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建设集团管理实施手册: 质量管理

编辑:物业经理人2019-12-29

  建设集团管理实施手册: 质量管理

  第十三章 施工项目质量管理

  13.1 一般规定

  13.1.1 项目经理是施工项目质量控制的第一责任人,应负责建立健全项目质量管理体系并按建设公司有关规定有效运行。施工项目质量责任实行终身负责制。

  13.1.2 施工项目质量控制阶段图

  质量控制组织机构

  质量管理体系、施工管理人员资质管理

  原材料、半成品及建筑构配件质量控制

  施工机械质量控制

  施工组织设计、施工方案、金属结构件制作工艺审核

  施工准备质量控制 工程技术环境控制

  现场管理环境控制

  新技术、新工艺、新材料、新设备应用审核

  测量标桩检查、复核

  图纸自审、会审及技术交底

  办理开工手续

  工序控制

  施工过程质量控制 工序之间的交接检查

  隐蔽工程质量控制

  中间产品质量控制

  分部、分项工程质量评定或验收

  设计变更与图纸修改的审定

  单体、无负荷、负荷联动试车

  竣工质量检验 交工资料控制

  竣工验收

  单位工程质量评定(冶炼项目)或备案(民用、市政项目)

  工程质量文件审核与归档

  13.1.3 施工项目质量控制对策:以人的工作质量确保工序质量,以工序质量确保工程质量;从订货、采购、检查、验收、取样、试验等方面全面控制投入品的质量;全面控制施工过程,重点控制工序质量;坚持质量标准,严格检查,一切用数据说话,严把分项工程质量检验评定或施工质量验收关;贯彻“以预防为主”的方针,实行质量责任终身制;严防系统性因素(如使用不合格材料、违反操作规程、砼达不到设计强度等级、施工机械设备突发性故障等)的质量变异。

  13.1.4 施工项目质量控制的依据包括工程承包合同、设计文件、施工图纸、国家及政府有关部门颁布的有关质量管理的法律、法规性文件(《建筑法》、《建设工程质量管理条例》)、建设公司质量管理体系文件和有关质量检验与控制的专门技术法规性依据。

  13.1.5 施工项目质量控制因素包括人、机械、材料、方法、环境,控制阶段包括事前控制、事中控制和事后控制。

  13.1.6 坚持“以贯标为主线,以项目为重点,以创优为目标”、“政府监督、社会监理、企业内控”的指导思想。施工过程每道工序应坚持自检、专检和交接检并向监理或业主报验合格后方能转入下道工序。

  13.2 工程测量的质量控制

  13.2.1 在项目开工时应组织编制测量控制方案,测量记录应归档保存。在施工过程中应对测量点线妥善保护,严禁擅自移动。

  13.2.2 项目经理部负责编制系统工程和特殊工程测量方案,并督促作业队编制本专业测量方案。各测量方案报项目经理部总工程师审批并由项目经理部监督、检查其实施情况。

  13.2.3 测量工作必须实行测量任务单制。“测量任务通知单”由委托单位的技术负责人签字后下达给测量人员,测量人员按任务单要求进行测量和实地放样,并提交正式成果和自检成果。无“测量任务通知单”测量人员可拒绝实施。

  13.2.4 测量人员必须持证上岗。在测量工作中要明确分工,各负其责,并严格按《测量规范》和操作规程实施作业,达不到规范要求,应坚决返工。

  13.2.5 项目经理部应及时对控制网、建筑物、构筑物的主要轴线、重要设备轴线及标高进行复测,发现问题立即通知资料发放单位,对资料的正确性作认真的验证,保证

  测量成果处于受控状态,并填写《测量、检查、考核记录表》,签署复测结果。常见的施工测量复核有:

  (1) 民用建筑的测量复核:建筑五定位测量、基础施工测量、墙体皮数杆检测、楼层轴线检测、楼层间高层传递检测等。

  (2) 工业建筑测量复核:厂房控制网测量、桩基施工测量、柱模轴线与高程检测、厂房结构安装定位检测、动力设备基础与预埋螺栓检测等。

  (3) 管线工程复核:管网或输配电线路定位测量、地下管线施工检测、架空管线施工检测、多管线交汇点高程检测等。

  13.2.6 项目经理部应安排好各专业之间的测量交接,实行现场交桩、交点、交资料的三交制度。桩点由接受单位采取防护措施,以保证桩点的正确性。

  13.2.7 发现测量过程失控或超过规范,要进行认真的分析研究,查明原因,采取适宜的措施。

  13.2.8 项目经理部负责工程的竣工测量。按合同规定提交测量成果,并作为提交业主(总包方)的竣工测量资料。

  13.3 施工现场材料、施工机械的质量控制

  13.3.1 材料控制包括原材料、半成品及建筑构配件等投入品的控制。

  13.3.2 材料控制要点:掌握材料信息,优选供货厂家;及时组织供应,保证正常施工;合理组织使用,减少材料损失;加强检查验收,严把质量关;做好搬运、储存、防护,确保不丢失、不损坏、不变质、不混用;重视使用验证,防止错用或使用不合格材料。

  13.3.3 材料控制主要内容:材料的质量标准、性能、适用范围、施工要求以及取样、试验方法。

  13.3.4 施工机械的选用应满足工程的适用性,使用中应经常检查其工作状态,健全“人机固定”制度、操作证制度、岗位责任制度、交接班制度、技术保养制度、安全使用制度等,正确使用、管理和保养好施工机械。

  13.4 工程设备安装和运行质量控制

  13.4.1 工程设备质量控制,主要是控制设备的购置、检查验收以及安装质量、试运转等。

  13.4.2 工程设备如果为业主(总包方)提供,可不执行此条。如果自行采购,除严格履行购置合同外,对于主要或关键设备还应检查控制其制造质量。主要包括:钢结构焊接部件:材料质量、放样尺寸、切割下料、坡口焊接、部件组装、变形校正、外形尺寸、油漆、静动负荷试验和无损探伤等;机械类部件:原材料、铸件或锻件、调质处理、机械加工、组装、测量鉴定和负荷试验等;电气自动化部件:元件、组件、部件组装、仪表、信号、线路、空载和负荷试验等。

  13.4.3 设备的检查验收主要为开箱检查。对到货或业主(总包方)交货设备,应进行运输质量及供货情况检查后开箱,对总成、部件及随机附件、备品进行外观检查并填写点交清单。发现设备有较大损伤或缺件,应做好详细记录或照相,并尽快与业主(总包方)或供货厂家交涉处理。一切随机的原始资料、技术说明书、图纸、测试记录、验收鉴定等应全部清点,整理归档或提交业主(总包方)。

  13.4.4 设备安装过程的质量控制主要包括:设备定位、设备基础检验、设备就位、调平找正、二次灌浆、调试等工序的质量控制。

  (1) 设备定位原则:满足生产工艺要求,符合设备平面布置图和安装施工图的规定,便于操作、维护、检修,有利于安全生产及各工序的配合衔接。

  (2) 设备基础检验:安装单位应对设备基础进行复测,一般检查基础的外观几何尺寸、预埋螺栓的位置、混凝土质量等项,在复测合格后报请监理工程师签认。对大型设备基础应审核土建专业提供的预压及沉降观测记录,无沉降观测记录时进行基础预压,以免设备在安装后出现基础下沉和倾斜。

  (3) 设备就位前,应将其底座底面的油污、泥土等脏物以及地脚螺栓预留孔中的杂物去除;需灌浆处的基础或地坪表面应凿成麻面,被油玷污的砼应凿除。根据安装基准线及定位基准线就位。设备就位应平稳,防止摇晃位移,对重心较高的设备,应采取措施预防失稳倾覆。

