物业公司对现场前期介入的认识:工程部分
物业公司对现场前期介入的认识
工程部分
开发商形成物业，物业管理公司发挥物业的作用，物业公司的前期介入对于业主以及开发商都是双赢，物业公司能从专业和人性化的角度，不仅从建筑施工之初避免不必要的建筑浪费，还可以站在业主的角度去考虑建筑的人性化和生活化，更方便物业的日后管理，下面结合**的现场谈一下我对物业公司对现场前期介入的认识。
一、前期(工程)介入的必要性
(一)促使物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决
(二)物业管理前期介入是对所管物业的全面了解
(三)物业管理前期介入是为后期管理做好准备
二、前期(工程)介入不同阶段的要点
(一)早期介入：主要是审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见。审图时主要应注意几点：
1)高压、通讯、有线电视进户预埋套管的位置、标高是否合理;
2)户外照明、闭路监控摄像头(防盗报警探测器、公共广播等，也要预埋合适的套管，避免后期剔凿。
3)动力配电、控制设计是否与其他相关专业的要求一致。
4)电缆桥架、插接母线、线槽等的位置、标高是否合理及便于安装，避免与风管、水管等“打架”。
5)预留套管、洞口、户外过线井、阀门井、水表井是否有合理的平面布置图，标高、尺寸是否标注清楚，如海蓝椰风的水表井底部标高低于海平面，致使水表井内长年积水，给今后水表数据抄录带来严重困难。
6)浴室等特殊场所的电气安全保护是否符合规范及验收的要求。。
(二)中期介入：指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督。中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作用甚大。管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。
要求配电箱内布线整齐、压接牢固，多股线搪锡，然后再全面展开，防止做了大量工作后才发现存在的问题，返工困难，而且影响进度。接地线的连接，接地端子的预留应符合规范要求;外墙的金属门窗、栏杆防及屋面的金属大件部分防雷作为关键，搞好工序衔接，防止遗漏;设备外壳接地应完善。设备运行调试要按先空载后带负荷、先单体后联动进行。并应先对可调元件如热继电器调整至设计规定值，调试运行还要持续运行规定的时间，验证电气及机械性能的可靠性。样板房重点检查吊顶内的线路，导线穿管敷设必须符合要求。
3)验收整改阶段注意对施工现场进行整改专人跟进，及时提出符合物业管理需要的建议整改方案，避免重复整改给业主带来不便。
(三)晚期介入(略)，比喻老小区管理介入等。
三、前期介入成员与甲方相关人员的沟通问题
(一) 问题好找，现场整改难上难，这是前期介入面临着的普遍问题，如何做到汇总的相关问题得到最大限度的整改，这就考验着我前期介入小组的每一个人。物业前期介入管理本来是一件有利于开发商和物业管理的好事情，怎样将我之平管理的管理思维灌输给甲方现场管理人员，将是一大课题。我们虽然不能同化他们，但至少要做到甲方管理人员能够认同。
(二) 前期介入小组应能不断的向甲方提出有益建议，既能满足节约开发成本，减少施工步骤、又能方便业主。如海蓝椰风的小区路面排水问题，我前期介入小组提出合理化改进建议后，甲方马上给予了积极的整改。
(三) 对于某些悬而未决的问题，前期介入人员应定期汇总归纳，并定期与甲方相关工程师进行研讨，每次得出的结果作以记录以备日后查阅。如目前海蓝椰风二期生活供水、供电事宜，在我前期介入小组的不断与甲方工程师的沟通下，勉强保证了业主装修的水电问题。
(四) 对于前期介入小组认为开发商必须做，而开发商又经常回避的问题，应由期介入小组正式行文，列举这些问题的利弊及对日后的使用中给业主带来的深远影响，直接发函给开发商项目相关高层领导(海蓝椰风的特殊情况是提交给英大物业部)。如海蓝椰风二期工程的强电系统、弱电系统、给排水系统等问题，前期介入小组都统计上报，并配有现场图片，便于甲方人员的跟进处理。经过跟地产工程人员的不断探讨，终于部分采用了前期介入小组提出的合理化建议，调整了部分原有设计方案。因此，在与开发商的配合上，对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题，就一定要坚持跟开发商沟通，直至问题有一个相对圆满地解决方案，这也为日后物业实施正常管理打好良好的基础。
(五) 不断的与甲方相关人员套近乎，想方设法参加甲方组织的工程、方案等主题会议，根据别墅区的实际情况，提出物实创新的服务内容及管理思路，积极与甲方工程师沟通。
(六) 总之，尽力做好以上各项，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：物业公司改革方案范文三
物业公司改革方案范文三
尊敬的**：
我有幸加入贵公司并得到**的认同，十分感谢!
