案例：选聘、解聘物业企业不得授权业主委员会

　　案例：选聘、解聘物业企业不得“授权”业主委员会

　　【案情】

　　20**年12月28日福州市某小区第一届业主委员会与第三人某物业公司签订物业服务合同，服务期限自20**年1月1日至20**年1月1日。合同期限届满后,双方未能就延长合同期限达成协议，但第三人仍为该小区提供物业管理服务至今。20**年12月29日，第二届该小区业主委员会经选举产生，并于20**年2月经区房管局物业管理科备案。20**年5月27日，原告该小区业主委员会发布了《福州市某小区关于召开20**年第一次业主大会的公告》，确定20**年第一次业主大会的召开时间为20**年6月12日至6月21日，会议采取书面征求意见的形式，会议的议题为委托本届业主委员会代表业主大会选聘、解聘物业服务企业等四项事项，并将载有上述四项表决事项的表决票向醉棠苑业主发放。原告于20**年8月3日向区房管局物业管理科递交了《关于解聘某物业管理有限公司及重新选聘物业服务企业的申请报告》，20**年8月12日原告正式向第三人某物业公司发出《解聘通知书》，要求第三人于一个月内交接完毕并撤出该小区，并于同日向小区全体业主发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》。被告区房管局、金山街道认为原告作出解聘某物业的公告内容，违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，于20**年8月20日作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》。原告不服，遂诉至本院。

　　【审判】

　　本院一审认为，根据《物业管理条例》第十九条第二款规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”，被告仓山区房管局、金山街道办事处对原告作出被诉具体行政行为具有合法的权利来源，原告作为行政相对人具备了适格的原告主体资格。

　　本案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”。本院认为，根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条的规定，同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。《物权法》在规定业主共同决定的事项时，要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。同时，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘或选聘物业企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘或选聘物业企业的决定。

　　综上，解聘某物业属于全体业主的专属权利，依法不能授权业主委员会行使，但原告却代为行使本应由业主共同决定的事项，并于20**年8月12日发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》，被告区房管局、金山街道办事处认为原告公告的内容违反了《物权法》、《物业管理条例》等有关规定，依法履行监督职责，向原告作出《关于撤销某业主委员会解聘物业企业决定的通知》事实清楚、程序合法、适用法律、法规正确，原告的诉请没有事实与法律的依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第(四)项之规定，判决如下：

　　驳回原告某小区业主委员会的诉讼请求。

　　一审宣判后，原告向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中院经审理后，驳回上诉，维持原判。一审法院的判决已经发生法律效力。

　　【评析】

　　本案的争议焦点问题是“选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，能否‘授权’业主委员会行使”?

　　《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

　　《物权法》用列举的方式规定了七项由业主共同决定的事项，并要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。因此，上述“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主也可以委托代理人参加业主大会会议，但是不能授权业主委员会行使。选聘、解聘物业企业作为业主共同决定的事项，是全体业主的专属权利，而本案原告小区业主委员会却代为行使本应由业主共同决定的事项，并于20**年8月12日发布《关于解聘福州某物业管理有限公司公告》，被告区房管局、金山街道办事处作为主管部门，依法履行监督职责，向原告作出《关于撤销小区业主委员会解聘物业企业决定的通知》是合法的。

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篇2：解聘选聘小区物业必须业主大会同意

　　解聘选聘小区物业必须业主大会同意

　　新上任的业主委员会要解聘现任物业公司，引起部分业主不满，将业委会告到法院，成为我市“业主状告业委会第一案”。长江日报记者昨日从硚口区香港映象小区获悉，目前硚口区人民法院已判决业委会撤销解聘物业公司的决定。

　　去年11月，香港映象小区新选出的第一届业委会张贴《公开信》：业委会根据相关法律法规，将公开进行物业公司选聘，择优选择信誉好、服务质量高的物业公司。在业委会与新物业公司签订合同后，现在服务小区的物业公司前期物业服务合同随即终止。

　　随后，该小区业主们收到了业委会发放的《小区业主对物业服务满意度调查表》，其中除了涉及相关物业服务问题，还有“是否应解聘现任物业选择新的物业”，请业主进行表决。

　　经过业主投票，业委会去年12月初公布了小区解聘现任物业公司的表决公告。公告称，小区全体业主有投票权的共2288户，发放1583张表决票，回收表决票中有效票为1397张，其中同意解聘现任物业公司的有1215户;业委会由此决定现任物业公司服务截止到12月31日，到期不再续聘，选聘新物业公司。

