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沈阳市关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见(2011)

编辑:物业经理人2019-10-16

  印发《关于业主大会解聘选聘物业服务企业指导意见》的通知

  各区(开发区)、县(市)房产局(房产处):

  现将《关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

  附件:关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

  二〇一一年八月三十日

  沈阳市关于业主大会解聘选聘物业服务企业的指导意见

  沈房发〔20**〕61号

  为规范业主大会解聘、选聘物业服务企业行为,维护物业管理市场秩序,保障广大业主和物业服务企业的合法权益,根据《沈阳市物业管理条例》等法律法规,结合我市实际,现就此项工作提出如下指导意见:

  一、解聘、选聘物业服务企业由业主大会决定,业主委员会应当执行业主大会的决议。经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%上的业主同意(以下简称“多数业主同意”),业主委员会应当代表业主大会与物业服务企业终止或签订物业服务合同。未经多数业主同意,业主委员会不得作出解聘或选聘物业服务企业的决定。

  二、尚未选举产生业主委员会的物业管理区域,经过多数业主书面同意,街道办事处(乡镇人民政府)可以指定物业所在地的社区居委会代行业主委员会职责。

  三、20%以上业主提议解聘物业服务企业或业主委员会根据日常掌握情况拟解聘物业服务企业的,业主委员会应当向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)报告。街道办事处(乡镇人民政府)在接到报告后7日内,应当召开物业管理联席会议,决定是否启动解聘物业服务企业程序。街道办事处(乡镇人民政府)应当本着调解优先的原则,积极化解业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾纠纷,促使各方达成谅解,履行各自义务;调解未果的,应当指导业主委员会组织召开业主大会进行表决。

  四、业主委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,组织业主召开业主大会会议就解聘物业服务企业进行表决的,应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知》(示范文本见附件1)。业主大会会议一般以书面表决的方式进行,《解聘物业服务企业表决票》(示范文本见附件2)应当由业主委员会成员或业主委员会委托的楼长、单元长发放。业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员监督下统计表决结果,并于统计结束后将会议通知、表决票等资料移交社区居委会保管。

  五、解聘或选聘物业服务企业表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的,可以委托他人填写,但受托人应当出具《业主大会会议表决票委托书》(示范文本见附件3),并作为表决票的附件。

  六、发生下列情况之一的,业主委员会应当组织业主召开业主大会会议,启动选聘物业服务企业程序:

  1.业主大会作出解聘原物业服务企业决定,拟重新选聘物业服务企业的;

  2.物业服务合同期限届满前3个月的;

  3.物业服务企业在履行物业服务合同期间终止服务的;

  4.法律、法规、规章、规范性文件规定的其他情况。

  七、业主委员会启动选聘物业服务企业程序时,应当根据国家、省、市有关规定,结合物业管理区域的实际情况,在广泛征求业主意见的基础上,参照同类小区(大厦)的服务标准和收费标准,起草《选聘物业服务企业工作方案》(以下简称《选聘方案》),并提前15日通知全体业主召开业主大会会议就《选聘方案》进行表决。

  八、《选聘方案》应当经过业主大会表决,其主要内容应当包括选聘标准和选聘方式。选聘标准包括拟选聘物业服务企业的资质等级、信用情况,物业服务合同的期限,物业服务事项和质量标准,物业服务收费标准,物业服务履约保证金等内容。选聘方式可以采取直接选聘,即业主委员会根据选聘标准,邀请1-3家符合条件的物业服务企业投标,全体业主根据投标企业的综合情况,填写《选聘物业服务企业表决票》(示范文本见附件4),多数业主同意且得票数最高者入选;也可以采取间接选聘,即业主大会以招投标方式选聘物业服务企业。

  九、同一次业主大会会议,可以将选举业主委员会、解聘物业服务企业以及讨论《选聘方案》等重大事项一并讨论。《选聘方案》经业主大会多数业主表决同意后,业主委员会应当按照《选聘方案》组织选聘。为增加选聘工作的透明度,减少召开业主大会会议次数,业主委员会在起草《选聘方案》时,提倡选择以招投标方式选聘物业服务企业。

  十、采用招投标方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当持业主大会决议,按照我市有关物业管理招投标规定组织招投标活动。物业管理招投标开标、评标等活动统一在市物业管理招投标服务大厅进行,由业主委员会委员代表和市物业管理招投标评标专家共同组成评标委员会。评标委员会采用7委制的,业主委员会代表占2席、评标专家占5席;采用5委制的,业主委员会代表占1席、评标专家占4席。

