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温州市物业专项维修资金管理办法(2011)

编辑:物业经理人2019-08-17

  温州市物业专项维修资金管理办法(20**)

  第一条为加强物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金),是指由业主交存的专项用于物业共用部位(以下简称共用部位)、物业共用设施设备(以下简称共用设施设备)保修期满后的维修、更新和改造的资金。

  第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

  第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。

  瓯海区、各县(市)物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作,并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。

  第二章专项维修资金的交存

  第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  (二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  (三)住宅小区外用于销售的独立非住宅。

  第六条首期专项维修资金,由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。

  物业首期专项维修资金交存的标准,多层为每平方米建筑安装平均造价的

  5%,小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案,报市人民政府批准后公布执行。

  建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算,定期公布。

  第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存:

  (一)在20**年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的,由建设单位交存。

  (二)在20**年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的,属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的,由建设单位交存;增加部分面积,由业主交存。

  第八条新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金,待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明,并将该内容约定为购房合同条款。

  未出售物业的专项维修资金由建设单位交存,待物业出售时向业主收取。

  第九条维修资金管理机构应当通过招标方式,公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立专项维修资金专户。

  第十条收取专项维修资金,维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。

  业主在办理房屋权属登记时,应当提交专项维修资金交存的专用票据。

  第十一条业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。

  第十二条专项维修资金实行业主自主管理的,应当召开业主大会,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后,由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

  业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续,并报所在地物业主管部门备案:

  (一)业主自主管理专项维修资金书面报告。

  (二)业主大会自主管理专项维修资金的决议。

  (三)专项维修资金划转后的账目管理单位。

  (四)专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。

  (五)专项维修资金账目管理制度。

  (六)专项维修资金有关的其他材料。

  维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内,通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户,并将收支账目等有关资料移交业主委员会。

  第十三条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的,业主应当按照下列规定续交维修资金:

  (一)专项维修资金实行代管的,由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织;业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。

  (二)专项维修资金实行自主管理的,由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案,通知业主续交维修资金;业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。

  (三)专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交;负责代收代交的单位,应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况,在物业管理区域内公布,并抄送所在地维修资金管理机构。

  第十四条本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业,维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》,并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内,按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。

  第十五条业主未按规定续交、补交专项维修资金的,业主委员会或者社区组织应当督促其交存;业主经督促仍不交存的,业主委员会可以依法向人民法院起诉。

  第三章专项维修资金的使用

  第十六条专项维修资金属于业主所有,专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第十七条专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  第十八条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从小区业主交存的专项维修资金中列支。

  (二)属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。

  (三)属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。

  专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。

  第十九条维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当采取招标方式择优确定维修单位:

  (一)维修费用总额超过30万元的。

  (二)单项维修工程费用超过5万元的。

  (三)业主大会决定实行招标的。

  维修、更新和改造项目有下列情形之一的,应当委托工程造价咨询单位进行项目审价:

  (一)维修费用总额超过10万元的。

  (二)单项维修工程费用超过5万元的。

  (三)业主大会决定进行项目审价的。

  工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。

  第二十条专项维修资金实行代管的,使用专项维修资金按照下列规定办理:

  (一)物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际,提出《专项维修资金使用方案》(以下简称《使用方案》),《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。

  (二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

  (三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。

  (四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。

  (五)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核:符合规定的,予以核准,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位;不符合规定的,出具不予列支通知书。

  (六)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

  (七)物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算:

  1.工程决算单;

  2.维修、更新和改造工程的费用票据;

  3.相关业主意见反馈表;

  4.维修费用分摊明细表;

  5.其他相关材料。

  第二十一条专项维修资金实行自主管理的,使用专项维修资金按照下列规定办理:

  (一)物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。

  (二)《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

  (三)《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。

  (四)物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。

  (五)业主委员会同意列支的,应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案;维修资金管理机构应当及时出具备案证明。

  (六)业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业,未实施物业服务的划转至维修单位。

  (七)工程竣工验收合格后,物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。

  (八)物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算:

  1.工程决算单;

  2.维修、更新和改造工程的费用票据;

  3.相关业主意见反馈表;

  4.维修费用分摊明细表;