我公司现经过十多年来的探索与发展，由一个小型的民营企业发展为：员工达100多人、多个分公司、以商业投资为主业的大型物业管理投资公司，这无凝聚着公司全体员工辛勤的工作和汗水，更包含着**企业家的智慧与胆识，我十分敬重与佩服。
为了更好地开展工作，尽快了解和适应公司文化，本着“适应、学习、参与、创新”的工作态度，使自己尽快融入公司的管理团队，并发挥我应有作用，现将我个人的看法及工作思路、分析计划安排汇报如下：
第一部分：问题分析
(一)、公司管理现状
1、公司多处新旧物业，新旧物业都存在商铺布局规划不合理，导致租户经营有一定的困难;旧的物业硬件设施老化维护保养不够(特别是电信市场)，加上目前业态市场基本饱和，租户租金较难按时收取;
2、管理工作跟不上公司的发展需求;公司团队建设不够，凝聚力不强，管理团队缺乏学习提升;
3、管理人员素质较一般，没有执行力;基层员工主动性差，不知道怎么做好工作，缺乏培训;
4、公司监督制度不健全，检查制度表格不结合实际情况，很难准确的发现解决问题;
5、员工队伍不稳定，上下一片怨气，缺乏凝聚力;
6、会议流于形式，只汇报安排任务，没有管理及经营改进方法;
7、财务对各物业处的租金收讫不及时，导致各物业管理处意见较大;
(二)、主要问题
公司存在的问题，我分门别类的进行了梳理，归纳为三大系统：一是行政人事系统、二是管理系统、三是财务系统。提出意见和建议经整理归纳为十个方面问题：
1、公司没有形成良好的企业文化，缺乏凝聚力、管理人员责任心不强、员工队伍不稳定，没有团队意识和精神;
2、公司执行力差、管理制度如同虚设、政令不畅，会议流于形成，政策制度难以贯彻落实;
3、没有落实目标责任制、没有激励机制、干好干坏一个样，导致工作业务下滑;
4、奖罚不分明，特别是对基层员工罚多、奖少、以罚代管，奖励进行大锅饭的形式，提高不了员工的积极性;
5、公司管理层没有树立好以人为本的管理理念，对员工工作要求多、生活关心少，工资、福利、待遇较一般;
6、公司没有系统完善的培训机制，对员工、中层管理人员，没有进行系统的岗位、业务、素质、技能培训，导致员工，特别是中层管理人员素质较差;
7、没有全局观念，分管理处之间、各部门之间，协作配合不到位，各扫“门前雪”各自为政;
8、现场细节管理差，制约了公司发展;
9、没有建立“选人、育人、用人、留人”的人力资源开发机制;
10、改变家族式管理运营模式，向科学规范的现代化管理模式转换。
第二部分管理思路
1、正确认识企业发展阶段、对企业进行定位
2、实现企业家个人理念的突破和转变，公司要进行改进，仅靠一个外聘人员是不够的，靠的是老总的决心和态度、靠的是高层和中层管理团队，一个人是作不了事的
3、制定企业发展战略，明确发展方向
4、建立科学的决策机制
5、建立“选人、育人、用人、留人”的人才管理机制
6、强化企业各项管理、提升企业执行力
7、建立以财务管理为核心的核算监督体系，提高财务办事效率
8、建立以责任目标、绩效考核为核心的营运体系
9、加强企业文化建设、树立以人为本的管理理念、增强企业凝聚力和团队精神
第三部分实施方案
第一阶段工作计划
1、以开展签订责任目标书、实行经营与管理绩效考核为目标的、管理治理整顿工作
2、以开展转变工作作风，规范员工行为规范、提高企业凝聚力、振奋企业精神的内部治理整顿工作
3、开展以提高中层管理人员、专业素质、管理素质为切入点的培训教育工作
4、树立“以人为本”的管理理念，各级管理者，要以关心人、理解人、尊重人的角度出发，做好深入细致的思想工作、增强企业凝聚力
第二阶段工作计划
1、建立完善民主议事决策机制
2、完善修订组织架构，明确层级管理及各级管理岗位职责
3、完善修订公司各项管理制度、强化企业执行力
第三阶段工作计划
1、人力资源管理工作
2、企业文化建议工作
第四部分具体实施
针对公司目前的管理现况，我重点从以下几个方面开展工作：
1、完善修订明确层级管理及各级管理岗位职责。结合实际健全公司监督检查制度，发现问题现场解决。
2、建立完善民主议事决策机制，成立高层管理班子。在此之前，公司没有高层管理团队，许多工作特别是一些重大事项，基本上是一个人说了算，在公司初创时期一个人说了算还可以，但在公司规模不断扩大，显然是一个人决策是有风险的。
3、完善修订公司各项管理制度。一是修订员工岗位说明书，对全公司多个岗位进行了修订和完善，同时，对公司的以前的《管理制度》改版修订，从专业角度建立我们商业物业管理手册。