  十一、选聘物业服务企业工作结束后,业主委员会应于3日内与中标的物业服务企业签订物业服务合同,并将中标结果及物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公告。业主委员会或物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内,持物业服务合同到物业所在地区、县(市)房产主管部门备案。

  十二、物业服务企业收到业主大会决定终止物业服务合同或物业服务合同期限届满后不再续约的通知后,应当继续按照物业服务合同约定提供服务,直至物业服务合同终止,同时做好预收物业费清点、业主共有财产查验等交接准备工作,并在合同终止前向业主委员会办理移交。业主大会于物业服务合同期限届满前终止物业服务合同造成物业服务企业经济损失的,物业服务企业可以依法维护自身合法权益,但不得以与业主大会存在经济纠纷或以部分业主拖欠物业费为由拒不撤出管理项目。

  附件1

  关于召开业主大会会议的通知(示范文本)

  各位业主:

  根据《沈阳市物业管理条例》、《印发〈关于业主大会解聘选聘物业服务企业指导意见〉的通知》等有关规定,结合本小区(大厦)实际情况,决定从月日起至月日止,以书面征求意见的形式,组织全体业主就是否解聘物业服务企业进行表决。

  届时,本会委员或业主代表将携带表决票,登门征求您的意见,请予配合。同时,请各位业主以对本小区(大厦)整体利益高度负责的态度,就表决事宜提前酝酿,做好准备。

  小区(大厦)业主委员会

  年月日

  附件2

  各位业主:

  经20%以上业主提议(根据业主委员会日常掌握情况),我们决定组织全体业主就是否解聘物业服务公司进行表决。请配合我们填写好表决票和表决人情况,并确认已提前15天以上收到此次表决通知。

  小区(大厦)业主委员会

  年月日

  解聘物业服务企业表决票(示范文本)

表决事宜 表决意见
( 填“同意”或“不同意”)
是否同意解聘
物业服务公司

  

表决人情况

房屋坐落
(楼号、单元号、 门牌号)
建筑面积(平方米)
姓 名
(业主、监护人或委托代理人)

身份证号
固定电话 移动电话
表决人签名并留指纹:

  



说明:1.请用墨水笔填写,出现填写错误的,须重新填写;

  2.送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份,业主、监护人或代理人应予配合,出具相关证明;

  3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整,否则按废票处理。

  送达人姓名:

  送达人身份:

  送达时间:年月日

  附件3

  业主大会会议表决票委托书(示范文本)

  本人为市区小区(大厦)号楼单元层号业主(产权证号:。兹委托代表本人参加本小区(大厦)业主大会会议。建筑面积:平方米)

  委托时限:年月日至年月日

  委托事项:代表本人参加业主大会会议,并在业主大会会议上反馈本人的意见

  本人对此次业主大会会议表决事项的意见如下:

  1. 本人同意、、、、当选为业主委员会委员。(注:填写同意的业委会候选人姓名)

  2. 本人同意(不同意)解聘(选聘)物业服务企业。

  3. 对其他议题本人的意见是:(注:填写同意、反对、弃权)

  A. 管理规约:。

  B. 业主大会议事规则:。

  C. 选聘物业服务企业工作方案:。

  委托人(签章):受托人(签章):

  身份证号:身份证号:

  联系电话:联系电话:

  年月日

  附:委托人选举证、双方当事人身份证复印件、房产证复印件

  附件4

  各位业主:

  根据《小区(大厦)选聘物业服务企业工作方案》,现推荐、、等家物业服务企业作为候选企业,请予表决。在您填写本表决票前,请确认如下事项:

  1. 充分了解《小区(大厦)选聘物业服务企业工作方案》;

  2. 充分了解候选物业服务企业情况;

  3. 提前15天以上接到此次表决通知。

  小区(大厦)业主委员会

  年月日

  选聘物业服务企业表决票(示范文本)

您首选的物业服务企业

  表决人情况

房屋坐落
(楼号、单元号、 门牌号)
建筑面积(平方米)
姓 名
(业主、监护人或委托代理人)

身份证号
固定电话 移动电话
表决人签名并留指纹:

  



