杭州市物业服务企业资质申报和审核有关事项的通知（2015）

　　关于物业服务企业资质申报和审核有关事项的通知

　　各区、县(市)住建(房管)局、各物业服务企业：

　　根据《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号)以及《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔20**〕11号)等有关文件要求，为进一步规范物业服务企业三级资质的申报和审核工作，现就有关事项通知如下：

　　一、《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》(中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号)明确：删除《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)第五条第一项中的“1、注册资本人民币500万元以上”;删除第二项中的“1、注册资本人民币300万元以上”;删除第三项中的“1、注册人民币50万元以上”;删除第六条第三项。

　　根据上述要求，我市物业服务企业资质管理工作需相应调整的内容有：

　　1.物业服务企业三级资质的申报条件，删除“注册资本人民币50万元以上”;

　　2. 新设立的物业服务企业的申报材料，删除“验资证明”。

　　二、根据《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发〔20**〕11号)，物业管理师注册执业资格认定事项已被取消;根据《浙江省人民政府办公厅关于开展市县有关部门行政处罚等八项行政权力信息梳理工作的通知》，“物业管理人员职业资格核准”事项已被取消。因此，《关于加强物业服务企业资质延续管理工作的通知》(杭房局〔20**〕305号)第二条“物业服务企业申请资质，应提交以下材料”中的第4项的第(1)款“物业管理专业人员不少于3人，应提供由建设部、省建设厅或市房管局颁发的职业资格证书”的规定不再执行。

　　上述调整事项请各区、县(市)住建(房管)局在物业服务企业资质管理工作中遵照执行。

　　杭州市住房保障和房产管理局

　　20**年7月2日

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业企业(项目)的财务经营管控

　　金地物业财务职能的四大定位：战略实施推进器、财务专家、业务伙伴、风险守门员。他们的口号是：“比业务更懂业务”。

　　如何做好物业企业(项目)的财务经营管控

　　随着国内城镇化步伐的加快，物业行业迎来了前所未有的高速增长期，自20**年彩生活在香港上市以来，物业行业已经有十余家公司抢滩A股、港股，无论市值还是市场走势均表现良好，特别是在房地产市场发展减缓，城市配套服务重要性提升的今天，物业企业赢得了非常高的社会关注度。

　　在巨大的发展机遇下，物业企业为扩大品牌影响力，强化自身实力，纷纷开疆辟土，抢占市场份额，竞争逐渐白热化，拥有数亿平方、数十亿平方的管理(合作)管理面积的物业公司陆续出现并不断成长中。

　　在这样的背景下，物业企业粗放型的管理及较低的行业盈利能力也凸显出来，规模不等于利润，财务风险也不断暴露，作为企业管理的核心板块，物业财务在业务管控方面面临着巨大的挑战，笔者深入思考后，总结主要有三项：

　　难点一：财务作为职能管理部门，如何发挥业务牵引作用?

　　物业行业虽然存在已久，但也是最近几年才陆续进入公众视野，受到追捧。作为传统服务行业，相对制造业的精细管理，物业行业的管理细化程度相对不足，从业人员整体素质也偏低、财务意识不足，这导致物业公司的指令落地，更多的通过萝卜加大棒的方式在推动，如何推动公司业绩目标达成，为提供专业引导、牵引，体现财务管理价值，成为物业财务人时刻需要思考的内容。

　　难点二：传统物业服务盈利水平趋微，如何提升盈利能力?

　　受政府对物业费定价的限价影响，物业服务费并未实现市场化定价，绝大多数城市的物业项目定价都非常低，当前人工成本持续上涨的情况下，物业企业利润不断被压缩。在此背景下，如何支撑传统物业服务利润空间，挖掘新的利润点，提升整体盈利能力，是物业公司全体都要深度思考并推动执行的。

　　难点三：高速发展时期如何控制财务风险?

