案例：楼下维修楼上业主应予以配合

　　案例：楼下维修楼上业主应予以配合

　　相邻关系案例：楼下维修楼上业主应予以配合

　　楼上住户张先生的厨房卫生间渗水，楼下邻居受到困扰。由物业公司先后6次维修，仍未彻底解决漏水问题。之后，张先生拒绝物业公司的维修人员进入自家进行维修。于是，物业公司把张先生推上法院被告席，请求法院判令张先生对物业公司的修缮工作予以配合。

　　物业公司状告住户不配合维修

　　张先生是朝阳物业公司直管公房的承租住户。物业公司状告张先生的理由是，1997年7月，张先生对所居住的10-3室装修后，楼下邻居反映10-3室向下漏水。物业公司先后6次维修，但该室卫生间与厨房的隔断墙处仍向下渗水。 物业公司于1998年7月要求进入10-3室再检查维修，但张先生提出“方案由我确认、承诺今后不再需要维修”等前提条件。因张先生的条件不合理，物业公司未能同意，张先生一直拒绝维修人员进入10-3室，使检查维修无法进行，漏水问题没有解决的机会。物业公司认为张先生设置前提条件拒不配合，对维修工作造成妨碍，请求法院责令张先生停止妨碍、提供维修人员进入10-3室的方便、对修缮工作予以配合。

　　住户称:拿出施工方案方可“准入”

　　张先生讲，我家装修后房管所告诉我楼下邻居反映漏水，我当即同意维修。此后的1998年3月至7月，物业公司先后6次进房检查维修，都是在我配合下实现的。因物业公司多次施工没有解决漏水问题，我提出：物业公司必须提出合理施工方案在双方同意后在我方监督下实施，且必须保证今后无需再行维修，否则不能同意物业公司人员进房施工。

　　住户反诉物业公司要求赔偿损失

　　张先生当庭提起反诉，要求物业公司赔偿损失。张先生称，在自家装修前已有居民反映漏水。我家装修并无不当之处，房屋持续漏水是物业公司管理不善、施工不当所致。在1998年3月第一次施工中，应物业公司要求，我花费256元购买了材料，负担了维修人工费300元。每次施工都造成我家生活不便，在生活上、精神上均受困扰，并导致中风患病。而物业公司6次进房检查维修都没有发现漏水真正原因，每次都是重复施工。张先生要求物业公司赔偿人工费350元、材料费256元及工资损失、医药费、精神损失等1.4万余元。

　　物业公司认为张先生反诉理由不成立

　　物业公司针对张先生的反诉作出答辩：张先生在装修中，不适当地更改了坐便器，后来又在卫生间与厨房隔断墙上凿洞供洗衣机管通过，造成漏水。由于张先生不同意物业公司对管箍等隐蔽工程进行检查，物业公司没有机会发现管箍状态，只能对卫生间多次做防水处理，已处理的部位均不再漏水。因此，物业公司的维修是有效和必要的。

　　法院认为住户应配合维修工作

　　朝阳法院审理后认为，物业公司作为该楼所有人及管理人，对该楼及各住户房屋的状况、设施负有管理、维修职责，各相关人员在物业公司履行职责时应予配合。张先生在装修后楼下住户反映漏水，张先生对漏水负有一定责任，应积极配合此问题及时妥善解决。张先生对物业公司工作人员施工水平、工作态度的意见应由正常途径处理，以此为配合义务设置障碍并坚持前提条件是不妥的，导致了相关工作停滞、构成妨碍。同时，物业公司应妥善行使职权、认真核查原因采取有效措施，以避免扩大对居民正常生活的干扰。物业公司的第一次维修杜绝了10-3室卫生间其他部位漏水，有一定效果。但在此后5次检查维修机会中，对管箍问题未做考虑及检查，确属工作失误。由于10-3室仍有向下渗水现象并影响了其他住户正常生活，物业公司要求张先生配合、进入10-3室修缮管箍是合理的。而张先生所负担的第一次施工中的人工费材料费，是解决漏水现象的有效必要支出，但张先生对因配合物业公司第二次至第5次施工的误工损失的赔偿要求得到法院支持。

　　最后，法院判决张先生为物业公司施工人员进入10-3室提供方便，不得妨碍施工人员正常、独立操作。物业公司于判决生效后第4日起，进入10-3室维修，此项工作由物业公司派遣人员担负费用，在15日内完成。同时，物业公司补偿张先生误工损失300元。

　　【点评】

　　本案中，虽然物业公司最终获得了法院的支持，但实际上，我们不难发现，案件双方矛盾激化的最根本原因是由于物业公司所技术力量不到位，多次修缮无效，给住户带来一定的麻烦与困扰所造成的。目前，住宅小区内相邻房屋之间的公共设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业管理公司处于矛盾处理工作焦点，不仅需要与业主或住户保持良好的沟通，更重要的是保证为客户提供高效优质的维修服务，以尽可能快的速度化解矛盾，为此，物业公司应加大力提高从业人员专业技术水平，避免因技术力量等自身的客观原因而激化矛盾。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：弱电设备报修、维修及配合工作制度

　　弱电设备报修、维修及配合工作制度

　　1. 报修、维修工作制度及流程

　　1.客户服务中心分类并通知相关部门处理.

　　2.本部门由弱电主管接到电话后分立即分析情况并安排人员赶往现场进行处理.

　　3.急需处理的问题5分钟赶到.进入现场后即时对报修故障进行处理。

　　4.由弱电主管判断为非急需处理的问题，由弱电主管与报修人联系说明情况并安排人员半个工作日内与报修人联系进行报修故障的处理.

