售楼部客户资源的归属规定

　　售楼部客户资源的归属规定

　　一、原则：

　　(一)第一接触点的原则(包括上客户和电话客户)

　　原则上哪一个销售人员首先接触该客户，该客户应被其所有。若该客户第二、第三次上门时，第一接触销售人员不在，其它销售人员有义务协作、帮助成交，但不计入业绩。

　　(二)群带性原则

　　1、若第一接触是销售人员A的客户介绍的(包括电介绍和亲自带领上门)新客户甲，原则上新客户资源甲仍应归属销售人员A。同样，甲带来的客户资源乙应归属销售人员A，以后依此类推。但此原则仅适应于新上门客户指明找销售人员A或老客户介绍在先，不包括不期而遇的。

　　2、若上门客户是某销售人员的亲属或朋友，则其资源权应优先归属该销售人员(若该业务未能第一接触而事先又无记录，则不能拥有此客户资源)。

　　(三)时效性原则

　　销售人员对老客户资源的拥有不可能无限期。为了使销售人员产生忧患意识，积极主动地与客户保持联系、及时追踪，促成业务成交，其拥有客户资源的时效为三个月。但客户资源中不乏犹豫型客户，成交过程较慢，这类客户在三个月后重新登记，登记表须经营销经理签字确认后，该销售人员才能重新获得对此客户的拥有权。

　　二、细则：

　　(一)接待

　　1、销售人员接待客户按顺序轮值,当前接待客户的人员必须事先做好准备工作。

　　2、销售人员应积极,主动接待上门来访的每一个客户,不得抢客户,挑客户,只要对本楼盘有兴趣,愿意接受销售人员介绍的来访人员(包括同行)均为客户,作为一个接待名额。发展商的工作人员、本楼盘的设计方、施工方、广告公司、礼仪公司、模型公司等相关业务单位人员除外(但不包括其介绍来买楼的朋友)。

　　3、一切来访新客户、老客户(未成交)一律都以有效登记为准则。(有效的客户登记是指客户最近一次上门至三个月内的客户登记)。

　　4、轮到销售人员接待时、因私事而不在现场，(包括请假拜访客户等)自动跳过，但算已接待一个客户名额、不另行补回。如因公事可补回。

　　5、客户第一次上门未与现场工作人员约好，虽然认识现场的销售人员，但以新客户视之，由当前轮候的销售人员接待，客户指明要认识的销售人员接待除外，但计此销售人员一次轮值指标。

　　6、老客户同介绍的新客户一块过来看楼，如同时进售楼处，找原销售人员，新老客户都视为原销售员的客户，不计其接待名额。如原销售人员没上班，则由当前销售人员按顺序接待。

　　优先接待。而由当事销售人员继续接待。原销售员查找登记并出示有效的客户登记以后方可接待，无论成交与否，当事销售人员都应主动交还客户给原销售员。当日内重新补接一轮。(不轮空)

　　(2)、客户未登记或未查出以前，如果原销售员确定其有效的客户，可以接待。(当事销售人员当日内重新补接一轮，不轮空)。但接待完以后须立即向当事销售员出示有效的原始登记，若是无效的原始登记，无论成交与否,原销售员都要把客户还给当事销售员,计接待名额，并取消原销售员当天或第二个工作日一轮的接待资格。

　　11、客户的归属如有异议，以有效的第一次客户登记为准。

　　12、销售现场同一时间销售人员在其他销售人员空闲时不得接待两批新客户。

　　13、销售人员休息当天如上班可接待老客户，不参与正常轮值。

　　如出现不属以上情况、由营销经理统筹安排全权处理。

　　(二)客户登记

　　1、客户登记以客户到项目现场登记为准。

　　2、有效的客户登记是指客户最近一次上门至今两个月的客户登记。无效的客户均为新客户。

　　3、客户登记除营销经理外不得涂改和销毁。客户登记时出现错误再另起一行登记，原错误登记由营销经理作废。

　　4、老客户每次来访都要做客户登记。

　　5、替代新老客户登记需由营销助理或一个同事签名确认。

　　6、当日的客户不可以登记到之前日期的客户登记本上。

　　7、如销售人员自签定认购书之日起3天后才获知有效期内的老客户被他人成交、客户归属为成交人、原登记视为无效。

　　8、客户登记必须是以客户全名或联系电话为确认依据、否则无效。姓和电话都有是有效登记的基本条件。

　　特殊情况先由当事销售人员协商处理，无法确定归属的原则上佣金作为项目组基金。业绩归上月最高销售额者(包括临定)。

　　9、如前后两次登记确定为夫妻、(备注：港澳台外籍人士等、无论已婚或未婚、与其国内的女友或男友都构成“夫妻”关系、)父女、母女(包括父母、公婆、岳父母、儿子、媳妇、女儿、女婿)、等直接关系(兄、弟、姐、妹无效)、以有效的第一次登记为准。

　　10、同一公司上、下级先后代表公司来看楼，视为同一客户、以第一次有效登记为准。不论职别高低。

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篇2：车位车库归属

车位、车库归属没有约定或约定不明时，如何确定车位、车库的归属?