　　高速发展时期，物业公司除了单物业项目的拓展承接外，采取了多种多样的合作方式扩大自身管理(合作)的物业项目面积，收购及股权合作由于能快速大规模增加管理面积，成为资金实力较强物业公司的首选，但伴随而来的除了收购合作公司业绩兑现的风险，还包括合作方风险，项目管控不到位的责任风险等，这些风险，每项都与财务密切相关，财务如何制定有效的举措，联合业务部门共同兑现业绩，保证风险在可控范围内，成为快速规模化发展的物业公司当前主要痛点。

　　全行业都在面临前所未有巨大机遇和困境，金地物业作为行业领先的物业服务企业，在20**年脱离地产板块整合独立以来，已早早深入思考，在战略规划布局、职能管控模式、规模化发展、盈利提升等方面进行了前瞻性探索实践，取得了优异的成绩，助力公司从容面对挑战。

　　金地物业财务部的全称为“财务运营管理部”，相较传统的“财务部”，更兼具了面向全物业集团业务进行运营管控的职能，并且很早就明确了财务职能的四大定位：战略实施推进器、财务专家、业务伙伴、风险守门员。随着财务定位的确认，财务经营管控路径也更加明晰，自上到下，自点到面，逐步推动运营体系化建设，为金地物业集团牢牢占据行业领先地位贡献了坚实的力量。

　　下面笔者就和各位分享一下金地物业财务条线(下文简称：金地物业财务)的一些探索实践和经验，期待与各位同行交流。

　　探索实践一：“体系化建设+管控模式变革“，夯实基础，练就内功

　　在财务专业基础工作方面，金地物业财务已经全面完成体系化建设工作，夯实了基础，主要有以下四点：

　　核算体系：各业务板块采用统一的核算要求、科目体系、编码规则，保障了核算数据的准确性，各维度数据可高效输出，口径一致;

　　资金体系：物业总部层面资金统一管控，资金统一归集及下发，使得原本分散停留在各地账户的小额资金集中化管理，提高了资金收益，强化了一线对资金计划性管理的意识;

　　税务体系：金地物业财务推出了税务申报、汇算清缴、税负分析、税务规划等全套专业性工具，辅之以税务政策学习宣导，税务管理清晰、合规。

　　内控体系：风险识别、控制活动、信息反馈沟通、检查与监督等一系列内控管理步骤已形成闭环。

　　在财务管控模式方面，金地物业财务除了财务条线模块化分工外，更在财务共享中心建设方面，不同于部分同行的做法，采取了信息系统建设+业务标准化+人员共享三条线并行的做法。

　　早在多年前，金地物业财务就向国内已经实施了共享中心的企业取经，发现共享中心需要强有力的信息化水平和业务标准化程度作为支撑，这两部分都是当下粗放型管理的物业企业所欠缺的，匆忙上线共享中心不仅不利于财务高效管理，更会将简单工作复杂化。

　　基于这样的前提下，金地物业财务三条线并行，首先推行的便是城市会计和出纳职能集中办公试点，其次总部牵头，推动业务财务信息系统建设，业财数据一体化。截至目前，收获良好成绩，标准化工作已经基本完成，城市人员共享提高人效的试点目的已经实现，信息化核心系统将于20**年在全国上线，极大的提高了财务运营管控的力度。

　　探索实践二：发挥财务牵引作用，支撑业务发展

　　历经20余年的经营发展，金地物业形成住宅物业服务、商业资产运营管理、科技智能化三大业务版图，楼宇工程、智慧享联、荣尚荟三大品牌齐头并进，已成为中国物业行业领先的社区服务与资产管理整合运营商，各业务板块规模化发展取得了非常优异的成绩。在集团发展的过程中，金地物业财务在新业务孵化、投资前中后管理等多维度提供牵引作用。

　　在新业务孵化过程中，金地物业财务与业务团队一起探讨盈利模式，经营主体搭建等寻找前期最优方案，过程中提供全程业务数据与财务数据的输出，发现风险及时预警，财务牵头为业务保驾护航。

　　在投资业务中，前期总部财务带队尽职调查、盈利测算、立项评审、合同谈判，中期标的公司交割、管控方案商定，后期标的公司业绩情况跟踪、资产处置、风险评估等，形成前中后管理闭环，是投资业务顺利推进的基石。