说明:1.请用墨水笔填写,出现填写错误的,须重新填写;

  2.送达表决票的业主委员会委员或业主代表负责核实填票人身份,业主、监护人或代理人应予配合,出具相关证明;

  3. 表决票及表决人情况以及送达人、送达身份、送达时间等须填写完整,否则按废票处理。

  送达人姓名:

  送达人身份:

  送达时间:年月日

  主题词:城乡建设 物业管理业主大会通知

  沈阳市房产局办公室20**年8月30日印发

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篇2:物业管理企业在竞争中确定并选聘到优秀员工

  物业管理企业在竞争中如何确定并选聘到优秀的员工

  物业管理企业的竞争,是综合实力的竞争。而物业管理企业综合实力的强弱,在很大程度上又取决于员工综合素质的高低。确定、选聘并保持优秀的员工是物业管理企业在竞争中取得成功的关键,而如何确定并选聘到优秀的员工己成为物业管理企业人力资源管理的一项基础工作。

  无论是大、中型物业管理企业还是小型物业管理企业,人力资源管理工作都是企业管理者最重要的工作之一。几乎每一个物业管理企业的管理者每天都会面对着与人力资源相关的管理决策。例如:企业哪些岗位需要人?需要什么样的人?这些人如何得到?这些决策的核心都是为了如何确定并选聘到优秀的员工。

  物业管理企业确定并选聘优秀员工的过程主要包括五个方面的内容,这五个方面的内容分别是:人力资源规划、通过招聘增补员工、通过解聘减少员工、进行人员甄选、通过试岗让新员工与企业相互适应和了解。

  1、目的和作用

  人力资源规划是指物业管理企业的管理者在适当的时候,为适当的岗位配备适当数量和类型的工作人员,并使他们能有效地完成促进物业管理企业实现总体目标的任务的过程。

  通过人力资源规划可以将物业管理企业的总体目标转换为需要哪些人员来实现这些目标。人力资源规划不仅可以让物业管理企业对现时的人力资源配备需要提供指导,还可以预测物业管理企业未来的人力资源需要。

  物业管理企业人力资源规划包括三方面的步骤:对当前人力资源的评估,对未来人力资源的评估,制定满足未来人力资源需要的实施方案。

  2、对当前人力资源的评估

  物业管理企业的管理者对当前人力资源评估的一项内容是对企业现有人力资源的状况进行调查,调查的目的是为了帮助物业管理企业的管理者能够充分了解现有人员的工作技能。调查可通过让员工填写调查表的方式来完成。调查内容可包括被调查者的姓名、学历、所受过的培训以及以往的就业经历、能力、专长等。

  物业管理企业的管理者对当前人力资源评估的另一项内容是进行岗位分析,岗位分析的目的是为了确定物业管理企业中各岗位的职责以及履行各岗位所需要的条件。例如:保安队长的职责是什么?做好此项工作所应该具有的知识、能力和技能有哪些?保安队长与保安员这两个岗位人员的要求有哪些异同?在实际操作中有五种方法可用来进行岗位分析。

  (1)观察法,直接对员工的日常工作进行观察或拍成录像。例如,安排相关人员对保安员的日常工作进行一段时间的观察并进行记录,最后总结出保安人员的具体工作内容。

  (2)面谈法,逐个或以小组的方式以员工进交谈。例如,与维修工进行交谈,让他们对日常工作进行描述,并对所描述的内容进行记录,从而归纳出维修工岗位所有的工作内容。

  (3)调查法,让员工在一份调查问卷上列出他们所有工作的内容。例如,制作一份调查问卷发给物管员,让其列出日常工作的所有内容,经过整理则可以得到物管员这个岗位的具体工作内容。

  (4)讨论会,让对某项工作有详细了解的人员一起确定某个岗位的具体内容。例如,让物业管理部的管理人员、物业管理企业中负责质量监督的人员以及其它有关人员一起对物业主管岗位的内容进行讨论,通过讨论进一步明确物业主管的工作内容是什么。

  (5)记录法,让员工将每天的工作内容记录下来,以供复阅,同时整理成岗位职责材料。例如,让办公室文员将每天的工作内容进行记录,通过一段时间的记录经整理后就可得到办公室文员的具体工作内容。

