小区业主自治下公共决策怎样形成

　　小区业主自治下公共决策怎样形成?

　　在景洲大厦，9年的业主自治逐渐在小区建立和形成了比较完善的议事制度，包括社区公示、社区听证和社区表决。业主大会和业委会的决定以及小区事项都要在社区进行公示，公示14天(重大事项20天)后自动生效，这期间如果业主有异议，可以提出修改和反对，若超过20%业主有意见，业委会会举行业主听证;而若有50%的业主反对，将取消该公示事项，或提交业主大会进行业主投票表决

　　2月10日，景洲大厦小区，乒乓球台一圈围满了前来听证的业主，对于小区楼前不过10余米处即将耸立的超高层建筑“文博大厦”，业主们担心深挖的“基坑”和过近的距离会使得小区建筑“楼歪歪”和“无采光”。业主的“民意”启动了小区社区听证制度，此时的景洲大厦活动室俨然变成了“社区议事厅”。

　　去年9月的某天，小区北侧烂尾楼工地进驻的工人打破了小区的平静。“那里是10多年的烂尾楼，现在却听说要在距离景洲这么近的地方盖一栋48层的中心区最高楼。按照业主了解的情况，这栋叫做“文博大厦”的建筑即将耸立在景洲大厦A栋楼北侧不过10余米的位置，“在31层高楼前仅10余米的距离挖5层深的基坑，那不会楼歪歪么?而建成以后被遮挡的A栋岂不是再不见天日?”业主洪小姐向业主委员会主任邹家健反映，希望小区业委会可以关注。

　　找邹家健询问和了解这一情况的业主越来越多，在小区做了10余年业委会主任的邹家健开始从政府部门了解情况。邹家健发现，这栋大楼的建设除了可能会影响小区建筑质量和采光外，该大楼申请规划容积率的大幅提高甚至都没有按要求在直接受影响的景洲大厦小区进行公示。

　　2月10日晚8时，邹家健临时召集召开业主听证大会。在景洲大厦小区活动室里，聚集而来的四五十个业主在听了邹家健汇报的摸底情况后，开始发言，尽管人多口杂，但听证会给予所有业主发言的机会。

　　小区全体业主是小区的主人，邹家健告诉记者，在景洲大厦，“我们强调业主大会的功能，强化小区业主的民主共同决策，业委会就是个执行机构”。而在深圳业已产生不和谐声音的小区中，往往都是业委会不能充分采纳业主意见，使得业委会决策受到诸多反对，更甚至有质疑业委会侵犯业主权益的事件。在景洲大厦，大至“住宅禁商”，小至“安装刷卡门禁”，每一个小区决策都采取信息公开、程序透明、参与开放的原则。

　　“我知道一些小区也有业委会，但是小区花钱业主都不知道，而景洲看不到‘做手脚’的地方。”一位小区业主告诉记者。

　　“小区一楼要安装刷卡门禁系统，已经征得400余户的同意，还有20余户不同意，虽然已经达到通过的票权，但我们还是想争取这20多户的同意”，邹家健告诉记者，小区最近几年的车场智能化改造、装修维护，消防改造和监控设施等工程的招投标都是开放透明的，“业主谁都可以推荐竞标公司，业主只要报名就可以参与监督、表决的过程，小区事务对每一个业主开放”。

　　在景洲大厦，9年的业主自治逐渐在小区建立和形成了比较完善的议事制度，包括社区公示、社区听证和社区表决。邹家健介绍，业主大会和业委会的决定以及小区事项都要在社区进行公示，公示14天(重大事项20天)后自动生效，这期间如果业主有异议，可以提出修改和反对，若超过20%业主有意见，业委会会举行业主听证，接受业主质询，对决定内容释疑;听证后，业主委员会要进行修改再重新进行公示;而若有50%的业主反对，将取消该公示事项，或提交业主大会进行业主投票表决，业主大会最终决策。

　　剑桥大学政治系讲师刘瑜在她的《民主的细节》里写道：公民参与决策过程可能会降低“政策制定”的效率，但它往往会因为切合民意而提高“政策执行”的效率，而且可以通过提高决策的合理性来提高资源利用的效率......欢迎民意的方法之一就是举行公众听证。

　　景洲大厦的自治证明了这一点，曾经小区推行“住宅禁商”，在这样牵涉众多业主利益难以推行的政策上，小区也由于大多业主的参与决策而最终推行成功。

　　先有素质还是先有制度?

