成都市物业管理招标文件(示范文本)

　　附件：

　　成都市物业管理招标文件(示范文本)

　　第一部分 投标邀请

　　按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对 (项目名称)的物业管理服务进行 (公开/邀请)招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

　　一、招标项目的简要说明

　　本项目位于成都市 区(市)县 路 号附 号，四至范围：东至 ，西至 ，南至 ，北至 (或见附图)。

　　本项目规划设计的物业类型为： 。

　　本项目总用地面积 平方米。用地构成为：建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米)，道路用地 平方米，绿化用地 平方米。

　　本项目总建筑面积 平方米。其中地下总建筑面积 平方米，地上总建筑面积 平方米(住宅建筑面积 平方米，商业用房建筑面积 平方米，办公用房建筑面积 平方米，其他物业建筑面积 平方米)。

　　本项目共计建筑物 幢(其中住宅 幢 套，非住宅 平方米);建筑结构为 。

　　本项目的建筑密度为 %;综合容积率 ;绿化率为 %。

　　本项目规划建设机动车停车位 个，其中地上停车位 个，地下停车位 个;按照规划设计建造了非机动车停车场所 平方米。

　　二、项目开工和竣工交付使用时间

　　本项目于 年 月开工建设，共分 期开发建设。第一期工程计划于 年 月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于 年 月全部建成竣工交付使用。

　　三、物业管理用房的配置情况

　　物业管理企业办公等用房：

　　建筑面积为 平方米;

　　坐落位置： 。

　　业主委员会活动用房：

　　建筑面积为 平方米;

　　坐落位置： 。

　　四、房屋专项维修资金建立情况

　　开发建设单位按 标准缴存，计 元;购房人按 标准缴存，计 元;专项维修资金的补充来源有 ，建立的住房专项维修资金现存于 。

　　五、招标书的发售

　　投标单位应于 年 月 日 时 分前至成都市 区(市)县 路 号附 号

　　室(领取/购买)招标书。(出售的招标书每套标书收取成本费 元整)。

　　六、保证金的缴纳

　　1、投标人在(领取/购买)招标书的同时缴纳投标保证金

　　元整。未中标者在招标人与中标人签订 物业服务合同后5日内退还保证金，利息(不计/计)，并给予 元的投标书编制补偿金。

　　2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

　　七、投标地点

　　成都市 区(市)县 路 号附 号

　　室。

　　八、投标截止时间 年　　月　　日 时 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

　　九、招投标说明会

　　年 月 日 时 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

　　十、开标时间、地点

　　1、开标时间： 年　　月　　日 时 分

　　2、开标地点：成都市 区(市)县 路 号附 号 室。

　　十一、对本次招标提出询问的，请于　　年　 月　 日前与　　　(姓名)联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

　　地 址：

　　邮 编：

　　电 话：

　　传 真：

　　联系人：

　　(招标人)

　　年 月 日

　　第二部分 技术规范及要求

　　本物业的环境设施设备按照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》 等标准，物业服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》 级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

　　一、物业管理服务的内容

　　1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护;

　　2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护;

　　3、物业管理区域内的绿化养护和管理;

　　4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;

　　5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理;

　　6、物业管理区域的日常安全巡查服务;

　　7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;

　　8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务;

　　9、

　　10、

　　二、物业管理服务的要求

　　1、按专业化的要求配置管理服务人员;

　　2、物业管理服务与收费质价相符;

　　3、

　　4、

　　三、物业管理服务标准

　　1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准

　　(1)

　　(2)

　　2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准

　　(1)

　　(2)

　　3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准

　　(1)

　　(2)

　　4、公共绿化的养护和管理标准

　　(1)

　　(2)

　　5、车辆停放管理服务标准

　　(1)

　　(2)

　　6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准

　　(1)

　　(2)

　　7、装饰装修管理服务标准

　　(1)

　　(2)

　　8、物业档案资料管理标准

　　(1)

　　(2)

　　9、其他服务标准

　　(1)

　　(2)

　　四、物业服务费的结算形式(包干制/酬金制)。

　　五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。

　　六、公建配套设施及说明(详见附件2) 。

　　七、 。

　　八、 。

　　第三部分　投标人须知

　　一、总则说明

　　(一)适用范围

　　1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

　　(二)定义

　　1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

　　2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

　　(三)合格的投标方

　　1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

　　2、

　　3、

　　(四)投标费用

　　1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

　　2、

　　3、

　　二、投标文件的编写

　　(一)投标文件格式

　　1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

　　2、管理服务理念和目标

　　结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

　　3、项目管理机构运作方法及管理制度

　　编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

　　4、管理服务人员配置

　　根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。

　　5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案

　　(1)对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案;

　　(2)物业管理区域内共用设施设备的维修方案;

　　(3)业主、使用人装饰装修室内的服务方案;

　　(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案;

　　(5)物业管理区域内环境清洁保洁方案;

　　(6)物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述;

　　(7)绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案;

　　(8)

　　(9)

　　6、物业维修和管理的应急措施

　　(1)业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施;

　　(2)本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施;

　　(3)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施;

　　(4)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施;

　　(5)电梯故障的应急措施;

　　(6)消防应急措施。

　　(7)

　　(8)

