唐山市中心区物业管理工作实施办法（2018年）

关于印发《唐山市中心区物业管理工作实施办法》的通知 唐政发〔20**〕24号

　　各县(市)、区政府，各开发区(管理区)管委会，市政府有关部门，市直有关单位：

　　《唐山市中心区物业管理工作实施办法》已经市政府15届8次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　唐山市人民政府

　　20**年12月26日

唐山市中心区物业管理工作实施办法（20**年）

　　第一章 总则

　　第一条为进一步加强市中心区物业管理工作，构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制，提高物业服务和城市管理水平，改善城镇居民生活环境，促进和谐社区建设，依据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于路南区、路北区、高新技术产业开发区范围内，由物业服务企业提供的物业管理服务以及其他企事业单位、社区居委会、个人提供的管理服务。提供管理服务的单位统称物业管理单位。

　　第三条物业管理工作遵循属地管理、部门监管、协调联动、分级负责的原则。

　　第四条实行街道、社区两级物业管理联席会议制度。

　　第二章属地管理

　　第五条区政府(管委会，下同)物业管理职责：

　　(一)对所辖区域内物业管理工作负总责。

　　(二)将物业管理纳入城市管理、社区管理工作，设立社区管理工作委员会，负责区(开发区，下同)社区物业管理工作的综合协调，组织本辖区各职能部门、街道办事处、居委会落实物业管理工作责任。

　　(三)负责区域内社区物业管理工作的监督管理、行政综合执法，协调解决执法过程中的各类问题。

　　(四)制定本辖区内住宅小区管理应急预案，处理本辖区内物业管理工作重大事件以及紧急情况。

　　(五)建立物业管理事务处理平台，受理、调处本辖区内物业管理有关纠纷、投诉、信访，并及时答复。

　　(六)开展对老旧小区共用部位、共用设施设备改造升级工作，不断改善居民生活环境。

　　(七)组织本辖区内物业管理相关工作的监督、检查、考核，对不履行职责的依法依规进行处理，追究责任。

　　(八)加强对物业管理工作的宣传引导，不断增强居民参与意识、自律意识和有偿服务意识，营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的物业管理氛围。

　　(九)其他应当由区负责的物业管理工作职责。

　　第六条街道办事处物业管理职责：

　　(一)对辖区内物业管理具体负责。

　　(二)明确本辖区内负责社区物业管理的分管领导、部门和人员。

　　(三)建立街道物业管理工作联席会议制度，邀请和召集区有关行政主管部门、公安派出所、人民调解机构、社区居委会、物业管理单位等各方负责人，以及业主委员会或者业主(居民)代表参加，协调解决本辖区内社区物业管理工作中出现的重大问题、紧急事件。

　　(四)指导社区居委会开展社区物业管理相关工作，并进行监督和协调。

　　(五)协调社区居委会、业主委员会、物业服务企业相互之间的关系。

　　(六)按照《唐山市物业管理条例》，受理、指导、监督成立业主大会，做好业主大会和业主委员会的监督、指导工作。

　　(七)未成立业主大会的，监督、指导社区居委会代行业主委员会职责。

　　(八)配合区相关部门开展行政执法工作。

　　(九)新建小区在居民入住前，派驻社区居委会筹备组，做好社区建设相关工作;居民入住后，由筹备组按照有关规定落实社区居委会;未成立社区居委会前，由街道办事处做好社区管理相关工作。

　　(十)其他应当由街道负责的物业管理工作职责。

　　第七条社区居委会物业管理职责：

　　(一)对社区物业管理直接负责。

　　(二)明确物业管理具体责任人。

　　(三)建立物业管理联席会议制度，社区居委会、社区业主委员会、物业管理单位、社区警务室为成员，监督和指导社区物业管理、业主大会活动，调解物业管理工作中的问题。

　　(四)组织成立业主大会和选举业主委员会工作，指导和监督业主大会和业主委员会开展工作，社区居委会应当参加社区业主大会和业主委员会会议，维护社区居民的合法权益。

　　(五)未成立业主大会的小区，依照《唐山市物业管理条例》规定，履行相关程序，代行业主委员会职责。

　　(六)建立日常巡查制度，对本社区内出现的违规行为及时进行劝阻，并向区相关部门等相关部门报告。

　　(七)教育引导居民参与配合物业管理、履行应尽义务、爱护公共财产，促进社区建设与物业管理协调发展。

　　(八)监督物业服务费、经营性收费的账目公开公示。

　　(九)组织开展物业服务满意度调查工作，对物业服务单位实施物业服务情况进行考评。

　　(十)对物业管理单位申请使用专项维修资金活动进行监督管理，申请须经社区居委会同意，监督、核查业主意见，受理业主举报、投诉，工程完成后组织验收。

　　(十一)对未实行专业化物业管理的社区，采取多种方式组织落实卫生保洁、绿地管理、公共秩序维护、车辆管理、房屋及共用设施设备维修、电梯运行、二次供水等基础性服务。

　　(十二)发生物业管理单位停止服务的，做好应急处置，维持社区正常秩序，保障居民正常生活。应急措施到期后，有条件的社区，组织选聘物业服务企业;条件不成熟的，组织社区居民自治管理。

　　(十三)其他应当由社区居委会负责的物业管理工作职责。

　　第三章各部门物业管理相关职责

　　第八条 市政府各相关部门应转变工作方式，做好监督检查，指导各区政府做好物业管理工作;按照权责统一的原则，依据有关法律法规规定，制定相关政策、措施，科学划分住宅区物业管理的职责和义务，做好相关职责、权限的衔接。

　　第九条住建部门负责物业管理工作的指导、协调、监督和检查。

　　各区政府城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内违反供水、排水等市政设施，园林绿化，市容和环境卫生等法律、法规、规章规定的违法行为，以及未取得《建设工程规划许可证》或者《临时建设工程规划许可证》进行建设的违法行为。

　　公安部门负责指导和监督落实有关消防、公共秩序、安全防范、交通安全、停车及合理的行车路线等工作，对车辆阻塞交通路线，占用、堵塞、封闭消防车道和疏散通道等行为进行及时处理;定期对社区内消防设施和消防工作进行检查指导;依法处理损坏消防设施、消防设施未保持完好有效等行为。

