宁波市物业项目服务退出管理暂行办法(2010)

　　宁波市建设委员会文件

　　甬建发〔20**〕167号

　　关于印发宁波市物业项目服务退出管理暂行办法的通知

　　各县(市)、区建设行政主管部门，海曙区房管处，各物业服务企业：

　　为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，我委制定了《宁波市物业项目服务退出管理暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。

　　二○一○年七月二十三日

　　宁波市物业项目服务退出管理暂行办法(20**)

　　第一条 为加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为，维护当事人的合法权益，保持物业服务活动的正常秩序，根据《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业项目，是指开发建设单位或业主大会委托物业服务企业进行服务的物业项目。

　　第三条 本市行政区域内因物业服务合同期满终止，或者依据法律规定和物业服务合同约定提前解除合同，物业服务企业退出物业项目服务管理活动，适用本办法。

　　第四条 退出物业项目服务应当本着维护社会稳定、保证业主基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。

　　第五条 市房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业项目服务退出管理的政策制定、业务指导和监督工作。

　　各县(市)、区房产行政主管部门(以下简称辖区物业主管部门)负责本辖区内物业项目服务退出管理过程的业务指导、监督工作。

　　各县(市)、区人民政府负责制定本辖区物业管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)对辖区内物业项目服务退出管理工作实施监督和组织协调，牵头召开物业管理联席会议，协调解决物业项目服务退出过程中发生的争议和纠纷问题。社区居民委员会协助街道做好有关工作。

　　各级规划、城管、市容环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商、人防等相关职能部门，要按照各自工作职责，加强与物业管理主管部门协调配合，协助做好物业项目服务退出管理阶段的衔接工作。

　　供水、供电、供气、供热等专业单位应依照各自职责，协助辖区人民政府和有关部门做好物业项目服务退出管理阶段的工作。

　　第六条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行职责，协助解决物业项目遗留问题，做好新老物业服务企业的衔接工作，保证物业项目服务的连续性。

　　第七条 业主大会、业主委员会应当从物业项目服务的连续、稳定和长远利益出发，慎用辞退权，依法实施解聘和选聘工作，保证广大业主的正常生活秩序。

　　第八条 建设单位应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决物业项目遗留问题，为物业项目服务顺利开展提供保证。

　　第九条 有下列行为的，当事人一方不得提出物业项目服务退出管理事宜 ：

　　(一)物业尚未交付或投入使用的，建设单位或物业服务企业不得擅自提出终止前期物业服务合同，退出物业项目服务管理 ;

　　(二)前期物业服务合同期内，建设单位不得以返还或部分返还前期物业服务费为条件，要求物业服务企业退出物业项目服务管理;

　　(三)同一地块分期开发建设的项目，业主委员会尚未全部建立或增补前，业主委员会不得要求物业服务企业退出物业项目服务管理;

　　(四)物业服务合同期内，未经专有部分占建筑物总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出物业项目服务管理 。

　　第十条 建设单位或物业服务企业明确前期合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)建设单位或物业服务企业合同期满不再续约或提前解约的，合同当事人一方应于拟解除合同3个月前书面告知对方，并承担相应违约责任。同时书面报告辖区街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门，并填写《物业项目服务退出管理情况登记表》。辖区街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门接到报告后，应在10个工作日内进行调查处理。经调查确需退出的，应明确退出有关事项。并以书面形式在物业管理区域内公告15日。

　　(二)建设单位应当按照《宁波市物业管理招标投标实施办法》重新招标投标选聘物业服务企业。若物业项目已具备成立业主大会、业主委员会的，应按规定程序成立业主大会和业主委员会，并选聘新的物业服务企业。

　　(三)新选聘的物业服务企业确定后10日内，建设单位应当将新选聘的物业服务企业相关情况书面函告业主，并抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会备案。

　　(四)建设单位未及时履行选聘责任的，物业服务企业应当及时以书面向辖区街道办事处(乡镇人民政府)和物业主管部门报告。辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会应督促建设单位及时选聘物业服务企业。

　　(五)前期物业项目服务退出管理中，建设单位因歇业、破产等原因不存在的，物业服务企业应及时书面报告辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)。辖区物业主管部门接到报告后10个工作日内应会同街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会共同协商，落实筹建业主大会和业主委员会，并按规定程序选聘新物业服务企业。

　　第十一条 物业服务合同期限内，物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)物业服务企业应于拟解除合同3个月前，将退出原因、时间书面告知业主委员会，同时书面报告辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。