　　这个表决结果引发一些业主不满。业主林女士表示，现任物业公司确实在服务方面有不少不尽如人意的地方，但新上任的业委会应该给物业公司提出意见，要求其限期整改，而不是直接将其“炒掉”。现任物业公司服务小区8年，对公共设施非常熟悉，并且多年来没有涨物业管理费。贸然换成新物业公司，可能使小区陷入物业“越炒越差”的恶性循环。

　　林女士征求了小区其他业主意见，发现与她有类似观点的业主不少。于是，他们再次上门征询业主意见。林女士统计业主签字后发现，小区业主不同意解聘现任物业公司的占多数。“我们希望业委会代表业主做决定，而不是代替业主做决定。”林女士说，“业主们要求业委会撤销解聘现任物业公司的决定。”

　　对此，小区业委会予以拒绝。业委会主任李先生说，现任物业公司是前期物业，其物业服务合同是与开发商签订的。小区业委会成立后，为了结束小区临时物业状态，解聘现任物业公司，公开招标选聘新物业公司，欢迎包括现任物业公司在内的物业公司一起竞标。解聘现任物业公司的业主投票真实有效，并未侵犯业主权利。

　　今年4月，在沟通无果的情况下，林女士与其他两位业主一起，分别以业主个人名义起诉小区业委会。费钱又费时间状告业委会，很多人从来没有听说过，对林女士等人的举动不太能理解。3位业主在小区贴出“心里话”：提起诉讼的目的不在于结果，而是希望通过诉讼，让大家珍视作为业主的权利，让业委会认识到自身工作错误，使小区更美好。

　　硚口区人民法院审理认为，香港映象小区业委会做出解聘现任物业公司的决定所依据的《满意度调查表》，并未明确说明该《满意度调查表》就是决定是否解聘的选票;业委会做出解聘决定并没有严格按照法律规定召开业主大会，向全体业主发放选票并公开验票、唱票、计票，违反了法定程序，侵犯了业主参加业主大会行使投票权的权利。法院据此判决业委会撤销解聘现任物业公司的决定。

　　硚口区人民法院表示，香港映象小区业委会为维护大多数业主利益的出发点值得肯定，但业委会作为群众自治性组织，在从事诸如选聘、解聘物业服务企业等涉及业主利益的重大事项时，应当程序公开、严格遵循法律法规，并接受业主监督。

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　　业主对业委会决定有异议

　　有3种解决途径

　　业主委员会由全体业主选出，代表业主行使权利。如果业主对业委会的决定有不同意见，该怎么办?昨日，市民政局对此给出了3种解决途径：

　　1、向业主委员会或者业主大会直接提出，由其做出解释或自行改正。

　　2、向街道办事处提出。按照规定，业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　3、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主应当在知道决定之日起一年内请求法院予以撤销。

篇3：谈物业企业的多种经营

　　谈物业企业的多种经营

　　物业管理在中国经过30年的发展，虽然取得了-定成绩，但行业已逐渐发展成为竞争白热化的“红海”，为夺标低价让利者比比皆是。更让人忧虑的是，随着物业费的不断上涨，物业服务企业在“不变”的物业费与“一直上涨”的运营成本面前捉襟见肘。

　　环境不能改变，只能适应。物业服务企业如何在当前摆脱“红海”，寻找一片“蓝海”呢?笔者认为，多种经营是一条破冰通往“蓝海”之道。物业管理多种经营兼顾服务业主和企业赢利，就算本小利微，只要百花齐放，一样会有发展。其实“保本微利”并不可十白，我们可以从沃尔玛的成功中获取信息和勇气。沃尔玛1962年创立，靠那些利润微薄的零售商品，20**年全球销售额达到 4082.14亿美元，在全球多个国家被评为“最受赞赏的企业”和“最适合工作的企业”。良好的多种经营是财富积累的有效方式，充裕的资金将激活物业服务企业人力架构优化、管理技术革新、经营战略升级，同时改变社会对物业管理的看法。

　　多种经营的基础理念

　　做好物业管理多种经营，要以做好物业管理常规经营为前提。对小区房屋和配套设备设施进行维修、保养，对道路和场地进行管理、维护，对业户报修及时响应、措施得当，小区环境安全有序、整洁美观，当这些基础管理服务到位之后，物业服务公司才能赢得业户的信任和支持，为开展多种经营打下基础。