　　7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

　　8、智能化设施的管理与维修方案。

　　9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

　　10、提供 (《业主临时公约》/《业主公约》)的建议稿。

　　11、

　　12、

　　(二)投标报价

　　1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

　　报价计价单位按建筑面积元/每平方米·月计算。

　　2、

　　3、

　　(三)投标文件的份数和签署

　　1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

　　2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

　　3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

　　三、投标文件递交的要求和无效

　　1、投标文件的密封

　　投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

　　2、投标文件的修改和撤销

　　(1)投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。

　　(2)投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

　　3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：

　　(1)未密封的;

　　(2)未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的;

　　(3)未能按照招标文件要求编制的;

　　(4)逾期送达的;

　　(5)附有招标人不能接受条件的。

　　四、开标和评标

　　1、开标的方法与程序

　　2、评标标准和评标办法

　　(1)招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 人。其中，招标人指派 人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人。

　　(2)评标标准

　　(3)评标办法

　　五、中标人的确定及物业服务合同的签订

　　(一)中标人的确定

　　1、招标方在投标截止之日起 日内(最长不超过30日)确定中标人。

　　2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

　　3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

　　4、

　　5、

　　(二)悔标责任

　　1、中标人接到中标通知书 日后(最长不超过30日)，无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按 赔偿;未提交投标保证金的，对招标人的损失按 予以赔偿责任。

　　2、招标人在发出中标通知书 日后(最长不超过30日)，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按 给予赔偿。

　　(三)物业服务合同的签订说明

　　1、最低报价不是被授予合同的保证。

　　2、

　　3、

　　4、

　　(四)物业服务合同的签订

　　1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

　　2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

　　3、

　　4、

　　第四部分 其他事项

　　1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

　　2、招标人根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

　　3、招标费用的承担，按以下第 种方式解决：

　　(1)由招标人全额承担;

　　(2)由中标人全额承担;

　　(3)由招标人、中标人各承担一半;

　　(4) 。

　　但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

　　4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解;应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力;应表明投标报价的有效期自 至 。

　　5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和 等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

　　6、

　　7、

　　第五部分 附　　件

　　附件1：

　　本物业主要设施设备的配置及说明

　　一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

　　二、供电、供气设施设备配置状况。

　　三、垃圾处理设施设备配置状况。

　　四、小区出入口共计 处;分设在 路， 路和 路。

　　五、小区智能化设备的配置。

　　六、设施设备的主要技术参数和指标。

　　七、

　　八、

　　附件2：

　　本项目公建配套设施及说明

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：无锡市前期物业管理招标投标实施办法（2013年）

　　无锡市住房保障和房产管理局文件

　　锡房规发[20**]3号

　　关于印发《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》的通知

　　各区住保房管局、各物业服务企业、各房地产开发企业及有关单位：

　　为进一步规范本市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我局根据国务院《物业管理条例》和住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的精神，结合我市物业管理市场实际，对《无锡市前期物业管理招标投标实施办法》进行修订。现印发给你们，望认真贯彻执行。

　　附件：无锡市前期物业管理招标投标实施办法

　　二O一三年八月十六日

　　无锡市住房保障和房产管理局办公室

　　20**年8月19日印发

　　附件：

　　无锡市前期物业管理招标投标实施办法

　　(20**年4月1日无锡市住房保障和房产管理局发布实施 20**年8月1日修订)

　　第一条 为了规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《江苏省物业管理条例》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本办法所称的前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。

　　新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。

　　第三条 前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

　　第四条 无锡市住房保障和房产管理局(以下简称“市住保房管局”)是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门;无锡市物业管理中心(以下简称“市物管中心”)受市住保房管局的委托负责本市前期物业管理招标投标活动备案及指导工作，并建立物业服务企业参与前期物业管理招标投标活动的诚信档案;各市(县)、区住保房管局实施本辖区内前期物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。

　　第五条 新建物业建设单位应当在前期物业管理招标投标前，将划定的物业管理区域向项目所在地的市(县)、区住保房管局备案，确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。

　　办理物业管理区域备案手续，须提交以下资料：

　　1、无锡市物业管理区域划分备案表;

　　2、申请单位营业执照及房地产开发资质证书;

　　3、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件;

　　4、项目总平面图及物业管理用房配置平面图;

　　5、其他需要提供的材料。

　　第六条 前期物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。

　　在本市市区范围内，新建住宅物业建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理。

　　有下列情形之一的，经项目所在地的市(县)、区住保房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理：

　　(一)连续两次公开招标投标人少于3个的;

　　(二)同一物业管理区域内住宅规模建筑面积小于三万平方米的;

　　(三)立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的;

　　(四)物业产权单一并由产权人自用的;

　　(五)在保密或安全等方面有特别要求的;

　　(六)其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。

　　符合以上(一)、(二)、(三)、(六)款条件，采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理的，新建物业建设单位(简称“甲方”)和被选聘的物业服务企业(简称“乙方”)应按以下标准向无锡市物业管理协会(简称“市物管协会”)交纳合同保证金：物业总建筑面积不超出30万平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足5万平方米按5万平方米计算交纳保证金;总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域，30万平方米以内面积部分按上述标准交纳保证金，超出30万平方米面积部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交纳保证金。

　　合同保证金主要用于确保标的物业前期物业管理服务质量。合同标的物业取得市级城市物业管理优秀项目称号后，保证金的一半将予以返还;取得省级城市物业管理优秀项目称号或者业主委员会成立并与业主委员会交接完成后，剩余保证金全额返还。

　　物业服务达不到合同约定的服务标准而引起纠纷的，经项目所在区住保房管局要求，市物管协会可组织专业人员进行协调，并提出处理建议。区住保房管局可根据市物管协会提出的处理建议，视责任大小和情节轻重扣除责任方一定数额的保证金，所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。

