物业管理公司的组建

　　第二节　物业管理公司的组建

　　一、物业管理公司的目标定位

　　物业管理作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。物业管理公司若要在市场竞争中处于有利地位，在组建之初就必须确立明确的发展目标。

　　物业管理公司作为第三产业，其服务性质决定了它的宗旨必须是“业主至上，服务第一”。物业管理公司的总体目标是提供优良的物业管理和高水平的多种经营服务。物业管理公司的运作目标应包括以下几个方面：

　　(1)妥善管理和维护业主的物业财产，使之始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。

　　(2)以较少的投入，为业主和用户提供优质服务，使他们在安全、文明、舒适、愉快的环境中工作和生活。

　　(3)积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动，创造较高的经济效益和社会效益，增强竞争实力。

　　物业管理公司的经营目标包括：

　　(一)信誉目标

　　良好的信誉是公司的无形资产，有时甚至决定着公司的存亡。物业管理公司应把信誉目标摆在首位，塑造好企业形象，使业主和用户有一种信任感，从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。

　　(二)盈利目标

　　利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标。

　　(三)发展目标

　　物业管理公司必须通过物业管理活动，逐步取得相关知识、技能、经验和利润，通过实践和培训，提高员工综合能力，促进公司业务的全面发展。

　　(四)服务目标

　　服务目标是指物业管理公司的服务所要达到的让业主和用户各方面都满意的标准。

　　二、物业管理公司的资质条件与申办程序

　　物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。

　　(一)物业管理公司的资质条件

　　物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括：

　　(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。

　　(2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。

　　(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

　　(4)有固定的办公场地和设施。

　　(5)有必要的管理机构和人员。

　　(6)有符合国家法规政策的经营范围。

　　(7)能够独立承担民事责任。

　　(二)物业管理公司的申报资料

　　内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：

　　(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

　　(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

　　(3)管理章程。

　　(4)公司法人代表任命书或聘任书。

　　(5)验资证明。

　　(6)注册及经营地点证明。

　　(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

　　(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

　　(9)其他有关资料。

　　外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件;外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。

　　私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。

　　(三)物业管理公司申请成立的程序

　　一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：

　　(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

　　(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

　　(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

　　(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。

　　上述程序结束后即可开业。

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篇2：组建新物业公司

　　如何组建新的物业公司

　　一、首先是公司的目标定位：运作目标，经营目标。

　　二、资质条件与申办程序。

　　物业公司必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。

　　（一）资质条件：

　　1、物业公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。

　　2、一定数量的注册资金。

　　3、有符合规定的公司名称和公司章程。

　　4、有固定的办公场地和设施。

　　5、有必要的管理机构和人员。

　　6、有符合国家法规政策的经营范围。

　　7、能够独立承担民事责任。

　　（二）需申报的资料：

　　1、主管单位对申请物业公司的经营资质进行审批的报告。

　　2、设立物业公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

　　3、管理章程。

　　4、公司法人代表任命书或聘任书。

　　5、验资证明。

　　6、注册及经营地点证明。

　　7、拥有或受托管理物业的证明材料。

　　8、具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

　　9、其他有关资料。

　　（三）申请成立的程序：

　　在领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关输注册登记手续后才能对外营业。

　　1、根据上述成立条件，准备材料和文件。

　　2、向所在地房地产主管部门提出申请。

　　3、向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

　　4、到税务部门进行税务登记，以及到公安机关（或授权单位）进行公章登记和刻制。

　　搞定后，就可开业了。

篇3：物业公司组建工作事项备忘录

　　物业公司组建工作事项备忘录

　　附件3

　　一、公司内部事物备忘：

　　1．尽快确立物业公司的组织结构，明确各岗位人员的岗位职责，报总公司审批。（祥见附件4）

　　2．制定公司级各岗位人员的任职资格和招聘程序，对公司现有人员进行技术摸底，暂时保持现有人员的编制，对不符合岗位要求的人员进行在岗培训，培训期一个月，经考核合格方可继续留岗工作，不和格者下岗。对岗位的缺编人员制定招聘方案请总公司人力资源部协助招聘人员。

　　3．与总公司协商尽快落实无业管理用房。

　　4．向总公司申报物业管理用房的二次装修方案。

　　5．尽快了解各项目部现行的物业服务标准，调整新的物业服务标准，此项工作应在一个月内完成。

　　6．尽快了解各项目部设备设施情况，建立公司级设备设施的档案和设备台帐。（此项工作应在两个月内完成）

　　7．统计公司现有固定资产，建立固定资产台帐，对办公需要目前公司还欠缺的资产向总公司申报才买。

　　8．根据各项目情况尽快对物业公司整体的运行费用做出测算上报总公司（此项工作在四个月内完成）

　　9．广泛接触开发工程部、总包监理单位和各各分包单位的负责人，尽快熟所有与物业有关的单位，协调制定设备设施的维保程序。

　　10．审核目前项目对二次装修管理的程序文件，修改调整二次装修的管理规程，严格执行新的二次装修管理程序。（此项工作应在一个月内完成）

　　11．要求项目上报目前在工程遗留的疑难问题，针对各项问题制定解决方案。（此项工作在一个月内完成）

　　12．了解各项目是否有物业服务的统一答客问题汇编，如有进行相应的修改，没有要在一个月内完成编制答客问题汇编的工作。

　　13．审阅现有的外包项目的合同或协议，制定新的外包方案和招标规程。（此项工作需要根据具体情况逐步调整）

　　14．与总公司协商制订项目采买的审批程序与操作方案。

　　15．制定物业个岗位人员的工作服装颜色、样式和价格报总公司审批，（此项工作在一个月内完成）

　　16．编制物业公司各部门人员联系电话一览表（此项工作在两周内完成）

　　17．确立物业企业的标识体系，企业文化的定位以及企业的口号，布置各种标语、标识的宣传展示。（此项工作在三个月内达到初步效果）

　　18．编制物业公司的完整的体系文件，此项工作需要一年的时间完成。（祥见物业体系文件总目录）

　　19．根据事实情况确定员工的后勤保障的相关方案（员工食堂问题的解决方案；员工宿舍的管理方案、员工洗浴、洗衣问题的解决方案等）

　　20．确定公司级的培训工作计划，准备培训教材。（此项工作在三个月内完成）

　　21．确立各项目业主停车场的收费标准和停车管理的工作程序。（此项工作在半个月内完成）

　　22．检查了解各项目目前的环境状况，对有卫生死角的确立开荒保洁的工作方案报总公司审批，力争在两个月内消灭所有的卫生死角。

　　23．制定准备收回管理的项目的接管方案。此项工作在两个月内完成。

　　24．请总公司给予相关支持，建立健全物业财务的管理制度。

　　以上工作在各部门见检制未完成前均由本人全权负责，待各部门建制完成后再分解移交各职能部门办理。

　　二、外部联络事物备忘：

　　1．向工商管理部门审办企业执照。

　　2．向税务部门申报税务登记。

　　3．向当地小区管理部门申报物业资质。并购置当地的物业管理法律法规汇编的书籍。

　　4．拜访当地的城市管理部门，了解当地城市管理的法律法规，争取城管部门对物业管理工作的有力支持。

　　5．与各项目所在地派出所加强联系沟通，争取公安机关对物业管理工作的有力支持。

　　6．拜访市县、镇街道的有关领导，争取各级地方领导对物业工作的有力支持。

　　7．走访各项目所在地的居委会，加强与居委会的沟通联系。