　　一般认为，建筑区划内车位、车库的所有权归属问题，属于《物权法》第76条第1款第(7)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应当有业主共同决定。根据该条第2款之规定，决定此类事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。因而可以确定，如果开发商与占建筑物总面积超过一半且总人数超过半数的业主达成协议，其协议内容应当对全体业主有效，否则，应当视为约定不明。同时，开发商保留车位、车库所有权的，必须是完整地保留，而不能将建筑区划内的部分车位、车库所有权转移给业主而仅保留其余部分车位、车库的所有权，否则，也应视为约定不明。已经销售完毕的小区，开发商在销售时未与业主就车位、车库归属问题签订合同，且之后也未能达成协议的，也应当认为没有约定。

　　裁判思路：

　　我们认为，在建筑物区分所有权领域，车位、车库的性质和权属问题十分重要，其涉及全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则;另外，对车位、车库的归属作出合理界定也是当前司法实践的迫切需要。

　　没有约定、约定不明或者通过其他方式无法推断出权属归属的，可以按照以下几个方面认定车位、车库的权属归属。

　　第一，对于建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，归属于开发商。这点可以从《物权法》第74条第2款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定中可以解读出来。从此款规定中可以看出，车位、车库的所有权属于开发商，对于是出售、附赠还是出租的决定权也在开发商。如果开发商对车位、车库没有所有权，立法也就不用作上述规定了。此外，这也是民法中的依照建造事实取得所有权原理在实践中的具体运用。当然，学界也有对此观点提出不同意见，认为如果规划内的车位都归开发商所有，则无法解释规划内地面停车位、架空层车位意见人防车位开发商无法单独登记的事实，此部分车位恰恰是无独立产权证的，只能归业主共有。

　　第二，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这点《物权法》第74条第3款已有明确规定。需要注意的是，占用业主共有的道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，而不包括车库。这是因为，其一，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则。并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。其二，车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，故车库的归属也应通过约定进行。

　　《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先忙着业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第七十六条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制度和修改业主大会议事规则;

　　(二)制度和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选择业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意。