  通过对现有人力资源的调查以及岗位分析的工作,物业管理企业就可以着手编制各岗位的职责和任职标准。岗位职责是对任职者需做什么、怎么做和为什么做进行的书面说明。任职标准是对任职者从事此项工作所应具备的资格标准提出要求,这些要求包括身体素质、知识素质、技术要求和工作能力等。

  岗位职责和任职标准是物业管理企业进行人员招聘和人员挑选时所应该持有的重要文件,可以帮助物业管理企业确定哪个候选人更为合适。

  3、对未来人力资源的评估

  对未来人力资源的评估是指根据物业管理企业的业务发展计划以及经营管理目标对未来人资源的需求情况进行评估。例如:根据物业管理企业本年计划接管的物业面积、物业类型及物业的规模,可规划出所需设置的岗位有哪些,每个岗位需要配置的员工人数有多少。

  4、制定满足未来人力资源需要的方案

  通过对物业管理企业现有人力资源以及未来人力资源的评估,物业管理企业的管理者就可以依据所提供的信息制定满足未来人力资源需求的行动计划。例如:通过对现有人力资源状况的分析,可以知道物业管理企业中哪些岗位的人员多余需要减少员工;哪些岗位的人员缺少需要增加员工;哪些岗位的员工需要提高工作技能以适应工作职责。通过制定岗位职责以及就业标准可指导招聘人员及挑选人员。通过对未来人力资历源状况的评估可以为物业管理企业制定未来的人力资源增减计划等。

  通过招聘增补员工是指物业管理企业为安置、确定和吸引有能力的申请者的活动过程。物业管理企业招聘员工的过程一般采用内部招募和外部招募两种形式。

  1、内部招募

  在物业管理企业内部招募是广泛采用的一种招聘方式,它的优点是花费少;有利于提高员工有积极性;候选人了解企业的情况;能很快适应新岗位。缺点是人员来源有限。内部招募的主要方式

有内部提拔、内部调换、内部工作轮换、内部员工推荐。

  (1)内部提拔

  内部提拔是指根据物业管理企业根据空缺职位的需求,从现有人员中进行提拔。例如:将护卫队员提拔为护卫领班。将物业管理员提拔为物业主管。

  (2)内部调换

  内部调换是指根据物业管理企业空缺职位的需求,从其它岗位平级调动人员填补空缺岗位。内部调换可提供员工从事更多岗位的机会,有利于将来有提拔,还可平衡企业人员比例。例如,物业主管出现了岗位空缺,而办公室主管的设置又出现多余的情况下,可将办公室主管平级调换到物业主管的岗位,既减少了办公室岗位多余的设置,同时又满足了物业主管岗位的空缺需求。

  (3)内部工作轮换

  让物业管理企业内的员工定期进行岗位轮换,适应不同的工作岗位。通过对不同岗位的熟悉有利于提高员工的综合素质,有助于更高层次管理人员的产生,还可以减轻员工因长期从事同一工作而产生的枯燥感提高工作效率。例如,让非技术性管理岗位(如财务管理、工程管理)的管理人员定期轮岗,以熟悉不同的岗位。

  (4)内部员工推荐

  基于物业管理员工对所在企业的认识,让其推荐高素质的员工进入企业。员工推荐是最好的一种招募方式。首先,推荐者对企业和被推荐者都比较熟悉,因此,被推荐者在被推荐之前都经过了推荐者的精心筛选,较适合所需岗位。其次,出于对自己个人名誉的考虑,推荐者往往将素质较高的人员推荐给企业。员工推荐的不足之处是不利于企业员工类别和结构的增加,因为推荐者一般都会倾向于推荐自己熟悉的工种和岗位。例如,保安人员的推荐一般就只局限于保安这个工种。

  2、外部招募

  外部招募是指物业管理企业通过外部渠道招募员工的一种方法。一般采用以下方式:

  (1)广告招募

  广告招募是物业管理企业获得应聘人员的常用方法。这种方法的特点是,辐射面广,可以有目的地针对某一特定群体。缺点是可能有许多不合格的应聘者。招募广告的内容可包括公司简介、招聘岗位介绍、应聘岗位的要求、工作待遇、联系方式等内容。好的招聘广告既可以提高物为业管理企业的知名度又能够吸引较多的招聘对象,一举两得。但应选择好招聘媒介,以达到较好的收阅、收视、收听效果。