　　第七条 招标人应当在以下规定时限内完成前期物业管理的招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成。

　　第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托项目所在地的市(县)、区住保房管局代理招标事宜。

　　招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组：

　　(一)招标人的法人代表(负责人)或其代理人必须参加招标工作小组;

　　(二)熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。

　　第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制前期物业管理招标文件。前期物业管理招标文件应包括以下主要内容：

　　(一)招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式或其委托的招标代理机构的联系方式;

　　(二)物业基本情况，包括物业名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数，套数，公建配套设施，主要设备设施，物业管理用房配置等;

　　(三)物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位(库)、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的配置和接管验收要求;

　　(四)投标人的资质与条件及投标书的编制要求;

　　(五)物业管理服务的内容及要求;

　　(六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

　　(七)投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式;

　　(八)开标的时间，地点，方法与程序;

　　(九)招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约责任;

　　(十)投标报价要求、评标标准和评标方法，废标认定原则;

　　(十一)拟签订合同的主要条款;

　　(十二)其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十条 前期物业管理招标投标活动实行备案制度，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物管中心备案：

　　(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;

　　(二)招标人营业执照及房地产开发资质证书;

　　(三)招标公告或者投标邀请书;

　　(四)招标文件;

　　(五)法律、法规规定的其他材料。

　　市物管中心发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第十一条 招标人采取公开招标方式的，招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站发布招标公告;招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容;

　　(一)招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式;

　　(二)招标物业的名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数等基本情况;

　　(三)投标资格条件，报名的方式、时间、地点和期限以及投标资格预审办法等事项。

　　投标邀请书的内容应包括上述三款内容，并还应载明获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。

　　第十二条 公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。

　　经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十三条 招标人在招标备案的同时，应向市物管协会缴纳招标保证金人民币拾万元整;招标人在与中标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还招标保证金的申请。

　　招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳;未中标人在招标人发出中标通知书之后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请;中标人在与招标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请。

　　市物管协会在收到退还保证金申请后10日内将保证金退还申请人。

　　招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。

　　第十四条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。特殊情况下，由招标人申请，经项目所在地的市(县)、区住保房管局征集投标人一致同意的，可提前到不少于10日。

　　第十五条 招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，将修改后的招标文件以书面形式送达投标人并报市物管中心备案。

　　招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，以书面形式告知所有投标人并报市物管中心备案。

　　招标文件的修改内容或解释说明内容逾期送达至投标人的，投标文件送达截止期日顺延。

　　第十六条 具有三级以上(含三级)中华人民共和国物业管理企业资质证书(以下简称物业管理企业资质证书)的本市物业服务企业，均可参与本市与其管理资质相对应的前期物业管理投标活动。

　　进入本市参与物业服务的外省物业企业必须具有一级物业管理企业资质证书，本省外地企业必须具有二级以上(含二级)物业管理企业资质证书，参加投标前应当到市住保房管局办理备案手续。如遇特殊情况，外省二级资质企业进入我市物业管理市场须在办理备案手续的同时做出相应的承诺。

　　市物管中心应建立物业服务企业诚信管理体系，为企业参与投标出具诚信记录证明。

　　第十七条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标人授权委托书(法定代表人不出席招标投标活动的适用);

　　(三)投标报价;

　　(四)企业营业执照、物业管理企业资质证书及其他招标书中指定的有效证明;

　　(五)企业简介及业绩情况;

　　(六)物业服务企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度;

　　(七)物业服务人员配备方案;

　　(八)物业服务用房及其他物资装备配置方案;

　　(九)物业服务分类标准服务承诺;

　　(十)物业服务模式，包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理等;

　　(十一)档案资料的建立与管理;

　　(十二)社区文化与精神文明服务方案;

　　(十三)物业服务费用及其他费用收支测算方案;

　　(十四)愿意承受的有关奖罚;

　　(十五)招标人要求的其他内容。

　　第十八条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人印章及其法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。

　　投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

　　投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

　　第十九条 投标人在前期物业管理招标投标活动中，享有下列权利：

　　(一)有权按照招标文件的要求自主投标;

　　(二)根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争;

　　(三)根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。

　　第二十条 开标由招标人或招投标活动组织人主持，并邀请所有投标人参加。开标时，由投标人选派代表检查投标文件密封情况，经确认后由招标工作人员当众拆封，宣读。

　　招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

　　第二十一条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上(含5人)单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数三分之一。

　　物业管理投标评审专家可由招标人从市住保房管局建立的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在开标前应当保密。

　　特殊招标项目可以直接从专家库中确定。

　　评标委员会成员及参与评标有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。

　　第二十二条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。

　　第二十三条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

　　投标人参与答辩的人员应持有在有效期内的从业资格证书。

　　第二十四条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

　　(一)综合评分法，以分数最高者为中标人;

　　(二)综合评议法，经评委有记名投票决定中标人。

　　本市前期物业管理招标投标活动一般采取综合评分法。

　　第二十五条 经评标委员会过半数以上评委认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件逾期送达的;

　　(二)投标文件没有按照招标文件的要求进行密封的;

　　(三)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章且没有法定代表人签章授权委托的;

　　(四)投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的;

　　(五)投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的;或者同标准的服务项目投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本价竞标的;

　　(六)投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的;

　　(七)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　当进行招标项目的所有投标人被评标委员会认定为废标的，或者某一投标人被评标委员会认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。