4、确定计划签订责任目标书，各分物业管理处实行以绩效考核为目标的营运系统治理整顿工作。在此之前，整个公司没有管理目标计划，有也是口头上的、或是大概要完成多少，没有绩效考核系统，干好干坏一个样，干与不干一个样，中层管理人员和员工没有主动性、积极性。
5、做好基层员工培训激励制度，定期定时对基层一线员工进行长期培训，并制定培训计划;以转变工作作风，规范员工行为，振奋企业精神为目标的内部治理整顿工作。
6、加强管理层培训学习，并实行经营业绩与量化管理承包制，实行奖优罚劣;
开展以提高员工、中层管理人员专业素质、管理素质为切入点的培训教育工作。
7、做好团队建设：
(1)、管理团队建设要点
a、团队目标
建立团队的首要要素，便是建立团队共同的愿望与目标。团队目标是团队的灵魂和核心，是团队成败得失的关键。
b、团队关系
团队需要和谐，需要团队领导者创造环境与机会，让团队成员之间从生疏到熟悉，从防卫到开放，从动荡到稳定，从排斥到接纳，从怀疑到信任。团队关系愈坚固，愈信赖，组织内耗愈小，团队效能就愈大。
c、团队规范
没有规矩不成方圆，制订规范容易，贯彻执行则较困难，提升团队的执行力是提高团队战斗力的关键。
d、团队领导
我们物业管理是复杂的、多变的，需要团队领导在这种动态的环境中，运用各种方法，建立良好的团队关系，树立团队规范，保证团队成员向统一的目标前进。
(2)、商业物业管理团队建设的主要措施
a、科学确立团队目标
团队目标必须有激励作用，是团队成员利益的集中体现。我们应按公司的商业物业经营管理要求，各部门与公司签订《年度经营、管理目标责任书》，确定管理中心经营指标、管理指标等团队总的目标，物业部对《年度经营、管理目标责任书》进行分解，将相应的目标责任下达至部门、班组、岗位、个人，并与各岗位责任人签订岗位责任书，做到目标明确、分工明确、责任明确。
b、建立团队价值观
团队是每个成员的舞台，个体尊重与满足离不开团队这一集体，因此，要在团队内部倡导感恩和关爱他人的良好团队氛围，注重感情投资以增进员工的归属感和向心力。尊重员工的自我价值，将团队价值与员工的个人价值有机地统一起来，团队的凝聚力就会形成，团队的共同价值也就能通过个体的活动得以实现。
①开展系列关爱员工、关爱他人活动
--酷暑天气，为员工购买凉茶解暑，开展送凉茶到岗位活动;
--为员工营造舒适的宿舍生活环境，使员工保持良好的心情;
②鼓励员工业余学习。我们在工作中通过提高其他方面技能，引导健康科学的生活作风;
③组织员工与客户、各管理处、各部门联合举办联谊比赛活动，丰富业余生活，促进团结协助。
④每逢佳节，管理中心举办联欢活动，让员工亲身感受到“家”的亲情;
⑤每季度召开员工座谈会，及时了解员工的想法，鼓励员工对物业管理部的工作提出各项建议;
⑥充分利用公司现有文化标语,加强员工培训学习，加强员工理解能力。
c、培养团队成员间高度的信赖感
①团队成员间没有妒嫉
“妒嫉”是影响团队建设的关键因素，消除团队成员的“妒嫉”与“竞争排他”心理，首先在团队成员选拔时要作为一个基本职业道德素质要求，其次要引导成员培养一种团结合作的健康心理;
②能够没有顾忌的表露自我
为员工创造一个能够没有顾忌的表露自我的氛围，如物业部可定期举行烧烤、晚会、KTV等形式多样的活动，让员工尽情狂欢、尽情表露自我，让员工在欢乐中发现自己的缺陷，又在欢乐中改变自己的缺陷;充分利用日讲评机会，给员工创造展示自我的机会，让员工能全面表露在工作中存在的问题及一些想法，营造欢乐生活、欢乐工作的氛围，使员工即便在巨大的工作压力下仍能感到自在。
③对员工的专业与能力有充分的信心
对员工多一份信心就是对他们莫大的鼓励与肯定。员工是企业的财富，相信员工是开启财富的钥匙。
④信息充分公开
团队信息的闭塞是引起团队成员相互猜测、怀疑的主要因素。我们物业部应该设置管理中心信息栏、光荣榜、文件传阅本等，让每一位员工都能及时了解团队的信息，特别是公司的规章制度、人事信息、奖罚信息、好人好事、岗位竞聘、绩效考核等，让每一位员工清楚的了解团队发生的事情，树立“主人翁”意识。
d、团队领导的领导力
优秀的团队领导会使团队保持高度一致。团队领导首先善于管人、育人、用人，同时，团队领导必须加强自身素质和能力的修炼，不断提高领导水平。
①以身作则:团队领导是团队成员行为的标杆。海上世界管理中心对要求员工做到的，管理人员首先必须做到，如考勤打卡、节日值班、礼仪规范要求等，管理人员必须以身作则，起模范带头作用。
②共同参与:团队建设应群策群力，需要所有成员共同参与，作为团队的领导要运用各种方法，充分调动员工的积极性，共同参与团队建设。
