郑州市关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见（2011）
郑州市人民政府
关于支持全市物业管理行业持续健康发展的意见
郑政[20**]76号
各县(市、区)人民政府，市人民政府各部门、各有关单位：
为进一步加强物业管理工作，改善行业建设环境，破解企业发展难题，规范企业经营行为，提升物业服务品质，促进和谐社区建设，依据相关政策法规，结合我市实际，制定支持物业管理行业持续健康发展的意见，请认真贯彻执行。
一、指导思想
认真贯彻落实***，以构建和谐郑州、提高群众生活质量为出发点，按照“拓宽思路、多策并举”的原则，大力支持物业服务企业健康快速发展，为广大业主提供规范优质服务，拓宽物业管理领域，扩大专业物业公司管理覆盖面，提升企业服务水平和质量，充分发挥物业管理在优化生产生活环境、拉动经济增长、增加就业、促进社会稳定和谐等方面所起的作用。
二、发展目标
(一)新建住宅小区实施专业化物业服务覆盖率达到100%，新建住宅项目物业管理招投标率达到100%。
(二)每年创建1-3个国家级物业管理示范项目和8-10个省级物业管理示范(优秀)项目。
(三)每年新增1-3家一级资质物业服务企业和3-5家二级资质物业服务企业。
(四)每年新增3000-4000个就业岗位。
三、支持物业管理行业发展措施
(一)加强行业监督、管理和引导，提高行业综合竞争力
1.加强对物业管理行业的监督和指导。物业管理行业主管部门要加强对物业服务企业的监督和指导，建立健全物业服务企业进入和退出机制。各县(市、区)人民政府要认真落实物业管理联席会议制度，定期召开物业服务企业座谈会，听取意见和建议，解决发展中遇到的困难和问题。定期与业主委员会、居民委员会座谈，开展各种形式的业主满意度调查。日常检查与动态考核相结合，评价物业服务企业业绩以业主满意度为主要指标。建立健全物业服务企业诚信体系，监督企业诚信经营。
2.增强物业服务企业的服务意识。物业管理行业主管部门要引导物业服务企业找准市场定位，强化服务意识，做到管理服务不越位、不缺位、不错位。物业服务企业要参照行业标准，依据物业服务合同，制订严格的企业服务标准，使之规范化和制度化，并注意拓宽与业主沟通的方式和渠道，最大限度地赢得业主的理解和支持。
3.提高物业服务企业的市场综合竞争力。物业管理行业主管部门要鼓励物业服务企业拓宽经营服务领域，实现物业服务产业化，积极尝试为业主提供各种形式的专项服务和特约服务。要丰富经营内容，打破单一的服务模式，逐步向物业服务集成、政务商务、礼仪接待等外围空间拓展服务，发挥自身优势，实现物业管理行业的持续健康发展。
(二)加大政策扶持力度，促进物业管理行业发展
1.鼓励人才引进。物业服务收费实行政府指导价的，管理普通住宅类的物业服务企业，与聘用的全日制普通高校毕业生签订3年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费，经政府有关部门批准，可以安排相应比例的公益性岗位，享受公益性岗位补助政策。
2.鼓励企业招用失业职工。物业服务企业新增岗位中，当年新招用持《就业失业登记证》并符合《财政部国家税务总局关于支持和促进就业有关税收政策的通知》(财税[20**]84号)规定的人员，物业服务企业与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，3年内按照实际招用人数享受有关税费优惠政策，符合条件的可享受基本社会保险补贴政策。
3.合理确定物业服务企业税收的税基。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[20**]16号)规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额部分征收营业税。符合查帐征收的物业服务企业，所得税可按查帐征收方式征收。
4.行政、事业单位向物业服务企业收取行政事业性收费项目，按照政策规定能免缴的一律免缴;不能免缴的按照最低标准收取。
(三)加大对优秀物业服务企业的奖励力度，鼓励优秀企业做大做强，努力提高行业发展水平
1.市政府每年对获得郑州市“十佳物业服务企业”资格的物业服务企业进行表彰，并给予5万元奖励。
2.引导物业服务企业提质升级。物业服务企业资质由三级升为二级、二级升为一级的，分别给予2万元、5万元奖励。
3.引导物业服务企业提升服务品质，创优争先。物业服务企业管理的住宅小区获得国家、省级物业管理示范小区荣誉的，分别给予物业服务企业10万元、5万元的奖励。
4.对管理老旧小区的物业服务企业实施奖励，鼓励企业承担社会责任。对新增老旧小区(纳入全市老旧小区改造计划)管理面积5万平方米以上，并签订5年以上期限的物业服务合同，承诺提供三级以上服务的物业服务企业给予10万元奖励，奖励经费按照3：3：4的比例从合同签订第一年起分3年拨付到位。物业服务企业服务期限未满撤离小区的，应缴回补贴经费，并依法承担违约造成的损失。
5.奖励经费由市财政承担，上述奖励经费每年12月底前由物业服务企业提出申请，经市房地产行政主管部门和财政部门审核确认并发放。
(四)加强物业服务企业与公用部门的联系，营造良好环境，实现共赢发展
1.政府主导，城区协调，供水、供电等部门为主，积极筹措资金，加大户表改造工作力度，争取5年内完成现有住宅区水、电抄表收费到户。对暂未完成改造、无法实现抄表收费到户的，仍由供水、供电部门和物业服务企业协商代收代缴，并签订有偿服务委托协议。
2.物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的绿化用水、保洁用水、热力交换用水、消防用水、景观用水，按照居民生活用水的标准收取费用，其他经营服务用水按经营服务业用水价格标准执行。
3.物业服务企业管理住宅小区时，直接为业主服务的小区供水二次加压用电、供暖设备热力交换运行用电、电梯运行用电、厅(廊)及楼道照明用电、庭院照明用电、消防及安全监控等设施设备用电，按照居民生活用电的标准收取费用，其他经营服务用电按一般工商业及其他用电价格标准执行。
(五)强化属地管理，破解经营难题，为物业服务企业提供良好的发展环境
1.各县(市、区)政府要建立物业管理长效机制和矛盾处理前置机制，将物业管理工作纳入社区建设，充分发挥社区居委会“自我管理、自我教育、自我服务”功能，严格落实物业管理联席会议制度，积极协调物业服务企业与业主、业主委员会之间的关系。物业服务企业应处理好与业主委员会、居委会、办事处的关系，将物业服务管理中的纠纷矛盾化解在基层。
2.要建立政府救助机制，对确因生活困难难以缴纳物业服务费用的居民，要积极采取不同形式的政府救助。廉租房家庭应缴纳的物业服务费由辖区财政全额承担，此项经费由同级财政拨款，廉租房管理部门依据合同定期支付。其他生活困难家庭根据因难情况可享受一定比例的物业服务费财政补贴，享受范围、补贴标准由各县(市、区)自行制定。
3.建立“质价相符”的物业服务收费体系。物价部门要定期测算普通住宅小区物业服务实际成本、法定税费及物业服务企业的合理利润，会同房地产行政主管部门及时调整与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。建立物业服务收费标准浮动机制，当物业服务成本构成要素(如最低工资标准等)发生调整时，及时调整政府指导价格。
(六)加强宣传引导，弘扬行业主旋律
1.加强对相关报道的引导、监督与管理。市委宣传部门要加强对物业管理相关报道的监督、协调和管理工作，使行业社会舆论监督及新闻报道客观、公正。相关媒体人员要加强对行业法规的理解与掌握，保证相关报道的专业性、科学性、客观性和公正性。
2.共建宣传平台，弘扬物业管理主旋律。在《郑州日报》、《郑州晚报》等主流媒体上开辟物业管理版块，在郑州人民广播电台设置物业管理专栏，进行政策宣传和舆论引导，通过宣传引导，让人民群众看到一个自强、自律和诚实守信的行业。
3.增强广大业主的物业消费意识。通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传等手段，全面加强物业管理法律法规的宣传，帮助业主明确物业管理活动中各方的责、权、利，树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念，真正参与到物业管理活动中来。
二○一一年八月二十日
采编：www.pmceo.cOm篇2：内蒙古建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知
关于建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知
内建房(20**)182号
各盟市住房城乡建设局(委)、房管局、呼和浩特市城管执法局：
为进一步解决全区物业管理工作中的难点、热点问题，及时受理、处理物业服务企业与业主之间的纠纷、矛盾和信访问题，推进和提高全区物业管理服务整体水平，促进社区和谐稳定，决定在全区建立物业主管部门领导及工作人员定期到住宅小区接访制度。现将有关事项通知如下：
一、充分认识建立物业接访日制度的重要意义