  (4) 调平找正分找正、初平、精平三个步骤,其质量控制是做好基准面和测点的选择。设备的调平找正均应在给定的测量位置上进行检验,复测时也不得改变原来测量的位置。

  (5) 二次灌浆:每台设备在安装定位、调平找正后,还要进行严格的复查工作,主要是检查中心线(包括设备及基础)、标高、安装水平度有关的连接和间隙。检查结果完全符合安装技术标准并向监理工程师报验合格后,才可进行二次灌浆。当地脚螺栓一次灌浆,设备二次灌浆时,安装单位必须派专人监护。

  (6) 调试:设备及其润滑、液压、气(汽)动、冷却加热和电气及控制等系统,均应单独调试检查并符合要求。电气及其操作控制系统调试完成,方可进行机械与各系统的联合调试。联合调试应由部件至组件、至单机、直至整机(成套设备),按说明书和生产操作程序进行。

  13.4.5 设备试运行过程的质量控制

  (1) 一般中小型单体设备如机械加工设备,单体试车合格后即可交付使用。对复杂大型的机组、生产作业线,特别是化工、冶金、化纤、电力等,必须进行单机、联动无负荷、投料负荷等试车阶段。

  (2) 试运行一般分为准备工作、单机试车、联动试车、投料试车和试生产四个阶段。大型项目设备试运行的顺序,要根据安装施工的情况而定,试运行中,应坚持下述步骤:

  a. 先无负荷后负荷。

  b. 由部件到组件,由组件到单机,由单机到机组。

  c. 分系统进行,先主动系统后从动系统。

  d. 先低速逐渐增至高速。

  e. 先手控、后遥控运转,最后进行自控运转。

  (3) 设备试运转过程中,及时填写各种检查记录,如:传动、电气、润滑、液压、气动系统的运行状况,如出现异常,应立即采取相应处理措施并进行分析。

  13.5 工程质量现场管理

  13.5.1 现场管理是施工质量管理的重要环节。施工项目质量应从现场管理抓起。工程管理人员一定要监督作业队在保证材料质量的基础上,严格按照设计图纸和有关施工规范进行施工。

  13.5.2 施工组织设计、施工方案、施工工艺、施工技术措施等,应结合工程实际,从技术、组织、管理、工艺、操作、经济等方面分析、考虑,能解决施工难题,力求技术可行、经济合理、工艺先进、措施得力、操作方便,有利于提高质量、加快进度、降低成本。

  13.5.3 对工程重要部位,如工程的基础、混凝土梁、柱等隐蔽部位的施工,需要施工管理人员实行现场监督管理,即从材料进场开始,就实行跟班监督,发现问题及时采取有效措施解决,确保工程质量,尽量避免施工后返工或出现不安全隐患。

  13.5.4 对于其它分项、分部工程,应定期和不定期进行抽检。对于质量缺陷,必须采取补救措施(如返修),使其达到合同要求。质量缺陷涉及结构安全的,经有资质的检测单位检测鉴定,能够达到设计要求的可以验收;达不到设计要求但经原设计单位核算认可,能够满足结构安全和使用功能的可以验收;达不到规范标准要求,则必须返工或按一定的技术方案进行加固处理。

  13.5.5 对影响工程质量的重要部位施工应把好关键环节的质量控制,比如对钢筋混凝土结构的施工应做好模板安装;钢筋的下料、绑扎、焊接;混凝土浇捣时的施工操作;浇捣后的养护。

  13.5.6 加强环境因素控制,特别在冬期、雨期、风季、炎热季节施工中,应针对工程特点,尤其是砼工程、土方工程、深基础工程、水下及高空作业等,必须拟定季节性施工质量和安全保证措施。

  13.6 工程质量检查验收控制

  13.6.1 检验

  (1) 书面检验:通过对提供的质量保证资料、试验报告等进行审核。

  (2) 外观检验:从品种、规格、标志、外形尺寸等进行直观检查,确认有无质量问题。

  (3) 理化检验:借助试验设备和仪器对样品的化学成分、机械性能等进行的科学鉴定。

  (4) 无损检验:在不破坏样品的前提下,利用超声波、*射线、表面探伤仪等手段探测结构物或材料、设备内部组织结构或损伤状态。

  (5) 质量检验程度

  a. 全数检验:也叫普遍检验,用于关键材料关键部位和隐蔽工程,以及那些在技术规程、质量检验验收标准或设计文件中有明确规定应进行全数检验的对象,例如:对安装模板的稳定性、刚度、强度、结构物轮廓尺寸等;对架立的钢筋规格、尺寸、数量、间距、保护层以及绑扎或焊接质量等。

  b. 抽样检验:对于主要的建筑材料、半成品或工程产品等,由于数量大,通常采用抽样检测。即从一批材料或产品中,随机抽取样品或样本进行检测,根据其检测数据并经统计分析的结果,判断该批产品的质量状况。

  c. 免检:对已有足够证据证明质量有保证的一般材料或产品,以及实践证明质量长期稳定并经监理、质检部门认可的可考虑采取免检。

  13.6.2 进货检验和试验

  (1) 材料进场时,质检员督促材料员进行检查、验收,采用抽查或全部检查的方法,检查材料的外观质量、数量、规格、型号、几何尺寸等是否符合要求,并检查有无出厂合格证或质量证明书及技术说明书或技术鉴定文件、出厂试验报告(无合格证或经检验不合格的材料禁止发放使用)等,同时做好记录。

  (2) 在货源处进行验证发现不合格时,不准进货。经检验合格的材料由保管员做好标识,登记入账,入库储存。

  (3) 根据技术规范和合同要求,必须进行复检(如钢材、水泥、砂、石、砖、耐火材料等)的材料由施工单位(委托单位)填写试验委托单,并按取样规定(注意见证取样比例)抽取试样送试。送样人员必须经过培训合格。

  (4) 经检验合格的材料由保管员做好标识,并按规定入帐、入库、存储、发放。

  (5) 因生产急需来不及检验和试验的材料应根据其使用部位及重要程度、追回的难易程度、对工期质量影响的大小,决定是否放行。使用后无法追回的影响质量的主要物资,如水泥、钢材、外加剂、防水材料、焊条等一律不得放行。紧急放行时,由作业队长填写“紧急放行申请表”,并经技术负责人审核,项目经理批准后执行。放行后,仍应对紧急放行的材料按程序规定进行试验,确认其是否合格。施工员应在施工日志中详细记录,确保可追溯性。“紧急放行申请表”和“施工日志”由资料员收集、整理、归档。

  13.6.3 过程检验和试验程序

  过程检验和试验包括:工序交接检查、隐检、预检、分部分项工程检查等,其方法有目测法(看、摸、敲、照)、实测法(靠、吊、量、套)和试验法。试验分为试验室试验和现场试验两部分。需送试的项目,由送样人员按施工试验的试件取样送试的有关规定分别取样送试,如混凝土与砂浆试配、试压,钢筋焊接试验和无损检测等。现场试验由技术员组织试验员进行试验,试验员做好详细记录,质检员负责效果的核定。

  (1) 检验批质量应由监理工程师组织施工单位质量负责人等进行验收。

  a. 检验批合格规定:主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格、具有完整的施工操作依据、质量检查记录。

  b. 检验批验收程序:作业队填写“工程报验单”和“检验批质量验收记录”;施工单位专业质量检查员和专业技术负责人签署意见;监理工程师按规定程序进行检查验收,在项目质量控制的表格上签署意见;完善资料并存档。