③引领团队学习:倡导“工作学习化，学习工作化”和“团队学习”的理念，提高员工学习的主动性、自觉性，坚持岗位学习、岗位成才。在我们物业部应培养从保安员(协管员)、维修工到管理员、主管，组织学习物业管理、高级电工、技师、汽驾的，也可以进修专科、本科学历的，或奖励优秀的管理者参加一些社会上职业管理培训，在团队中形成了学习的良好氛围。
e、建立健全有效管理制度和激励机制
健全的管理制度、良好的激励机制是团队精神形成与维系的内在动力。同时，团队价值观的培育，也须有一套规范化的管理制度和有效的激励机制。
①问责制：责任到岗、责任到人。让全体员工明白什么时间、什么地点、做什么事情、怎么做、做到什么程度等，增强员工的团队责任感。
②限时办理制：将商业服务日常的工作项目进行细化，确定办理责任人、办理时限，保证服务品质。
③员工激励制度：设置优秀领队奖、优秀员工奖、金点子奖、热情之星奖、进取之星奖、细致之星奖、奉献之星奖、精神风貌奖、业务技能奖、学习进步奖、管理创新奖、突出贡献奖、委屈奖等十三个月度奖，通过激励充分调动员工的工作积极性、创造性、奉献性，同时设置末位淘汰制，对工作表现不好的员工实行岗位调离或淘汰，不断优化团队成员。
8、树立“以人为本”的管理理念，转变传统的用人模式，建立“选人、育人、用人、留人”的人力资源管理的新机制。
第五部分我的理想
通过治理整顿工作，实现四个改变、四个提高，提升公司管理素质和水平
1、改变公司在管理方面存在的目标不明、责任不清、奖罚不明;不按操作流程、岗位规范开展工作、服务质量不到位、现场细节管理差严重等问题。提高公司整体管理水平，使公司各管理处、各部门，工作目标明确、责任到人、考核到位、激励和约束凑效。
2、改变公司员工精神不振、士气不高、行为不规范、工作效率低、执行力差、作风疲沓、工作松散、纪律性不强等问题。提高公司凝聚力和向心力，使公司上下统一思想、明确方向、振奋精神、提高工作效率、改变工作态度，积极主动的完成本职工作。
3、改变公司基层员工业务素质不高，岗位职责不清，工作责任心不强，中层管理人管理素质低，执行力差，管理职责不清等问题。提高员工、中层管理人员综合素质，使公司管理水平迈向一个新台阶。
4、改变传统的用人管理模式，对内培养选拔人才，为管理人员提供发展空间;对外更新观念，引进人才，大胆启用专业人才和管理人员。提高和改进公司用人机制，真正做到用感情留人，用制度留人，用事业留人。
在物业管理行业，众所周知，商业物业的管理因其客流量大、设备设施复杂、安全消防难度大、环境保洁要求高、治安环境复杂等因素，被列为行业难度系数最高的“动作”，物业管理若没有足够的能力和勇气，是无法跳出这一高难度系数“动作”的。古人云：“人心齐，泰山移”，我们也常说：“团结就是力量”，弘扬团结协作精神是挑战商业物业管理的关键，建设一支高效的管理团队则是商业物业管理制胜的根本。为了企业更好的发展，现根据目前对我们商业物业管理运营的探索，培养优秀的管理团队，加强体制改革细节管理现在已是刻不容缓。
总之，物业管理市场环境瞬息万变，我们应积极探索建立高效能、更灵活的团队管理运作模式，不断增强竞争力，以期在商业物业管理市场竞争之中立于不败之地。
第五部分推行工作计划需要强调和说明的几个问题
1、充分认识由于体制改革，所带来的困难和阻力
任何组织在推行一项新政策时，必然会遇到来自各方面的压力和阻力，特别是要改变一个十多年积奠下陈规陋习的企业，更是困难重重。首先是思想观念的碰创和摩擦，人们习惯了过去那种思维方式和按部就班的工作习惯，新的东西往往是不能接受;其次，一项新要求的出台，必然要付出成本代价，包括牺牲公司部分利益;公司一部分人的利益，只有牺牲局部利益，才能换取公司整体利益。
2、改制工作能否取得成功，关键在于总经理的决心和态度
总经理即是企业所有权的拥有者，又是企业经营管理的最高决策人，掌握着“生杀”大权，在政策的执行过程中，必然会遇到来自各方的阻力和压力，总经理因各种因素的影响，对某事、某人采取回避、挠开、变通或先放一下，不执行等情况。这必然会导致管理者失去信心，改制工作必然前功尽弃、半途而废，公司管理工作又回到原点，总经理对此要深思。
3、改制工作能否取得成效，关键依靠的是中、高层管理团队的执行力
要改变公司目前的管理现状，仅靠公司高层或一个人、几个人是无法推进的，公司上下必须全动起来，特别是中层管理人员，即是政策的执行者，又是政策的带头人，必须把中层管理人员的思想统一到公司政策上来，带领团队完成公司的改制工作。
4、工作方案一经同意、颁布实施，公司要不折扣、坚决执行
“开弓没有回头箭”，经公司缜密研究，工作方案一旦实施，公司就要全力以赴的去执行，如在实施过程中出现问题或偏差，可以进行调整和修正，但决不能影响整体工作方案的推进和实施。
