最新文章 导航

宿州市物业管理条例实施细则(全文)

编辑:物业经理人2019-09-11

  宿州市物业管理条例实施细则(全文)

  第一条 为进一步提高物业服务水平,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价规定〉的通知》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等法规,结合本市实际,制定本实施细则。

  第二条 本实施细则适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

  第三条 本实施细则所称物业服务收费,是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条 宿州市城区住宅小区物业服务指导收费标准由市价格行政主管部门负责制定,并对其监督管理。宿州市城区住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定,并对其服务质量进行监督管理。

  第五条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

  物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

  物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅小区(别墅除外)物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

  第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准和浮动幅度,并适时向社会公布。

  凡获得全国城市物业管理(示范)住宅小区称号的住宅物业综合服务费可在政府指导价的基础上上浮10%;获得省物业管理优秀住宅小区称号的可上浮5%;

  第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。

  第十条 物业服务一般包括以下内容:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

  (二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

  (三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;

  (四)车辆停放服务管理;

  (五)做好安全防范和秩序维护工作;

  (六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

  (七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

  (八)业主委托的其他公共性服务内容。

  第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

  包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

  第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

  物业服务成本构成一般包括以下部分:

  (一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

  (四)物业服务企业办公费用;

  (五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

  (六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (七)经业主或业主委员会同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,符合专项维修资金使用规定的,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。

  第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见。

  第十四条 住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前,按照《宿州市城区住宅小区物业服务等级标准》(附件4)、《宿州市城区住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1),拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准,并在前期物业服务合同中明确。

  前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间,并同时约定服务等级标准、收费标准。

  第十五条 开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,作为商品房买卖合同附件,经业主(物业买受人)签字确认。

  第十六条 业主大会成立后的物业服务收费标准,由业主大会与物业服务企业根据服务等级和服务要求,参照政府指导价,协商确定收费标准,在物业服务合同中约定,并将约定的收费标准报市价格行政主管部门、房地产行政主管部门备案。

  第十七条 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的),以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

  未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

  第十八条 已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。

  交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

  第十九条 业主与物业服务企业约定预收物业服务费的,预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外,但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

  第二十条 出租或以其他方式交他人使用的物业,业主应及时到物业服务企业登记备案,物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

  第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前,应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

  第二十二条 物业服务企业应当按照《中华人民共和国价格法》的规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置,将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、机动车停放服务收费标准、举报电话等进行公示。

  第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的,按规定标准可以收取停放服务费(见附件3)。

  业主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

  对进入小区执行公务、检修、救护车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车等临时停放不得收取停车费。

  物业服务企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证,不得收取费用。物业服务企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

  第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要,业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

  第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费,不得另行分摊收取。

  未移交给供水部门的二次供水,其增压水泵运行费用可据实分摊收取,接受监督。

  第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区,按照“以收抵支、收支平衡”的原则,由物业服务企业提出收费方案,经业主大会同意后收取。业主委员会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定,并在销售物业时告知物业买受人。

  第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

  第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第三十条 业主或使用人装饰装修房屋的,应在装饰装修前与物业服务企业签订装饰装修管理协议,服从物业服务企业的管理。

  业主或使用人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的,物业服务企业可一次性收取装饰装修垃圾清运费(见附件2)。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的,物业服务企业不得收取装饰装修垃圾清运费。

  因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)承担,并承担相关法律责任。

  第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除法律法规规章另有规定外,服务收费由双方约定。

  第三十二条 业主、物业使用人和开发建设单位,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

  第三十四条 物业服务企业构成价格违法、违规的,由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

  第三十五条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本实施细则自行协商实行。

  第三十六条 各县、区价格行政主管部门和房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。可结合本地实际参照本实施细则执行。

  第三十七条 本实施细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2:宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(2010)

  关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

  各县(市)区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

  《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

  二○一○年六月十二日

  宁波市住宅小区物业管理条例实施意见(20**)

  《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准,自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施,现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规,提出以下实施意见。

  一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

  (一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门,负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管,组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

  (二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作,落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际,制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组,协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制,解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案,指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

  (三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导,统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案,对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

  (四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站,配置物业管理专职人员,人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作,并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势,把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来,共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

  (五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用,支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责,参与对物业服务企业的监管工作,协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

  二、相关行政职能部门的职责

  物业管理涉及面很广,物业管理活动的顺利实施,需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责,做好本行政区域内物业管理的相关工作。

  (一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施,指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线,并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位,缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

  (二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

  (三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

  (四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

  (五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

  (六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

  (七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法,查处物业服务企业乱收费行为。

  (八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免,减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

  (九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

  各行政职能部门应按职能分工,履行职责,积极受理业主和单位的投诉,依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的,依照其相关法律、法规处理。

  三、业主大会、业主委员会的运作

  (一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行,市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》,为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

  (二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用,根据业主大会议事规则履行职责,规范运作。要建立业主委员会例会制度,每季度至少应召开一次业主委员会会议,必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加,讨论研究业主和物业服务企业反映的问题,提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通,促进互相信任、互相支持,创建和谐社区。

  《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

  (三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定,并通告全体业主。

  (四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐,用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的,合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的,合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

  四、规范前期物业管理工作

  (一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查,并以建设标准和配套标准为重点,参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案),并提出整改意见和建议。

  (二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前,须完成物业管理招投标工作,并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

  开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位,并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行,《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (三)开发建设单位在销售(预售)物业之前,应制定《临时管理规约》,并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时,《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后,明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后,方可作为商品房买卖合同的附件。

  《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定,供开发建设单位参考。

  (四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内,派员进驻现场,其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时,要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

  (五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收,并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的,双方应签订委托合同,并支付相应的费用。未签订委托合同的,不得向物业服务企业强行托收。

  (六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时,开发建设单位向物业服务企业移交下列资料,并通过物业服务企业办理业主交房手续:

  1.竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

  3.物业质量保修和物业使用说明文件;

  4.业主清册(房屋分配方案);

  5.分幢分层平面图和套型图;

  6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

  7.物业管理所必需的其他资料。

  五、物业服务企业的服务

  (一)物业服务企业应履行物业服务委托合同,按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养,环境整洁,绿化养护,公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

  (二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为,应当及时劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门,并提供相关证明材料,配合相关行政部门依法及时予以处理。

  (三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况,公布具体内容为:

  1.实行物业服务酬金制收费方式的,应当公布物业服务各项资金的收支情况;

  2.实行物业服务包干制收费方式的,应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

  (四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度,加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管,严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设,促进物业服务企业不断改进服务态度,提高物业服务水平。

  《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房,第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请,经物业服务企业核实后,从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

  (六)根据《条例》第三十二条规定,物业产权过户时,双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定,并在办理产权过户提交资料时,出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时,应提交由社区居委会出具的相应证明,证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

  (七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出,并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时,将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料,移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门,供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序,由市建设行政主管部门另行制定。

  (八)为提高小区车库、车位的利用率,缓解小区停车难的问题,产权属建设单位的车库、车位,在没有出售前应按《条例》第三十九条规定,出租给小区业主停放车辆,不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年,不得以长期出租、高额收取租金为由,影响正常出租,导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

  六、物业管理用房的配置

  物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置,开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见,并在规划设计方案中确定,不得任意调整。

  (一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房:

  1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房,按4‰比例配置物业管理经营用房;

  2.物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

  3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

  4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的,其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的,应在扩初设计文本上注明;

  5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上,并应配置在地上专用的办公性质用房内;

  6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房,并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房,配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的,在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后,由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

  (二)因房产测量后,地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的,超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的,应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

  (三)经规划部门批准实行物业分期开发,不能足额提供当期物业管理经营用房的,开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

  (四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记,产权属全体业主共有。

  七、物业管理相关经费的交纳

  (一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元),在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费,主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账,独立核算;首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

  (二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费,用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行,前期物业服务费不得低于以下标准:低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米,中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米,高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳,其余30%在物业交付联合检查之前交清。

  为扶持物业管理行业的发展,各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金,主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理,专款使用,并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

  (三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前,应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算,低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米,中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米,高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金,物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

  (四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金,实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式,用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

  八、物业管理相关政策

  (一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度,对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法,解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区,建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上,应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理,免租给物业服务企业经营),租金收入用于补贴物业服务经费。

  (二)对物业区域规模较小,服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区,住宅小区停车费、物业经营用房等收益,经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定,可用于补贴物业服务费用的不足,以确保小区物业管理的长效发展。

  (三)为扶持物业管理的发展,各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

  (四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的,不得转由业主或物业服务企业承担。

  (五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主,物业服务费实行先交后补的办法,先由业主依照物业服务合同的约定交纳,之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴,补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

  各级政府和物业管理主管部门,要以住宅小区物业管理为重点,加强对物业管理行业的领导,进一步规范物业服务行为,要根据各地的实际,出台相应的政策措施,保障广大业主和物业管理企业的合法权益,充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用,进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

  本意见自发文之日起实施,由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。

篇3:宣城市住宅小区物业管理条例(2019)

  宣城市住宅小区物业管理条例(20**)

  安徽省人民代表大会常务委员会关于批准《宣城市住宅小区物业管理条例》的决议

  (20**年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)

  安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议审查了《宣城市住宅小区物业管理条例》,决定予以批准,由宣城市人民代表大会常务委员会公布施行