　　工商部门负责对将住宅改作经营(办公)场所的营业执照核发工作。凡将住宅改变为经营性用房的，除提交住所(经营场所)使用证明外，属城镇房屋的，还应提交所在地居民委员会(业主委员会)出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

　　卫生部门负责对二次供水进行卫生监督工作。

　　民政部门负责指导物业管理纳入社区管理，加强基层组织、群众自治组织和社区物业服务工作的结合。

　　质监部门负责社区内电梯等特种设施设备的安全监察。

　　第十条鼓励供水、供电、供气、供暖等专业公司通过设计及施工介入、代建代管等方式接管新建住宅小区内相关管网、设施，与社区管理单位、居民用户签订协议，确定专业公司、社区管理单位、居民用户管理维护界限节点以及有偿服务等事项，做到小区内管网由专业公司统一管理、维护、维修及改造，相关建设费用、维修费用按照规定列支或收取。

　　对既有小区，各专业公司应当积极接收相关管网、设施。需要改造的，由社区居委会组织相关事宜，所需费用按照受益人和负担人相一致的原则分摊，区别公共部位、个人产权部分分别负担。具体实施办法由产权单位、居委会、业主委员会与专业公司采取一事一议的办法研究解决。

　　第四章管理服务

　　第十一条商品住宅小区、保障性住房小区、回迁安置住宅小区等推行专业化物业管理模式，建设单位应当按照《唐山市物业管理条例》规定，在办理商品房预售许可证前落实前期物业管理招投标、备案等有关工作。

　　老旧小区实行专业化物业服务管理、产权单位自行管理、社区化居民自治管理3种方式。具体管理方式由区政府根据实际情况和小区特点，因地制宜确定。

　　第十二条施行专业化物业管理的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容，提供相应服务，达到合同约定的服务标准和下列要求：

　　(一)在小区内办公场所显著位置公示营业执照、服务内容、各项管理制度、收费标准、(临时)管理规约、项目负责人和管理人员职责分工、24小时服务电话等。

　　(二)接受社区居委会、业主委员会对物业服务企业的监督、考核，一年至少开展一次业主满意度测评。

　　(三)在社区显著位置设置宣传栏、公示栏，及时向业主公开公示物业服务信息及电梯最近一次维护保养信息，每年至少公示一次物业服务费收取、使用及设施设备运行、管理、维护情况。电梯运行维护费用应当单独立账，相关费用的收支情况应当每年公布一次。

　　第十三条各企事业单位、部队自管社区由单位自行确定管理模式。

　　单位自管是社区物业管理模式之一，区政府应当按照本办法规定履行协调指导、监管考核、受理纠纷投诉、行政执法等工作职责。

　　各企事业单位、部队应当接受区、街道对社区物业管理工作的检查督导，按照区、街道要求完成自管小区管理服务提升，参与街道、社区两级物业管理联席会议，执行会议相关决议。

　　第十四条老旧小区实行社区化居民自治管理的，由社区居委会负责牵头组织，达到下列要求：

　　(一)在社区内公布服务内容、服务标准以及收费标准。

　　(二)楼内外卫生清扫及时，垃圾日产日清，小区环境干净整洁。

　　(三)对社区内绿化进行日常养护，保持绿化完好。

　　(四)定时对小区内公共区域进行巡视，车辆停放有序。

　　(五)公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位，发现问题及时向有关维修养护责任单位报告。

　　(六)对社区内存在的私搭乱建、私圈私占车位、乱停乱放、毁绿占绿、饲养家禽、养大型犬、私改房屋功能等违法违规现象及时制止，制止无效的向区相关部门报告。

　　社区居委会可以自行成立服务队伍进行日常管理服务。

　　第十五条物业管理单位应当建立装修管理制度。

　　业主(居民)装修前，应当按照规定向物业管理单位申报登记。

　　物业管理单位应当对社区内装修活动进行巡检，发现装修人存在禁止行为的予以制止;装修人拒不改正的，应当及时报区相关部门，依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

　　装修活动完成后，物业管理单位应当对公共空间、共用设施设备进行查验，发现问题及时告知装修人进行整改、维修;装修人拒不改正的，物业管理单位可以在区相关部门监督下予以整改、维修，所需费用由装修人承担;造成损失的，装修人依法承担赔偿责任。

　　物业管理单位在装修活动中提供的事前、事中、事后管理服务不得另行收取或者变相收取费用。

　　第十六条物业管理单位对社区共用部位、共用设施设备日常运行、维护管理的费用核入物业服务费用。维修、更新、改造费用，有专项维修资金的，履行维修资金管理相关规定程序，使用专项维修资金;没有专项维修资金的，由房屋产权人按照受益人和负担人相一致的原则，按专有建筑面积所占比例分摊。

　　第十七条发生危及房屋使用安全、影响居民正常生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业管理单位应当及时向社区居委会报告，符合紧急情况的，物业管理单位应当先行组织维护和更新、改造。

　　工程完工后，社区居委会组织有关单位验收。验收合格后，有专项维修资金的，物业管理单位持相关材料申请专项维修资金，市住宅专项维修资金管理中心直接予以拨付;没有专项维修资金的，社区居委会应当组织分摊，向房屋产权人收取。

　　前款所称的紧急情况一般包括：

　　(一)电梯故障;

　　(二)消防设施故障;

　　(三)屋面、外墙渗漏;

　　(四)二次供水水泵运行中断;

　　(五)排水设施堵塞、爆裂;

　　(六)楼体外立面存在脱落危险;

