物业管理公司概述

　　第一节物业管理公司概述

　　一、物业管理公司的性质

　　物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

　　第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

　　第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

　　第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。由于中国城市建设管理体制正处于改革发展中，某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全、住宅小区内的市政设施等等。

　　二、物业管理公司的类型

　　物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

　　(一)按存在形式划分

　　物业管理公司按存在形式划分，有独立的物业管理公司和附属于房地产开发企业的物业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高;而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

　　(二)按服务范围划分

　　物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务;后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

　　(三)按企业所有制性质划分

　　物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管理经验，并看好大陆的物业管理市场，是一支不可忽视的力量。

　　(四)按管理层次划分

　　物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍;双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等;多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。

　　随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、集团化和国际化的方向发展，这样不仅可以创造规模经济效益，而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。

　　三、物业管理公司与产权人、使用人的关系

　　物业管理公司受产权人和使用人的委托，对其物业实施管理与维修，对产权人和使用人提供各种服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是委托与受托、服务与被服务的关系。

　　(一)产权人与使用人的构成

　　产权人(业主)和使用人(用户)的构成比较复杂，从总体上来说，大致可分两类：一是法人团体，二是私人用户。

　　1.法人团体

　　法人团体可分为企业、事业单位和社会团体等。法人团体作为物业的业主，是指物业的所有者不是自然人即个人，而是企事业单位或社团组织。企业包括各种性质和各种行业的公司企业，事业单位和社会团体包括政府机关、各种协会等等。凡是以法人团体名义购买或租赁物业者，该法人团体便构成了该物业的产权人或使用人。

　　2.私人用户

　　住宅、写字楼、公共商业房产等物业，其产权或使用权有相当一部分属个人所有，特别是住宅，私人业主和私人用户占绝大部分。私人用户的构成也是比较复杂的，就户籍而言，有当地人、外地人和外国人;就身份而言，有企业家、国家公务员、个体经营者、教师、白领阶层、归国华侨等;就收入水平而言，有高收入住户、中等收入住户以及工薪阶层和低收入住户等。但无论是哪一种人，只要他们是物业的产权人或使用人，他们就是该物业的私人用户，并享有该物业产权人和使用人应有的权利和义务。

　　(二)业主管理委员会与业主大会

　　根据国家建设部第33号令第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称‘管委会’)。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

　　管委会由业主和使用人共同选举产生，代表业主和使用人的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构。业主和使用人的权利主要通过管委会来实现。

　　一般情况下，物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%且使用已超过一年的，应召开首次业主大会，选举产生管委会。其后业主大会由管委会负责召集。通常情况下，业主大会每年召开一次，特殊情况下可随时召开。业主大会的决定须投票人过半数通过，因故不能参加投票的可委托使用人或其他代理人代为投票。

　　业主大会的主要任务是：①选举管委会;②监督管委会的工作;③听取和审查管委会的工作报告;④听取业主的意见和建议;⑤研究解决管委会不适当的决定;⑥讨论其他需要研究的问题。

　　业主大会闭会期间，由选举产生的管委会执行大会决定和负责日常工作。

　　管委会的权利包括：①制定管委会章程，代表业主和使用人维护他们的合法权利;②决定选聘或续聘物业管理公司;③审议物业管理公司制定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

　　管委会的义务包括：①根据业主和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;②协助物业管理公司落实各项管理工作;③接受业主和使用人的监督;④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导。

　　(三)物业管理公司与管委会的关系

　　管委会和物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督人，后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个物业管理公司的自由，物业管理公司也有接受或不接受委托的自由;在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。

　　管委会与物业管理公司的关系可由下表表示：(略)

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篇2：物业公司紧急状态概述

　　物业公司紧急状态概述

　　一、定义

　　紧急状态是指在日常工作或生活中发生或出现的一些不利的环境或事情，其的出现可能对人员造成伤害，对财产造成损失，对环境造成破坏，对正常的秩序形成负面影响。

　　紧急状态的出现造成的不利影响，其影响的范围和深度是不可确定的。对此，物业公司应确保在发生紧急情况时，能够以最快的速度在最短时间内控制事态的发展，对已造成损失的事件将损失减少到最低程度。