篇3：客户接待业绩归属管理规定

1.售楼员接待客户实行轮流制,按照轮排表顺序接待客户,不得挑拣客户,不得争抢客户。
2.当发生下列情况后该售楼员在第一时间补接新客户:1)该售楼员接待的是自己的老客户或来电客户.2)接待的是同事的老客户且已查明.3)帮助同事接待.4)项目组另外安排工作而错过接待机会。
3.正常休班、事假和病假不能补接客户。
4.客户登记制度:售楼员接待每一位客户都要详细登记于《客户登记本》上,记录内容包括接待日期、客户姓名、工作单位或住址、联络方式、购楼意向、客户看楼或咨询源自何种信息、接待人员等。考虑到客户反馈的信息有限可能导致登记不完整,::当产生客户冲突时,核实客户归属的依据主要是客户全名、联系电话、车的品牌和牌照加客户姓(三者有其一即可)。
5.每个售楼人员都有义务做电话咨询,并登记于《电话咨询登记本》上;自己接听自己前面的电话,来电客户属于自有资源。如同事正忙或不在,自己有义务帮忙接听,如果电话台数偏少则轮流接听。
6.相关解释
新客户:第一次来售楼处参观的客户。
老客户:第二次或多次来售楼处参观的客户。
一家人:三代以内的直系亲属(爷爷、奶奶、父母、儿女、兄弟、姐妹、夫妻)。
公共客户:
A.客户在售楼处明确自己是同行且其他同事知情。
B.由甲方领导引领单纯参观的客户,发送项目资料,如果派名片则属于轮排接待。
C.由乙方营销部领导引领或事先说明情况的特殊客户。
D.单纯拉业务而无购房意向的客户,需客户主动说明。
7.公共客户的处理办法:公共客户按轮排表顺序接待,如有需要则多人同时接待,不占用接待名额,如事后确定此客户为公共客户则按补客户处理,公共客户为销售部公共资源,不属于第一接待的售楼员,如果公共客户再次来访而以购房为目的,则按新客户轮排顺序接待。
8.对老客户介绍来访的新客户采用如下接待办法:
9.(1)老客户带新客户来售楼处,原始接待的售楼员不在,按轮排帮忙接待,事后归还,不占用接待名额.如果当时成交则按二八分成,成交的售楼员占二,原始接待的售楼员占八,成交后该客户的其它手续移交原始接待的售楼员办理。
(2)新客户来售楼处主动找某售楼员,该售楼员不在,当值售楼员帮忙接待,事后归还,当时接待成交的按二八分成,成交的售楼员占二,该售楼员占八,成交后该客户的其它手续同样移交另一售楼员办理 。
(3)如果该客户未说明找某售楼员,则按轮排接待.如果该客户在第一次来访的整个接待过程中有说明找某售楼员,则新客户归该售楼员且不占接待名额。
10.某客户帮(或介绍)另一位未曾来访的客户看房同样需作客户登记,当另一位客户来访未主动找某售楼员,则按轮排接待,如另一位客户来访登记完后7天内(有效期)售楼员发现客户有冲突,则核实来访登记本上另一位客户的登记(按以上第4条登记制度)为判别依据,如符合登记制度则移交,否则按轮排接待。
11.售楼员在接待客户的过程中,其他的同事不许主动上前询问该客户是否为自己的来电客户或老客户介绍而来的新客户。
12.对于来电客户来访的接待办法:
(1)电话客户来售楼处未能主动找售楼员,则按轮排接待,完成接待过程后查出的以电话服从接待 。
(2)电话客户来售楼处主动找某售楼员,并且该售楼员在场,则由该售楼员接待,不占用接待名额.
(3)电话客户来售楼处主动找某售楼员,如该售楼员不在,、当值售楼员帮忙接待,事后归还,如当时成交按二八分成,当时接待成交的售楼

员占二,该售楼员占八。成交后该客户的其它手续由接听来电的售楼员办理。
13.如果接待过程中发现接待的是他人的客户,应主动交回给原售楼员,或经原售楼员同意方可继续接待(如成交,业绩按分成二八分成,::成交的售楼员占二,该售楼员占八),否则视为抢客户。如果原售楼员不在现场或无法联络时,则暂时帮忙接待(如成交,业绩按二八分成,成交的售楼员占二,该售楼员占八).
抢客户的处理办法:取消该成交客户的佣金,罚款200-500元。
14.自己跟踪自己的客户,如果客户是一家(批)人,原则上以第一时间(不一定属于第一登记)接待为准,如果后期客户来访与原始登记或成交时间超过30天则按新客户处理。
15.售楼员如确实不知所接待客户已被接待过,完成接待(客户登记完毕)后查出客户此次来访离原始登记超出60天则视为新客户。
16.售楼员如确实不知所接待客户已被接待过,经过接待且成交三天后发觉的,成交业绩归接待成交售楼员所有,如在三天内发现,成交五五分成,其中,客户成交时间离原始接待登记时间超过60天视为新客户成交,即原始接待员不参与提成。
17.客户成交的解释:客户已交定金且签订认购书(即客户已经在认购书上签字)
成交客户的确认:以签订认购书上的认购方为准(客户自行转让的仍以原始认购方为判别依据)。
18.与开发商或营销部直接联系的团购客户,如需接待则按顺序由当值售楼员接待,但业绩不完全归其所有,只在分配团购成交奖金时,适度增加比例。
19.售楼员无权为客户私自放盘或转名,无权直接为客户打折或申请其他事宜,否则,一切责任及费用自负。如果客户有某种需要,可向销售经理提出申请再行解决。
20.有疑难问题向销售经理汇报裁定。
21.《客户登记表》是发放售楼员提成的第一证据,由销售经理妥善保管,不得涂改和销毁。
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篇4：房地产开发公司销售部行为规范:客户归属

　　七．客户的归属

　　各销售代表应以宽阔的胸襟对待客户的归属问题，彼此之间坦率、团结，以和为贵，遇到碰车的情况，先彼此将情况讲清楚，若不能达成共识，交由主管处理。原则上由第一次接待有记载的销售代表为准，但以下情况除外：