　　当评标委员会无法形成过半数以上统一意见，招投标无法继续进行时，招标人应当重新招标。导致该情形出现的投标人应当承担相应责任。

　　第二十六条 一般项目评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。

　　中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

　　第二十七条 中标人应当自中标通知书发出之日起7日内，提供以下资料报市物管中心备案。

　　(一)中标人的投标文件正本;

　　(二)中标人的营业执照、物业管理资质证书复印件及联系方式;

　　(三)公证书及中标通知书。

　　市物管中心应建立中标人中标后物业管理核查机制，为行政管理部门提供必要的前期物业管理核查情况。

　　第二十八条招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。

　　招标人在与中标人签定前期物业服务合同后30日内，将合同报市住保房管局备案。

　　招标人与中标人应当于合同备案之前，分别向市物管协会提交不低于拾万元的履约保证金。履约保证金于合同标的项目成立业主委员会，并与业主委员会完成交接后，予以一次性全额返还。

　　招标人、中标人任何一方或双方提前中止合同，或经物业管理行政主管部门和市物管中心认定，招标人、中标人任何一方或双方未按照有关政策规定及合同约定履行相关责任、义务确需扣除保证金的，招标人或者中标人一方或双方履约保证金不予返还。所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。

　　第二十九条 中标人应当在向市住保房管局进行合同备案后30日内，告知项目所在地的市(县)、区住保房管局，接受其监督和指导。告知材料包括中标人的营业执照、物业管理资质证书，联系方式，项目建设的政府批件、中标通知书和已备案的合同等资料。

　　第三十条 在规定的时间内，因某一方原因而导致招投标无法正常进行或确定中标人后无法在规定的时间内签定合同的，则将责任方所交保证金用于弥补对对方造成的经济损失。

　　当经招标人、中标人双方协商同意中标人放弃中标的，应按本办法重新招标。

　　第三十一条 尚未交付使用的新建物业项目提前中止合同的，应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局，并按本办法重新招标。

　　已交付使用的新建物业项目提前中止合同的，应在中止合同3个月前报项目所在地的市(县)、区住保房管局备案，由所在地的市(县)、区住保房管局、街道办事处指导物业业主成立业主大会和业主委员会或物业管理委员会后，由业主大会和业主委员会或物业管理委员会重新选聘物业服务企业实施物业管理。

　　第三十二条 前期物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用均由招标人支付。

　　第三十三条 单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或其他需要通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。

　　第三十四条 本办法由无锡市住房保障和房产管理局负责解释。

　　第三十五条 江阴市、宜兴市参照本办法执行。

　　第三十六条 本办法自20**年9月1日起实行。

篇3：湛江市前期物业管理招标投标管理规定(2018)

　　湛部规20**-21

　　湛建物〔20**〕76号

　　关于印发《湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定》的通知

　　各县(市、区)住房和城乡规划建设局(住房和城乡建设局、建设局、住房和规划建设局、规划与开发建设局、公共建设局)、房产管理局，房地产开发企业、物业服务企业：

　　为规范我市物业管理招标投标活动，建立公平、规范、科学、适时、有序的市场竞争机制，根据目前行业政策法规，结合我市实际，我局对《湛江市前期物业管理招标投标管理规定》(湛房〔20**〕77号)进行了修改，研究制定了《湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定》(详见附件)，市法制局已审核同意，请贯彻执行。

　　附件：《湛江市住房和城乡建设局前期物业管理招标投标管理规定》(编号：湛部规20**-21)

　　湛江市住房和城乡建设局

　　20**年7月12日

　　湛江市前期物业管理招标投标管理规定

　　第一章 总则

　　第一条 为规范湛江市前期物业管理招标投标活动，保护物业服务项目招标投标当事人及广大业主的合法权益，促进物业管理市场公平竞争，依据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关法律法规,结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 本规定所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第三条 市区范围内前期物业管理招标投标活动及其监督、管理适用本规定，其它物业管理招标投标活动可参照本规定执行。

　　第四条 湛江市住房和城乡建设局负责全市范围内的前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县(市、区)人民政府(管委会)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动招标投标活动的监督、管理工作。

　　第五条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第六条 同一物业管理区域内住宅、非住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前的物业服务，由建设单位通过招标投标的方式选聘物业服务企业，提供前期物业服务。

　　有下列情形之一的，经物业所在地的县级以上人民政府物业管理行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)公开招标时，投标人少于3个;

　　(二)住宅物业项目总建筑面积不超过5万平方米。

　　第七条 通过招标投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定完成物业服务招标投标工作：

　　(一)现售商品房住宅项目在售前30日完成;

　　(二)预售商品房住宅项目在取得《商品房预售许可证》之前完成。

　　招标

　　第八条 本规定所称招标人是指提出招标项目，进行物业服务招标的物业建设单位。

　　第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标。

　　第十条 前期物业服务招标代理机构应是依法成立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织，拥有营业场所及能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。

　　第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在本市公开发行的报刊刊登招标公告。

　　招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上(含3个)物业服务企业发出投标邀请书。

　　第十二条 招标公告应当载明以下主要内容：

　　(一)招标人名称;

　　(二)招标项目名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况;

　　(三)投标人条件;

　　(四)投标人报名地点、期限以及获取招标文件的办法。

　　第十三条 招标人应当根据物业服务项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式;

　　(二)招标项目基本情况。包括物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业服务用房的配备情况等;

　　(三)物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(四)对投标人及标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(五)评标标准和评标方法;