　　因为“维权”而聚集起来的业委会委员成了小区发起改革和制度更新的原动力，而执行至今，小区业主已经习惯了这样的参与和表达。虽然平时大家不大会碰面，但一召开业主会议每次都有四五十人以上的业主参加，好多都是熟面孔

　　“景洲大厦的物业管理合同、业主公约约还有议事规则都制订得相当详细，而且执行、操作得好”，业委会的主管部门、深圳市住房和建设局物业监管处调研员刘政表示，这是景洲大厦优于其他小区业主自治的地方，也是适宜向全市推广的部分。

　　整个制度设计维护了业主的知情权和表达权，这些都写在《景洲大厦业主大会议事规则》中。而与之透明程序配套的是，小区公示公告，以及财务收支明细都在小区博客上进行公开，越公开透明越赢得小区业主的信服。

　　景洲大厦的制度突破要从“炒掉物管”开始说起。20**年9月17日，经历业主与开发商的旷日持久的维权后，以邹家健为代表的景洲大厦业主委员会召集业主自主投票表决炒掉了原来的物管公司，在全国首开先河，打破了“谁开发谁管理”的物业管理模式。

　　20**年小区又炒掉了政府主导招投标进驻的物管公司，真正实现业主选聘物业服务，并与物管公司签订被称为“全国第一个产权明晰的物管合同”。不过这马上遭到了“制度”的反弹，在表示景洲大厦的做法没有相应法律法规给予规定和支持后，深圳市住宅主管部门曾发文件宣布罢免邹家健，并规定其选聘物业公司合同无效。

　　“业主们自己选物管，这是业主对物业有私权的延伸，而20**年虽炒掉了原来的物管，在选新物管时，住宅局却预备5家物业公司给我们候选，还不让其他家进入，业主选管家当然最有资格投票，而那时住宅局却要求业主挑选他们推荐的专家进行评标和打分”，邹家健回忆，20**年在相关制度下实际是“专家主导”选聘了物业，而到20**年底，恰逢国家物业管理条例实施，其中规定“提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，“选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责”，有了上位法的制度支持，业委会据理力争与住宅局多次抗争，景洲大厦最终实现“自己的物管自己选”。

　　因为“维权”而聚集起来的景洲大厦业委会委员成了小区发起改革和制度更新的原动力，而执行至今，小区业主则已经习惯了这样的参与和表达。“一旦召开业主大会我就会参加”，景洲大厦业主洪小姐告诉记者，虽然平时大家不大会碰面，但一召开业主会议每次都有四五十人以上的业主参加，好多都是熟面孔。

　　“尽管很多业主是搭顺风车的心态，参与小区会议的还只是少数，但景洲小区业主参与小区事务的积极性几乎是全市最高的”，邹家健告诉记者，在其他小区一份发放到信箱的投票，常常一两个月都回收达不到法定票权，而在景洲2天时间我们就可以回收2/3的业主投票。

　　“以后换房搬出景洲大厦，到新的小区，如果那里有业委会我还是会参加”，业主洪小姐是来了景洲大厦后才开始知道业委会并参加业委会活动的，她告诉记者，虽然很多时候觉得自己对抗侵权的行为显得很薄弱，但是支持业委会，也希望承担业委会的一些工作。业主黄先生曾经多次担任业委会委员，“如果搬离景洲，就看那里做事规不规范了，规范就算了，不规范的话我一定会竞选业委会维护业主的权利”。