  (2) 分项工程质量应由监理工程师组织施工单位进行验收。

  a. 分项工程质量验收合格规定:分项工程所含检验批均应符合合格质量的规定;分项工程所含检验批的质量验收记录完整。

  b. 分项工程验收程序:施工单位填写“分项工程验收记录”,施工单位质量和技术负责人在相关栏目签字和签署意见;监理工程师按规定程序进行验收并签字;完善资料并存档。

  (3) 隐蔽工程的内容

  a. 隐蔽工程验收记录是工程竣工验收和竣工结算的重要依据,严格验收隐蔽工程,认真做好验收记录和签证工作。

  b. 基础工程验槽,必须检验基槽土质、基槽深度、宽度,使之符合设计图纸和规范要求,经有关部门人员签证认可后方能进行下一道工序施工。

  c. 对工程钢筋隐蔽前验收,则必须对照设计图纸详细检查,钢材要抽样做强度试验,不符合强度要求的不准使用;同时,要核对钢筋的品种、数量、规格、间距、下料长度及钢筋安放位置,使之符合设计图纸和规范要求;浇捣混凝土前,必须检查已布设好的钢筋是否走位,如有变位应及时进行校正等。

  (4) 隐蔽工程工作流程及其相关检查记录和表格:

  a. 施工单位填写《报验申请单》。

  b. 协同监理工程师现场检查验收。

  c. 符合质量要求后,监理工程师签认《报验申请单》和《隐蔽工程检验记录表》并准予隐蔽、进入下一道工序。

  (5) 向建设公司工程部填报质量月统计报表。

  质量统计上报内容:分项工程、分部工程、单位工程质量评定核定等级、数量、合格率和优良率、质量事故次数和损失金额、创优目标实现情况等。

  13.6.4 具备最终检验和试验的条件:按照合同规定项目已经施工完毕;所有的进货检验和试验、过程检验和试验已经完成;施工技术资料齐备。由监理单位组织建设单位、设计单位、施工单位、政府质量监督部门参与工程竣工验收,竣工验收通过后,按要求向业主移交竣工资料,并做好工程竣工备案工作。

  (1) 分部(子分部)工程质量应由总监理工程师组织施工单位项目经理、质量(技术)负责人和有关勘察、设计单位项目负责人进行验收。

  a、 分部(子分部)工程质量验收合格规定:分部(子分部)所含分项工程的质量均应验收合格;质量控制资料完整;地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合规定;观感质量验收符合要求。

  b、 分部(子分部)工程质量验收程序: 施工单位填写“分部(子分部)工程验收记录”,施工单位项目经理、勘察、设计单位项目负责人在相关栏目签字和签署意见;总监理工程师按规定程序进行验收并签字;完善资料并存档。

  (2) 单位(子单位)工程完工后,施工单位组织有关人员进行检查评定,并向业主(总包方)提交工程验收报告,然后由业主(总包方)负责人组织施工(含分包单位)、设计、监理等单位项目负责人进行单位(子单位)工程质量验收。

  a. 单位(子单位)工程质量验收合格规定:单位(子单位)所含分部(子分部)工程的质量均应验收合格;质量控制资料完整;单位(子单位)所含分部(子分部)工程有关安全和功能的检测资料完整;主要功能项目的抽查结果符合相关专业质量验收规范的规定;观感质量验收符合要求。

  b. 单位(子单位)工程质量验收程序:施工单位填写“单位(子单位)工程竣工验收记录”、“单位(子单位)工程质量控制资料核查记录”、“单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录”、“单位(子单位)工程观感质量检查记录”,项目经理在相关栏目签字和签署意见;业主(总包方)按规定程序组织验收后由总监理工程师在相应表格相应栏目签字;当工程质量验收意见不一致时,可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理;完善资料并存档。

  13.6.5 不合格品的控制

  (1) 不合格品的控制包括:

  a. 在进货、过程、最终检验和试验中,按其检测结果判定,一旦发现不合格,要及时予以标识、评审和处置。

  b. 做好不合格记录,确定不合格范围,如:材料名称、数量、规格、型号、时间、工程部位、施工机具、操作人员、不合格面积、分部分项和不合格事实。

  c. 对进货检验和试验发现的不合格,由材料员、保管员、质检员作好记录,填写不合格报告,根据不合格程序处理,保管员做出标识。

  d. 在过程、最终检验和试验中发现的不合格,由质检员做好记录,并通知技术负责人,由项目经理部及时上报建设公司主管部门,根据不合格的严重情况由建设公司主管部门组织评审和确定处置方式或由项目经理部组织有关单位共同评审,确定处理方式。

  (2) 不合格品处置方式有:

  a. 返工,使其达到规定要求;

  b. 经返修或不经返修作为让步接收;

  c. 降级改做它用;

  d. 拒收或报废。

  (3) 各项工程施工过程中或完工以后,项目经理部如发现工程项目存在着不合格或质量问题,应针对情况进行处理:

  a. 质量问题在萌芽状态,应立即根据具体情况更换不合格材料、设备或不称职的施工管理人员,改变不正确的施工方法和操作工艺。

  b. 施工中质量问题已经出现,应根据现场实际情况采取有效措施进行补救处理,并组织有关技术人员召开质量问题分析会,防止出现类似问题。如现场监理所发“监理通知单”,项目部整改后应及时填报《监理通知整改复查报审表》。

  c. 某道工序或分项工程已完工,现场监理工程师出具书面处置意见后,项目经理部根据书面意见内容采取措施补救(或施工单位制订施工补救方案,报监理工程师审批)。

  13.7 分包工程的质量管理

  13.7.1 组织分包单位参加图纸会审

  分包合同或协议书签订后,项目经理部应及时将分包工程的施工图纸发放给分包单位,并组织分包单位参加业主(总包方)或监理方组织的施工图会审会议。

  13.7.2 对分包工程的《施工组织设计》或《施工方案》进行审批

  图纸会审后,项目经理部技术负责人应对分包单位编制的分包工程《施工组织设计》或《施工方案》进行审批。

  13.7.3 分包工程开工后,项目经理部应督促其进行技术交底,并通过质量安全检查对分包工程的施工情况进行监督检查。

  (1) 对材料、半成品、施工设备质量进行日常监督检查。

  (2) 对施工工序质量的监督检查:项目经理部质检人员应对分包工程施工中的工序质量进行定期或不定期的监督检查,发现质量问题,应立即发出质量问题通知单令其限期整改,不整改或整改不力仍有质量隐患的,应予以清退。

  (3) 对现场施工人员的监督检查:项目经理部管理人员应对分包工程的现场施工人员资格进行不定期的检查核实,特别是对要求持证上岗的人员。

  (4) 分包工程质量由分包单位对项目经理部负责,项目经理部与分包单位对分包工程质量问题对业主(总包方)承担连带责任。

  13.7.4 分包工程结算时,应预留工程保修金,在规定的保修期内发生的维修费用(施工原因引起)由分包单位承担。保修期满,预留保修金或余额全部退回(不计利息)。

  13.8 现场标准计量

  13.8.1 对施工过程中使用的计量器具、检测设备质量控制:应进行A、B、C分类管理,并按规定送检,确保在有效检定周期内使用。

  13.8.2 对从事计量作业人员的技术水平控制,尤其是确保现场测量、检验、试验人员的上岗资格、继续教育和培训等。

  13.8.3 现场计量器具操作的控制:操作者的实际作业质量直接影响到工程实体质量,作业现场的计量器具质量控制主要是计量检测仪器操作方法是否得当。如:对仪器的使用、数据的判读、对原始数据的检查、数据的处理和整理方法。在抽样检测中,检测仪器的布置是否正确、合理,检测部位是否具有代表性。

