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杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则(全文)

编辑:物业经理人2019-11-06

  杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则

  第一章 总 则

  第一条 为进一步加强党建引领,规范我市业主大会和业主委员会工作,根据国家、省、市物业管理法律法规以及《*中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔20**〕13号)、《*浙江省委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》(浙委发〔20**〕14号)和《*杭州市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》(市委〔20**〕12号)文件精神,结合我市实际,制定本指导规则。

  第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

  第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  第四条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  第六条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产章程程》,业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理活动,建立健全街道(乡镇)和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事决策和工作推进机制。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员,发挥先锋模范作用,依法履行职责。

  第七条 业主委员会在街道(乡镇)和社区指导监督下开展履职工作。对物业管理活动中的重大履职事项,应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论,形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。

  第八条 区、县(市)房产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的日常运作开展业务指导。街道(乡镇)负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作,明确职能科室及人员。社区协助街道(乡镇)开展相关具体工作。

  第二章 业主大会

  第九条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十条 建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给所在地街道(乡镇)。物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内向所在地街道(乡镇)报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料:

  (一)物业管理区域划分资料;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备的交接资料;

  (六)物业管理用房配置确认资料;

  (七)其他有关的文件资料。

  第十一条 符合成立业主大会条件的,街道(乡镇)应当在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立首次业主大会会议筹备组。

  第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道(乡镇)或社区代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道(乡镇)代表或其委托的社区代表担任。筹备组中的业主代表,由街道(乡镇)组织业主推荐产生。

  筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道(乡镇)协调解决并确定最终名单。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

  第十三条 筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (三)按照示范文本要求,草拟管理规约、业主大会议事规则;

  (四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会委员候选人产生办法,提出业主委员会委员候选人名单;

  (六)制定业主委员会选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第十四条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

  第十五条 筹备组应当根据业主委员会委员候选人产生办法的要求,核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的先进性、代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

  第十六条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  第十七条 街道(乡镇)或受其委托的社区应当对业主大会会议表决情况进行监督。

  第十八条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

  第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费应当专户储存,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示,接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

  第二十条 业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途;

  (九)物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度;

  (十)物业管理区域内除公共道路以外道路设置临时停车位,制定车辆行驶、停放及收费等管理制度;

  (十一)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  业主大会决定前款第(六)、(七)项,应当经专有部分占总建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。决定前款其他项应当经专有部分占总建筑面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。

  第二十一条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第二十二条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

  (十二)业主大会选聘物业服务企业的具体办法;

  (十三)经营性收益使用和分配的具体办法。

  第二十三条 业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)经占总人数20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。

  第二十五条 业主大会会议按下列程序组织召开:

  (一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程,制定征询意见表或表决票,核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

  (二)会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道(乡镇)和社区审核后,在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。

  (三)业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真、网络等形式发放和回收表决票,并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的,应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告。

  (四)业主大会会议决定应在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。业主大会会议情况应当由业主委员会作书面记录并存档。

  第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  第二十七条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:

  (一)业主到会并在会议签到表上确认;

  (二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

  (三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

  业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

  第二十八条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第二十九条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第三十条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

  第三十一条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由业主大会议事规则规定。

  第三十二条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

  第三十三条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

  第三章 业主委员会

  第三十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一) 具有完全民事行为能力;

  (二) 遵守国家有关法律、法规;

  (三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五) 具有一定的组织能力;

  (六) 具备必要的工作时间。

  第三十五条 有下列情形之一的,不宜作为业主委员会委员候选人:

  (一)违反国家法律法规,正在被立案侦查,或曾受过刑事处罚未满三年的;

  (二)违*纪党规,正在被立案调查,或曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;

  (三)参与*组织,或非法组织参与集体*,影响社会稳定的;

  (四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;

  (五)采用不正当手段,阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的;

  (六)在本小区物业服务企业工作,应当回避的;

  (七)拒缴或无故拖延缴纳物业服务费,或煽动其他业主拒缴物业服务费的;

  (八)拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;

  (九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法管理部门责令整改尚未整改到位的。

  第三十六条 落实在职党员社区报到制度,引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”,以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会。

  推动符合条件的社区“两委”班子成员或网格党支部书记、党小组长,通过法定程序进入业主委员会,有条件的可兼任业主委员会主任。

  第三十七条 社区办公用房位于物业管理区域内的,社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与业主委员会选举。

  第三十八条 业主大会筹备组或业主委员会换届选举工作组应对参选业主委员会委员的人选进行审核,按照业主委员会委员候选人产生办法,提出候选人名单,并提请街道(乡镇)和社区党组织审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后,提交业主大会进行选举。

  各级纪检监察机关、人民法院、人民检察院和房产、公安、司法、信访、城管执法、国土等部门应对审核工作予以支持。

  第三十九条 业主委员会委员实行任期制,每届任期为3至5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

  第四十条 根据党内有关规定,在业主委员会中设立党的基层组织,开展党的活动,加强对业主委员会及广大业主的政治引领,积极宣传落实党的路线方针政策,充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用,保障物业管理活动依法有序进行,保证业主委员会依法履职、依法维权,实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。

  引导和支持机关、企事业单位退休党员将党组织关系转入居住地社区,参与和支持业主委员会党组织工作。

  第四十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门和街道(乡镇)办理备案手续:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主大会决定的其他重大事项。

  第四十二条 业主委员会向区、县(市)房产行政主管部门和街道(乡镇)办理备案手续后,持备案证明方可向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。

  第四十三条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第四十四条 业主委员会应当向业主公布下列情况资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第四十五条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

  业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  第四十六条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

  第四十七条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

  第四十八条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

  (一)业主大会、业主委员会的会议记录;

  (二)业主大会、业主委员会的决定;

  (三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

  (四)业主委员会选举及备案资料;

  (五)专项维修资金筹集及使用账目;

  (六)业主及业主代表的名册;

  (七)业主的意见和建议。

  上述档案应由专人保管,业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

  业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日起10日内予以答复。

  第四十九条 业主委员会应当加强与业主的联系沟通,经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、网络媒体等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

  第五十条 业主委员会应加强与街道(乡镇)、社区和物业服务企业的联系沟通,主动参与多方联动运行机制,督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

  第五十一条 公开选聘(含续聘)物业服务企业原则上应在原物业服务合同期限届满前3个月启动,选聘方案由业主委员会负责起草,经业主大会表决同意后(业主大会已授权业主委员会制定方案的除外),公开发布选聘信息,开展报名物业服务企业资格审查,提出选聘意见,并提交业主大会决定。

  第五十二条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

  (一)不再是本物业管理区域的业主的;

  (二)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;

  (三)书面向业主大会或业主委员会提出辞职的;

  (四)依法被追究刑事责任的;

  (五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第五十三条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:

  (一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

  (二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

  (三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

  (四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (五)其他侵害业主合法权益的行为。

  业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

  第五十四条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第五十五条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。

  业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

  第五十六条 业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区、县(市)房产行政主管部门和街道(乡镇)。

  街道(乡镇)和社区应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作。

  第五十七条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,社区应当终止行使上述职责。

  有下列情形之一的,可在街道(乡镇)和社区党组织指导下,成立由业主代表、街道(乡镇)、社区代表等组成的小区管理委员会,代行业主委员会职责:

  (一)不具备成立业主大会条件的,或具备成立条件后六个月内未能筹备召开首次业主大会会议的;

  (二)业主委员会任期届满终止,新一届业主委员会未能及时产生的;

  (三)业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道(乡镇)协商确定召开时间,但逾期仍未召开的。

  第四章 监督和保障

  第五十八条 业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项;组织征求业主意见并在小区内公示;维修方案和征求意见情况及时报送社区备案;邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

  第五十九条 物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  业主大会、业主委员会成立前,经营性收益由前期物业服务企业管理。成立后经业主大会决定,可以委托物业服务企业代管,也可以由业主委员会自行管理。

  第六十条 经营性收益委托物业服务企业代管的,应当单独列账,业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收支情况。

  经营性收益由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设单独账户,并指定专人按照财务制度要求管理,不得以任何个人或其他组织名义进行管理。业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次。

  第六十一条 业主委员会可以委托专业审计机构对经营性收益收支情况审计并公布审计结果。业主委员会任期届满或中止的,或业主委员会负责人离职的,应当进行经济责任审计并公示审计结果。审计费用可在经营性收益中列支。

  街道(乡镇)或社区可根据监督工作需要,委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益收支情况进行审计。

  第六十二条 业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示,并接受社区的监督。

  第六十三条 社区可组织成立业主资金监督委员会或由社区居务监督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督。

  第六十四条 业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时,物业服务企业或业主委员会应及时答复。

  物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;是党员的,还应追究党纪责任。

  第六十五条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。

  业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受业主监督。

  第六十六条 有条件的小区可从经营性收益中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴,具体标准和发放办法由议事规则规定或业主大会决定。

  第六十七条 各级房产、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、质监、卫生等行政主管部门和街道(乡镇)应当按照各自法定职责,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉反映。

  第六十八条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之六十,建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,区、县(市)房产行政主管部门或街道(乡镇)可责令建设单位限期改正。