　　“在景洲大厦的业主自治实践里，原来没有制度，制度靠邹家健这样的人来建立，这时候素质更重要，这阶段是靠少数人带动大多数人，大多数人如果没有这样的精英那可能就会松懈下来，邹家健如果不在景洲大厦了，那可能这种制度也没有了。”北京大学深圳研究生院人文学院副院长于长江表示。

　　“景洲大厦业主自治做得好跟邹家健本人贡献有很大关系，这依赖于业主的素质和意识”，刘政表示，而其他小区常看到的是业委会的责任意识和积极性不够，这也是景洲大厦模式不易复制的原因。

　　积极维权后会更有社会责任么?

　　景洲大厦的业主自治面临“难以为继”的困境。景洲大厦业主委员会的办公室依然只有邹家健一人常驻办公，尽管因病从单位离休，但邹家健却担负了业委会的一大部分工作，每月只领取着业委会500元的秘书津贴

　　在采访中，邹家健不止一次地对记者表示“很累了，一直想休息”。10余年的维权和领导业主自治不仅让邹家健个人承担了很多支出，也耗费了大量的精力，“一开始跟开发商诉讼，律师费都出了10万元”。而就在不久前，邹家健还摘除了胸腔内的一个肿瘤，现在依然奔走在为业主维权道路上的邹家健每天都在承受身体每况愈下的威胁。

　　景洲大厦的业主自治面临“难以为继”的困境。20**年起邹家健就已萌生退意，最近几年的业委会委员选举，邹家健更是每次都不会参选，但每次他又都是高票当选，“我看我只有搬出景洲大厦才能不当这个业委会主任了”，邹家健无奈地笑着表示，但一旦当选，邹家健又总是兢兢业业地去做。

　　“深圳只有30%左右的小区成立了业主大会和业主委员会，成立率低主要就是业主积极性不高，业主自治的主动性不高。”刘政告诉记者。

　　景洲大厦业主委员会的办公室依然只有邹家健一人常驻办公，尽管因病从单位离休，但邹家健却担负了业委会的一大部分工作，每月只领取着业委会500元的秘书津贴。

　　2月10日的业主听证会，随着大家辩论的进行，现场气氛从热闹的讨论到不少人安静地走开，一小时后现场就剩下十几个热心的业主和邹家健。“小区里面很多的业主，总是指望事情都由老邹(邹家健)做”，小区业主委员会的候补委员周先生表示，大多数业主还是搭便车的心态。

　　听证会现场老成的业主的发言往往更有建设性，而年轻人中的积极者则更多建议采用网络、微博等方式吸引外界注意寻求社会舆论的支持，而大多数业主则常常是带着孩子站在房间的两侧，听完邹家健的情况汇报和业主的一致表态后选择默默离开。听证会临近尾声，业主洪小姐和杨小姐专门给邹家健留下了联系电话，“我们都是年轻人，力所能及的工作可以让我们来做”。

　　会后业主洪小姐告诉记者，这种业主会议人多口杂，她希望成立专门小组，业主授权小组从事维权工作，小组向业主定期汇报。而对于自己，她表示，自己这种单身的年轻女子虽然没能力没精力对抗侵权者，但是业委会的工作她会响应和支持，“在不受到威胁的情况下我愿意出力”。

　　“只掌握了权利意识，而没有掌握责任意识，只是学会了民主精神的皮毛......”刘瑜写到，一个真正牢固的制度，需要的不仅仅是“当我的权益受到侵害的时候我要坚决捍卫自己的权益”，还有“当你(我)的权益受到侵害，我(你)要坚决捍卫你的权益”的责任共同体意识。

