南宁市业主大会和业主委员会指导规则（2011）
关于印发《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
南房[20**]101号
各城区住房和城乡建设局，高新区、相思湖新区建设房产局，经开区建设发展局，市各业主委员会，驻市物业服务企业，市物业管理行业协会：
为进一步规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，我局根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[20**]274号)的规定，对20**年5月1日起施行的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》进行了修订，现将于20**年3月1日起施行新修订的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请认真贯彻执行。
特此通知
南宁市住房保障和房产管理局
二0一一年二月二十三日
南宁市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条各城区人民政府、南宁高新技术产业开发区管理委员会、南宁经济技术开发区管理委员会、南宁市相思湖新区管理委员会房产行政主管部门(以下简称城区、开发区房管部门)和街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出违反法律、法规和规章的决定，业主委员会不得从事经营活动。
第四条业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规和规章的，该物业管理区域所在地的城区、开发区房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第二章业主投票权的确定和行使
第六条依法登记取得或者因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠取得物业专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有物业专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
建设单位已建成但尚未交付的房屋，建设单位为业主。
第七条业主的投票权数，由物业专有部分建筑面积和业主人数共同确定。
在首次业主大会会议上，物业专有部分建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个物业产权的，以一个业主计算。
第八条业主拥有的物业专有部分建筑面积按照业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算。
房屋已出售并交付使用但尚未取得房屋权属证书的，按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。
第九条下列物业的建筑面积不计入物业专有部分建筑面积：
(一)依法归全体业主共有的;
(二)权属有争议的。
第十条业主应当自行行使投票权，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权。
业主不具有完全民事行为能力的，应当由其监护人代为行使投票权。
业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权。
第十一条共有物业的业主投票时，应当推选一人行使表决权，但其共有人所代表的业主人数为一人。
第十二条物业管理区域总建筑面积达50万平方米以上的小区，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，每一名业主代表所代表的业主人数不得超过15人。由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见，表决意见经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的，业主代表应出具授权书。业主代表的代表权限为代其他业主参加本次业主大会会议，向业主大会提出意见和建议，向业主转达业主大会事项，未经授权不得代其他业主表决事项。推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主大会
第一节首次业主大会会议的筹备
第十三条物业管理区域内，已交付的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的城区、开发区房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用设施设备的证明;
(六)物业服务用房备案材料;
(七)其他有关文件资料。
第十四条物业管理区域内，物业交付使用的专有部分建筑面积超过建筑物总面积50%时，经占业主总人数20%以上业主书面申请筹备成立业主大会的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当负责组织、指导成立该物业管理区域业主大会会议筹备组。
第十五条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当在接到业主的书面申请后30日内完成以下核实工作：
(一)核实业主联名签名情况;
(二)确定物业管理区域;
(三)了解物业项目的开发建设情况。
城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府完成核实工作后，对符合条件的，应当在20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组;对不符合条件的，应当将申请材料退回业主，并书面说明理由。
第十六条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为7-15名的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十七条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。业主代表应当模范履行业主义务，遵纪守法，责任心强，有一定组织能力，由业主本人申请，并按照以下方法推荐：
(一)应当由10人以上的业主联名书面推荐;
(二)业主推荐的业主代表人数超过预定人数的，可以抽签的方式确定业主代表。
第十八条筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告不少于5日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府核查处理。
第十九条建设单位和物业服务企业未按本规则协助筹备组开展工作的，应当记入企业不良信用记录。
第二十条筹备组成立后，应当做好以下筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作;
(二)参照房产主管部门提供的示范文本，草拟业主大会议事规则和管理规约;
(三)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(四)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分建筑面积;
(五)制定业主委员会的选举办法，并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单;
(六)制定业委会委员候选人产生办法，确定业主委会委员候选人名单;
(七)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不少于10日。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第二十一条筹备组应当自组成之日起90日内，完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。逾期不组织业主召开业主大会会议的，筹备组自行解散。
筹备组不接受城区、开发区房管部门的指导和监督，自行开展工作的，城区、开发区房管部门对其组织选举产生的业主委员会不予备案。
第二十二条筹备组应当在物业管理区域内发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间、地点等事项，报名时间为3-7日。
第二十三条筹备组根据物业管理区域的实际情况确定业主委员会的人数，业主委员会由自愿报名的业主组成，人数为5-15人的单数。
业主委员会候选人报名时间截止，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加业主委员会委员的选举，延长期限最长为7日。经延长报名期限，报名人数仍不达预定人数的，本次业主大会筹备工作终止。
第二十四条业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%。
第二十五条业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：
(一)具有完全民事行为能力，高中以上文化程度;
(二)遵纪守法;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等;
(四)热心公益事业，责任心强;
(五)具有必要的工作时间和组织能力;
(六)未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职或与该企业有其他利害关系。
业主在竞选业主委员会委员期间，不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。
第二十六条筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核。
第二十七条筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在物业管理区域内公告不少于5日，公告期满无异议的，产生正式候选人;公告期间有业主提出异议的，由筹备组再次进行核查。
筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公告不少于5日。
第二十八条筹备组应当于业主大会会议通知公告后，将选票、表决票发放给全体业主。
选票、表决票应交给业主本人，如收到选票、表决票的为非业主本人时，筹备组应告知其及时转交业主本人。
第二十九条与业主委员会委员正式候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作。
第二节首次业主大会会议的召开
第三十条首次业主大会会议应当包括以下内容：
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第三十一条城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应指导并监督筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作。
第三十二条筹备组应在业主大会会议通知上载明的时间、地点设立固定的投票箱，一般不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票。
第三十三条以书面征求意见方式召开业主大会会议的，应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区居委会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启。投票箱封存期间由街道办事处或社区居委会负责保管。
第三十四条业主应持本人的有效身份证件、产权证明(房屋所有权证或购房发票、购房合同等)到指定的投票地点进行投票。筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作。
业主书面委托代理人代为投票的，代理人须出具业主的产权证明、身份证明、书面委托书及证明代理人身份的合法证件。
第三十五条涂改的选票或表决票无效。在将选票或表决票投入投票箱之前更改的，投票人应当重新领取选票或表决票填写。
第三十六条投票时间截止后，不得再采用任何方式收取选票或表决票。