  宣城市住宅小区物业管理条例

  (20**年4月19日宣城市第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 20**年5月24日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  目 录

  第一章 总 则

  第一条 为了规范住宅小区物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

  第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

  第四条 市、县(市、区)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立健全物业管理协调机制,协调处理物业管理工作中的重大问题。

  鼓励将物业管理工作纳入政府目标管理绩效考核。

  第五条 市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策措施;

  (二)建立物业管理信用信息平台;

  (三)监督、管理物业专项维修资金;

  (四)指导、监督各县(市、区)物业管理行政监管工作;

  (五)指导、监督物业管理招投标活动,指导和规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第六条 县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)指导乡镇人民政府、街道办事处履行物业管理监管职责;

  (二)指导、监督物业管理招投标活动;

  (三)负责前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案;

  (四)负责物业专项维修资金的归集、核算、拨付,对物业专项维修资金的使用进行指导、监督;

  (五)采集、核查物业服务企业、项目负责人的信用信息,建立相关物业管理档案,并接受查询;

  (六)组织开展乡镇人民政府、街道办事处、居(村)民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会委员的培训工作;

  (七)法律、法规规定的其他职责。

  第七条 市、县(市、区)人民政府建设、公安、司法、民政、应急管理、环保、规划、城市管理、人防、价格、市场监管、经济信息化等行政主管部门按照各自职责,做好相关行政执法和监督管理工作。

  (一)建设行政主管部门负责统筹工程质量保证金;监督建设单位履行建筑工程质量保修责任;负责房屋质量问题的投诉受理、处理工作;

  (二)公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对燃放烟花爆竹、监控安防、车辆停放等开展监督检查,并做好房屋租赁监督管理工作;

  (三)司法行政主管部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作;

  (四)民政行政主管部门负责监督居(村)民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动;

  (五)应急管理行政主管部门负责住宅小区消防安全的监督管理;

  (六)环境保护行政主管部门负责对物业管理区域以及周边污染源依法实施监督管理;对违反环保法律、法规的行为依法进行查处;

  (七)规划行政主管部门负责物业服务用房规划的核实及违法建设的认定;

  (八)城市管理行政主管部门负责查处装修过程中擅自变动房屋承重结构,违法搭建建筑物、构筑物,乱设摊点,占用和损坏绿地,擅自伐、移、修剪树木,焚烧树叶、垃圾等违法行为;

  (九)人民防空行政主管部门负责对人防工程设施违法行为进行监督检查;

  (十)价格行政主管部门负责物业服务收费监督管理;

  (十一)市场监管行政主管部门负责电梯等特种设备安全监督检查;

  (十二)经济信息化行政主管部门负责协调通信运行和电力设施保护等工作。

  第八条 乡镇人民政府、街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督,履行下列职责:

  (一)负责本辖区内物业管理工作,健全物业管理工作机制;

  (二)指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;

  (三)调解物业管理纠纷;

  (四)指导、监督辖区内物业服务项目的移交;

  (五)法律、法规规定的其他职责。

  居(村)民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处开展相关工作。

  第九条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定自律管理制度、纪律惩戒规则以及行业调解机制,规范物业服务企业经营行为,促进依法诚信经营,推动行业健康有序发展。

  第二章 业主、业主大会和业主委员会

  第十条 房屋所有权人为业主。

  业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

  第十一条 业主在物业管理活动中享有以下权力:

  (一)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

  (二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

  (三)推选业主代表,并享有被推选权;

  (四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权力,监督物业专项维修资金的管理和使用;

  (五)要求其他业主、物业使用人停止违*同利益的行为;

  (六)法律、法规规定的其他权力。

  第十二条 业主在物业管理活动中履行以下义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;

  (四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

  (五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第十三条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

  物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

  业主委员会由业主大会依法选举产生,接受业主的监督,执行业主大会的决定,依法履行职责。

  第十四条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,据实结算。

  首次业主大会会议召开后,业主大会会议筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受业主监督。

  第十五条 业主大会可以根据工作需要设立业主监事会。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书等专职工作人员。

  业主大会、业主委员会、监事会工作经费由全体业主负担,经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会研究决定,并在业主大会议事规则或者管理规约中明确,可以从公共收益中列支。

  第十六条 业主大会在取得统一社会信用代码后,可以到银行开设业主共有资金基本账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户,并建立业主共有资金财务管理制度,保证资金安全。

  业主共有资金主要包括:

  (一)共有物业收益;

  (二)业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用;

  (三)孳息;

  (四)其他合法收入。

  第十七条 业主委员会委员应当符合下列条件:

  (一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

  (六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

  第十八条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)故意诱导、唆使业主拒交物业费;

  (二)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (三)侵占业主共用部位、共用设施设备或者挪用、侵占业主共有财产;

  (四)擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议,侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序;

  (五)其他侵害业主合法权益的行为。

  业主委员会委员有前款行为之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会,可以决定终止其委员资格。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第十九条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议和临时会议。

  除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外,召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域发布公告。

  第二十条 业主委员会应当通过公告等形式,及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项,做好物业管理中重要事项的记录,并接受业主查询。

  业主委员会应当及时听取业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见、建议,接受咨询、投诉和监督。

  第二十一条 业主委员会应当于每年三月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会下列经费收支情况,接受业主监督:

  (一)业主共有资金缴存及结余情况;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

  (三)其他有关业主共有资金使用和管理情况。

  业主对上述资金的收支情况有异议的,业主委员会应当作出说明。

  第二十二条 业主委员会委员集体书面辞职的,应当协助乡镇人民政府、街道办事处和业主建立筹备组召开业主大会,重新选举产生新的业主委员会。

  业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约,严重损害多数业主合法权益,或者影响社区安定和社会稳定的,应当停止活动。所在县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门可以会同乡镇人民政府、街道办事处依法组织召开业主大会会议,重新选举业主委员会。

  第二十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安、城管等部门,与居(村)民委员会协作,共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。

  业主大会、业主委员会应当配合居(村)民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居(村)民委员会,并认真听取居(村)民委员会的建议。

  第二十四条 推进建立业主委员会主任离任审计制度,审计事项由业主大会决定,审计结果应当予以公告,审计费用可以在业主共有资金中支出。

  市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门,可以将审计结果作为小区物业管理活动监督管理工作的重要参考依据。

  第二十五条 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处书面提出撤销申请。

  县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处应当在接到申请之日起十五个工作日内将审查结果书面告知申请人;业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,应当责令其限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。

  第二十六条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处指导后仍不能成立的,可以由乡镇人民政府或者街道办事处组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后,应当及时成立业主大会。

  第二十七条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由乡镇人民政府或者街道办事处负责召集,县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居(村)民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

  (一)业主委员会未依法履行职责;

  (二)业主委员会未依法换届;

  (三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

  (四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

  (五)其他需要协调解决的相关事项。

  第三章 前期物业管理

  第二十八条 物业服务用房按照下列要求配置:

  (一)物业服务用房应当在地面以上。其中,物业服务大厅一般在地面一层根据实际需要设置,并配备无障碍设施等;

  (二)物业服务用房应当进行简单装修,具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能;

  (三)因规划调整导致总建筑面积发生变动的,应当对物业服务用房的配置作相应调整。

  第二十九条 业主大会成立前,物业管理共用部位、共用设施设备的使用、经营方案由开展物业服务的单位组织制定。所得收益的百分之七十纳入物业专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。

  第三十条 建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,并按照规定将招标文件等材料报物业项目所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  在一个物业管理区域内,住宅物业建筑面积五万平方米以下且非住宅物业建筑面积二万平方米以下,但总建筑面积超过五万平方米的,应当采用招投标方式选聘物业服务企业。

  第三十一条 建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备、客户服务设备等物业服务固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。

  物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产,并在退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。

  第三十二条 前期物业承接时,物业服务企业应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  在物业承接查验过程中和办理承接手续时,物业服务企业和建设单位可以邀请业主代表、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门和乡镇人民政府、街道办事处参加,并接受其监督。县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处接到邀请后,应当派员参加。

  建设单位在商品房交付之前,应当将承接查验结果等相关资料报送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门。

  第三十三条 前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任且尚未成立业主大会的,物业服务企业退出物业管理区域三个月前应当书面告知业主及物业所在地乡镇人民政府、街道办事处。乡镇人民政府、街道办事处应当在物业服务企业退出前,依法组织业主决定管理模式。

  第四章 物业服务

  第三十四条 物业服务企业从事物业服务活动,应当具有独立的法人资格。

  物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案。

  第三十五条 物业服务企业应当严格遵守法律、法规的规定和物业服务合同的约定,提供相应的服务,不得有下列行为:

  (一)擅自改变物业服务用房或者共用部位、场地以及共用设施设备的用途;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益;

  (三)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;

  (四)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定交接查验或者移交有关财物、资料;

  (五)违反物业服务合同约定降低物业服务标准或者减少服务项目;

  (六)以强制停水、停电等方式催交物业费;

  (七)擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费;

  (八)其他损害业主权益的情形。

  第三十六条 实行物业服务项目责任制,物业服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派项目负责人。建筑面积超过十万平方米的小区,应配备至少一名项目负责人;地理位置上相毗邻的若干个小区,可以委派同一名项目负责人进行管理,但同时管理的小区数不得超过三个,且建筑面积合计不超过十五万平方米。