　　景洲大厦依然只有邹家健作为“公益精神”的存在。就在几天前，对于陌生的来自于中海怡翠业主维权的召唤，邹家健依然作为顾问为他们指导如何利用法律为他们维权。

　　“我个人希望深圳可以出现很多个邹家健和很多个景洲大厦，成立更多的业主自治的业委会就可以再市场当中化解很多社会矛盾。”刘政表示。

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篇2：业主自治及法律问题再论

　　业主自治及法律问题再论

　　司法救济自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专着和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。

　　一、 业主自治的涵义与权利体系

　　(一) 业主自治的涵义 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。 业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。

　　这种特殊性主要体现在以下几个方面： 首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。 其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方*国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。 再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。

　　(二)业主自治的权利体系业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。 从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。

　　业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：(1)接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权;(2)提议权(请求权)，有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利;(3)投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权;(4)选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利;(5)监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权;(6)知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权;(7)法律、法规规定的其他权利。 业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。

　　业主大会的职责主要包括：(1)制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》;(2)选举、更换业主委员会委员的权利;(3)选聘、解聘物业管理企业的权利;(4)重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项;(5)监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施;(6)法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：(1)召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况;(2)代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务;(4)业主大会赋予的其他职责。

　　二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析

　　(一)业主自治纠纷的类型自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。

　　2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。

　　3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。

　　4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。

　　(二)业主自治制度缺陷分析在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：1、立法上的缺失目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于20**年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件;建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件;除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主自治机构管理办法》等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。

　　首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范;产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。

　　其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。

　　再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径(如仲裁、*)。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷;《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理;法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。

　　2、业主自治意识淡漠与信息障碍一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头;即使有人牵头开会，业主们也不参加;就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。 另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。

　　三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。

　　笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：

　　(一)加强立法，扩大法律救济途径。 我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。

　　1、 尽快的出台民法典。 目前《中华人民共和国民法(草案)》已经在社会公布，该草案第二编《物权法》第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。

　　2、建议在《物业管理条例》中增加对业主自治纠纷的行政救济途径，赋予行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权。应该说，行政机关的救济是解决业主自治纠纷的第一选择，因为这种救济途径较司法救济更迅速、更快捷、更专业且成本最低，它可以迅速的化解业主自治主体之间的矛盾，避免主体之间关系的进一步恶化，对小区和社会的稳定起到积极作用。在实践中，由物业主管部门进行调解、裁决还是由街道办事处进行调解、裁决的选择中，笔者更倾向于由街道办事处行使该项权力。因为街道办事处作为政府的派出机关，依属地原则对其辖区进行综合的管理和服务，一方面对其辖区内的物业小区的情况比较熟悉，另一方面维护该小区的稳定和正常的生活秩序也是其职责之一。赋予其对业主自治纠纷的调解权和裁决权较其他部门更经济、更符合实际需要。虽然《物业管理条例》赋予了行政机关对业主自治的指导权和监督权，但这种指导权并不具有强制性的行政救济性，不利于纠纷的及时解决。因此增加行政机关对自治纠纷的裁决权或调解权十分必要。

　　3、修改地方性法规或出台地方政府规章，对没有具体的规定的事项作出具体规定。在国务院《物业管理条例》没有出台之前，各地方出台了很多的地方性法规，对本地方的物业管理和业主自治活动提供了法律依据。在《物业管理条例》出台后，大多数地方性法规都存在与该条例有相抵触的地方。因此，通过修改的机会，各地方应当对业主自治的有关问题作出具有可操作性的具体规定，以填补该条例的不足。如建立业主名册制度，开发商、前期物业管理企业、业主委员会、业主各方主体各负其责，建立并有效对业主名册进行管理，避免因业主身份发生的纠纷;再如建立业主委员会委员竞选制度，是业主委员会委员的选举民主、透明、公正。