第三十七条投票结束后2个工作日内，筹备组负责组织业主等人员进行公开唱票，统计业主大会会议的投票结果。
第三十八条业主委员会候选人经专有部分占物业总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意方可当选业主委员会委员。
经业主大会同意的候选人数超过应选人数的，得票高的候选人当选;候选人得票相同，不能确定当选人的，由并列的候选人以抽签方式决定，也可由筹备组组织业主对票数相等的候选人进行第二轮投票，得票多的当选。
经专有部分占物业总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：
(一)当选的候选人少于5名时，对不足部分的委员进行第二轮增选。经一次增选仍不能选举产生5名以上业委会委员的，本次业主大会不得再增选;
(二)当选候选人为5名以上的单数的，可以由筹备组与城区、开发区房管部门协商后确定缩减业主委员会人数，直接确定当选的候选人组成业主委员会，不再另行选举;协商后同意缩减业主委员会人数，但有两名以上候选人得票相同不能确定当选人的，由得票并列的候选人以抽签方式决定，或就票数相等的候选人第二轮投票，得票多的当选。
(三)经协商确定不缩减业主委员会人数的，对不足部分的委员进行第二轮选举，第二轮选举根据在第一次投票时得票多少的顺序，按照差额比例不低于20%的标准再次确定第二轮候选人名单;
(四)所有候选人均未能当选，本次选举失效。经筹备组与城区、开发区房管部门协商后确定进行第二轮选举。
第三十九条筹备组应当于业主大会会议结果统计完的次日将结果在物业管理区域内公告不少于5日。
在业主大会会议结果公告期间，业主对该结果以书面形式提出异议的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当组织人员对投票情况予以复核。
第四十条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第四十一条业主大会成立后由业主委员会凭城区、开发区房管部门的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章，刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。业主大会印章遗失的，应登报公告作废，重新刻制印章并办理印章变更备案。
业主大会印章应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议的决定使用。
业主委员会负责封存保管业主大会印章，业主委员会到期未能选举产生业主委员会的，业主大会印章由社区居民委员会负责封存保管。
第四十二条筹备组自业主大会成立之日起自行解散，业主大会未能成立的，筹备组自公布选举结果后自行解散。
第三节业主大会定期会议和临时会议
第四十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第四十四条业主大会确定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第四十五条业主大会作出筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会作出其他的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十六条业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十七条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
第四十八条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定召集。
第四十九条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)有20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
20%以上业主提议召开业主大会临时会议的，业主委员会有权核实提议业主的业主身份，非业主使用人未经业主授权的提议无效，无法核实业主身份的业主的提议无效。
业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地城区、开发区房管部门应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十条业主大会会议召开15日前，应当以书面形式在物业管理区域显著位置公告会议的议题、时间、地点、表决的事项等内容，公告时间不少于5日。
第五十一条业主大会会议应当邀请所在地的社区居民委员会参加，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当予以指导和协助。
第五十二条业主委员会或业主大会筹备组应当做好业主大会会议记录。
第五十三条除业主委员会、城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府以及社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
第五十四条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等应当按照相关法律法规、《业主大会议事规则》的规定执行，参照首次业主大会的相关规定执行。
第五十五条《业主大会议事规则》应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规章规定的，依照本规则执行。
第三章业主委员会
第五十六条业主委员会的名称须与物业管理区域的名称保持一致。
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主大会会议成立情况说明、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会组成名单、内部职责分工及业主委员会办公场所证明文件等材料向城区、开发区房管部门备案。业主委员会自城区、开发区房管部门备案之日起成立。
上述备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况到城区、开发区房管部门备案。
第五十七条业主委员会产生后3日内召开第一次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。
第五十八条城区、开发区房管部门应当掌握本辖区内业主委员会的任期情况，并建立业主委员会档案。
第五十九条业主委员会成立后凭城区、开发区房管部门的备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，刻制的印章应报城区、开发区房管部门备案。印章遗失的，应登报公告作废，重新刻制印章并办理印章变更备案。
第六十条业主委员会应确定印章保管人，对业主委员会形成决议的事项，方可使用业主委员会印章，并做好用章记录。业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第六十一条业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第六十二条业主委员会委员就任后半年内应当至少参加一次业务培训，并在任期内定期参加有关业务培训和会议，掌握物业管理相关法律政策。
第六十三条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管。档案一般包括以下内容：
(一)工作经费来源及使用情况。
(二)各类会议记录、纪要;
(三)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料;
(四)各届业主委员会选举产生、备案的材料;
(五)房屋产权名册;
(六)物业管理服务合同;
(七)有关法律法规规章和业务往来文件;
(八)业主和使用人的书面意见、建议书;
(九)物业专项维修资金收支情况;
(十)其他书面和实物资料。
第六十四条按照业主大会议事规则的规定、经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，城区、开发区房管部门街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。有不同意见的，应记录在案。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可以邀请所在地的社区居民委员会派员列席会议。
第六十五条业主委员会会议作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内公示7日以上。有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上的委员在公示上签字：
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业服务企业的工作方案;
(四)对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于决定召开临时业主大会会议的建议;
(六)关于罢免委员的建议;
(七)涉及诉讼、仲裁、行政复议的事项;
(八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大事项。
第六十六条以业主委员会的名义发布信息的，须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第六十七条业主委员会办公经费、业主委员会委员补贴、工资及发放标准、来源等事项应在业主大会议事规则中确定，由业主大会表决通过。
第六十八条业主委员会可以聘请专职秘书，负责处理业主委员会的日常事务，酬金根据业主大会的决议确定。
专职秘书应当按照国家的有关规定取得物业管理职业资格证书。
第六十九条业主委员会首届任期为2年，新一届的业主委员会任期由业主大会决定，但不得超过5年。
第七十条业主委员会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。
第七十一条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;业主委员会全体委员在任期内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举;逾期未换届的，城区、开发区房管部门应当按首次业主大会来指导换届工作。
第七十二条原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第七十三条业主委员会任期内因行使职能给业主造成的损失，责任人应当负责赔偿并承担相应的法律责任。
第七十四条新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第七十五条业主委员会部分委员在任期内提出辞职或委员资格终止的，业主大会应当在缺额之日起90日内增补新委员。
第七十六条分期开发的物业，已交付使用物业已成立业主委员会的，新交付部分的物业区域内有20%以上业主联名要求的，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新交付物业的业主中推举，增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。
增补工作应当在城区、开发区房管部门的指导下开展。增补工作完成后，应当将增补情况报城区、开发区房管部门备案。
第七十七条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
(一)因房屋权属转移、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律法规规章以及管理规约规定的其他情形。
第七十八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害其他业主合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第七十九条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第八十条业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第八十一条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在城区、开发区房管部门或社区居委会的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第四章附则