  物业服务企业应当按照投标文件或者物业服务合同约定指派项目负责人,项目负责人不得随意更换。更换项目负责人的,应当征求业主委员会的意见,并在物业管理区域内显著位置公示。

  第三十七条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内主要出入口等显著位置公示:

  (一)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (二)电梯、消防等专项设施设备的日常维护保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (三)公共收益的分配和使用情况;

  (四)各项物业费用的收费分摊支出明细;

  (五)物业服务企业客服电话,项目负责人姓名及联系方式;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复并提供相关资料查询。

  第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则,由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照合同约定交纳物业服务费,不得以放弃共有权力为由拒绝交纳物业服务费。

  业主欠交物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过催交等形式,督促其交纳。逾期不交纳的,物业服务企业可以依约定申请仲裁、依法提起诉讼。

  第三十九条 物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会申请,乡镇人民政府、街道办事处应当进行应急管理。居(村)民委员会可以在乡镇人民政府、街道办事处指导和监督下,与应急物业服务企业签订物业服务合同。应急物业服务合同的物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行。物业管理费用由业主承担。

  第四十条 被解聘或者不再续签合同的物业服务企业,应当与业主委员会,或者在业主委员会的监督确认下与新选聘的物业服务企业履行交接义务。

  交接双方应当对物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料给予核查、确认,并将结果书面告知物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当按照合同约定修复或者承担相应责任。

  物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

  第四十一条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定,制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性自然灾害,供水、供电、供气、电梯等安全事故,公共卫生事件,治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定,并协助有关部门做好物业管理区域的安全管理工作。

  安全防范应急预案应当报县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案,县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当对安全防范应急预案的制定和实施给予必要的指导。发生安全事故或者其他紧急事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并按规定向有关行政管理部门报告,协助做好相关工作。

  第五章 物业使用维护

  第四十二条 物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况告知业主委员会、物业服务企业。

  第四十三条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动,不得侵占公共空间,不得损害共用部位和共用设施设备。

  物业服务企业应当加强对业主或者物业使用人装饰装修房屋的管理。装饰装修工程开工前,业主或者物业使用人应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,物业服务企业应当告知其装修的禁止行为和注意事项,业主、物业使用人和修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当予以配合。

  第四十四条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,不得妨碍他人正常生活,相邻业主、物业使用人应当予以配合。因阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人财产损失的,责任人应当依法负责赔偿。

  第四十五条 物业管理区域内的机动车车位、车库,应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。建设单位尚未出售的车位、车库,不得以只售不租为由拒绝出租给业主、物业使用人停放车辆。

  物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位,应当合理施划,属于业主共有。

  车辆在物业共有部位的停放、收费和管理等事项,由业主大会决定。业主大会成立前,车辆在物业管理区域内停放的,其收费标准由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  物业管理区域内停放车辆,不得占用消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

  第四十六条 物业管理区域内依法配建的地下人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。

  地下人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当按照有关规定,用于人民防空工程设施的日常维护管理和停车管理的必要支出。

  物业管理区域内地下人防工程平时可以委托物业服务企业维护管理,受委托单位应当按照相关维护管理规定,确保人民防空工程设施处于良好状态。

  第四十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备及相关管线,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、通信等专业经营单位参加;建设项目竣工验收完成备案起三个月内,建设单位应当依法将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

  已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的,物业管理行政主管部门应当会同相关行业主管部门组织专业经营单位按照国家有关规定进行验收。验收合格的,专业经营单位应当接收;验收不合格的,由市、县(市、区)人民政府组织相关单位整改合格后,专业经营单位应当接收。

  老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按照专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

  移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线,其维修、养护、更新等费用,由专业经营单位依法承担,不得从物业服务费和物业专项维修资金中列支。尚在保修期内的,其费用由建设单位承担。

  第四十八条 建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。建设单位可以自行组织维修,也可以委托物业服务企业维修。

  建设单位提取的工程质量保证金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后,建设单位申请返还的,市、县(市、区)人民政府建设行政主管部门应当征求业主委员会、物业服务企业和物业管理行政主管部门意见。

  建设单位应当建立健全物业保修服务制度,办理咨询、投诉、协调等服务事项,并建立物业保修档案。

  第四十九条 物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修,并书面告知物业服务企业。

  建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,业主、业主委员会、物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法监管。

  保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同约定承担。

  电梯、消防等涉及人身、财产安全并有特定要求的设施设备,应当按照有关法律、法规规定,由共有人或者实际管理人履行管理义务,委托专业机构定期维修、养护、检验检测,确保使用安全。

  第五十条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业专项维修资金记录和查询系统,记载物业专项维修资金交存、使用和管理等情况,向业主提供免费查询服务。

  物业专项维修资金应当自存入专户之日起记账到户,结息到户。物业专项维修资金的增值收益部分纳入物业专项维修资金账户,在物业管理区域内统筹使用。

  县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布物业专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

  第五十一条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

  第五十二条 物业专项维修资金的使用,经业主大会决定,可以根据维修范围以单元(幢)为单位进行表决。

  在老旧小区和电梯更新改造中,业主大会可以采取在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、异议表决等方式使用物业专项维修资金。

  第五十三条 发生下列危及安全情形之一,需要使用物业专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报物业专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:

  (一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)消防设施损坏的;

  (四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

  (五)楼体外立面有脱落危险的;

  (六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

  (七)二次供水设施损坏的;

  (八)其他危及房屋安全的情形。

  应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的物业专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

  物业所在地县(市、区)物业专项维修资金代管或者监管部门应当在收到申请后两个工作日内完成审核工作。

  第五十四条 市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门应当建立物业服务质量考评制度,实施对物业服务企业的动态监管。

  建立物业服务第三方评估制度,物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处可以通过政府购买服务等形式,选聘第三方专业服务机构或者物业服务行业协会开展物业服务质量评估,评估结果录入物业管理信用信息档案。

  鼓励和支持业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托第三方专业服务机构,开展物业项目承接查验、物业服务质量评估等活动。

  第三方专业服务机构、物业服务行业协会应当按照法律、法规和委托合同约定提供评估服务。评估活动应当全面、独立、客观、公正。

  第五十五条 物业管理相关部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式。单位和个人可以通过公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

  有关单位在接到投诉、举报后应当登记,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复处理情况;不属于本单位职权范围的事项,应当及时移交有权单位。接受移交单位对管辖权有异议的,由物业所在地市、县(市、区)人民政府指定管辖,不得再移交。对于十名以上业主联名、业主委员会、居(村)民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

  行政执法单位进入物业管理区域开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会应当提供便利。

  第六章 法律责任

  第五十六条 违反本条例第二十八条规定,建设单位未按照要求配置物业服务用房的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处二十万元以上五十万元以下罚款。

  第五十七条 违反本条例第三十五条第一项、第二项、第三项规定,由物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上二十万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

  第五十八条 违反本条例第三十七条第三项、第四项、第五项规定,物业服务企业未公示相关信息的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一千元以上五千元以下罚款。

  第五十九条 违反本条例第四十五条第一款规定,建设单位以只售不租为由拒绝向业主出租车位的,由物业管理行政主管部门责令限期改正。

  第六十条 违反本条例第四十九条第二款规定,建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行政主管部门责令改正,处十万元以上二十万元以下罚款,并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

  第六十一条 违反本条例规定,市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的,由有关行政机关责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分:

  (一)违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的;

  (二)未按照相关规定组织召开业主大会会议的;

  (三)违法实施物业管理行政许可的;

  (四)未履行综合查验职责的;

  (五)未在土地出让合同中明确住宅小区内相关公共设施权属的;

  (六)违反物业管理投诉处理规定的;

  (七)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

  (八)有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

  第六十二条 违反本条例规定,法律法规已有处罚规定的,从其规定;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七章 附 则

  第六十三条 本条例自20**年10月1日起施行。

篇4:日照市物业管理条例(2018)

  日照市物业管理条例(20**)

  山东省日照市人大常委会

  (20**年8月25日日照市第十八届人民代表大会常务委员会第三次会议通过 20**年9月30日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善居住环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条 本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动,适用本条例。

  第三条 物业管理应当坚持以人为本、业主自治、政府监管、权责分明、和谐包容的原则。

  第四条 市、县(区)人民政府负责本辖区内物业管理工作的组织和领导,将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,促进物业服务行业健康发展。

  具有行政管理职能的市人民政府派出机构,在本辖区内承担前款规定的县级人民政府职责。

  第五条 市住房城乡建设主管部门是本市物业主管部门,负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。

  县级人民政府物业主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

  市、县(区)人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,负责物业管理活动的有关监督管理工作。

  具有行政管理职能的市人民政府派出机构,根据授权负责本辖区内物业管理活动的监督管理,具体工作可以由有关内设机构负责。

  第六条 街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。

  社区居民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

  第七条 物业主管部门应当建立物业服务企业信用档案,对物业服务企业、项目负责人实行信用管理。

  第八条 物业服务行业自律组织应当建立和完善物业服务企业及从业人员自律制度,规范行业行为。

  第九条 鼓励建设单位、业主大会或者业主委员会、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业服务标准和质量评估等活动。

  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。

  第二章 前期物业管理

  第十条 物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围,综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。

  分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;物业管理区域已经分割成多个自然街区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第十一条 住宅物业建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证确定的红线图、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料,向物业所在地县级人民政府物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自收到申请之日起二十日内会同街道办事处(乡镇人民政府)进行物业管理区域划分。