　　(二)对物业服务企业提出提前解除合同的，业主委员会收到书面报告后5日内，应将物业服务企业退出的相关事项在物业管理区域内公告征求业主意见，公告时间不少于15日。公告期满持异议的业主未超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，业主委员会应及时与物业服务企业进行协商，依法签订退管协议。退管协议应当就物业服务交接时间、内容、查验、交接前后的责任等事项进行明确。

　　退管协议应在物业管理区域内公告7天，同时抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会备案。

　　(三)业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内，在辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会的指导下开展选聘新的物业服务企业。

　　(四)物业服务企业提前解除合同的，公告期满持异议的业主超过专有部分占建筑物总面积1/2且占总人数1/2的，或双方未能达成退管协议的，按照本办法第二十一条有关规定执行。

　　第十二条 物业服务合同期限未满，业主大会要求物业服务企业提前解除合同的，适用以下程序：

　　(一)持有20%以上且按合同约定按时交物业服务费用的投票权业主提议提前解除合同的，业主委员会在收到提议之日后1个月内应召开业主大会进行表决。在召开业主大会15日前，应将业主提议提前解除合同的理由、解除合同的时间、需承担的违约责任及会议相关内容以书面形式在物业管理区域内公告15日，同时告知辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。

　　(二)提前解除合同经业主大会表决通过的，业主大会应当在作出决议后3日内，将解约原因、解约的时间和同意承担的违约责任书面告知物业服务企业，并及时与物业服务企业协商退出事宜，依法签订退管协议。退管协议应在物业管理区域内公告7日，并抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。

　　(三)业主大会作出决议30日内，在辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会的指导下，选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同。

　　(四) 业主大会表决未通过或者双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行。

　　第十三条 物业服务合同期满，业主大会未续约的，适用以下程序：

　　(一) 业主委员会应于合同期满前3个月，在辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会的指导下组织召开业主大会决定续聘或选聘物业服务企业，并在物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。业主大会决定不续聘的，应于业主大会决议后5日内书面告知原物业服务企业，同时抄报辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会。并按照规定程序做好新物业服务企业的选聘工作。

　　(二) 业主大会未及时履行选聘物业服务企业责任的，原物业服务企业应当及时报告辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会，督促业主大会及时选聘物业服务企业。

　　(三)物业服务企业向辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门书面报告后3个月，业主大会仍不选聘新物业服务企业的，原物业服务合同视作继续有效，有效期限至新签定的物业服务合同生效之日止。

　　第十四条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业未接收服务前，原物业服务企业应当继续做好服务工作，业主应当按合同约定继续交纳物业服务费至合同解除之日。

　　第十五条 物业项目服务退出管理中，新选聘的物业服务企业根据物业项目服务实际，需留任或聘用原物业服务人员的，可与原物业服务企业进行协商。

　　第十六条 物业项目服务退出管理中，业主委员会对物业服务企业的财务帐目应聘请中介审计单位进行审计，并将审计结果向全体业主公布。审计费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。财务审计内容：

　　(一) 实行物业服务酬金制收费方式的，审计内容为物业服务各项资金的收支情况;

　　(二) 实行物业服务包干制收费方式的，审计内容为利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　第十七条 物业服务企业应当在合同终止或解约之日起10个工作日内，向业主委员会办理移交事宜或在业主委员会的监督下，向新物业服务企业办理移交，移交事宜包括以下内容：

　　(一)办公桌椅、办公用品和保安器具、劳动工具等物品和清单;

　　(二)业主名册、物业服务费收费等有关台帐;

　　(三)与相关单位签订的各类协议书;

　　(四)向业主预收的物业综合服务费、停车费、能耗费等相关费用;

　　(五)共用部位共用设施日常维护费、物业经营用房出租收入等余额;

　　(六)业主电梯、水泵、中央空调等能耗运行分摊账册，业主水、电费抄表数及代收账册;

　　(七)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，竣工验收资料，业主清册(房屋分配方案)等档案资料;

　　(八)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(九)物业有关质量保修文件和物业使用说明书;

　　(十)物业管理用房和属于全体业主共同所有的其他财物;

　　(十一)物业管理需要的其它资料。

　　第十八条 新选聘的物业服务企业接收物业项目服务时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验和交接，并制作查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字，双方企业和业主委员会盖章，存在争议的，应当在查验记录载明。

　　第十九条 物业项目服务退出过程中，双方有争议的，可向辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门和社区居民委员会申请调解，经调解不成的，应通过司法途径解决。

