职务分析面谈问题样本

　　职务分析面谈问题样本

　　1)请问你的姓名、职务名称、职务编号是什么?

　　(2)请问你在哪个部门工作?请问你的部门经理是谁?你的直接上级是谁?

　　(3)请问你主要做哪些职务?可以举一些实例。

　　(4)请你尽可能详细地讲讲你昨天一天的工作内容。

　　(5)请问你对哪些事情有决策权?哪些事情没有决策权?

　　(6)请讲讲你在工作中需要接触到哪些人?

　　(7)请问你需要哪些设备和工具来开展你的职务?其中哪些是常用的?哪些只是偶尔使用?你对目前的设备状况满意吗?

　　(8)请问你在人事审批权和财务审批权方面有哪些职责?可以举些实例。

　　(9)请问你任务做好这项职务需要什么样的文化水平?需要哪些知识?需要什么样的心理素质?

　　(10)如果对一个大专学历层次的新员工进行培训，你认为需要培训多长时间才能正式上岗?

　　(11)你觉得目前的工作环境如何?是否还需要更好的环境?你希望哪些方面得到改善?

　　(12)你觉得该工作的价值和意义有多大?

　　(13)你认为怎么样才能更好的完成工作?

　　(14)你还有什么要补充的?

　　(15)你确保你回答的内容都是真实的吗?

　　职务分析面谈问题样本(二)

　　(1)岗位的目标是什么?

　　· 这项岗位最终要取得怎样的结果?

　　· 从公司角度来看，这项岗位具有哪些重要意义?

　　· 为何设置这一岗位?

　　· 为这项工作投入经费会有何收益?

　　(2)工作的意义何在?

　　· 计算用于这项岗位的一年经费，比如：经营预算，销售额、用于员工本身的开销。

　　· 此岗位主管能否为部门或机构节省大笔开支?且能否年年如此?

　　· 岗位主管能否为公司创造不菲的收益?且能否保持业绩?

　　(3)岗位在机构中的位置如何?

　　· 他直接为谁效力?

　　· 哪些职位与他同属一个部门?

　　· 他最频繁的对内对外联系有哪些?

　　· 他在哪个委员会供职?

　　· 他出差吗?去何处?因何故?

　　(4)他一般有哪些助手?

　　· 他主管哪些工作?

　　· 简要说明每位下属的工作范畴：规模、范围，及存在原因。

　　· 他的下属是何种类型的员工：是否称职、是否经验丰富，等等?

　　· 他如何管理下属?

　　· 使用何种信息管理系统?

　　· 经常与哪些下属直接接触?

　　· 他是否需具备和下属同样丰富的专业或技术知识?因何如此?

　　(5)需具备何种技术、管理，及人际关系的协调能力?

　　· 岗位的基本要求是什么?

　　· 岗位主管(他)的工作环境在技术、专业，以及经济方面的状况如何?

　　· 需要哪些专业技术，按重要程度列出。按事件发生的先后顺序，请他举出工作中的实例来说明。

　　· 如何掌握技术知识，脱产培训还是在职培训?

　　· 公司是否有其他渠道提供类似的技术知识?他能否有机会接触这些知识?

　　· 他对下属工作士气的影响如何?

　　· 下属是否拥护他的管理和指导，是否需要他的配合?

　　· 他在说服别人-----级别相同亦或更高的人-------接受他对本领域或其他领域的意见时，是否要颇费口舌?

　　· 他与下属的工作程度如何?

　　· 他可向谁寻求帮助?

　　· 他的自主权限有多大?

　　· 他向哪级主管负责?

　　· 他大部分时间在做什么?

　　· 日常工作中，与技术知识相比，处理人际关系的技巧重要程度如何?

　　(6)管理工作中需解决的关键问题是什么?涉及哪些方面?

　　· 他认为工作中最大的挑战是什么?

　　· 最满意和最不满意的地方是什么?

　　· 工作中最关切或最谨慎的问题是什么?

　　· 在处理这些棘手或重要问题时，以什么为依据?

　　· 其上司以何种方式进行指导?