　　(六)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点，方法与程序等;

　　(七)物业服务合同的签订说明;

　　(八)投标书密封要求和送达截止时间、地点及方式;

　　(九)悔标的责任;

　　(十)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案：

　　(一)招标项目资料真实性承诺书;

　　(二)招标小组人员资料(自行组织招标的)或招标代理委托书(委托招标代理机构招标的);

　　(三)物业项目的建设工程规划许可证及附件、附图(规划主管部门批准的总平面图);

　　(四)物业项目的建筑工程施工许可证;

　　(五)招标人的企业法人营业执照等资格证明文件;

　　(六)招标公告或投标邀请书，招标文件;

　　(七)有关法律法规规定的其他必要文件。

　　前款(一)、(二)为原件，其他为复印件并加盖申请备案单位公章。

　　第十五条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

　　实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

　　第十六条 经资格预审后公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

　　第十八条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第十九条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。招标人对潜在的投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送所有的招标文件收受人。

　　第二十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量，以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第二十一条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

　　第三章 投标

　　第二十二条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标并参与投标竞争的物业服务企业，投标人应按有关规定登记企业基本信用信息。

　　第二十三条 符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可在招标公告发布至投标申请截止期内，申请投标并获取招标文件。

　　第二十四条 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标函;

　　(二)投标报价，包括物业服务费用收支预算方案;

　　(三)物业服务方案;

　　(四)对招标文件所列其他内容的陈述;

　　(五)招标文件要求的其他材料。

　　第二十五条 投标人应当在招标文件规定的投标截止时限前，将投标文件密封送达投标地点，招标人或其委托人收到投标文件后应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

　　未按招标文件要求送达的投标文件，为无效的投标文件。

　　第四章 开标、评标和中标

　　第二十六条 开标应当在招标文件预先确定的地点、投标截止时限的同一时间公开进行。

　　开标由招标人主持，要求所有投标人参加，接受物业项目所在地物业管理行政主管部门的指导和监督。

　　招标人应邀请投标人或者其推选的代表检查投标和投标文件的密封情况，也可委托公证机构公证。经确认无误后，当众拆封，清点投标人文件，进行开标记录，投标人签字确认，并存档备查。

　　第二十七条 开标过程结束后，立即进入评标程序。评标程序应当保密。

　　评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会由招标人代表和物业服务行业专家库的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业服务行业专家不得少于成员总数的2/3。

　　评标委员会的专家成员，应当在开标前从市住房和城乡建设局建立的物业服务行业专家库中采取随机抽取的方式确定。

　　第二十八条 在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。

　　第二十九条 评标委员会完成评标后，应当出具评标报告，阐明评标委员会对投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。

　　评标委员会应当按照招标文件的要求，评标结束后立即宣布评标结果。

　　当确定的中标人，放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依顺序确定其他中标人。

　　确定招标结果10天后无异议或异议不成立的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书和投标保证金。

　　第三十条 出具评标书面报告后，评标委员会即刻解散。

　　第三十一条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

　　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面(前期)物业服务合同。

　　第三十二条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门提交中标通知书备案。

　　第三十三条 本规定自20**年7月12日起施行，有效期为5年，原20**年8月湛江市房产管理局印发的《湛江市前期物业管理招标投标管理规定》(湛房〔20**〕77号)同时废止。

篇4：湛江关于进一步完善我市前期物业管理招标项目备案工作的通知

　　关于进一步完善我市前期物业管理招标项目备案工作的通知

　　各有关单位：

　　为进一步完善和规范我市前期物业管理招标项目备案工作，提高工作效率，保证我市前期物业管理招标项目公平、公开、公正，现对我市前期物业管理招标项目备案的资料及有关工作进行补充和调整，具体情况如下：

　　一、执行时间：从20**年5月15日起。

　　二、需提交的资料见本通知附件1、附件2。

　　三、资料报送地址：我局物业管理监管科(广东省湛江市赤坎区湾南路20号;联系人：何楠;电话/传真：0759-3588261)。

　　附件：1.湛江市前期物业管理招标项目备案资料

　　2.湛江市前期物业管理招标项目承诺书

　　湛江市住房和城乡建设局

　　20**年5月15日

　　附件：

　　附件1：

　　湛江市前期物业管理招标项目备案资料

　　办理我市前期物业管理项目招标备案手续需提供以下资料(均需加盖开发单位公章)：

　　一、委托办理人的开发单位法人代表委托书;

　　二、委托办理人的身份证复印件;

　　三、湛江市前期物业管理招标项目承诺书(格式请参照附件2);

　　四、开发单位法人证书、资质证书正本复印件;

　　五、规划部门批准的规划总平图复印件;

　　六、建设用地规划许可证复印件;

　　七、建设工程规划许可证复印件;

　　八、建筑工程施工许可证复印件;

　　九、招标公告(公开招标)或投标邀请书(邀请招标);

　　十、招标文件(应列明招标项目的物业基本概况、项目工程基本数据情况、物业服务费定价说明、物业管理用房的配置等主要情况);

　　十一、招标代理委托合同(若委托代理招标时需要)。

　　附件2：

　　湛江市前期物业管理招标项目承诺书

　　湛江市住房和城乡建设局：

　　我方承诺在 项目的前期物业管理项目招标活动中严格遵守有关法律法规，所提交的项目招标备案资料完全真实、有效，若有变动会及时通知贵局和有关部门，否则愿意接受贵局对此作出的处理决定，同时承担造成的一切后果和法律责任。