第八十二条市辖县业主大会及业主委员会的成立及活动参照本规则执行。第八十三条本规则由南宁市住房保障和房产管理局负责解释。
第八十四条本规则自二0一一年三月一日起施行，原二OO九年五月一日起施行的《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》同时废止。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：关于印发《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》相关示范文本的通知(2015)
关于印发《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》相关示范文本的通知
横琴新区建设环保局，各区(功能区)建设局，市物业管理行业协会，各有关单位：
为规范我市业主大会建设工作，市政府于20**年6月24日颁布《珠海市人民政府关于印发珠海市业主大会和业主委员会指导规则的通知》(珠府〔20**〕72)，要求自20**年7月24日起施行。结合我市实际，我局制定了《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》相关示范文本(详见附件)，现将示范文本印发给你们，请参照执行。20**年7月24日之前已经启动首次业主大会相关筹备工作、并在街道办(镇)的监督指导下成立筹备组的，可延续执行原《珠海市业主大会规程》规定。
在执行过程中有何问题，请与我局住房发展与房地产市场监管科联系。
附件：1.符合召开首次业主大会告知书
2.筹备召开首次业主大会申请
3.成立业主大会筹备组的公告
4.业主大会投票权公告
5.业主大会筹备组工作计划公告
6.业主委员会委员候选人条件及其推荐办法的公告
7.业主代表推荐信
8.业主代表名单公告
9.管理规约、业主大会议事规则征求意见公告
10.召开业主大会会议公告
11.业主授权委托书
12.业主大会议事规则
13.业主大会投票公告
14.物业小区管理规约
15.业主委员会委员候选人推荐表
16.业主委员会委员候选人简历表
17.业主委员会委员候选人名单公示
18.投票站(箱)公告
19.变更业主大会会议时间公告
20.业主大会采取推定原则公告
21.业主大会表决票;
22.解聘、续聘物业公司表决意见表
23.使用维修资金业主意见签名表
24.选聘物业公司表决意见表;
25.书面征求意见形式召开业主大会公告
26.推选业主代表参加集体讨论公告
27.集体讨论形式召开业主大会公告
28.业主大会征求意见表
29.业主委员会委员选票
30.管理规约、事业规则等事项投票结果汇总表
31.业主委员会委员投票结果汇总表
32.业主大会选举和表决结果公示
33.业主大会依法设立公告
34.业主委员会成立说明
35.业主委员会委员承诺书
36.业主委员会备案申请表
37.业主委员会、业主委员会印章启用公告
38.业主大会筹备组名单公示
39.业主委员会会议纪要
珠海市住房和城乡规划建设局
20**年7月24日
(联系人及电话：王斌，2131973)
篇3：连云港市业主大会和业主委员会指导规则（2011）
连住房发[20**]5号
关于印发《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
各县、区住建局、开发区建设局、市物业管理协会、各业主委员会、各物业服务企业：
为贯彻《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《连云港市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年元月十一日
连云港市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条本市行政区域内业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规程。
第三条物业所在地的县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和监督，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督工作。
第四条业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。
第五条建立住宅小区物业管理联席会议制度。
联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会(或业主)与物业服务企业(或房地产开发企业)、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。
联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头，社区居委会、业主委员会和物业服务企业参加。联席会议可以邀请房产、公安、城管、工商、环保等相关部门参加。
第六条社区居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。
第七条县、区房地产行政主管部门应当建立培训制度，组织社区居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。
第八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、社区居委会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。
业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。
第二章业主
第九条本规则所称业主，是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
两个以上所有权(共有产权)人，应自行确定并书面委托一名投票人。
暂未办理产权登记，但物业所有人实际已占有使用的，享有同样已获房产权属登记业主的权利，并承担其相应义务。
第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)通过业主大会行使对物业共有部分的共同管理权;
(二)监督物业服务企业履行物业服务(前期物业服务)合同;
(三)按程序提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权;
(四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)对本物业区域内物业管理的公共事项向物业服务企业提出意见和建议;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)制止侵害业主共同利益的行为;
(十一)认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼;
(十二)法律、法规规定的其他权利。
第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守物业服务(前期物业服务)合同的相关约定，按时足额交纳物业服务费用;
(二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(三)遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(四)执行业主大会和业主委员会做出的决定;
(五)按照有关规定交纳专项维修资金，不足时应当续交;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第三章业主大会
第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十三条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第十四条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十五条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十六条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十七条 筹备组应当做好以下筹备工作：
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并答复。
第十八条业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十九条筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第二十条划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二十一条业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第二十二条管理规约应当对下列主要事项规定：
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部分的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
第二十三条业主大会议事规则应当对下列主要事项规定：
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期等;
(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十四条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第二十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十七条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十九条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第三十条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第三十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第三十二条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第三十三条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第二十一条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十四条 业主大会会议应当由业主委员会书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第四章业主委员会
第三十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
(一)本物业区域内的业主;
(二)具有完全民事行为能力;
(三)未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为;
(四)本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理服务的物业服务企业中没有任职;
(五)遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用;
(六)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力;
(七)具有一定的组织能力;
(八)书面承诺积极、及时、全面履行工作职责;
(九)具备必要的工作时间。
第三十六条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