　　· 他是否经常请求上司的帮助;或者上司是否经常检查或指导他的工作?

　　· 他对哪类问题有自主权?

　　· 哪类问题他需要提交上级处理?

　　· 解决问题时，他如何依据政策或先例?

　　· 问题是否各不相同?具体有哪些不同?

　　· 问题的结果在多大程度上是可预测的?

　　· 处理问题时有无指导或先例可参照?

　　· 以先例为依据和对先例进行分析解释，是不是解决问题的唯一途径?

　　· 他能否有机会采取全新的方法解决问题?

　　· 他是否能解决交给他的问题，或者说他是否知道该如何解决这些问题?

　　· 着手解决问题之前需对问题做的分析工作是由他本人还是他的上司来完成?

　　· 要求他举例说明问题是谁、以何种方式解决的?

　　(7)他的行为或决策受何种控制?

　　· 他依据怎样的原则、规章制度、先例和人士制度办事?

　　· 他是否经常会见上司?

　　· 他与上司讨论什么问题?

　　· 他是否改变自己部门的结构?

　　· 要求他举例说明曾做出的重大决定或举措。

　　· 在以下几方面他有何种权力：

　　A、雇用和解雇员工

　　B、动用资金

　　C、决定近期开支

　　D、确定价格

　　E、改变方法

　　F、改变岗位设计、政策和薪金。

　　(8)管理工作最终要取得什么重要成果?

　　· 除能圆满解决问题之外，他还直接负责什么工作?

　　· 他是具体负责处理某事还是负责监督别人来处理此事?

　　· 用何种标准衡量事情的结果?

　　· 是由他来确定任务还是由他来组织完成任务?

　　· 他对事情的成败是否有决定性作用?

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：5S推动步骤:推行5S遇到的几种问题

　　5S推动步骤:推行5S遇到的几种问题

　　第十章 推行5S遇到的几种问题

　　在5S的推行及推进实践中，有这么一个现象，5S活动中开展起来比较容易，大部分还搞得轰轰烈烈，短时间内效果非常显著，但是能真正一直坚持下去，持之以恒，成为习惯的企业却并不多见，很多企业存在着“一紧二松三垮台四重来”的现象。5S的活动贵在坚持。

　　工厂推行5S活动一般都会遭遇到下列几种问题：

　　①员工不愿意配合，不按规定来摆放或不按标准来做，达不到共识。

　　②事前的规划不足，不好摆放以及不合理之处的确很多。

　　③公司发展太快，厂房空间不足，物料无处堆放。

　　④实施不够彻底，积极性不高。

　　⑤抱着应付的心态，制度或评价制度不合理，没有办法来激励员工的士气。

　　⑥评价人员不公。

　　这些问题主要来自于员工内心深处意识的障碍。比方说：

　　①“推进整理、整顿又不能提高生产力”。

　　②“文件资料一大堆，那么多的要求恐怕做不到，我们这个水平算是已经不错的”。

　　③“哎，5S，那是生产部门的事，跟我们营销部门没有关系”。

　　④“5S那是生产的事，我们开发部干嘛也要搞5S”。

　　⑤“天天加班，哪还有时间再搞整理、整顿”。

　　⑥“能交货就行了，我喜欢怎样就怎样做吧”。

　　⑦“搞得那么干净，反正没两天就又脏了，哎，5S说说而己，别当真，反正也不会成功。己经几十年了，都这样会成功吗”?

　　⑧“高抬贵手吧，给点面子吧，凑合凑合”。

　　针对上述这些问题，5S推进必须扎扎实实地做好每一个步骤，在人员、资源、声势、体制等各方面都要进行有效的组织。

　　第十一章 实施与评价的三个阶段

　　第一节 准备阶段

　　准备阶段包括4个步骤：

　　1、要获得高层领导的承诺和做好准备

　　(1)召开动员大会

　　召开公开大会，由最高领导向全体员工表达推行5S活动的决心，作为公司年度的重要经验活动。公司最高领导董事长或总经理，要把5S的实施目的、必要性明确地向员工宣布。这样做，可能会很有用，它可以将公司内部全体员工的想法，价值观尽量统一。在举例时要尽可能地采用自己公司内的一些具体的事实，这样员工就比较容易产生共鸣。