  (2)学校分配

  这是物业管理企业招聘初级岗位员工的一种较好方式。物业管理企业可与有房地产专业或物业管理专业的院校建立起联系,通过联合办学、设立奖学金、供需见面会等方式吸引优秀学生毕业后到企业工作。

  (3)公共就业机构

  每一个城市都有由劳动、人事部门设立的人才交流中心和职业介绍机构,这些机构都储备了大量的人力资源并能提供及时的人力资源信息供用人单位挑选。物业管理企业应通过成为其会员等方式与这些机构建立起长期的联系,可随时获得所需要的应聘者和人力资源信息。

  (4)私人就业机构

  对于一些高级管理人才、技术人才物业管理企业可提供出具体要求委托一些私人就业机构(猎头公司)寻求。

  (5)临时性支援服务

  对于特定时期因特殊需要的临时人员,物业管理企业可选用临时性支援服务的方式。例如,使用其它家政机构的人员或自由家政职业者临时为物业管理企业所承接的家政业务提供服务。委托招投标中介机构的专家提供物业管理招标、投标咨询服务等。

  随着物为业管理行业竞争的加剧以及业主自主选择物业管理企业的增多,物业管理企业因管理范围减少、放弃服务、业务转型等原因还经常要面对解聘员工的问题。解聘的目的是为了缩减员工同时进行员工技能的重组,常用的解聘方式有:

  1、解除合同

  解除合同是物为业管理企业与受聘人员之间一种永久性的、非自愿地解除聘用的方式。为减轻这种方式在企业员工中所造成的负面影响,企业可采用文化考核、绩效考评、查验有效证件等方式来组织实施。

  2、暂时解除合同

  这是物业管理企业与受聘人员之间一种临时性的非自愿地解除聘用关系的方式。解聘可能持续较短时间也可能持续较长时间。

  3、自然解聘

  对因自愿辞职或退休而空缺出的岗位不再增员填补。

  4、调换岗位

  横向或者是纵向地调整员工,这种方式通常不会降低劳动力成本,但是可以缓减劳动力供求不平衡。例如,行政管理人员较多,可暂时将行政管理人员调整到基层操作性岗位。

  5、缩短工作周

  让员工减少每周工作时间,或者进行工作分担(一人数职、一人多岗),或让临时工分担这些工作。例如,平时只保留很少的绿化管理人员,在特定时期选择工人进行除草、施肥、修剪、喷洒农药等工作。

  6、提前退休

  为年龄大、资历深的员工提供激励,鼓励他们在正常退休年龄之前离开岗位。

  物业管理企业通过人力资源规划确定了企业人叫短缺,并通过实施过程开发了一批申请者后,管理者需要采取一定的方法对申请者进行甄别以确保最合适的人选得到这一职位。甄选实际上是一种预测行为,它设法预见聘用哪一位申请者能按照物业管理企业的绩效考评标准把工作完成得有效。常用的甄选手段有:

  1、申请表

  申请表是几乎每一个物业管理企业都在使用的甄选手段。表的内容一般包括受聘人员的姓名、年龄、文化程度、联系方式、专业技能、工作经历、任职情况、个性特长、就职愿望等基本情况。申请表的真实性一般较低。实际操作中的一些方法能增加申请表的有效性。例如,

让申请者提供合乎条件的担保人;让申请者提供合法有效的证明;要求申请人对工作经历中每次离职的原因提供说明文件;对于一些特殊岗位的人员还可采用外调的方式了解情况。

  2、笔试

  笔试主要是考核申请者是否具备与所应聘岗位相关的综合文化素质。例如,物业管理人员的考核就应该包括物业管理基础理论、相关法规、公文写作、人际沟通、服务礼节等方面的内容。

  3、绩效模拟测试

  绩效模拟测试是一种在上岗之前就能够测试出应聘人员工作能力的甄选方法,主要包括工作抽样法和测评中心两种方法。

  4、工作抽样法

  工作抽样法是通过让应聘人员完成一项工作的某些核心任务,以测试应聘人员是否具有完成该项工作的能力。工作抽样法主要是用于一般员工的招聘。例如,让应聘绿化工作的人员辨认各种植物并说明各种植物的维护要点,以测试应聘者是否具备从事该项工作的基本素质。在水电工的招聘中,电力拖动实作考核是常用的测试方法,具体内容包括:要求应聘者根据设备运行要求设计设备安装图纸,根据图纸要求进行设备线路及控制线路的排设,排设完成用万用表对所排线路进行通电测试,接通电源使设备严格按照图纸设计进行运行等一系列内容。

