城市业主联合组织成立之后
城市业主联合组织成立之后可以做哪些事--在深圳业主论坛第十八期的发言提纲(20**年5月)
作者：章劲
住宅与房地产杂志今年二、三期合刊组织了一个专题《社会治理创新：业主组织成长进行时》，共有19篇文章，仔细读了一遍，觉得从中可以看到业主联合组织发展的一些态势和存在问题。
据不完全统计，我国目前正式成立的业委会协会、业主社团等相关组织近二十个，正在积极筹备中的有三十余个。
一、成立的动因?
江苏省宿迁市业委会协会秘书长说：在工作中有一种力不从心的感觉，没有一个联系交流平台。各个小区业委会各自为战，对外没有一个统一的机构去诉求。各个业委会内部发生的问题没有哪个人能去调处。
十八届三中全会提出了被称为“第五个现代化”的“国家治理体系和治理能力现代化的”。
众多学者认为：1949年到1978年国家运行格局被称之为国家专政;1978年之后，国家统治开始从“专政”走向“管理”，即转向对经济秩序和社会秩序的维护、管控以及对公共事务的应对处理，这就进入了国家管理阶段。近年提出的“国家治理”是继国家专政、国家管理之后国家权力运行所选择的一种新形态，也是中国走出国家、迈入管理国家之后可能迈上的一个新台阶。这将给中国的国家发展带来全新的国素。
“治理”不同于过去以政府为主体的“统治”和“专政”。“治理”的主体不仅包括政府，还包括社会、市场，是多元、多方面的协商、协调。如同20**年政府工作报告所说：“实行多元主体共同治理”。
多个城市的业主联合组织成立，应当说，与“第五个现代化”提出的大背景有关。显示了政府部门对这一新的战略决策的积极响应。
二、 如何成立?成立的艰难
南京地区的业委会维权QQ群“南京业主大会服务平台”亦曾在两三年前向主管部门表达过申请成立业委会协会或业委会联合组织的意愿，当时南京市物业办领导明确拒绝，告知他们“把自己小区的事管管好就行了，不要搞什么联盟或联合”。遭拒之后，他们亦曾尝试以民办非企业单位的形式实现组织化，然而，多方努力后也因没有“主管部门”而中止。
天津市开始找不到上级主管单位，也找不到肯做会长的“相关领导”，最后毛寿龙、方竹兰等人前往天津参加学术讨论会。方竹兰演讲“公共演讲与丽娜模式”引起人民网天津记者站注意。记者牵桥搭线，热心奔走，一个多月后，在民政局会议室召开座谈会。才把这件事办妥。
山东青州市业委会协会成立时也碰到与各地类似的困难。政府部门互相推诿，不愿答复是否做业务主管单位。后来，碰上市委书记大接访，就向他表达成立协会的设想。书记当即表态大力支持并安排住建局协调处理。但此后住建局一连几个月都没落实。此时，筹备者发挥“死磕精神”，要求对住建局不依法履行职责提出行政复议。后来，住建局才答复同意作业务主管单位，但不允许使用业主协会这个名称，可使用业主委员会协会这个名称。(为何这样批复?内中有何奥妙?暂不得知。)
三、 成立以后可以做哪些事?