建立全区物业主管部门领导及工作人员物业接访日制度，是全面践行党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神及*xxx系列重要讲话精神的重要举措，是深入贯彻《信访条例》，构建社会主义和谐社会的总体要求。通过主管部门物业接访，畅通物业管理信访渠道，能够及时发现和解决物业服务企业与业主之间容易引发矛盾的突出问题，避免群体性事件的发生和消灭苗头隐患，促进社会和谐稳定。同时，建立全区物业主管部门领导及工作人员物业接访日制度，体现以人为本的理念，能够进一步强化领导责任，充分发挥职能部门的监督作用，转变领导干部工作作风，并通过物业接访总结经验，建立科学合理、行之有效的物业管理工作长效机制，促进物业管理工作健康发展。
二、明确物业接访工作主体和职责
(一)物业接访主体。自治区住房和城乡建设厅，各盟市住房城乡建设局(委)、房管局、呼市城管执法局，各旗县市区物业主管部门的领导、处(办、科、室)的负责人及全体物业管理工作人员(包括正式、借调)是物业接访日制度实施和参与的主体。各盟市、旗县市区物业主管部门主要领导是第一责任人，分管领导是主要负责人，要做好表率和示范作用，要亲自部署，亲自接待，亲自解决问题。各级物业接访人员要认真履行接待群众来访的职责，切实解决好群众反映的物业管理信访问题。
(二)物业接访频次安排。结合物业管理工作实际，自治区住房和城乡建设厅分管领导每年至少1次到住宅小区进行物业接访，厅住宅与房地产业处处长每年不少于2次到住宅小区进行物业接访，厅住宅与房地产业处分管副处长和物业管理工作人员每年不少于4次到住宅小区进行物业接访。各盟市物业主管部门主要领导、分管领导每年不少于8次到住宅小区进行物业接访，各科室(处、室、办)负责人每年不少于12次到住宅小区进行物业接访。各旗县市区物业主管部门的主要领导、分管领导每年不少于12次到住宅小区进行物业接访，各科室(办、股)负责人及工作人员每两周1次到住宅小区进行物业接访。每次参加接访人员为2人，最多3人，接访时间为1个工作日。
(三)物业接访主体职责。各地要坚持“属地管理、分级负责”和“谁接待、谁负责、谁处理”的原则，各级物业接访人员既要负责接待，又要负责问题的督办处理，做到“六包”，即：包接待、包协调、包督办、包落实、包稳定、包劝返。各级物业接访人员只负责与物业管理工作相关问题的接访，对与物业管理工作无关的问题要予以告知说明。根据工作情况，各级物业接访人员重点到当地物业纠纷较多的住宅小区进行接访，及时了解该小区物业纠纷的原因、处理情况和下一步工作打算，并对实际问题进行分类，采取相关措施，提出解决问题意见和办法。
三、物业接访工作要求
(一)加强领导，精心组织。各级物业主管部门要高度重视物业接访工作，认真执行物业接访日制度。物业信访较多的地区和部门更要充分认识实行物业接待日制度的重要性，切实增强物业接访的主动性和责任感，精心组织，认真履行。要建章立制，规范程序，切实提高工作成效。
要结合地区实际，制定本部门物业接访工作实施方案，组织本部门物业管理人员及时开展物业接访日活动。各级物业主管部门要将工作人员物业接访的时间、地点和次数，通过当地新闻媒体、报刊杂志网络微信等方式发布，以便群众主动来访投诉。自治区住房和城乡建设厅工作人员物业接访的时间、地点在内蒙古住宅与房地产网上进行发布。
住宅小区业主委员会要积极协助各级物业主管部门物业接访人员认真开展工作。承担住宅小区物业服务的物业服务企业要积极配合主管部门做好物业接访工作，及时提供物业接访场地，协助物业接访人员接待来访群众，做好物业接访的相关工作。
(二)明确物业接访方式。根据工作需要，物业接访采取定期和不定期的接访方式进行。除各级物业主管部门主要领导、分管领导外，其他物业管理人员均实行定期物业接访，同时要采取书面邀请、发公函等方式，要求社区、居委会协助做好接访工作。遇有突发的重大集体*或紧急事件*的或对群众关心的热点问题，可能引发大规模集体*或越级*的，由当地物业主管部门负责人不定期随时接访，并和当地社区、居委会、业主委员会、物业服务企业共同接待处理。
(三)严格物业接访程序。物业接访严格执行接待、登记、处理、答复等程序。
接待：接访人员接待群众来访投诉时，态度和蔼、文明热情、服务周到。坚持原则，突出服务，不得刁难，不得推诿，不得对抗，做到对熟人、陌生人一个样，不得为难群众或趁机索取好处、利益等。接访期间不得擅自脱岗，若有特殊情况，应有办事处或居委会协助处理，不得由业主委员会、物业服务企业派员替班。
登记：接访人员认真登记来访群众姓名、住地及来访事由等，并认真填写《物业接访登记表》(附件1)。对现场每一来访情况均予以记录登记。
处理：接访人员对群众投诉、来访中谈到的问题，能现场答复解决的，要现场答复解决，并做到来访群众满意。对来访群众满意现场答复的，要予以记录留档。对不能现场答复解决的，应填写《物业接访处理通知单》(附件2)，责成有关部门、单位按规定时间给予答复。对有待进一步核实、论证和研究的物业管理问题，认真做好记录，带回本部门、本单位进行研究后答复。对提出不符合物业管理政策规定或无理要求的来访群众，应做好耐心细致的思想工作，告知该投诉办理渠道。
答复：接访人员要协调、督促有关部门、单位按时提供答复意见，并于接到答复意见当日以书面形式通知来访群众。接访结束后对调查结果及整改情况应定期向业主委员会、物业服务企业进行通报，接受监督。
为了进一步了解来访情况，便于处理物业纠纷，对每一份《物业接访登记表》和《物业接访处理通知单》进行编号，归类、存档，并实现信息化管理。
(四)做好分析总结工作。各级物业主管部门要按月对物业接访情况进行总结分析，对反复出现的问题、对群众关心的热点问题或可能引发大规模集体*或越级*的问题，应会同有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。
各盟市物业主管部门要在每月10日前将上个月本地区物业接访情况《物业接访情况汇总表》(附件3)上报我厅住宅与房地产业处。
点击下载附件：1、《物业接访登记表》
2、《物业接访处理通知单》
3、《物业接访情况汇总表》
篇3：内蒙古自治区加强物业管理促进物业服务业发展的意见(2015)
内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见
内政发〔20**〕91号
各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：
物业服务业是现代服务业的重要组成部分，也是现代城市管理的重要内容。近年来，我区物业服务业发展较快，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、创新社会管理、促进社会和谐稳定等方面发挥了重要作用，但还存在着产业基础薄弱、层次偏低、服务能力不足、覆盖面有限、部分老旧住宅小区脏乱差现象严重、物业服务企业综合实力不强等亟待解决的问题。为有效破解我区物业服务业发展瓶颈问题，进一步提升物业服务能力和行业发展水平，现就加强物业管理、促进物业服务业发展提出如下意见。
一、总体要求和目标任务
(一)总体要求。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，认真落实自治区“8337”发展思路，紧紧围绕保障和改善民生，以提高居民居住环境和生活质量为根本，优化物业服务市场和发展环境，规范物业服务标准，提升从业人员整体素质，加快培育一批综合实力较强的物业服务企业，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务业新体系，逐步实现物业管理和服务社会化、市场化、专业化、规范化。
(二)目标任务。到20**年，全区物业管理和物业服务业发展整体水平明显提高。
物业管理体系进一步完善。各盟市、旗县(市、区)应建立物业管理工作领导机制，盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理体系不断健全完善，房地产管理部门物业管理机构、人员、职责、经费基本落实到位;各级房地产管理部门和单位职责明确，协调配合;有条件的物业管理小区成立业主大会、业主委员会，能有效履行职能职责;物业管理基本制度体系进一步完善，物业服务业发展步入制度化、规范化轨道。
物业管理覆盖面逐步扩大。住宅小区物业管理平均覆盖率达到75%以上，其中，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%以上;非住宅小区物业管理平均覆盖率达到50%以上，其中，新建非住宅物业管理覆盖率达到60%以上。
物业服务质量和群众满意度显著提高。物业服务区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿地、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。各类物业管理示范项目不断丰富，到20**年，新增国家物业管理示范项目15个以上、自治区物业管理示范项目100个以上、自治区物业管理优秀项目200个以上。物业服务纠纷和投诉明显减少，物业服务费收缴率在20**年的基础上每年提高3-5个百分点，物业服务区域业主的总体满意率达到90%以上。
物业服务智能化水平不断提升。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广，在既有住宅物业服务项目中逐步推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。到20**年6月底，物业服务企业全部实现电子建档。