  5、测评中心

  测评中心是一种更为复杂的模拟测试方法,它主要是用于管理人员的招聘。具体是由物业管理企业中履行相关职责的管理人员、人事管理人员、监督管理人员一起成立测评中心对应聘者的综合素质进行考核的方法。考核的内容主要是完成与实际工作相关事件的处理能力。例如,让应聘物业管理岗位的人员进行物业接管方案的设计;提供装修管理的全程管理服务;对一些日常冲突提出自己的具体处理意见和措施。

  6、面谈法

  面谈法也是一种被经常使用的招聘方法,几乎每一个应聘者都经历过面谈的程序,很多人就是通过面谈的方法取得工作。物业管理企业的招聘者在组织面谈工作时应注意以下一些工作要点:

  (1)对所有应聘者设计一些固定的问题。所提问题应该具有针对性及目的性,尽量减少面谈工作的随意性。

  (2)取得以应聘者工作有关的详细信息。招聘者应该对应聘者所要应聘的岗位充分的熟悉以确保提问的专业性。

  (3)尽量减少对应聘者履历、经验、兴趣或其它方面的先前的认识。与应聘者相关的信息有可能使招聘者在提问时带有个人倾向,从而影响招聘者做出正确的判断。

  (4)多提问那些要求应聘者对实际做法给予详细描述的问题。所提问题不应该是空洞的理论,而应是用于实际工作中的案例。

  (5)采用标准的评价格式。应制定出问题的答案以便对应聘者所回答的问题进行评分。

  (6)面谈中要做笔记。应对面谈的过程及结果进行记录。

  (7)避免短时间面谈形成过早决策。面谈时间过短往往很难对应聘者的素质形成全面客观的认识,面谈的时间应相对较长。

  7、体格检查

  体格检查既是确保上岗所应具备的基本条件,同时又能避免给企业以及企业员工造成不必要的损失。

  一但确定了岗位的候选人,他就需要被介绍到相应的岗位、部门、和企业中以完成相互之间的适应。试岗的目的是为了减少员工在一个新的工作环境中所产生的焦虑,让新员工熟悉所就职的岗位、部门、企业,在试岗的过程中也让企业进一步了解该员工是否适合所应聘的岗位,是否是企业所需要的人。试岗的时间不易过长,一般来说一至三个月较为合适。《现代物业》20**年第5期总第11期

篇3:花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序

  花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序

  (ZZ花园小区第二次业主大会会议议案一)

  尊敬的ZZ花园业主:

  依照《物业管理条例》(第379号,根据20**年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)第二十一条、第二十六条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业并签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效起,予以终止。

  鉴于ZZ花园目前仍处于前期物业服务状态,使用由建设单位与现任物业服务企业签订的物业服务合同。经业委会在园区内进行的书面调查和业主建议统计,反映出业主们普遍希望能签订合同主体为业主们自己即“北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会”的物业服务合同。同时,这也是确定业主大会在物业管理中的主体地位的必要形式,更是维护ZZ花园全体业主的共同利益、监督物业服务企业的物业管理活动的有效方式。

  为确保签订合同主体为“北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会”的物业服务合同的各项工作能够顺利、有序的开展,业主委员会决议制定《ZZ花园小区业主大会选聘物业服务企业工作程序》(本程序)。

  现业主委员会依照根据《中华人民共和国物权法》第七十六第四款、《物业管理条例》第十一条第四款以及《北京市朝阳区ZZ花园小区业主大会议事规则》(YJ-002(09))第1.1.4条的规定,特提请业主大会授权业主委员会按照以下具体工作程序及内容,启动ZZ花园小区物业服务企业的选聘工作:

  1 ZZ花园物业服务企业的选聘工作可以采用竞争性谈判方式进行也可以通过邀请招标方式进行;选聘的物业服务企业应当具有二级或者二级以上物业服务资质。

  2 业主委员会应组织业主代表和部分专家组成选聘工作组,参与选聘物业服务企业的工作。采用邀请招标方式的,业主委员会可以接纳志愿担任评标委员会成员的业主或居民,也可以自行聘请社会知名人士或者专家担任评标委员会成员。