　　(七)其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

　　第十八条发生紧急情况，物业管理单位未按照规定及时组织维修的，街道办事处可以组织代修或者指派有资质的企业进行维修，按照以下程序办理：

　　(一)社区居委会组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

　　(二)具有相应资质的单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

　　(三)社区居委会制作工程费用分摊明细。

　　第十九条区政府应当制定相关应急预案及保障措施，以保证紧急维修及时、有序、公平、公正以及物业管理单位、代修单位利益。

　　第二十条区政府应当建立社区安全管理工作目标责任制，将社区安全管理工作纳入社会综合治理工作。

　　街道办事处、社区居委会应当加强安全管理宣传工作，普及预防、避险自救、互救、减灾等知识和技能，提高居民维护社区公共安全意识和应对安全事故能力。

　　物业管理单位应当按照有关规定做好消防安全、电梯安全、防汛避雷、公共区域安全防范等管理工作，明确企业法定代表人、单位负责人为安全管理工作的第一责任人，制定和完善各类安全防范管理制度、重大突发事件快速反应机制和及时报告制度，定期组织安全防范教育和演练，做好安全防范相关培训工作。

　　第二十一条社区居委会应当组建社区巡防队，建立群防群治体系;组织改进社区物防、技防水平。对老旧小区采取逐步实现社区封闭式管理、安装楼宇防盗门、安装实时监控系统等方式，建立有效安全防范措施。

　　有条件的小区，物业管理单位在社区主要出入口设置值班室，落实24小时安全巡查制度，完善安全巡逻记录、中控值班记录、交接班记录、来访登记记录、物品放行记录等详细的记录。

　　第二十二条社区居委会、物业管理单位要对社区内停车情况进行巡查、检查，禁止车辆占用、堵塞消防通道、安全出口等，对堵塞消防通道、妨碍消防车道畅通的行为及时制止，制止无效的，及时向公安部门反映;定期检查消防设施设备，及时对区域内消防栓缺失、损坏，应急照明、疏散指示标志缺失、损坏，消防电梯不能正常使用等问题进行处理。

　　第二十三条物业管理单位应当按照法律法规规定和技术规范要求进行电梯维护保养，健全电梯安全技术档案、配备专职的电梯安全管理人员。

　　社区居委会应当定期对电梯安全运行、维护等情况进行监督、检查，发现问题及时督促物业管理单位进行整改，并及时报告所在地质监部门(市场监管部门)。

　　第五章监督考核

　　第二十四条各区政府对街道办事处在社区物业管理工作中履行职责不到位的，依据职责权限予以通报批评，责令做出书面检查，情节严重的追究责任。

　　对无故不参加街道办事处组织的联席会议，不履行会议决定事项的区各职能部门、单位，由街道办事处上报区政府，由区政府督促限期落实，并与年度工作考核、行风评议等挂钩。

　　第二十五条与社区物业管理工作相关的单位、部门应当公布公示投诉、报告受理方式，公布监督电话。接到投诉、报告后，应当及时进行调查、核实，主动与区相关单位做好衔接，依法依规做出处理，并将结果回复投诉人。

　　第六章附则

　　第二十六条其他县(市)区社区物业管理工作参照本办法执行。

　　第二十七条本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。

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篇2：长沙市物业管理招投标专家管理办法

　　长沙市房屋产权管理局

　　关于印发《长沙市物业管理招投标专家管理办法》的通知

　　长房政发﹝20**﹞036号

　　各区、县(市)房屋产权管理局、长沙市物业管理协会：

　　现将《长沙市物业管理招投标专家管理办法》印发给你们，希认真贯彻执行。

　　二○○九年五月十二日

　　长沙市物业管理招投标专家管理办法

　　第一条 为了加强对我市物业管理招投标专家的管理，建立健全招投标专家管理制度，保证物业管理招投标活动的公开、公平、公正，根据国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的有关规定，特制定本办法。

　　第二条 本办法适用于长沙市物业管理招投标专家管理。

　　第三条 市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理招投标工作;市物业管理协会配合做好专家的选聘、培训和专家库的建立、专家抽取等日常监督管理工作。

　　第四条 从事物业管理招投标活动的专家，应在长沙市物业管理招投标专家库中抽取。

　　第五条 入选物业管理招投标专家库的人员，须具备如下条件：

　　(一)遵守国家法律、法规和物业管理行约行规，热心公益，接受行政主管部门的监督和管理，廉洁自律，有良好的职业素养和职业道德。

　　(二)掌握和熟悉国家招投标、政府采购和物业管理行业的相关法律、法规，具有丰富的物业管理服务实践经验，按时参加并接受行业行政主管部门和行业协会组织的培训或者其他活动;

　　(三)从事物业管理或相关工作满五年，具有专科以上学历或中级以上职称，有较丰富的实践工作经验，年龄宜在六十岁以下;

　　(四)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;身体健康，能够胜任招投标专家工作;

　　(五)没有违反国家、省、市各项法律法规的不良记录。

　　第六条 入选物业管理招投标专家，采取个人申请和单位推荐两种方式。采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人的同意。

　　个人申请或单位推荐均须有书面的申请书或推荐书，并附有符合本办法第五条规定条件的证明材料。

　　第七条 市房产局对符合条件的申请人或被推荐人进行培训和评审，确定专家成员，并颁发长沙市物业管理招投标专家证书。

　　第八条 市房产局对招投标专家实行以下监督和管理：

　　(一)定期组织专家进行物业管理招投标法规、政策和业务培训;

　　(二)建立专家档案，详细记载评标专家参与评标活动的具体情况，并在市房产局政务网上公示，接受群众监督;

　　(三)建立年度考核制度，对每位入选专家进行资格确认。

　　第九条 招投标专家任期二年，但在任期内有下列情形之一的，由市房产局取消其专家资格：

　　(一)本人申请自愿退出的;

　　(二)失去民事行为能力的;

　　(三)调离本市工作的;

　　(四)在受委托参与评标项目中徇私舞弊，获取不正当利益的;

　　(五)被行政机关行政处罚或受到刑事处分的;

　　(六)不再从事物业管理行业相关工作的;

　　(七)有严重损害行业声誉行为或在物业管理重大责任事件中负有主要责任的;

　　(八)在履行职责时严重违背公开、公平、公正和诚实守信原则，直接参与招标投标活动中的违规或者不正当竞争等行为的;

　　(九)无正当理由推卸、放弃有关行业行政主管部门或当事人委托的评标事宜每年累计三次以上、且未按规定提交书面材料说明原因的;

　　(十)按本办法规定应该申请回避而没有申请回避或相对人、行业行政主管部门提出应该回避而没有回避造成恶劣影响的;