　　其次要实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大市场效应和市场信誉。物业管理由于涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，业户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业服务公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，所以物业服务公司的品牌是开拓多种经营市场的关键因素。有关统计资料表明：在各领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业服务企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间将受到很大限制。

　　第三，多种经营要注重战略和策略。经营的本质是交换。交换只有是双赢的、愉悦的，才可能长久持续。因此，物业管理多种经营的主旨必须清晰，战略上以“业户需求”为中心，向前后左右辐射扩展。同时“业户需求”一直在不断发展变化，因此物业管理多种经营也要与时俱进。比如随着时代进步和科技发展，各种信息传媒速度加快，工作节奏日趋紧张，人们越来越感到时间的宝贵，“花钱买时间”已成为人们的共识。物业服务公司即可围绕为业户“不出宅门，能办天下事”开动脑筋开展多种经营。而在经营策略上-方面要注重宣传，另-方面要注重内部管理。宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场，减少与业主的争议。内部管理上要重视财务管理，加强工程管理，节能降耗，有效控制或降低成本，为经营产生良好的经济效益打好基础。

　　多种经营的方式方法

　　多种经营除了要把握业户需求，了解市场以外，还应掌握经营方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业户的优势，才能取得好的效果。一般来说，有以下几类方式方法：

　　第一类，以物业本身为中心开展多种经营。这种经营是对物业管理主业的辅助和补充，由于物业服务企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以-旦经营得当，会得到很好的回报。比如针对业户提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等;针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。如专业清洁服务和机电设备维保服务;房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租;为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。对公共场所或其它场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

　　第二类，专项经营。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营要围绕物业本身开展。比如开办幼儿园、学校、餐厅、超市、网吧、装饰装修公司、搬家公司和礼仪服务公司等。

　　第三类，与房地产相挂钩的经营。通过对经营性房产进行技术性的改造或功能上、环境上的配套，或者实施对物业的功能或用途上的改变，提高经营性物业的赢利能力，而使物业服务企业获得回报，这种经营在商场、写字楼及工业区等物业种类上有很大的机会。比如通过对电梯进行技术改造，美化环境，建立起多媒体导购系统，再加上适当的辅助宣传和活动，使所管理的商业物业客流量和营业额提高，从而带动铺面租金的上涨;通过改善工业园区的行车、停车条件和货物装运条件，方便客户厂家，改善工业区的投资环境。

　　多种经营中要注意的几个问题

　　物业管理多种经营开展好了，会促进企业的发展;相反若经营不力，则会对企业造成伤害。笔者概括了多种经营开展过程中要注意的几个问题，谨备参考。

　　首先要防止“饥不择食”，盲目扩张。在增加新的经营项目之前，应该进行充分的可行性分析和研究，对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案，这样才能促进企业的健康发展。而盲目开展多种经营致使企业亏损的案例近几年在行业内并不鲜见，这提醒物业服务企业在开展多种经营时要保持清醒的头脑。

　　其次要避免所谓“多元化”的影响，坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营为基础。物业服务企业的经营如果脱离本业，优势就没有了。这种经营将面临来自市场和社会的激烈竞争，物业服务企业在资金、技术和经验上都处于劣势，经营风险将大为增加。同时，这种经营不仅不能对物业管理有所帮助，反而由于资源和精力的大量被占用，势必对物业管理主业产生不利的影响。这样会使物业服务公司丧失基础，是不可取的。

　　再次是要在经营中坚持以内涵为立足之本，强化内部建设。只重视对外拓展，忽视内部建设的现象也应引起业内人士的注意。要在拓展经营项目的同时，调整管理机制和管理方法，培养人才，总结经验，才能使企业的多种经营得到稳健发展。比如对房屋中介代理、洗车、餐饮等经营形式，管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识经验和管理方法是远远不够的，需要进行大规模的人才培训和储备，如果不具备人力资源的支撑，也可委托专业服务商开展具体操作。

　　最后是要注意经营和收益的合法性，不侵害业主权益。依靠物业本身进行的经营行为，要按照国家和地方法规的要求进行，分清物业服务企业和业主的利益，其中哪些收益属于业主(收入用于补贴管理费)，哪些属于发展商或物业服务公司，这些问题在开展多种经营之前就应该明确。一般拥有产权的单位、个人或组织才拥有经营权和收益权(如地下停车场，户外广告及公共场地等)，所以物业服务公司利用自己不拥有产权的物业或公共场所、设施等进行经营，应先获得产权人的同意，并就经营内容、方式及收益分配等方面的问题与产权人达成协议。