　　4、建议由最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治在司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定。虽然行政救济比较便捷，但是往往不具有最终的确定性，他仍然要接受法院的司法审查。法院是现代民主法治国家最主要的权利救济机关，可以说，几乎所有的权利都可以通过司法机关予以救济，其所采取的救济措施往往是终局性的，具有很高的稳定性和权威性，对业主自治权的救济也不例外。当然司法救济也有其缺陷，比如诉讼程序相对复杂，诉讼成本较高，产生效力的时间也相对较长，往往不能立即产生法律效果。当然在穷尽行政救济的情况下，选择司法救济更可以充分的保护业主的自治权。目前在尚未有法律规定的情况下，建议最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定，可谓是一种权宜之计。

　　(二)制定业主自治规范，通过《业主公约》、《业主大会议事规则》规范业主的自治行为，填补法律、法规漏洞。

　　不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于业主自治的性质，法律也不宜制定过多的强制性规定，因此业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括《业主公约》和《业主大会议事规则》，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与《物业管理条例》和《业主大会规程》和地方性法规抵触的情况下，对上述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细约定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治更具有可操作性。

　　(三)加强法制宣传提高业主民主参与意识，增进业主之间信息沟通。 业主参与意识淡漠是业主自治制度难以推行的原因之一。因此，一方面有关行政主管部门和街道办事处应当加大宣传力度，通过办理培训班和社区法制宣传等方式，提高业主的法律意识和参与意识;另一方面，为业主提供必要有效的沟通方式，例如在小区内为业主提供专用的公示栏和意见栏，有条件的高档小区还可以设置局域网。这些方式都是消除业主的信息障碍、推进业主自治制度的有效措施。

篇3：三重一大集体决策制度

　　“三重一大”集体决策制度

　　第一条 凡属“三重一大”事项，应按规定程序决策，除遇重大突发性事件或紧急情况外，必须经领导班子以会议形式集体决策，不得以会前酝酿、传阅会签、碰头会或个别征求意见等方式代替集体决策。

　　第二条 “三重一大”事项决策前，领导班子成员要通过多种方式对有关议题进行充分酝酿，领导班子之间必须及时进行沟通和磋商，但不得作出决定或影响集体决策。

　　第三条 对涉及面较广、风险性较大的决策事项，应在局部范围内先行试点，可行后再正式决策实施。

　　第四条 重大事项决策程序：

　　(一)党支部主要负责人经过协商，确定需要讨论决策的议题。

　　(二)重大事项议题明确后，分管领导应召集有关科室进行初步审核，广泛深入调查研究，充分听取各方面意见，对专业性、技术性较强的事项，应进行专家论证、技术咨询、决策评估;对与职工利益密切相关的事项，应实行公示制度，扩大职工参与，进一步征求意见和建议。