  5.其他相关材料。

  第二十二条下列项目日常维修费用,除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外,可以在专项维修资金中列支:

  (一)电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。

  (二)共用设施设备日常修理费用。

  第二十三条日常维修项目使用专项维修资金,按照下列规定办理:

  (一)物业服务企业提出《使用方案》,经业主委员会或者社区组织核定后,在物业管理区域内公示3日。

  (二)《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3,视为业主同意。

  (三)物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料,向所在地维修资金管理机构申请列支。

  (四)维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核,并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。

  (五)日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后,物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况,在物业管理区域内公示3日,并公布举报电话。

  (六)物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。

  第二十四条物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金,用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。

  发生前款规定的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的,由物业服务企业或者相关业主提出建议,经业主委员会或者社区组织核实,可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修,必要时先行垫付维修费用。

  发生第一款规定的紧急情况,物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的,物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修,维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。

  第二十五条下列费用不得从专项维修资金中列支:

  (一)依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。

  (二)依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

  (三)因人为损坏,应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。

  (四)根据物业服务合同约定,应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。

  (五)尚未办理物业承接验收移交手续所发生的,应由建设单位承担的维修费用。

  第二十六条下列资金应当转入专项维修资金滚存使用:

  (一)专项维修资金的存储净利息。

  (二)利用专项维修资金购买国债的增值净收益。

  (三)利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,但业主大会另有决定的除外。

  (四)利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费,但业主大会另有决定的除外。

  (五)共用设施设备报废后回收的残值。

  (六)其他按照规定应当纳入的资金。

  第二十七条业主委员会及其成员,不得参与承接本物业管理区域内维修、改造、更新项目的具体业务。

  第四章专项维修资金的监督管理

  第二十八条专项维修资金应当专户存储、专款专用。专项维修资金应当建立明细帐:以物业管理区域为单位设立总帐,按幢建帐,以每独立户号设立分户帐,核算到户,记载分户专项维修资金的交存、使用、结存等情况。

  第二十九条专项维修资金中当年交存或者使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。存款利息实行一年一结,定期计入业主分户账内。

  第三十条在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下,可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款,确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

  除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货,或者从事其他经营性活动,不得利用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

  第三十一条物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。原业主未交存首期专项维修资金或者未按规定续交、补交专项维修资金的,原业主应当与受让人协商,并在办理房屋权属转移登记前按规定足额交存。

  第三十二条因拆迁、自然灾害或者其他原因致使物业灭失的,业主可凭原交存的专用票据或者有关证明,到维修资金管理机构办理分户账注销手续,支取分户账中专项维修资金的余额。

  第三十三条专户管理银行应当每月向维修资金管理机构或者业主委员会发送专项维修资金银行存款对账单。

  维修资金管理机构或者业主委员会应当定期向业主公布下列情况:

  (一)专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额。

  (二)发生列支的项目、费用和按户分摊情况。

  (三)业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额。

  (四)其他有关维修资金的情况。

  业主对公布情况有异议的,可以向维修资金管理机构或者业主委员会要求复核。维修资金管理机构或者业主委员会应当及时将复核情况告知相关业主。

  第三十四条专项维修资金应当建立查询制度,接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

  物业服务企业或者业主委员会应当及时公布维修资金使用情况,接受业主监督。维修资金管理机构应当每年不少于一次公布本行政区域内维修资金交存、使用、管理情况。

  第三十五条物业主管部门应当加强对专项维修资金使用情况的监督,发现在使用上存在安全隐患或者违反规定的,应当责令限期整改。

  第三十六条专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定,并依法接受财政、审计部门监督。

  专项维修资金的管理经费,由维修资金管理机构按照规定的标准编制全年预算支出总额,报同级财政部门批准后,在专项维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算。

  第五章法律责任

  三十七条挪用专项维修资金的,依照国务院《物业管理条例》第六十三条规定,由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

  第三十八条物业主管部门、维修资金管理机构、财政部门及其工作人员有下列情形之一的,依照《浙江省物业专项维修资金管理办法》第三十条规定,由相关行政机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金,造成损害后果的。