物业服务企业综合实力和市场竞争力明显增强。到20**年，力争打造一级资质物业服务企业10家以上，二级资质物业服务企业150家以上。培育年营业收入1亿元以上的物业服务企业5家，年营业收入5000万元以上的物业服务企业20家，年营业收入1000万元以上的物业服务企业50家。一级、二级资质物业服务企业服务项目总面积占物业项目总面积的40%以上，年营业收入占行业总量的50%以上。
二、积极培育和规范物业服务市场
(三)放开搞活物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展，将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系，为业主、使用者提供专业化的物业服务。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转化，实现后勤管理服务社会化、市场化。
(四)积极推进物业服务专业化发展。在坚持提高物业服务企业综合服务能力和水平的基础上，鼓励物业服务企业将保洁、秩序维护、冰雪清理、绿化美化亮化、二次供水、公共设施维修等服务事项委托给专业化公司管理，提升专业化服务水平。
(五)建立健全物业管理招投标制度。各地区要进一步健全完善物业管理项目的招投标制度和相关工作机制，并参照工商部门公示的企业经营异常名录、行政处罚案件等信息，组织开展招投标工作，有条件的地区要建设物业项目招投标专家库，充分利用工程交易平台，加快建立竞争有序的物业管理市场，推进物业管理的市场化和社会化进程。新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的办公楼，原则上要在当地房地产主管部门的组织下，通过招投标方式选择物业服务企业，并实行信用保证金制度。开发建设单位或产权所有单位均不得指定物业服务企业，已经指定的要予以纠正，并重新通过招投标方式确定物业服务企业。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招投标方式选择物业服务企业进行专业物业服务。
(六)全面规范前期物业管理和物业项目承接验收工作。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成，中标物业服务企业要提前介入，参与工程建设和综合验收。不进行预售，只现售的房地产开发项目，应在现售前30日完成前期物业管理招投标工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照招投标有关规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将项目开发建设图纸、资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要做好物业共用部位、公用设施等有关事项的查验登记工作。
(七)着力加强新建商品住宅交付使用和管理。严格执行《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》(内建房〔20**〕475号)，房地产主管部门要组织房地产开发建设单位和供水、供电、供气、供热、有线电视、通信、邮政以及路灯、道路、绿化、排水、安全技防等经营管理单位，做好住宅小区相关公用设施的移交，并明确移交后维修管理责任。新建商品住宅电梯的安装、使用要严格执行《内蒙古自治区电梯安全管理办法》(内蒙古自治区人民政府令第231号)。物业服务企业应依法选择有资质的电梯维保单位与其签订维保合同，按照合同约定对住宅小区的电梯进行维修养护。物业服务企业应完善相关制度，切实做好电梯的日常运行管理，确保电梯安全运行。全面建立新建住宅小区电子档案，物业服务企业对其管理的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档，并实行电子信息管理。
(八)充分发挥业主委员会职能作用。加快推进业主委员会成立工作。对符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《业主大会、业主委员会指导规则》(建房〔20**〕274号)等法规政策规定的住宅小区，旗县(市、区)房地产主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立业主委员会，力争用5年左右的时间，设立业主委员会的住宅小区覆盖率达到70%以上。业主委员会应依法履行职责，主动接受房地产主管部门、苏木乡镇人民政府、街道办事处和社区居民委员会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行合同和约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷，同时探索在业主委员会成员中产生社区居民委员会成员。房地产、公安、规划、建设、城管等部门要加强对业主委员会的对口业务指导和培训，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。业主委员会按照法定程序依法取得社团法人资格，享有开立银行账户、镌刻公章、签定合同(协议)、依法诉讼等权利，保证其正确行使权利和履行义务。业主委员会可以在物业共用部位、公用设施经营收益中列支活动经费，并做到财务公开。未实行物业管理服务项目的，由社区居委会组织业主自行管理，提供以公用设施维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务，所发生的费用由业主共同分摊。
三、不断提升老旧住宅小区物业管理服务水平
(九)加快老旧住宅小区综合整治改造。老旧住宅小区(一般为上世纪90年代以前建成)综合整治改造要坚持政府主导。地方各级人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底，对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务，逐年实施，稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造，进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%，争取用3-5年的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。
(十)加大资金投入力度。各地区要增加对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用，把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用，切实提高改造资金的使用效率。设区的城市，按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金。老旧住宅小区属于房改售房的，原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金，单位房改售房资金结余部分，可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的，在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目，应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设;住宅小区内的设施和交付的房屋，在质量保修期内出现质量问题，应由房地产开发企业承担第一维修责任。更新改造供电、通信、邮政、有线电视以及供水、供气、供热等市政公用设施的专项支出，应由各运营单位承担。涉及居民自用设施整修改造的费用，由居民自行出资，统一组织实施。
(十一)加强物业或准物业管理。对整治改造后的老旧住宅小区，按照属地管理原则，实现市场化的物业管理或推行准物业管理，力争物业服务全覆盖。对物业管理主体缺失的，由社区居委会根据居民的意见，选择物业服务企业或组织居民进行自我管理。要加强对老旧住宅小区综合整治改造后各类图纸、资料的管理。改造后选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由物业服务企业统一对改造资料建档管理;没有选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由社区居民委员会负责管理。物业服务企业发现所管物业范围内有违反治安管理、环境保护、物业装饰装修和使用等相关法律、法规规定的行为，特别是私搭乱建行为，要及时制止并向业主委员会和有关行政管理部门报告，协同做好相关工作。
四、加强住宅专项维修资金交存、使用和监管
(十二)规范住宅维修资金交存。各地区要严格执行《住宅专项维修资金管理办法》，全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。尚未开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要在20**年年底前全面启动实施，并根据本地区住宅建筑安装工程每平方米造价合理确定首期住宅专项维修资金交存标准，报经同级人民政府批准后公布执行。已经开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。