  物业管理区域划定后,建设单位在销售商品房时,应当以图文形式将下列内容向买受人明示,并作为商品房买卖合同的附件:

  (一)物业管理区域的范围;

  (二)物业共用部位、共用设施设备名称;

  (三)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;

  (四)物业服务用房的面积和位置;

  (五)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。

  第十二条 物业管理区域划定后确需调整的,应当形成区域调整方案,明确调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等,并经物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

  第十三条 住宅物业的建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业;投标人少于三个或者住宅(含同一物业管理区域内非住宅)物业总建筑面积不超过三万平方米的,经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

  县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对前期物业服务企业的选聘进行监督。

  第十四条 建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并报物业所在地县级人民政府物业主管部门、价格主管部门备案。

  前期物业服务合同中应当载明下列内容:

  (一)物业承接查验费用承担;

  (二)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

  (三)分项服务的标准(含人员配置)和费用分项测算;

  (四)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

  (五)是否委托物业服务第三方评估机构,拟采取的评估标准及方法;

  (六)物业服务用房(含业主委员会办公用房)面积和位置;

  (七)共用部位、共用设施设备清册;

  (八)业主共有资金专用账户的设立、查询方式,以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法;

  (九)合同解除的条件和违约责任;

  (十)与前期物业管理有关的其他事项。

  前期物业服务合同约定的物业费收费标准应当在政府指导价规定的浮动幅度内,并与物业服务规范规定的服务标准相对应。

  第十五条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约应当包含下列内容:

  (一)使用、维护物业共有部分的规则;

  (二)使用物业专有部分的权利和义务;

  (三)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

  (四)分担物业管理区域费用的方式;

  (五)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;

  (六)建设单位更换前期物业服务企业的条件;

  (七)消防安全防范义务;

  (八)违反临时管理规约应当承担的责任;

  (九)其他有关事项。

  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

  建设单位应当将临时管理规约在销售场所公示,在物业销售前向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在购房时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第十六条 建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同,应当将已备案的前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属资料等作为约定的内容。

  建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业费;已作出物业费减免承诺的,应当向物业服务企业支付相应的物业费。

  第十七条 建设单位无偿配置的物业服务用房应当为地面以上能够使用的房间,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间等,依法属于全体业主共有,不得擅自改变用途。

  第十八条 新建住宅物业交付使用十五日前,建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。

  建设单位应当在县级人民政府物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的监督下,按规定向物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)电梯等特种设备和消防设施的设计、制造、安装合格证、质量证明书、监督检验报告等安全技术档案;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)业主名册;

  (六)应当移交的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单,并书面承诺补交的具体期限,最长不超过十日。

  第十九条 建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程*同侵害业主利益的,应当共同承担赔偿责任。

  第二十条 前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持下列资料向物业所在地县级人民政府物业主管部门备案:

  (一)前期物业服务合同;

  (二)物业承接查验协议;

  (三)建设单位移交资料清单;

  (四)查验、交接记录;

  (五)与承接查验有关的其他资料。

  物业承接查验档案属于全体业主共有,业主有权免费查询。业主大会选聘新的物业服务企业的,前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。

  第二十一条 物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户,并按照合同约定公布收支情况,每年不得少于一次。

  业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

  第二十二条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业:

  (一)物业服务企业提前解除合同的;

  (二)物业服务企业擅自撤离的;

  (三)物业服务企业被吊销营业执照的;

  (四)法律、法规规定的其他情形。

  建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内,将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。

  第二十三条 前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在物业服务企业退出前,依法组织业主决定管理模式。

  第三章  业主大会、业主委员会和物业管理委员会

  第一节 业主大会

  第二十四条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

  一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第二十五条 符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

  (二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

  (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

  第二十六条 符合首次业主大会会议召开条件的,建设单位应当将业主入住情况在二十日内报告街道办事处(乡镇人民政府),同时报送下列资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业管理区域证明;

  (三)房屋及建筑面积清册;

  (四)规划总平面图;

  (五)交付使用共用设施设备的备案证明;

  (六)物业服务用房配置资料;

  (七)成立业主大会必需的其他资料。

  十人以上的业主联名向街道办事处(乡镇人民政府)提出召开首次业主大会会议书面请求的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令建设单位在十日内报告业主入住情况。符合业主大会会议召开条件的,建设单位应当按照前款规定报送资料。

  建设单位已经注销的,前期物业服务企业应当报告业主入住情况,并提供有关资料。

  第二十七条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到建设单位报告之日起三十日内组建业主大会筹备组。

  筹备组人数应当为七至十一人的单数,由街道办事处(乡镇人民政府)代表一名,社区居民委员会代表一名,建设单位代表一名和业主代表若干名组成。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。业主代表的产生方式由街道办事处(乡镇人民政府)确定,并在物业管理区域内显著位置公告。

  筹备组应当自成立之日起十日内,将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

  前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

  筹备组正式开展筹备工作前,县级人民政府物业主管部门应当对筹备组成员进行物业管理培训。

  第二十八条 筹备组成员应当符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

  (三)无非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为;

  (四)无不宜担任的其他情形。

  筹备组中的业主成员应当同时符合下列条件:

  (一)按时交纳物业费、车位租赁费、停车服务费和住宅专项维修资金等;

  (二)无损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的行为;

  (三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。

  第二十九条 首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,老旧住宅物业首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担:

  (一)建设单位应当在办理不动产首次登记前,交纳首次业主大会会议筹备经费;

  (二)已办理首次登记尚未召开首次业主大会会议的,建设单位应当于报送成立业主大会资料时,交纳首次业主大会会议筹备经费。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当对筹备经费进行监管。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向出资单位报告。建设单位预交的筹备经费结余部分应当予以退还。

  第三十条 划定为一个物业管理区域分期开发建设的建设项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会。

  首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第三十一条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  第三十二条 召开业主大会会议,可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。

  采用集体讨论形式的,可以由全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。

  业主代表参加业主大会会议三日前,应当书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,表决票应当经本人签名,由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另行推选。

  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交全体业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。需业主投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

  街道办事处(乡镇人民政府)或者其委托的社区居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行指导监督。

  第三十三条 业主拒付物业费、不交存专项维修资金、乱停放车辆以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使作出约定。

  第三十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议的召开时间和临时会议的召开事由,由业主大会议事规则约定。

  召开业主大会定期会议,应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当对业主大会会议的召开进行指导,并对业主大会会议表决情况予以监督。

  业主委员会未按照业主大会议事规则要求召开业主大会临时会议的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期召开;逾期仍未召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在十日内组织召开。

  第三十五条 业主大会会议表决采用书面方式实名投票;采用电子信息技术方式实名投票的,应当核实业主身份,确保业主意思表示真实、有效。

  第三十六条 业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

  业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

  第三十七条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费等的收支管理,应当符合财务管理规定,并定期在物业管理区域内显著位置公示。

  业主委员会应当妥善保管财务原始凭证、会计账簿等会计资料。

  第三十八条 物业管理区域内业主人数较多的,可以按照业主大会议事规则的约定,以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成,共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。

  业主小组作出的决定应当符合管理规约、业主大会议事规则的规定,不得违反业主大会或者业主委员会作出的决定,并在作出决定后七日内告知业主委员会。

  第二节 业主委员会

  第三十九条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主监督。

  业主委员会应当由三至十一人的单数组成,委员只能由业主担任。

  业主委员会的活动经费及委员报酬,从业主共有部分的收益中提取,或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

  第四十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持业主大会决议、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和基本情况等资料,向物业所在地县级人民政府物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

  前款规定的备案事项变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十一条 业主委员会办公用房从物业服务用房中安排。前期物业服务企业应当在首届业主委员会依法备案之日起五日内,向业主委员会移交办公用房。

  业主委员会应当持物业主管部门出具的备案证明,依法刻制、使用、管理印章和开设账户。业主委员会应当建立工作档案和印章管理等制度,业主委员会印章应当指定专人保管。

  第四十二条 业主委员会委员有下列行为之一的,街道办事处(乡镇人民政府)调查核实后,责令其暂停履行职责,并由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其委员资格:

  (一)挪用、侵占业主共有财产;

  (二)利用职务之便接受减免物业费、车位租赁费、停车服务费,以及非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的财物;

  (三)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;

  (四)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

  (五)损害业主共同利益的其他行为。

  业主委员会委员有拒不履行委员职责、违章搭建建筑物和构筑物或者拒付物业费等行为的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格。

  第四十三条 业主大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居民委员会。

  第四十四条 业主委员会任期届满六十日前,街道办事处(乡镇人民政府)应当指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。

  第四十五条 业主委员会委员职务在任期内终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的财物等移交业主委员会。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;逾期未选举产生新一届业主委员会的,移交给街道办事处(乡镇人民政府)。

  未在规定期限内移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当督促其移交。

  第三节 物业管理委员会

  第四十六条 住宅小区有下列情形之一的,应当成立物业管理委员会,作为临时机构履行物业管理职能:

  (一)不具备成立业主大会条件的;

  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)两次组织后仍不能成立的;

  (三)未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处(乡镇人民政府)两次指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的;

  (四)业主委员会不履行职责一年以上,无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经街道办事处(乡镇人民政府)两次指导后调整未成或者未能选举产生新一届业主委员会的。