　　(三)研究事务决策前应充分考虑和广泛听取本单位职工的意见和建议。

　　(四)根据所要决策事项的内容，准备会议材料，确定时间、地点、与会人员等。

　　(五)由局党支部会议进行集体决策。

　　第五条 重要人事任免决策程序：

　　(一)按照《干部任用条例》的相关规定及干部管理权限和岗位需要，在民主(或组织)推荐，组织考察等基础上，作出拟任及公示后的任(聘)用干部决定。

　　(二)其他重要人事任免、人才引进等，应按照人事任免规定程序执行。

　　(三)根据决定事项及内容，准备会议材料，确定时间、地点、与会人员等。

　　(四)由局党支部会议进行集体决策。

　　第六条 重大项目安排决策程序：

　　(一)由局党支部和有关科室负责人提出。

　　(二)由机关有关科室组织调研，进行可行性研究与论证。

　　(三)主要领导和分管领导听取有关科室调研和可行性论证情况汇报，并提出具体意见。

　　(四)根据重大项目安排决策的内容，准备会议材料，确定时间、地点、与会人员等。

　　(五)由党支部会议进行集体决策。

　　第七条 大额度资金使用决策程序：

　　(一)由局机关有关职能科室提出资金使用的年度计划或预算外资金使用意向、额度。

　　(二)由分管领导负责，对资金使用情况进行审核，提出具体意见。

　　(三)根据资金使用意向、额度，准备会议材料，确定时间、地点、与会人员等。

　　(四)由党支部会议进行集体决策。

　　第八条 与会人员必须严格执行回避制度。凡决策事项直接涉及或影响与会人员本人及其亲属的，本人应主动申请回避。

　　第九条 “三重一大”事项决策一般要有计划性，避免临时动议，严禁未经会议讨论表决擅自决定。如遇重大突发性事件或紧急情况不能及时集体决策的，局机关主要领导可临时处置，事后应及时与领导班子沟通并说明情况。

　　第十条 与会人员、会议记录人员、档案管理人员必须严格遵守集体决策纪律和保密规定，切实做好保密工作，不得泄密。

　　第十一条 会议决策结果应以书面形式通知相关科室。重要人事任免公示后要按规定程序发文，并按党务、政务公开的相关要求予以公开。

　　第十二条 要不断完善“三重一大”决策报批制度。需经上级部门审批的决策事项，必须报送批准后执行。

　　第十三条 “三重一大”事项决策后，全体班子成员必须严格遵照执行，任何个人无权改变集体决议，如有不同意见，可以保留，同时可按组织程序向上级反映，但在没有作出新的决策前，应无条件执行。

　　第十四条 “三重一大”事项决策后，由班子成员按分工和职责组织实施。遇有分工和职责交叉的，由主要领导明确一名班子成员牵头负责。

　　第十五条 负责执行决策的科室应当制定决策实施方案，确保落实决策的工作质量和进度，不得推诿和拖延。

　　第十六条 在贯彻执行“三重一大”决策过程中，发现新情况、新问题，有关成员要及时提出意见，按决策程序修正完善。

　　第十七条 局机关党支部主要负责人是落实“三重一大”决策制度的第一责任人，要通过梳理规章制度，建立健全“三重一大”决策流程，开展风险评估，确定相关控制措施，规范记录文档，促进集体决策的全面受控和有效执行。

　　第十八条 局党支部应对“三重一大”决策制度的执行情况负有监督、检查的责任，要把执行“三重一大”决策制度与落实党风廉政建设责任制和领导干部廉洁从政作为考核的重要内容之一，特别是要对“三重一大”决策程序、决策的执行和决策后的实施效果等环节进行重点监督。向上级党组织和纪检监察机构报告时，应当将本单位领导人员执行“三重一大”决策制度情况作为重点内容，坚持进行年度检查考核，及时发现并纠正决策中存在的问题，并提出修改和完善有关制度的意见和建议。

　　第十九条 对未经领导班子集体决策就实施的“三重一大”事项，有关科室和人员知情后应及时向上级党委、纪委等部门报告。

　　第二十条 充分发挥同级监督的作用。一是主要负责人要经常沟通，相互提醒，做到既相互支持，又相互制约;二是班子成员应根据分工和职责及时向领导班子报告“三重一大”事项决策的执行情况;三是领导班子成员在民主生活会、述职述廉时，要把“三重一大”决策制度执行情况作为重要内容之一;四是领导班子成员相互监督，对违反“三重一大”决策制度的行为，有责任予以劝阻，劝阻无效时须向班子主要领导或上级报告;五是充分发挥同级纪委的监督作用。

　　第二十一条 “三重一大”事项决策按规定应当公开的，要按照党务、政务公开的要求，在一定范围内通过官网、公开栏等各种方式予以公示，自觉接受职工群众监督。

　　第二十二条 与会人员须对会议的决策承担责任。集体决策违反法律法规、局机关规定，违背集体决策规则、程序、纪律要求，给国家、单位及职工利益造成重大损失或严重不良影响的，领导班子主要负责人应当承担直接责任，参与决策的其他成员应当承担相应责任。参与决策的与会人员表决时曾表明异议并在会议记录中有明确记载的，可免予责任追究。

