《成都市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

　　《成都市住宅专项维修资金管理办法》政策解读

　　一、制定《办法》的必要性

　　我市自20**年4月1日《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》(市政府令第103号，以下简称：103号令)施行后正式开展专项维修资金监管工作。在国家层面缺乏统一政策的情况下，积极借鉴上海等城市的经验，探索建立我市维修资金制度。从政策施行13年的效果来看，该政策制度充分体现了我市实际，具有其科学性、合理性。

　　随着监管工作的深入，103号令的部分规定已经不适应我市实际，需要进一步强化专项维修资金、管理和使用监管力度，并加大对违法违规行为的惩处力度以构建安全的管理、使用环境，需要将我市探索推行的、被实践证明行之有效的制度在新制定的《办法》中明确，需要明确相关部门职责，形成齐抓共管的监管体制，明确街办(乡镇政府)的职责规定，充分发挥其靠近监管工作一线、密切联系群众的作用。因此，亟待制定新的《办法》，构建权责明确、运行高效、管理透明、使用便捷的监管体制，切实解决广大群众关切的管理不透明、使用不便等问题，充分发挥资金保障作用，为群众房屋正常使用、保障人身财产安全、构建和谐社会夯实政策基础。

　　二、《办法》主要内容

　　(一)关于相关市级部门及街办(乡镇政府)的职责。一是明确市、区(市)县两级房产行政管理部门在资金交存、使用等方面的管理职责;二是明确质监、公安消防部门在启动应急使用预案实施维修及应急使用中的查勘确认职责;三是明确了街道(乡镇)在管理公约建立、业主委员会自管、应急使用等方面的相应职责。

　　(二)关于交存范围。《办法》规定：本市行政区域内国有土地上的新建住宅应当建立专项维修资金。因“统规自建”房屋业主人数少，可采用共同约定的方式解决维修保障问题，可不交存;因工矿仓储、商贸物流等其他类型非住宅，其业主可自行协商解决维修保障问题，《办法》规定除商业类非住宅参照执行外，其他类型非住宅可不参照执行。

　　(三)关于强化资金监管措施。一是明确房产行政管理部门代管的专项维修资金，在会计核算和财务制度执行等方面，明确应当接受财政部门的监督，在资金的管理和使用方面，应当定期接受审计部门的审计监督;二是完善了资金自管专户设立、划转等流程及规定，并明确自管阶段的资金实行第三方代理记账制度和业主委员会主任离任审计制度。

　　(四)关于专项维修资金管理公约制度。为了有效推动业主自管，有效约束业主委员会管理行为，确保“管得好、用得好”，《办法》参照上海等城市的经验，引入专项维修资金管理公约制度。将资金管理、应急情况下使用资金的情形在专项维修资金管理公约中一并明确，统一提交业主大会表决，确保表决的合法性、规范性，确保业主监督权，增强资金管理和使用的透明度。

　　(五)关于资金续交和补充。《办法》明确了业主分户账专项维修资金余额不足时应当续交，并明确续交的方式、标准等具体事项由业主通过专项维修资金管理公约或续交方案予以约定。明确了公共收益和残值主要用于补充专项维修资金，并明确补充的比例及具体办法，通过物业管理规约进行约定或由全体业主另行依法决定。

　　(六)关于进一步提升资金使用效率、强化使用监管的措施。《办法》细化了不得使用资金的范围、分摊列支原则。

　　为了进一步提升资金使用效率，《办法》固化了应急使用预案制度，实现“预先授权、遇险使用”，有效解决通过“一事一议”方式组织业主表决耗时长等问题。考虑到我市目前仅有约15%的建筑区划建立了应急使用预案，将省住建厅于20**年8月出台的《关于应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》(川建房发〔20**〕445号)确立的应急维修制度在《办法》中予以固化，并严格限定应急使用的范围，取消了兜底条款，避免“搭车”使用，保障资金使用安全。

　　为保障资金使用透明、安全，《办法》规定：一是资金使用实行工程造价审核、工程监理等第三方监督服务，解决虚高报价、虚增工程量等问题;二是明确资金使用流程，确保使用过程规范;三是准确界定业主、业主委员会和管理部门等各自职责，压实各方责任。

　　(七)关于完善法律责任。一是依法加大对开发建设单位“应交未交”行为的处罚力度，提高罚款上限;二是明确违反本《办法》规定挪用资金的处罚措施;三是对在资金使用过程中虚列维修工程项目、虚增维修工程量、不专款专用等违法行为，依法分类设定处罚措施;四是明确有关行政机关及其工作违法违规行为的处理规定;五是明确对违法违规行为主体，除按相关规定处罚外，还应纳入联合惩戒范围，加大惩戒力度。

　　(八)关于老旧住宅小区和农集区、征地拆迁安置小区维修保障机制。《办法》将20**年4月1日前建成且未按103号令规定建立专项维修资金的小区纳入老旧住宅小区，明确由所在地区(市)县政府负责老旧住宅小区专项维修资金的建立和管理。，构建老旧住宅小区维修保障机制。因市委市政府于20**年初先后出台的《关于进一步加强全市农民集中居住区治理工作的通知》(成委厅〔20**〕8号)和《关于进一步加强全市征地拆迁安置小区管理工作的通知》(成委厅〔20**〕12号)，明确了农民集中居住区和征地拆迁安置小区维修保障机制。