  13.8.4 做好与监理的配合、协调、核对工作;应及时处理好监理和业主(总包方)对该项工作的检查意见要求。

  13.9 工程质量事故的处理

  13.9.1 质量事故的报告

  (1) 凡发生工程质量事故,不论何种原因(包括勘察、设计、材料、违反基建程序、施工方法和违章作业等),均应填写质量事故报表并在事故发生后2日内上报建设公司工程部(口头报告应在1日内)。对事故上报不及时或隐瞒不报的,要追究有关人员的责任。

  (2) 一般质量事故应在每月质量报表上报时向建设公司工程部报送质量事故调查报告、质量事故处理报告。

  (3) 重大质量事故发生时应分阶段上报,在发生事故的24小时内应书面通知建设公司工程部,并由建设公司组织调查、分析和处理。

  13.9.2 质量事故一般按其性质及严重程度划分:

  (1) 一般事故直接经济损失在5000元-10万元内的质量事故。

  (2) 凡有下列情况之一者均为重大事故:

  a. 建筑物、构筑物或其他主要结构倒塌。

  b. 超过规范或设计要求,基础严重不均匀下沉、建筑物倾斜、结构开裂或主体结构强度严重不足影响使用寿命,造成不可补救的永久性质量缺陷或事故。

  c. 影响设备及其相应系统的使用功能,造成永久性质量缺陷。

  d. 直接经济损失在10万元(含10万元)以上,其中四级、三级、二级、一级重大质量事故分别为10-30万元、30-100万元、100-300万元、300万元以上。

  13.9.3 质量事故处理报告内容:

  (1) 工程质量事故情况(时间、地点、工程部位、施工单位、责任人员等)。

  (2) 质量事故调查的原始资料、测试数据。

  (3) 质量事故的原因分析、论证。

  (4) 质量事故的处理依据。

  (5) 质量事故处理方案、方法及技术措施。

  (6) 对处理结果的检查、鉴定和验收记录。

  (7) 事故处理结论

  13.9.4 质量事故处理程序

  不清楚

  清楚

  不要处理

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篇2:房地产公司质量手册:质量管理承诺职责

  房地产公司质量手册:质量管理承诺、职责

  5.管理承诺

  5.1公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键,公司总经理通过以下活动,以建立和实施质量管理体系,并持续改进其有效性,同时为所做出的承诺提供证据:

  a)向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性;

  b)明确管理者代表,在手册中发布任命令;

  c)主持制定公司的质量方针和质量目标,在手册中以文件形式发布;

  d)主持组织进行管理评审,并不断寻求改进质量管理体系;

  e)为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金,保证质量体系的有效运行。

  f)根据顾客的要求和法律法规的规定,公司总经理要针对每个开发项目,强调项目运作中的重点注意事项,并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面,提供相应的资源配备。

  5.2以顾客为关注焦点

  公司的生存和发展依存于顾客,公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求,确保:

  a)将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中;

  b)识别并确定顾客的需求和期望,包括公司应尽的责任和义务,以及法律、法规方面的规定要求;

  c)将顾客的需求转化为具体的质量要求,通过质量体系的运行、与顾客有关过程的控制,达到预期的目标。

  5.3质量方针

  公司的质量方针是:服务用户信守合同赢得信誉塑造形象

  5.3.1公司质量方针的含义是:

  服务用户--公司的各种开发经营活动,要紧紧围绕客户的利益开展,不断提高服务水平,最大程度地满足顾客的需求。

  信守合同--在项目开发建设的各阶段活动中,严格履行各种合同、协议和约定的规定,不隐瞒欺诈用户,以信取人,为用户提供良好的投资条件。

  赢得信誉--通过对公司各项开发经营活动的控制,确保项目运作质量,在房地产开发行业中创建良好的企业信誉。

  塑造形象--在公司的开发经营过程中,不断总结完善,提高公司各项管理水平,塑造良好的公司形象,不断拓展公司的生存和发展空间。

  5.3.2公司总经理负责组织制定质量方针和目标,它体现了公司对质量的承诺,是公司质量管理的宗旨和方向,所有员工都要认真贯彻;

  5.3.3公司将通过宣讲、培训,使职工了解质量方针的内涵,并通过质量体系的有效运行,将质量方针落实到每个员工;

  5.3.4通过定期的管理评审对质量方针进行评审,确保其适宜性和有效性。

  5.4策划

  5.4.1质量目标

  5.4.1.1公司的质量目标是:

  a)开发工程项目优良率80%,年递增1%以上;

  b)顾客满意率95%,年递增0.5%以上;

  c)合同履约率98%,年递增0.2%以上。

  d)工程设计文件审查率100%。

  5.4.1.2质量目标的考核办法是:

  a)开发工程优良率=(优良工程项目总数÷交验工程项目总数)×100%

  考核时间为:工程竣工验收后,交付使用前

  b)顾客满意率=(满意户数÷考核总户数)×100%

  考核时间:每半年考核一次

  c)合同履约率=(履约合同总数÷签定合同总数)×100%

  考核时间:每半年考核一次

  d)工程设计文件审查率=(通过审查的工程设计文件÷工程设计文件总数)×100%

  5.4.1.3 工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、策划营销中心负责顾客满意率、总经理工作部负责合同履约率的统计考核。

  5.4.1.4公司总经理确保各有关部门和项目部,都要制定本部门的目标和实现目标的措施,具有可操作性和可测量性,并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况,提交公司的管理评审。

  5.4.2质量管理体系策划

  围绕公司的质量目标,公司按照标准4.1总要求,根据公司的实际情况,对质量管理体系四大过程给予识别,做出了明确的规定,形成了文件化的质量管理体系,公司总经理将带领全体员工不断改进,通过管理评审及时调整质量目标,针对性采取措施,确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互关系见“公司质量管理体系过程图”。

  当质量管理体系需要更改时,由公司管理者代表组织进行策划,制定更改计划,确保质量管理体系平衡过渡的完整性。

  5.5职责、权限和沟通

  5.5.1公司各级人员质量职责

  1)总经理:对公司的经营管理和工程开发建设全面负责,确保公司所有人员遵守公司的《手册》,保证影响质量的所有活动得到充分控制;负责制订落实公司的发展规划;负责任命公司管理者代表,组织制订公司的质量方针和质量目标;负责主持管理评审,协调所分管开发项目的重大事项。

  2)生产副总经理:分管工程部,对公司的工程项目施工全面负责,平衡协调各工程项目施工进展计划和有关的重大事项,负责公司的安全管理。

  3)经营副总经理:分管经营部,对公司的经营管理全面负责,协调公司经营工作中的重大事项;组织进行重大不合格品的处理,监督有关部门采取纠正措施;组织向顾客提供质量保证,处理有关顾客意见。

  4)综合部经理:负责公司的综合协调工作,传达上级有关文件指示精神,协调各部门之间的工作关系,处理公司的对外联络、接待和外事管理;负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理工作;负责公司的人事管理工作和培训工作,制订年度培训计划并组织实施;负责对各部门的工作质量进行检查考核。

  5)秘书:负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作;负责定期编辑出版公司简报;负责公司发文的核稿;负责公司大事记的编写工作; 负责公司会议的组织管理;负责公司会议确定事项的督查督办工作; 负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作;协助经理抓好指导档案、文书岗位工作;协助经理抓好小车班的管理工作。