第三十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续：
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
第三十八条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十九条 业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第四十条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第四十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第四十二条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第四十三条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议的决定，应当有参会委员的签字确认，并自决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十四条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
(一)业主大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)业主的意见和建议。
第四十五条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
筹备召开首次业主大会会议所必须的费用应由建设单位承担。
第四十七条业主委员会的活动场所，可在物业管理用房中安排，业主委员会不得随意占用物业管理用房。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在物业管理用房中统筹考虑，合理安排业主委员会的活动用房;原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。
第四十八条有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第五十条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第五十一条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第五十二条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第五十三条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第五章指导和监督
第五十四条物业所在地的县、区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十五条已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
第五十六条业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十七条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十八条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
第五十九条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第六十条违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第六十一条业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第六十二条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第六十三条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第六十四条 业主大会、业主委员会的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十五条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
附则
第六章
第六十六条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十七条本规则自发布之日起施行。原《连云港市业主大会指导意见》同时废止。
篇4：无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则（2019）
锡政办发[20**]17号
市政府办公室关于转发市住房城乡建设局无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则的通知
各市(县)、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：
市住房城乡建设局《无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则》已经20**年12月27日市政府第42次常务会议审议通过，现转发给你们，请认真贯彻执行。
无锡市人民政府办公室
20**年3月4日
(此件公开发布)
无锡市业主大会和业主委员会活动指导规则
市住房和城乡建设局
总则
第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。
第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。
市(县)、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。
街道办事处(镇人民政府)负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举;及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉;会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷;开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。
社区居(村)民委员会协助街道办事处(镇人民政府)做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。
第七条街道办事处(镇人民政府)应当会同市(县)、区物业管理行政主管部门建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
(一)业主委员会不依法履行职责的;
(二)业主委员会选举、换届过程中出现问题的;
(三)履行物业服务合同中出现重大问题的;
(四)提前终止物业服务合同的;
(五)物业服务企业退出和交接过程中出现问题的;
(六)需要协调解决其他物业管理问题的。
街道办事处(镇人民政府)负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。
第二章业主大会
第一节业主
第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。
第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
第二节一般规定
第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主较少(低于100人)且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
第十三条业主户数超过300户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。
业主代表大会履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。
本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。
第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十五条业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案;
(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案;
(六)决定依法改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定专项维修资金筹集使用、管理事项;
(八)依法对物业管理区域的分立、合并作出决定;
(九)制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等;
(十)制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准;
(十一)审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况;
(十二)有权撤销业主委员会作出的决定;
(十三)决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。
决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款第八项的，应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意;决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。
第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：
(一)物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式(委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理);
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任。
管理规约对全体业主具有约束力。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
(一)业主大会名称以及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数和任期;
(九)业主委员会换届选举、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职责、薪酬标准;
(十一)是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准;
(十二)经营性收益使用和分配的具体办法;
(十三)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第三节首次业主大会会议筹备
第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。
第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域划分资料;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关文件资料。
第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。市(县)、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组开展工作。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。
筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等费用由建设单位承担。
第二十一条街道办事处(镇人民政府)应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：