需业主交存的住宅专项维修资金，由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本意见下发之日起，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。
(十三)提高住宅专项维修资金使用效率。各地区应本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对屋面漏水、管道堵塞或破裂、单元门损坏、电梯停运、消防系统故障、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后，可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。
(十四)加大对资金安全运行监管力度。各地区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度，严格执行财务和会计核算规定，配备专职财务管理人员，实现住宅专项维修资金单独记账，做到财务制度健全，记账科目、结账、核算规范合理。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。
各地区挤占挪用住宅专项维修资金的，要在20**年12月31日前全部归还，对未按时归还的地区，自治区将进行约谈和问责。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。各地区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理，对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题，要提出办法限期解决，进一步严格住宅专项维修资金收缴工作，确保资金安全。自治区住房城乡建设厅要加快开发住宅专项维修资金信息管理系统，全面提高全区住宅专项维修资金信息化管理手段，规范住宅专项维修资金的使用，加大对住宅专项维修资金的使用监督力度，进一步提高住宅专项维修资金使用的透明度。
五、做大做强物业服务企业
(十五)拓宽物业服务领域和范围。支持和引导物业服务企业从单纯住宅物业服务加快向办公楼、工厂、医院、学校、商场、市政设施、城市综合体等多种物业服务延伸拓展，从建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为居住者提供包括基础物业服务、家政服务、养老服务、电子信息服务、理财服务等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。
(十六)简化行政审批程序。对物业服务企业办理资质证书换发、变更、补发以及外地备案登记等业务的，各级管理部门要开辟绿色通道，简化审批手续，缩短办理时限，提高审批效率。
(十七)鼓励和扶持物业服务企业发展壮大。对骨干物业服务企业参与建设规模10万平方米以上的物业项目招投标的，给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目减免50%的信用保证金。对财政投资建设的公共场所以及通过招投标方式实施物业管理的机关事业单位办公场所，原则上在骨干物业服务企业中招标产生;对政府组织开发建设的公租房、棚户区改造项目等，在物业招投标时同等条件下优先考虑骨干物业服务企业。骨干物业服务企业由当地按物业服务规模、信誉、有无违法违纪行为等内容综合确定。
对持有中国驰名商标、自治区著名商标和中华老字号的物业服务企业，以及获得国家和自治区服务业标准化试点(示范)项目的企业，除按自治区加快服务业发展若干政策规定给予奖励外，在物业项目招投标、信用等级评定时，分别给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目适当减免物业服务信用保证金。
(十八)引导物业服务企业兼并重组。鼓励和引导物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式，加大市场资源整合力度，推行规模集约经营。对企业兼并、重组中涉及的资质变更、物业项目移交、信用保证金和物业费托管资金划转、物业服务合同重签等事项，有关部门要给予支持配合，帮助企业协调解决实际困难，促进企业资源快速、有序整合。
(十九)提高物业服务从业人员素质。各盟市房地产主管部门要结合本地实际，制定切实可行的培训规划，有计划、有组织、有针对性地开展物业服务从业人员培训工作，利用各类职业技能培训机构、行业协会等组织，采取订单式培训、定向培训和在岗培训等形式，强化物业服务企业管理人员和专业岗位技术人员的理论知识、专业技能和职业道德建设，全面提高物业服务企业从业人员管理和服务水平以及综合素质。物业服务企业要建立定期培训学习制度，采取走出去、请进来的方式，结合企业自身实际，认真做好本企业物业服务从业人员的相应培训工作。支持区内高等院校、技工院校设置物业服务类专业，建设物业服务定点培训机构，培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。
六、健全完善物业服务业体制机制
(二十)建立质价相符的物业服务新机制。自治区住房城乡建设部门要会同有关部门，结合不同类型物业的特点，加快制定不同类型物业的服务标准和规范，指导和规范物业服务业健康发展。
(二十一)建立物业服务收费动态调节机制。公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，各地区要每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。普通住宅和商场、酒店、公寓、写字楼、办公楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的，应当支付手续费;实行“一卡通”的，可减免手续费。住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
(二十二)建立健全行业诚信体系。进一步完善物业企业诚信档案管理办法，搭建物业企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要逐步将企业诚信体系建设与项目评选、企业资质管理挂钩，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选和资质升级中予以优先考虑;对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿，依法实施处罚;对无资质擅自从事物业管理以及合同期内擅自弃管物业的企业，要进行严肃处理。进一步建立物业市场准入清出机制，努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。
各级房地产主管部门应组织开展经常性的物业检查活动，通过日常巡查和专项检查，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为，特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督促检查，切实维护广大居民的合法权益。
(二十三)建立完善物业服务纠纷快速调处机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，将物业纠纷调解工作纳入专业性、行业性人民调解组织范围，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式，建立盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解处理组织体系，努力形成协调配合、齐抓共管、有序高效的物业纠纷调处工作新格局，引导居民依法理性表达利益诉求，依法及时解决物业管理和服务过程中的各类矛盾和纠纷。旗县(市、区)、街道建立物业纠纷人民调解委员会，在住宅小区建立人民调解工作室，专门调解物业纠纷。当地人民政府要落实调解委员会办公场所、设备以及指导人民调解工作经费、人民调解委员会补助经费、人民调解员补贴经费，司法行政部门重点做好调解员选任培训和调解业务指导工作。
(二十四)建立健全统计制度。各地区要加强物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强物业服务业发展的动态监测和分析，为制订物业服务业发展规划、政策提供依据。
七、加大政策扶持力度
(二十五)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的，由旗县(市、区)人民政府给予物业服务企业一定的资金补贴，保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分，由旗县(市、区)人民政府给予资金补贴。