　　5.一时无法解决或根本无法解决的问题，要立即联系报修人并说明情况由弱电主管对故障进行上报并即时与维修厂家进行联系。

　　6.修故障处理完毕由现场维修人员请求客户填写回访意见，如存在有偿费用应提前联系部门主管由部门主管计算费用并取得报修人同意。

　　7.将结果报告管理处客户服务中心,按报修项目的试运行期，安排时间回访。

　　8.维修记录归档。

　　2.与会务部门的配合保障会议正常召开

　　3.1接到会务经理根据综合楼有关单位发出的《每日会议室安排表》要求后，由会务经理安排时间并布置人员，我弱电部门派出一人跟随会务相关人员对其设备进行调试和检修。

　　3.2会议期间弱电部门人员随会务相关人员一起。并即时对突发情况进行处理。

　　3.2.1突发一般故障时由会务经理安排弱电维修人员立即对现场故障进行处理。

　　3.2.2突发重大故障或根本无法解决的问题应立即上报部门主管由部门主管分析判断并立即上报等候处理意见。

　　3.3 遵守会务部门的管理制度时刻要做到：保密“八不”守则

　　(1) 不该讲的，绝对不讲;

　　(2) 不该问的，绝对不问;

　　(3) 不该看的，绝对不看;

　　(4) 不该听的，绝对不听;

　　(5) 不该记的，绝对不记;

　　(6) 不该传的，绝对不传;

　　(7) 不该动的，绝对不动;

　　(8) 不该带的，绝对不带。

　　3.4会议结束后对设备进行回收调试并做好相关记录即时归档。

　　3.施工单位/供方(专业维保方)进入辖区作业的管理规程

　　(1)施工单位及供方如需进入设备部管理辖区作业，须递交书面作业报告，由设备部负责人明确各自职责并与设备部签署《施工单位/供方作业责任书》;

　　(2)值班人员负责与外来作业单位负责人签署《施工单位/供方作业责任书》，交代责任生产事项，调配员工协助、配合作业;设备机房负责人负责开闭机房门，作业期间巡视检查、监督;

　　(3)设备主管以上管理人员负责应急安全事件处理;

　　(4)施工单位及分承包方如需明火作业，必须向综合楼管理处申请动火证，待批准同意并报设施设备部备案后方可进行，操作人员必须持证上岗，动火现场要符合动火条件，并配备灭火设备;

　　(5)值班人员应掌握施工单位及供方作业情况，并记录与《值班交接班记录表》;

　　(6)如发现不安全作业、野蛮作业或隐患作业，设备机房负责人和室外作业相关条线负责人有权要求立即停止，并及时通知主管到场处理;

　　(7)外来作业人员每个工作日作业完毕，机房负责人员和室外作业相关条线相关负责人认真巡视、检查设备，确认无异后方可锁门或签章;

　　(8)如在巡视中发现设备损坏等异常情况，应立即通知主管和管理处主任等相关人员到场，照相、取证并做相应处理。

　　。

　　4.停用管理工作程序

　　4.1因保养、检修原因停用弱电设施设备，弱电设备主管应起草书面通知，经设施设备主管批准并报综合楼管理处后，提前24小时通知有关单位;

　　4.2因突发事件停用弱电设施设备，弱电设备人员接到报修后10分钟内到场检查，并及时联系弱电设备主管或安装单位维保人员处理，做好记录，并在恢复使用后24小时内向综合楼管理处及有关单位做好解释。

篇3：楼上渗水不配合维修楼下愁之案例

　　楼上漏水楼下愁 管理沟通显成效

　　案例描述:

　　楼上楼下关系紧张,楼上漏水楼下遭殃,但楼上就是不肯配合维修

　　处理过程:

　　业主反映楼上漏水。维修班接报后立即赶行现场,经过仔细检查,找出源头是楼上厨房管道漏水。当维修人员敲开楼上的门向他说明来意后,业主的脸马上就由晴转阴,说了一句:“他家漏水关我家什么事”。说完就“砰”的一声把门关上,原来楼上与楼下两家业主一向不和,此后管理人员又上去找了业主十多次,可楼上业主就是不开门。管理处只好先找技术过硬的补漏公司在楼下做下层补漏,管理处主任又亲自找楼上业主协商,连续几天都等到夜里12点多才见到该业主。业主觉得很不好意思,但表明自己不跟管理处过不去,而是对楼下住户有意见。虽然经过管理人员多次耐心劝说,业主仍然不同意在自己家里施工,双方为止僵持不下。

　　正在左右为难之时,事情忽然出现了转机,管理处主任与楼上业主谈话中得知业主家小孩上学需要办理<<计划生育证明>>,但又不知道怎样办理,业主正为此事发愁。管理处抓住这一契机,马上主动找到辖区居委会协商,请求给楼上业主尽快办理计划生育证,在居委会积极配合下很快解决了楼上业主小孩上学的难题,业主对此非常感谢,并很快答应补漏工作可以在他家中进行。

　　案例点评:

　　在日常工作中,管理处对业主的情况要及时掌握和熟悉,了解业主各自所需,抓每一个和业主沟通的机会,让业主充分理解和配合管理处的工作,从而使我人们的工作更加顺利地开展。如果正面解决不了问题,就要从多个角度出击,不能死钻牛角尖,往往回避正面交锋,迂回前进,更为有效。当然,如果本案例中管理处的工作能更进一步做楼下业主的工作,借此机会消除或者缓和双方的矛盾就更好。

篇4：业主不愿配合公共部位维修该怎么办

　　精诚所至--业主不愿配合公共部位维修怎么办

　　某大厦16条雨水干管垂直贯穿32~5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。

　　一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。

　　主任闻讯立即来到该住户家(主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满)，在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施(住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了);然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。

　　精诚所至，金石为开。在管理处不厌其烦的努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。

　　点评：说服业主用户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。