(一)确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的60%;
(二)依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告;征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于15日;
(三)组织建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会派员参加筹备组;
(四)筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任，也可由街道办事处(镇人民政府)指定筹备组其他人员担任;
(五)拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处(镇人民政府)提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处(镇人民政府)负责协调解决，并作书面回复;
(六)街道办事处(镇人民政府)可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作;
(七)公示结束后，报市(县)、区物业管理行政主管部门备案;
(八)筹备组经市(县)、区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，公告期不少于7日。筹备组自公告之日起成立;
(九)筹备组应当接受物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字;
(十)筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。
第二十二条筹备组工作原则如下：
(一)筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;
(二)筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意;
(三)筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明“同意”或“反对”;
(四)筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知街道办事处(镇人民政府);
(五)筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认;
(六)筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。
街道办事处(镇人民政府)应当协调指导筹备过程中的各项事宜。筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处(镇人民政府)应当另行确定筹备组组长。
第二十三条筹备组应当自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：
(一)草拟关于本物业管理区域是否设立业主代表大会制度，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案。
(二)统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
(三)确定首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单;拟设立业主代表的，组织产生业主代表候选人名单。
(四)制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。
(五)首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单。
(六)确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等。
(七)确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举;如需回避的，则增补筹备组成员。
(八)将上述一至七项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中明确征集业主意见的征集期限以及意见汇总方式。业主在征集期限内书面提交意见建议的，筹备组应当予以签收。
(九)汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。
第四节 首次业主大会会议的召开
第二十四条首次业主大会应当按照本规则有关的规定组织召开。
首次业主大会会议内容包括：
(一)表决通过管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举产生业主委员会委员、候补委员;
(三)其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十五条筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。因特殊原因超过90日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处(镇人民政府)确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过30日。
超过期限，且未得到街道办事处(镇人民政府)确认的，街道办事处(镇人民政府)应当及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会。经确定无法继续召开的，由街道办事处(镇人民政府)公告首次业主大会筹备组解散。
第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员达到5人及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可延长30日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选。候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补;第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补委员。
第二十七条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告，在街道办事处(镇人民政府)指导下，可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选;候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处(镇人民政府)书面报告并进行增补。经第二轮补选业主委员会委员人数仍未达到5人以上的，本次业主大会召开失败。
第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败，并书面报告街道办事处(镇人民政府)。再次筹备失败的，街道办事处(镇人民政府)根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。
第二十九条首届业主委员会首次会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
第五节 业主大会会议
第三十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主参加。
第三十一条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。
第三十二条采用业主代表大会形式的，应当以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位，推选一到三名业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。
第三十三条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。
召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。业主小组会议应当做好相应记录。
第三十四条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见;表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。
业主代表因故无法参加业主大会的，应当事先指定所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。
第三十五条业主大会会议按照下列程序组织召开：
(一)起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况;
(二)会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。有条件的可以在主要媒体上公告;
(三)表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告;
(四)业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。
第三十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。
采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。
第三十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：
(一)业主到会并在会议签到表上确认;
(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;
(三)业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。
业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。
第三十八条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
第四十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
第四十一条一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人行使投票权。
第四十二条业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会委员的选举。
已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主。
第四十三条召开业主大会会议时，应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会参加。
街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。
第四十四条业主委员会应当对业主大会会议进行书面记录并存档;其中社区居(村)民委员会组织召开的业主大会会议记录由社区居(村)民委员会书面记录并存档。
业主委员会应当在业主大会结束后7日内，将业主大会决定在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于10日，并以书面形式告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门。
第六节 业主大会定期会议和临时会议
第四十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告，表决需要提交业主大会审议的事项。
第四十六条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会根据实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。