　　多种经营是一片深沉而丰沃的土地，笔者仅在此抛砖引玉，相信凭借我们物业管理人的智慧和勇气、创新和实践，物业管理行业-定会从“红海”中搏击而出，寻找到那片离我们并不遥远的蓝海。

篇4：焦作市物业企业资质审批管理办法(2013)

　　焦房文〔20**〕110号

　　焦作市房产管理局

　　关于印发《焦作市物业企业资质审批管理办法》的通知

　　各县(市)区房产管理部门、局机关各科(室)，市相关物业管理企业：

　　现将我局制定的《焦作市物业企业资质审批管理办法》予以印发，请遵照执行。

　　附件：焦作市物业企业资质审批管理办法

　　20**年12月13日

　　附件

　　焦作市物业企业资质审批管理办法

　　20**年10月21日为进一步规范各物业服务企业申办物业企业资质及资质升级工作，根据建设部令第164号《物业服务企业资质管理办法》(20**年11月26日起施行)、豫建住房〔20**〕45号文《河南省物业管理企业资质管理实施细则》(20**年10月11日施行)以及焦作市房产管理局《审批、核准物业服务企业资质登记作业指导书》等有关规定，特制定本办法。

　　一、 物业企业申办资质及资质升级需要的条件

　　(一)申办暂定叁级资质需要的条件：

　　1.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起20个工作日内，到当地房产管理部门申请办理资质证书的有关手续;

　　2.取得企业法人营业执照且注册资本人民币50万元以上;

　　3.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　(二)申办叁级资质需要的条件：

　　1.企业应当在有效期满前的30日内，按照资质管理权限，向相关房产管理部门申请核定资质等级;

　　2.物业管理专业人员按照国家规定取得职业资格证书;

　　3.有委托的物业管理项目;

　　4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　(三)叁级升贰级资质需要的条件：

　　1.注册资本人民币300万元以上;

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　(1)多层住宅100万平方米;

　　(2)高层住宅50万平方米;

　　(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

　　(4)办公楼、工业用房及其它物业20万平方米;

　　4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　(四)贰级升壹级资质需要的条件：

　　1.注册资本人民币500万元以上;

　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

　　3.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　(1)多层住宅200万平方米;

　　(2)高层住宅100万平方米;

　　(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

　　(4)办公楼、工业用房及其它物业50万平方米;

　　4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　二、申办资质及资质升级需要提供的资料

　　(一)申办暂定叁级需要提供的资料：

　　1.申请报告;

　　2.验资证明(原件、复印件);

　　3.物业管理企业资质申报表;

　　4.营业执照(原件、复印件);

　　5.组织机构代码证(原件、复印件);

　　6.企业章程及有关企业管理的规章制度(原件);

　　7.企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(原件);

　　8.专业技术人员的资格证书和聘用合同(原件、复印件);

　　9.固定办公经营场所证明(原件、复印件);

　　10.聘请具有二级以上资质的物业服务企业为技术顾问，并签订相关合同，外地市需要资质证书复印件;

　　11.六县(市)房管部门出示同意成立的文件(原件);

　　以上材料一式三份，一律以A4纸打印或复印并装订成册(申报表除外);

　　(二)申办叁级资质需要提供的资料：

　　1.申请报告;

　　2.物业管理企业资质申报表;

　　3.营业执照(原件、复印件);

　　4.组织机构代码证(原件、复印件);

　　5.企业章程及有关企业管理的规章制度(原件);

　　6.企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(原件);

　　7.专业技术人员的资格证书和聘用合同(原件、复印件);

　　8.物业管理专业人员职业资格证书及劳动合同(原件、复印件);

　　9.以管物业的物业服务合同(原件、复印件);

　　10.物业管理业绩材料(原件)，上一年度财务报表(原件);

　　11. 六县(市)房管部门出示同意核定资质的文件(原件);

　　以上材料一式三份，一律以A4纸打印或复印并装订成册(申报表除外)。

　　(三)叁级升贰级或贰级升壹级资质需要提供的资料：

　　1.概述：

　　(1)国家物业服务企业** 级资质申请报告;

　　(2)公司简介;