天津业委会联合会制定标准--定行业标准，定行业规范。把业委会选举程序化、法制化，把解决业委会成立难、备案难的问题列入议事日程。
还有人建议：(一)对业委会开展物业管理普法宣传和培训
对入会业委会开展普法宣传教育作为首要任务，让业委会懂得作为一个业委会应当干什么、可以干什么以及怎么干。
(二)对业委会开展个案指导，纠正业委会乱象
对业委会的不恰当维权行为予以纠正，将业委会引向合法合理维权的道路上。对出现的矛盾纠纷，通过业委会联合会专业人士或外聘专业人士的指导帮助，维护入会业委会的合法正当权益，促进整个业委会群体健康发展，从而推动整个物业管理行业健康发展。
沈阳业主协会负责人杨树林说：出版《业主手册》，不仅汇编所有和物业管理有关的法规政策，而且还要结合现在小区的一般治理常识和便民服务知识，用法规问答形式解释这些常识和知识的运用。
《业主手册》计划三年进50万个家庭，影响450万人口。着眼于业主素质的提高，不仅仅是服务几个业委会。
温州研究会成立后，成功帮业主维权。有个小区开发商违反了住宅小区应按总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房的法律规定，仅提供了物业用房30平方米，严重侵害了业主的合法权益。20**年到20**年4年间，业委会4次起诉、上诉，都因为不具备诉讼主体资格等问题，法院不予立案，或驳回其诉讼请求，百般无奈之下，找到研究会寻求帮助。最后打赢了官司。
温州市的协会还花了5个月的时间，跑遍了80%的小区业委会，采集到业委会现状的第一手资料。
没有名义上的组织化，不代表不能开展实际工作。
南京借助网络交流平台，把一部分小区业委会或筹备组团结起来，互相交流，互相帮助。与此同时，他们还积极透过各种渠道与政府部门沟通。
南京业主大会服务平台群的三位管理员都是有五年以上业委会主任任职经历，先后通过了国家注册物业管理师考试。他们集体报名参加了南京市社会建设工作委员会面向全体市民招募的“幸福都市联络员”以及南京市纪委的“廉政微博观察员”、南京市城市治理委员会的市级、区级公众委员等，透过这些渠道，他们宣传“质价相符、和谐共赢”的物业管理理念，引起有关部门对社区问题和物业管理问题的高度重视。
南京市社建委还专门将“如何激发业主参与”作为其与有关媒体联合主办的“幸福都市圆桌会”的研讨专题，媒体也进行了广泛报道。与此同时，他们也积极参与物业管理相关的政策法规的立法建言，积极配合政府部门的垃圾分类、“业主公共决策平台”网上投票试点等项目，
他们通过实际行动让政府部门有关领导看到业委会并非“麻烦制造者”，而是和谐社区的建设者与帮助者，是在帮助政府排忧解难。南京三位QQ群管理员还于20**年年底被南京市住建委聘为“南京市住房和城乡建设委员会物业管理专家库”成员，
在加强自律规范运作的同时，他们还以经验优势和专业知识优势，积极参与其他小区业主自治辅导活动。
南京“翠竹园社区互助会”从5个人成立的翠竹园网球俱乐部开始(网球俱乐部已有会员300多人，是目前全国最大的社区网球俱乐部)，至今已有3个QQ群，17个综合俱乐部、8个少年俱乐部和1个老人俱乐部。为了互相之间联系和交流，这26个俱乐部都有一个QQ群。社区互助群专门赴美国Slcc社区考察文化建设模式;20**年5月开始，对贵州省最贫困的高芒山区进行了支教和帮助;20**年4月，国家民政部到互助会对这种模式进行了调研，鼓励他们继续创新。翠竹园互助会所倡导的社区互助参与模式能够有效地拉近业主之间的距离，把陌生人转化为熟人，鼓励中国传统的家族式社会向社团式社会转型。
该互助会认为：作为一个平台，互助会担负的责任，并不是把社区所有的事情做完，而是激发社区领袖的潜力，给他们铺路搭桥，让他们迅速走上社区结社的道路。
南京的准业主联合组织，通过自己对社会的高度负责感，扎扎实实做出许多实事，得到社会各界的认识，从而也改变了政府部门最初的看法，使他们对这一准业主联合组织的态度，从拒绝转向鼓励。
沈阳业主协会从有效解决弃管小区的问题开始，先成功解决一个小区，取得经验，再解决一片，一个社区，一个街道，一个大的行政区，再到解决全市的问题，沈阳业主协会负责人杨树林通过自己的努力，实实在在的摆在那里看得见摸得着的成效，得到官方和社会各界的认可，也使得业主的联合组织得以发展壮大。
天津业委会联合会成立后，也通过推广“丽娜模式”，取得由点到面的实际成效，获得社会的认可。
四、政府的支持--
沈阳市业主协会有两名社区干部编制的员工，他们的工资就由民政局开支;最近新成立一个服务部，增加5个人，工资自筹，办公费用是房产局每年给3万元。
江苏省宿迁市业委会协会的成立得到市住建局房管处大力支持，专题汇报，十大好处，打了一个申请报告。成立时，有单位会员38家，个人会员68人，市住建局特批一万元作为协会启动资金。
营口市业委会协会常设机构为协会秘书处，设在营口市物业管理处，由一名副职处领导任秘书长，相关科长担任副秘书长。
温州业委会成立业主和谐研究会时，找不到主管单位，无法登记。温州市社科联知道这个情况后，专门召开领导班子会。认为这是个新生事物，应该给予鼓励与支持，并决定担任其主管单位。
五、业主组织成立之后会面对什么问题
有人的地方就有江湖，业主自治领域亦是如此。在业委会互助联合的过程中，也不乏沽名钓誉哗众取宠之好龙叶公，因此，也要防止“为联合而联合”的占山为王式的一统江湖之激进、冒进。
万科集团律师颜雪明认为：业主联合组织成立已经历尽艰辛，但成立之后，也只是多了一块牌子而已。我们早就有工会联合会，妇女联合会，学生联合会，文学艺术联合会等，但在维护工人妇女学生艺术家的权益方面能发挥多大的作用，大家心里都有数。那些还是公权认可的准官方机构，业委会的联合组织作为纯粹民间组织，在经费、办公地点、工作人员等方面，都存在难以克服的困难。
北京知名社区问题研究专家舒可辛提出这样一个问题：这个联合会是为业主利益服务还是为“会员”利益服务?业主利益与会员利益发生冲突，协会将如何抉择?