5、不管任何人，阻碍和不执行公司政策、制度，公司要依据相关规定进行处理
由于民营企业性质所决定，企业中免不了有许多亲戚、老乡、同学、关系户、特殊人员或员工相互介绍的工作人员，但他们也是企业员工，即是员工那就要与所有员工一样，在制度面前人人平等，企业不允许有特殊员工的存在。特别是企业在推进改革时，所有员工必须按公司制度、按岗位规范开展工作。不管是谁违犯了公司政策和制度，都要依据公司相关制度予以处理。
6、要改变公司目前的管理现状，提高公司整体经营管理能力，是一个循序渐进的过程，要改变十多年来积奠下来员工和管理人员的习惯或文化模式，绝非一朝一夕的事，是一个长期坚持不懈、持之以恒的过程，不可操之过急，如果问题分析不准确，办法措施不得当，会使的其反，不进反退。为此，要通过深入细致的调研工作，理清制约公司发展的“结症”在哪里，才能对“症”下药，解决实际问题。一套完整有效管理推进方案，必须有计划、有步骤、分层次，重点的分步实施。管理工作是企业内功、要靠慢“火”在条件不成熟、问题找不准、方案不严谨、操作性不强的情况下，强行推进，会导致前功尽弃。
由于自己来企业的时间不长，情况了解也不够深入，对问题分析也不一定准确，提出的管理思路也不一定符合企业实际、工作实施方案能否解决实际问题，还有待于在实际工作中检验。这也是我不敢急于提出管理方案的初衷，望**谅解!为此，恳请**及公司高层领导，对《**物业工作计划安排》草案，予以审核，有不对或错误之处，给予批评指正，使《**物业工作计划安排》更加符合公司实际，解决公司实际管理问题，提高企业核心竞争力，实现公司发展目标。
妥否，请**审批!
篇3：物业管理问与答(6)
物业管理问与答(6)
1、 为什么要制定《物业管理条例 》?
答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。
2、 什么是物业管理?
答：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3、业主在物业管理活动中有哪些权利?
答：业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
4、业主在物业管理活动中有哪些义务?
答：规定业主在物业管理活动中必须履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
5、如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会?
答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
6、业主在业主大会会议上的投票权如何确定?
答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事归罪的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《物业管理条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
7、业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系?
答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
8、担任业主委员会委员必须具备哪些条件?
答：业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
9、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系?
答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
10、建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?
答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位/共用设施设备的所有权或者是用权;建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理区域内配置必要的物业管理用房;应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
11、《物业管理条例》对强前期物业服务合同作了哪些要求?