　　二、分类

　　紧急状态的表现形式复杂，对各类紧急状态的控制方法、物资准备、控制流程均按实际发生情况作出决定。现对紧急状态进行如下分类：

　　（一）根据影响的程度分为重大紧急情况和一般紧急情况两类。

　　重大紧急情况是指有很可能对人员造成生命危害或财产造成巨大损失的情况。如3号及以上级别的台风、犯罪团伙的突然袭击、火灾、特大水灾、煤气泄露、地震等。

　　一般紧急情况是指对人员造成生活或工作上不便，可能对身心造成一定伤害的事故。如停水、停电、电梯困人、消防警报等。

　　（二）根据状态原因可将紧急情况分为人为事故、机械事故和自然事故。

　　人为事故是指因人员违规操作、大意疏忽、蓄意破坏及执行命令等直接与人员有关系的事故。如停水、停电、盗窃、抢劫等。

　　机械事故是指因机械磨损、震动、位移、锈蚀、受力不均等原因造成的事故。给水管爆裂、下水溢流、房屋结构性损坏等。

　　自然事故是指气候、环境等因素影响造成的事故。如台风、地震等。

　　（三）根据控制能力可分为受控状态事故和非受控状态事故。

　　受控状态事故是指紧急事故的发生后在公司范围内可以控制的事故。如事故性停水电、电梯困人等。

　　非受控状态事故是指紧急事故的发生后在公司范围内可以不可受控的事故。如政府命令性停水电、台风、暴雨等。

　　三、控制

　　对紧急状态的控制分为两个层次，一是公司级别的规定。在应急方案中列举紧急状态的各种情况及相应的预防和处理措施。二是管理处根据要求并结合实际情况制订紧急集合和消防演习方案，纳入管理处工作手册。方案要求职责与权限落实到每个岗位，并对全体员工进行培训和模拟训练。

篇3：大厦物业公司人力资源部概述组织结构图

　　大厦物业公司人力资源部概述及组织结构图

　　一、人力资源部概述

　　人力资源是大厦最为宝贵的资源。通过合理地开发人力资源，充分发挥人的最大潜能，为大厦的经营目标能够提供巨大的增值效应。

　　正所谓没有高素质、高效率、高满意度的员工就没有高满意度的顾客和大厦的高效益。人力资源部作为开发、管理大厦人力资源的职能部门，所处的位置和所担负的责任都是极为重要的。

　　人力资源部主要负责以下工作：人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。

　　下设部门：人事部、培训部、质检部、员工宿舍、员工更衣室

　　二、人力资源部的重要性

　　人力资源部是大厦中最关键的决策职能部门之一，大厦的经营管理离不开人、财、物、时间、信息等资源。在诸资源中，唯有人力资源是最为宝贵的。因为，其它任何资源均由人来开发利用，而且通过合理地开发人力资源、充分发挥人的最大潜能，能够产生巨大的增值效应，国会的最核心内容就是要通过最大程度地满足目标客源市场的需求，以实现企业效益和社会效益的最大化。

　　三、功能和作用

　　人力资源部的功能和作用主要体现在三个方面，即提供大厦经营活动中所需的充足的各种人力资源；提高人员素质以及合理利用和开发人力资源；发挥员工的积极性，挖掘潜能。

　　1.通过人力资源部的工作，在全店上下均能明确地树立起现代人才观念，真正做到了解人、关心人、尊重人、培养人，合理地选好人、用好人，使得人尽其才、才尽其用。

　　2.要在大厦内部真正按照科学合理的原则，根据实现企业目标的需要，从最大限度调动人的工作积极性、创造性出发，制定出整套包括选拔、培养、使用、考核和奖惩在内的劳动人事制度和分配制度，科学地定岗定编，使人与事得以最佳结合。

　　3.人力资源部的工作特点是既有阶段性目标，又要有贯彻始终、永无止境的追求。因为社会的发展，科学技术的进步会不断地给人力资源开发提出新课题，且大厦管理思想、管理体制、管理手段和管理方法的科学化、现代化本身也要求员工不断调整自己的知识结构，提高自己的知识水平。人力资源部要尽可能为员工表现自己的能力提供机会，使他们获得的知识在实践中转化为经验，上升为理论。

　　四、基本任务

　　人力资源部的基本任务是遵循国家的劳动人事法规和政策，围绕大厦的经营管理这一中心开展工作，最大限度地利用和开发人力资源，不断提高员工的整体素质，优化人才资源，实现经济效益和社会效益的最大化。具体有以下内容：