  6)法律事务管理:负责公司的法律事务与合同管理工作;负责提供公司内部法律咨询工作;负责公司经济合同的规范性审查;参与公司重大合同和编制和签署过程;负责公司合同文件的管理工作;负责处理公司法律纠纷及诉讼; 负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。

  7)档案管理:负责公司档案管理工作;负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作;负责对分公司、子公司的档案管理指导工作;负责公司图书管理工作;负责公司保密工作;负责公司办公用品管理工作。

  8)文书:发文的登记、呈批、承印和分发工作;收文的收签、分阅、批办和催办工作;领导之间传阅文件的管理工作;一切文件的登记、收退及清理工作;文件的缮打、校对和盖印工作;机关收发通信工作;文书立卷工作;有关电话和接洽工作。

  9)政策信息管理:负责公司信息化建设;负责公司计算机维护及公司网站建设;负责公司固定资产的管理工作;负责公司单身公寓的管理工作;负责驻外公司的后勤服务工作;负责公司的消防、保卫工作。

  10)小车班长:负责公司车辆的管理工作;负责车辆的调度管理工作;负责车辆的安全管理工作;负责车辆的维护、保养、维修工作;负责有关车辆的对外联系工作。

  11)驾驶员:做好车辆的维护保养,保持良好车况;遵守交通法规,不发生违章现象;加强安全学习,做到安全行车;做好出车日志,出车、回车及时向班长报告。

  12)公寓管理员:负责公寓的日常管理工作;负责公寓的资产管理工作;负责住宿人员的管理工作;负责公寓的安全、保卫、消防工作;负责公寓的卫生管理工作。

  13)财务经理:组织本公司财务核算和经营管理工作,及时准确提供财务信息;协调和理顺公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系;负责组织召开公司月度会议、季度经济活动分析会议,抓好会议精神的落实与贯彻;负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内控管理制度;负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况,及时进行检查与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。

  14)财务管理:接受部门经理的领导,组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作,及时准确提供财务信息;负责审核公司日常经济业务和会计凭证;负责编制公司合并财务报表、产权报表及统计报表;负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。

  15)财务核算:负责公司会计帐务与核算,编制公司会计报表;负责各种收入、成本、费用的核算;负责计提各种基金、税金,并按规定足额上缴;负责登记各种明

细分类帐、总分类帐,做到帐证相符,帐帐相符,帐表相符;计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销;负责公司社保基金会计核算工作。

  16)成本稽核与控制:负责制定公司成本管理制度,并组织实施;负责进行项目成本综合分析,并制定降低成本措施;负责公司本部可控费用控制,及时发现执行过程中的问题,提出改进意见;负责公司项目成本的核算,并根据资金计划对各项目成本进行控制;参与公司经济活动分析;负责本部门的合同管理。

  17)资本运营与资产管理:参与项目开发,提出项目资本运作方案;协助营销策划中心编制项目可行性研究报告;提出项目融资方案,联系贷款单位和办理相关融资工作;负责公司固定资产和低值易耗品等管理工作;负责公司资金管理工作,按月编制公司月度资金收支计划;负责和协调公司债权债务清理工作;关注国际及国内资本运营及资产管理发展动态,探索公司项目融资新渠道,实现公司低成本扩张。

  18)计划管理:负责公司年、月度生产计划的编制,组织有关部门对生产计划研讨,以及生产计划的制订、下达与调整;负责公司年、月度生产计划的落实与考核;负责向统计局、开发办报送房地产生产经营月报、年报;负责健全和完善公司的统计制度,监督、指导各部门、分(子)公司建立健全各种原始记录和计划统计台帐,并进行必要的业务指导;负责对有关统计资料的整理归档工作;负责公司工商年检、组织机构代码年检工作。

  19)经济活动考核与分析:负责修订和完善公司经济活动分析及经营考核管理办法;负责编制公司本部年度财务预算和月度及项目分部预算;负责汇总编制集团公司财务预算;负责起草公司各部门、所属各公司年度经营承包合同;协助计划统计岗位对公司各部门、所属各公司月度经营计划完成情况进行考核;负责对公司各部门、所属各公司年度经营承包指标完成情况进行考核,提出考核意见;负责进行公司月度及季度经济活动分析工作,编制公司经济活动分析报告。

  20)出纳:在本部门经理(副经理)的领导下,具体负责现金、银行的收付及结算工作;负责现金、支票、有价证券等相关票据的保管工作;负责现金、银行收付款凭证的填制工作,并及时汇总、整理现金和银行凭证;负责备用金的清理工作;负责每月与银行对账单核对,编制银行存款调节余额表,及时清理未达账项;对违反现金管理制度和银行结算制度的行为,有权抵制、拒绝付款,并向部门经理汇报。

  21)人事经理:负责提出公司人力资源理念和战略建议;负责建立健全公司人力资源体系,组织制定人力资源管理制度并监督实施;负责组织编制公司人力资源规划,提交年度、季度、月度人力资源平衡计划;负责组织研讨建立公司组织机构,编制、修订公司部门职责;负责审核人力资源管理、党群管理、企业文化制度并监督执行;负责组织公司人员招聘、考核、专业技术评聘和职业技能鉴定工作;负责组织公司干部考察、绩效考核、教育培训及员工职业生涯设计;负责组织开展公司党群、工会、青年工作;负责审定部门工作流程、协调部门间工作联系和协调;代表公司解决劳动争议、纠纷或进行劳动诉讼;负责外派董事、监事的管理工作;部门副经理协助经理做好工作。

  22)人事与董事管理:负责制定中高层管理及技术队伍建设规划和年度工作计划;负责中层管理人员的考察、培养、考核、奖惩、调配、聘用等日常管理工作;负责组织专业技术资格评定、认定、考核、聘任的管理和职业技能鉴定工作;负责中高层管理及技术后备队伍建设工作;负责公司外派董事、监事的管理与工作协调;负责领导班子管理工作;负责人事档案的管理工作;负责制定并监督执行公司人事管理制度;负责人事统计管理工作。

  23)人力资源开发:负责员工职业生涯规划、设计工作,并负责组织实施;负责员工培养管理工作;负责员工教育、培训工作;负责组织做好员工技术比武、劳动竞赛等活动;负责联系人力资源市场、与主要的员工招聘渠道建立并保持固定联系;负责组织新增或缺员岗位员工的招聘、面试、录用等工作;负责调查培训需求,制定年度、季度、月度培训计划并组织实施;负责人力资源信息系统的规划、建设和维护工作;负责本部门文件资料的整理、保存、归档管理工作。

  24)劳动管理:负责劳动组织管理,做好公司机构设置、定岗、定员、定责工作;负责公司绩效管理工作,组织做好员工绩效考评工作;负责员工流动管理工作,根据工作需要合理调配人力资源;负责公司劳动纪律管理、员工请假管理、考勤管理工作;负责员工劳动合同管理工作;做好劳动合同的签定、中止、变更、终止和解除等工作;负责组织确定公司工时定额、岗位说明书和岗位工作标准;负责制定并监督执行公司劳动管理方面的规章制度;负责员工劳动保护工作。

  25)工资管理:负责编制公司薪酬制度、福利制度,并组织实施;负责编制公司薪酬计划;负责制单核发在职人员工资、奖金、福利费用;负责组织确定员工薪酬标准;负责建立和维护薪酬、福利台帐;负责公司劳资统计管理工作;负责代扣员工社会保险。