  第六十九条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的,业主可以请求区、县(市)房产行政主管部门,街道(乡镇)协调确定召开时间或换届选举时间;逾期仍未召开或组织的,由区、县(市)房产行政主管部门,街道(乡镇)指导、帮助社区指导业主召开或组织。

  第七十条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议的,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,区、县(市)房产行政主管部门或者街道(乡镇)可指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

  第七十一条 业主委员会应当建立印章管理规定,并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

  违反前款规定擅自使用印章的,街道(乡镇)可责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的,依法追究责任人的法律责任,是党员的,还应追究党纪责任。

  第七十二条 业主委员会委员资格终止,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,其他业主委员会委员可以请求当地公安机关协助移交。

  业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的,新一届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

  第七十三条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第七十四条 各级房产行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台,加强汇总、统计和分析。街道(乡镇)、社区应当做好相关平台信息的采集报送工作,建立业主委员会履职情况档案,定期公示履职情况。

  第七十五条 业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录,规范工作制度,接受业主及其他各方监督。

  第七十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,街道(乡镇)应当责令限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

  第七十七条 各级房产行政主管部门、街道(乡镇)应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训,每年不少于一次。

  第七十八条 各级房产、民政部门,街道(乡镇)可组织对业主委员会和委员的考核评比,考核评比结果抄送其所在工作单位,作为评先评优的参考依据,宣传涌现的优秀业主委员会和委员,营造比学赶超浓厚氛围。

  第五章 附 则

  第七十九条 本指导规则自发布之日起施行。

  第八十条 各区、县(市)可以根据本指导规则,结合本地实际,制定相应的实施细则。

编辑:www.pmceo.Com

篇2:西安市业主大会和业主委员会指导规则(2017)

  西安市住房保障和房屋管理局关于印发《西安市业主大会业主委员会指导规则》的通知

  各区(县)、开发区物业管理行政主管部门:

  为进一步规范我市业主大会、业主委员会活动,依法、有序引导广大业主进行自我管理,依据《西安市物业管理条例》,我局制定了《西安市业主大会业主委员会指导规则》,现印发你们,请参照执行。

  西安市住房保障和房屋管理局

  20**年10月13日

  西安市业主大会和业主委员会指导规则

  第一章总则

  第一条为了协助、指导业主共同管理活动,为业主行使共同管理权提供倡导性意见,依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》等法律法规,制定本规则。

  第二条本市物业管理区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

  第三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

  第四条业主大会自全体业主表决通过《业主管理规约》、《业主大会议事规则》之日起成立。

  业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

  本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围,按幢、单元或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。

  第五条逐步建立物业管理活动公共决策平台,法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项,提倡通过公共决策平台表决。

  第六条区、县人民政府、开发区管理委员会应当加强对业主大会、业主委员会活动监督管理,有序引导业主依法进行自治活动。

  第七条区、县物业管理行政主管部门具体负责辖区内业主大会指导工作。

  街道办事处、镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及活动提供业务指导,将业主大会活动纳入社区活动范畴,

  第八条推动社区居民党组织领导下,社区居民委员会、人民纠纷调解室、社区警务室、业主委员会、物业服务企业,共同参与、协调决策的制度建设。

  第九条鼓励党员、律师业主参选业主委员会,鼓励业主委员会委员参选社区居民委员会委员。

  第二章业主大会的设立

  第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  第十一条物业管理区域符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

  (一)物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

  (二)首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

  物业管理区域符合前款条件的,建设单位应当在15日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数5%以上联名可以书面告知。

  街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应核查成立业主大会条件是否满足,并在7个工作日内书面回复申请人。

  第十二条建设单位应当报送筹备首次业主大会会议所需的下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域划分证明;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)共用设施设备交付使用备案证明;

  (六)物业服务用房配置资料;

  (七)成立业主大会必需的其他资料。

  第十三条符合成立业主大会条件的,街道办事处或者开发区管理委员会应在收到筹备申请30日内,按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。

  (一)业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员1名,居民委员会代表1名,建设单位代表1名,业主代表4至6名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作;

  (二)筹备组组长由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会工作人员担任;

  (三)街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表;

  (四)在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况,公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式,公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立;

  (五)筹备组正式开展筹备工作前,区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训;

  (六)聘请业主自治活动辅导专家,对筹备组成员进行专项业务培训;

  (七)筹备组发布公示、公告等书面决定的,应经筹备组组长签发;

  (八)筹备组会议应形成书面记录,并经参加会议的筹备组成员签字确认;

  (九)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

  (十)筹备组成立后,5日内街道办应向区县物业行政主管部门书面报告。

  第十四条筹备组组长履行以下职责:

  (一)召集和主持筹备组会议,在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

  (二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;

  (三)根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告;

  (四)对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见;

  (五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

  第十五条筹备组成员应当具有完全民事行为能力,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域物业服务企业任职。

  筹备组成员中的业主代表还应当遵守临时管理规约,及时交纳物业服务费,不得有侵犯本建筑区划其他业主合法权益和公共利益的行为;不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等不当使用的行为。

  第十六条筹备组应自成立之日起60日内,完成以下筹备工作:

  (一)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (二)制定首次业主大会会议召开方案,确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等;

  (三)统计小区专有部分建筑面积和业主人数,并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份,并确定业主表决权数;

  (四)确定业主小组划分;

  (五)将上述(一)至(四)项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于15日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的,筹备组应予签收;

  (六)汇总征集的书面建议,经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

  第十七条 管理规约应当对下列主要事项作出规定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责;

  (三)业主委员会议事规则;

  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (五)业主投票权数的确定方法;

  (六)业主代表的产生方式;

  (七)业主大会会议的表决程序;

  (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;

  (九)业主委员会换届程序、补选办法等;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

  (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

  第十九条首次业主大会会议应当按照以下程序进行:

  (一)表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (二)选举产生业主委员会;

  (三)表决通过其他需要业主大会会议议决的事项。

  第二十条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内,组织召开首次业主大会会议。筹备组应当做好业主大会的会议记录。

  首次业主大会召开前5日,街道办事处应将首次业主大会会议情况书面报告区县物业行政主管部门。

  业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起7日内,向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。

  第二十一条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第十一条第一款规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

  第二十二条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第二十三条业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  (三)业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  第二十四条一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

  第三章业主委员会的产生

  第二十五条业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

  第二十六条业主委员会由5至11人单数组成,任期3至5年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。

  业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第十五条的规定。

  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任。

  第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及区、县物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会会议记录和会议决定;

  (三)业主委员会组成人员的基本情况。

  区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后5个工作日内发出备案回执。

  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第二十八条业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

  业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。

  第二十九条提倡在业主委员会选举或换届选举前,业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

  第四章业主大会的日常活动

  第三十条业主大会是物业管理权利和管理责任主体,业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。业主大会的决定由全体业主共同形成。

  第三十一条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主参加。

  业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。

  业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档,首次业主大会会议由业主大会筹备组记录。

  第三十二条采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。

  第三十三条采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告不少于7日。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

  街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。

  第三十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。

  召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开15日前将会议内容书面告知街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

  符合以下条件之一的,业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议:

  (一)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (二)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%上的业主提议的;

  提议召开业主大会临时会议的,提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会,并在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于7日。临时会议的议题,应当符合议事规则约定的议事范围。

  第三十五条业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议:

  (一)公告会议提案和议案,并书面征集修改建议,公告期不少于7日;

  (二)业主在征集期内提交建议,建议内容应符合议事规则约定的议事范围,应包括修改建议、理由和实名落款;

  (三)综合征集到的书面建议,向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由,并接受业主质询;

  (四)完成议题征集和调整修改后,将会议通知业主,同时在物业管理区域的显著位置公告,通知和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等,公告期不少于15日;

  (五)完成会议表决和结果统计后,将公示表决统计结果进行公示,公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及居民委员会。

  第三十六条业主委员会未按议事规则规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。

  第三十七条业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;

  (三)物业管理模式;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)续筹和使用住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;

  (八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

  (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;

  (十)对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。

  第三十八条业主大会会议表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。

  业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。

  第三十九条业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后,由全体业主承担。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要,至少每半年在小区公告一次,并接受业主核查。

  第五章业主委员会活动

  第四十条业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理业主共有收益;

  (六)监督管理规约、物业管理制度的实施;

  (七)审核需要业主分摊的费用;

  (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

  (十)调解物业使用纠纷;

  (十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;

  (十二)业主大会赋予的其他职责。

  第四十一条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则召开。

  经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

  业主委员会的会议形式、召集主持和参会人员的规定由业主大会议事规则约定。

  第四十二条业主委员会应当于会议召开前,就业主委员会会议内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和业主大会议事规则,业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主委员会做出的决定,应当书面告知当地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会及社区居民委员会。

  业主委员会做出的决定,自公告之日起对全体业主具有约束力。

  第四十三条业主委员会会议应当作书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。

  业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。

  第四十四条业主委员会不得有下列行为:

  (一)拒不执行业主大会决定;

  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (三)擅自使用业主大会印章;

  (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

  (五)未经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

  (六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;