　　招标单位法定代表人：(亲笔签名)

　　招标单位委托人：(亲笔签名)

　　招标单位：(盖章)

　　招标代理机构：(盖章)

　　年 月 日

篇5：宁波市前期物业管理招标投标实施办法(2010)

　　宁波市建设委员会文件

　　甬建发〔20**〕49号

　　关于印发宁波市前期物业管理招标投标实施办法的通知

　　各县(市)、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各开发建设单位，各物业服务企业：

　　为了规范宁波市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和原《宁波市物业管理招投标暂行办法》，对《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》进行了修订。现将修订后的实施办法印发给你们，请贯彻执行。

　　二○一○年三月十五日

　　宁波市建设委员会办公室

　　宁波市前期物业管理招标投标实施办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

　　第三条 本市行政区域内，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业管理物业项目的，适用本办法。

　　第四条 市房产行政主管部门(以下称市物业主管部门)负责本市前期物业管理招标投标的政策制定和招标投标活动的指导、监督和管理工作。

　　县(市)、区房产行政主管部门(以下称辖区物业主管部门)负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理工作。各县(市)、区应设立物业管理招标投标领导小组，负责辖区内前期物业管理招投标活动中招标文件的审查和重大问题的处理。领导小组由辖区物业主管部门负责组建，成员由辖区建设、物价、城管、房管等部门及所在地街道办事处(乡镇人民政府)组成。海曙、江东、江北、国家高新区、东钱湖旅游度假区物业管理招标投标领导小组成员，市建委、价格主管部门还应派人参加。领导小组下设招标管理办公室(以下称辖区招标办)，办公室设在辖区物业主管部门，具体负责辖区招标投标活动的日常指导、监督和管理工作。

　　第五条 新建物业，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　有下列情形之一的，经辖区物业主管部门同意，招标人可采取协议的方式选聘相应资质的物业服务企业，并报市物业主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)备案后实施：

　　(一)公开招标或接受邀请的投标人连续两次少于3家的(但公开招标的投标人为2家的，应参照公开招标方式执行);

　　(二)总建筑面积不足3万平方米的住宅;

　　(三)总建筑面积不足2万平方米的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)。

　　第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　第七条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

　　第二章 招 标

　　第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。

　　前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的或过高的资格要求。

　　一个物业管理区域分期建设或多家建设单位建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

　　第九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)城镇经济适用房、农村拆迁安置房、拟出售的村级发展留用地建设项目等应当在建筑工程施工许可证领出后6个月内完成。

　　第十条 招标人应在招标前向辖区物业主管部门提出书面招标申请，经辖区物业主管部门核准后实施。

　　第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

　　新建物业总建筑面积在3万平方米(含3万)以上的住宅和总建筑面积在2万平方米(含2万)以上的非住宅(含商业、办公及居住混合性物业)，必须实行公开招标。

　　招标人采取公开招标方式的，应当在当地主要媒介上发布招标公告，同时在宁波市建设委员会网站上发布，招标公告期为5个工作日。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况、投标人的要求以及获得招标文件的办法等事项。

　　单一业主物业的建设单位可通过招标方式或自行选聘相应资质的物业服务企业。以招标方式选聘的，可采用邀请招标形式。并在物业服务合同签订后7日内到辖区物业主管部门备案。

　　第十二条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

　　招标文件应包括以下内容：

　　(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房和物业管理资金(专项资金)的配置情况等;

　　(二)物业服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等;

　　(三)交付使用后经营性物业的租赁经营与管理，包括停车场(库)、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等;

　　(四)财务管理，包括物业服务收费模式和标准;

　　(五)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;

　　(六)招标活动方案，包括开标时间及地点等;

　　(七)评标标准和评标方法，废标认定办法;

　　(八)投标保证金的数额及返回方式;

　　(九)物业服务合同的签订说明以及临时管理规约的制订说明;

　　(十)招标人、中标人违约责任;

　　(十一)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

　　第十三条 招标人编制的招标文件应当经辖区物业管理招标投标领导小组会议审议。招标人测算的物业服务收费标准应符合物业服务收费相关规定，并报价格主管部门备案。

　　第十四条 实行公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。资格审查工作应接受辖区招标办监督。

　　实行投标资格预审的招标项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件。投标申请人提供的资格预审文件应当包括：

　　(一)投标申请书;

　　(二)物业管理资质证书和营业执照(复印件);

　　(三)企业概况;

　　(四)拟派出的项目负责人的简历、上岗证书、学历、信用档案、业绩等证明材料;

　　(五)本市行政区域外的物业服务企业报名的，还需提交《外地物业服务企业进甬登记备案表》;

　　(六)获招标人推荐的需提交招标人出具的推荐书。

　　第十五条 招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人(包括本市行政区域外物业服务企业在本地服务的企业)在本市范围内经营有下列情形之一的，取消投标申请人的投标资格：

　　(一)3个月内有不良行为记录的;

　　(二)投标人1年内所管理的物业项目年度综合考评有不合格的;

　　(三)2年内，投标人不按规定程序退管物业项目的;

　　(四)1年内，投标人在招投标活动中有串标、陪标行为的。

　　招标人可以在资格预审和招标文件中明确投标人拟派出的项目负责人的信用等级要求。

　　第十六条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　招标人可以推荐1家不低于招标文件所要求的投标单位条件的投标申请人参加投标。