  26)社会保险管理:负责公司社会保险政策管理;负责员工社会保险账户管理;负责员工收入台帐管理;负责计算并通知有关部门(单位)提取、缴纳各项社会保险金;负责办理员工社会保险金的结算、转移等手续;负责社会保险报表及有关调查资料的填报工作;负责制定社会保险方面的管理制度和工作程序。

  27)离退休管理:负责离退休职工离退休金制单及发放工作;负责办理离退休职工医药费用报销手续;负责协调处理离退休职工病、亡事宜;负责离退休职工档案管理工作;负责组织离退休职工参加党、工会活动及文娱活动;负责建立健全离退休人员管理方面的台帐;负责按照上级有关规定,编制本单位的制度、办法,并组织实施。

  28)企业文化建设:负责规划公司企业文化体系;负责征集、提炼企业价值、企业理念、企业精神方案并提出建议;负责健全和推广企业形象识别系统;草拟并员工手册并提出修改意见;负责组织企业文化基本知识培训;负责提出公司基本制度和政策的修订或补充完善的意见。

  29)党群管理:负责党委材料、文件的草拟工作;负责群众来信来访的管理工作、及时将有关问题提交党委或分管领导研究;定期进行职工思想动态调研并向党委提交报告;负责思想政治、纪检、监察工作;负责公司工会日常事务管理工作;负责公司青年管理工作。

  30)工程部经理:负责组织、领导、协调各项目部的全过程管理;落实公司的项目责任制;负责监督落实工程施工计划;负责按质量体系要求,组织施工全过程的质量监控;负责组织调查和处理重大工程质量事故;负责公司的安全管理工作,组织公司职工贯彻落实国家有关的安全政策、法规;负责保障公司质量体系的有效运行;负责对本部门工作的安排、监督和工作成果考核;部门副经理协助经理做好工作。

  31)项目设计与技术审查:负责项目的设计和设计审查工作;负责组织协调设计单位进行项目的设计工作;负责办理设计图纸的审批工作;负责项目设计审查工作;负责设计变更的有关工作;负责施工过程中的有关技术问题的处理工作。

  32)施工与技术管理:负责完成本项目部的施工基本任务,负责本部门工程的技术及管理工作;办理工程建设中的有关手续;参加工程的初设及施工中与有关单位的协调工作;协调好施工单位的施工管理工作;对施工过程各工序及所有隐蔽工程进行检查验收并做出详细记录及办理签证;对工程的用工用料进行核实、检查、监督;及时处理工程中出现的疑难问题。

  33)工程规划与管理:负责组织、实施工程项目的规划管理工作;依据项目的开发定位,组织协调规划机构进行项目的规划工作;办理项目的有关规划手续和报批手续,负责办理项目的规划许可证;负责与规划设计机构的联络工作;负责项目规划调整工作;负责与施工设计的衔接协调工作。

  34)招投标管理:负责公司的工程招投标管理工作;负责编制招投标计划,组织招投标会议,办理有关招投标手续;组织编制招标文件,收集有关投标单位资料;办理中标通知手续;协助办理与中标单位签定施工合同。

  35)工程部项目经理:在工程部经理的领导下,负责工程项目部的全面工作,实行集中领导、分级管理、统一指挥;负责制订项目的施工组织计划,并组织实施、检查与考核;负责组织政策研究,掌握市场信息,正确决策生产经营和工作方式;负责建立健全项目部各项管理制度,并组织实施、检查和考核;履行项目安全生产第一负责人的职责,组织建立健全质量保证与监督体系;负责维护财经纪律,合理使用各项资金。

  36)计划与资料管理(兼):根据工作需要,编制好工程总进度计划,施工组织设计;深入现场,每天认真做好工程量的汇总工作,及时掌握工程形象进度,确保按期完成施工计划;根据工作程序,做好计划的年报、月报工作。认真做好周计划的上报工作;负责合同的申报会签工作;负责支票的报销、工程款收支工作;负责本部门的资料管理工作;负责本部门内务管理工作。

  37)质量体系运行管理:负责公司质量体系运行的日常组织管理工作;对公司各部门的体系运行工作进行检查指导;负责公司质量体系运行管理的有关标准和管理文件的培训工作;负责公司质量体系内审员的培训取证以及内审员队伍的建立和管理工作;负责组织进行公司的质量体系内部审核、整改验证工作。

  38)安全和质量管理:负责公司的安全质量管理工作;编制有关安全质量管理的制度和规定,报有关领导审批后组织实施;负责组织定

期开展安全与质量检查工作,监督检查整改情况,并提出考核意见;负责组织实施公司的安全与质量管理的培训工作。

  39)工程概预算管理:参加项目的初步设计、图纸会审和预算的审查工作;参加项目施工协议合同的签约,提出执行合同的意见和条件;参加甲方、设计、监理和施工四方进行的图纸会审;参加签定设计合同及土地勘察合同;参加检查验收各项隐蔽工程;审查施工单位提出的材料计划、设备计划;审核甲方供货材料设备计划;审查办理工程结算及月度盘点结算;负责办理工程合同会签、材料付款、盘点结算会签工作。

  40)审计部经理:负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件;负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定;负责审计并参与建设项目的有关招投标工作等;负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作;负责审计工程项目的概(预)算、结算、决算;负责审计工程项目资金来源到位、控制及资金支出情况;负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性;编制年度工程建设审计计划,并负责实施;负责组织工程、财务的审计工作;部门副经理协助部门经理做好工作。

  41)工程审计:在审计部副经理领导安排下,负责审计公司建设项目的前期策划、规划、审批等手续、程序及文件;负责审计建设项目的规划设计、征地、拆迁、施工设计、监理、施工等合同的签定;负责审计建设项目的有关招投标工作等;负责审计建设项目物资采购的招投标等工作及物资管理工作;负责审计工程项目的概(预)算、结算、决算;负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性;编制年度工程建设审计计划,报部门领导审批,并监督实施;负责向审计部上报监督、审计情况。

  42)财务审计:在审计部副经理领导安排下,负责编制部门年度、季度财务审计计划经批准后实施;审查工程资金落实到位情况。财务运做程序;审查建设项目资金收支计划;审查建设项目物资采购资金计划;与财务配合完成财务自查工作;负责审计工程项目的财务概决算;负责审计工程项目的内控制度的健全性和有效性;审查并参与建设项目几物资采购的招投标等工作;负责向审计部上报监督、审计情况。

  43)策划营销中心经理:主持本中心全面工作(副经理协助经理工作);组织人员对房地产市场进行考察、研究、分析,定期提交市场分析报告;组织项目的前期策划和规划设计;开拓市场,参入与政府洽谈购买土地事宜,开展项目的前期工作;参加土地拍卖竟标,购买土地;进行销售策划,负责房产、地产的销售工作;策划公司的对外宣传,负责公司的广告业务;制定企业的长远发展规划;负责售后服务。

  44)发展规划:负责收集国内、外相关房地产企业的信息、资料;调查研究国内房地产市场的发展走势和动向;探讨本企业自身的发展空间;制订企业的长远和近期发展规划;保管本部门文字、电子等各方面的资料和设备器具;负责处理本部门的内勤工作。

  45)市场研究与策划:收集房地产市场及金融政策等方面的信息(参加国内房地产方面的学术会议、阅读有关报刊网络等各种方式,收集信息);对收集到的信息、资料进行整理、分类,把有价值的信息、资料及分析意见编成报告,定期提交给公司领导;按照公司的按排,对某地区(或某项目)的市场情况进行重点调查分析,研究策划,提出研究成果,指导下一步的市场开发;滚动预策全国及重点省市房地产市场2年、3年、5年10年的发展情况,每年提出一份报告;策划包装项目及公司的外部形象;策划宣传广告。