　　最核心的是，金地物业财务关注培养整个财务条线的“主动意识”，财务工作不再是封闭在固定的办公室里，“比业务更懂业务”是金地物业财务的口号，只有具备这样的能力，才能前瞻性的发现问题，解决问题，而不是“等靠要”。

　　探索实践三：360度项目画像，管控直达一线

　　随着物业管理规模的扩大，物业服务项目的个数增长很快，金地物业每年以百余个的速度增加项目个数，过往总部职能部门难以管理到项目维度，想要直观的了解项目情况，一般采取的管理办法通常是现场巡检、一线上报信息等，不仅耗费时间较长，不同到现场的人可能得出不同的项目印象结论，难以实现统一维度的判断。

　　基于这样的前提下，金地物业财务与业务部门充分沟通，制定了一套360度的项目画像，通过各部门/下属公司筛选认可的指标数值，来判断项目的合同履约情况、现场情况、客户关系、盈利状况、未来经营潜力等多维度信息，按月对项目进行画像。由于360度项目画像将同类项目放在同一维度对比，且能全面呈现项目的“履历”，极大的便利了总部职能部门对一线的管理，触达范围不断延伸，在辅以信息化手段，有如“千里眼，顺风耳”，能解决50%以上的管理跟踪、运营分析工作。

　　探索实践四：收支两手抓，挖掘物业服务利润空间

　　传统物业服务的问题在于物业服务收费上涨空间有限，受政府限价及业主意愿问题，调费极为困难，而人工成本，设施设备成本却在逐年上涨，不断的压缩传统物业服务利润空间。为提升盈利能力，金地物业20**年将“经营突破、利润提升”作为年度重要工作。

　　作为公司运营工作的核心部门，金地物业财务采取了收支两手抓的运营措施，收到了良好的效果。

　　收入端：

　　由于日常管控较为到位，物业费的收缴率较高，而难点就在于那少部分的久欠不交的欠费上，为管理这部分长账龄欠费的催缴，除了制定合适的措施，如通过业主活动催费、第三方催费，以及激励保障和项目全员催费。催费后有合理激励外，金地物业财务还在总部层面设立了欠费催缴专项小组，成员包括总部业务部门及一线项目团队，以双周例会的形式分享催费的措施办法，成功失败案例，制定双周计划等，互相帮助，加油鼓劲。通过一系列的措施，长账龄欠费占总欠费的比例得到稳定控制，持续下降。

　　除传统收入外，金地物业财务积极引导业务开展多元经营，通过与相关职能部门研讨，设置多元业务发展方向，以“考核+激励+资源方提供+方法宣贯引导”四位一体，成功实现多元收入占比的稳步提升，这部分收入几乎都是项目运营中纯利!

　　成本端：

　　在成本管控环节，金地物业财务联手总部业务管理部门，制定了以分级服务为导向的管控模型，对不同类型的项目的需求量身选择合适的服务体系，人员数量、外包方式、物料采购等各项进行模块化，执行详细的标准，便于项目团队选择适用。详细的成本管理标准体系，不仅有利于日常运营，更对项目承接测算、项目预算及考核均具备指导参考意义。

　　在成本标准化体系建设的前提下，金地物业财务还通过全面预算管理体系，将项目运营成本导入，以业务为导向，实时监督每笔成本的支出，对“弹性和刚性成本”区别对待，对超出预算的部分系统可及时预警。

　　此外，金地物业还建立了总部层面的战略采购统筹，总部统一牵头采购全国项目的大类支出，有效的以规模化采购降低项目的成本支出，仅20**年，纳入战略采购范围的成本，已经有效降低至少3%以上。

　　探索实践五：酬金制项目“酬金”坐实，避免项目变利润“黑洞”

　　国内酬金制物业项目的模式来源于香港，然而香港认定酬金制项目的业委会属于合伙形式的社团组织，而非有限责任制的非谋利机构。香港《税务条例》第24条的规定，物业公司仅就合同约定的酬金确认收入并报税。

　　国内的物业公司则基本就全部物业收入申报增值税，所得税则汇总申报纳税。由业委会开立独立银行账户，申请为独立纳税人并以业委会的税号提供增值税应税服务并开票结算，目前在国内仍难以落地。特别是亏损的酬金制项目，通常依仗物业公司持续垫付税款等资金，物业公司往往很可能因难以收回该垫支款而蒙受损失。