　　资格预审合格的投标申请人多于5家时，招标人无推荐投标申请人的，由招标人经公证随机抽取5家资格预审合格的投标申请人参与招投标;招标人有推荐投标申请人的，除前款招标人推荐的投标人申请人外，由招标人经公证再随机抽取4家资格预审合格的投标申请人参与招投标。

　　资格预审合格的投标申请人向辖区招标办交纳投标保证金人民币1万元，用于约束投标人正常参加投标活动，保证金在招标结束后3日内返还。不按时交纳投标保证金的，取消投标人申请人本次投标资格。

　　第十七条 招标公告或投标邀请书发出后，招标人除不可抗力外，不得中止招标活动。已确定的投标人不得中途退出招投标活动。

　　第十八条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十九条 招标人对已发出的招标文件需进行澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

　　第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标人踏勘物业项目现场，并提供工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

　　第二十一条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

　　第二十二条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标方案等实质内容进行谈判。

　　第三章 投 标

　　第二十三条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

　　投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

　　本市行政区域外注册的物业服务企业参加本市招投标活动的，须经市物业主管部门备案。

　　同一法定代表人的物业服务企业不得同时参加同一项目的招投标活动。投标人以子公司名义参加竞标的，其总公司的资质等级不适用于子公司;以总公司名义竞标的，其今后的服务管理行为可以由其分公司承担，但不能总包给子公司实施。

　　第二十四条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出，招标人应当在2个工作日内以书面形式回复投标人。

　　第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

　　投标文件应当包括以下内容：

　　(一)投标人情况(概况、信誉、管理成果、企业发展方向等);

　　(二)管理组织网络;

　　(三)服务方案及服务承诺;

　　(四)服务费用收支预算方案及盈亏分析;

　　(五)近期规划和远期目标的设想;

　　(六)市物业主管部门出具的可增加的附加分证明;

　　(七)招标文件要求提供的其他材料。

　　第二十六条 投标人应当在招标文件明确的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。辖区招标办收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，辖区招标办应拒收或作废标处理。

　　第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

　　第二十八条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

　　投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

　　投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

　　禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

　　第四章 开标、评标和定标

　　第二十九条 开标应当在招标文件确定的时间和地点公开进行。

　　第三十条 评标由依法组建的评标委员会负责，成员为7-11名单数，除招标人选派的1名评委外，其余评委应从物业管理评委库中随机抽取确定。招标人依据本办法第十六条规定推荐投标申请人的，则不得选派评委参与评标，全部评委从物业管理评委库中随机抽取确定。

　　海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区的物业项目，评委在市物业主管部门的评委库中抽取，其他县(市)、区的评委可在辖区物业主管部门组建的评委库中抽取。

　　评委抽取应在辖区物业主管部门监督下，由公证机构负责抽取并通知，评委名单应密封并严格保密。

　　抽取的评委有下列情形之一的，应回避，不得参加相关项目的评标：

　　(一)本人所在企业参加投标的;

　　(二)所在单位下属物业服务企业参加投标的;

　　(三)所在单位同投标人属同一上级主管部门的;

　　(四)与投标人有其他利害关系的。

　　第三十一条 市物业管理评委库由市物业主管部门负责组建。各县(市)、区物业管理评委库由辖区物业主管部门负责组建。

　　物业主管部门应当对评委库的专家进行有关法律和业务培训，对其评标能力、廉洁公正、出勤情况等进行综合考评，及时调整评委库成员。

　　第三十二条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，采用综合评分法，根据投标书评分、投标答辩评分和附加得分等情况进行综合评标，并对评标结果签字确认。投标书分值和投标答辩分值由招标人在招标文件中明确。投标书分值应不低于55分，投标答辩分值应不高于45分。

　　除现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行。

　　第三十三条 评标附加分按下列规定执行：

　　(一)根据开标之日前1年内(以获奖发文之日起计算)投标人管理的本市行政区域内物业项目所取得的业绩，凭市物业主管部门出具的业绩证明增加管理业绩分：

　　1、获得全国物业管理示范称号的，可增加业绩分4分;

　　2、获得浙江省物业管理示范称号的，可增加业绩分3.5分;

　　3、获得宁波市物业管理示范称号的，可增加业绩分3分;

　　4、获得宁波市物业管理优秀称号的，可增加业绩分2.5分。

　　投标人的业绩加分以公司为单位，一年一次，其所获奖项最高级别经一次加分中标为限，有多级称号的，不累加，不重复使用。

　　(二)根据开标之日继续在管的前一年度投标人管理的老小区(指海曙、江东、江北、高新区和东钱湖旅游度假区范围内1998年底前交付并实施物业管理的住宅小区)面积，凭市物业主管部门出具的证明增加社会效益分：

　　1、管理老小区面积在50万平方米以上(含50万)的，可增加3分

　　2、管理老小区面积在20～50万平方米以上(含20万)的，可增加2.5分

　　3、管理老小区面积在10～20万平方米(含10万)的，可增加2分

　　4、管理老小区面积在5～10万平方米(含5万)的，可增加1.5分;

　　5、管理老小区面积在5万平方米以下的，可增加1分。

　　管理的老小区面积应合并统一使用，不得分割多次使用。1年内，社会效益分以公司为单位,一年一次,一次经加分中标为限，不得重复使用。其他各县(市)、区的社会效益分可结合本地实际情况参照执行。