　　(3)组织机构图;

　　(4)企业诚信证明(无13 种禁止行为证明文件);

　　(5)诚信经营(无13 种禁止行为)情况综述;

　　2.证照及公司章程：

　　(1)相关证照;

　　(2)公司章程;

　　(3)审计报告( **** 年度);

　　3.经营管理业绩：

　　(1)公司荣誉;

　　(2)项目荣誉;

　　(3)社区文化;

　　4.部分人员职称及劳动合同：

　　(1)管理人员统计一览表;

　　(2)工程负责人简介、职称及劳动合同;

　　(3)财务负责人简介、职称及劳动合同;

　　(4)中级以上职称证书及劳动合同;

　　(5)物业管理岗位证书一览表;

　　5.各类物业面积及相应基数比例：

　　(1)管理物业类型概述;

　　(2)物业面积及相应基数比例;

　　(3)**** 项目委托合同;

　　(4)**** 项目委托合同;

　　(5)**** 项目委托合同;

　　(6)**** 项目委托合同;

　　........................

　　6.ISO 9001 质量管理体系文件：

　　(1)质量体系的执行情况及认证证书;

　　(2)质量管理体系文件和作业指导书清单;

　　(3)服务质量管理制度;

　　(4)服务质量管理制度执行情况汇报;

　　(5)服务收费管理制度;

　　(6)服务收费管理制度执行情况汇报;

　　(7)其它管理制度;

　　(8)其它管理制度执行情况汇报;

　　7.企业信用档案系统建立：

　　(1)**** 诚信档案管理办法;

　　(2)企业信用档案系统(附光盘);

　　三、资质核准程序

　　(一)新成立的物业企业申办暂定叁级资质、暂定叁级资质有效期满前申请叁级资质及叁级升贰级或贰级升壹级资质的物业企业，应按规定携带有关材料到局物业管理科申请，工作人员对其相关材料进行审核，审核合格后，相关资料签盖确认印签，并填制审批单。

　　对申请叁级资质的企业，在规定时间内到其办公地点对服务项目进行考核，对发现的问题责令其进行整改并写出整改报告。

　　(二)局物业科签署意见后，报局主管领导，每周四下午向局主要领导集体汇报、共同研究及时批复。

　　(三)物业企业到局物业科领取证书及相关文件。

　　(四)相关资料整理入档。

　　四、物业服务企业综合管理平台建设

　　各物业企业必须按照省住建厅的要求，加入物业管理综合平台并按规定输入相关资料。

　　焦作市房产管理局办公室 20**年12月17日印发

篇5：案例分析：物业企业资质、收费等级、服务标准三者的关系

　　案例分析：物业企业资质、收费等级、服务标准三者的关系

　　案例：

　　家住东郊的王女士对于自己缴纳的物业服务费一直存在异议，她看到小区收费处物业企业公示的物业资质等级为三级，但物业服务收费标准竟然是一级，十分不理解，认为三级资质为什么能收一级的费用，随即向主管部门投诉物业企业乱收费。

　　分析：

　　物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力;物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务，同时，收取相应的费用。

　　1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么?

　　答：共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

　　共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

　　自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

　　自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

　　2、物业维修责任：

　　----物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。

　　----物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。

　　3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

　　(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

　　(三)公共绿化的养护和管理;

　　(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(五)车辆停放管理服务，保障道路畅通;

　　(六)物业档案、资料管理;

　　(七)装饰装修管理服务;

　　(八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

　　4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用?

　　(一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;

　　(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;

　　(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

　　(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

　　(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

　　(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;

　　(八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

　　(九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

　　5、本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

　　(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

　　(四)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;

　　(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

　　(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

　　物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

　　发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物?

　　(一)业主共有的结余资金;

　　(二)第五十三条规定的资料;

　　(三)物业服务用房;

　　(四)维修、保养物业形成的技术资料;

　　(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

　　(六)其他应当移交的资料和财物。

　　物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

　　7、物业服务活动发生纠纷怎么办?

　　答：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

　　业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

　　8、物业服务活动中不得有哪些行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)擅自将住宅改变为经营性用房;

　　(四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

　　(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(六)侵占绿地，毁坏花草树木;

　　(七)乱倒垃圾、乱堆杂物;

　　(八)乱设摊点、乱停车辆;

　　(九)违反规定饲养动物;

　　(十)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

　　(十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

　　(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。