  (二)未按照本办法规定进行管理,造成专项维修资金流失的。

  截留、挪用、侵占专项维修资金的。

  有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

  第三十九条违反专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定,依法追究法律责任。

  第四十条物业服务企业与业主委员会或者业主因专项维修资金的使用发生纠纷,当事人可以自行协商解决;协商不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。

  第六章附则

  第四十一条本办法所称共用部位,是指物业区域内属于业主共有的部位,一般包括:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、电梯前室、大堂等公共通行部分,电梯机房、水泵间、电表间、管道井、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、避难层、设备层等部分。

  本办法所称共用设施设备,是指物业区域内属于业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

  第四十二条本办法自20**年1月1日起施行。市房管局、市建设局、市物价局、市财政局20**年9月28日印发的《温州市住宅小区物业专项维修资金管理办法》(温房字〔20**〕260号)同时废止。

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篇2:淄博市关于进一步加强首期住宅专项维修资金交存管理的通知(2018)

  淄博市关于进一步加强首期住宅专项维修资金交存管理的通知(20**)

  ZBCR-20**-0600007

  淄房发〔20**〕88号

  各区县房管局、住房城乡建设局,高新区、经济开发区建设局,文昌湖区城乡建设局,各房地产开发企业:

  按照国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《山东省住宅专项维修资金管理办法》(鲁建发〔20**〕2号)等相关法规、规章规定,依法交存维修资金是业主的法定义务,配合做好维修资金交存管理工作是开发建设单位的法定义务。为进一步做好我市住宅专项维修资金的交存管理工作,确保首期住宅专项维修资金依法足额收取,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,根据当前我市首期住宅专项维修资金交存把关的实际情况,现通知如下:

  一、业主应当在办理房屋交付手续前,一次性足额交存首期住宅专项维修资金。未按照规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋。

  截止竣工交付尚未售出的房屋,由建设单位交存首期住宅专项维修资金;房屋售出后,购房人应当向建设单位交纳该房屋维修资金。实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

  二、建设单位代收应由业主交存的住宅专项维修资金的,建设单位应在收到维修资金之日起30日内,存入物业主管部门设立的维修资金专户,不得违法违规挤占、挪用。

  三、各级物业主管部门应建立长效监管机制,及时掌握房地产开发项目建设销售、交付情况,确保房屋交付前完成首期住宅专项维修资金的足额交存。

  四、各级物业主管部门立即组织开展一次首期住宅专项维修资金交存情况集中排查活动。20**年10月底前,对辖区20**年9月以来交付的房地产开发项目,逐一进行排查,查出存在应交未交首期住宅专项维修资金问题的,督促相关业主和建设单位依法限期交存,并建立台账销号办理。不予配合办理的,按照国家相关规定,由物业主管部门依法予以处罚,同时将相关不良信息纳入单位和个人信用信息管理。

  淄博市房产管理局

  淄博市住房和城乡建设局

  20**年9月14日

篇3:淄博市关于进一步规范售后公有住房专项维修资金管理的通知(2018)

  淄博市关于进一步规范售后公有住房专项维修资金管理的通知(20**)

  ZBCR-20**-0600008

  淄房发〔20**〕99号

  各区县房管局,高新区房管处,文昌湖区房地产管理局,市直有关单位:

  为了进一步规范全市售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督,保障售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,依据《山东省物业管理条例》、住房城乡建设部 财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》等规定,结合我市实际,现通知如下:

  一、监管原则

  售后公有住房维修资金实行属地管理,坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  二、售后公有住房资金交存

  售后公有住房维修资金原则上仍由售房单位按《淄博市出售公有住房暂行办法》(淄政发〔1994〕108号)文件规定和《淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法》(淄政发〔1999〕41号)规定,分别按售房款15%、过渡补交款总额25%的比例从售房款中提取。提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

  售后公有住房出售单位未交或者未足额交纳维修资金的,除企业破产、改制外,应当按规定补交。房改成本价售房后需要补交维修资金的,由售房单位按照职工实交购房款的25%从售房款中提取、补交。