  (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。

  第四十五条业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)业主大会自主管理的住宅专项维修资金的筹集、使用明细;

  (五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;

  (六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;

  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;

  (八)其他应当向业主公开的资料。

  前款第(五)项至第(七)项规定的事项至少每半年在物业管理区域内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第四十六条业主委员会任期届满3个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。

  换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。

  第四十七条业主委员会应当自任期届满之日起10日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

  未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。

  业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。罢免业主委员会委员应经业主大会决定。

  不按时移交档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十八条业主委员会委员任期内出现空缺的,应当符合本规则第三十七条及业主大会议事规则约定的候补制度递补并办理变更备案,递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

  候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  第六章业主监督与行政指导

  第四十九条业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况,行使下列权利:

  (一)按议事规则约定发起业主联名,召开业主大会临时会议;

  (二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议;

  (三)参加业主大会会议,就小区共同管理事项行使表决权;

  (四)参加业主小组议事,就小组共同管理事项行使表决权;

  (五)选举业主委员会成员和本小组业主代表,并享有被选举权;

  (六)旁听业主委员会会议;

  (七)监督业主委员会的日常工作,并提出建议;

  (八)通过诉讼,对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权;

  (九)根据管理规约和议事规则的约定,查询与小区共同管理事项有关的资料;

  (十)法律、法规规定的其它权利。

  第五十条物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,接受居民委员会的指导和监督,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。

  第五十一条物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知街道办事处、镇人民政府或开发区管理委员,并听取其意见。

  第五十二条街道办事处、镇人民政府负责组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导监督业主大会、业主委员会履行职责,备案业主委员会,调解业主大会活动中的矛盾纠纷。

  街道办事处、镇人民政府应当建立由社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、建设单位、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理中遇到的问题。

  第五十三条区、县物业行政主管部门负责指导街道办事处履行监督业主大会活动,备案业主委员会,定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员。

  第五十四条开发区管理委员会应当履行本规则第五十二条、第五十三条规定的职责。

  第五十五条市物业行政主管部门负责指导各区县、开发区做好辖区内业主大会工作。

  第五十六条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定及时召开业主大会会议的,由物业所在地街道办事处责令其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正的,街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。

  第七章附则

  第五十七条本规则所称业主是指,房屋所有权证上记载的房屋所有权人,或尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人。

  第五十八条本规则自20**年11月1日起施行。

篇3:南京市业主大会和业主委员会指导规则(2013)

  南京市业主大会和业主委员会指导规则

  宁建物字〔20**〕988号

  各有关单位:

  为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》,指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动,维护广大业主的合法权益,特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  特此通知。

  附件:南京市业主大会和业主委员会指导规则

  南京市住房和城乡建设委员会

  20**年10月20日

  南京市业主大会和业主委员会指导规则

  第一章 总 则

  第一条 为了协助、指导业主共同管理活动,为业主行使共同管理权提供倡导性意见,依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规,制定本规则。

  第二条 本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。

  第三条 业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。

  业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

  本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围,按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。

  第四条 业主户数较多的住宅小区,可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。

  业主代表大会履行业主大会职责,设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会,业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。

  本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

  第五条 本市建立业主公共决策平台,法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项,提倡通过公共决策平台表决。

  本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台(http://www.njwyw.com),用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。

  第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则,对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。

  第七条 本市建立业主自治活动顾问辅导机制,市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长,对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。

  第二章 业主大会的设立

  第八条 物业管理区域达到《江苏省物业管理条例》(以下简称《省条例》)第十三条规定成立业主大会条件的,建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。

  第九条 街道办事处应当在收到筹备业主大会申请后,要求建设单位报送下列文件资料:

  (一)《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面;

  (二)房屋及建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)交付使用共用设施设备的证明;

  (五)物业服务用房配置证明;

  (六)其他有关的文件资料。

  街道办事处应核查成立业主大会条件是否满足,并在7个工作日内书面回复申请人。

  如建设单位未能完整提供(二)、(三)项资料的,街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内,向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取,核查成立业主大会条件是否满足,并书面回复申请人。

  第十条 符合成立业主大会条件的,街道办事处应在收到筹备申请六十日内,按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。

  (一)确定筹备组总人数和其中业主成员人数,在物业管理区域内的显著位置张贴公告,征集业主报名参加筹备组,征集期不少于15日。

  (二)组织建设单位、社区居(村)民委员会派员参加筹备工作。

  (三)征集期截止后,组织报名参加筹备组的业主进行培训,同时公示筹备组报名名单,公示期不少于7日。

  (四)报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的,应组织报名业主投票产生筹备组业主成员。未进入筹备组的业主可组成筹备志愿组协助筹备工作,并可在筹备阶段有业主成员退出时,依推选得票顺序补入筹备组。

  (五)组织筹备组成员讨论推选,根据推选意见,指定人员担任筹备组组长。筹备组组长如由非业主成员担任,在筹备组中没有表决权。

  (六)在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况,公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式,公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立。

  (七)聘请业主自治活动辅导专家,对筹备组成员进行专项业务培训。

  第十一条 筹备组工作原则如下:

  (一)筹备组中业主成员人数应为单数,且不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组中仅业主成员有表决权,筹备组中的非业主成员未及时参加筹备组工作的,不影响筹备过程的合法有效性;

  (二)筹备组做出的决定,应经半数以上的业主成员同意;业主成员在进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权;

  (三)筹备组发布公示、公告等书面决定的,应经筹备组组长签发;

  (四)筹备组会议应形成书面记录,并经参加会议的筹备组成员签字确认;

  (五)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

  (六)筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及筹备组成员分工等信息应在小区公示,并在筹备工作阶段接受业主查询。

  第十二条 筹备组组长履行以下职责:

  (一)召集和主持筹备组会议,在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

  (二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;

  (三)根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告;

  (四)对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见;

  (五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

  筹备组组长不履行前款规定职责的,经筹备组三分之二以上成员签字确认,可书面报请街道办事处另行确定筹备组组长,街道办事处应当在接到申请7日内给出书面指导意见。

  第十三条 筹备组应自成立之日起90日内,完成以下筹备工作:

  (一)拟议小区是否设立业主代表大会,并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案;

  (二)制定首次业主大会会议召开方案,确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等;

  (三)统计小区专有部分建筑面积和业主人数,并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份,并确定业主表决权数;

  (四)草拟业主小组划分草案;

  (五)将上述一至四项所列内容送达全体业主,并做好签收和登记工作。无法当面送达的,可通过电话、手机短信等方式与业主联系,并用电子邮件、挂号信等可追溯方式送达;

  (六)将上述一至四项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于7日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的,筹备组应予签收;

  (七)汇总征集的书面建议,经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明;

  (八)依据前款所列的业主委员会委员候选人产生办法公开征集并产生业主委员会委员候选人;

  (九)确定并公示首次业主大会会议的召开方式,表决议案及表决稿发送和回收的起止时间,公示期不少于15日。

  第十四条 首次业主大会会议表决议案应包括:表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员、确定业主小组划分方案和推选产生业主代表。

  第十五条 筹备组应当做好业主大会的会议记录。业主大会文件、资料、记录应当在首次业主委员会会议后7日内,移交给首届业主委员会。

  第十六条 业主委员会由5至11人单数委员组成,任期为3至5年。

  业主委员会候选人公示和选票等排序,采用楼幢号顺序或姓名拼音等方式。实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员,并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定,但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

  第十七条 业主在就小区共同管理事项行使表决权时,各种可追溯证据的表决方式,在满足不重复表决的前提下,可以互为补充纳入计票。

  业主可以委托他人参加业主大会会议行使表决权。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  表决票已送达,业主在回收截止期内未进行表决的,计为“弃权”。首次业主大会会议的表决,“弃权”票不能计入已表决的多数票。

  第十八条 筹备组应当自首次业主大会会议表决通过管理规约、议事规则及业主委员会委员选举之日起3日内,在小区内显著位置公告表决结果和表决清单,表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公告时间不少于7日。

  筹备组应当将已通过表决的管理规约、议事规则及业主委员会委员名单送达全体业主。

  第十九条 首次业主大会会议会期届满,但与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的,筹备组可以告知全体业主延长投票时间,催收表决票和选票,但延长时间自投票截止日期起不宜超过60日。

  第二十条 筹备组应当在业主委员会委员选举完成后3日内,召开首次业主委员会会议,按议事规则规定或由委员推选产生业主委员会主任和副主任。筹备组应当将相关资料及时移交给业主委员会。

  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处备案:

  (一)业主委员会备案申请书;

  (二)业主委员会委员名单;

  (三)业主大会议事规则和管理规约;

  (四)由筹备组组长签发的业主大会会议记录,以及业主委员会选举情况的报告;

  (五)其他应当提供的材料。

  街道办事处在收齐以上资料5个工作日内出具书面备案证明,或给出不予备案的书面意见,并在备案后7日内将备案材料抄送区物业行政主管部门及所在地公安派出所、社区居(村)民委员会。