　　(十一)因其他原因不适合从事招投标专家活动的。

　　第十条 物业管理招投标专家享有下列权利：

　　(一)依法对招投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位和个人的干预;

　　(二)法律、法规规定的其他权利。

　　第十一条 物业管理招投标专家享有下列义务：

　　(一)被招标人抽取，担任物业管理招投标评委委员会成员;

　　(二)认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;

　　(三)客观公正地进行评标，抵制违规的物业管理招投标活动，主动接受市房产局的监督管理和考核;

　　(四)每年向市房产局提交一份书面的评标工作经验、建议等材料;

　　(五)法律、法规规定的其他义务。

　　第十二条 物业管理招投标专家的抽取：应由招标人于开标前一个工作日内到市房产局物业监管处在长沙市物业管理招投标专家库中随机抽取。

　　第十三条 招投标专家如有下列情况之一的必须及时提出回避申请：

　　(一)是当事人或当事人的近亲属;

　　(二)与受委托参与评标项目存在或曾经存在有利害关系的;

　　(三)与当事人有下列关系，可能影响公平原则的：

　　1、曾经为当事人提供过咨询或者顾问服务的;

　　2、与当事人在同一单位工作或者曾任职于同一单位的。

　　(四)行业行政主管部门认为应该回避或法律、法规规定应该回避的。

　　第十四条 对招投标过程中违法、违规，构成犯罪的招投标专家，依法追究其刑事责任。

　　第十五条 市房产局物业监管处应保证招投标专家档案的记载真实有效;不得以管理为名，干预专家的评标活动。

　　第十六条 各县、市物业管理招投标专家管理工作参照本规定执行。

　　第十七条 本办法自颁布之日起施行。

篇3：中山市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法(2016)

　　文号： 中建〔20**〕23号

　　中山市住房和城乡建设局关于印发《中山市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法》的通知

　　火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，各有关单位：

　　为加强我市物业管理评标专家监督管理，完善评标专家库管理制度，规范物业管理评标活动，提高评标水平和质量，确保评标活动的公平、公正，根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》(国务院令第613号)、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房【20**】130号)等法律法规的规定，结合我市实际情况，我局制定了《中山市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　特此通知。

　　附件：中山市物业管理评标专家和评标专家库管理暂行办法

　　中山市住房和城乡建设局

　　20**年8月9日

　　中山市物业管理评标专家和

　　评标专家库管理暂行办法

　　第一条 为加强我市物业管理评标专家监督管理，完善评标专家库管理制度，规范物业管理评标活动，提高评标水平和质量，确保评标活动的公平、公正，根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》以及有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称物业管理评标专家(以下简称专家)是指由本人申请或单位推荐，经中山市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)核查、批准后进入中山市物业管理评标专家库(以下简称专家库)，为我市物业管理招标投标活动提供评标服务的专业技术人员。

　　专家库适用于前期物业管理阶段的住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅)招标投标活动。

　　第三条 市住建局负责专家库的组建及日常管理工作，并对专家进行监督管理。

　　第四条 入选专家库的专家，应当具备如下条件：

　　(一)在本市从事物业管理或相关工作满8年以上，具有大专以上学历，以及物业管理经理以上岗位证书，或工程、管理、经济、财务等相应专业中级以上职称，有较丰富的物业管理实践工作经验;

　　(二)掌握和熟悉国家招投标和物业管理的相关法律、法规、业务知识、规范标准;

　　(三)具有良好的职业素养和职业道德，无违法犯罪和不良行为记录;

　　(四)身体健康，年龄符合相关规定(男性年龄在60周岁以下，女性年龄在55周岁以下)，能够承担评标工作和有从事评标活动的时间;

　　(五)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;

　　(六)服从管理，自觉接受监督。

　　第五条 评标专家入选评标专家库，采取个人申请和单位推荐两种方式，采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人同意。

　　申请、推荐入选专家库的，应提交下列材料：

　　1、《中山市物业管理评标专家申请表》;

　　2、申请人或被推荐人的个人身份证、学历证书、职称证书或物业管理岗位证书的原件及复印件(原件经与复印件核对后退回申请人);

　　3、证明申请人或被推荐人符合本办法第四条规定条件的其他材料。

　　以上材料均应当存档备查。

　　第六条 市住建局对申请人或被推荐人进行评审，决定是否接受申请或者推荐。决定接受申请或推荐，并在中山建设信息网公示七日，公示期间无异议或异议不成立的，市住建局向符合条件的申请人或被推荐人颁发评标专家聘书，录入物业管理评标专家库。

　　第七条 专家经本人自愿申请退出的，或调离本市工作，或不再从事物业管理行业相关工作的，经市住建局审定，取消其专家资格并予以公告。

　　第八条 专家入库后，个人执业资格、职称、学历、工作单位、联系方式、奖惩等信息发生变更的，应当在15日内办理变更备案手续。

　　第九条 评标专家享有下列权利：

　　(一)接受招标人或其招标代理机构聘请，担任评标委员会成员;

　　(二)依法对招标文件进行独立评审、提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预;

　　(三)查阅与评标项目有关的招标文件、投标文件等资料;

　　(四)取得合理的评标报酬;

　　(五)对专家管理提出意见和建议;

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　第十条 评标专家应当履行下列义务：

　　(一)遵守评标工作纪律，不得私下接触投标人，不得收受投标人或者其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况;

　　(二)准时出席评标活动，且不得在评标过程中擅离职守;

　　(三)客观公正、认真履行职责、恪守职业道德，严格按照招标文件和有关法律、法规的规定进行评标，对所提出的评审意见署名并承担个人责任;

　　(四)遵守评标管理规定;

　　(五)及时向主管部门反映或举报评标过程中出现的违法违规行为或其他不正常现象;

　　(六)积极参加市住建局组织的培训与考核;

　　(七)协助、配合有关行政监督部门的监督、检查和投诉处理;