自治区安排的服务业发展引导资金使用范围扩大到物业服务业，从20**年起，每年安排一定数量的物业服务业发展引导资金，集中用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中作出突出贡献的物业管理单位等。
降低物业服务企业运行成本。各地区对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业服务企业因节能减排而改造公用设施的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业服务企业，当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。
(二十六)落实税收扶持政策。合理确定纳税基数。从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业服务企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额，应当分别核算营业额，并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后，物业服务企业税收政策按国家相关规定执行。
物业服务企业缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区人民政府批准后，可定期减征或者免征房产税。对物业服务企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得地方分享部分。鼓励物业服务企业兼并重组、做大做强，在兼并重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔20**〕37号)精神，对符合条件的物业服务企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业服务企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;20**年1月1日至20**年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。
(二十七)落实相关补贴政策。对物业服务企业录用城乡就业困难人员，企业与其签订1年以上劳动合同，并依照规定缴纳社会保险费的，企业为其实际缴纳的基本养老、基本医疗、失业保险费由当地人民政府给予补贴，不包括就业困难人员个人应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，以及企业(单位)和个人应缴纳的其他社会保险费。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。
加大对创优达标物业服务企业的奖励力度，引导物业服务企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量，鼓励优秀企业做大做强，带动行业发展水平整体提升。对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，由当地人民政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，由当地人民政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业服务企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，由所在地人民政府每年奖励0.5元/平方米，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任。
物业服务企业从业人员的岗前培训和继续教育培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。
(二十八)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业服务企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。
鼓励和支持到物业服务企业就业。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。
物业服务企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。
八、强化保障措施
(二十九)加强组织领导，形成工作合力。建立由自治区住房城乡建设厅牵头，发展改革、公安、民政、司法、财政、税务、工商、质监、安监、金融、电力等部门和单位组成的物业管理联席会议制度，加强统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在自治区住房城乡建设厅。各盟市、旗县(市、区)也要建立健全相关协调机制。地方各级人民政府和有关部门要充分认识加快发展物业服务业的重要性和紧迫性，进一步转变观念，拓宽思路，把提高物业行业发展水平和服务能力、培育和规范物业服务市场、减轻物业企业负担、落实扶持政策工作列入重要议事日程，明确任务，落实责任，确保各项工作和扶持政策落实到位。
(三十)强化目标考核，推动工作落实。自治区将开展为期三年的“物业管理服务规范年”活动，具体实施方案由自治区住房城乡建设厅制定下发。从20**年起，将物业管理工作纳入自治区对盟市领导班子年度绩效考核目标，有关部门要制定物业管理考核办法与评分细则，并做好组织实施工作。自治区住房和城乡建设厅要认真做好物业管理工作年度总结，积极广泛宣传管理好的物业项目、物业服务企业和地区，发挥典型示范带动作用。各盟市也要建立相应的考核激励机制。
(三十一)加强宣传引导，营造舆论氛围。各地区要强化正面宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，规范物业服务企业市场行为，着力解决物业管理工作中存在的热点难点问题，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，努力营造物业服务行业健康发展的良好氛围。
内蒙古自治区人民政府
20**年8月17日
篇4：内蒙古关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见（2015）
内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见
内政发〔20**〕91号
各盟行政公署、市人民政府，各旗县人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：
物业服务业是现代服务业的重要组成部分，也是现代城市管理的重要内容。近年来，我区物业服务业发展较快，在改善城镇人居环境、提高居民生活质量、创新社会管理、促进社会和谐稳定等方面发挥了重要作用，但还存在着产业基础薄弱、层次偏低、服务能力不足、覆盖面有限、部分老旧住宅小区脏乱差现象严重、物业服务企业综合实力不强等亟待解决的问题。为有效破解我区物业服务业发展瓶颈问题，进一步提升物业服务能力和行业发展水平，现就加强物业管理、促进物业服务业发展提出如下意见。
一、总体要求和目标任务
(一)总体要求。深入贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神，认真落实自治区“8337”发展思路，紧紧围绕保障和改善民生，以提高居民居住环境和生活质量为根本，优化物业服务市场和发展环境，规范物业服务标准，提升从业人员整体素质，加快培育一批综合实力较强的物业服务企业，努力构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的物业服务业新体系，逐步实现物业管理和服务社会化、市场化、专业化、规范化。
(二)目标任务。到20**年，全区物业管理和物业服务业发展整体水平明显提高。
--物业管理体系进一步完善。各盟市、旗县(市、区)应建立物业管理工作领导机制，盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理体系不断健全完善，房地产管理部门物业管理机构、人员、职责、经费基本落实到位;各级房地产管理部门和单位职责明确，协调配合;有条件的物业管理小区成立业主大会、业主委员会，能有效履行职能职责;物业管理基本制度体系进一步完善，物业服务业发展步入制度化、规范化轨道。
--物业管理覆盖面逐步扩大。住宅小区物业管理平均覆盖率达到75%以上，其中，新建住宅小区实现物业管理全覆盖，老旧住宅小区物业管理或准物业管理覆盖率达到50%以上;非住宅小区物业管理平均覆盖率达到50%以上，其中，新建非住宅物业管理覆盖率达到60%以上。
--物业服务质量和群众满意度显著提高。物业服务区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公共绿地、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。各类物业管理示范项目不断丰富，到20**年，新增国家物业管理示范项目15个以上、自治区物业管理示范项目100个以上、自治区物业管理优秀项目200个以上。物业服务纠纷和投诉明显减少，物业服务费收缴率在20**年的基础上每年提高3-5个百分点，物业服务区域业主的总体满意率达到90%以上。