  业主委员会凭备案证明,向当地公安机关申请刻制业主委员会印章。

  第二十二条 首届业主大会上,管理规约、业主大会议事规则通过表决,但业主委员会委员选举未完成或当选委员未达到预定人数的,可将已成立的业主大会的资料送街道办事处报备,由已通过选举的业主委员会委员按议事规则的程序,依法补选委员,完成业主委员会的选举,再持相应材料向物业所在地街道办事处备案。

  筹备组未在规定时间完成筹备工作的,应当在物业管理区域内显著位置公布筹备过程和相关情况,自公布之日起自动解散。

  第三章 业主代表的产生与职责

  第二十三条 小区业主大会可以批准设立业主小组,作为小区内基本议事单位。业主小组由小组内全体业主组成,业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定,并向业主委员会书面备案。

  各业主小组推选一名或若干名业主,代表本组全体业主参加业主大会。业主代表数量的设置,应综合考虑住宅小区内各业主小组的人数、房屋类型等因素,由业主大会议事规则规定。

  第二十四条 业主代表参加业主大会表决的方式由业主大会议事规则规定,有两种可供选择:

  (一)由业主代表参加业主大会并代表所在业主小组内的全体业主表决;

  (二)由业主代表征集小组内业主书面表决意见并提交给业主大会。

  业主大会议事规则中没有对业主代表的表决权明确规定的,不得采用前款第一项表决方式。

  第二十五条 业主代表应为本业主小组内具有完全民事行为能力的业主,其它资格条件可参照业主委员会委员任职条件,在业主大会议事规则中规定。

  业主代表应经本业主小组内的全体业主半数以上书面同意,产生后应书面送达本小组全体业主,并向业主委员会书面备案。

  对业主小组未能选举出业主代表的,由业主委员会负责征集该业主小组内的业主意见。

  第二十六条 业主代表履行以下职责:

  (一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见,并参加业主大会;

  (二)按照本规则第三十一条规定,组织所在业主小组全体业主开展共同管理事项表决,并将表决结果告知业主委员会;

  (三)向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议;

  (四)建立工作档案。

  第二十七条 业主代表任期一般为三至五年,业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的,其代表资格自行终止。资格终止的业主代表,应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物,移交给继任业主代表或者业主委员会。

  第二十八条 除本规则第二十六条规定的职责外,全体业主代表就小区共有和共同管理事项履行以下监督职责:

  (一)业主委员会委员、候补委员全体辞职的特殊情况,组成临时过渡委员会予以接替,并在30日内组织召开临时业主大会会议,选举业主委员会委员;

  (二)旁听业主委员会会议,协助业主委员会开展工作;

  (三)召集并主持业主和业主委员会之间的协调会;

  (四)业主大会议事规则和管理规约规定的其它职责。

  第四章 业主大会的日常活动

  第二十九条 业主大会是物业管理权利和管理责任主体,业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。

  业主大会的决定由全体业主共同形成,也可以根据议事规则由全体业主代表集体讨论表决形成。

  第三十条 以下事项由全体业主或业主代表共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员,撤销业主委员会的决定;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施;分立、合并物业管理区域;

  (七)业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用; 决定物业共用部分的经营方式,管理和使用物业共用部分经营收益,以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第一项、第二项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  决定前款第五项规定的事项,应当在业主大会议事规则中规定:经三分之二以上的业主代表同意,或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当在业主大会议事规则中规定:经半数以上的业主代表同意,或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十一条 以下事项由业主小组内的全体业主共同决定:

  (一)推选本小组业主代表;

  (二)决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹;

  (三)决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项;

  (四)决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。

  决定前款第一项、第四项规定的事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,根据本小区业主大会议事规则执行。

  第三十二条 业主大会设定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。符合以下条件之一的,业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议:

  (一)业主提议人数达到议事规则约定数量或比例的;

  (二)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的;

  (三)百分之二十以上的业主代表提议召开的。

  提议召开业主大会临时会议的,提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会,并在物业管理区域内的显著位置公示,公示期不少于7日。临时会议的议题,应当符合议事规则约定的议事范围。

  第三十三条 业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议:

  (一)公告会议提案和议案,并书面征集修改建议,公告期不少于7日;

  业主在征集期内提交建议,建议内容应符合议事规则约定的议事范围,应包括修改建议、理由和实名落款;

  (二)综合征集到的书面建议,向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由,并接受业主质询;

  (三)完成议题征集和调整修改后,将会议通知送达全体业主,同时在物业管理区域的显著位置公告,送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等,公告期不少于15日;

  (四)完成会议表决票回收和结果统计后,将结果送达全体业主。公示表决统计结果和表决清单,表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地居民委员会。

  第三十四条 业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后,由全体业主承担。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要,至少每半年在小区公告一次,并根据议事规则中设定的核查接待日,定期接受业主核查。

  第三十五条 业主大会决定自生效之日起一年内,业主可核查全部签字表决票和选票。业主委员会或其他业主大会会议召集人应公布表决票和选票的核查方式、核查程序,并设定核查接待日。

  第五章 业主委员会活动

  第三十六条 业主委员会按照议事规则的约定,履行以下职责:

  (一)草拟提交全体业主或业主大会会议表决的提案;

  (二)执行全体业主或业主大会的决定,依决定及议事规则的规定,代表全体业主签署协议、监督合约履行;敦促业主遵守管理规约和议事规则;代表全体业主起诉和应诉;

  (三)根据全体业主或业主大会的授权,做出有关共用部分使用维护管理的决定;

  (四)确定定期核查接待日,原则上不少于每季度一次,公开接受业主对以上事务决议和执行过程的核查与质询;

  (五)指导、协助各业主小组推行业主代表,并协助各业主小组开展工作;

  (六)建立工作档案,并指定专人保管。

  第三十七条 业主委员会委员及候选人资格条件如下:

  (一)应为本小区具有完全民事行为能力的业主;

  (二)未出现省条例第二十一条第一款所列禁止担任业委会委员的情形;

  (三)本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职;

  (四)具备必要的工作时间。

  第三十八条 提倡在业主委员会选举或换选前,业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

  第三十九条 业主委员会会议应当按照议事规则及业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。

  业主委员会的会议形式、召集主持和参会人员的规定由议事规则约定。

  第四十条 业主委员会应当于会议召开前,就业主委员会会议内容和议程,听取业主的意见和建议。

  业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和议事规则,业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。业主委员会做出的决定,应当书面告知当地社区居(村)民委员会。

  业主委员会做出的决定,自公告之日起对全体业主具有约束力。

  第四十一条 提倡业主委员会设立专职秘书,协助处理业主委员会的日常工作。专职秘书所需经费列入业主委员会工作经费,经业主大会审议通过后,由全体业主承担。

  第四十二条 业主委员会应当定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告,接受业主质询。

  第四十三条 业主委员会应当建立印章管理规定,并指定专人保管印章。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任,并赔偿造成的损失。

  第四十四条 新建住宅小区内,用于业主委员会、业主代表和业主小组议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。已交付的住宅小区,可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。

  第四十五条 业主委员会委员在任期内以书面方式提出辞去委员请求或丧失业主身份的,其委员资格自行终止。罢免业主委员会委员应经业主大会决定。

  业主委员会委员资格终止的,业主委员会应当在物业区域内公告,公告时间不少于7日。资格终止的委员,应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其它应当移交的财物,移交给业主委员会。对拒不移交的,街道办事处应在辖区公安派出所协助下及时责令移交。

  第四十六条 业主委员会委员任期内出现空缺的,应当按照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案,递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

  候补委员递补后人数仍不足的,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

  第四十七条 提议在现任业主委员会任期内,换选二分之一以上业主委员会委员的,应当符合业主大会议事规则的规定。是否由业主委员会组织召集换选会议,由业主大会议事规则规定。

  提议人应在提出换选议题的同时提出换选候选人。新的业主委员会委员换选产生前,现任业主委员会继续履行职责。

  第四十八条 发生下列内容变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内,将变更内容书面报告物业所在地街道办事处,办理变更备案手续。

  (一)管理规约、业主大会议事规则的内容发生变更的;

  (二)业主委员会主任、副主任发生变更的;

  (三)业主委员会成员因补选、换选和增补等变更的;

  (四)应办理变更备案的其他情形。

  第四十九条 业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动,给业主或他人造成损失的,由本人承担赔偿责任。

  业主委员会违反法规或超越职权作出的决定,给业主或他人造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

  业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定,造成业主或他人经济损失的,由全体业主共同承担赔偿责任。

  第六章 业主监督与行政指导

  第五十条 业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况,行使下列权利:

  (一) 按议事规则约定发起业主联名,召开业主大会临时会议;

  (二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议;

  (三)参加业主大会会议,就小区共同管理事项行使表决权;

  (四)参加业主小组议事,就小组共同管理事项行使表决权;

  (五)选举业主委员会成员和本小组业主代表,并享有被选举权;

  (六)旁听业主委员会会议;

  (七)监督业主委员会的日常工作,并提出建议;

  (八) 通过诉讼,对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权;

  (九)根据管理规约和议事规则的约定,查询与小区共同管理事项有关的资料;