答：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
12、怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容?
答：业主大会做出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
13、物业管理用房归谁所有，如何使用?
答：物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据五爷服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。
14、物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业?
答：物业管理企业不能将物业管理区域那的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。
15、物业管理企业与业主之间可以采取哪些形式约定计费方式?
答：业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。
篇4：物业管理问与答(5)
物业管理问与答(5)
16、物业服务费用如何确定?
答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
17、物业服务费用由谁交纳?
答：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳五年服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
18、不交纳物业管理费用的承担什么法律责任?
答：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
19、《物业管理条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定?
答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
20、物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任?对物业管理企业保安人员有什么要求?
答：物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好协助工作。
物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
21、《物业管理条例》对物业的使用与维护作了哪些规定?
答：《物业管理条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：
一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设得公共建筑和共用设施的用途。
二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修重的禁止行为和注意事项告知业主。
四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业得同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会得决定使用。
22、哪些物业的业主应当交纳专项维修资金?住房专项维修资金归谁所有，作何用途?
答：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《物业管理条例》对挪用专项维修资金的行为规定了严格的法律责任。
23、专项维修资金属于谁的?用在什么地方?
答：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
24、建设单位和业主分别在何时交纳专项维修资金?
答：(1)建设单位交纳的，建设单位在办理商品房交易过户(合同鉴证)手续前，按规定将专项维修资金存入广州市国土资源和房屋管理局指定代管银行的指定帐户。
(2)由业主交纳的，业主应在办理以下任一手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼;2、交易鉴证;3、领取房产证。
25、物业委托管理合同包括哪些内容?