　　(八)法律、法规规定的其他义务。

　　第十一条 评标委员会成员名单一般应于开标前确定。评标委员会成员名单在中标结果确定前应当保密。

　　第十二条 物业管理招投标活动中的评标委员会的专家成员，应当由招标人于开标前半个工作日内从专家库中采取随机抽取的方式确定。

　　专家抽取后应当及时通知各个被抽取的专家，以确定是否可以担任本次招投标活动的评标委员会成员。有下列情形之一的，应当立即进行补抽或重抽：

　　(一)抽取的专家因故不能参加评标的;

　　(二)抽取的专家因故与招标人有特殊关系、与投标人有利害关系，应当主动回避的。

　　第十三条 评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及从专家库随机抽取的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中物业项目总建筑面积20万平方米(含20万平方米)以下的，为五人;项目总建筑面积20万平方米以上至50万平方米(含50万平方米)以下的，为七人;项目总建筑面积50万平方米以上的，为九人。

　　招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。在同一项目评标时，评标专家受聘于同一个单位的不得超过两名。

　　第十四条 评标专家有下列情形之一的，应当及时、主动提出回避申请：

　　(一)与投标人有利害关系的;

　　(二)投标人或者投标人主要负责人的近亲属;

　　(三)项目主管部门或者行政监督部门的人员;

　　(四)与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的;

　　(五)曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。

　　第十五条 招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。

　　第十六条 建立中山市物业管理评标专家诚信档案，诚信等级由高到低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示，诚信等级评定的初始分值为100分，实行加减分制，评定分值在100分(含100分)以上且符合条件的为A级;评定分值在100分(含100分)以上，但不符合A级条件的专家，或总得分在80-99分(含80分)之间的专家为B级;评定分值在60-79分(含60分)之间的专家为C级;评定分值在60分以下(不含60分)的专家为D级。

　　市住建局制定中山市物业管理评标专家良好和不良行为评分标准及评分办法，详见附件《中山市物业管理评标专家诚信管理办法(试行)》。

　　第十七条 物业管理评标专家诚信等级评定实行动态管理，经核实后的专家良好、不良行为信息即时录入专家诚信档案，作为对评标专家诚信分级管理的依据。

　　第十八条 评标专家因诚信等级为D级、年度考核不合格等原因不能胜任评标工作的，停止担任评标专家，并从物业管理评标专家库中除名，不得再参加任何评标活动。

　　第十九条 市住建局不定期组织对进入评标专家库的专家进行有关法律法规、业务培训及考核。

　　第二十条 评标专家有下列情形之一的，由市住建局责令改正;情节严重的，禁止其在一定期限内参加依法必须进行招标的项目的评标;情节特别严重的，取消其担任评标委员会成员的资格，并从物业管理评标专家库中除名：

　　(一)应当回避而不回避;

　　(二) 擅离职守;

　　(三)不按照招标文件规定的评标标准和方法评标;

　　(四)私下接触投标人;

　　(五)向招标人征询确定中标人的意向 、接受任何单位(个人)明示或者暗示、提出有倾向性或者排斥性的特定投标人要求;

　　(六)对依法应当否决的投标不提出否决意见;

　　(七)暗示或者诱导投标人作出澄清、说明或者接受投标人 主动提出的澄清、说明;

　　(八)不协助、配合有关行政监督部门的监督、检查和投诉处理;

　　(九)其他不客观、不公正履行职务的行为。

　　第二十一条 其他违反评标专家管理行为的责任，按照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第二十二条 其他物业管理招标投标、物业管理示范项目考评等物业管理活动确有需要，经招标人或活动主办单位提出申请、市主管部门审核同意，可以参照本办法的有关规定抽取专家库的专家参加。

　　第二十三条 本办法自20**年11月1日起试行，有效期为3年。

　　附件：1、中山市物业管理评标专家申请表

　　2、中山市物业管理评标专家诚信管理办法(试行)

　　中山市住房和城乡建设局

　　20**年8月1日

　　附件1：

　　中山市物业管理评标专家申请表

　　姓名 性别 籍贯 照片

　　出生日期 学历

　　工作单位 职务

　　单位地址 邮编

　　家庭地址 邮编

　　从事物业管理工作时间

　　毕业学校 专业

　　物业管理岗位证书、或职称名称 证书编号

　　联系方式 单位电话 手机

　　家庭电话 电子邮箱

　　个人主要工作简历

　　个人

　　意见 单位

　　意见

　　市物业管理行业协会意见

　　市住建局意见

　　附件2：

　　中山市物业管理评标专家诚信管理办法(试行)

　　一、为了确保物业管理评标活动的公平、公正，加强对物业管理评标专家(以下简称专家)的监督管理，提高专家依法依规参与评标活动，中山市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)建立专家的诚信档案，实行评分管理制度。

　　二、中山市物业管理评标专家诚信档案包括日常及评标活动的诚信信息。经市住建局核准进入物业管理评标专家库的专家，对每一位专家建立诚信档案，诚信档案的初始分值为100分。

　　二、市住建局制定专家的良好行为和不良行为评分标准，并每年通过加减分制评定分值。

　　专家的良好行为依据《中山市物业管理评标专家的良好行为加分标准(试行)》 (附表1)进行加分，从获得之日起一年内有效。

　　专家的不良行为依据《中山市物业管理评标专家的良好行为扣分标准(试行)》(附表2)进行扣分，扣分分值有效期为1年。若专家在有效期内拒不整改或整改不到位，使用期限将延长，但最长不超过3年。

　　三、专家诚信等级按照评定分值由高至低划分为四个等级，分别采用A、B、C、D级标示：

　　(一)诚信等级为A级的专家，表示诚信优良，应具备如下条件：

　　1.总得分在100分(含100分)以上;

　　2.专家在考评年度内无不良行为记录。

　　(二)诚信等级为B级的专家，表示诚信良好，应具备如下条件：

　　总得分在100分(含100分)以上，但不符合A级条件的专家，或总得分在80-99分(含80分)之间的专家。

　　(三)诚信等级为C级的专家，表示诚信一般，总得分在60-79分(含60分)之间的专家。

　　(四)诚信等级为D级的专家，表示诚信较差, 总得分在60分以下(不含60分)的专家，应从专家库中应予除名，三年内不得重新申请进入专家库。

　　四、物业管理评标活动中不良行为经查证属实的，由市住建局按照扣分标准进行扣分;同一评标活动中涉及多项扣分内容的，采取累计扣分方式。

　　五、同一情况受重复奖励或处罚的，加减分以最高分计算，不重复加减分。

　　附表：1、中山市物业管理评标专家的良好行为加分标准(试行) 2、中山市物业管理评标专家的不良行为扣分标准(试行)