属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应当书面向业主委员会提议，并书面报送街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号。业主委员会和社区居(村)民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后30日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。
第三章业主委员会
第一节业主委员会的产生和职责
第四十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵守国家有关法律、法规;
(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
(五)具有一定的组织能力;
(六)具备必要的工作时间。
第四十八条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：
(一)违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的;
(二)违*纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的;
(三)参与*组织，或者非法组织参与集体*，影响社会稳定的;
(四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;
(五)采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的;
(六)在本小区物业服务企业工作，应当回避的;
(七)拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的;
(八)拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的;
(九)在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未整改到位的;
(十)法律法规规定的其他情形。
第四十九条推荐业主委员会候选人时，要充分考虑物业规模、不同物业形态的物权份额，专业、年龄结构互补，以及委员的代表性和广泛性。
引导和支持业主中的党员、“两代表一委员”，以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。
鼓励符合条件的社区(村)“两委”班子成员，通过法定程序进入业主委员会，有条件的可以兼任业主委员会主任。
第五十条业主大会筹备组或者业主委员会换届工作筹备组应当对参选业主委员会委员的人选进行甄选，按照业主委员会委员候选人产生办法，提出候选人名单，并提请街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内进行不少于5日的公示后，提交业主大会进行选举。
第五十一条业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。
候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。
第五十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期为三到五年，可连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。
第五十三条首届或者换届后的业主委员会应当自选举之日起7日内，由街道办事处(镇人民政府)组织召开第一次会议，推选产生业主委员会主任、副主任，确定其他委员分工。
第五十四条业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(五)监督管理规约的实施;
(六)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(八)根据业主大会决定，聘请专职财务人员、法律顾问;
(九)协助街道办事处(镇人民政府)换届改选工作组对业主委员会的换届改选;
(十)业主大会赋予的其他职责。
第五十五条业主委员会应当按照规定的时间、时限向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同，包括服务方案、服务标准、收费标准;
(四)根据业主大会决定，公布财务人员、法律顾问人员名单;
(五)利用物业共用部位和共用设施设备经营收益的使用情况;
(六)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第二节业主委员会备案
第五十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门备案：
(一)业主委员会备案申请表;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录和会议决定;
(五)业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项;
(六)其他应当提供的材料。
对符合规定的，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当予以备案;对手续不齐全的，应当告知理由，并指导业主委员会按照要求完善备案材料。
业主大会、业主委员会以及管理规约和业主大会议事规则等事项发生变更的，应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告原备案部门。
第五十七条市(县)、区物业管理行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。
业主委员会持备案证明、印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章，并依法使用印章。
印章内容应当包括任期时限，印章所刻名称应当与经依法批准的物业名称保持一致。印章刻制后5日内，业主委员会应当持印章到市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)以及社区居(村)民委员会办理印章印模留存手续。
第五十八条使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则或者业主大会会议决定。
使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议决定。
第五十九条业主委员会完成备案后，市(县)、区物业管理行政主管部门应当对业主委员会成员进行物业相关知识培训。
第三节业主委员会会议制度
第六十条业主委员会应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为必要的，应当召开业主委员会会议。
第六十一条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经业主委员会1/2以上的委员同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第六十二条召开业主委员会会议时，可以邀请社区居(村)民委员会参加;重大事项可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者市(县)、区物业管理行政主管部门参加。
住宅小区的业主委员会作出的决定，应当告知街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门。
第六十三条业主委员会会议涉及提请业主大会讨论事项的，应当于会议召开7日前，在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程，听取业主和物业使用人的建议和意见，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。
业主委员会会议作出决定的，应当于5日内将决定内容在物业管理区域内显著位置公告，并告知街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第六十四条业主委员会应当建立工作档案。
工作档案由专人保管，主要包括以下材料：
(一)《业主委员会工作记录簿》，主要记录业主大会、业主委员会会议记录、决定;
(二)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则和物业服务合同;
(三)业主委员会选举及备案资料;
(四)业主委员会工作经费账目，利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配和使用情况;
(五)业主及业主代表名册;
(六)业主意见和建议;
(七)专项维修资金筹集及使用账目;
(八)各项公告、通知、决定、抄报等记录。
业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将工作档案、印章及其他属于全体业主所有的账物交给新一届业主委员会。
第六十五条业主委员会应当根据业主大会议事规则，每年定期通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第六十六条两个以上物业管理区域共用设施设备的，应当建立业主委员会共商会议制度。业主委员会共商会议由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门以及相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。共商会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，明确和解决共用设施设备的管理方式、维护成本分摊等事项。
第四节业主委员会委员资格的终止
第六十七条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其业主委员会委员、候补委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;
(二)丧失民事行为能力或者因疾病等原因无法履行职责的;
(三)住宅项目，连续一年以上不在本物业管理区域内居住的;
(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
(五)法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
第六十八条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一，应当按照业主大会确定的规则予以更换或者罢免：
(一)本人及其配偶、直系亲属与物业服务企业有直接利害关系的;
(二)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质且未改正的;
(三)未按照规定交纳物业服务费用或者专项维修资金且未改正的;
(四)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;
(五)不履行委员职责或者无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;
(六)违反法律法规、管理公约，挪用、侵吞属于全体业主所有的经营性收益等严重侵害全体业主合法权益的;
(七)鼓动或者煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用等严重影响物业管理区域安定和公共秩序的;
(八)业主大会议事规则规定的其他情形。
第六十九条罢免业主委员会委员、候补委员资格的，按照下列程序进行：
(一)经业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，召开业主大会进行罢免;
(二)由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会提议，提请业主大会进行罢免;
(三)议事规则中已明确由业主大会授权业主委员会直接罢免。
第七十条业主委员会委员资格变动的，应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公告7日。