　　(2)进行一次小型的5S演习

　　为了让大家留下深刻的印象，可以进行一次小范围的现场5S演习(如丢掉会场内不必要的物品，进行一次大扫除，五分钟整理各自抽屉等活动)。

　　2、成立5S推进委员会，选定活动的场所

　　建立5S推进小组，负责对内对外的联络工作。

　　小组形式要与公司管理水平体系相结合，这个5S的推动或推进的委员会，一定要有相办公室，对外或对内进行联络，它是与公司的管理体系结合在一起的。

　　选一个固定的场所作为5S推进活动的中心，或叫5S推进活动司令部，切不可任其成为游击队，应让每位员工感觉到5S的推动，占着十分重要的一个地位。

　　3、5S推进策划

　　策划一定要做万全的准备。策划5S的推行要制订激励的措施和推行计划。先由推行小组拟定草案，并评估成效，再交相关人员讨论后确立，甚至要予以认证。有关工作项目、时间、负责人都要有明确的说明，以便追踪。

　　在推进策划的进行过程中，可以去找专业的顾问公司，或顾问机构，为5S推进活动提供专业的咨询与指导。

　　策划5S活动要根据企业的实际情况，策划相关的具体活动，以起到激励士气，增强效果的作用。

　　4、宣传造势，教育训练

　　(1)领导一定要以身作则

　　案例：

　　笔者曾经到过一家公司，是日本的一家公司。该公司有一位日本老人，是一个非常可爱且和蔼可亲的长者，他就是这家公司的工场长，他从来没有推卸过责任，这家公司的每个人都非常的尊敬他。这位老人有一个非常好的习惯，特别爱整洁，即便是地上一个很小的纸屑，他也会弯腰把它拣起来，员工饭厅如果拥挤时，他会从工作人员手时，接过饭勺，亲自为员工打饭，他经常对员工说的一句话是“你辛苦了!”这些都表现出了他的一种修养。

　　所以一个领导的表率作用，无言胜有言，大家就会心悦诚服地去跟随。

　　(2)利用各种宣传方式与工具

　　一般在推动5S活动时，有几个可以利用的工具：

　　利用公司内部的刊物，宣传介绍5S。

　　通过公司内部的刊物来大力宣传5S活动的要领。

　　举办5S的征文、海报、标语、设计的比赛。

　　现场粘贴外购或自己制作的5S海报以及标语。

　　每年规定一个5S月，或每一个月规定一天叫做5S日，定期地进行5S强化或再教育，到一些业绩优异的先进工厂去参观，或是参加发表会，吸取别人的先进经验。

　　利用定点摄影的方式，将5S较差的地方或死角，定期地拍照、追踪，直到改善为止。

　　配合其它活动的推广。

　　领导要定期或不定期地巡查整个工厂的现场，让员工感受到领导是在重视5S这个活动，员工也能感受到他是被重视的。

　　召开成果发表会或报告会，发表优秀的事例，表扬先进单位和优秀个人。

　　(3)推进“5S日”活动

　　确定某一日为5S日，选择一个主题在“5S日”进行，效果会特别好。

　　如：第一个5S日-整理

　　可以用一句话，个人在下班前5分钟抛掉不需要的物品，或物品要回仓，这是每一个礼拜都必须要举行一次的重要活动。你可以定一个叫做5S日，每一个5S日都确定一个主题。

　　第二个5S日-整顿。

　　给每件物品命名并定好位置，叫整顿。

　　第三个5S日-清扫

　　比方说在第三周的某一天定为5S日，5S这一天清扫，叫全体大扫除。

　　第四个5S日-清洁

　　就是视觉和透明度的管理，让大家一目了然，每个岗位的人，或每个作业员都把他岗位的周边的物件经过整理、整顿以及清扫，达到清洁要求的标准。

　　第五个5S日-修养

　　这一天是进行自省或反省的评价活动日，自上而下地进行一种教育训练。5S的培训首先要消除全员意识的障碍，就是要让每个员工都深切地感觉到，推动5S为了提升本企业的形象，提高品质、消除浪费。