  (十)法律、法规规定的其它权利。

  第五十一条 物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居(村)民委员会开展工作,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知社区居(村)民委员会,并听取其意见。

  第五十二条 街道办事处应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜。

  第五十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由物业所在地区物业管理行政主管部门责令其限期改正,或者撤销其决定,并通告全体业主。

  业主委员会不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定及时召开业主大会会议的,由物业所在地街道办事处责令限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正的,街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。

  第五十四条 对物业管理行政主管部门、街道办事处作出的有关决定有异议的,业主和业主委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请,或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。

  第七章 附 则

  第五十五条 市物业管理行政主管部门依据本规则制定发布《南京市住宅小区管理规约示范文本》和《南京市住宅小区业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格等示范文本。

  第五十六条 本规则自发布之日起施行,《南京市业主大会和业主委员会指导规则》(宁房物 [20**]70号)同时废止。

篇4:宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则(2010)

  宁波市建设委员会文件

  甬建发〔20**〕51号

  关于印发宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则的通知

  各县(市)、区建设行政主管部门,海曙房管处,各业主委员会:

  为了规范业主、业主大会、业主委员会的活动,保障民主决策,维护业主的合法权益,促进我市物业管理活动的健康发展,根据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件,特制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》,现印发给你们,请遵照执行。执行中遇到的问题,请及时与我委房屋综合管理处联系。

  宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则

  第一章 总 则

  第一条 为维护业主合法权益,规范业主、业主大会、业主委员会的活动,保证物业管理工作的顺利进行,根据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件,结合本市实际,制定本规则。

  第二条 本规则适用于本市行政区域内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。

  业主自行管理或委托其他管理人管理物业的,成立业主大会,选举业主委员会的,可参照本规则。

  第三条 业主是房屋所有权人,对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规以及管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则。

  第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行相应的义务。

  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,依法履行业主大会赋予的职责,接受业主的监督。根据物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行约定,规范服务行为。

  业主大会、业主委员会接受属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督和指导。积极配合社区居民委员会的工作,接受社区居民委员会监督和指导,发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议,与社区居民委员会合作并配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。

  第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

  业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  第六条 市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策的制订,负责对全市业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理。

  辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理,协助街道办事处(乡镇人民政府)指导成立业主大会。

  街道办事处(乡镇人民政府)全面负责指导业主成立业主大会和业主委员会履行自治管理职责;及时处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉,调处业主、业主委员会与物业服务企业,业主与业主委员会之间纠纷;会同辖区物业主管部门采用多种方式宣传物业管理政策法规和相关知识。

  社区居民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)指导和监督业主委员会工作,在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。

  第二章 业 主

  第七条 业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。

  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  第八条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。

  业主转让房屋时,其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。

  第十条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,改变房屋使用性质。业主改变房屋使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,并告知业主委员会和物业服务企业。

  第十一条 业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料:

  (一)专项维修资金筹集、使用情况;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会和业主委员会的决定及会议记录;

  (四)物业服务合同;

  (五)共有部分的使用和收益情况;

  (六)物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

  (七)其他应当向业主公开的情况和资料。

  第十二条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (四)参加业主大会会议,行使投票权;

  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

  (六)监督业主委员会的工作;

  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督专项维修资金的管理和使用;

  (十)法律、法规规定的其他权利。

  第十三条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家和宁波市有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务相关费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十四条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对临时管理规约予以书面承诺。

  第十五条 业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。未经相关行政部门批准,业主不得占有物业共用部位、共用设施。

  第十六条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的义务。

  第十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务相关费用。业主与使用人约定,由使用人交纳物业服务相关费用的,业主应负连带交纳责任。

  第十八条 业主应当遵守法律、法规和管理规约(临时管理规约)的约定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理,不损害公共利益和其他利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻和利益相关业主之间的关系。

  第十九条 业主转让或出租物业时,应告知买受人或承租人到物业服务企业签署管理规约(临时管理规约)承诺书或通过其他形式承诺遵守管理规约(临时管理规约)。同时,业主或使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。

  第二十条 业主不得有下列损害他人合法权益的行为:

  (一)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音;

  (二)违反规定饲养动物;

  (三)拒付物业服务相关费用;

  (四)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施;

  (五)在建筑物内放置危险、放射性等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用的物品;

  (六)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色、开挖地坪等;

  (七)影响房屋安全的装饰装修行为;

  (八)违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、绿地、场地或者其他共有部分;

  (九)擅自改变物业的使用性质。

  第二十一条 模范履行业主义务,热心公益事业、熟悉物业管理政策法规,认真负责的业主,应当优先推荐为业主代表以及业主委员会候选人。

  业主在竞选业主代表或业主委员会委员期间,不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。

  第二十二条 业主拒付物业服务相关费用,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第二十三条 业主不得以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动。构成侵权的可追究民事责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三章 业主大会

  第二十四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

  业主参加业主大会会议的形式,可分全体业主参加和业主以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位推选业主代表参加。业主参加首次业主大会会议的形式由会议筹备组决定,业主参加非首次业主大会会议的形式由业主大会议事规则明确。

  物业管理区域内业主人数超过百人的,可以以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表通过所代表区域的业主的书面授权,在授权范围内代表区域内的业主行使投票权、议事权等业主享有的权利。也可按照业主大会议事规则的规定和所代表区域内业主的书面授权,代表区域内的业主出席业主大会参事、议事。授权范围包括:业主委员会选举、业主大会议事规则和管理规约的表决、业主大会所表决事项的决定,业主可根据实际情况进行全权委托或部分委托。

  由业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议前15日,就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见,表决意见经业主本人签字后,由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的,业主代表应出具授权书。

  业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托期限、程序内容和权限由管理规约或业主大会议事规则规定

  业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。只有一个业主,或者业主人数低于百人且经2/3以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十五条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%或首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上时,建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门,并同时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域划分意见书;

  (二)房屋及建筑面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房配置证明;

  (七)筹备首次业主大会会议所需的其他资料。

  已达到首次业主大会筹备规定,且有10名以上业主联名提出书面请求,但建设单位未及时报告或报送筹备相关资料的,属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门有权责令建设单位在30日内进行筹备工作。

  第二十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发的入住率达到本规则第二十五条规定的应当成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当按照分期开发的物业面积比例,在《业主大会议事规则》中明确业主委员会人数、分配结构和增补办法。

  后期开发部分入住率达到本规则第二十五条规定的,应增补业主委员会委员,增补的业主委员会委员任期与当期已经产生的业主委员会委员的任期同时结束,当期业主委员会届满的,经全体业主表决后进行整体换届选举。

  分期开发的项目,先期开发部分已经成立业主委员会,后期开发部分还未成立的,先期开发部分的业主委员会所作出的决定对后期开发部分的业主无效。

  后期开发部分若与先期开发部分没有共同拥有的小区道路、给排水管线、供电线路、供气管路等相关联的公共设施,属于完全独立的两个区域,可各自成立业主委员会。

  第二十七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位书面报告60日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。辖区物业主管部门应当指导筹备组开展工作,建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。建设单位已经注销的,由社区居民委员会和物业服务企业共同提交书面报告和相关的筹备资料。

  首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房单位)代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表共同组成,筹备组成员人数为11人,其中业主代表人数为7人,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组可邀请物业服务企业参加,并协助筹备组参与具体筹备工作。

  第二十八条 筹备组中的业主代表由社区居民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐,业主也可以自荐或联名推荐。业主联名推荐的需10人以上,业主自荐和联名推荐人数各不超过2人,有意向的业主超过2人的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织有意向的业主共同抽签决定。

  筹备组成员名单确定后,在3日内以书面形式在物业管理区域内公告7日,公告期结束后,报辖区物业主管部门备案,10日内召开筹备组会议。业主对公布的筹备组业主代表名单有异议的,应在公告期内书面提出,并说明理由,由筹备组组长在24小时内作出书面答复,或由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  公告地点应设在本物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等主要的人员通行位置。住宅小区有多个出入口的,各个出入口均应张贴公告。

  第二十九条 筹备组会议应明确下列筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

  (三)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

  (四)依法确定首次业主大会表决规则;

  (五)确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法,组织产生业主委员会候选人名单;

  (六)参照议事规则(示范文本)制定业主委员会的选举办法;

  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应在筹备组会议结束后7日内,首次业主大会召开15日前,以书面形式在物业管理区域内公告至业主大会召开。业主对上述事项有异议的,筹备组应当记录并在首次业主大会召开前作出答复。

  第三十条 业主委员会候选人由业主推荐或自荐,筹备组审核参选人资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,在首次业主大会召开前确定业主委员会候选人人数及名单。

  第三十一条 筹备组应当自组成之日起90个工作日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

  第三十二条 筹备组对参加业主大会会议的业主资格确认应符合下列条件:

  (一)业主是指房屋所有权人,以房屋产权证上登记名字认定为业主;已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住的,可视为业主。

  (二)房屋所有权人为2人以上共有,可以推选1人行使表决权,也可由各共有人按照所占份额行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人;