　　1. 未确定是否是新客户之前，接听咨询电话主动留下自己的姓名。

　　2. 违反规章制度，按相关规定处理并取消资格。

　　3. 为验证客户是否归属自己，向客户询问，将"客户--销售代表--报酬"的矛盾暴露在客户面前，取消资格并罚款1000元。

篇5：房地产案场客户接待管理归属划分条例

　　房地产案场客户接待管理及归属划分条例

　　为配合公司实行的销售提成制度，有序管理客户追踪、签约等工作，明晰客户归属业绩划定，特制定本办法。由专案经理参照此办法合理协调销售人员之间对客户权属的确认，以促进销售人员的积极性。

　　销售业绩作为销售人员提成的基础，业绩确认后，提成根据公司薪奖管理制度执行。

　　第一部分客户权属界定基本资料

　　1、《来人登记表》,《来电登记表》及《营业日报表》系判定客户权属的原始记录，应按要求填写详细，不可漏登、涂改，漏登涂改可视作无效，出现错误时应重新登记。客户跟踪联系记录作

　　为判定成交客户权属比重分配的依据，没有接待记录的接待均属无效接待，专案经理有权据此确定业绩的归属。

　　2、案场应备《来人登记表》,《来电登记表》作为客户登记的初始记录，此表的登记以谁接待谁登记为原则。《来人登记表》,《来电登记表》应按登记时间为序进行编号，定期由专案经理留存备查。

　　3、销售人员完成新客户首次接待后应认真填写《营业日报表》，以便日后做好客户的追踪记录。

　　4、销售人员的客户接待及跟踪联系情况除在，《营业日报表》上记录外，还应在工作笔记（AB级卡）上做明确记录，以备查询追踪记录。

　　5、业务员对客户归属的提出异议的有效期为客户下定后3天内。超过期限的，客户归成交业务员。

　　6、如在每期开盘前专案经理要求业务员将有效客户进行登记整理，确认每个客户的归属，并记录在《有效客户登记表》中的，则登记表中的业绩产生纠纷时，一律按登记表中的客户归属处理。如当事业务员在专案判定仍未达成一致的，则此单业绩提成由柜台没收转入工地活动基金。

　　7、每个业务员都有义务帮助其他业务员促成交易，其他业务员的客户来访，业务员必须立即与原业务员联络，得到同意并了解情况后方可继续接待。

　　8、由开发商指定、推介的客户至工地定购房源，若成交，业绩属于该置业顾问，提成比例按照成交金额的50％计算。

　　第二部分客户权属界定原则

　　1、客户权属确认以《来人，来电登记表》及《营业日报表》信息为准。新客户登记时应注明三个基本信息方视为有效客户，否则视为无效客户。三个基本信息为：客户姓名与性别（来电客户可以为姓氏）、联系电话（原则要求手机与座机各一）、客户需求基本信息。

　　2、客户权属界定的基本原则为首问负责制，业务员首次接待来电来访新客户，则该客户即是此业务员的客户，今后的跟踪联系与来访接待原则上由此业务员负责。

　　3、如已登记客户来访时，原接待人不在接待案场或不能及时接待，经专案经理或副理认可后由其它销售人员接待。

　　4、特殊情况，有二位以上销售人员接待介绍的客户，其成交后提成比例的分配由专案经理按实际接待情况确定。

　　5、关系客户接待：如新客户属于某销售人员的关系客户且客户来访或来电时直接指定由该销售人员接待的，该客户属于该销售人员所属，由其负责该客户接待。如该客户来访或来电时并未指定某销售人员接待，但在后几次来访中遇到了相识的销售人员，原则上应由首次接待销售人员负责该客户。如遇客户主动提出更换销售人员的，专案经理应向其说明情况后劝阻，如客户一再坚持，专案经理经确认后决定是否更换，并根据实际接待情况确定该客户成交后的权重分配。

　　6、指定客户接待：公司指定的关系客户（包括公司员工介绍的关系户）接待，由专案经理指派销售人员进行。专案经理指派客户给销售人员应遵循轮流分配的原则。

　　7、老客户接待：本项目已成交客户再次来访或购买原则上由原接待人员负责，如原接待人员有二人以上的以合同签订者为准。

　　8、老客户介绍的新客户接待：如由老客户亲自带新客户来访并指明由某业务员接待的，则视为该业务员所属客户；如未指明则按关系户接待原则确定。老客户介绍的新客户自行来访，如新客户指明由某个销售人员接待，或老客户已提前通知销售人员，则销售人员应事先明确新客户姓名、联系方式、基本意向后建立客户信息资料表，报经专案经理或副理知晓，该新客户即属于该业务员所属客户。

　　9、客户中途要求更换销售人员的：如属于服务质量问题，专案经理确认后应予以更换并由专案经理指定销售人员负责客户今后联系与接待，该客户即作为第二任销售人员的所属客户，成交后前销售人员将不再享受提成分配。如属其它原因，专案经理有权根据实际情况予以确定。