  三、售后公有住房账户管理

  售后公有住房维修资金推行专户存储、分幢核算。维修资金归属单位负责将维修资金账户内余额,以幢为单位,按照原售房价格或建筑面积等合理方式,进行核算分配并公示,未整幢出售的以及业主后期交存的按房屋户门号设分户账。原产权单位已破产、改制、注销的,由其上级主管部门或社区居委会组织分幢核算。分幢核算后,维修资金归属单位继续管理的,可以按照单位设总账、按幢设分账的方式建账,也可以移交当地社区管理。

  涉及“三供一业”移交的单位,维修资金应分幢或分户列出维修资金明细,移交后由当地社区管理。

  四、售后公有住房资金使用

  (一)售后公有住房维修,可以申请使用本金。

  (二)售后公有住房维修资金的使用,分幢核算前由维修资金归属单位或其委托的物业服务企业提出申请并组织实施;分幢核算后移交社区管理的,由所在社区物业服务企业组织维修区域内三分之二以上业主签字同意、并经社区居委会同意后向维修资金管理机构提出申请并组织实施。

  因企业破产改制等原因,售后公有住房维修资金产权单位发生变化的,根据企业破产改制等相关文件由现承接企业提出申请。

  (三)申请使用售后公有住房维修资金,可以在房屋维修前申请预拨,也可以在房屋维修完成后申请一次性拨付。预拨的房屋维修资金不得超过工程预算额的50%。

  (四)申请售后公有住房维修时应提交下列材料:

  1.房屋维修前申请使用维修资金的,应提供下列材料:

  ⑴《售后公有住房维修资金使用申请审核表》;

  ⑵ 维修工程预算书;

  ⑶施工合同、施工单位营业执照;

  ⑷ 维修项目施工前照片;

  ⑸ 维修信息公示内容(预算情况)及公示照片;

  ⑹ 预拨款收据、单位拨款授权书;

  ⑺ 机关事业单位申请的提交经办人介绍信;企业申请的提交单位社会信用代码、单位授权委托书、委托人身份证明;

  2.房屋维修后申请维修资金以及预拨后申请剩余维修资金的,还应补充提交以下材料:

  ⑴维修项目施工照片;

  ⑵维修工程结(决)算书、工程验收合格证明;

  ⑶工程发票,工程金额超过50000元的还应提供工程审计报告。

  维修资金管理机构根据申请单位提供材料进行核查,符合条件的在网上公示5天。公示无异议后,3日内出具维修资金支付通知书,办理付款。

  五、信息公开

  售后公有住房维修资金归属单位申请维修资金前,应将维修事项对相关利害人进行公示;资金管理机构要将审核合格的申请维修资金情况在网上公示;资金管理机构每年年初将售后公有住房账户余额在网上公开,方便申请使用单位及相关利害人查询。

  六、监督管理

  售后公有住房维修资金专项用于售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。房屋灭失后,售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。

  售后公有住房维修资金的管理和使用,应当依法接受审核部门的审计和监督。

  本通知自20**年11月15日起施行,有效期至20**年11月14日。

  淄博市房产管理局

  20**年10月15日

篇4:衡阳市物业专项维修资金管理办法(2018)

  衡阳市人民政府办公室

  关于印发《衡阳市物业专项维修资金管理办法》的通知

  各县(市)区人民政府,市直机关各单位,驻衡国省属单位:

  《衡阳市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

  衡阳市人民政府办公室

  20**年4月22日

  衡阳市物业专项维修资金管理办法

  第一章总则

  第一条为加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的及时维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》等有关规定,结合工作实际,制定本办法。

  第二条衡阳市城区(不含南岳区)物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  第三条本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  本办法所称物业共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同规定的房屋共有部位。一般包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同规定的业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、统一管理、政府监督、监管分离的原则。

  第五条市住房和城乡建设局会同市财政局负责本市物业专项维修资金的指导和监督工作。

  市物业专项维修资金管理中心(以下简称维修资金管理中心)负责市城区物业专项维修资金的日常管理工作。

  各县(市)、南岳区应当成立专门的机构负责本辖区内物业专项维修资金的日常管理工作。各县(市)、南岳区房产行政主管部门会同本地区财政局负责本辖区物业专项维修资金的指导和监督工作。

  第二章交存

  第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金:

  同一物业管理区域内,非单一产权的物业包括住宅(含商品住房、经济适用住房、集资合作建房、拆迁安置房、廉租房和公共租赁房等)和非住宅(含商业用房、独立产权的会所、商业性写字楼、储物间、车库、车位等),都应当交存物业专项维修资金。

  第七条住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。市住房和城乡建设局合理确定、公布市城区每平方米交存首期物业专项维修资金的数额,并每五年调整一次。

  出售公有住房的,售房单位按照楼梯房不低于售房款的20%,电梯房不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金。购房业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

  第八条业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

  从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有售房单位所有。

  第九条实行预售的商品房,购房者应当在办理商品房预售合同备案前,按预售面积将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

  实行现售的商品房,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。未按本办法规定交存物业专项维修资金的,公有住房售房单位和开发建设单位不得将房屋交付购买人。

  缴纳物业专项维修资金是每个业主应尽的义务,业主在申请房屋所有权登记时应提供物业专项维修资金缴纳凭证给不动产登记部门。自觉做好未缴纳物业专项维修资金之前不向房屋所有权登记部门提交登记申请。

  第十条首次交存物业专项维修资金,由业主到物业专项维修资金管理中心或到受委托的代收银行营业网点交存,禁止开发企业、物业企业代收代交。

  第十一条维修资金管理中心应当按照相关规定确定商业银行作为资金的专户管理银行,开立物业专项维修资金专户,资金专户下以物业管理区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按房屋户门号设分户账。

  储存出售公有住房划转的物业专项维修资金,一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的,售房单位交存部分按售房单位设分账,按幢设分幢账,业主交存部分按房屋户门号设分户账。

  物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起,按中华人民银行规定的利率计息,每年6月30日为结息日。

  第十二条应交存尚未交存物业专项维修资金的物业,业主应当补交。业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当续交。

  补交的物业专项维修资金一次性交存。续交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可以随物业管理费逐月交存。

  物业服务企业或其他相关机构应当配合物业专项维修资金的续交、补交的工作。其代收的物业专项维修资金,应当及时划转到物业专项维修资金专户。

  住建部门应当将物业服务企业代收、划转续交物业专项维修资金的情况纳入其信用档案管理。将业主拒交、滞交物业专项维修资金的相关情况纳入个人征信系统。

  拒不补交、续交者,业主委员会应当督促其交存,业主大会可以委托业主委员会向人民法院提起诉讼。

  第十三条房屋转让、抵押时,房屋转让、抵押人未缴纳该房屋物业专项维修资金或者其分户帐内的物业专项维修资金余额不足首期交存额的30%的,应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交。

  第十四条房屋转让时,该房屋账户中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时自动转移。

  房屋灭失的,业主交纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金账面余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益属于全体业主所有,可经业主大会同意后用于补充物业专项维修资金。

  第三章使用

  第十六条物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  物业专项维修资金管理费用,由维修资金管理中心按规定编制全年预算支出计划,报市财政局审批,按预算批复执行,在物业专项维修资金增值收益中按规定列支。

  财政、审计应当加强物业专项维修资金使用的监督管理。

  第十七条房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,坚持受益人和负担人相一致的原则进行分摊,具体规定如下:

  (一)一个物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

  (二)售后公有住房共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,从公有住房售房单位和业主交存的物业专项维修资金中按比例分摊;业主续交后由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

  (三)房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造,涉及尚未售出的商品房、公有住房,由开发建设单位、公有住房售房单位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面积,分摊维修、更新和改造费用。

  第十八条已交存物业专项维修资金的,分摊费用从业主分户账中列支。业主分户账面余额不足以支付分摊费用的,由该业主补足。

  未交存物业专项维修资金的,分摊费用由该业主直接支付。相关业主有约定的,从其约定。

  第十九条物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

  计划使用是指采取一次投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

  业主表决方式可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过;也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式,持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

  第二十条物业专项维修资金的计划使用项目适用条件:

  (一)可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造;

  (二)同一物业管理区域内全体业主受益;

  (三)单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

  第二十一条计划使用项目必须纳入物业专项维修资金使用计划,经业主大会一次性表决同意,并报维修资金管理中心备案。

  物业专项维修资金使用计划由业主委员会或者其委托的物业服务企业,根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。