  (三)业主不具有民事行为能力,由其监护人代理。

  (四)业主与使用人以书面协议约定由使用人代为行使业主投票权,由业主出示协议或书面委托书,经筹备组审核后使用人可参加选举。

  (五)业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。

  第三十三条 筹备组会议结束后7日内,首次业主大会召开15日前,由筹备组组织业主代表选举,选票应发至每一位业主,选票的回收数应高于投票权数的2/3,业主以选举单位的最高得票数当选为业主代表。

  业主代表选出后,向全体业主公告15日,公告期间业主提出异议,由筹备组在业主大会召开前做出答复。

  第三十四条 筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告并送至各业主,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门、社区居民委员会。

  业主因故不能参加业主大会会议,需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

  第三十五条 筹备组负责组织召开首届业主大会会议,应由投票权数1/2以上投票权数的业主或业主代表参加,首届业主大会应审议通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》,通过业主委员会选举方案及选举产生业主委员会委员。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  第三十六条 管理规约应当对下列主要事项作出约定:

  (一)物业的使用、维护和管理;

  (二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部分的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任。

  第三十七条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主委员会的职责,业主委员会议事规则;

  (三)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

  (四)业主投票权的确定方式;

  (五)业主代表的产生方式;

  (六)业主大会会议的表决程序;

  (七)业主委员会委员的资格、数量、任期等;

  (八)业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等;

  (九)业主大会、业主委员会工作经费的筹备、使用和管理;

  (十)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

  (十一)车位、露台、人防工程等特定空间是否计入用于确定业主投票权的专有部分的面积和数量。

  第三十八条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,交街道办事处(乡镇人民政府)专户储存、专款专用,由业主大会筹备组向街道办事处(乡镇人民政府)申请使用。首次业主大会会议召开后30日内,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,公告期7天。结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

  第三十九条 业主大会履行以下职责:

  (一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

  (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

  (三)选聘、解聘物业服务企业;

  (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

  (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (六)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (七)依法改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)依法改变共有部分的用途;

  (九)依法利用共有部分从事经营性活动,以及所得收益的分配与使用;

  (十)依法处分共有部分;

  (十一)明确停车、经营用房的经营方式、收费标准。决定停车费、经营用房收入等共有部分收益的用途;

  (十二)法律法规或管理规约确定的应有业主共同决定的事项。

  第四十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求,组织召开业主大会定期会议,有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)持有20%以上投票权的业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)符合业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  召开业主大会会议和临时会议时,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门和社区居民委员会应派代表到会指导和监督。

  业主委员会不按规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的,业主可以请求属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门责令业主委员会限期召开。逾期仍不召开的,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下组织召开。

  第四十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

  召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题书面通知业主本人或在物业管理区域内公告。

  第四十二条 业主大会确定业主投票权,可按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第四十三条 业主大会确定业主投票权,可按照下列方法认定业主票数和总票数:

  (一)住宅项目按每一房地产权证计一票原则确定。

  (二)非住宅项目以每一房地产权证计一票为基础,一个房地产权证的建筑面积超过200平方米的部分,每满200平方米另计一票,不足200平方米的不计票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。

  (三)建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分按一票计算;

  (四)总票数,按照前项的统计总和计算。

  非首次业主大会会议的投票权数应按照业主大会议事规则约定的办法计算;业主大会议事规则未作约定的,按照本条规定计算。

  第四十四条 业主大会作出决定,必须经业主大会所持投票权数1/2以上通过。业主大会作出以下事项的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数2/3以上通过:

  (一)专项维修资金使用和续筹方案;

  (二)改建、重建建筑物及其附属设施。

  逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的1/2以上。

  第四十五条 业主可以以幢、单元、楼层(非住宅类)为单位,共同行使本单位范围内的共同管理权。业主以幢、单元、楼层(非住宅类)为单位决定筹集和使用专项维修资金以及改造、筹建建筑物及其附属设施的应当经该单位专有部分占建筑物总面积2/3且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他共同管理事项,应当经该单位专有部分占建筑物总面积过1/2且占总人数过1/2的业主同意;

  第四十六条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

  第四十七条 业主大会作出的决定对物业服务区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内公告7日。

  业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的,可以要求属地街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门依法处理,也可以请求人民法院予以撤销。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,属地街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

  第四章 业主委员会

  第四十八条 业主委员会履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业服务的实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第四十九条 当选业主代表、业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

  (二)遵守国家有关法律、法规;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务,按时足额交纳各项物业服务费用;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

  (五)具有一定组织能力;

  (六)具备必要的工作时间。

  第五十条 业主委员会委员的选举应由业主大会所持票数过1/2的业主选举票数通过,人数为5-11人的单数,每届任期3-5年,可以连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。采用书面征求意见形式的,应有超过投票权数过1/2的业主选举票数通过。当选名单经筹备组审核后生效,对当选名单有异议的,解决方式由筹备组决定。

  业主委员会自选举产生之后3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。

  每届业主委员会的首次会议由街道办事处(乡镇人民政府)派员主持。

  分期开发项目期数达到5期以上的,业主委员会委员的人数可适当增加,最高每一期配额人数不超过3人,总数必须为单数,具体配额由业主大会议事规则决定。

  第五十一条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,持下列文件向属地街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门备案:

  (一)业主委员会委员名单和业主委员会成立的基本情况等;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)物业服务合同;

  (五)业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项。

  业主大会和业主委员会有关事项发生变更的,应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

  业主委员会完成备案后,辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章,并依法使用印章。

  第五十二条 业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员,负责处理业主委员会的日常事务。业主委员会委员根据工作需要可以领取适当津贴,具体由业主大会议事规则约定。业主委员会委员津贴和专职工作人员薪酬从业主大会、业主委员会工作经费中列支,具体事项由业主大会决定。

  第五十三条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务相关费用的业主,限期交纳物业服务相关费用。经书面催交,无正当理由逾期不交的,业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

  对擅自开挖地坪、破坏房屋承重结构等危害房屋安全的违规装修行为,有责任向相关部门进行报告。

  第五十四条 业主委员会应当按照业主大会议事规则及业主大会的决定召开业主委员会会议,经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

  业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数1/2以上同意。

  业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

  第五十五条 召开业主委员会会议,应当告知社区居民委员会,并听取社区居民委员会的建议。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合社区居民委员会履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,听取社区居民委员会的建议。

  第五十六条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告会议的内容和议程,听取业主和使用人的建议和意见。(每届业主委员会的首次会议除外)

  业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。作出决定的,应当在3日内以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。

  第五十七条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案可以由业主委员会自行存档,也可委托物业服务企业进行存档,工作档案应当包括以下内容:

  (一)业主大会会议、业主委员会会议的记录;

  (二)业主大会、业主委员会的决定;

  (三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同;

  (四)业主委员会选举及备案资料;

  (五)物业专项维修资金筹集及使用相关资料;

  (六)业主及业主代表名册;

  (七)业主意见及建议;

  (八)政府相关部门下发的文件;

  (九)其他需要保存的资料。

  第五十八条 业主大会和业主委员会的运作经费由全体业主承担,或在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支,具体由业主大会决定。采用在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支的,具体额度由业主委员会提出预算,并经业主大会上表决通过后执行。

  业主委员会应当在每年3月底前在物业管理区域内公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主的监督,公布时间不少于7天。

  业主委员会办公用房视物业管理区域规模在业主大会议事规则中确定。

  第五十九条 业主委员会依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理业主大会印章和业主委员会印章,印章由业主委员会主任负责管理。主任辞职的,必须指定副主任保管。

  使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,除会议通知和业主委员会授权范围内物业增值资金及维修资金收取证明以外,应当根据业主委员会会议决定,重大事项需按规定召集业主大会表决。

  印章保管人违反印章使用规定的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或不良影响的,应依法追究责任人的法律责任。

  第六十条 物业服务企业应在每年第一季度向全体业主公布上年度共用部位维修资金,利用物业共用部位和相关场地所得收益和使用情况。

  业主对上述费用使用有异议的,物业服务企业应当充分说明,对物业服务企业说明仍存异议的,由业主委员会聘请专业审计机构对有异议的财务帐目进行专项审计。

  业主委员会任期届满前1个月,应聘请专业审计机构对物业管理项目专项帐目进行换届审计。

  第六十一条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况,并通报辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第六十二条 业主对业主大会的召开及业主委员会成立产生质疑的,可向街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门咨询,街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门应在规定的程序内完成调查工作,并向业主作出书面答复。

  业主、业主委员会与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的,可以要求街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门、社区居民委员会调处。各部门在受理调处后按规定程序答复。业主、业主委员会对答复有异议,可向市物业主管部门申请调处,再调处不成的,可向物业所在地人民法院提起诉讼。

  物业管理的重大问题可以通过辖区物业管理联席会议协调解决。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,辖区物业主管部门、辖区派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位派代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

  第六十三条 业主委员会提起诉讼应由业主委员会主任负责召开业主大会讨论且经1/2业主投票权表决同意,由业主委员会负责提起诉讼,诉讼所发生的费用承担由业主大会议事规则规定。

  第六十四条 业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的,其业主代表、业主委员会委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病或者其他原因丧失民事行为能力,无法履行职责的;

  (四)因犯罪被限制人身自由的;