　　(4)自上而下，进行教育训练

　　强调让每个人自己做自己的事，确定自己解决问题的方法。所以在5S活动中，训练人员能够制订并实施他们自己的方案才是必要的。在整个部门或整个公司内的会议上，宣布改善成绩的活动也属于培训的范畴。担任推行5S活动的人自己要来现场指导，以实际的技术来指导，对要指导的对象，先做给他看，然后让他去做给你看，最后以观察的做法来指导。这样可以确认员工对第一步理解的程度。第一遍你看我做，第二遍是看完我做以后，你自己要做，看你怎么做，然后再进行指导。

　　第二节 实施评价阶段

　　实施评价的阶段包括2个步骤：

　　1、局部地推进5S

　　局部推进5S，又分为四个阶段：

　　(1)现场诊断

　　推进5S之前，必须根据5S的基本要求，对公司的现场进行诊断评论，通过现场的诊断，可以比较客观地掌握公司的整体水平。

　　公司所处的5S程度水平：

　　有哪些强项

　　有哪些薄弱的环节

　　5S推行的难易度在什么地方。

　　经过了局部推行5S的现场诊断以后，就是进行到第二个阶段，就是选定样板区。

　　(2)选定样板区

　　进行全面地诊断后，结合整个5S的推行策划，选定一个样板区，集中力量去改善，如选择一个车间、一个班组、或一个机器保管部门，集中力量把5S做好，叫做选定样板区。俗话说，榜样的力量是无穷的。先改善样板区，取得一定的成效之后，再扩展到其它区域。

　　选定样板区有两个好处：

　　集中所有精锐和力量，使改善有一个较高的水准来发挥，以免顾此失彼。

　　事实是最具有说服力的，可以减少大家对改善的抗拒阻力，消除大家的疑虑，使公司全体员工上下都能一心一意地积极参与和改进。

　　样板区的选定需要考虑几个因素：

　　具备一定的代表性。

　　选定的项目在公司里突出，有一定的代表性。

　　实施的难易度。

　　太容易了，起不到促进和鼓舞作用;太难了，做不到，又会让大家失去信心，甚至成为一个笑柄。

　　影响较大、较长远的项目要优先考虑。

　　如与顾客相关的项目，防止泄露污染的项目。

　　有教育促进意义的项目，有需要多个部门协同推进的项目。

　　如整理缺陷的机器，改变物流和工作场所的布置，甚至改善效果的，可以直观地容易看到进步成绩的地方，这些都是选定样板区的考虑。

　　(4)确认效果

　　效果确认是一个总结检查，评价反省的过程，它又分为四个方面，有四个方面的作用。

　　总结经验，发扬成绩，克服缺点并纠正偏差，以及改善管理工作，甚至可顺利地经过改善后能高效地进行。

　　通过前期工作的分析评价，辩明功过是非，有利于统一认识，调动大家的积极性。

　　处理好遗留的问题，减轻不良的效应，为后续工作扫清障碍。

　　为后续工作在组织资源经验方法上做好充分准备，保证有个良好的开端。

　　2、全面推进

　　当事实澄清以后，就要进行到全面推进5S的步骤，可依据5S的要求来全面推进5S活动。

　　(1)区域责任制，将5S内容规范化，成为员工的岗位责任

　　5S的内容，要具体到部门，车间生产现场，还要有详尽描述的内容，比方说整理的目的，清扫、清洁的部位和方式等，每个员工清楚自己的5S活动内容，知道5W2H。即：

　　WHY：为什么要做

　　WHERE：在哪里做

　　WHAT：做什么

　　WHEN;在什么时候做

　　WHO：谁来做

　　HOW：怎么做

　　HOWMUCH：以及做到什么样的程度

　　责任区每月都坚持清扫，清扫范围包括组管理区域，车间主干道、次干道，以及加工废屑的清除等几个方面，清扫任务可利用30分钟来完成。

　　(2)制订评价的标准

　　制订5S审核工作表，作为评估标准，使得每个人都能以一种友好而又不太紧张的方式来竞争。

　　(3)评估监督

　　它就是通过巡视、检查、互检方式来推进，巡视是指5S推进委员会在各个工作场所巡查并指出有关5S活动的问题，检查是由上而下的检查，由厂领导来检查车间，车间的领导检查检查班组，班组再检查个人和集团，层层检查如下图：