  46)规划设计:编写各个阶段的设计任务书(提出具体设计要求);联系规划设计单位;参与设计招标、议标,确定规划设计单位;起草、洽谈规划设计合同;组织项目的规划设计工作;根据工程进展情况提出调整、修改规划设计的意见;组织对规划设计成果的评审和汇报;贯彻落实规划设计成果,协调规划设计单位与施工图设计单位的关系。

  47)市场开发:协同市场研究与策划人员进一步对某个项目(或一个地区)的市场进行重点调研,掌握市场行情;有目标的对某城市的土地存有量;空房存有量;居民购买力等市场情况进行重点调查掌握;有目标的对某城市的总体规划熟悉掌握;与项目所在地的政府进行洽谈、签定开发合同,订购土地,项目立项;参加土地拍卖竟标,购买土地;办理土地的有关手续;参入项目的规划设计工作;进行项目前期的运作。

  48)房地产销售:制定或编写营销方案;负责房产证及销售手续的办理;负责楼花或熟地的销售;负责楼房的销售;负责售房款的回收;负责楼盘的包装策划;负责办理广告业务;负责售后服务。

  49)物资供应中心经理:在公司主管经理的领导下,负责组织、领导、协调各项目材料、物资、设备的采购、供应的计划管理工作;在公司主管经理的领导下,按照公司质量体系文件的要求,负责组织工程材料、物资、设备采购的招标和评审管理工作;在公司主管经理的领导下,负责组织、协调材料、物资、设备的采购、供应管理工作;在公司主管经理的领导下,负责组织有关人员对材料、物资、设备的利用情况进行检查;对本部门物资计划、采购、供应负责指导和监督;对本部门的会计核算和财务管理进行监督;副经理协助经理做好工作。

  50)物资计划:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责、物资、设备采购计划管理工作;及时汇总编制各子公司(分公司)及项目上报的材料、物资、设备需求计划表;参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作;参与、配合物资采购供应员进行材料、物资、设备采购供应工作;落实采购计划的进展情况;参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况;负责制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法;负责材料、物资、设备需求计划的资料管理工作。

  51)物资采购供应:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责材料、物资、设备采购供应管理工作;根据批准的材料、物资、设备需求计划实施材料、物资、设备的采购供应工作;参与、配合物资计划员进行材料、物资、设备采购计划的编制审查工作;参与材料、物资、设备采购的招标和评审工作;负责组织材料、物资、设备采购合同的签订工作;落实供应商对材料、物资、设备的供应的进展情况;参与检查工程项目对材料、物资、设备的利用情况;参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理的有关制度、办法;负责材料、物资、设备采购供应合同的具体管理工作。

  52)财务核算:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责本中心的财务管理、会计核算工作;负责会计电算化、会计基础工作,使之符合《会计电算化管理办法》的要求;负责执行国家的法律法规,遵守财经纪律,确保财产不受损失;负责本中心的会计凭证审核工作,确保合规、合法、合理;负责本中心财务预算管理工作;负责本中心在经营过程中的资金调度和筹措工作;负责本中心经营过程中的各项税收管理工作;负责会计档案的管理工作;参与制定材料、物资、设备采购供应计划管理及财务核算及财务管理的有关制度、办法;参与材料、物资、设备计划采购的招投标评审工作。

  53)出纳:在本中心经理(副经理)的领导下,具体负责现金、银行的收付及结算工作;负责库存现金、支票等有价证券的保管工作;负责现金、银行收付款凭证的填制工作;负责备用金的清理工作;负责与银行对账单的对账工作,编制银行存款调节余额表,及时清理未达账项;参与、配合财务核算员做好资金的筹措和调度工作;参与材料、物资、设备采购的招投标评审工作。

  5.5.2管理者代表

  管理者代表由公司总经理任命,其职责和权限见0.7章《管理者代表任命书》。

  5.5.3内部沟通

  公司由最高管理者建立适当的内部沟通过程,并确保对质量管理体系的有效性进行沟通,通过公司内各职能部门和层次间的沟通,达到交流信息增进理解和协调行动,促进过程输出的实现和提高过程的有效性,提高公司效益。公司常用的沟通方式主要有:

  (a)行政会议和经营生产例会

  通过定期召开会议,对公司的生产经营情况、有关的重大问题、工作安排、上阶段工作的检查及相关问题进行交流、研究、落实。

  (b)文件和布告

  公司质量方针、目标的调整,管理体制、机构及职能分配的变化,中层以上人员的调动等,均应以文件、布告等方式沟通。

  (c)情况通报

  质量管理体系重要信息包括:招投标、工程进度及竣工验收、房屋销售等均应由归口管理部门采取情况通报的方式沟通。

  (d)各部门相互走访:各部门采取口头或书面方式互通情况、增进理解、协调配合,加强接口联系,确保体系有效性。

  (e)对发生特殊情况的信息:如发生顾客投诉、安全质量事故等特殊信息,应迅速按规定渠道加以传递沟通,并采取相应措施。

篇3:物业管理公司质量手册:质量管理体系

  物业管理公司质量手册:质量管理体系

  4.1总要求

  公司按GB/T19001-2000-ISO9001:2000标准的要求建立质量管理体系,形成文件,加以实施和保持,并予以持续改进。

  为了实施质量管理体系,公司按标准的要求对质量管理的全过程进行有效的管理。

  4.1.1公司服务的实现过程包括:识别顾客需求--策划服务过程--服务提供--过程或最终检验--阶段性意见测评--分析和改进--标准化。

  4.1.2按标准的要求编制相应的程序文件、质量计划、作业指导文件及质量记录表格,作为有效控制服务过程的准则和方法,以确保服务过程的有效运作。

  4.1.3 为判断服务过程的有效运作,建立获取信息的渠道,以便能及时获得必要和充分的信息,并通过对信息的判定来实现对全过程的监视。

  4.1.4 通过对过程信息的测量和对测量结果的分析,以及针对分析结果实施必要的措施,以实现策划的结果和持续改进。

  4.1.5本公司对任何影响服务质量的外包过程进行有效的控制。

  4.2文件要求

  4.2.1总则

  为确定质量管理体系运行的依据,达到沟通意图和统一行动的目的,公司编制质量管理体系文件,包括:

  A.质量方针和质量目标

  B.质量手册

  C.质量计划

  D.程序文件

  E.作业指导文件

  F.质量记录表格

  4.2.2质量手册

  公司按照GB/T19001-2000-ISO9001:2000标准要求编制质量手册,并予以实施和保持。

  质量手册覆盖公司质量管理体系所有内容,为质量管理体系的纲领性文件,对质量管理体系过程间的相互关系、作用进行总体描述,同时在章节"1范围"中对质量管理体系的范围作了说明。

  4.2.3文件控制

  A.品质管理部是体系文件和资料的管理部门,由管理者代表监督执行。

  B.各部门负责本部门文件的管理。

  C.质量管理体系文件都必须得到批准才能发布,盖有受控章的是有效版本,盖有作废章的则为非有效版本。并必须确保对质量管理体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。如文件有内容变更,需在新文件上进行标注,具体控制方法按《体系文件控制程序》执行。