--物业服务智能化水平不断提升。实现小区门禁系统、电子监控系统、电梯入户管理系统等新技术在新建住宅小区全面推广，在既有住宅物业服务项目中逐步推广，有条件的住宅小区实现“一卡通”。到20**年6月底，物业服务企业全部实现电子建档。
--物业服务企业综合实力和市场竞争力明显增强。到20**年，力争打造一级资质物业服务企业10家以上，二级资质物业服务企业150家以上。培育年营业收入1亿元以上的物业服务企业5家，年营业收入5000万元以上的物业服务企业20家，年营业收入1000万元以上的物业服务企业50家。一级、二级资质物业服务企业服务项目总面积占物业项目总面积的40%以上，年营业收入占行业总量的50%以上。
二、积极培育和规范物业服务市场
(三)放开搞活物业服务市场。将住宅作为物业服务市场的核心内容进行重点规范和发展，将工厂、医院、学校、商场、酒店、办公楼等非住宅纳入物业服务市场进行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物业服务市场体系，为业主、使用者提供专业化的物业服务。推进机关、事业单位、国有企业用房由自我服务的管理模式向专业物业服务转化，实现后勤管理服务社会化、市场化。
(四)积极推进物业服务专业化发展。在坚持提高物业服务企业综合服务能力和水平的基础上，鼓励物业服务企业将保洁、秩序维护、冰雪清理、绿化美化亮化、二次供水、公共设施维修等服务事项委托给专业化公司管理，提升专业化服务水平。
(五)建立健全物业管理招投标制度。各地区要进一步健全完善物业管理项目的招投标制度和相关工作机制，并参照工商部门公示的企业经营异常名录、行政处罚案件等信息，组织开展招投标工作，有条件的地区要建设物业项目招投标专家库，充分利用工程交易平台，加快建立竞争有序的物业管理市场，推进物业管理的市场化和社会化进程。新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的办公楼，原则上要在当地房地产主管部门的组织下，通过招投标方式选择物业服务企业，并实行信用保证金制度。开发建设单位或产权所有单位均不得指定物业服务企业，已经指定的要予以纠正，并重新通过招投标方式确定物业服务企业。引导和规范有条件的工厂、医院、学校、商场等采用公开招投标方式选择物业服务企业进行专业物业服务。
(六)全面规范前期物业管理和物业项目承接验收工作。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在办理商品房预售许可证之前完成，中标物业服务企业要提前介入，参与工程建设和综合验收。不进行预售，只现售的房地产开发项目，应在现售前30日完成前期物业管理招投标工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照招投标有关规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将项目开发建设图纸、资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要做好物业共用部位、公用设施等有关事项的查验登记工作。
(七)着力加强新建商品住宅交付使用和管理。严格执行《内蒙古自治区新建商品住宅小区交付使用标准》(内建房〔20**〕475号)，房地产主管部门要组织房地产开发建设单位和供水、供电、供气、供热、有线电视、通信、邮政以及路灯、道路、绿化、排水、安全技防等经营管理单位，做好住宅小区相关公用设施的移交，并明确移交后维修管理责任。新建商品住宅电梯的安装、使用要严格执行《内蒙古自治区电梯安全管理办法》(内蒙古自治区人民政府令第231号)。物业服务企业应依法选择有资质的电梯维保单位与其签订维保合同，按照合同约定对住宅小区的电梯进行维修养护。物业服务企业应完善相关制度，切实做好电梯的日常运行管理，确保电梯安全运行。全面建立新建住宅小区电子档案，物业服务企业对其管理的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档，并实行电子信息管理。
(八)充分发挥业主委员会职能作用。加快推进业主委员会成立工作。对符合《内蒙古自治区物业管理条例》、《业主大会、业主委员会指导规则》(建房〔20**〕274号)等法规政策规定的住宅小区，旗县(市、区)房地产主管部门和苏木乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立业主委员会，力争用5年左右的时间，设立业主委员会的住宅小区覆盖率达到70%以上。业主委员会应依法履行职责，主动接受房地产主管部门、苏木乡镇人民政府、街道办事处和社区居民委员会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行合同和约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷，同时探索在业主委员会成员中产生社区居民委员会成员。房地产、公安、规划、建设、城管等部门要加强对业主委员会的对口业务指导和培训，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。业主委员会按照法定程序依法取得社团法人资格，享有开立银行账户、镌刻公章、签定合同(协议)、依法诉讼等权利，保证其正确行使权利和履行义务。业主委员会可以在物业共用部位、公用设施经营收益中列支活动经费，并做到财务公开。未实行物业管理服务项目的，由社区居委会组织业主自行管理，提供以公用设施维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务，所发生的费用由业主共同分摊。
三、不断提升老旧住宅小区物业管理服务水平
(九)加快老旧住宅小区综合整治改造。老旧住宅小区(一般为上世纪90年代以前建成)综合整治改造要坚持政府主导。地方各级人民政府和有关部门要对老旧住宅小区进行全面摸底，对需整治改造的事项进行分类建档。要科学编制改造规划和年度实施计划，合理确定老旧住宅小区综合整治改造的目标任务，逐年实施，稳步推进。要对老旧住宅小区管网管线、绿化硬化、节能改造和内外环境进行综合整治改造，进一步完善供水、供电、供气、供热、通信、排水与垃圾处理等市政基础设施和物业用房等公用服务设施。老旧住宅小区的二次供水设备、换热站、箱式变压器、消防设备及相关管线的移交工作由当地人民政府负责组织完成。老旧住宅小区综合整治改造比例每年不低于总数的20%，争取用3-5年的时间把符合条件的老旧住宅小区全部改造完成。
(十)加大资金投入力度。各地区要增加对老旧住宅小区综合整治改造的资金投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用，把整治改造资金列入财政年度预算。国家、自治区安排的既有建筑节能改造资金与其他改造资金可以捆绑使用，切实提高改造资金的使用效率。设区的城市，按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造专项资金。老旧住宅小区属于房改售房的，原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金，单位房改售房资金结余部分，可以用于老旧住宅小区综合整治改造。属于房地产开发的，在原开发过程中已明确由房地产开发企业配置而未落实的基础设施建设项目，应责成原开发企业按原规定予以补救或出资委托建设;住宅小区内的设施和交付的房屋，在质量保修期内出现质量问题，应由房地产开发企业承担第一维修责任。更新改造供电、通信、邮政、有线电视以及供水、供气、供热等市政公用设施的专项支出，应由各运营单位承担。涉及居民自用设施整修改造的费用，由居民自行出资，统一组织实施。
(十一)加强物业或准物业管理。对整治改造后的老旧住宅小区，按照属地管理原则，实现市场化的物业管理或推行准物业管理，力争物业服务全覆盖。对物业管理主体缺失的，由社区居委会根据居民的意见，选择物业服务企业或组织居民进行自我管理。要加强对老旧住宅小区综合整治改造后各类图纸、资料的管理。改造后选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由物业服务企业统一对改造资料建档管理;没有选择物业服务企业进行物业管理或准物业管理的，由社区居民委员会负责管理。物业服务企业发现所管物业范围内有违反治安管理、环境保护、物业装饰装修和使用等相关法律、法规规定的行为，特别是私搭乱建行为，要及时制止并向业主委员会和有关行政管理部门报告，协同做好相关工作。
四、加强住宅专项维修资金交存、使用和监管
(十二)规范住宅维修资金交存。各地区要严格执行《住宅专项维修资金管理办法》，全面落实新建商品住宅建立住宅专项维修资金制度。尚未开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要在20**年年底前全面启动实施，并根据本地区住宅建筑安装工程每平方米造价合理确定首期住宅专项维修资金交存标准，报经同级人民政府批准后公布执行。已经开展住宅专项维修资金交存工作的地区，要研究调整各类住宅的维修资金缴存标准和制定完善住宅专项维修资金续缴办法。