　　检查有几点要注意：

　　① 要有规范的检查表格。

　　② 检查结果应给予评出成绩或分数，评出了分数，要与激励手相结合，并辅之以相应的物质鼓励，例如工资的增加或荣誉的授予。

　　③ 自检就是把相应的评估表格发到个人手上，操作工人定时或不定时地依照评估表来自我审查，填写，通过自检可以发现个人在5S工作方面的不足这处，及时加以改善。

　　④ 互检就是班组内部员工依据评估表格进行，相互检查，然后填写检查结果，互检的过程既可以发现被检查者的不足之处，又可以发现被检查者的优点和本人工作的差距，然后认真进行学习与改进。

　　5S活动主要体现在这种自主和自觉的评价上，检查评估应逐步由上到下的进行，然后过渡到互检和自检的阶段，由应付检查的心态转变成竞争和相互评比，如下图。

　　(4)举办5S的评比与竞赛，制订具体的以及合格的评价基准

　　尤其当各部门的先天条件不一样时，评价基准也不应该相同，所以评价最好能与工资考核相结合，这样员工才会更主动地专心于检查的重点。

　　图12-1　5S效果评比结果

　　第三节 巩固阶段

　　在5S的推进期间，每个员工都能同心协力，自觉地来遵守和改善，不能松懈。取得一定成绩或成效后，往往会觉得自己可以歇口气，喘口气，可以终止了，正是因这种想法，容易使己取得的5S效果滑落，慢慢又回到改善前的老样子。所以5S贵在坚持，要很好地坚持5S，必须将5S做到标准化和制度化，让它成为员工工作中的一部分。

　　(1)挑战其目标

　　没有最好的，只有更好。社会每天都在发展进步，所以5S在公司内的推动也是随着公司整体水平的提高而逐步地提高。当公司取得某一个阶段性的成果以后，应该及时地进行总结表彰，可以考虑下一个步骤，比方说导入ISO，导入TQM，或者是TPM的活动，形成新的关注要点

　　自检：根据你所在企业的情况，制订一个检查评估表

　　检查内容 扣分依据 满分 应得分

　　物品分类 分类混淆、错位摆放。扣2-5分 20

　　废弃物品的清除 废弃物品没及时清理，一处扣2分 20

　　物品堆放 超出定置范围，一处扣2分 10

　　垃圾存放 垃圾类不按定置图堆放，一处扣2分 20

　　办公室、工作台、

　　椅子等 工作椅不按规定的要求放置，一处扣2分 20

　　库房 无信息标志，一处扣1分 10

　　其它

　　(2)每月开展一次5S推行结果评比

　　通过评比来提高员工的积极性，通过前后对比来激发员工的成就感。

　　20**年5月份公司5S工作评比栏

　　部门 日期 1 2 3 4 5 ... 28 29 30

　　生产中心

　　营销中心

　　人力资源部

　　研发中心

　　......

　　说明 ★代表良好　　☆代表中等

　　◎代表及格　　●代表较差

　　总结：

　　在5S推进过程中，运用了各种方法、手段，这样做的目的不外乎就是使一个企业在推动5S的过程中，能够一步步地往上走，也就是能茁壮成长或进步，但是企业在推行5S的过程中，千万不能一紧二松，而是要做到由上到下，有始有终地推行5S，唯一的诀窍就是贵在坚持。