  (五)在竞选业主代表、业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺等违规行为被查实的;

  (六)在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的;

  (七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

  第六十五条 业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

  (二)不履行业主委员会委员职责和业主义务,违反管理规约的;

  (三)收受物业服务企业、利害关系业主提供的利益或者报酬,谋取私利的;

  (四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

  (五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  (六)其他侵害业主合法权益的行为;

  (七)满1年以上不缴纳物业服务相关费用的;

  (八)鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的;

  (九)业主委员会1/2以上的委员或持有20%以上投票权的业主提出撤销其委员资格的;

  (十)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第六十六条 业主代表或者业主委员会委员资格变动的,应当以书面形式在物业管理区域内公告7日。

  第六十七条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会,并做好交接手续。

  被终止资格的业主委员会委员,拒不移交所保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

  第六十八条 业主委员会成立后,出现下列情况应进行换届选举:

  (一)业主委员会3至5年的自然任期届满;

  (二)业主委员会任期未到,但享有1/2投票权以上的业主要求进行变更的;

  (三)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因,不足规定总数的1/2时。

  第六十九条 业主委员会有下列情况之一,且拒不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门可以决定解散业主委员会,并进行换届选举:

  (一)违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益的;

  (二)违反法律法规规定,严重影响社区安定和公共秩序的;

  (三)违反法律法规规定,出现组织、煽动业主拒交物业服务相关费用等违反物业服务合同约定的情形;

  (四)长期不履行业主委员会职责,情节严重的。

  第七十条 业主委员会自然任期届满3个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选,并报告属地街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门。业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门应当责令其在30日内组织换届选举;逾期仍不组织的,由社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,组织换届选举工作。

  经业主大会投票权数1/2以上的业主或业主代表表决通过,业主委员会可连选连任,但必须重新签订物业服务合同 。

  第七十一条 出现第六十八条第(二)、(三)项和第六十九条所规定情形的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门通告全体业主,并由街道办事处(乡镇人民政府)负责指导成立业主委员会换届筹备组,筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表和不少于筹备组总人数1/2的业主代表等人员组成,召开业主大会临时会议进行业主委员会的换届选举。

  由街道办事处(乡镇人民政府)主持的换届选举,其筹备组的业主代表和业主委员会候选人产生方式参照首次业主大会中的方式进行。

  第七十二条 业主委员会应当在其任期届满之日起10日内或新一届业主委员会选举成立后10日内,将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  业主委员会任期届满后,拒不移交其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交。

  第七十三条 业主大会的代表或业主委员会委员有第六十四条、第六十五条所述规定情况被取消资格或以书面形式向业主委员会递交辞职报告的,造成代表或委员缺额,应及时补选。

  第七十四条 业主委员会委员(含主任、副主任)缺额的,应在1个月内,由业主委员会主任召集业主大会进行增补;

  业主委员会主任、副主任缺额的,应先增补委员人数至业主大会议事规则规定的人数,在增补委员后15日内由副主任或主任召集业主委员会会议按规定程序选举;在主任缺额选举期间,由副主任或社区居民委员会指定的副主任代行主任职责;

  业主代表缺额,应在业主大会召开之前,由业主委员会负责按原选举区域进行重新选举。

  第七十五条 业主委员会主任辞职的,应及时通报属地街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门,由街道办事处(乡镇人民政府)指导或监督业主委员会进行主任选举。

  第七十六条 业主委员会应对重新选出的人员,在15日内向全体业主进行公告,并同时向街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门申报变更和备案。

  第七十七条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数1/2的,在新一届业主委员会产生之前,应在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由物业所在地的社区居民委员会代行业主委员会的职责。

  第七十八条 因物业管理区域发生变更、违反法律法规规定等原因导致业主大会、业主委员会解散的,业主大会、业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门的指导监督下,妥善保管需移交的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,并做好业主共同财产清算工作。

  第七十九条 业主委员会换届经费来源由业主大会议事规则决定。

  第五章 附则

  第八十条 本规则中《管理规约》(示范文本)、《业主大会议事规则》(示范文本)由市物业管理主管部门另行制定。

  第八十一条 本指导规则由宁波市物业管理主管部门负责解释。

  第八十二条 本规则自发文之日起实施,原《宁波市业主大会、业主委员会运作规程(试行)》(市建房管〔20**〕482号)同时废止。

篇5:南宁市业主大会和业主委员会指导规则(2011)

  关于印发《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

  南房[20**]101号

  各城区住房和城乡建设局,高新区、相思湖新区建设房产局,经开区建设发展局,市各业主委员会,驻市物业服务企业,市物业管理行业协会:

  为进一步规范我市业主大会和业主委员会的活动,维护业主的合法权益,我局根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)的规定,对20**年5月1日起施行的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》进行了修订,现将于20**年3月1日起施行新修订的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们,请认真贯彻执行。

  特此通知

  南宁市住房保障和房产管理局

  二0一一年二月二十三日

  南宁市业主大会和业主委员会指导规则

  第一章总则

  第一条为规范本市业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等规定,结合本市实际,制定本规则。

  第二条各城区人民政府、南宁高新技术产业开发区管理委员会、南宁经济技术开发区管理委员会、南宁市相思湖新区管理委员会房产行政主管部门(以下简称城区、开发区房管部门)和街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理,处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

  第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出违反法律、法规和规章的决定,业主委员会不得从事经营活动。

  第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的,该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,并认真听取社区居民委员会的建议。

  第二章业主投票权的确定和行使

  第六条依法登记取得或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠取得物业专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有物业专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  建设单位已建成但尚未交付的房屋,建设单位为业主。

  第七条业主的投票权数,由物业专有部分建筑面积和业主人数共同确定。

  在首次业主大会会议上,物业专有部分建筑面积按照每1平方米为一个计算单位,不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票,选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个物业产权的,以一个业主计算。

  第八条业主拥有的物业专有部分建筑面积按照业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算。

  房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋权属证书的,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按房屋买卖合同记载的面积计算。

  第九条下列物业的建筑面积不计入物业专有部分建筑面积:

  (一)依法归全体业主共有的;

  (二)权属有争议的。

  第十条业主应当自行行使投票权,业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托他人行使投票权。

  业主不具有完全民事行为能力的,应当由其监护人代为行使投票权。

  业主为法人的,由其法定代表人或委托代理人行使投票权。

  第十一条共有物业的业主投票时,应当推选一人行使表决权,但其共有人所代表的业主人数为一人。

  第十二条物业管理区域总建筑面积达50万平方米以上的小区,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,每一名业主代表所代表的业主人数不得超过15人。由业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议前15日,就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见,表决意见经业主本人签字后,由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的,业主代表应出具授权书。业主代表的代表权限为代其他业主参加本次业主大会会议,向业主大会提出意见和建议,向业主转达业主大会事项,未经授权不得代其他业主表决事项。推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

  业主大会

  第一节首次业主大会会议的筹备

  第十三条物业管理区域内,已交付的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当按照物业所在地的城区、开发区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)房屋建筑物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付使用设施设备的证明;

  (六)物业服务用房备案材料;

  (七)其他有关文件资料。

  第十四条物业管理区域内,物业交付使用的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时,经占业主总人数20%以上业主书面申请筹备成立业主大会的,城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当负责组织、指导成立该物业管理区域业主大会会议筹备组。

  第十五条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到业主的书面申请后30日内完成以下核实工作:

  (一)核实业主联名签名情况;

  (二)确定物业管理区域;

  (三)了解物业项目的开发建设情况。

  城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府完成核实工作后,对符合条件的,应当在20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组;对不符合条件的,应当将申请材料退回业主,并书面说明理由。

  第十六条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7-15名的单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

  第十七条筹备组中业主代表的产生,由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。业主代表应当模范履行业主义务,遵纪守法,责任心强,有一定组织能力,由业主本人申请,并按照以下方法推荐:

  (一)应当由10人以上的业主联名书面推荐;

  (二)业主推荐的业主代表人数超过预定人数的,可以抽签的方式确定业主代表。

  第十八条筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告不少于5日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府核查处理。

  第十九条建设单位和物业服务企业未按本规则协助筹备组开展工作的,应当记入企业不良信用记录。

  第二十条筹备组成立后,应当做好以下筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;

  (二)参照房产主管部门提供的示范文本,草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (三)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (四)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分建筑面积;

  (五)制定业主委员会的选举办法,并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单;

  (六)制定业委会委员候选人产生办法,确定业主委会委员候选人名单;

  (七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于10日。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

  第二十一条筹备组应当自组成之日起90日内,完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。逾期不组织业主召开业主大会会议的,筹备组自行解散。

  筹备组不接受城区、开发区房管部门的指导和监督,自行开展工作的,城区、开发区房管部门对其组织选举产生的业主委员会不予备案。

  第二十二条筹备组应当在物业管理区域内发出业主委员会候选人报名的通知,通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间、地点等事项,报名时间为3-7日。