  第四十七条 物业管理委员会由街道办事处(乡镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员组成。

  物业管理委员会由九至十三人的单数组成。其中,业主成员不少于百分之五十,由街道办事处(乡镇人民政府)在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员应当按照本条例首次业主大会筹备组业主成员的条件推荐。

  物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十八条 物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处(乡镇人民政府)应当将成立情况书面告知物业所在地县级人民政府物业主管部门。

  物业主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。

  第四十九条 物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。

  符合业主大会成立条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当及时组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起七日内,与业主委员会办理财物和相关资料移交手续后解散。

  第四章 物业管理服务

  第五十条 鼓励业主大会采用招标投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务合同应当载明下列内容:

  (一)物业服务内容、服务标准、收费标准和委托代收费事项;

  (二)分项服务标准(含人员配置)和费用分项测算;

  (三)分项费用和主要成本变动联动调整的约定;

  (四)物业服务标准的评估标准与方法;

  (五)物业服务用房、专项维修资金的管理与使用;

  (六)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

  (七)双方的权利义务;

  (八)违约责任、履约保证措施、合同期限及合同解除的条件;

  (九)与物业服务有关的其他事项。

  物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内,应当将合同副本报物业所在地县级人民政府物业主管部门备案。

  第五十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供相应服务,并遵守下列规定:

  (一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)定期召开业主恳谈会,听取业主、物业使用人的意见和建议,及时受理业主、物业使用人投诉;

  (四)未经本人同意或者非因法定事由,不得向其他单位和个人透漏业主、物业使用人信息;

  (五)做好物业管理区域内的门卫、巡逻、技防监控、消防控制值守等秩序维护和安全防范工作,并接受公安机关的指导检查;

  (六)维护管理车辆停放、通行秩序,定期将乱停放车辆号牌及掌握的车辆所有人姓名和联系方式报告业主委员会;

  (七)配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入物业管理区域开展服务,并提供便利;

  (八)制定消防安全制度、灭火和应急疏散预案,开展消防安全宣传教育和防火检查,消除火灾隐患;

  (九)配合做好社区管理的相关工作。

  第五十二条 经业主或者物业使用人同意,物业服务企业可以有偿提供物业服务合同以外的服务,收费标准由双方约定。

  第五十三条 终止或者解除物业服务合同(含前期物业服务合同),应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的,应当提前六十日告知。

  自物业服务合同解除之日起十日内,原物业服务企业应当与业主委员会、新物业服务企业办理下列交接事宜:

  (一)业主和物业的基础档案;

  (二)物业服务中形成的物业服务档案;

  (三)物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

  (四)物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (五)电梯等特种设备的安全与节能技术档案;

  (六)消防等专项设施设备技术手册、维护保养记录等资料;

  (七)利用共用部位、共用设施设备经营的有关资料,预收、代收和清算欠收的有关费用;

  (八)物业服务期间配置的固定设施设备资料;

  (九)应当移交的其他资料。

  物业服务企业未办理退出交接手续的,不得撤离物业管理区域,停止物业服务。

  第五十四条 新的物业服务企业应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,制作查验记录并签字。

  新的物业服务企业承接物业时,应当与原物业服务企业、业主委员会签订物业承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

  新的物业服务企业应当在物业承接查验协议签订五日内,报物业所在地县级人民政府物业主管部门备案。

  第五十五条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

  (一)物业服务企业项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、燃气、热力等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)公共水电费用分摊情况,物业共用部位和共用设施设备经营所得收益及使用情况;

  (五)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;

  (六)价格、物业等主管部门监督电话;

  (七)应当公示的其他信息。

  业主、物业使用人对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

  第五十六条 物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意,不得擅自在物业管理区域内进行下列活动:

  (一)改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

  (二)设置营业摊点;

  (三)允许他人利用共用部位、共用设施设备从事广告宣传等;

  (四)收取或者提高占用业主共有道路或者其他场地施划车位的场地占用费;

  (五)应当由业主大会或者业主委员会决定的其他事项。

  第五十七条 物业服务收费根据物业的种类、特点以及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的,物业服务收费基准价及浮动幅度由价格主管部门会同物业主管部门依法制定。

  第五十八条 物业费可以采取酬金制或者包干制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

  物业费实行酬金制的,预收的物业服务支出费用属于代管性质,为所交纳的业主所有。除合同约定的物业服务企业收取的酬金外,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议的,物业服务企业应当在七日内书面答复。

  第五十九条 物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由,中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

  物业服务企业违反物业服务合同约定或者损害业主权益的,业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼;物业服务企业不履行仲裁裁决或者生效判决的,由物业主管部门记入物业服务企业信用档案。

  第六十条 物业服务企业有下列行为之一的,除依法应当承担相应的法律责任以外,由物业主管部门记入信用档案:

  (一)在物业服务招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  (二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域的;

  (三)撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料的;

  (四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

  (五)故意泄露业主、物业使用人信息的;

  (六)对业主、物业使用人进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

  (七)违反法律、法规规定的其他行为。

  第六十一条 物业服务企业应当向县级人民政府物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等资料。

  第六十二条 物业服务项目实行项目负责人责任制。

  物业项目负责人有下列行为之一的,除依法应当承担相应的法律责任以外,应当录入物业服务企业信用档案:

  (一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;

  (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;

  (三)擅自决定占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (五)因管理失职造成人身伤害、财产损失等重大责任事故的;

  (六)被价格主管部门认定乱收费或者收费不规范,拒不改正的;

  (七)严重损害业主利益的其他行为。

  第六十三条 业主自行管理物业管理区域内建筑物及其附属设施的,应当对下列事项作出决定:

  (一)自行管理的执行机构、管理人;

  (二)自行管理的内容、标准、费用和期限;

  (三)聘请专业经营单位的方案;

  (四)有关自行管理的其他内容。

  第五章 物业的使用与维护

  第六十四条 业主或者物业使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,依法处理相邻关系。

  第六十五条 业主或者物业使用人使用物业,应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定。物业服务企业、业主委员会发现业主或者物业使用人有下列违法行为的,应当及时劝阻、制止,并向县级人民政府有关行政主管部门报告:

  (一)侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地等违反物业管理法律、法规的行为,向物业主管部门报告;

  (二)损坏或者擅自改变房屋主体结构、承重结构等违反建筑装饰装修法律、法规的行为,向建设行政主管部门报告;

  (三)违法搭建建筑物和构筑物等违反规划法律、法规的行为,向综合行政执法部门报告;

  (四)随意倾倒垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧物品,擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等违反市容环境卫生法律、法规的行为,向综合行政执法部门报告;

  (五)损毁树木、绿地等违反城市绿化法律、法规的行为,向综合行政执法部门报告;

  (六)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活、制造影响他人的社会生活噪声等违反治安管理法律、法规的行为,向公安机关报告;

  (七)损坏公共消防设施和器材、占用消防通道等违反消防管理法律、法规的行为,向公安机关消防机构报告;

  (八)违法设立工业企业、手工作坊,排放工业废水、废气、噪声等违反环境法律、法规的行为,向环境保护主管部门报告;

  (九)其他违反法律、法规和管理规约、临时管理规约的行为,依法向有关行政主管部门报告。

  有关行政主管部门在接到物业服务企业、业主委员会的报告后,应当依法对违法行为进行处理。

  第六十六条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅(含车库、储藏室)改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约以外,应当经有利害关系的业主同意。

  第六十七条 物业管理区域内,规划用于停放机动车的车位、车库的归属,由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定。业主要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。

  占用业主共有道路或者其他场地用于停放机动车的车位,属于业主共有,其分配、使用、收费等具体事项由业主大会决定,建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。停车服务费标准由业主大会与物业服务企业协商确定,并接受业主的监督。

  业主共有车库内的车位租赁价格实行政府指导价。公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务、实施作业时,在物业管理区域内临时停放,物业服务企业应当提供便利,且不得收取费用。

  物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭安全出口、消防通道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。

  第六十八条 业主长期空置物业的,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就紧急情况处置等事项签订协议。

  签订物业服务合同时,物业服务企业应当主动向业主提示房屋空置的风险。

  第六十九条 业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

  业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协议。协议中应当明确装修保证金的收取、扣除、退还和保证事项,允许施工的时间,废弃物的清运方式、临时存放位置、委托清运费用标准以及违约责任等。住宅装修保证金每户不得高于二千元。

  物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人,业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。

  业主、物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照管理规约、临时管理规约规定禁止装饰装修车辆、施工人员进入物业管理区域。

  第七十条 住宅物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位,负责入户端口以外设施设备的维修、养护、更新,并承担相关费用。法律、法规另有规定的,从其规定。

  住宅用水表、电能表、燃气表、热能表等计量器具使用期限届满的,应当由供水、供电、供气、供热等专业经营单位负责免费换装经强制检定合格的计量器具。

  专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当配合。

  第七十一条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置相应的警示标志,采取具体防范措施,并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。

  电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用后三十日内,向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记,取得使用登记证书和登记标志。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。

  电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满前一个月申请定期检验,未经定期检验或者检验不合格的,不得继续使用。

  第七十二条 在国家规定的保修期限内,物业由建设单位负责维修。保修期限届满后,业主对专有部分负责维修、养护;业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备,由物业服务企业按照物业服务合同负责维修、养护,合同约定由业主共同维修的,按照规定使用住宅专项维修资金;未交存住宅专项维修资金的,由相关业主共同承担。