不再担任业主委员会委员的，应当自不再担任之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会，并做好交接手续。拒不移交的，业主委员会或者业主委员会委员可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安机关协助移交。
第五节业主委员会补选、重选和换届选举
第七十一条业主委员会任期内，委员出现缺员的，应当进行补缺。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补;未设立候补委员的，业主委员会应当在2个月内召开业主大会进行补选。
业主委员会主任或者副主任缺员的，应当在业主委员会委员中重新选出主任或者副主任，并向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门办理变更备案。
业主委员会出现下列情形的，
第七十二条街道办事处(镇人民政府)应当组织
(一)业主委员会任期未到，但经业主大会临时会议依法撤消的;
(二)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因，候补递补后人员不足规定总数1/2，业主委员会依法停止工作的;
(三)业主委员会未正常履行职责达到半年以上，经街道办事处(镇人民政府)督促其履职仍未履职的;
(四)物业服务合同期满前3个月，业主委员会未组织召开业主大会确定续聘或者重新选聘物业服务企业，经街道办事处(镇人民政府)督促其限期召开，逾期仍未召开，导致物业管理区域无人管理的;
(五)管理规约、议事规则规定的其他情形。
第七十三条业主委员会成立后，出现下列情况应当启动换届选举：
(一)业主委员会自然任期届满前3个月;
(二)管理规约、议事规则规定的其他情形。
第七十四条业主委员会任期届满3个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)。
街道办事处(镇人民政府)应当按照规定成立换届工作筹备组。换届工作筹备组不需要建设单位参加，其他成员参照首次业主大会筹备组产生。换届工作筹备组应当按照规定组织新一届业主委员会选举。
第七十五条自换届工作筹备组产生至新一届业主委员会选举产生前，原业主委员会应当继续履行职责，并协助换届工作筹备组工作，因不履行职责造成的损失由相关责任人承担。但原业主委员会不得对下列事项组织召开业主大会会议作出决定：
(一)选聘、解聘物业服务企业;
(二)管理规约规定情形以外的物业维修、更新、改造等重大事项;
(三)其他重大事项。
第七十六条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起30日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求街道办事处(镇人民政府)和公安派出所协助移交。
新一届业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定备案。
第六节业主委员会工作经费及经营性收益管理
第七十七条业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员和财会人员津贴，法律顾问薪酬等按照业主大会议事规则的规定执行。
第七十八条业主委员会可以根据业主大会的决定，委托物业服务企业或者其他机构利用业主共用部位和共用设施设备从事经营活动。经营收入去除成本后，收益属于全体业主所有。具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告。
经营性收益可以委托物业服务企业代管或者由业主委员会
自行管理。委托物业服务企业代管的，物业服务企业应当单独设账。
第七十九条业主大会议事规则明确经营性收益由业主委员会自行管理的，应当设置财会人员，并以业主委员会名义开设经营性收益账户。
开设经营性收益账户的，业主委员会应当持业主委员会备案证明材料、社区居(村)民委员会证明、业主委员会主任身份证号及联系电话等材料，向银行申请开设账户。
经营性收益账户不得以个人名义开设。
第八十条经营性收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，以及弥补物业服务费不足等其他需要。
前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。
业主委员会根据议事规则使用经营性收益时，应当通过业主委员会会议审议。经营性收益的使用额度应当根据业主大会议事规则的授权额度使用。
经营性收益应当按照规定使用，不得擅自挪作他用。
第八十一条经营性收益的收支情况应当接受全体业主的监督以及社区居(村)民委员会的监督、指导和检查;每半年在物业管理区域内显著位置公示。公示项目包括总账、科目汇总表、明细表等。
第八十二条新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益收支等情况进行审核。审核时可以邀请街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。
第七节物业服务企业的选聘、续聘和自行管理
第八十三条业主委员会应当在业主大会成立后3个月内，或者物业服务合同期满前3个月，组织召开业主大会，根据业主大会议事规则来确定续聘或者重新选聘物业服务企业。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定重新选聘物业企业的，应当确定选聘的方式、方案。
第八十四条采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、服务方案、收费标准、合同内容、合同期限、所选物业服务企业的信用实绩等情况征求业主意见，并在物业管理区域内公告，由业主大会表决确定物业服务企业，确定后由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订合同。
第八十五条采用招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当事先将选聘方式、服务标准、收费标准、物业服务企业信用实绩、评标方式、委托评委方式、管理期限等招标方案和评标程序事先征求业主意见，并经业主大会表决通过。开标后，业主委员会代表业主大会与中标物业服务企业按照招标要求签订合同。
第八十六条重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自权利和义务。
业主委员会在物业服务企业选聘过程中，不得擅自作出决定或者越权签订物业服务合同。
第八十七条业主大会决定由业主自行管理的，在决定自行管理之前，应当在街道办事处(镇人民政府)指导下，对下列事项作出约定：
(一)自行管理的执行机构(业主委员会)和负责人;
(二)自行管理的内容、标准、费用和期限;
(三)电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，委托专业机构进行维修和养护的方案;
(四)其他有关自行管理的内容。
以上事项应当向街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和市(县)、区物业管理行政主管部门备案。
第四章指导与监督
第八十八条市(县)、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，对业主大会筹备和召开、业主委员会选举和换届、物业服务企业续聘和选聘等工作加强指导监督。
第八十九条街道办事处(镇人民政府)应当就首次业主大会筹备组成员、业主委员会候选人等人选产生办法依法加强指导，组织好上述人员的推荐工作;并对管理规约、业主大会议事规则等重要文件草案加强指导监督。
第九十条业主大会、业主委员会对业主、物业使用人损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规规定以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，相关业主可以依法向人民法院提出诉讼。
第九十一条业主委员会委员、候补委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或者他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。
业主委员会违反法规或者超越职权作出的决定，给业主或者他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员共同承担赔偿责任。
业主委员会经业主大会授权或者同意作出的决定，造成业主或者他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。
第九十二条业主对业主大会召开以及业主委员会选举产生质疑的，可以向街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门咨询，街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门应当进行调查，并向业主作出书面答复。
第九十三条对物业管理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第九十四条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，市(县)、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第九十五条业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事违反法律法规的活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。
第九十六条业主以及任何单位和个人不得在业主大会召开前后通过QQ群、微信群、上门等方式散布影响业主表决意向的虚假信息或者干扰其他业主自主决定，阻挠业主大会、业主委员会依法开展正常活动。
第九十七条业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以向街道办事处(镇人民政府)申请责令其限期召开;逾期仍未组织召开的，由街道办事处(镇人民政府)和市(县)、区物业管理行政主管部门指导、协助社区居(村)民委员会组织召开。
第九十八条违反印章使用规定，保管人私藏印章拒不盖章，或者违反规定擅自盖章造成经济损失、不良影响的，由责任人承担。
印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到市(县)、区物业管理行政主管部门办理重新刻制印章的手续。
第五章附则
第九十九条本规则中管理规约、业主大会议事规则以及相关文件、表格的示范文本由无锡市住房和城乡建设局负责制定。
第一百条本规则自20**年5月1日起施行。
篇5：常州市业主大会和业主委员会指导规则(2013)
关于印发《常州市业主大会和业主委员会指导规则》的通知
各有关单位：
现将《常州市业主大会和业主委员会指导规则》印发给你们，请遵照执行。执行中的情况，请及时与我局物业管理处联系。
常州市住房保障和房产管理局
20**年7月30日
常州市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总 则
第一条
为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，结合常州实际，制定本规则。
第二条
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条
业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条
业主大会和业主委员会，对物业管理区域内损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条
物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第七条
依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，自觉履行法定和约定的义务。
第八条
一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第九条
业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第十条