答：物业委托管理合同应包括的内容：委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。
26、属于业主的专项维修资金专用卡有何作用?
答：业主可用于查询专项维修资金金额和续存专项维修资金。
27、专项维修资金的缴交方式
答：今后，物业管理公司不再代收专项维修资金，业主可凭身份证、房产证或预售合同自行到广州市指定代管银行的下列网点办理缴交专项维修资金手续。
28、物业管理企业划分为几个资质等级?
答：物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。
29、一级物业管理企业的资质标准如何?
答： 1、注册资本500万元以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业
经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。
5、20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，20%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了专项维修基金管理与使用制度。
30、二级物业管理企业的资质标准如何?
答：1、注册资本300万元以上;
2、具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经
理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;
3、管理两种类型以上的物业;
4、管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：
(1)多层住宅80万平方米;
(2)高层住宅40万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)6万平方米;
(4)办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米。
5、10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;
6、具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
7、建立了专项维修基金管理与使用制度。
篇5：物业管理问与答(4)
物业管理问与答(4)
34、普通住宅小区物业管理服务二级标准如何?
答：一、基本要求
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
二、房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
六、绿化养护管理
1、 有专业人员实施绿化养护管理。
2、 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
35、普通住宅小区物业管理服务三级标准如何?
答：一、基本要求
1、 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续
齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
二、房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
六、绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
36、物业管理费申报或调整收费标准的程序是什么?
答：1、由物业管理单位向分管物价局报送申请报告，并填写《物业管理服务收费申请表》;
2、营业执照复印件(首次申报的必须提供);
3、物业管理单位的资质证明复印件;
4、小区(楼宇)总平面图复印件;
5、广州市住宅小区(大厦)物业管理手册或物业移交管理合同复印件;
6、重新调整的要附上原物价局核定的批准文件复印件;
7、已成立业主委员会的附委托管理合同复印件和业主委员会成立批准文件复印件;
8、收费标准经批准后，物业管理单位应办理《广东省经营服务性收费许可证》，并按规定设置《广东省物业管理服务收费标价 牌》，实行明码标价、亮证收费，接受业(用)户的监督。
37、物业管理服务的收费中有关公共水、电费用的分摊问题如何确定?
答：1、住宅小区物业管理单位办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业管理单位负担，不得向住(用)户分摊。
2、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用均由物业管理综合服务费列支，不得向住(用)户分摊。
3、小区开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向住(用)户分摊。
4、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住(用)户合理分摊。
5、小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住(用)户合理分摊。
6、广州市区的高层住址(含商铺、办公楼)的电梯等共用设备运行的电费，暂按广州市物价局穗价 [1997] 52号文的规定，设独立计量表，由所有使用该电梯和设备的住(用)户合理分摊。凡电梯等共用设备没有独立设置用电计量表的 ，其电费由物业综合服务费统一列支，不得向住(用)户分摊。其他各市、县高层住址的电梯等公用设备运行电费，是采取由住(用)户另行分摊，还是采取由物业管理综合服务费统一列支的办法，由当地物价部门决定。
7、广州市区的高层住宅物业管理综合服务收费标准如果包括了公共电费的(即不另行向住户分摊电梯等公用设备运行电费)，在执行省定高层住宅收费标准确有困难时，其收费标准可适当提高，具体标准由同级物价部门按实际情况从严审定。
8、为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住(用)户分摊的公用水、电费用，必须单独列帐，向住(用)户公布费用分摊的办法和总金额以及各住(用)户应负担的金额等。严禁把分摊的水、电费用与住(用)户自用的水、电费用的混合统收。
38、差额电量，水泵用电量，电梯用电量，梯灯用电量如何定义?
答：1、差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差，主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。
2、水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水，电力部门所设水泵表的抄表测量值。
3、电梯用电量是指住户住宅专用电梯的耗用电量，并由电力部门装设电能表。
4、梯灯用电量是指住宅公共楼道照明电器所耗用电量，并由电力部门装设电能表。
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