　　第二十三条 凡属下列情况之一，给国家、单位及职工利益造成重大损失或严重不良影响的，应进行责任追究：

　　(一)不履行或不正确履行“三重一大”决策规则和程序的。

　　(二)个人或少数人决定“三重一大”事项的。

　　(三)未向领导集体提供真实情况和可行方案而造成决策失误的。

　　(四)化整为零使用大额资金或拆解资金额度，规避集体决策和招投标的。

　　(五)因特殊原因，未经集体讨论决定而个人决策、事后又不报告的。

　　(六)未按局机关有关规定执行回避制度的。

　　(七)不严格执行报批制度的。

　　(八)拒不执行班子集体决策或擅自改变集体决策的。

　　(九)执行决策后发现可能造成损失或影响，能够挽回损失或影响而不采取积极措施的。

　　(十)在保密期间泄露集体决策内容或涉密材料的。

　　(十一)会议记录严重不规范和篡改会议记录的。

　　(十二)其他违反本细则造成重大损失或严重不良影响的。

　　第二十四条 决策违规或失误,拒不执行集体决策或擅自改变集体决策，造成重大损失或严重不良影响的，根据事实、性质、情节，在分清集体责任、个人责任及直接领导、主要领导责任的基础上，依据《中国共产党纪律处分条例》、《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》等相关法律法规，按照干部管理权限提出责任追究意见，进行组织处理或给予党纪政纪处分。

篇4：三重一大集体议事决策制度

　　“三重一大”集体议事决策制度

　　第一章 总则

　　第一条 为加强单位领导班子建设，落实党的民主集中制原则，建立有效的保障与监督体系，实行科学、民主决策，不断提高依法决策、科学决策、集体决策水平，结合单位实际，制定本制度。

　　第二条 本制度所决策的事项主要包括：重大决策、重要干部任免奖惩、重大项目安排和大额度资金使用(以下统称三重一大)。

　　第三条 实施“三重一大”事项集体决策制度，必须坚持全面贯彻落实中央八项规定、省市党政部门相关要求，以科学决策、民主决策为目的，以落实党的民主集中制为原则，提高认识，明确责任，完善机制，推动落实。

　　第四条 局长是领导班子实施“三重一大”事项集体决策制度的第一责任人，负有直接领导责任;班子成员对分管工作负有向主要领导建议执行“三重一大”集体决策制度的重要领导责任;纪检组长负有实施“三重一大”制度的监督、协调责任。

　　第五条 局长依据本规定针对具体事项，决定集体研究决策方案(包括范围、形式、内容、时机和扩大人员)，并分别主持召开局务会等会议，按要求把握好集体决策的程序。

　　第二章 范围和内容

　　第六条 “重大决策”包括：干部队伍建设规划和部署;机关自身建设规划和部署;党的建设和思想政治工作;党风廉政建设重要工作部署;机关重大活动;突发事件的决策和处理。

　　第七条 “重要干部任免奖惩”包括：副股级以上职务(含非领导职务)任免，奖励或处分决定。对干部任免中的选拔、推荐、考察、酝酿和决定等各环节，严格按照有关规定执行。

　　第八条 “重大事项安排”具体范围和内容包括：年度工作计划、总结;重要工作部署;党务、政务公开工作;重要规章制度的制定;应该集体研究的其它事项。

　　第九条 “大额度资金使用”的范围：是指一次使用额度在1万元(含)以上用于基建项目、设施维修、物资采购等资金支付。

　　第三章 决策形式和程序

　　第十条 “三重一大”集体决策制度，主要通过局务会和全体干部职工大会等形式进行。

　　第十一条 “重大决策”集体研究的程序是：

　　1、相关股室提出重大决策的初步方案，分管领导审核把关，向主要领导汇报，并提出集体研究建议。

　　2、主要领导确定集体研究的基本方案;