　　投标人要求增加评标附加分的，应在投标文件中予以说明，并以市物业主管部门出具的证明为准。中标人的管理业绩和社会效益加分情况由辖区物业主管部门报市物业主管部门备案。

　　第三十四条 开标、评标大会由辖区招标办确定的主持人主持，所有投标人参加，并委托公证机构进行现场公证。开标评标应当按照下列程序进行：

　　(一)开标和主标书评审

　　由招标人及其委托的公证机构对投标文件进行检查并公证。经确认无误后，公布有效投标人名称，公证机构将主标书作标记，同时将主标书发给评委，评委在限定时间内和地点独立完成主标书评审，主标书评审表经评委评分和签名后密封，交至辖区招标办。

　　(二)评标答辩及定标

　　1、公证机构对答辩人员进行资格审查。每个投标人的答辩人员一般为3人，并提供3个月以上的社保证明;

　　2、公布评委、投标单位和公证机构名单;

　　3、投标人现场抽取答辩顺序号;

　　4、投标单位按顺序进场陈述、答辩。投标人现场陈述时间在15分钟内，现场答辩采取评委提问的形式进行，评委提问顺序由投标单位抽签确定;

　　5、评委对投标人现场陈述、答辩进行独立评分，经签名后递交公证人员收存;

　　6、答辩评分统计结束后，公证机构现场验证密封的主标书评分表后启封、公布各投标人的主标书得分;

　　7、统计并公布每个投标人的最终得分值;

　　8、以综合评分最高者中标。在投标人综合得分一致的情况下，以主标书得分高者中标;

　　9、招标人委托评标委员会宣布中标人;

　　10、公证机构宣读公证词;

　　11、招标人向中标人发中标通知书。

　　第三十五条 评标委员会认定以下情形之一的，应作废标处理：

　　(一)投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或者没有法定代表人签章授权委托的;

　　(二)发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。

　　依法必须进行招标的前期物业管理项目，如有投标人被认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新组织招标，被认定为废标的投标人不得再次报名参加该项目的招投标活动。

　　第三十六条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

　　评标委员会成员在进行主标书评审时，应将所有通讯工具暂交至辖区招标办统一保管，待评审结束时归还。

　　评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

　　评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

　　前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性的工作人员。

　　第三十七条 评标过程中投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向评标委员会提出异议，由评标委员会根据异议内容讨论决定。评标委员会认为异议内容对招标结果产生实质性影响的，可中止评标活动，并提交辖区物业管理招标领导小组处理。

　　第三十八条 前期物业管理开标评标工作应告知物业管理区域所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第五章 合同的订立与履行

　　第三十九条 中标结果应当于定标次日在宁波市建设委员会网站上公示，公示期为3天。中标公示应当载明招标人和中标人的名称和地址，招标项目的基本情况、招标方式、开标时间，负责受理投诉的单位等。必要时，可同时在当地主要媒介上进行公示。

　　第四十条 招投标结束后10个工作日内，招标人、中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》，并在合同签订后的3个工作日内由招标人报辖区物业主管部门备案，各级房产行政主管部门在核发商品房预售许可证时应当查验辖区物业主管部门出具的前期物业管理备案证明。

　　招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。

　　第四十一条 前期物业服务合同签订后15日内，中标人应按约定介入项目的前期物业管理。

　　第六章 罚 则

　　第四十二条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　第四十三条 招标投标活动中有违反国家相关法律法规和规章的规定的，按照相关规定处罚。

　　第四十四条 违反本办法第七条规定，投标人在评标过程中严重影响评标正常程序、非法干涉物业管理招投标活动的，取消投标人本次投标资格，罚没投标保证金，记入企业信用档案。

　　第四十五条 违反本办法第十七条规定，招标人中止招标活动造成投标人损失的，招标人应予以赔偿。已确定的投标人中途退出招投标活动的，罚没投标保证金，记入企业信用档案。

　　第四十六条 违反本办法第二十一条、第二十二条规定，招标人向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况，或在确定中标人前，招标人与投标人就投标方案等实质内容进行谈判的，中止本次招标投标活动。招标人再次提出招标申请的，应在15个工作日后组织招标。

　　第四十七条 违反本办法第二十八条规定，取消投标人此次投标资格，已中标的取消中标结果，罚没投标保证金。并按《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示暂行办法》，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。

　　第四十八条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。重新组织招标的，取消招标人的推荐权和评标资格。

　　中标人无正当理由不与招标人签订合同的，给招标人造成损失的，中标人应当给予赔偿，罚没投标保证金，记入企业信用档案，1年内不得参加本市其他项目的前期物业管理招投标活动。

　　第四十九条 物业主管部门或工作人员违反本办法规定，不依法履行监督管理的，给与通报批评或处分。徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第五十条 业主委员会经业主大会授权、分割出售物业在未成立业主大会前或单一业主通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。

　　第五十一条 本办法由市物业主管部门负责解释。

　　第五十二条 本办法自20**年5月1日起施行。原甬房〔20**〕164号、甬建综〔20**〕304号、甬建综〔20**〕450号文中关于物业管理招投标的规定同时废止。

　　附件：1.宁波市前期物业管理招标投标程序

　　2.宁波市前期物业管理招投标中标备案表

　　3.外地物业服务企业进甬登记备案表

　　关于印发《宁波市前期物业管理招标投标实施办法》的通知.doc

　　宁波市前期物业管理招投标实施办法.doc

　　宁波市前期物业管理招投标程序.doc

　　宁波市前期物业管理招投标中标备案表.doc

　　外地物业服务企业进甬登记备案表.doc