　　对酬金制项目的管理，金地物业财务以资金占用问题为牵引管理亏损项目，一旦涉及资金占用，通过业委会盖章申请借款明确权责、加强内部管理流程、加收资金占用利息、于合同中明确约定亏损的承担方以及补亏方案等措施来加强管控。

　　此外，金地物业财务落实酬金制项目每年应经过独立的第三方进行审计并公示，亏损的项目应与业委会共同协商调整公共收益分成，提高物业费单价，发展多元增值业务，缩减成本等举措以共同提升项目的经营效益，实现共赢。如遇到酬金制项目持续亏损无望，业委会长期占用和拖欠资金的，触发项目退出管理机制，根据整体需要评估退出可能，避免酬金制项目变成物业公司利润“黑洞”。

篇3：区物业企业开展安全生产大检查实施方案

　　南宁市良庆区物业企业开展安全生产大检查实施方案

　　根据《关于迅速贯彻落实全区安全生产工作电视电话会议精神立即组织开展全区住房城乡建设系统安全生产大检查的紧急通知》(桂建电[20**]8号)、《关于立即开展全市安全生产大检查和督查的通知》(南安委[20**]15号)文件精神， 为做好本辖区物业服务企业安全大检查和督查工作，特制定本实施方案：

　　一、工作目标

　　通过开展安全生产大检查，推动各物业服务企业落实安全生产主体责任，彻底排查治理事故隐患，切实解决安全管理上存在的突出问题和薄弱环节，实现物业小区安全生产事故持续下降、杜绝重特大安全责任事故和不发生社会、政治影响重大的安全生产事故的目标。

　　二、检查范围

　　安全生产大检查的范围，物业小区安全生产工作。重点检查物业小区消防安全和特种设备安全运行情况。物业服务企业要做好以下工作：

　　(一)制定相关安全生产应急预案，建立24小时值班制度。

　　(二)结合物业小区(大厦)防洪防涝;电梯、配电室等特种设备;广告牌、太阳能热水器、小区电线杆、围墙等设施设备开展安全隐患的大排查、大整治。

　　(三)要做好业主、租户联系方式的收集工作，灾害发生时，及时将灾情告知相关业主、业主委员会，以便业主即时对财产及公共设施设备进行有效的防护。

　　(四)做好有关灾情的情况报告、相关资料及图片、录像等材料的收集整理工作，并及时将有关情况报告辖区住建局。

　　(五)加强员工及业主、租户安全宣传、教育、培训工作。

　　三、检查时间和方式

　　安全生产大检查从现在起至6月底止。检查工作采取各物业企业自查、城区住建部门检查的方式开展。各物业企业自查工作要主动彻底，并做好问题的登记和整改;城区住建部门将采取明察暗访的形式，督促物业小区开展自查自纠工作，对发现的问题和隐患要建档归案，跟踪督促整改。

　　四、检查内容

　　(一)查基础：(1)安全生产管理机构设置和人员配备情况;(2)安全生产责任制建立和落实情况;(3)安全操作规程制定和落实情况;(4)安全生产基础管理、安全教育培训落实情况。

　　(二)查设备：(1)生产设施、设备是否存在带“病”运转情况;(2)生产设施、设备的日常管理维护、保养情况;(3)重要设施、设备的完好情况。

　　(三)查隐患：(1)是否建立了安全生产隐患排查工作制度;(2)是否存在事故隐患;(3)对存在的隐患是否建立了登记台账;(4)对存在较大危险因素的生产经营场所以及重点环节、部位重大危险源普查登记、风险辨识、监控预警的制度是否落实。