　　3、召开局务会，初步形成统一意见，确定征求意见范围和政务公开方式。

　　4、征求意见，并做好意见汇总、反馈。

　　5、召开局务会进行集体研究，按照民主集中制做出决定。

　　6、由相关股室形成会议纪要，以便监督实施和检查。

　　第十二条 “重要干部任免奖惩”集体决策的程序是：

　　干部任免：经过沟通酝酿、召开竞岗动员会议、组织报名、竞职演讲、民主测评、组织考察、会议研究、任职公示、安排谈话，最后行文任命。

　　干部奖惩：根据奖励标准或处罚规定，召开局务会研究决定。

　　第十三条 “重要事项安排”集体决策的程序是：

　　1、相关股室做好调查研究提出重要事项的初步意见、方案，分管领导做好审核把关。

　　2、分管领导在听取意见的基础上，向主要领导汇报并提出集体研究建议。

　　3、召开局务会，听取分管领导或有关股室工作汇报，集体研究形成共识，进行决策。

　　4、对纳入政务公开内容的事项，选择适当的形式和时机进行公开。

　　5、由相关股室形成会议纪要，以便监督实施和检查。

　　第十四条 “大额度资金使用”集体决策的程序是：

　　1、相关股室申报大额度资金使用方案和预算，由财务股初审，分管领导把关，主要领导审核。

　　2、资金使用方案报局务会讨论，初步形成统一意见，必要时进行项目可行性论证，并通过适当形式征求意见。

　　第四章 责任考核与追究

　　第十五条 实施“三重一大”集体决策制度事关重大，纳入领导班子作风建设和贯彻落实党风廉政建设责任制，适用并执行党风廉政建设责任制考核及追究办法。

　　第十六条 责任追究包括批评教育、组织处理和纪律处分三种形式。责任追究按照干部管理权限及有关程序办理。对于不重视、不认真履行此项制度的干部，进行诫勉谈话批评教育;对屡犯不改、违反民主集中制原则、拒不执行或擅自更改集体研究、集体决策制度，或个人独断专行、少数人决定“三重一大”问题，造成重大损失或恶劣影响的，视情节轻重按照有关条例给予组织处理或党纪政纪处分。

　　第十七条 实施责任追究，要实事求是，分清集体责任与个人责任，直接领导责任和重要领导责任。直接领导责任，是指在其职责范围内，对直接分管的工作不负责任，不履行或不正确履行职责，对造成的损失负有直接领导责任;重要领导责任，是指在其职责范围内，对应管的工作或者参与决定的工作，不履行或者不正确履行职责，对造成的损失负有重要领导责任。

　　第五章 附则

　　第十八条 本制度自发布之日实施。

篇5：市政园林局局长办公会议重大问题议事与决策规范

　　市政园林局局长办公会议重大问题议事与决策规范

　　须经局行政办公会议集体议事和会议表决决定的重大事项：

　　1、讨论研究国家、省、市行政法规、政策以及上级行政主管部门的工作计划、任务和会议精神在本系统的贯彻落实问题。

　　2、讨论研究中心城区市政园林总体发展规划，制定年度建设管理计划。

　　3、讨论提请市政府、市建委审议修订的地方性管理规章和规范性文件。

　　4、讨论中心城区市政园林工程的招投标、建设管理、质量监督等事项。

　　5、讨论局机关及所属单位的年度预决算、审计。

　　6、讨论市政园林工程建设资金的拨付，专项经费的审批事项。

　　7、讨论局系统大型设备购置、办公设施改造、物业转让和房屋土地租赁，局系统组织重大活动、召开业务会议等事项。

　　8、其他须由局长办公会议研究决定的重大事项。

　　11补充规则：

　　1、局长办公会议可以由局长委托副局长主持;

　　2、会议根据议题由局办公室提出列席人员，报局长审定;

　　3、列席人员可在会上发表意见，但没有表决权。