  第二十三条筹备组根据物业管理区域的实际情况确定业主委员会的人数,业主委员会由自愿报名的业主组成,人数为5-15人的单数。

  业主委员会候选人报名时间截止,符合条件的报名人员尚未达到预定人数,可继续征集业主报名参加业主委员会委员的选举,延长期限最长为7日。经延长报名期限,报名人数仍不达预定人数的,本次业主大会筹备工作终止。

  第二十四条业主委员会选举采取差额选举的方式,业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。

  第二十五条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合以下条件:

  (一)具有完全民事行为能力,高中以上文化程度;

  (二)遵纪守法;

  (三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务,未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等;

  (四)热心公益事业,责任心强;

  (五)具有必要的工作时间和组织能力;

  (六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职或与该企业有其他利害关系。

  业主在竞选业主委员会委员期间,不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。

  第二十六条筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核,经半数以上筹备组成员签名确认后,将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。

  第二十七条筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在物业管理区域内公告不少于5日,公告期满无异议的,产生正式候选人;公告期间有业主提出异议的,由筹备组再次进行核查。

  筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公告不少于5日。

  第二十八条筹备组应当于业主大会会议通知公告后,将选票、表决票发放给全体业主。

  选票、表决票应交给业主本人,如收到选票、表决票的为非业主本人时,筹备组应告知其及时转交业主本人。

  第二十九条与业主委员会委员正式候选人有利害关系的业主应当回避,不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。

  第二节首次业主大会会议的召开

  第三十条首次业主大会会议应当包括以下内容:

  (一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举产生业主委员会委员;

  (三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

  第三十一条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应指导并监督筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式,组织召开首次业主大会会议,并组织人员在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。

  第三十二条筹备组应在业主大会会议通知上载明的时间、地点设立固定的投票箱,一般不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。

  第三十三条以书面征求意见方式召开业主大会会议的,应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区居委会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。投票箱封存期间由街道办事处或社区居委会负责保管。

  第三十四条业主应持本人的有效身份证件、产权证明(房屋所有权证或购房发票、购房合同等)到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。

  业主书面委托代理人代为投票的,代理人须出具业主的产权证明、身份证明、书面委托书及证明代理人身份的合法证件。

  第三十五条涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的,投票人应当重新领取选票或表决票填写。

  第三十六条投票时间截止后,不得再采用任何方式收取选票或表决票。

  第三十七条投票结束后2个工作日内,筹备组负责组织业主等人员进行公开唱票,统计业主大会会议的投票结果。

  第三十八条业主委员会候选人经专有部分占物业总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意方可当选业主委员会委员。

  经业主大会同意的候选人数超过应选人数的,得票高的候选人当选;候选人得票相同,不能确定当选人的,由并列的候选人以抽签方式决定,也可由筹备组组织业主对票数相等的候选人进行第二轮投票,得票多的当选。

  经专有部分占物业总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意的候选人少于应选人数时,可以采用以下方式确定业主委员会委员:

  (一)当选的候选人少于5名时,对不足部分的委员进行第二轮增选。经一次增选仍不能选举产生5名以上业委会委员的,本次业主大会不得再增选;

  (二)当选候选人为5名以上的单数的,可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后确定缩减业主委员会人数,直接确定当选的候选人组成业主委员会,不再另行选举;协商后同意缩减业主委员会人数,但有两名以上候选人得票相同不能确定当选人的,由得票并列的候选人以抽签方式决定,或就票数相等的候选人第二轮投票,得票多的当选。

  (三)经协商确定不缩减业主委员会人数的,对不足部分的委员进行第二轮选举,第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序,按照差额比例不低于20%的标准再次确定第二轮候选人名单;

  (四)所有候选人均未能当选,本次选举失效。经筹备组与城区、开发区房管部门协商后确定进行第二轮选举。

  第三十九条筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告不少于5日。

  在业主大会会议结果公告期间,业主对该结果以书面形式提出异议的,城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当组织人员对投票情况予以复核。

  第四十条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

  第四十一条业主大会成立后由业主委员会凭城区、开发区房管部门的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章,刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。业主大会印章遗失的,应登报公告作废,重新刻制印章并办理印章变更备案。

  业主大会印章应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议的决定使用。

  业主委员会负责封存保管业主大会印章,业主委员会到期未能选举产生业主委员会的,业主大会印章由社区居民委员会负责封存保管。

  第四十二条筹备组自业主大会成立之日起自行解散,业主大会未能成立的,筹备组自公布选举结果后自行解散。

  第三节业主大会定期会议和临时会议

  第四十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  第四十四条业主大会确定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)选聘和解聘物业服务企业;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途;

  (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (十)法律法规规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  第四十五条业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第四十六条业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第四十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  第四十八条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定召集。

  第四十九条有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)有20%以上业主提议的;

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

  20%以上业主提议召开业主大会临时会议的,业主委员会有权核实提议业主的业主身份,非业主使用人未经业主授权的提议无效,无法核实业主身份的业主的提议无效。

  业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,物业所在地城区、开发区房管部门应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

  第五十条业主大会会议召开15日前,应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容,公告时间不少于5日。

  第五十一条业主大会会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加,城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导和协助。

  第五十二条业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

  第五十三条除业主委员会、城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及社区居民委员会外,任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。

  第五十四条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行,参照首次业主大会的相关规定执行。

  第五十五条《业主大会议事规则》应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定,或者规定不符合法律法规规章规定的,依照本规则执行。

  第三章业主委员会

  第五十六条业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。

  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区、开发区房管部门备案。业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立。

  上述备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到城区、开发区房管部门备案。

  第五十七条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议,选举主任1名、副主任1-2名。

  第五十八条城区、开发区房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况,并建立业主委员会档案。

  第五十九条业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章,刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。印章遗失的,应登报公告作废,重新刻制印章并办理印章变更备案。

  第六十条业主委员会应确定印章保管人,对业主委员会形成决议的事项,方可使用业主委员会印章,并做好用章记录。业主委员会应依法制定印章使用、管理规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。

  第六十一条业主委员会是业主大会的执行机构,应当依法履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第六十二条业主委员会委员就任后半年内应当至少参加一次业务培训,并在任期内定期参加有关业务培训和会议,掌握物业管理相关法律政策。

  第六十三条业主委员会应当建立业主委员会活动档案,并指定专人保管。档案一般包括以下内容:

  (一)工作经费来源及使用情况。

  (二)各类会议记录、纪要;

  (三)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;

  (四)各届业主委员会选举产生、备案的材料;

  (五)房屋产权名册;

  (六)物业管理服务合同;

  (七)有关法律法规规章和业务往来文件;

  (八)业主和使用人的书面意见、建议书;

  (九)物业专项维修资金收支情况;

  (十)其他书面和实物资料。

  第六十四条按照业主大会议事规则的规定、经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,城区、开发区房管部门街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

  业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的,应记录在案。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

  业主委员会召开会议时,可以邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。

  第六十五条业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内公示7日以上。有下列情况之一的,还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字:

  (一)关于专项维修资金使用的建议;

  (二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;

  (三)根据业主大会的表决及有关法规的规定,采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业服务企业的工作方案;

  (四)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;

  (五)关于决定召开临时业主大会会议的建议;

  (六)关于罢免委员的建议;

  (七)涉及诉讼、仲裁、行政复议的事项;

  (八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。

  第六十六条以业主委员会的名义发布信息的,须经业主委员会作出决定,加盖业主委员会印章方可对外公布。

  第六十七条业主委员会办公经费、业主委员会委员补贴、工资及发放标准、来源等事项应在业主大会议事规则中确定,由业主大会表决通过。

  第六十八条业主委员会可以聘请专职秘书,负责处理业主委员会的日常事务,酬金根据业主大会的决议确定。

  专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。

  第六十九条业主委员会首届任期为2年,新一届的业主委员会任期由业主大会决定,但不得超过5年。

  第七十条业主委员会任期届满的,其委员资格终止,不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

  第七十一条业主委员会任期届满60日前,应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的,应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的,城区、开发区房管部门应当按首次业主大会来指导换届工作。

  第七十二条原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

  第七十三条业主委员会任期内因行使职能给业主造成的损失,责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。

  第七十四条新一届业主委员会产生后10日内,原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。

  第七十五条业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的,业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

  第七十六条分期开发的物业,已交付使用物业已成立业主委员会的,新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的,应当增补业主委员会委员。

  增补的候选人从新交付物业的业主中推举,增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。

  增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后,应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。

  第七十七条有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

  (一)因房屋权属转移、灭失等原因不再是业主的;

  (二)丧失民事行为能力的;

  (三)依法被限制人身自由的;

  (四)法律法规规章以及管理规约规定的其他情形。

  第七十八条业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

  (一)以书面方式提出辞职请求的;

  (二)不履行委员职责的;

  (三)利用委员资格谋取私利的;

  (四)拒不履行业主义务的;

  (五)侵害其他业主合法权益的;

  (六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

  第七十九条业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

  第八十条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的,由责任人承担相应的责任。

  第八十一条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。

  第四章附则

  第八十二条市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。第八十三条本规则由南宁市住房保障和房产管理局负责解释。

  第八十四条本规则自二0一一年三月一日起施行,原二OO九年五月一日起施行的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》同时废止。

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