　　心得体会

篇3：职学院领导干部廉洁自律几个问题的规定

　　职学院领导干部廉洁自律几个问题的规定

　　四大纪律

　　领导干部要严格遵守党的政治纪律、组织纪律、经济工作纪律和群众工作纪律。

　　八项要求

　　在党风廉政建设方面遵守以下要求：1、要同党中央保持高度一致，不阳奉阴违、自行其是;2、要遵守民主集中制，不独断专行、软弱放任;3、要依法行使权力，不滥用职权、玩忽职守;4、要廉洁奉公，不接受任何影响公正执行公务的利益;5、要管好配偶、子女和身边工作人员，不允许他们利用本人的影响谋取私利;6、要公道正派用人，不任人唯亲、营私舞弊;7、要艰苦奋斗，不奢侈浪费、贪图享受;8、要务实为民，不弄虚作假、与民争利。

　　十个不准

　　一、不准违反规定收送现金、有价证券和支付凭证。对违反规定送钱的要坚决拒收，推不掉的要立即上交组织。对违反规定收钱送钱的，一律免职，再按照规定处理。

　　二、不准“跑官要官”。对“跑官要官”的，要严肃批评教育，记录在案，至少在一段时间内不予提拔重用，情节严重的要进行组织处理。

　　三、不准放任、纵容配偶、子女和身边工作人员利用领导干部职权和职务影响经商办企业或从事中介活动谋取非法利益。违反规定的，要辞去现任职务或者由组织责令辞职，并按规定给予纪律分。

　　四、不准参与赌博。今后凡是参与赌博的，一律予以免职，再按照规定处理;到国(境)外赌博的，一律从严惩处。

　　五、不准借婚丧嫁娶、寿庆、迁居之机收钱敛财，违反规定的要严肃查处。

　　六、不准擅立项目、擅立标准和扩大范围收费。对违反规定收费的，要按有关规定严肃处理。

　　七、不准私设小金库，私设小金库者，先予免职，再按规定严肃处理。。

　　八、不准用公款大吃大喝、用公款互相宴请和参与高消费娱乐活动。违反者除责令经济退赔外，另给予纪律处分。

　　九、不准工作时间饮酒。经教育不改的,予以免职。

　　十、不准擅自驾驶公车和公车私用。违者视情节给予纪律处分。

篇4：建筑项目经理部质量分析及质量问题处理制度

　　建筑项目经理部质量分析及质量问题处理制度

　　质量问题的分析是避免质量问题不重复出现，使质量持续提高的目的。正确处理质量问题，使质量问题造成的损失最小。

　　1.生产、技术、材料等部门提出质量问题。

　　2.技术负责人组织工长、技术、材料等相关人员参加质量问题分析。

　　3.质量问题分析从材料、工艺及技术交底、操作人员的技能以及管理等方面进行分析，总结出问题的主要原因。

　　4.由技术部门制定质量问题的处理与预防措施，制定的措施要切实可行。

　　5.由生产部门负责落实处理与预防措施，并进行跟踪检查执行情况。

篇5：商品房住宅小区地面停车位问题探究

　　商品房住宅小区地面停车位问题探究

　　近年来，因商品房住宅小区停车问题产生的纠纷时有发生，《物权法》颁布实施以来，这类诉讼更是屡见不鲜。以北京为例，在《物权法》实施18天的时间里，就有8起这类案件，是“物权官司”案件中最多的一类。

　　而随着我国经济的快速发展，机动车保有量也逐年增加。据统计，截止20**年6月，全国汽车保有量为53558098辆。其中，私人汽车32393961辆，与20**年底相比，增加3710291辆。[1]因此，如果不能正确认识此类纠纷并探索有效的解决方法，迅猛增加的私家车必然会引发更多的纠纷。