舒可辛还提出以下观点：
业主委员会协会(联合会)是业主组织的协会(联合会)，还是一些保护业主利益为目标的机构的协会(联合会)?
业主委员会，几个人组成，声称为业主服务，但当产生业主委员会与业主之间的冲突时，就一定不会照顾业主的利益而会照顾业主委员会自己的利益。这是这种组织制度设计造成的必然结果。
只有全体业主为成员的组织，机构，才可能被称为“业主组织”，其他以部分业主为全部成员的小组织，可以称为“业主的组织”或“为业主(组织)服务的机构”，但一定不是“业主组织”。
业主组织的协会(联合会)名称则应该从“业主委员会协会(联合会)”改变为“业主大会协会(联合会)”，这才是业主组织的协会(联合会)，而不是“为业主服务的组织的协会(联合会)”。
颜雪明和舒可辛的观点均值得研究者重视。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：首届业委会成立后的工作内容
首届业委会成立后的工作内容
第一届业委会成立后，面临着一些列的的大活。业主委员会的成立，不单单是指业主组织的建立，它对于物业管理区域而言，是具有标志性意义的事件，因为从首次业主大会召开并选举出业主委员会开始，小区就结束了前期物业管理阶段，进入了正常期物业管理阶段。
正常期物业管理阶段和前期物业管理阶段不仅仅是叫法的不同，因为：
正常期最大的标志是物业管理区域成立了业主大会，全体业主有了这样一个行使物权自主的法定形式，从而使得原来模糊的权利义务关系具备了清晰和明确的可能。
业委会成之后，最重要的事情是摸清家底!!!把原来不清不楚的共有产权、共有收益做一次彻底清查;把属于业主共有的资料、资金、资源、资产登记造册;
前期物业管理阶段因为业主方与管理服务人组织上的不对等造成信息上的不对称，导致共有物权处于失衡、失控、失管、失利的非正常状态。业委会成立之后，就是要回到正常的状态。比如，前期物业管理阶段，由于业主方法律主体地位不明，导致应当属于全体业主所有的共有收益无法主张和获取，业主组织建立后要把这部分查清、归还、管理。
并且属于全体业主所有的权益、收益，业委会并不具有任意处置的权利，需要经过业主大会的授权或者业主大会会议的决定来明确。如果简单的理解为，尊重历史不予追究，就会把业委会陷于不作为、甚至滥权的不利境地，日后如果有业主提出异议，业委会就应该承担失职、渎职的责任。在其位谋其政，是义务也是底线。
再者，物业管理的权利，原本就属于全体业主，作为业委会这样一个业主大会的执行机构，应当在管理规约、业主大会议事规则的规制下，积极作为。承担起业主应当承担的责任，比如物权法规定的业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
根据小区自身的特点，建立适合自己小区的管理制度，并开展丰富多样的园区活动，增加交流，保持沟通，提高业主的参与意识，是小区持续发展的基石。
业委会成立，只是一个开始，为小区走向治理提供了一种可能。是万里长征的第一步，任重道远!