  D.对国家及国际标准、政府有关政策法规、物业资料、工程档案、客户档案及公司、部门日常管理文件,按《文件资料管理程序》的规定执行。

  E.不参加第三方认证的公司其他管理部门或业务部门仍需按公司质量管理体系文件的要求执行。

  * 支持性文件

  VKWY4.2.3-Z01《体系文件控制程序》

  VKWY4.2.3-Z02《文件资料管理程序》

  4.2.4质量记录的控制

  A.质量记录包含表格、录像带、磁带、光盘、照片、磁盘、各类凭据等。

  B.各岗位人员按《质量记录控制程序》的要求字迹清楚地做好记录,并予妥善保管,需归档保存的内容,交由各部门文件管理员统一归档保存。来自供方的相关记录也是公司质量记录的组成部分。

  C.各部门经理负责监督质量记录的真实性及归档保存。

  D.合同有要求时,在合同期内质量记录可提供给顾客或其代表评价时查阅。

  * 支持性文件

  VKWY4.2.4-Z01《质量记录控制程序》

篇4:物业公司《质量手册》之质量管理体系

  物业公司《质量手册》之质量管理体系

  4.0质量管理体系

  4.1质量管理体系总要求

  物业管理公司依据IS09001:2000《质量管理体系要求》,在实施控制的质量管理体系包括:为制定、实施、实现、评审和保持质量方针所需的组织结构、规划活动、职责、程序、过程和资源。建立了文件化的质量管理体系,在实施和保持过程中,不断改进质量管理体系有效性。策划并建立的质量管理体系符合ISO9001标准要求,其控制范围覆盖物业管理公司全部的服务项目,通过对各项服务提供过程的深刻理解,在体系中明确了各过程之间的相互作用和相互联系,并以大量的切实可行的服务规范和服务提供规范(即作业和管理类文件)的有效实施,以及提供相应的具有足够胜任能力的各类资源,明确质量管理体系的有效实施和持续改进。对需要外包的服务项目,物业管理公司进行认真的研究分析,并制订了相关文件控制外包过程的实现,以满足客户的要求。

  物业管理公司质量管理体系主要过程的相互作用和相互联系,通过相应的程序文件和作业文件的流程图的方式进行具体表达,以便对各项主要质量活动实施控制时兼顾过程方面的相应接口的控制。

  本物业管理公司采用PDCA循环的方法识别和控制过程的有效性,使每一个过程都可以通过"策划、实施、检查、总结"达到持续改进有效性的目的。

  本物业管理公司对任何影响服务质量的外包过程,将按照标准IS09001:2000标准7.4条款和《采购控制程序》,从供方的资源、采购品、接收准则等方面实施监视和控制,并制定相应的二三级文件确保外包过程(项目)的符合性。

  本物业管理公司的外包过程主要有:

  1.清洁服务;

  2.电梯维护保养;

  3.消防设备、设施维护保养;

  4.外保;

  5.化粪池清掏;

  6.绿植租摆、绿地养护;

  热力外线、电缆外线、有线电视为国家权威机构,不再做服务评价。

  4.2文件要求

  4.2.1总则

  根据标准的要求,并依据物业管理公司的实际情况,制定了确保过程有效策划运行和控制所需求的体系文件。

  物业管理公司质量管理体系的文件包括:质量手册、部门作业文件、质量记录等。

  注:文件可采用书面文件及电子文件两种形式。

  4.2.2质量手册

  本质量手册体现了IS09001:2000的要求,明确了物业管理公司的质量方针、目标、组织机构、支持程序、作业指导书等查询的途径及各部职责权限是物业管理公司对质量体系进行管理的纲领性文件。

  本质量手册由总办负责组织文件编写小组编写,管理者代表审核,物业总经理批准、发布。

  4.2.3文件控制

  4.2.3.1总则

  对物业管理公司质量体系文件和资料及外来文件进行控制,以确保各个场所使用的文件和资料均为有效版本。

  4.2.3.2文件的批准及发布

  a、制订《文件控制程序》,并由总办负责对所有质量体系文件的编制、标识、审核、批准、发放、使用、评审、修订、回收、保管、作废等过程实施总体管理控制;

  b、物业总经理负责批准发布质量手册;

  c、管理者代表负责审核质量手册;

  d、总办负责组织质量手册的编制;

  e、各部门负责相关作业文件的编制、使用、保管、部门经理负责作业文件的编写审核,管理者代表负责作业文件的批准;

  f、部门文员负责本部门相关文件的收集、整理及归档等,确保文件保持清晰,易于识别。

  4.2.4质量记录

  4.2.4.1物业管理公司对质量记录的标识、收集、归档、检索、保存期限和处理进行控制,以提供质量管理体系有效运行的证据。

  4.2.4.2制订并实施《记录控制程序》,对质量记录的管理控制进行规定。

  4.2.4.3总办是物业管理公司质量记录控制的主管部门。

  4.2.4.4各部门负责本部门记录的控制和管理。

  4.2.5相关文件

  《文件控制程序》

  《记录控制程序》

  4.2.3文件控制程序

  1.0目的

  质量管理体系对有关文件进行控制,确保与质量管理体系运行有关的各部门、各环节都得到文件的有效版本。

  2.0范围

  本程序适用物业管理公司所有质量体系文件和相关外来文件的管理与控制。

  3.0职责

  3.1物业总经理负责批准发布《质量手册》。

  3.2管理者代表负责组织编写、修改《质量手册》并审核《质量手册》和批准各部门作业文件。

  3.3总办是物业管理公司文件的归口管理部门,负责质量手册和作业文件的发放、正本保存。并负责与质量管理体系有关的外来文件的管理和控制。

  3.4各部门负责相关作业文件的编制、使用和保管,部门经理负责作业文件的审核,管理者代表负责作业文件的批准。

  3.5各部门文员负责本部门与质量管理体系有关文件的收集、整理和归档等。

  4.0程序流程图

  文件控制流程图

  责任者/支持文件

  质量记录

  相关部门

  文件编写/更改申请单

  物业总经理

  文件编写/更改申请单

  管理者代表

  相关部门

  文件修改记录表

  物业总经理

  管理者代表

  文件编写/更改申请单

  总办/文件控制程序

  总办/文件发放清单

  文件发放登记表

  总办/文件控制程序

  文件发放登记表

  总办/档案管理制度

篇5:物业质量管理手册:术语和定义

  物业质量管理手册:术语和定义

  在IS09001:2000标准给出的80个术语和ISO14000:1996标准给出的基本术语中选出以下15个仅供了解。

  1.产品

  过程的结果。指服务、硬件、流程性材料、软件或它们的组合。

  2.管理体系

  建立方针和目标并实现这些目标的体系。

  3.质量

  产品、体系或过程的一组固有特性满足客户和其他相关方要求的能力。

  4.过程

  一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动。

  5.不合格--未满足要求。

  6.要求--明示的、通常隐含的或必须履行的需求或期望。

  7.纠正措施

  为消除已发现的不合格或其他不期望情况的原因所采取的措施。

  8.预防措施

  为消除潜在不合格或其他不期望情况的原因所采取的措施。

  9.客户满意

  客户对某一事项已满足其需求和期望的程度的意见。

  10.供方

  向组织和客户提供产品的组织或个人。

  11.环境因素

  一个组织的活动、产品或服务中能与环境发生相互作用的要素。

  12.环境影响

  全部或部分地由组织活动、产品或服务给环境造成的任何有害或有益的变化

  13.环境目标

  组织依据环境方针规定自己所要实现的总体环境目的,如可行应予以量化。

  14.环境行为(表现)

  组织基于其方针/目标/指标,对它的环境因素进行控制所取得的可测结果。

  15.相关方

  关注组织的环境行为或受其环境行为影响的个人或团体。

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