　　本文试图通过分析典型停车纠纷案例，结合现行房地产法律制度，探究产生停车纠纷的原因，并尝试提出解决商品房住宅小区地面停车位问题的方法。

　　一、典型案例

　　“小文诉昊远隆基物业公司”一案[2]有《物权法》第一案之称，是北京市首起依据《物权法》提起诉讼的案件。基本案情：20**年9月14日，家住北京市房山区北潞园小区的小文(化名)与北京昊远隆基物业公司签订了停车泊位服务协议，约定由物业公司提供停车位，每月150元，另有车卡成本费20元，停车时间至10月13日。签订合同后，物业公司并没有给她提供停车位，她的车只能停在小区内的道路和空闲场地内。小文认为她是在自己所有的场地内停车，物业公司实际没有提供车位服务，收费也没有依据，因此应退还170元钱。小文一纸诉状将该物业公司告上房山区人民法院，小文依据《物权法》要求法院判令物业公司退还停车费170元。该案被告昊远隆基物业公司认为，物业公司收取的并非车位占用费，而是服务费。在北潞园小区，物业公司对车辆提供24小时监控，并且向保险公司投保了责任险，如果业主的车辆被剐蹭、偷盗，物业公司负责赔偿。此外，《物权法》没有溯及力。

　　该商品房住宅小区地面停车位所有权属于谁呢?物业公司是否有权收费呢?所收取的费用性质如何呢?

　　二、商品房住宅小区地面停车位权属问题分析

　　确切地说，上述案件以及类似案件的争议焦点在于商品房住宅小区停车位的所有权问题。如果能够查明所有权，收费问题便能迎刃而解。商品房地面停车位是属于开发商呢?物业公司呢?还是业主呢?

　　(一)《物权法》对地面停车位的规定。

　　该法第74条[3]对地面停车位所有权作了明确规定。第74条首先将地面停车位划分为两类。第一类，建筑区划(即经《建设工程规划许证》批准的)内，规划用于停放汽车的车位;第二类，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。对于这两类停车位《物权法》规定了不同的权属。对于第一类，即建筑区划内规划用于停放汽车的车位，实际上承认开发商拥有所有权。因为第74条第2款是以承认开发商当然拥有所有权为前提的，否则当事人怎么可以通过“出售”的方式约定呢?即有所有权才有处分权。对于第二类，即占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，规定业主拥有所有权。

　　暂且不论《物权法》的规定是否合理，已经生效的《物权法》为人们提供了20**年10月1日后发生的商品房地面停车位纠纷的解决依据。

　　(二)《物权法》实施以前相关法律对地面停车位的规定。

　　在《物权法》颁布实施之前，我国的房地产法律并未对商品房地面停车位做明确规定。但这并不意味着地面停车位权属无法确定。

　　根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。《城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”

　　可见，我国采取严格的房地产权一致原则，也就是房屋所有权人与土地使用权人主体一致原则，确立了房屋和土地使用权一同处分原则。这里的处分包括转让、租赁、抵押等任何一项处分房屋或土地使用权的行为。这一原则的通俗表达为：“房随地走”和“地随房走”。房屋所有权人与土地所有权人主体一致原则必然要求转为房屋所有权也转让土地使用权，转让土地使用权也转让其上的建筑物。因此,土地使用权和建筑物所有权总是属于同一个人，这也就等于从实际上排除或禁止房屋为非土地使用权人所有的情形。因此，开发商将小区内商品房全部售出后，若没有特别约定，则小区占地范围内全部土地的使用权也应随之一并转移给该小区的全体业主，由小区的全体业主共有。而地面停车位是业主房屋使用范围内的土地的一部分，当然属于业主所有。

　　以上说的是小区内所有商品房全部售完的情况。但是，售房并不是瞬间可以完成的，而是一个过程。

　　在这个过程中，也就是开发商没有将全部商品房销售完毕时，开发商按持有商品房的土地使用权面积所占比例，对小区的土地享有相应的业主权利份额。(刚才也说了，整个小区商品房全部售出时开发商所持有的土地使用权证和大产权证 才能缴销)因此此时，开发商对部分车位享有有限制的所有权。

　　综上所述，开发商除依据《物权法》第74条第2款将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位出租给业主的方式，以及未将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的两种情形之外，小区地面停车位所有权属于全体业主。

　　三、商品房住宅小区地面停车位收费问题分析

　　讨论完地面停车位所有权问题后，再探讨一下地面停车位的收费问题。根据地面停车位所有权的不同归属，将地面停车位相应地分为以下两类：

　　(一)业主拥有地面停车位的所有权情形下的停车收费问题。

　　业主拥有地面停车位的所有权主要存在于如下几种情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出售或附赠的方式予以约定。二是《物权法》第74条第3款，业主共有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。三是《物权法》实施之前依法属于业主所有的车位。