需业主交存的住宅专项维修资金，由业主办理入住手续时持住宅专项维修资金交存通知书自行到当地设立的住宅专项维修资金专户交存维修资金。自本意见下发之日起，房地产开发建设单位不得代收住宅专项维修资金。
(十三)提高住宅专项维修资金使用效率。各地区应本着方便快捷、应急使用优先的原则，进一步简化住宅专项维修资金使用审批条件和程序。对屋面漏水、管道堵塞或破裂、单元门损坏、电梯停运、消防系统故障、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急维修事项，经业主委员会(没有成立业主委员会的由社区居民委员会)现场查验确认后，可直接申请主管部门审核使用住宅专项维修资金。
(十四)加大对资金安全运行监管力度。各地区要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，同时在专户管理银行开立维修资金专户，并实现以物业管理区域或者以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。要完善住宅专项维修资金的财务管理和会计核算制度，严格执行财务和会计核算规定，配备专职财务管理人员，实现住宅专项维修资金单独记账，做到财务制度健全，记账科目、结账、核算规范合理。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。
各地区挤占挪用住宅专项维修资金的，要在20**年12月31日前全部归还，对未按时归还的地区，自治区将进行约谈和问责。要加强对住宅专项维修资金交存、使用和管理的日常监督检查，建立定期审计制度，严禁任何单位和个人违规使用或挤占挪用住宅专项维修资金。各地区要对房地产开发建设单位代收住宅专项维修资金情况进行全面清理，对存在的欠缴、挪用等损害购房者权益问题，要提出办法限期解决，进一步严格住宅专项维修资金收缴工作，确保资金安全。自治区住房城乡建设厅要加快开发住宅专项维修资金信息管理系统，全面提高全区住宅专项维修资金信息化管理手段，规范住宅专项维修资金的使用，加大对住宅专项维修资金的使用监督力度，进一步提高住宅专项维修资金使用的透明度。
五、做大做强物业服务企业
(十五)拓宽物业服务领域和范围。支持和引导物业服务企业从单纯住宅物业服务加快向办公楼、工厂、医院、学校、商场、市政设施、城市综合体等多种物业服务延伸拓展，从建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为居住者提供包括基础物业服务、家政服务、养老服务、电子信息服务、理财服务等全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。
(十六)简化行政审批程序。对物业服务企业办理资质证书换发、变更、补发以及外地备案登记等业务的，各级管理部门要开辟绿色通道，简化审批手续，缩短办理时限，提高审批效率。
(十七)鼓励和扶持物业服务企业发展壮大。对骨干物业服务企业参与建设规模10万平方米以上的物业项目招投标的，给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目减免50%的信用保证金。对财政投资建设的公共场所以及通过招投标方式实施物业管理的机关事业单位办公场所，原则上在骨干物业服务企业中招标产生;对政府组织开发建设的公租房、棚户区改造项目等，在物业招投标时同等条件下优先考虑骨干物业服务企业。骨干物业服务企业由当地按物业服务规模、信誉、有无违法违纪行为等内容综合确定。
对持有中国驰名商标、自治区著名商标和中华老字号的物业服务企业，以及获得国家和自治区服务业标准化试点(示范)项目的企业，除按自治区加快服务业发展若干政策规定给予奖励外，在物业项目招投标、信用等级评定时，分别给予适当加分的政策鼓励，并对其承接的项目适当减免物业服务信用保证金。
(十八)引导物业服务企业兼并重组。鼓励和引导物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式，加大市场资源整合力度，推行规模集约经营。对企业兼并、重组中涉及的资质变更、物业项目移交、信用保证金和物业费托管资金划转、物业服务合同重签等事项，有关部门要给予支持配合，帮助企业协调解决实际困难，促进企业资源快速、有序整合。
(十九)提高物业服务从业人员素质。各盟市房地产主管部门要结合本地实际，制定切实可行的培训规划，有计划、有组织、有针对性地开展物业服务从业人员培训工作，利用各类职业技能培训机构、行业协会等组织，采取订单式培训、定向培训和在岗培训等形式，强化物业服务企业管理人员和专业岗位技术人员的理论知识、专业技能和职业道德建设，全面提高物业服务企业从业人员管理和服务水平以及综合素质。物业服务企业要建立定期培训学习制度，采取走出去、请进来的方式，结合企业自身实际，认真做好本企业物业服务从业人员的相应培训工作。支持区内高等院校、技工院校设置物业服务类专业，建设物业服务定点培训机构，培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。
六、健全完善物业服务业体制机制
(二十)建立质价相符的物业服务新机制。自治区住房城乡建设部门要会同有关部门，结合不同类型物业的特点，加快制定不同类型物业的服务标准和规范，指导和规范物业服务业健康发展。
(二十一)建立物业服务收费动态调节机制。公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，各地区要每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时进行调整。普通住宅和商场、酒店、公寓、写字楼、办公楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位向终端用户收取相关费用，委托物业服务企业代收的，应当支付手续费;实行“一卡通”的，可减免手续费。住宅小区内物业服务用房、公厕及共用设施设备维护管理、保洁、绿化、公共照明等物业服务过程中的用水、用电、用气、用热价格按照当地居民使用价格执行。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
(二十二)建立健全行业诚信体系。进一步完善物业企业诚信档案管理办法，搭建物业企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要逐步将企业诚信体系建设与项目评选、企业资质管理挂钩，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选和资质升级中予以优先考虑;对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿，依法实施处罚;对无资质擅自从事物业管理以及合同期内擅自弃管物业的企业，要进行严肃处理。进一步建立物业市场准入清出机制，努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。
各级房地产主管部门应组织开展经常性的物业检查活动，通过日常巡查和专项检查，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为，特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督促检查，切实维护广大居民的合法权益。
(二十三)建立完善物业服务纠纷快速调处机制。充分发挥调解工作在物业服务纠纷处理中的作用，将物业纠纷调解工作纳入专业性、行业性人民调解组织范围，构建人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业服务纠纷调解工作新模式，建立盟市、旗县(市、区)、苏木乡镇(街道)、社区四级物业管理投诉受理制度和物业服务纠纷快速调解处理组织体系，努力形成协调配合、齐抓共管、有序高效的物业纠纷调处工作新格局，引导居民依法理性表达利益诉求，依法及时解决物业管理和服务过程中的各类矛盾和纠纷。旗县(市、区)、街道建立物业纠纷人民调解委员会，在住宅小区建立人民调解工作室，专门调解物业纠纷。当地人民政府要落实调解委员会办公场所、设备以及指导人民调解工作经费、人民调解委员会补助经费、人民调解员补贴经费，司法行政部门重点做好调解员选任培训和调解业务指导工作。
(二十四)建立健全统计制度。各地区要加强物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强物业服务业发展的动态监测和分析，为制订物业服务业发展规划、政策提供依据。
七、加大政策扶持力度
(二十五)加强财政补贴支持。对老旧住宅小区、保障性住房小区、回迁安置小区实施专业化物业服务管理或准物业管理的，由旗县(市、区)人民政府给予物业服务企业一定的资金补贴，保障小区物业服务正常运行;对集中建设或在商品住宅小区中配建的保障性住房、回迁安置住房，业主属于低收入家庭的，按照优惠价格缴纳物业费，低收入家庭缴费标准与小区统一的物业服务收费标准差额部分，由旗县(市、区)人民政府给予资金补贴。