　　第二十条 物业服务合同终止，业主欠交的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新的物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取或通过启动辖区物业服务纠纷快速处理机制协调解决，调解不成功的可通过司法途径解决。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交。

　　第二十一条 物业服务企业明确合同期满不再续约或提前解除合同的，在物业服务合同终止前15日，业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)、物业主管部门应当与物业服务企业沟通，为平稳过渡增加3个月时间的缓冲期。同时辖区人民政府物业管理协调领导小组应在7个工作日内，组织辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、规划、城管、劳动、价格、社区居民委员会及业主委员会等相关部门召开联席会议，按照市政府《关于当前形势下推行老小区保安保洁企业化运作的通知》(甬政发〔20**〕49号)的规定，推行保安保洁企业化运作的管理模式进行管理，有条件的也可实行准物业管理、社区平安管理或小区业主自治管理。

　　第二十二条 因物业项目规模较小，导致物业服务企业退出服务的项目，辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会，从实际出发，本着规模经营、方便管理、降低成本、提高服务质量的原则，积极创造条件推动相邻项目整合的管理办法进行管理。

　　第二十三条 物业服务企业不按本办法规定程序退出的，将作为企业不良行为记入企业信用档案并向社会公示。同时自社会公示之日起取消该企业1年内参与物业服务项目招投标的资格，其服务的物业项目1年内不得参与物业项目示范或优秀评选活动。

　　第二十四条 本办法自20**年8月1日起施行。

　　宁波市建设委员会办公室

　　20**年 7月23日印发

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篇2：武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见(2016)

　　武房规〔20**〕2号 市房管局关于印发《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的通知

　　各区房管局，市物业管理事务指导中心，各物业服务企业，各相关单位：

　　为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，保障物业服务活动依法有序进行，制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　市住房保障和房屋管理局

　　20**年5月27日

　　武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见

　　第一条 为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，维护当事人合法权益，做好小区物业服务承接、退管衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本指导意见。

　　第二条 本市行政区域内因物业服务合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，适用本指导意见。

　　第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡原则进行。

　　第四条 市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。

　　市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。

　　区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。

　　第五条 未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出住宅小区。

　　第六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的;

　　(二)物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的;

　　(三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

　　(四)依法应当退出的其他情形。

　　第七条 前期物业服务期间，开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的，应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照武汉市前期物业管理招投标管理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业服务企业，物业服务标准不低于原前期物业服务合同约定的标准，收费标准不高于原前期物业服务合同约定的标准。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人，并抄报所在地区房屋主管部门。

　　第八条 首次业主大会成立时，应就是否续聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的，应当于30日内签订物业服务合同;决定解聘的，按以下程序办理：

　　(一)解聘决定作出后3日内，业主委员会应当书面告知前期物业服务企业，并在物业管理区域内公告;

　　(二)解聘决定作出后30日内，前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议;

　　(三)解聘决定作出后90日内，业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同;

　　(四)新的物业服务合同生效后10日内，新老物业服务企业应办理交接手续;

　　(五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房屋主管部门进行备案。

　　第九条 物业服务合同期满，业主大会或物业服务企业决定不再续约的，按以下程序办理：

　　(一)物业服务合同期满90日前，业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定不再续约的，按第八条的规定办理退出手续。

　　(二)物业服务企业决定不再续约的，应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会，并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商，签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

　　第十条 物业服务合同期内，有20%的业主联名要求解聘物业服务企业的，业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的，业主委员会和物业服务企业应当按照第八条的有关规定办理退出手续。

　　第十一条 物业服务合同期内，物业服务企业依法依约要求提前解除合同的，应当在拟解除合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商，签订退管协议。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会，选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

　　第十二条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会决定解聘物业服务企业的，应当在依法作出决定后5日内，书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就退出前的物业服务工作做好协调沟通，指导业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第十三条 物业服务企业退出住宅小区后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作：

　　(一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会，选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

　　(二)暂时选聘不到新物业服务企业接管，业主大会没有通过实行自治管理决定的，街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能，根据业主大会或业主委员会的委托，对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管，发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代为收支。

　　第十四条 物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴至合同终止之日。

　　物业服务合同终止，业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新聘物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

　　第十五条 原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员，并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：

　　(一)档案及图纸资料;

　　(二)物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

　　(三)在街道、社区的指导监督下，将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

　　(四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

　　(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

　　(六)按照规定应当移交的资料和财物。

　　第十六条 物业服务企业退出前，业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的，可在业主代表的监督下，由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录，查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由当事人签字确认盖章，存在争议的应当在查验记录中载明。

