企业多业务单元绩效指标权重分配测算方法

　　企业多业务单元绩效指标权重分配测算方法

　　为规范和完善公司内部管理，科学体现企业各业务单元管理幅度，对企业多业务单元的绩效指标权重分配按以下方法测算：

　　一、参与测算的指标为业务单元前三年资产总额、销售收入、税前利润的平均值。

　　二、考虑到有的业务单元亏损等因素，对亏损业务单元权重的测算，税前利润指标值按零计算。

　　三、为合理确定业务管理难度与创造效益的关系，对资产总额、销售收入、税前利润指标在测算中所占百分比做如下分配：

　　资产总额:销售收入:税前利润=35%:35%:30%

　　四、为保证被选择绩效指标得到受约人的足够重视，对测算出的部分业务单元权重偏低的作适当微调，凡低于5%的，原则上调整到5%。

　　五、各业务单位的权重分配，实行动态管理。年度绩效考核权重，每年测算一次;任期绩效考核权重，每三年测算一次。

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篇2：高档商业物业管理成本测算实例/公式

一、 总体指标
按业主总体要求，物管处工效考核年总指标为（100% 入驻率）：开支100万。
按以上指标，每月平均分解为：开支8.33万。

二、 各部门指标分解（按100%入驻率）
1、 保洁部
每月人力成本合计：10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料与其它开支：1300.00元
合计：7500.00元/每月×12月=9万元/年
2、 保安部
每月人力成本合计：18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它开支：300.00元
合计：14100.00元/每月×12月=16.92万元/年
3、 维修队
每月人力成本合计：9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水电费成本每月：9500.00元
空调油耗平均每月：1.67万（年使用6个月×3.333万/月=20万）
物业维保（外协合同以外的）成本合计每月平均：750.00元
合计：平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。
4、客户服务部
人员工资成本每月：4300.00元
办公费用每月：500.00元（含电话费）
宣传与培训费用：200.00元
其它费用：200.00元
合计：5200.00元

三、 外协大型设备固定费用分解
1、电梯维保：1.2万元/年，0.1万元/月
2、中央空调维保：0.6万元/年，0.05万元/月
3、电力系统维保：2万元/年，0.167万元/月
4、花木租摆、绿化养护：3万元/年，0.25万元/月
5、玻璃幕及结构维修：3万元/年，0.25万元/月
6、照明与亮化系统：0.6万元/年，0.05万元/月
以上合计10.4万元/年，0.8667万元/月
7、其它项目
设备年检费用：1.0万元/年，0.1万元/月
大厦修缮与其它不可预见性项目：8.5万元/年， 0.708万元/年
以上合计9.5万元/年，0.808万元/月

四、各部门工效挂钩方案
1、保洁队：
总成本控制应在7500.00元/月范围内。
除人员工资外，其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例，如某月成本节约5%，则工效工资统一增长5%。
实例：100%入驻率时，保洁队共10人，其它成本指标共为1300.00元，某月实际支出1000.00元，则节约300.00元，节约率23%。按其工效工资应奖励额度为：员工50.00元（绩效工资总额）×23%=11.50元、主管：100.00元（绩效工资总额）×23%=23元。合计：11.5元×10人+1×23=138元。
2、 保安队
总体成本应控制在14100.00元/月范围内，除人员工资外，其它开支总额为300.00元/月，考核奖惩方案如上。
3、 维修队
总体成本应控制在平常月份1.955万元，每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。除人员工资外，其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。
4、 客户服务部
总体成本应

控制在5200.00元/月。
除人力成本外，其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。

五、 创收奖励方案
1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本，故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。
2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目，但不含日常服务中的另收费项目，日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金，另做员工活动、福利开支等用途。

六、 指标修正
上述指标均按投资广场100%入驻率计算，但其中部分项目与入驻率有关联，70%入驻率时成本变化不大，70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况，各部门的每月的相关指标修订为下表

所示：

部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注
保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00
材料及其他 1300.00（总额）*70%（入驻率）=910.00 910.00
保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00
其他开支 300.00（总额）*70%（入驻率）=210.00 210.00
维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00
合计：平常月14675.00空调月48000.00
公共水电费 9500.00（总额）*70%（入驻率）=6650.00 6650.00
空调油耗 3.333万元（与入驻率关系不大） 33333.00
维保成本 750.00（总额）*70%（入驻率）=525.00 525.00
客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00
办公费用 500.00（总额）*70%（入驻率）=350.00 350.00
其他支出 400.00（总额）*70%（入驻率）=280.00 280.00
总计：平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
注：上表不含其他固定性支出成本，

只含各部门浮动性开支。

篇3：商铺客流量测算方法

商铺客流量测算方法
在商铺投资过程中,商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算,具体测算方法如下:
1、预测销售额:计划成本与期望利润相加计算;
2、产品购买数量:预测销售额/产品单价;
上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的"国际金融家"裙房商铺为例:

首先,假设几个经验数据:
1)、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺,顾客流失比例为70%。
2)、进入该店的顾客中,其中有15%会有购买行为,即顾客购买比例为15%。
3)、该店的物业租金为300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。
4、行业利润率(业主期望回报率)为30%

然后,我们来进行公式计算:
步骤一:租金(或购房利息)×(1+行业利润率)=预测最低销售额,即9000×(1+30%)=11700元
步骤二:预测最低销售额/平均销售单价=预测最低销售量,即11700/100(假设平均单价)=117件
步骤三: 预测最低销售量/顾客购买比例=预测最少顾客量,即 117/15%=780人
步骤四: 预测最少顾客量/交通流量与顾客流量比=预测最低交通流量,即 780/(1-70%)=2600人
即如果每天有2600人在该店铺门口经过,业主的利益就可得以实现。而据市调每天通过浦电路地铁站口的人流量为5000人左右,因此初步可以得出结论,该位置有足够的交通流量保证业主的回报要求。

篇4：商业(圈)业态体量测算办法

　　商业（圈）业态体量测算办法

　　商圈聚合系数（K）=规划面积 / 测算商圈可支撑面积

　　首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出 / 业态单位面积盈亏平衡点收入 × 商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4

　　商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量 / 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。

　　商圈综合聚合系数（NK）。这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。

　　业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。

　　人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别非常关键。

篇5：ZZ大厦收益能力测算

　　ZZ大厦收益能力测算

　　1、销售价格测算

　　北京商用房产平均销售价格一般为住宅价格的1.5～3倍。20**年第二季度北京甲级写字楼市场平均售价为20**美元/平方米(建筑面积报价)，售价指数为121，比20**年第一季度下降了1.5%。查询20**年、20**年*小区周边地区商用房产、新建住宅的成交价格比较修正后选定四组参考价格，再根据ZZ大厦商用房产部分的楼层面积折算权重，加权平均计算得出收益测算的四组参考价格：1.14万元/平米，1.31万元/平米，1.49万元/平米，1.73万元/平米。测算表格参见附件四：ZZ大厦售价测算表。在后续的分析中，我们将以此销售价格为参考折算MM商厦整体运作ZZ大厦商用房产时，应承担的合理租金水平。

　　2、租金水平测算

　　租金水平测算，测算的是ZZ大厦拟引进的商业业态、业种在相邻区位、相近物业内的成交租金价格平均水平。20**年第二季度北京甲级写字楼市场平均租金为31.3美元/月/平方米(使用面积报价)，租金指数为74.6，比20**年第一季度下降了1.9%??甲级写字楼市场平均空置率由第一季度的15.7%上升为16.4%，上升了0.7个百分点。商用房产的空置率水平，新增销售项目平均在20%～25%。比较分析后选定五种租金组合