　　当业主取得了地面停车位的所有权时，业主可以聘请物业公司提供管理服务也可以自行管理。这完全是业主的权利。也就是说，物业公司并不当然拥有收取业主停车费用的权利。只有在业主与物业公司双方达成一致协议时，物业公司才可收取业主的相关费用。具体收来，因地面停车位产生的费用包括三部分：“车辆管理费”或“车辆管理服务费”(即业主支付给物业公司的佣金)、车位维修养护费(即物业公司的成本费)、收益。

　　第一部分费用，即“车辆管理费”或“车辆管理服务费”，是否支出、支出多少的权利应当掌握在业主手中。当然，并不排除业主选择物业公司为其提供服务，政府价格部门区别不同小区对特定小区的服务收费制定指导价。对于第二部分费用，即车位维修养护费。这部分费用主要是指，对于地面停车位的日常维修养护发生的费用。对于第三部分费用，即收益。因为一个物业管理区域内并不是每位业主都有车辆，因此，有车的业主使用属于小区全体业主所有的停车位时应该是有偿的。除非无车业主同意有车业主占用本该也有权利份额的停车位。所以，停车位的使用人交纳一定的使用费是符合公平原则的。至于收费标准，应由业主大会决定。物业公司根据授权可以代为收费，也可以代为经营。这部分收取的费用或经营收入在弥补停车位正常维修养护费用之外有剩余的，归全体业主所有。

　　可见，我们不能笼统地说停车收费是对是错或者是高是低，而必须认清其性质，然后分别计算。如果业主也物业公司签订了停车协议，物业公司就可依协议收取“停车管理服务费”，而且这个费用事由双方协商确定的，绝不是物业公司一方想收取多少就收取多少的。当然，使用小区内车位的业主应当向物业公司缴纳车位维修养护费。收益归小区全体业主共有。

　　(二)开发商拥有地面停车位所有权情形下的停车收费问题。

　　开发商对地面停车位拥有所有权存在于以下情形：一是《物权法》第74条第2款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，当事人通过出租的方式予以约定。二是开发商没有将全部商品房销售完毕，而依法拥有部分车位有限制的所有权的情况。

　　如果是出租的方式，业主只需向开发商或开发商委托的第三者按约定缴纳租金即可，除此之外，没有其他费用。当然，开发商可以委托物业公司代为收取租金。但是，此时，物业公司收取租金的依据是开发商的授权委托，而不是因为其本身对车位拥有所有权。对于其他类型的开发商拥有车位所有权的情形，也主要根据开发商与业主的约定。

　　以上是对停车收费的探讨，我们发现，在明确了车位所有权归属之后，停车收费问题就很容易理清。因为所有权的基本内容包括占有、使用、收益、处分等基本权利。明确了车位所有权，便可确定车位有谁使用、如何使用以及收益如何分配等问题。

　　四、结论

　　我们再回到文章开头引用的案例。显然，北潞园小区的地面停车位是属于小区全体业主的，物业公司没有所有权。那么，谈何物业公司为业主提供地面停车位呢?业主有权，而且也只有业主有权决定车位如何使用。如果物业公司收取业主的停车费用，那么物业公司仅可依据与全体业主签订的协议收取管理服务费。这部分费用也不应由物业公司单方面规定。业主可以设立业主大会，选举业主委员会，与物业公司协商确定物业公司提供何种服务、服务费用等内容，来行使业主的权利。《物权法》在明确物的归属，保护权利人的物权方面迈出了一大步。物权法相关司法解释也将适时出台，各项规定将有助于解决有关物权的各类纠纷。最重要的一点在于，不论是开发商还是物业公司或者业主，都应当严格遵守法律，维护自己的权利，履行自己的义务。只有这样，诸如商品房住宅小区地面停车位之类的纠纷才有望减少。

　　[1] 参见中华人民共和国公安部网站：

　　[2] 参见《北京晚报》20**年10月17日第8版。

　　[3] 《物权法》第74条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。