　　1.直接负责整个大厦的人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。

　　2.开展各种有效活动，密切劳资关系，协调政府、企业、员工、客人之间的利益，增强员工的向心力、凝聚力。

　　3.完善工资分配和福利制度，吸引和留住优秀人才。

　　4.负责对员工的工作质量进行监督，确保大厦服务质量。

　　5.负责制定《员工手册》、《劳动合同》及大厦的人事规章制度。

　　6.负责同政府机关、社会团体、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作关系。

　　7.审核人力资源的财政预算和支出，做好各项成本控制工作。

　　8.负责审核大厦年度培训计划和月度培训计划，建立和完善大厦二级培训体系。

篇4：物业公司环境工作手册概述

　　物业公司环境工作手册概述

　　概 述

　　本手册依据本公司保洁、绿化、消杀（简称"环境"）服务工作的实际情况进行修订，共分为策划、管理规则、作业规程等三大部分。

　　★策划部分：共有一个文件，主要对环境服务的模式、工作要点、标准及职责

　　进行策划，结合小区情况及顾客需求，对环境服务提出了作业标准及规范要求，并对组织中各岗位的职责作出明确界定，确保职责清晰、分工明确。

　　★管理规则部分：共有五方面的规定：员工行为、保洁器械及用品管理、培训、服务检查、作业安全等。对组织内各岗位行为、作业安全、后勤保障的物资管理、培训及服务检查等方面进行规范确保组织能最有效地实施环境服务工作，给业户营造良好的生活环境。

　　★作业规程：共有9个指导文件，1个表格。根据对本小区环境管理方面的策划情况，对环境服务工作中的相关步骤作出了规范要求，以确保组织有能力提供优质的服务。

　　通过以上三个环节的规范，形成了由服务策划(含组织架构及职能)、工作标准、表格记录等组成的工程工作指导文件。公司范围内涉及环境服务的部门、岗位必须按照本手册的要求执行。

　　目录

　　一、策划

　　（一）环境工作策划

　　二、管理规则

　　（一）保洁员行为规范

　　（二）保洁用具、用品使用规定

　　1、保洁用具、用品分发记录表

　　2、保洁安全作业管理规定

　　3、保洁员培训工作规程

　　4、环境服务质量检查规定

　　1）保洁绿化服务质量日检表

　　三、作业规程

　　（一）多层保洁作业规程

　　（二）高层保洁作业规程

　　（三）地下车库保洁作业规程

　　1、地下车库箱变室保洁记录表

　　（四）外围保洁作业规程

　　（五）售楼处办公区保洁作业规程

　　（六）垃圾清运作业规程

　　（七）主要部位清洁方法

　　（八）消杀作业规程

　　（九）消杀服务记录表

篇5：物业公司工程部概述

　　物业公司工程部概述

　　在公司总体管理方针的指导下，合理选择配备人员。建设精干、高效的员工队伍。以科学的管理、经济的费用，及时的维修使设备设施，保持良好的技术状态。为业户营造一个安全、文明、舒适的物业环境。

　　追求的目标是设备周期寿命费用最经济和设备的综合效能最高。

　　物业公司工程部门的员工应当具备服务至上的敬业精神，彬彬有礼的风度气质，热忱友善的亲和力和独特的职业素质。

　　作为管理人员，应当熟悉物业管理和楼宇设备、设施的相关法规；应当掌握关键设备的技术知识；对所管辖范围内的楼宇设备、设施有全面了解；应当具备指导下属正确操作，合理维护保养的技术理论；应当具有学习新技术，应用新技术的能力。

　　作为技术工人，应当具备楼宇常规设备、设施的基本技术知识；并对其中一种设备具有熟练的操作，维护技能；还应当了解其他楼宇常规配套设备、设施的基本技术要求。而且具有相当的操作、维护技能；应当成为"一专多能"的技术工人。

　　设备维护保养规程的建立和实施，是设备运行质量的保障。应该根据管理规范和设备技术要求，分类编制各单项设备的操作维护规程，并建立相应的督促检查机制，使设备设施管理制度化规范化。

　　预防性维修，防患于未然；故障维修，去病于既起。两者各有特点，适用场合不同。要以安全运行为前提，合理安排恰当的方式。

　　要密切关注设备对外委托保养的实施过程，严谨细致得了解外委设备的技术状况，确保维护质量，确保外委合同的经济效益。