　　附表1：

　　中山市物业管理评标专家的良好行为加分标准(试行)

　　良好行为 分值 有效期

　　良好行为加分标准 向相关监督管理部门书面提出有关物业管理招投标工作的合理化建议或意见，被采纳的; 5 1年

　　在招标投标过程中，发现违法、违规、违纪行为并向有关监督部门反映，经查证属实的; 5 1年

　　向有关管理部门提供陪标、串标线索，被查证属实的; 5 1年

　　参加异地评标被当地招投标监管部门通报表扬的; 5 1年

　　招投标活动中抽取的专家，全年参加评标活动出席率在80%以上的; 5 1年

　　有其他突出贡献的。 5 1年

　　附表2：

　　中山市物业管理评标专家的不良行为扣分标准(试行)

　　序号 行为 类别 执法

　　科室 记分

　　代码 不良行为描述 法律(法规)依据 处罚依据 分值

　　1 业务管理 物业科 WYP-001 出席评标活动，不主动提交身份证明、登记录检，不配合工作人员核验的; 5分

　　2 业务管理 物业科 WYP-002 进入评标区未按要求存放随身携带通讯工具的; 5分

　　3 业务管理 物业科 WYP-003 在评标区内使用随身携带通讯工具的; 5分

　　4 业务管理 物业科 WYP-004 评标专家因工作单位变动的，兼职、辞职或联系方法变更，不及时告知的; 5分

　　5 业务管理 物业科 WYP-005 在评标现场高声喧哗或随意走动，不遵守工作纪律，影响正常评标秩序的; 10分

　　6 业务管理 物业科 WYP-006 评标过程中未经许可擅自离开评标区的; 10分

　　7 业务管理 物业科 WYP-007 参加评标迟到的或早退的; 10分

　　8 业务管理 物业科 WYP-008 不参加主管部门组织的培训; 20分

　　9 业务管理 物业科 WYP-009 应当回避而不回避的; 30分

　　10 业务管理 物业科 WYP-010 擅离职守; 30分

　　11 业务管理 物业科 WYP-011 不按照招标文件规定的评标标准和方法评标; 30分

　　12 业务管理 物业科 WYP-012 私下接触投标人; 30分

　　13 业务管理 物业科 WYP-013 向招标人征询确定中标人的意向 或者接受任何单位或者个人明示或者暗示提出的倾向或者排斥特定投标人的要求; 30分

　　14 业务管理 物业科 WYP-014 对依法应当否决的投标不提出否决意见; 30分

　　15 业务管理 物业科 WYP-015 暗示或者诱导投标人作出澄清、说明或者接受投标人 主动提出的澄清、说明; 30分

　　16 业务管理 物业科 WYP-016 不协助、配合有关行政监督部门的监督、检查和投诉处理。 30分

篇4：良庆区住宅小区物业管理暂行办法（2014）

　　良庆区住宅小区物业管理暂行办法

　　为规范良庆区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》及其他有关法律、法规，结合辖区实际，特制定本办法。

　　第一条 本办法适用于良庆区行政区域内的物业管理活动。

　　第二条 良庆区住建局是本行政物业管理活动的行政主管部门。

　　第三条 在物业管理区域内，实行属地管理，建立辖区房管部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)三级管理网络。

　　第四条 辖区物业管理机构的工作职责：

　　(一)城区住建局房管所是城区物业管理机构，负责辖区物业管理的指导、监督工作，主要工作职责：

　　1.物业活动的指导、监督和管理工作;

　　2.业主大会、业主委员会的指导监督与备案工作;

　　3.“协议方式选聘前期物业管理企业”的行政许可;

　　4.物业服务合同备案工作;

　　5.物业管理投诉纠纷的协调处理的指导工作;

　　6.物业管理项目考评的初级及创优的指导工作;

　　7.对物业管理企业、业主委员会、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)物业管理工作人员有关物业管理法规政策进行宣传、培训;

　　8.其他由辖区物业管理行政主管部门委托交办的工作。

　　(二)各街道办事处(镇人民政府)要建立物业管理办公室，配备1～2名工作人员，在街道办事处(镇人民政府)及城区物业管理主管部门的指导下负责本辖区内的物业管理工作，主要工作职责：

　　1.本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理工作;

　　2.指导和监督业主大会、业主委员会的日常活动;组织住宅小区业主按时召开业主大会，指导业主大会、业主委员会的成立和换届;

　　3.物业管理投诉纠纷的协调处理工作;

　　4.加强与本辖区物业服务企业的联系，负责对物业管理区内的社会治安、消防、安全生产、计划生育、环境卫生等工作进行监督指导;

　　5.城区物业管理行政主管部门委托或交办的其他工作。

　　(三)各社区(村)要配备1～2名物业管理协管员，在街道办事处(镇人民政府)物业管理办公室的指导下开展工作，主要工作职责：

　　1. 指导监督业主大会、业主委员会的日常活动;

　　2. 物业管理投诉纠纷的协调处理;

　　3.加强与本辖区物业服务企业的联系，具体负责监督指导物业管理区内的社会治安、消防、安全生产、计划生育、环境卫生等工作;

　　4.做好街道办事处(镇人民政府)物业管理办公室委托或交办的其他工作。

　　第五条 在物业管理区域内，建立由物业管理行政主管部门、维护稳定部门、街道办事处(镇人民政府)、社区居委会(村委会)、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集。有下列情况之一的应当召开联席会议：

　　1.涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的;

　　2.业主委员会不依法履行职责的;

　　3.物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，不服从业主委员会提出的协调要求的;

　　4.业主委员会集体辞职的;

　　5.发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　第六条 建立物业投诉纠纷协调制度，按属地管理的原则，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷，维护社会稳定。

　　第七条 业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务，物业的使用与维修、法律责任等有关规定按照《南宁市物业管理办法》执行。