自治区安排的服务业发展引导资金使用范围扩大到物业服务业，从20**年起，每年安排一定数量的物业服务业发展引导资金，集中用于引导和鼓励物业服务行业龙头企业、创新型企业和品牌企业的发展，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励在节能减排、安置就业、社区建设中作出突出贡献的物业管理单位等。
降低物业服务企业运行成本。各地区对物业服务企业征收的营业税地方所得部分，主要用于物业服务管理补贴和奖励;对物业服务企业因节能减排而改造公用设施的费用支出，以及节能降耗成效突出的物业服务企业，当地人民政府给予一定比例的一次性费用补贴和奖励。
(二十六)落实税收扶持政策。合理确定纳税基数。从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额征收营业税。对物业服务企业开展多种经营、兼有不同税目的营业额，应当分别核算营业额，并按经营项目适用税目的税率征收营业税。营业税改征增值税后，物业服务企业税收政策按国家相关规定执行。
物业服务企业缴纳房产税确有困难的，可以提出申请，由地方税务机关逐级上报，经自治区人民政府批准后，可定期减征或者免征房产税。对物业服务企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%在当年应纳税所得额中加计扣除应纳税所得额。对新办从事物业服务的企业，自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，3年内免征企业所得地方分享部分。鼓励物业服务企业兼并重组、做大做强，在兼并重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。认真落实财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔20**〕37号)精神，对符合条件的物业服务企业给予支持。符合小型微利企业条件的物业服务企业，其应纳税所得减按20%的税率征收企业所得税;20**年1月1日至20**年12月31日，对年应纳税所得额低于20万元(含20万元)的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，并免征其中地方分享部分。
(二十七)落实相关补贴政策。对物业服务企业录用城乡就业困难人员，企业与其签订1年以上劳动合同，并依照规定缴纳社会保险费的，企业为其实际缴纳的基本养老、基本医疗、失业保险费由当地人民政府给予补贴，不包括就业困难人员个人应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，以及企业(单位)和个人应缴纳的其他社会保险费。补贴期限，除对距法定退休年龄不足5年的就业困难人员可延长至退休外，其余人员不超过3年。
加大对创优达标物业服务企业的奖励力度，引导物业服务企业增加便民服务项目、扩大服务范围、提高服务质量，鼓励优秀企业做大做强，带动行业发展水平整体提升。对获得自治区级物业管理示范、优秀项目的，由当地人民政府按建筑面积0.80元/平方米的标准给予一次性奖励。对获得国家级物业管理示范项目的，由当地人民政府按建筑面积1.00元/平方米的标准给予一次性奖励。对接管改造后老旧住宅小区的物业服务企业，与业主委员会签订3年以上物业服务合同，在服务期限内业主满意率达到80%以上的，由所在地人民政府每年奖励0.5元/平方米，连续奖励3年，以鼓励企业承担社会责任。
物业服务企业从业人员的岗前培训和继续教育培训，享受培训所在地人力资源社会保障部门的职业培训补贴。
(二十八)落实其他扶持政策。理顺车位经营权。房地产企业不得出售住宅小区地上停车位，只能由物业服务企业出租经营，且每次出租期限不得超过一年，租金收入本着“取之于业主用之于业主”的原则用于弥补物业费不足。
鼓励和支持到物业服务企业就业。人力资源社会保障部门对物业服务企业招聘大中专毕业生、复转军人、就业困难人员的，优先提供招聘岗位并实行免费就业指导服务。
物业服务企业按照规定参加职工医保和生育保险，享受职工医保和生育保险同等待遇;确实困难的企业，也可以按照灵活就业人员参加职工医保或居民医保，享受相应待遇。
八、强化保障措施
(二十九)加强组织领导，形成工作合力。建立由自治区住房城乡建设厅牵头，发展改革、公安、民政、司法、财政、税务、工商、质监、安监、金融、电力等部门和单位组成的物业管理联席会议制度，加强统筹协调，及时解决实际工作中遇到的重大问题。联席会议办公室设在自治区住房城乡建设厅。各盟市、旗县(市、区)也要建立健全相关协调机制。地方各级人民政府和有关部门要充分认识加快发展物业服务业的重要性和紧迫性，进一步转变观念，拓宽思路，把提高物业行业发展水平和服务能力、培育和规范物业服务市场、减轻物业企业负担、落实扶持政策工作列入重要议事日程，明确任务，落实责任，确保各项工作和扶持政策落实到位。
(三十)强化目标考核，推动工作落实。自治区将开展为期三年的“物业管理服务规范年”活动，具体实施方案由自治区住房城乡建设厅制定下发。从20**年起，将物业管理工作纳入自治区对盟市领导班子年度绩效考核目标，有关部门要制定物业管理考核办法与评分细则，并做好组织实施工作。自治区住房和城乡建设厅要认真做好物业管理工作年度总结，积极广泛宣传管理好的物业项目、物业服务企业和地区，发挥典型示范带动作用。各盟市也要建立相应的考核激励机制。
(三十一)加强宣传引导，营造舆论氛围。各地区要强化正面宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络等新闻媒体，深入宣传物业管理相关法规政策，增强广大业主的物业消费意识，规范物业服务企业市场行为，着力解决物业管理工作中存在的热点难点问题，积极引导社会各界关心支持物业管理工作，努力营造物业服务行业健康发展的良好氛围。
20**年8月17日
篇5：论物业管理招投标制度实施和发展
论物业管理招投标制度的实施和发展
房地产市场是国民生产中一个很重要的基础产业，安居乐业这是中华人民千古以来重要生活准则之一。作为整个房地产市场体系中的最后一级市场，“物业管理市场”它对前级市场有着强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好运作能带动房地产开发市场，营销市场的繁荣和兴旺，同时物业管理的供给主体是各类物业管理企业和专业服务公司。需求主体是业主和非业主使用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则只能扮演主持、指导、监控和协调的角色。
根据市场流通的准则，物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也由选择服务对象的权利，双方应该是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。所以物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，应该是双方通过市场竞争（招投标）按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系，在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。
在现阶段房屋商品化、私有化和产权多元化的条件下，在目前市场竞争日趋白热化的前提下，物业管理企业只有通过在市场上不断竞争的原则，才能够不断提高经营水平和服务质量，创建名牌、拓展业务，以提高企业的实力和信誉、树立良好的信用，最终在市场中站稳脚跟取得优势。所以说：物业管理企业必须要通过招投标制度来完善和规范物业管理市场。
在物业管理市场化运作的前提下，物业管理招投标按不同划分标准可分为以下几个类型：
1、全方位物业管理招标：包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保、以及代理经营租赁等综合性物业管理内容为标的招标活动。
2、单项物业管理招标：针对物业综合管理服务中的某一项事项，如电梯、水泵保养、安保、清洁、绿化、餐饮等项目，分项向社会招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。
3、按招标方式也可分为：公开招标、邀请招标、议标等方式进行。
各物业单位在该物业招标前，应做好相关内容协调工作，如各方面关系的协调，准备好招标所必需的物业图纸、物业清册，业主清册等相关资料，特别要注意新建小区的开发扫尾工作是否完成，对于开发尚未完成的小区，开发商要做好选聘物业公司和施工建设单位的协调工作，同时招标活动要向有关行政主管部门上报，并告之招标的相关内容和时间。组成物业招标管理小组，编制招标文件和标底；发布招标公告或招标邀请书；请参加投票的物业管理企业申请投标；对投标企业进行资质审查；召开发标会议及现场勘察答疑；投标书编制与送达；召开开标会议进行评标决标；发出中标和不中标通知；签订委托管理服务合同。
投标单位在获得招标信息后，要根据自身实际情况，结合本企业的优势组成一套强有力的内行投标班子，每一个人都要积极参入到投标活动中去。并做出相应的投标决策，如：申报相关资格；取得招标文件；进
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