案例分析：物业企业资质、收费等级、服务标准三者的关系

　　案例分析：物业企业资质、收费等级、服务标准三者的关系

　　案例：

　　家住东郊的王女士对于自己缴纳的物业服务费一直存在异议，她看到小区收费处物业企业公示的物业资质等级为三级，但物业服务收费标准竟然是一级，十分不理解，认为三级资质为什么能收一级的费用，随即向主管部门投诉物业企业乱收费。

　　分析：

　　物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力;物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务，同时，收取相应的费用。

　　1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么?

　　答：共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

　　共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

　　自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

　　自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

　　2、物业维修责任：

　　----物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。

　　----物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。

　　3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

　　(二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

　　(三)公共绿化的养护和管理;

　　(四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

　　(五)车辆停放管理服务，保障道路畅通;

　　(六)物业档案、资料管理;

　　(七)装饰装修管理服务;

　　(八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

　　4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用?

　　(一)生活用水纳入公共供水管网，并供水到户;

　　(二)用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电;

　　(三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

　　(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

　　(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

　　(六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

　　(七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施;

　　(八)分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

　　(九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

　　5、本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

　　(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全;

　　(三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活;

　　(四)发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定;

　　(五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

　　(六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

　　物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

　　发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物?

　　(一)业主共有的结余资金;

　　(二)第五十三条规定的资料;

　　(三)物业服务用房;

　　(四)维修、保养物业形成的技术资料;

　　(五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

　　(六)其他应当移交的资料和财物。

　　物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

　　7、物业服务活动发生纠纷怎么办?

　　答：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

　　业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

　　8、物业服务活动中不得有哪些行为：

　　(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)擅自将住宅改变为经营性用房;

　　(四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

　　(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(六)侵占绿地，毁坏花草树木;

　　(七)乱倒垃圾、乱堆杂物;

　　(八)乱设摊点、乱停车辆;

　　(九)违反规定饲养动物;

　　(十)排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声;

　　(十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

　　(十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。

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篇2：物业企业资质收费等级服务标准之间关系问答

　　物业企业资质、收费等级、服务标准之间的关系问答

　　案例：家住东郊的王女士对于自己缴纳的物业服务费一直存在异议，她看到小区收费处物业企业公示的物业资质等级为三级，但物业服务收费标准竟然是一级，十分不理解，认为三级资质为什么能收一级的费用，随即向主管部门投诉物业企业乱收费。

　　分析：物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模，以及承接项目的能力；物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩，是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务，同时，收取相应的费用。

　　1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么？

　　答：共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；

　　共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

　　自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

　　自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。

　　2、物业维修责任：

　　答：物业保修期内，共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。

　　物业保修期满后，业主自用部位、自用设施设备的养护、维修，由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。

　　3、物业服务活动中，物业服务企业提供哪些服务：

　　答：（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

　　（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

　　（三）公共绿化的养护和管理；

　　（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

　　（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通；

　　（六）物业档案、资料管理；

　　（七）装饰装修管理服务；

　　（八）物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

　　4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备哪些条件，方可交付使用？

　　答：（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；

　　（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；

　　（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；

　　（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；

　　（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

　　（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；

　　（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；

　　（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；

　　（九）法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前，应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅区进行验收，并向设区的市或者县（市）建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。

　　5、本市实行物业服务重大事件报告

制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：

　　答：（一）发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；

　　（三）物业服务人员擅自撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活；

　　（四）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；

　　（五）物业管理区域内发生重大伤亡事件；

　　（六）其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

　　物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

　　发生安全事故或者突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向有关部门报告，协助做好救助工作。

　　6、物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交哪些资料和财物？

　　答：（一）业主共有的结余资金；

　　（二）第五十三条规定的资料；

　　（三）物业服务用房；

　　（四）维修、保养物业形成的技术资料；

　　（五）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；

　　（六）其他应当移交的资料和财物。

　　物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。

　　7、物业服务活动发生纠纷怎么办？

　　答：业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

　　业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查核实，并依法处理。

　　8、物业服务活动中不得有哪些行为：

　　答：（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；

　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

　　（三）擅自将住宅改变为经营性用房；

　　（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；

　　（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

　　（六）侵占绿地，毁坏花草树木；

　　（七）乱倒垃圾、乱堆杂物；

　　（八）乱设摊点、乱停车辆；

　　（九）违反规定饲养动物；

　　（十）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；

　　（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；

　　（十二）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

　　发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理。