　　10、家庭成员分别来看房，原则以最先接待并登记之销售人员为准。如接待过程中无法识别而又重新建立客户信息资料表，在后续过程中或成交后发现的，由专案经理确认其权重分配。

　　11、销售人员因故调离案场门或离开公司的，应与专案经理做好客户资料的书面移交工作，再由专案经理按照轮流分配原则指定相关业务员负责。

　　12、房交会期间，展会现场与售楼处应以轮班的原则进行排班。房展会期间登记的意向客户，原则可由专案经理在事后进行分配，指定销售人员进行跟踪。如在展会现场成交或达成意向的，归接待人所有。如客户再次来访指明某销售人员接待的，原则也归该销售人员所有。

　　13、销售人员对所属客户应有计划追踪，定期联系，并对追踪情况进行后续联系的记录。如超过20天（按自然月为准）未进行客户跟踪联系的，客户再次来访时原则视为新客户，除该客户再次来访时指明销售人员接待外。

　　14、案场客户权属确定由专案经理按接待记录进行确定。当案场销售人员间发生客户归属疑异时，由当事销售人员及时向专案经理反映，专案经理应核查原始接待记录，经了解沟通并在合理原则下确定权属的分配比重。如销售人员违反本流程规定进行客户接待的，专案经理有权不予认可其接待业绩。销售人员应服从专案经理决定。

　　第三部分销售接待流程

　　1、销售人员接待新客户并为其作了登记后，应明确告知客户：我们已为您在本项目作了登记，您下次来电或来访直接报名字或手机即可。

　　2、销售人员接待客户来电、来访时，应问清楚客户是否为新客户，以前有无登记过，如登记过，则应由原接待员负责接听电话或接待。

　　3、销售人员接待来电、来访客户的顺序由专案经理在事先明确排班轮接顺序，特殊情况有调整应由专案经理或副理进行，并做好记录。来电接待按对外咨询电话门数由排位最后的几名销售人员进行。在轮值过程中也随即调整。

　　4、来电客户的接听：如客户来电，则应由来电接待的当值销售人员接听，如属于已登记客户则应由原接待人员接听并向客户说明：您原来的接待员是某某，现在由他来接听您的电话可以吗？如客户认为没有必要则应由当值销售人员为其服务，并主动报上自

已的姓名，认真耐心地为客户提供解答。接听电话后做好相应的记录。

　　5、对于来电客户的约定来访，负责销售人员应明确告知当班的其它销售人员及专案经理，以免有误接的情况发生。如客户来电后销售人员未能将客户的基本信息记录并经专案经理确认，则视同无效接待。

　　6、来访客户的接待：客户来访，当值销售人员（即排序首位的业务员）应主动迎接，按销售接待规程做好接待工作。

　　7、不论来访客户意向程度如何，均为一轮接待，如为朋友、为亲友咨询等均计为一轮接待。除问路者、公司内部员工或关联业务单位咨询与房产销售无关者除外（此类情况当值销售人员也应主动迎接问候，但不计为一轮接待。）销售人员不允许挑选客户，不按规则接待的，视作轮空处理不再补接，由下一个销售人员补上。

　　8、如来访客户为已登记客户，先行安排客户入座后再转告原接待人员进行接待。如原接待员不在，则应经专案经理或副理确认后由当值接待员接待，接待人员应做好接待记录，此次接待计为一轮接待。

　　9、如当值销售人员正在接待客户，而其老客户又来访，则可由该销售人员指定案场员工协助进行老客户接待，或由轮值的最后一名销售人员或专案经理代为接待，并按接待情况作好记录。（销售人员不能将正在接待的新客户转至别的销售人员处）。

　　10、如销售人员正在接待老客户，而又轮到其接待新客户，此时新客户应由下一位轮岗销售人员进行接待，当值销售人员在接待处理完该老客户的事宜后立即进行优先补接（即处于当时第一接待岗位），此后接待顺序仍按原定顺序排列。此种情况下不考虑按次数轮补，即销售人员在接待老客户时，其接待岗位已按接待顺序轮空二次或以上，也只排一次优先补接，此后仍按原定顺序接待。

　　11、销售人员在轮班接待期间，由专案经理指派进行工作的，其回岗后即进行优先补接，此后接待顺序仍按原定顺序排列。补接不考虑按轮空次数补，只补一次，由专案经理在团奖中考虑此类工作的平衡。销售人员应服从专案经理的工作安排。