物业服务合同的签署、续签以及物业服务企业的选聘、续聘，都是属于业主共同决定的事项。成立业主大会之后，都要通过业主大会会议来表决。业委会应当与全体业主通过业主大会表决通过的物业企业签订合同。物业服务内容、标准、价格以及合同文本的草拟，物业服务企业的招投标(也可以协议)都是系统的工作，而不应理解为一个简单的动作或者行为。继续沿用原物业，至少存在着续聘事项需要业主共同决定，而不是简单地续签合同那样简单。并且法律上来讲，业主大会一成立，前期物业服务合同已自动失效，无论原合同是否约定期限。所以即使沿用原合同、续聘原物业都存在着召开业主大会会议的问题，这个事情不可马虎。否则就是无意识的根本违法。这种情况不可不察。
篇3：正视小区业主组织建设问题
正视小区业主组织建设问题
当下，物业管理问题依然是一个热门的话题。
各种声音，纷纷扰扰，混乱无序、莫衷一是。
由于利益主体的多元化以及参与主体的分散化，加上话题的覆盖面和涉及度足够的广泛，似乎没有一个权威和确定的声音，也正是因为这样的一种舆论氛围，把本来就不清净的气氛扰得更加混乱。
头疼医头，脚疼医脚，甚至是皇上有病，太监吃药，根本上丝毫无助于问题的厘清和解决。反而只会增加解决问题的难度延缓病程的长度深化业主的失落感。
物业管理，原本是一件十分简洁、单纯的，低附加值、以劳务为主的事情。为何现如今变成了百毒染身、不可救药的“公害”行为。物业服务企业更多的像是被豢养的宠物猫，捉老鼠的技艺远没有撒娇卖萌取得主人愉悦的技巧更容易获得满意的回报!但，您要是老饿着它，龇牙咧嘴，像小老虎一样的吓唬你也不是不可能。甚至伶牙俐齿、锐利敏捷的小爪爪也不是吃素的!现实中，这样的例子满眼皆是，不胜枚举。
物业管理是什么?这样一个基础简单的问题提出来，有多少业主甚至多少物业服务从业人员能够完整准确的说清楚?!我对于这样的一个问题上，社会能够给出的答案，是持悲观态度的。君不见现实已经生灵活现的摆在了面前：很多的纷争，根子上是自说自话的自以为是!旁若无人的孤芳自赏!沾沾自喜的自鸣得意!
没有对基本概念的厘清，没有对基本法律的掌握，没有对基本事实的认定，永远不可能取得基本的共识和回归到问题的本质。我们脱离了事情的本源，当然无法取得标本兼治的效果。又甚至连“标”都对错了，有“的”放矢之后，只是人仰马翻，并没有主客两安。主人们都在陶醉于小猫的大眼睛、俏眼神、萌姿势、帅动作，有谁讨论它捉鼠的英姿和吃鼠的饕餮。有人说，吃猫粮都吃饱了，还抓什么老鼠!可是，这是猫的错吗!
物业管理，仅仅是一种制度安排，一种市场选择，一种解决方案。并不是全部!那么，为什么有那么多的毫不相干的事情，被装在物业管理这样一个筐子里面?