  住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理不动产登记前,按照规定交存住宅专项维修资金。

  第七十三条 物业保修期满后,住宅共用部位、共用设施设备发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,可以按照规定启动住宅专项维修资金应急维修程序。

  应急维修涉及电梯等特种设备和消防设施的,应当依法取得相应主管部门或者检验机构出具的检验报告、验收合格意见书或者其他合格证明。

  第七十四条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主未按照约定交纳物业费的,物业服务企业可以通过在物业管理区域显著位置公示等形式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第六章 监督管理

  第七十五条 市、县(区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任制考核。

  第七十六条 县级人民政府物业主管部门应当履行下列职责:

  (一)物业服务行业监督检查,定期开展物业服务质量专项检查;

  (二)本辖区内物业管理区域划分、前期物业服务招标投标、业主委员会备案等监督管理工作;

  (三)物业服务企业信用信息征集、核查和监管工作;

  (四)指导、服务街道办事处(乡镇人民政府)调处物业管理矛盾纠纷;

  (五)房屋安全、房屋租赁等监督检查;

  (六)法律、法规规定的其他职责。

  第七十七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当明确专门机构,履行下列职责:

  (一)组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主委员会依法履行职责;

  (二)组织成立物业管理委员会;

  (三)监督选聘物业服务企业;

  (四)监督物业服务项目的移交、接管;

  (五)纠正或者撤销业主大会、业主委员会的违法决定;

  (六)建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

  (七)指导社区居民委员会建立物业纠纷调解委员会制度;

  (八)法律、法规规定的其他职责。

  第七十八条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立由业主、业主委员会(物业管理委员会)、物业服务企业、物业主管部门、公安派出所、社区居民委员会、综合行政执法、专业经营单位等方面代表参加的物业管理联席会议制度。

  物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

  (一)业主委员会不依法履行职责的问题;

  (二)业主委员会换届过程中出现的问题;

  (三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

  (四)提前终止物业服务合同的问题;

  (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

  (六)物业管理与相关专业经营单位协调和配合的问题;

  (七)需要协调解决的其他物业管理事项。

  第七十九条 有关行政主管部门应当按照各自职责,做好物业管理区域内的下列工作:

  (一)规划主管部门负责建设工程的规划设计及调整变更的管理,协助开展物业管理区域划分;

  (二)价格主管部门负责物业服务收费的监督检查,受理投诉举报,依法查处物业服务企业违反价格法律、法规的行为;

  (三)质量技术监督部门(市场监督管理部门)负责电梯等特种设备安全监察,规范和监督市场计量行为,依法查处违反特种设备安全管理和计量法律、法规的行为;

  (四)工商行政管理部门(市场监督管理部门)负责工商登记管理,对以住宅为住所(经营场所)的,应当审查有关单位出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明材料,依法查处违反工商登记管理法律、法规的行为;

  (五)民政部门(社区管理部门)负责社区居民委员会指导、监督业主大会、业主委员会开展自治管理的监督。

  第八十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理协管联系人制度,将社区、公安、综合行政执法、环境保护等有关部门、单位指定的物业管理协管人姓名、职责、联系方式在物业管理区域内显著位置公示。

  第八十一条 物业主管部门,综合行政执法、环境保护、公安等行政主管部门,街道办事处(乡镇人民政府)应当建立信息共享制度,将物业管理区域内与物业管理有关的情况,及时进行通报。

  第七章 法律责任

  第八十二条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照法律、法规的规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

  第八十三条 物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;造成当事人损失的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八十四条 建设单位违反本条例规定,未交纳首次业主大会会议筹备经费的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十五条 物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,依照下列规定处罚:

  (一)未按照规定办理物业承接查验协议备案的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以上一万元以下罚款;

  (二)物业费实行酬金制,未按照规定公布物业服务资金年度预决算或者季度收支情况的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,处五千元以上一万元以下罚款;

  (三)中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热的,由县级人民政府物业主管部门责令限期改正,可以处一万元以下罚款;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

  第八十六条 国家机关及其工作人员在物业管理工作中存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权行为的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章 附 则

  第八十七条 本条例自20**年1月1日起施行。

篇5:庆阳市物业管理条例(2019)

  庆阳市物业管理条例

  (20**年3月12日庆阳市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过 20**年5月31日甘肃省第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)

  第一章 总 则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

  新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

  配套设施不全的原有住宅区,由所在地人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金,组织整治,创造条件,逐步实行物业管理。

  配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

  第三条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条市、县(区)人民政府应当将物业管理纳入城乡建设与管理和现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善物业管理综合协调机制和物业服务市场化、社会化和专业化体系,扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

  第五条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)制定物业管理相关政策;

  (二)组织物业管理培训;

  (三)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;

  (四)法律、法规规定的其他职责。

  县(区)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行下列职责:

  (一)组织相关部门划分已建成物业管理区域;

  (二)指导成立业主大会和选举业主委员会、业主监督委员会及培训业主委员会、业主监督委员会成员;

  (三)监督管理前期物业招标投标;

  (四)指导监督物业承接查验、退出交接;

  (五)监督物业服务企业日常管理;

  (六)指导监督住宅专项维修资金管理;

  (七)办理物业管理行政许可及公示事项;

  (八)建立物业管理档案;

  (九)处理物业服务矛盾纠纷投诉;

  (十)法律、法规规定的其他职责。

  市、县(区)人民政府其他有关主管部门,在各自职责范围内,做好相关监督管理工作。

  第六条街道办事处或者乡(镇)人民政府负责监督指导成立业主大会、选举业主委员会和业主监督委员会等工作,督促业主大会、业主委员会和业主监督委员会依法履行职责,调解物业矛盾纠纷,办理物业管理公示事项,协调物业管理与社区建设的关系。

  社区(居、村民委员会)协助街道办事处或者乡(镇)人民政府建立社区服务、管理措施和机制,配合解决社区环境卫生、排水、道路等公共设施和公共服务方面存在的问题,广泛宣传发动群众,引导社区居、村民遵规守约,营造良好的社区管理氛围,指导监督辖区业主委员会、业主监督委员会和物业服务企业的服务管理活动,受理辖区业主的投诉举报,调解处理物业管理矛盾纠纷,组织社区开展公益宣传、精神文明创建和文化娱乐活动。

  第七条物业管理行业协会应当加强行业自律,制定物业服务规范和标准,规范物业服务行为,督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。

  第八条鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术,提升物业服务质量和管理水平,推进智慧小区建设。

  第二章 物业管理区域划分

  第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

  划分物业管理区域,应当充分考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务便利化的原则。

  有以下情形之一的,县(区)住房和城乡建设主管部门可以将其确定为一个物业管理区域,并由一个物业服务企业实施物业管理:

  (一)属于独立封闭式小区的;

  (二)处于同一街区或者位置相邻的;

  (三)配套设施设备可以共享的;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

  (五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

  根据前款第二项、第三项和第五项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于三万平方米。

  第十条新建住宅区编制的建设项目规划设计方案应当包括物业管理区域划分。

  配套设施比较齐全的原有住宅区,尚未划分物业管理区域并已投入使用的,其物业管理区域划分由县(区)住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府征求业主意见后予以核定。

  已核定的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,由县(区)住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者乡(镇)人民政府重新核定。

  物业管理区域划分或者变更后,县(区)住房和城乡建设主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第十一条物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主、物业使用人公示。未聘请物业服务企业的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府向全体业主、物业使用人公示。

  第三章 业主大会、业主委员会和业主监督委员会

  第十二条具备下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

  (二)交付使用的物业专有部分建筑物面积达到建筑物总面积百分之三十以上,且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的;

  (三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

  业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。

  第十三条符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请,十名以上业主也可以联名申请。

  街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在接到申请后六十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内,建设单位应当向街道办事处或者乡(镇)人民政府及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑物规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业管理用房配置确认资料等。

  第十四条首次业主大会会议经费由建设单位或者原产权单位承担。无建设单位或者原产权单位的,由全体业主承担。

  第十五条业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或者乡(镇)人民政府代表、社区(居、村民委员会)代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数,其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡(镇)人民政府代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示,公示时间不得少于七日。

  筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员、业主监督委员会委员候选人的,其筹备组成员资格即行终止,筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

  第十六条首次业主大会会议筹备组负责下列工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议题;

  (二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会及业主监督委员会选举办法、业主委员会及业主监督委员会工作规则;

  (三)确认业主身份、人数及业主投票权数;

  (四)组织业主推选业主委员会委员、业主监督委员会委员候选人;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员和业主监督委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本,公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的,筹备组应当复核或者修改,并书面告知异议人。

  筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会、业主监督委员会成立后即自行解散。

  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会、业主监督委员之日起成立。

  第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约还可以对住宅改变用途从事经营活动、停车管理、垃圾管理、广告管理等作出特别约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会、业主监督委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

  第十八条业主大会决定下列事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会、业主监督委员会或者更换业主委员会成员、业主监督委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动以及所得收益的分配与使用;

  (八)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

  (九)决定业主大会、业主委员会和业主监督委员会工作经费及业主委员会委员、业主监督委员会委员工作津贴及标准;

  (十)确定物业服务形式、内容、标准及物业服务收费方案;

  (十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十九条物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会、业主监督委员会,业主、业主大会、业主委员会、业主监督委员会,依法、依章程享有权利和履行义务,按照国家有关规定、管理规约开展活动。