　　第十七条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务，不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离住宅小区的，以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的，由区房屋主管部门记入该企业信用档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定，取消该企业各类物业服务评先资格，不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应承担相应的法律责任。

　　第十八条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的，由区房屋主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　第十九条 业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责，致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

　　第二十二条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本指导意见执行。

　　第二十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。

　　第二十四条本指导意见自20**年7月1日起施行，有效期两年。

篇3：武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见（2016）

　　关于印发《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》的通知

　　武房规〔20**〕2号

　　武汉市住房保障和房屋管理局

　　各区房管局，市物业管理事务指导中心，各物业服务企业，各相关单位：

　　为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，保障物业服务活动依法有序进行，制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　市住房保障和房屋管理局

　　20**年5月27日

　　武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见

　　第一条 为了规范物业服务企业退出住宅小区管理，维护当事人合法权益，做好小区物业服务承接、退管衔接工作，保障物业服务活动依法有序进行，根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本指导意见。

　　第二条 本市行政区域内因物业服务合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同，物业服务企业退出住宅小区管理的，适用本指导意见。

　　第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定，保障业主、物业使用人基本生活秩序，依法有序、平稳过渡原则进行。

　　第四条 市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。

　　市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。

　　区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。

　　第五条 未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过，业主委员会不得擅自决定，要求物业服务企业退出住宅小区。

　　第六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决，阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限，业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业，并选聘新的物业服务企业，签订了物业服务合同且已生效的;

　　(二)物业服务合同期限届满，业主、业主大会决定不再续约的;

　　(三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的;

　　(四)依法应当退出的其他情形。

　　第七条 前期物业服务期间，开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的，应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照武汉市前期物业管理招投标管理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业服务企业，物业服务标准不低于原前期物业服务合同约定的标准，收费标准不高于原前期物业服务合同约定的标准。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人，并抄报所在地区房屋主管部门。

　　第八条 首次业主大会成立时，应就是否续聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的，应当于30日内签订物业服务合同;决定解聘的，按以下程序办理：

　　(一)解聘决定作出后3日内，业主委员会应当书面告知前期物业服务企业，并在物业管理区域内公告;

　　(二)解聘决定作出后30日内，前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商，签订退管协议;

　　(三)解聘决定作出后90日内，业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同;

　　(四)新的物业服务合同生效后10日内，新老物业服务企业应办理交接手续;

　　(五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房屋主管部门进行备案。

　　第九条 物业服务合同期满，业主大会或物业服务企业决定不再续约的，按以下程序办理：

　　(一)物业服务合同期满90日前，业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况，并组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定不再续约的，按第八条的规定办理退出手续。

　　(二)物业服务企业决定不再续约的，应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会，并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作，并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商，签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

　　第十条 物业服务合同期内，有20%的业主联名要求解聘物业服务企业的，业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的，业主委员会和物业服务企业应当按照第八条的有关规定办理退出手续。

　　第十一条 物业服务合同期内，物业服务企业依法依约要求提前解除合同的，应当在拟解除合同90日前，将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商，签订退管协议。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会，选聘新的物业服务企业，签订物业服务合同，并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

　　第十二条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会决定解聘物业服务企业的，应当在依法作出决定后5日内，书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见，并就退出前的物业服务工作做好协调沟通，指导业主大会选聘新的物业服务企业。

　　第十三条 物业服务企业退出住宅小区后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作：

　　(一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会，选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

　　(二)暂时选聘不到新物业服务企业接管，业主大会没有通过实行自治管理决定的，街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能，根据业主大会或业主委员会的委托，对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管，发生的费用由业主交纳，有业主委员会的，由业主委员会负责收支，没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的，由社区代为收支。

　　第十四条 物业服务企业退出前，应当继续提供物业服务，并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主，应当按照物业服务合同的约定，及时补缴至合同终止之日。

　　物业服务合同终止，业主欠缴的物业服务费用，原物业服务企业可依照原合同约定，委托新聘物业服务企业代为收取，也可自行向业主收取，拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助，但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

　　第十五条 原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员，并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜：

　　(一) 档案及图纸资料;

　　(二) 物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

　　(三)在街道、社区的指导监督下，将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

　　(四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

　　(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

　　(六)按照规定应当移交的资料和财物。

　　第十六条 物业服务企业退出前，业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责，且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的，可在业主代表的监督下，由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的，由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录，查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由当事人签字确认盖章，存在争议的应当在查验记录中载明。