　　第八条 本办法与《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》等法规相冲突的，执行《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》等法规的规定。

　　第九条 本办法自发布之日起施行。

　　南宁市良庆区人民政府办公室

　　20**年2月6日印发

篇5：南宁市物业管理办法(2007)

　　南宁市物业管理办法(20**)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条 市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。

　　县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“县、区房管部门”)具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。

　　规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

　　第四条 在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　(一)涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的;

　　(二)业主委员会不依法履行职责的;

　　(三)物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的;

　　(四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　第五条 县、区房管部门应当建立投诉受理和纠纷调解制度,及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 房屋权属证书记载的所有权人为业主。

　　房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，视为业主。

　　尚未交付的房屋，其建设单位视为业主。

　　第七条 业主在物业管理活动中依法享有权利和履行义务。

　　第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会召开之日起成立。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的 合法权益。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条 物业管理区域原则上按照规划总平面图划定的范围确定。

　　两个以上相邻开发的物业管理区域，区域之间道路相连、主要设施设备共用，且统一管理便于物业管理和业主使用的，经相邻各区域的业主大会同意，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可以根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，划定为一个物业管理区域。

　　总建筑面积达到50万平方米以上的物业管理区域，具备独立使用功能的设施设备，且分开便于物业管理和业主使用的，由建设单位在物业销售前提出申请，并经征求民政、公安等部门意见后，市房产行政主管部门可划定为两个或两个以上物业管理区域。

　　第十一条 业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

　　在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

　　第十二条 物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

　　第十三条 对符合成立业主大会条件的，物业所在地的县、区房管部门应当在接到书面申请后20个工作日内，指导业主成立业主大会筹备组，筹备组成员为5-15名的单数，负责下列筹备工作：

　　(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

　　(三)确认业主身份及其专有部分物业建筑面积;

　　(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的事项应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于5日。

　　其他任何组织和个人，不得以业主大会筹备组的名义开展活动。

　　第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在县、区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会。 县、区房管部门应当明确指导和监督业主大会成立的工作流程和期限。

　　业主大会筹备组不接受县、区房管部门的指导和监督，自行开展筹备工作的，县、区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案。

　　业主大会筹备组逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。

　　第十五条 物业管理区域内的业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

　　(一)有20%以上业主提议的;

　　(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地县、区房管部门应当责令业主委员会限期召开或者采取其他补救措施。

　　第十八条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前在物业管理区域内公告通知全体业主。

　　召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区居民委员会。

　　业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。

　　第十九条 物业管理区域内的业主大会选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一) 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二) 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四) 监督管理规约的实施;

　　(五)拟定物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案;

　　(六) 业主大会赋予的其他职责。

　　业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责。

　　第二十条 业主委员会的选举工作应当遵循公平、公正、公开的原则， 选举业主委员会的投票期限一般为10日，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。

　　第二十一条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力，高中以上文化程度;

　　(二)遵纪守法;

　　(三)模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金等;

　　(四)热心公益事业，责任心强;

　　(五)具有必要的工作时间和组织能力;

　　(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

　　第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工、业主委员会办公场所证明文件等材料到县、区房管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会备案的上述材料发生变更的，应当重新备案。

　　业主委员会自县、区房管部门备案之日起成立，首届任期为2年。新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但一般不超过5年。

　　第二十三条 业主委员会委员在任期内应当参加市房产行政主管部门组织的免费业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。

　　第二十四条 业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。

　　第二十五条 业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。

　　业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。

　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第二十六条 业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章暂交县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府保管。

　　重新选举业主委员会时，参照首次业主大会会议的规定选举新一届业主委员会。

　　第二十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费及业主委员会委员的津贴由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

　　第二十八条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力，物业使用人应当遵守管理规约。

　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　业主委员会应当自管理规约、业主大会议事规则通过之日起10日内，将管理规约、业主大会议事规则报县、区房管部门备案。

　　第二十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定。业主委员会不得从事直接经营活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县、区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第三十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第三十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第三十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第三十三条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约报市房产行政主管部门备案，并在物业销售前将其内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第三十四条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施、设备。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

　　符合以下情况，经物业所在地县、区房管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业：

　　(一)投标人少于3个的;

　　(二)多层住宅项目总建筑面积在2万平方米以下的;

　　(三)高层住宅项目总建筑面积在1万平方米以下的;

　　(四)混合式住宅项目(含商住一体，多层、高层混合)总建筑面积在1万平方米以下的。

　　第三十六条 建设单位控股的物业服务企业，不得参与本建设单位开发建设的住宅物业项目的前期物业管理招投标。

　　第三十七条 通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照下列规定完成物业管理招投标工作：

　　(一)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(二)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成。

　　第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，建设单位应当予以配合。

　　第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一) 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)房屋产权名册;

　　(五) 物业管理所必需的其他资料。

　　在前期物业服务合同终止时，已成立业主大会、业主委员会的，物业服务企业应当将上述资料移交给业主大会、业主委员会;未成立业主大会、业主委员会的，将上述资料移交给原建设单位或县、区房管部门。

　　第四十条 房屋产权名册仅供核对业主身份、投票权数，通知业主及方便物业管理使用，不得用于其他用途。

　　建设单位、业主委员会应当指定专人保管房屋产权名册，并做好相关个人隐私保护工作。

　　第四十一条 建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务企业办公用房、值班住宿用房和业主大会办公用房(以下合称“物业管理用房”)。物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。建设单位在申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房进行产权登记备案。

　　门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

　　第四十二条 建设单位应当按照方便业主、便利服务的原则确定物业管理用房的位置。物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行普通以上装修。

　　物业项目总建筑面积为50万平方米以下的，建设单位应当按照不低于该物业管理区域物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，且面积不得低于120平方米;物业项目总建筑面积为50万平方米以上的，超出部分按超出面积1‰的标准配置物业管理用房。