  业主人数少于五十人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会、业主监督委员会职责。

  业主人数在一百人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般不得少于三十人。

  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

  第二十条召开业主大会会议,应当于会议召开十五日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

  业主大会定期会议或者临时会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  采用书面征求意见形式的,应当在召开会议二十日前将征求意见书送达业主。

  业主大会会议需要投票表决的,表决意见应当由业主本人签名;业主委托代理人表决的,代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。

  业主大会会议投票表决的全部资料应当保存三年以上,业主可以查询、复制相关原始资料,并依法实施监督。

  第二十一条业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议,或者发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当指导督促社区(居、村民委员会)及时组织召开。

  第二十二条业主委员会由业主大会会议选举产生,由五至十一人单数组成。业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可以连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会委员应当具备下列条件:

  (一)本物业管理区域内业主;

  (二)具有完全民事行为能力;

  (三)遵守国家有关法律、法规;

  (四)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

  (五)热心公益事业,责任心强,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

  (六)本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  业主委员会候选人由业主推荐或者自荐,筹备组应当检查参选人资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,按照多于应选人数三至五人确定候选人名单。

  业主委员会应当自选举成立之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中,推选产生业主委员会主任和副主任。

  业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚,是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息,并向业主公开。

  第二十三条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县(区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第二十四条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

  (一)召集业主大会定期、临时会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (四)督促管理规约的实施;

  (五)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (六)组织和监督住宅专项维修资金的交存、补交、续交和使用;

  (七)业主大会决定的其他职责。

  业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

  第二十五条业主委员会应当建立信息公开制度,及时公示下列信息:

  (一)业主大会议事规则、管理规约;

  (二)业主大会和业主委员会决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地建设的车位、车库及其处分情况;

  (五)住宅专项维修资金的交存、补交、续交和使用情况;

  (六)物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况;

  (七)业主大会、业主委员会和业主监督委员会的工作经费和业主委员会委员、业主监督委员会委员工作津贴详细情况;

  (八)其他应当向业主、物业使用人公开的情况和资料。

  前款第一项、第二项、第三项和第四项规定的事项应当持续公示;第五项、第六项和第七项规定的事项,业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息,公示期不少于三十日。

  业主、物业使用人有权查询、复制前款第一项至第八项规定的信息及相关原始资料并依法实施监督,业主委员会、物业服务企业应当予以配合。

  第二十六条业主委员会委员有下列情形之一的,经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格:

  (一)拒不履行业主义务的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员因物业转让、灭失等原因不再是业主的,或者有丧失民事行为能力等情形的,其委员资格自行终止。

  第二十七条业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者社区(居、村民委员会)、其他业主委员会委员、业主监督委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第二十八条业主大会、业主委员会、业主监督委员会,应当依法履行职责,不得有下列侵害业主合法权益的行为:

  (一)作出与物业管理无关的决定;

  (二)从事与物业管理无关的活动;

  (三)侵占、挪用业主共有财物;

  (四)利用职务之便,非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬,或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益;

  (五)向物业服务企业销售商品、承揽业务;

  (六)向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (七)阻挠、抗拒业主组织行使职权;

  (八)审计期间弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

  (九)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会、业主监督委员会印章;

  (十)业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料;

  (十一)打击、报复、诽谤、陷害有关举报人;

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县(区)住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第二十九条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

  第三十条业主委员会任期届满前三个月,应当组织召开业主大会会议进行换届选举;逾期未换届的,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令其限期换届选举。

  业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将保管的档案资料、印章及业主共有的其他财物移交新一届业主委员会。

  业主委员会任期届满后,拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

  第三十一条业主大会可以设立业主监督委员会。业主监督委员会委员由业主大会选举产生,由三至七人单数业主组成。业主监督委员会任期不超过五年,可以连选连任。业主监督委员会委员具有同等表决权。业主监督委员会主任、副主任在业主监督委员会委员中推选产生。

  第三十二条业主监督委员会委员应当具备本条例第二十二条第二款规定的条件,业主监督委员会委员资格终止应当符合本条例第二十六条的规定。

  第三十三条业主监督委员会履行下列职责:

  (一)对物业服务企业或者其他管理人员履行法定义务、执行物业服务合同情况提出质询,进行监督;

  (二)对业主委员会成员遵守法律、法规、管理规约和执行业主大会决定进行监督;

  (三)对住宅专项维修资金交存、补交、续交和使用提出审计意见;

  (四)对电梯、消防、治安监控等设施设备运行组织检查,并向相关部门提出整改意见;

  (五)对公益赞助和共有的树木、绿地、物业管理用房等共用设施设备进行监督管理;

  (六)业主大会决定的其他事项。

  业主监督委员履行前款第三项职责时,对住房和城乡建设主管部门代管的住宅专项维修资金可以向县(区)审计部门、财政部门提出专项审计监督和财务管理、会计核算监督申请;对已移交业主委员会管理的,可以委托依法设立的独立第三方审计机构进行财务审计和评估。

  第四章 前期物业管理

  第一节 前期物业招投标

  第三十四条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业,应当签订书面的前期物业服务合同。

  提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。但是,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者房屋建筑面积小于三万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经县(区)住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第三十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

  第三十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

  第三十七条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

  第二节 物业承接查验

  第三十八条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  新建物业交付使用前,建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接。

  前期物业服务企业应当邀请业主代表、县(区)住房和城乡建设主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府、社区(居、村民委员会)参加物业承接现场查验,必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

  物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第三十九条实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得自然资源、应急管理、生态环境等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

  (二)水、电已纳入城市管网,安装了分户计量装置和控制装置,并对物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置;

  (三)管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置;

  (四)光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户,地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相连接,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书;

  (六)按照规划要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境保护等设施建设;

  (七)按照规划要求完成了小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

  (八)按照规划要求完成了绿化建设及车库、车位配置;

  (九)建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰;

  (十)法律、法规规定和前期物业服务合同约定的其他条件。

  鼓励实行住宅物业住房品质分类。规划设计对住宅物业住房品质有明确标准要求的,前期物业服务企业应当按要求进行查验。

  第四十条物业承接应当现场查验并形成书面记录,参与人员共同签字予以确认。

  经现场查验,符合本条例第三十九条规定的,前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接协议;不符合的,应当制作书面整改计划,由建设单位按照计划要求整改,并于整改完毕后组织复验。

  前期物业服务企业应当自物业承接协议签订之日起三日内,将承接查验情况和承接协议予以公示,公示时间不得少于十五日。

  第四十一条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  第三节 物业管理用房、物业保修

  第四十二条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积千分之二至千分之三的比例确定物业管理用房。但不得低于四十平方米。其中业主委员会用房不得低于二十平方米,可以从物业管理用房中调剂。

  物业管理用房应当为地面以上能够使用的房屋,具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  物业施工图应当注明物业管理用房具体位置,由县(区)住房和城乡建设主管部门负责核定,并在办理物业销售(预售)证前予以确定。

  建设单位在申请不动产初始登记时,应当提交物业管理用房幢号、室号、建筑面积等资料。

  第四十三条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

  第四十四条建设单位销售物业时,应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业管理用房、共用部位、共用设施设备等信息,并向物业买受人提供书面告知材料。

  建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

  第四十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

  建设单位在物业保修期内未及时履行物业质量保修义务的,业主、业主委员会或者物业服务企业可以申请使用物业质量保修保证金予以维修。

  物业保修期满,县(区)住房和城乡建设主管部门应当将剩余的物业质量保修保证金及孳息退还建设单位。

  第五章 物业管理服务

  第一节 一般规定

  第四十六条从事物业管理服务的企业应当具有独立的法人资格。在领取营业执照后,依法从事物业服务活动,接受主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督和指导。

  第四十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  第四十八条物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

  业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第四十一条第一款规定的资料。

  第四十九条物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第四十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。

  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

  第五十条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目经理人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防、监控等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)房屋装饰装修和使用过程中的结构变动等安全事项;

  (五)业主交纳物业服务费用、公共水电费用分摊情况,由物业服务企业负责的物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;

  (六)其他应当公布的信息。

  前款第五项规定的内容,应当每年至少公布一次。

  业主对公布内容有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。

  第五十一条物业管理服务应当实行项目经理人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目经理人。

  项目经理人不能履行职责或者业主大会、业主委员会要求更换项目经理人的,物业服务企业应当及时更换。

  第五十二条物业服务企业应当根据物业服务合同的约定,在业主监督委员会的监督下,委托专门机构承担电梯、防雷装置、消防设施和器材等的养护、检测、维修以及清扫保洁、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。

  电梯、压力容器等特种设备和消防器材、设施应当委托具备专业资质的检测机构进行定期检验检测,委托具备专业资质的维护保养机构负责日常维护、保养。

  第五十三条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  第五十四条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

  物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

  第二节 物业服务企业的权利与义务

  第五十五条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利:

  (一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理;

  (二)依照国家、省市有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费;

  (三)劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

  第五十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,履行下列义务:

  (一)落实消防、安防人员和措施,确保消防、安防监控设施正常使用,做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作;

  (二)负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁,负责物业管理区域内的垃圾清运,维护物业管理区域的环境卫生;

  (三)对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修;

  (四)做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录,妥善保管物业档案资料和有关财务账册,建立物业服务信息平台,为业主、物业使用人提供免费查询服务;