  3 为保证公正和专业的完成上述工作,由业主委员会委托律师事务所担任上述工作的执行机构,为业主委员会和选聘工作组制定选聘工作方案,并指导完成选聘工作。聘请律师事务所发生的费用按照惯例由受聘的物业服务企业支付。除以下事项外,均授权律师事务所对外发布:

  3.1 招标书或谈判要求等内容:由业委会决议确认并对外发出;

  3.2 选聘结果公告:由业委会决议确认并对外发出;

  3.3 物业服务合同(草案):由业委会决议确认并签署,待提交业主大会表决通过后生效。

  4 选聘物业服务企业后,由业主委员会与选聘的物业服务企业谈判、签署物业服务合同文本。但选聘的物业服务企业与合同文本,均将再提交业主大会表决,通过后方生效。

  业委会将本着降低物业服务费用、提高园区物业服务质量的标准,秉持公开、公平、公正的原则,启动此次业主大会选聘物业服务企业的程序。本工作全部程序中,业委会将接受业主们的监督。每位业主均有权依《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定,请求人民法院对业主大会决议、业委会决议进行最终裁定。

  请予以审议并表决。

  本程序经ZZ花园小区第二次业主大会会议表决通过后开始启动执行。

  北京市朝阳区ZZ花园小区业主委员会

  20**年5月7日

  (本议案经20**年6月16日结束的ZZ花园第二次业主大会表决通过)

篇4:七星城物业服务企业选聘方案(表决稿)

  七星城物业服务企业选聘方案(表决稿)

  **北外滩物业管理有限公司与本会签订的物业服务合同已经于20**年12月31日到期,目前处于物业服务合同自动顺延期间。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《**市住宅物业管理规定》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干意见》的相关规定和《**七星城业主大会议事规则》的约定,本小区于20**年6月25日~7月12日采用书面征询意见方式召开业主大会讨论选聘物业服务企业的事项。

  现将选聘方案公示如下:

  一、拟选聘物业服务企业的标准:

  1、资质等级为三级或三级以上;

  2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;

  3、管理实绩要求:具有管理同等规模住宅小区累计20万平方米以上 ;

  4、其它:拟任小区经理有两年以上同类小区管理经验,具有小区经理资格,有物业管理师资格更佳。

  二、物业服务标准和费用:参照**市住宅物业服务分等收费标准,实行综合服务费、公共区域秩序维护费、公共区域环境清洁维护费、公共区域绿化养护费和共有场地、共有设施设备运行维护保养维修费等项目包干,具体分项收费标准由投标企业按照分等收费标准报价竞争确定。

  1、综合管理服务:三级;

  2、公共区域清洁卫生服务:三级;

  3、公共区域秩序维护服务费:三级;

  4、公共区域绿化日常养护服务费:三级;

  5、共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修服务费:公共部位,二类;供水系统,二类;公共照明,二类;消防系统、弱电系统,二类;电梯;避雷系统;小区具备的设施设备提供相应的日常运行保养、维修服务。

  本次招投标物业费收费标准报价暂不超出现行收费标准:高层及小高层住宅收费标准:1.50元/月/平方米;商业用房(含会所)收费标准:3.00元/月/平方米。地面机动车位按照实际停放时间收费,地下车库机动车位400元/个/月(其中服务费100元/个/月)。

  地面停车费、广告费等共有收益分成比例由投标企业根据实际情况在投标书中明确。

  三、物业服务合同期限为三年,自20**年10月1日至20**年9月30日。其中第一年为考察期,一年期满,由业主大会表决是否通过续聘。

  四、选聘方式:

  1、鉴于**北外滩物业管理有限公司已经书面告知不再参与本小区续聘和选聘,根据《管理规约》的规定,业主大会决定采用公开招标方式,通过本市统一的物业管理招投标平台选聘物业服务企业,招标代理机构为**业伟业主咨询服务有限公司,发生的招标代理费用由中标的物业服务企业垫付。

  2、由于不可抗力或者其他特殊原因导致招标无法按时完成时,授权业主委员会与部分楼组长共同组成物业选聘工作小组,按照本选聘方案要求通过竞聘、协议选聘方式完成本次物业选聘工作。

  五、评标标准和评标办法【适用招标方式,其它方式可参照】:

  1、招标人根据有关规定,本项目的评标委员会成员共设五人。其中,招标人由业主委员会指派一人,由招标人从市房管局建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理评标专家成员四人。