譬如：业委会的成立(首次业主大会会议的筹备)，它是业主们自己的事情，涉及到基层政府，涉及到公权力对于业主私权利组织的指导和协助关系;它属于业主财产权利尤其是共同管理权行使的一种法定制度安排，它属于业主的一种基本的财产权利，重要性和紧迫性与企业化的物业管理实务甚至物业管理事务远远不在一个层次上。物业管理或者物业管理权只是成立业主组织后的一种选择和合约让渡，并且取决于全体业主的共同决定，当然这种决定也一定是动态的和可变更的，并不是一成不变的。但是现实中，存在着非常多的对于业主财产权的侵犯和野蛮的剥夺、侵占。如果不能够完善业主权利*同管理权的归位、缔约、共识、行使、知情、监督、撤销等一系列基本权利，小区永远会处于水深火热、你抢我夺的混乱之中。
譬如：物业管理区域内公共收益的管理，那属于业主成立组织之后，小区的内部事务，任何外人无权侵占。现实中，物业服务企业普遍违法侵占的情形属于民事侵权，受侵害者无视或者不予追究，其他任何人也没有权利和义务主张。物业企业在物业服务合同约定的收入之外，在小区没有任何的其他合法收入!现实中存在的各种名目的收入项目，迟早会面临着非法占有的依法追索。那些属于全体业主共有的共同利益，无法依靠单一的业主来行使所有权的权力主张，离开业主组织的组织、依授权主张并没有其他可以实现的路径。但现实中单一业主往往又纠结于此，并以此为由通过拒交物业费等形式不当维权，在小区里面形成死循环。其实，在没有业主组织之前，这是一道无解的课题。
譬如，物业服务合同长期存在合同主体与执行主体的背离，甲方主体缺失、缺位、缺为，导致问题长期存在并始终无解!因为除非合同当事人合法解决，外人只能干着急!包括政府主管部门也不能随便插手，行政权力“法无授权不可为”，它并不能任性的参与民事纷争。现实中大量的存在着业主到政府主管部门投诉的情况，除了属于基本的合同约定或者法律规定的事项违规违法属于有效投诉或者可以解决的问题之外，还有大量的复杂的民事纠纷，行政权力既无精力深度的介入也无能力合法、合理解决。单一业主，在大量的或者说绝大多数的物业服务合同关系中，处于非常尴尬的境地：只有缴费的义务，并没有议价、异议甚至监督的权利!正是这样一种普遍的、广泛的现实存在，决定着小区里面纷争陷入无底的深渊。
譬如，物业管理服务从来就没有形成真正的市场关系。只有卖方，没有买方的畸形事实现状中，更多的是指腹为婚，更多的是媒妁之言，更多的是包办婚姻。近些年，随着业主组织的发展，小区的市场交换行为渐渐萌生，但是同时也有很多的被替换的物业企业拒绝承认甲方的选择、拒不撤离服务场所、拒不交接现场和资料，哪里有一点点好说好散的气魄，更遑论坦坦荡荡、痛痛快快的职业操守。当甲方不再把从一而终当做一种枷锁，乙方的胡搅蛮缠能成为救命的稻草就是一个伪暗示，最终难以改变一别两宽、各生欢喜的结局。当自由的轻松和愉悦被释放和体验之后，会有越来越多的包办婚姻走向自由选择。流动性一旦建立，基于市场的价格、竞争、服务都会焕发出久久被压抑的活力，显示出各自的精彩。
业主大会、业主委员会作为一项最最基本的法律制度安排，被政府轻视，被业主忽视，被物企漠视，被开发商无视，不能不说是一种弱视!什么时候政府、市场、社会开始重视业主大会、业主委员会制度，各方重新审视它的根本和基础作用，不在敌视、仇视业主组织建设，蔑视一切不按照法律规定行事的行为，目视的才会是一个个安定团结温馨和谐的小区。
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篇4：住宅小区业主委员会成立条件
住宅小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
业主委员会职责：
1、召集和主持业主大会;
2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同;
3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理;
4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;
5、 听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;
6、执行业主大会的决议、决定;
7、履行物业管理服务合同;
8、 监督业主公约和物业管理制度的执行;
9、 对物业管理企业的管理服务活动予以支持;
10、业主大会赋予的其他职权。
小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
前面第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会成立条件：
1、入住率达到50%以上;
2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
3、首批物业交付满3年的。
小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
业主委员会成立程序/成立流程：
1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)
6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)
小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。
11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。
篇5：小区业主委员会成立的条件、过程和选举办法(文本)
小区业主委员会成立的条件、过程和选举办法(文本)
业主委员会职责：
1、召集和主持业主大会;
2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同;
3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理;
4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;
5、 听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;
6、执行业主大会的决议、决定;
7、履行物业管理服务合同;
8、 监督业主公约和物业管理制度的执行;
9、 对物业管理企业的管理服务活动予以支持;
10、业主大会赋予的其他职权。
小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
前面第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。 业主委员会不得从事经营活动。 业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。
业主委员会成立条件：
1、入住率达到50%以上;
2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;
3、首批物业交付满3年的。
小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
业主委员会成立程序/成立流程：
1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)
6、筹备组应当在三个月内召开 业主大会。
业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)
小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
9、选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。
11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。
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