　　三、解读机构和解读人

　　市房管局：王洁丽 86279050

采编：www.pmceo.cOm

篇2：河南省住宅专项维修资金管理实施细则解读

河南省住宅专项维修资金管理实施细则的解读

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金。凡商品住房和公有住房售后都应建立住宅专项维修资金。20**年4月17日，省住建厅、财政厅根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），制定印发了《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔20**〕76号），以下简称《实施细则》，从发布之日起施行。《实施细则》主要对住宅专项维修资金的监督管理、交存、使用、补交和续交四个方面作了进一步细化和完善，相关主体的责任义务更明确，交存时限更清晰，使用程序更便捷高效、公开透明，补交续交的范围、标准和方式更具体，监督管理的措施更有效。具体来说，主要有以下几点：

一、住宅专项维修资金的管理原则

住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专户存储是指住宅专项维修资金需要存入管理机构在银行开设的住宅专项维修资金银行专用帐户，专款专用是指住宅专项维修资金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不能挪作他用，所有权人决策是指维修资金的管理和使用需要专有部分占建筑物总面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，政府监管是指住宅专项维修资金的归集管理和使用需要接受房地产主管部门、审计部门、财政部门以及其它监督管理部门的监督管理。

二、需要交纳住宅专项维修资金的物业范围

按照《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按规定缴纳住宅专项维修资金：住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

三、住宅专项维修资金的缴纳基数和标准

1、商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%，具体数额由各市、县房地产管理部门根据本地情况，合理确定。目前我市住宅专项维修资金的交存标准为：多层建筑32.5元/m2，高层建筑60元/ m2 。

2、出售公有住房交存住宅专项维修资金标准：购买人按照所购物业建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交纳。

四、住宅专项维修资金的交存时间

《实施细则》对交存住宅专项维修资金的时间作了进一步细化和明确规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，交存住宅专项维修资金；未售出的新建商品房，在办理房屋初始登记时由开发建设单位先予足额垫交，待房屋售出时由开发建设单位足额扣回；由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，交存到住宅专项维修资金专户。

五、售房单位的责任和义务

业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。

六、管理机构和经费来源

《实施细则》第五条第三款规定：“各市、县房地产管理部门应当成立住宅专项资金管理专门机构，负责资金的归集、管理和使用”， 第二十四条规定：“住宅专项维修资金的管理费用在维修资金增殖资金中列支，并与专项维修资金分账核算”。上述规定，有利于解决目前住宅专项维修资金管理无专门管理机构，人员不稳定，经费无着落，房产管理部门应承担的管理职责难以真正落实到位等问题。

七、业主的维修资金计息的具体标准和方法

《实施细则》第十五条规定：维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息，由代管单位于专户管理银行按年结存到户。为了维护业主权益，实现业主利益最大化，我市在政策规定范围内，精心对住宅专项维修资金维修资金的增值管理，在确保资金安全的同时实现了增值收益最大化，业主的维修资金计息标准按照银行三个月定期基准利率，按年结存到位。

八、使用程序规定更清晰、具体，便捷高效，公开透明。

《实施细则》二十一条规定，使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：

（一）制定方案

物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会意见及查看结果提出维修计划

建议，制定《维修和更新、改造方案》及相应的维修预算。 没有物业服务企业的由业主委员会提出使用建议，并在市、县房地产管理部门指导下委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占有相关人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间为7天以上。

（三）办理备案

物业服务企业或者相关单位到项目所在地市、县房地产管理部门办理专项维修资金使用备案。要件齐全的，房地产管理部门应当在接件后3个工作日内根据现场查看和有关资料作出使用决定。 办理备案需提交下列文件：1.《维修和更新、改造方案》及维修预算，2.《业主大会或相关业主书面确认证明》，3.《维修和更新、改造公示证明》。

（四）竣工验收

工程竣工后，物业服务企业或相关单位应当组织业主、业主委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。

（五）工程决算

物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书，并进行公示，公示时间为7天以上。

九、对维修资金的续交作出了具体规定

业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％时应当及时续交已用部分。业主委员会或维修资金管理部门应限定其时限，30日内续交存入各市、县维修资金专户。业主未按规定时限续交的，业主委员会应当书面通知其交纳时限。逾期不交纳者，业主委员会可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

十、制定了住宅专项维修资金的补交范围、标准和方式。

（一）维修资金补交范围

凡在各市、县行政区域内，已建成且未交纳维修资金的住宅小区（公有住房、单位集资房及个人已购商品房、经济适用房）均应统一交存住宅专项维修资金。单位代收的维修资金都应统一归集到各市、县住宅专项维修资金管理部门在专业银行设立的专用账户。

（二）维修资金补交标准

在《实施细则》实施前，各市、县已建立维修资金管理办法的按原办法补交；未建立维修资金管理办法的按本细则标准执行，由业主大会（未成立业主大会的由市、县维修资金管理部门规定）决定一次性补交或逐年补交，但最长补交年限不得超过5年。

（三）维修资金补交方式

未交纳维修资金或未按规定数额交纳维修资金的购房人及公有住房售房单位，应自《实施细则》实施之日起到各市、县维修资金管理部门核算并交存维修资金。具体补交措施由各市、县房地产管理部门制定。

十一、完善了监督管理措施

《实施细则》第三十六条对不按规定交存住宅专项维修资金的，房地产管理部门不予办理预告登记、所有权登记和产权过户登记手续。

《实施细则》是结合我省实际情况，对《住宅专项维修资金管理办法》的细化和完善，对《住宅专项维修资金管理办法》已经明确规定的好多内容没有再重复，比如未按规定交存、管理、使用和监督住宅专项维修资金的法律责任等，实际工作中需要把《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《实施细则》规定紧密结合起来，认真学习研究，全面准确把握文件的精神实质，结合我市住宅专项维修资金管理实际，不断创新管理方法，使《住宅专项维修资金管理办法》和《实施细则》能够得到很好的贯彻落实。

市房屋维修资金管理中心

二〇一二年八月七日