符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)：
(一)物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;
(二)物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十一条
具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)已筹集的专项维修资金清册;
(八)其他有关的文件资料。
第十二条
符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
第十三条
首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会组织业主推荐产生。
筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派员担任。
筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。
第十四条
首次业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;
(二)拟订管理规约、业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第十五条
业主代表候选人和业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、代表和委员的代表性和广泛性等因素，确定业主代表候选人和业主委员会委员候选人名单。
业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费和电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员;担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。
第十六条
筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
业主大会议事规则和管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效。
第十七条
划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十八条
业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十九条
业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本规则第十八条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主大会会议决定事项应当经业主代表总人数过半数的业主代表同意，但决定第十八条第(六)、第(七)款规定事项除外。通过业主代表决定相关事项，应当将决议通过的事项在物业管理区域内公示，公示期内20%以上有投票权的业主持反对意见的，应当将决定事项征求全体业主意见后，根据全体业主的表决意见执行。
第二十条
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;
(二)经有百分之三十以上业主代表提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十一条
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十二条
业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十三条
业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十四条
业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第二十五条
业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十六条
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：
(一)推选业主代表出席业主大会会议;
(二)决定本幢、单元、楼层范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造;
(三)决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
第二十七条
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知社区居(村)民委员会。
第三章 业主委员会
第二十八条
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则确定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十九条
业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
第三十条
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物业管理行政主管部门备案：
(一)业主委员会备案申请书;
(二)业主委员会委员和业主代表名单;
(三)业主大会议事规则和管理规约;
(四)业主大会会议记录;
(五)其他应当提供的材料。
第三十一条
业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十二条
业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第三十三条
业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十四条
业主委员会应当建立工作制度，在每年初制定本物业管理区域年度工作计划，并于年底向业主大会会议报告本年度工作情况;在物业管理区域内公告办公室电话号码、接待时间等，方便业主的咨询、投诉和监督;及时了解业主、物业使用人的意见和建议，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。
第三十五条
业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。
第三十六条
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十七条
业主委员会定期会议应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，并告知社区居(村)民委员会。
第三十八条
业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
(一)业主大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)业主的意见和建议。
第三十九条
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十条
业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公告经费收支情况，接受业主的监督，并抄送社区居(村)民委员会。
第四十一条
有下列情况之一的，业主委员会委员、筹备组成员、业主代表资格自行终止：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(三)丧失民事行为能力的;
(四)依法被限制人身自由的;
(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十二条
业主委员会委员、筹备组成员、业主代表有下列情况之一的，应按业主大会议事规则予以罢免：
(一)不履行职责的;
(二)利用委员、成员、代表资格谋取私利的;
(三)拒不履行业主义务的;
(四)侵害他人合法权益的;
(五)因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表的。
第四十三条
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十四条
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十五条
业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。换届选举的程序参照本规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大会通过的换届选举程序执行。
第四十六条
业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十七条
物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第四十八条
具备成立首次业主大会条件的，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，街道办事处(镇人民政府)有权责令建设单位限期改正。
第四十九条
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处(镇人民政府)责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。
第五十条
按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十一条
业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物业管理有关的社会管理工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居(村)民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居(村)民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居(村)民委员会应当支持业主大会、业主委员会开展工作。
第五十二条
违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十三条
业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十四条
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十五条
不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的，由街道办事处(镇人民政府)组建物业管理区域内的物业管理委员会，其人员由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成，代行业主大会和业主委员会职责。
物业管理委员会由五至十一人的单数委员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者物业管理委员会的，可以由物业所在地的社区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十六条
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十七条
业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第五十八条
街道办事处(镇人民政府)应当建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。
第五章 附 则
第五十九条
业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。
第六十条
本规则自20**年9月1日起施行。《常州市业主大会和业主委员会工作指导规则(试行)》(常房发〔20**〕37号)同时废止。
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