　　第十七条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务，不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离住宅小区的，以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的，由区房屋主管部门记入该企业信用档案，作为不良行为记录向社会公布，并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定，取消该企业各类物业服务评先资格，不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应承担相应的法律责任。

　　第十八条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的，由区房屋主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　第十九条 业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责，致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的，致使住宅小区无法正常承接或退管，由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的，应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

　　第二十二条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动，参照本指导意见执行。

　　第二十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。

　　第二十四条 本指导意见自20**年7月1日起施行，有效期两年。

篇4：武侯区关于规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动的通知

　　武侯区关于规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动的通知

　　各物业服务企业：

　　为规范物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的活动，维护社会稳定，保持物业管理正常秩序，确保物业项目退出依法有序和平稳过渡。现将物业服务企业进入和退出物业项目管理服务的有关问题通知如下：

　　一、物业服务合同解除或者终止，物业服务合同双方当事人履行了必要的告知义务后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律法规和合同约定办理退出交接事宜，并履行下列交接义务：

　　(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

　　(二)移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(三)移交物业服务用房;

　　(四)分项清算预收、代收的有关费用;

　　(五)专项维修资金使用情况资料;

　　(六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　二、物业服务企业未履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　三、物业服务企业应当退出物业服务的，物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

　　四、物业服务合同双方当事人签订了物业服务合同，物业服务企业应当按照物业服务合同约定进场时间3日前，完成物业承接查验工作。

　　五、物业服务合同双方当事人在约定交接时间未完成物业承接查验工作的，物业服务企业不得以履行合同、合同当事人要求履约等为由以任何形式进入物业项目从事物业管理服务。

　　六、老的物业服务企业被以非正常方式强制退出物业项目或岗位的，除辖区街道办事处授权外，新的物业服务企业不得以任何形式进入物业项目从事物业管理服务或接收岗位。

　　特此通知

　　成都市武侯区房产管理局

　　20**年2月6日

篇5：广州市物业服务企业退出物业项目管理办法(2013)

　　广州市物业服务企业退出物业项目管理办法

　　关于印发《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》的通知

　　各有关单位、业主委员会(业主)：

　　经市人民政府同意，现将《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》印发实施，请结合实际认真贯彻执行。执行中的意见和建议，请向我局反映。

　　特此通知。

　　二〇一二年十二月 日

　　广州市物业服务企业退出物业项目管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为进一步规范物业服务企业退出物业项目管理，维护业主、物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理服务的衔接工作，构建安全、文明、和谐的居住环境，依据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等法律法规的有关规定，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内，物业服务企业退出物业项目以及新聘物业服务企业对物业项目进行接管，适用本办法。

　　第三条 物业服务企业退出物业项目应当本着维护社会和谐稳定、保障业主正常生活秩序、诚信守法、平稳有序的原则进行。

　　第二章 职责分工

　　第四条 市房地产行政主管部门负责本市物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作。

　　区、县级市房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业退出物业项目的指导和监督管理工作。

　　第五条 区、县级市人民政府负责组织街道办事处、镇人民政府及相关职能部门对本行政区域内物业服务企业退出物业项目的行为实施具体指导和管理工作。

　　街道办事处、镇人民政府应当及时组织协调解决业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目阶段出现的问题。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。

　　第六条 信访、建设、城市管理、林业园林、公安、消防、物价和质量技术监督等部门应当按照各自工作职责，加强与街道办事处、镇人民政府及区、县级市房地产行政主管部门的协调配合，协助做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。

　　第七条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位，应当严格履行职责，直接为业主提供服务，向终端用户收取有关费用。

　　约定由物业服务企业代收费用且物业服务企业退出物业项目时已代收的，物业服务企业应向专营服务单位清缴已代收费用;物业服务企业未及时清缴的，专营服务单位应通过合法途径向物业服务企业追缴费用，不得因未清缴费用而停止向用户提供服务。

　　专营服务单位应当协助街道办事处、镇人民政府和有关部门做好物业服务企业退出物业项目管理的相关工作。

　　第八条 物业管理行业协会应督促、协调物业服务企业做好物业项目退出活动中的相关工作。

　　第九条 建设单位应当维护购房人的合法权益，履行商品房买卖合同约定，解决物业项目遗留问题，为物业项目管理工作的顺利衔接提供保证。

　　第十条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，协助解决物业项目遗留问题，做好衔接工作，履行退出程序和相应义务，保障物业项目管理活动的连续性。