　　建设单位应当在规划报建图纸中标明物业管理用房的位置和面积。物业项目建设时应当按规划部门审定的图纸建设物业管理用房。

　　分期开发建设的物业项目，在首期开发时应当按照标准配置物业管理用房。

　　物业管理用房中业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。

　　第四十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，遵守国家和地方有关物业服务企业资质管理的规定。

　　外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当持资质证书等有关合法证件报市房产行政主管部门备案。

　　在本市承接物业的外地物业服务企业，应当在资质年检合格后30日内，将企业年检情况书面告知市房产行政主管部门。

　　第四十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业根据与业主委员会签订的物业服务合同，对物业管理区域实施统一的物业管理。

　　物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第四十五条 物业服务企业应当自签订物业服务合同后15日内将物业服务合同报县、区房管部门备案。已成立业主大会的，备案时应当附送业主大会选聘该物业服务企业的决议。

　　第四十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第四十七条 未经业主大会选聘，物业服务企业不得进驻物业管理区域。

　　物业服务企业承接物业时，应当与业主大会、业主委员会办理物业接管验收手续。

　　业主大会、业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十九条第一款规定的资料。

　　第四十八条 业主委员会应当在物业服务合同期满的90日前，组织召开业主大会作出是否延续物业服务合同的决定，并在合同期满30日前将决定书面通知物业服务企业。未经业主大会同意，业主委员会不得擅自选聘、解聘物业服务企业。

　　业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业服务合同的，业主委员会应当在30日内组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

　　业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同期满前30日完成招投标工作。

　　第四十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起10日内，向业主大会、业主委员会移交本办法第三十九条第一款规定的资料，并办理下列事项：

　　(一)对预收、欠缴的物业服务费用按实结算;

　　(二)移交全部物业档案资料;

　　(三)移交物业管理用房、业主共有的房屋、场地和其他财物，并退出该物业管理区域。

　　物业服务合同尚未终止，物业服务企业不得擅自撤出物业管理区域。

　　第五十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中依法约定。

　　普通住宅的物业服务收费应当根据市价格行政主管部门会同市房产行政主管部门制定的服务等级标准的基准价及其浮动幅度进行确定。

　　第五十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　建设单位已按约定向业主办理物业交付手续的，物业服务费用由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　物业管理区域内直管公房租赁合同约定物业服务费由承租户承担的，直管公房承租人应当按约定交纳物业服务费。

　　第五十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用：

　　(一)业主自用的向业主收取;

　　(二)公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取;

　　(三)物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　物业服务企业代收的有关费用应当按规定在物业管理区域内公示。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，由业主委员会提请业主大会同意后依法办理有关手续，并告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

　　第五十四条 业主应当按照规划设计用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。确需改变物业使用性质的，应当经过业主大会通过并报规划行政主管部门办理有关手续。影响毗连物业业主合法权益的，还应当征得毗连物业业主的书面同意。

　　第五十五条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并告知物业服务企业。

　　临时占用、挖掘的道路、场地的，应当在约定期限内恢复原状。

　　第五十六条 业主、物业使用人使用和装修物业应当遵守有关房屋安全使用管理及装饰装修管理的规定。

　　业主需要装饰装修物业的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将物业装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主和装饰装修企业。

　　第五十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　保修期满后，物业专有部位、专有设备的维修养护由业主负责，业主与物业使用人有约定的，从其约定;业主、物业使用人委托物业服务企业对专有部位、专有设备进行维修养护的，维修养护费用由双方约定。

　　第五十八条 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。未建立专项维修资金的，由全体业主承担，业主与物业使用人有约定的，从其约定。

　　第五十九条 业主转让物业的，应当将转让情况及时告知物业服务企业，并与物业服务企业结清物业服务费用。

　　业主出租物业的，应当将出租情况及时告知物业服务企业。

　　第六十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。

　　利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主委员会不得擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营。利用共用部位、共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六十一条 物业管理区域内停放机动车的车位、车库，应当优先满足本物业管理区域内的业主和物业使用人的使用。车位、车库不得转让给物业管理区域外的单位、个人。车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

　　车主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六章 法律责任

　　第六十三条 违反第十三条第三款规定，擅自以业主大会筹备组名义开展活动的，由县、区房管部门责令其限期改正，可以并处100元以上1000元以下罚款。

　　第六十四条 物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：

　　(一)违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的;

　　(二)违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的;

　　(三)违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的;

　　(四)违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的;

　　(五)违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的;

　　(六)违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的;

　　(七)违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。

　　(八)违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。

　　第六十五条 违反第三十三条规定，建设单位在物业销售前未将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明，由市房产行政主管部门责令其限期改正，可以并处5000元以上10000元以下罚款。

　　第六十六条 违反第四十三条规定，外地物业服务企业进入本市承接物业未报备案的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

　　第六十七条 违反第四十五条规定，物业服务企业未按规定将物业服务合同报送备案，由县、区房管部门责令限期报送备案，可以并处1000元以上10000元以下罚款。

　　第六十八条 物业服务企业有下列情形之一的，由市房产行政主管部门责令限期改正，可以并处10000元以上50000元以下罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书：

　　(一)未经业主大会选聘擅自进驻物业管理区域的;

　　(二)撤出物业管理区域未移交物业管理用房、共用部位、共用设施设备的;

　　(三)物业服务合同尚未终止，擅自撤出物业管理区域的;

　　(四)物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业，原物业服务企业拒不退出物业管理区域的。

　　第六十九条 物业服务企业被依法撤销资质证书的，其法定代表人及负有主要责任的经理、项目经理等物业服务从业人员三年内不得在本市行政区域内从事物业管理活动。

　　第七十条 违反第六十条规定，业主委员会擅自同意他人利用共用部位、共用设施设备进行经营的，由县、区房管部门责令其限期改正，可并处责任人1000元以上10000元以下罚款;有收益的，所得收益用于补充专项维修资金。

　　第七十一条 违反第六十二条规定，物业存在安全隐患危及公共利益及他人合法权益需维修养护时，有关业主不予配合的，由县、区房管部门予以警告，责令限期改正，可以并处100元以上1000元以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第七十二条 物业管理行政主管部门及其工作人员不依法履行监督管理职能、或者发现违法行为不予查处、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章　附则

　　第七十三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间和走廊、通道以及其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性车库车位、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第七十四条 本办法自20**年10月1日起施行。