　　(四)查整改：(1)对存在隐患是否明确了整改内容、整改措施、整改时限、整改责任单位和人员;(2)对隐患是否投入了资金进行彻底整改;(3)整改是否到位。

　　五、工作要求

　　(一)成立良庆区物业企业开展安全大检查和督查工作小组，负责指导、督促物业企业按照要求开展安全大检查工作。组长由住建局分管副局长担任，成员由城区房管所职工组成。

　　(二)各物业服务企业要把落实好、贯彻好安全生产大检查工作摆上重要位置，进一步明确安全生产的主体责任，加强领导，狠抓落实，确保工作不走过场，取得实在成效。

　　(三)要把安全生产与开展美丽良庆工作结合起来，物业小区要以横幅、板报等形式，加大宣传力度，引导大家深刻认识安全生产大检查工作的重要性、必要性和紧迫性，增强做好隐患排查治理工作的主动性和自觉性。

　　(四)各物业服务企业于本月25日前将相关安全生产应急预案报城区住建局(联系电话4509972)，小区如有灾情发生，应及时向有关部门报告。

　　(五)要建立健全安全生产台账，建立隐患数据库。对排查出的事故隐患，要制定整改措施、落实整改资金、责令限期整改，并组织经常性“回头看”。

　　20**年6月24日

　　南宁市良庆区住房和城乡建设局

篇4：物业企业资质取消历程表

　　物业企业资质取消历程表

　　20**年

　　《物业服务企业资质管理办法》修订，取消物业公司注册资本限制;物业管理师等67项职业资格被取消，人社部和住建部取消物业管理师资格考试，各地先后停止物业管理人员岗位证书(职业资格)考试和颁证。

　　20**年

　　删除原《物业管理条例》的第三十三条和第六十一条这两条与企业资质管理相关的条款，同时修改《物业管理条例》，取消了物业管理人员从业资格限制。

　　20**年

　　国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定，全国各地停止审批物业服务企业二级及以下资质审批。

　　20**年9月6日，召开国务院常务会议，会议决定，再取消物业一级资质核定。在前期已取消物业服务企业二级及以下资质认定的基础上，再取消物业服务企业一级资质核定。

　　同年12月，住建部印发了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，要求各地落实《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发[20**]7号)和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发[20**]46号)。

　　20**年

　　这次的变化，是从“取消资质认定”到“废止资质管理办法”，真正意味着物业服务企业资质认定成为历史，物业资质被全面取消了!

　　资质取消后，物业企业该这么办?

　　资质取消后，物业企业怎么办?新办的物业公司还需不需要去办理资质?

　　资质取消之前，按照规定，物业公司自领取营业执照之日起30日内，需申请办理资质。

　　物业资质已取消!目前后续政策还没有出台，新成立的物业企业只要营业执照上的经营范围包括物业服务就可以正常营业，无需再申请资质。

　　资质取消后，物业企业怎么管?

　　住建部去年《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》已经给出了答案，让我们再次重温文件内容：

　　一、各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。

　　二、切实承担物业服务属地管理主体责任，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，积极推动将物业管理纳入社区治理体系。县级以上房地产主管部门要会同城市管理、民政、公安、价格等有关部门按照各自职责指导监督物业管理工作，充分发挥街道办事处或乡镇人民政府在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用，建立健全物业管理联席会议制度，维护社区和谐稳定。

　　三、建立健全物业服务标准和服务规范，规范物业服务合同行为，明确物业服务企业责任边界，引导物业服务企业增强服务意识，创新服务理念，提升服务品质。

　　四、进一步落实物业承接查验制度，指导监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作，厘清各方主体之间的权利义务关系，减少开发建设遗留问题，确保物业服务项目交接的平稳顺利。

　　五、完善物业服务投诉平台，畅通投诉渠道，建立健全投诉反馈机制，明确受理、处理投诉的程序和要求，加强投诉反馈监督检查，及时解决群众有效投诉，预防化解物业服务矛盾纠纷。

　　六、加强物业服务行业事中事后监管，制定随机抽查事项清单，建立健全“双随机”抽查机制，合理确定抽查的比例和频次，对发现的违法违规行为，依法依规加大惩处力度。

　　七、加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。

　　物业服务事关广大人民群众的切身利益。各地要把加强物业服务市场监管作为保障和改善民生的重要举措，确保各项措施落实到位，并将落实情况及时上报我部。我部将抓紧研究制定物业服务导则和信用评价体系，适时对各地贯彻落实本通知的情况进行监督检查，并通报检查结果。