  (五)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案,及时处理物业服务中的突发事件;

  (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三节 物业服务收费

  第五十七条普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价和级别管理。物业服务等级标准、基准价及浮动幅度,由市发展和改革主管部门、市住房和城乡建设主管部门制定。

  普通商品住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务费按月收取,经业主同意,也可按季收取、按年收取。

  第五十八条业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  实行物业服务包干制的物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务酬金制的预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;

  (九)经业主同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过住宅专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第五十九条业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带交纳责任。

  业主欠交物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳;对无正当理由、拒不交纳的,物业服务企业可以根据合同约定提起仲裁或者向人民法院起诉。

  第六十条已竣工但未出售或者未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

  建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的百分之七十,但不得因此而增加其他业主的负担。

  第六十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第六十二条物业服务收费管理办法由市人民政府制定。物业服务收费管理办法应当包括价格制定、目录公布、票据、监督管理等规定。

  第四节 物业服务企业退出交接

  第六十三条物业服务企业要求提前解除物业合同,应当提前六十日告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

  业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应提前六十日通知物业服务企业。

  原物业服务企业退出时,应当向新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交下列资料:

  (一)物业承接查验资料;

  (二)物业服务期间形成的物业及电梯、消防、监控等设施设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案;

  (三)物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备;

  (四)预收、代收有关费用的相关账册、票据;

  (五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他资料。

  第六十四条物业服务企业退出物业项目时,尚未选聘新物业服务企业的,业主委员会可以申请街道办事处或者乡(镇)人民政府进行应急管理;尚未成立业主大会的,十名以上业主可以联名申请街道办事处或者乡(镇)人民政府进行应急管理。街道办事处或者乡(镇)人民政府应当指导、督促社区(居、村民委员会)组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务,费用由全体业主共同承担。

  第六章 物业的使用与维护

  第一节 一般规定

  第六十五条业主、物业使用人应当遵守法律法规、管理规约和业主大会决定,不得损害公共利益和他人合法权益。

  业主或者物业使用人封闭阳台及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施,不得违反管理规约,应当保持物业的安全、整洁、美观。

  业主或者物业使用人使用家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动时,应当控制音量或者采取其他有效措施,避免对周围居民造成环境噪声污染。

  第六十六条物业管理区域内规划建设的海绵城市设施,物业服务企业、业主、物业使用人应当承担保护责任,禁止任何单位和个人侵占、毁坏和擅自拆除。

  第六十七条物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)改变人民防空工程主体结构,拆除人民防空工程设施设备或者采用其他方法危害人民防空工程安全和使用效能;

  (二)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

  (五)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (六)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  (七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

  (八)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

  (九)高空抛物;

  (十)违反规定饲养动物;

  (十一)违反规定使用高音喇叭;

  (十二)排放有毒、有害等污染环境的物质;

  (十三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面,损坏消防设施及器材;

  (十四)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会和业主监督委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会和业主监督委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门,有关主管部门应当依法处理。

  第六十八条业主、物业使用人对物业装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定和管理规约。

  物业服务企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并进行现场巡查。

  物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时,业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合;发现不当装饰装修行为的,应当及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告业主委员会和有关主管部门。有关主管部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者处理。

  在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动,应当限制作业时间,并采取其他有效措施,以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。

  第六十九条业主或者物业使用人不得违反法律法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和管理规约的规定外,还应当经有利害关系业主的书面同意,且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

  第七十条利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于业主委员会、业主监督委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

  业主享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

  第二节 停车管理

  第七十一条物业管理区域内车库、车位建设应当按照国家规定的标准,从长远考虑并兼顾业主需求、公共安全、公共服务等因素确定。

  建设单位新建、改建、扩建物业,应当按照有关规定确定停车设施设备。

  住宅小区内配套的停车设施不能满足停车需求的,可以占用业主共有的道路或者其它公共场地规划建设用于停放车辆的车库、车位。

  第七十二条物业服务企业应当对进入物业管理区域的车辆进行管理。

  工程车辆、大中型客货车辆不得进入住宅物业管理区域内停放,但工程车辆因本物业管理区域建设、设施设备维修确需停放的除外。

  公安、应急管理、城市管理、救护、环卫等特种车辆执行公务时,在物业管理区域内临时停放的,不得收费。

  第七十三条物业管理区域规划建设的车库、车位应当首先满足业主需要。停车位在满足业主需要后仍有空余的,经业主大会同意后,可以有偿出租给物业管理区域外的单位、个人使用。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车库、车位,属于业主共有。经业主大会同意由物业服务企业代为出租经营的,每次出租期限不得超过一年。租金收入扣除物业服务企业车库、车位维修、管理费用后,剩余部分由业主大会决定使用或者用于补充专项维修资金。

  规划建设的人民防空工程,平时用于停放车辆施划的车位,建设单位不得出售、附赠。

  第七十四条物业服务区域内车库、车位服务收费按规定分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价:

  (一)不具备协商议价条件的住宅小区,车库、车位收费实行政府定价。

  (二)物业管理区域规划建设的车库、车位,收费实行政府指导价。

  (三)占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的车位,收费实行市场调节价,由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的,由社区(居、村民委员会)组织业主代表和物业服务企业协商确定。

  前款规定第一项、第二项政府定价、政府指导价的具体收费标准由市发展和改革主管部门会同市住房和城乡建设等主管部门制定。

  第三节 住宅专项维修资金管理

  第七十五条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存住宅专项维修资金;出售公有住房的,业主应当按照规定交存住宅专项维修资金;公有住房售房单位应当按照规定在售房款中提取住宅专项维修资金。

  业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。

  专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金或者交存比例达不到规定标准的物业管理区域,应当补交住宅专项维修资金。

  第七十六条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。

  县(区)住房和城乡建设主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。

  第七十七条商品住宅、公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入县(区)住房和城乡建设主管部门在商业银行开立的住宅专项维修资金专户。

  建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。

  业主在办理房屋入住手续时,应当提供住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位或者售房单位不得将房屋交付购买人;物业区域未售出和符合交付条件但未交付物业买受人的房屋,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。

  第七十八条业主大会成立前,住宅专项维修资金由县(区)住房和城乡建设主管部门代为管理。业主大会成立后,决定申请将住宅专项维修资金划转的,县(区)住房和城乡建设主管部门应当将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户商业银行应当与县(区)住房和城乡建设主管部门签订监督协议。

  县(区)住房和城乡建设主管部门应当对业主委员会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。

  第七十九条使用住宅专项维修资金相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:

  (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;

  (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;

  (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。

  使用住宅专项维修资金,涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第八十条业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

  因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收交同级财政纳入非税收入。

  第八十一条物业保修期限届满后,住宅专项维修资金由住房和城乡建设主管部门代管且发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业、业主委员会和相关业主应当立即采取应急防范措施,并同时向县(区)住房和城乡建设主管部门提出住宅专项维修资金使用申请:

  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;

  (二)楼体外立面脱落的;

  (三)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;

  (四)消防设施故障,应急管理主管部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;

  (五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

  (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。

  县(区)住房和城乡建设主管部门收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。

  未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照以上规定履行申请使用责任。

  第八十二条应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。

  应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在物业管理区域内显著位置公示。

  应急住宅专项维修资金不得挪作他用。

  第八十三条住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制定。住宅专项维修资金的管理办法应当包括保值增值、使用计划报告、应急使用、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度及使用、支付方式、程序、时限等规定。

  第七章 法律责任

  第八十四条违反本条例的行为,有关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。

  第八十五条违反本条例第五十条第一款和第二款规定,物业服务企业未按照要求公布相关信息的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上三万元以下罚款。

  第八十六条违反本条例第六十三条第三款规定,原物业服务企业不移交有关资料的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对原物业服务企业予以通报,处一万元以上十万元以下罚款。

  第八十七条违反本条例第六十六条规定,侵占、毁坏和擅自拆除物业管理区域内规划建设的海绵城市设施的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处五千元以上三万元以下罚款。

  第八十八条违反本条例第六十七条第五项规定,损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;造成他人损失的,应赔偿损失。

  违反本条例第六十七条第六项规定,对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占的,由住房和城乡建设主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;造成他人损失的,应赔偿损失。

  违反本条例第六十七条第七项规定,存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品的,由相关职能部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;构成违反治安管理行为的,给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成他人损失的,应赔偿损失。

  违反本条例第六十七条第八项规定,利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动的,由相关职能部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,处一千元以上三万元以下罚款;构成违反治安管理行为的,给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成他人损失的,应赔偿损失。

  第八十九条违反本条例第八十二条第三款规定,挪用应急住宅专项维修资金的,由住房和城乡建设主管部门追回挪用的应急住宅专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额两倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第九十条物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

  物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

  建设单位与物业服务企业在承接查验过程中,恶意串通、弄虚作假,给业主造成损害的,建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。

  第九十一条物业服务企业、业主委员会成员、业主监督委员会成员侵害业主利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九十二条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

  第九十三条市、县(区)住房和城乡建设主管部门或者其他有关主管部门和执法机构及其工作人员违反本条例的规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的;

  (二)不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的;

  (三)未按照规定受理物业服务投诉,造成严重后果的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

  第八章 附 则

  第九十四条本条例自20**年8月1日起施行。

精彩专栏

返回顶部
触屏版 电脑版

© 物业经理人 pmceo.com版权所有