　　第十一条 业主、业主大会选聘和解聘物业服务企业，应当从物业项目管理的连续性、稳定性和长远利益出发，保障物业项目的正常秩序。

　　选聘和解聘物业服务企业，业主、业主委员会应当组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

　　业主委员会应协助物业服务企业和专营服务单位督促业主交纳相关费用。

　　第三章 退出程序

　　第十二条 原物业服务企业退出、新聘物业服务企业进驻物业项目应当按照下列程序进行：

　　原物业服务企业应当按照本办法规定，向业主、业主大会移交相关资料和财物并及时退出物业项目，业主、业主大会接管物业项目。

　　业主、业主大会选聘新的物业服务企业的，业主、业主大会应当在原物业服务企业退出物业项目后，按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新聘物业服务企业方可进驻物业项目。

　　原物业服务企业未及时退出物业项目的，业主、业主大会、新聘物业服务企业可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业项目。

　　第十三条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业项目：

　　(一)前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的;

　　(二)物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的;

　　(三)物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的;

　　(四)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的;

　　(五)依法应当退出的其他情形。

　　第十四条 物业服务企业退出时，应当向业主、业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新聘物业服务企业做好交接工作：

　　(一)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品;

　　(二)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

　　(三)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

　　(四)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料，已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物;

　　(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

　　(六)业主房屋产权清册等相关资料;

　　(七)其他应当移交的资料和财物。

　　第十五条 业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，要求原物业服务企业退出物业项目的，应当做好下列工作：

　　(一)物业服务合同期限届满3个月前，业主、业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。

　　(二)业主、业主委员会与新聘物业服务企业签署物业服务合同后3个工作日内，应当书面告知原物业服务企业，并与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜进行协商;同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。

　　(三)业主、业主委员会与原物业服务企业就退出物业项目的交接事宜协商一致的，业主、业主委员可以委托第三方专业机构或新聘物业服务企业与原物业服务企业办理移交手续。

　　(四)业主、业主委员会应当与原物业服务企业做好移交工作，并制作移交记录。移交记录包括项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，由参加移交的人员签字，业主、业主委员会与原物业服务企业签章确认，存在争议的，应当在移交记录中载明。

　　(五)新聘物业服务企业接管物业项目后，业主、业主委员会应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给新聘物业服务企业，并由双方签章确认。

　　第十六条 物业服务企业决定不再继续提供服务的，应当做好下列工作：

　　(一)物业服务企业依法提前解除合同或不再续约，应当在终止物业服务合同3个月前书面告知业主、业主委员会，与业主、业主委员会就退出物业项目的交接事宜进行协商;同时，应当书面告知所在街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位。

　　(二)物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业项目，与业主、业主委员会办理移交手续，将本办法第十四条所列资料和财物转交给业主、业主委员会，并由双方签章确认。

　　(三)业主、业主大会未决定自行管理且未成立业主委员会的，物业服务企业应当将本办法第十四条所列资料和财物转交给居民委员会、村民委员会，并按照第十五条第(四)项的规定制作移交记录。

　　第十七条 物业服务企业退出物业项目，业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的，应由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当按照有关规定做好管理服务工作，属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当指导和协助业主召开业主大会，选聘新的物业服务企业。

　　第十八条 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔20**〕8号)第十条的规定，业主有权拒绝。

　　第四章 法律责任

　　第十九条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，物业项目所在地的区、县级市房地产行政主管部门应当责令限期退出;逾期拒不退出的，由物业所在地的区、县级市以上房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第(一)项的规定予以处罚;同时，取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格;取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。

　　作出处罚决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　第二十条 除经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意外，物业服务企业不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离物业项目的，自撤离之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格;取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。

　　作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　第二十一条 物业服务企业拒不移交属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

　　物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门按照《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第(二)的规定予以处罚。

　　第二十二条 新聘物业服务企业未通过合法途径强行进驻物业项目的，自进驻之日起，由物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门取消其2年内参与前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格;取消其3年内参与国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。

　　作出处理决定同时抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　第二十三条 物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条 物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业主委员会可依法通过仲裁或诉讼途径解决。

　　第五章 附则

　　第二十五条 业主、业主大会依法决定自行管理或者委托其他管理人管理，物业服务企业退出物业项目管理的，参照本办法执行。

　　第二十六条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。相关法律法规依据变化或有效期届满的，根据实施情况依法评估修订。若有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。