  2、评审投标文件时,商务标书采用明标方式,技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。

  评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定,再对商务标进行评定。

  评标过程中,评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的,可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

  招标人应当做好现场答疑记录,并由评标专家签字。

  由评标委员会分别对技术标书、商务标书和投标人陈述与答辩进行评审。其中技术标书编制占总分的60%,商务标书及业主委员会现场考察情况占总分的20%(其中业主委员会现场考察评分10%由业主委员会提供),投标人陈述与答辩占总分的20%。

  3、评分表分项分值在招标书中明确规定。其中技术标书评审实行暗标评审打分结束后,再进行商务标书评审和陈述答辩。

  4、未尽事宜按照招标文件和**市房管局《**市物业管理招投标管理办法》执行。

  六、中标人的确定【适用招标方式,其它方式可参照】:

  1、评标委员会完成评标后,应当出具书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并由评标委员会成员签字确认。

  评标委员会应当按照招标文件的要求向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

  招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

  2、中标人确定后,招标人应当在小区将招标结果进行公示,公示期为三天。

  投标人或者利害关系人在公示期间向招标人提出异议的,招标人应当自收到投诉之日起3日内决定是否受理投诉,并自受理投诉之日起30日内,会同相关管理部门和评标专家作出书面处理决定;需要鉴定、专家评审的,所需时

  间不计算在内。

  3、招标结果公示期满无异议或者异议无效的,招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的实际投标人,并返还其投标书和投标保证金。

  4、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起5日内,依照招标投标法的规定,按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订物业服务合同。

  物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

  七、物业管理模式:

  本次选聘的物业服务企业必须同意实行“业主主导型”物业管理模式,主动接受业主委员会的监督管理:

  1、小区银行账户单列,由业主委员会和物业公司实行共管;

  2、小区独立核算,由业主委员会委托年度审计;

  3、物业服务费实行包干制,并向全体业主公开透明;

  4、业主委员会有权聘请第三方专业机构介入监管,相关费用纳入年度物业服务支出预算;

  5、缴纳人民币十万元的履约保证金。

  八、对于本选聘方案未尽事宜或具体实施方案由业主委员会会同物业选聘工作小组在维护业主合法权益的前提下在招标文件或物业服务合同中予以明确。

  物业选聘工作小组由业委会成员五名和楼组长六名组成。

  九、对于任何妨害本选聘方案实施以及物业交接中的侵权和违法行为授权业主委员会通过调解、协商、投诉直至诉讼等途径解决,相关费用从小区公共收益中支出。

  **市**区**七星城业主委员会

  二○一三年六月**日

篇5:关于小区物业服务企业选聘方案的公示

  ****花园小区业主大会业主委员会文件

  ****业字(20**)009号

  关于花园小区物业服务企业选聘方案的公示

  本小区由前期物业服务企业**新桥物业管理有限责任公司负责管理,现处于前期物业管理阶段。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《**市物业管理条例》和本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》的规定,本小区将于20**年6月13日~7月6日采用书面征询意见方式召开业主大会表决选聘物业服务企业方案,现将5月18日下午业主代表大会讨论、多次业主委员会扩大会议修订的物业服务企业选聘方案(征求意见公示稿)公示。

  公示文件:《****花园小区物业服务企业选聘方案》(征求意见公示稿)

  公示期限:20**年6月5日~6月12日17:00

  请广大业主对物业选聘方案(征求意见公示稿)内容提出书面修改意见,以便业主委员会完善修订物业选聘方案。

  本选聘方案(讨论稿、征求意见稿)已经两次送达区房管局、南湖街、社区居委会征求意见,并在网上公告。截止6月3日尚未收到三单位的任何书面指导意见。

  任何书面意见或建议请提交业主委员会办公室设立的意见箱,或者送交业委会委员或选聘代理机构。

  联系方式:

  1、送交业委会办公室。联系电话:******

  2、送交选聘代理机构。联系电话:1***2

  联系人:**秘书长

  E-mail: **

  3、公开提交小区QQ群。QQ群号:16--2。申请入群时须亮明门牌号及业主姓名。

  **市****花园小区业主大会业主委员会

  20**年6月3日

  抄报:**区人民政府**街办事处

  武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科

  抄送:武昌区南湖街都市桃源社区居民委员会

  此件向全体业主公告

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