  一次性表决的物业专项维修资金使用计划有效期限不超过五年,有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的5%。维修资金管理中心应当制定一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法和流程,公布物业专项维修资金使用计划格式文本。

  第二十二条物业专项维修资金的一般使用项目适用条件:

  (一)同一物业管理区域内部分业主受益的物业项目的维修、更新和改造;

  (二)临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

  第二十三条一般使用按照以下程序办理:

  (一)制定方案。物业服务企业、业主委员会或相关业主(以下统称为申请人)根据实际情况提出维修和更新、改造方案。方案主要包括:维修和更新、改造的内容,工程预算,涉及户数,维修和更新、改造的组织方式。

  (二)业主决策。方案经业主表决后在小区明显位置公示七天。公示期满,业主委员会(未成立的由居委会或街道办事处)对业主表决和公示情况进行核实、签证。

  (三)审核备案。申请人持方案、工程预算明细表、业主大会决议或业主书面签名等材料到维修资金管理中心办理维修资金使用备案,维修资金管理中心应当即时办理;不符合使用条件的,应当说明原因。未办理使用备案擅自维修的,其维修费用自行承担,维修资金管理中心不予支付维修费用。

  (四)拨付工程款。申请人与维修单位签订工程施工合同后,维修资金管理中心根据合同的约定拨付工程款,原则上分2次拨付,预付款不得超过预算金额的50%。工程竣工验收合格后,申请人凭工程决算明细表、费用结算票据、工程验收合格证等资料向维修资金管理中心申请拨付决算资金。

  申请人应在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。

  第二十四条物业专项维修资金的应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即进行的维修、更新和改造的紧急情况。主要包括以下情形:

  (一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

  (二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;

  (三)电梯故障危及人身安全;

  (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

  (五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

  第二十五条维修资金管理中心代管期间发生第二十四条规定的情形时,按照以下程序办理:

  (一)申请人应当向维修资金管理中心提出书面申请。依照相关规定需要质监、消防、电力、通讯、住建等部门检测、鉴定的,相关检测鉴定机构应尽快出具书面检测鉴定意见;

  (二)维修资金管理中心收到申请后立即现场勘察;

  (三)经勘察需要维修的,应当通知申请人立即组织维修,并在勘察确认后五个工作日内将核实的维修费用50%划转到维修单位,维修单位应当立即组织抢修;

  (四)维修项目竣工后,维修资金管理中心应当将维修情况在物业管理区域内适当位置公示七日,公示期满后,维修资金管理中心将维修费用应付余额划转到维修单位。

  第二十六条发生第二十四条规定情形时,申请人未按规定实施维修、更新和改造的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以组织代修,维修、更新和改造费用从物业专项维修资金专户中列支。

  第二十七条应急维修工程首期费用拨付后,维修组织单位或者个人应当将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内明显位置进行不少于七日的公示。

  相关业主在公示期内提出异议的,由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的,异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

  第二十八条物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的,应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核。推行公开招标方式选聘维修单位;涉及受益部位业主对维修价格有异议的,应当公开招投标确定施工单位。引导第三方专业机构参与工程监理和验收。招标、审价、检测、监理、验收费用列入维修和更新、改造成本。

  第二十九条下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

  (二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;

  (四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;

  (五)根据有关法律法规规定及物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

  第三十条在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等,确保资金的安全和保值增值。

  第四章监督管理

  第三十一条住房和城乡建设局应当主动将有关信息网站和联系电话对外发布,接受社会和媒体监督。依托现有住房信息管理系统,有效嵌入物业专项维修资金业务查询、办理和业主表决等功能,进一步提高物业专项维修资金管理效率。

  第三十二条业主大会成立前,物业专项维修资金应存入当地物业专项维修资金专户管理银行的物业专项维修资金专户中,由维修资金管理中心统一代管。

  第三十三条业主大会成立后,经业主大会表决通过,业主大会可在当地物业专项维修资金专户管理银行开设物业专项维修资金账户,并报维修资金管理中心备案。住建部门应当加强对划转让后物业专项维修资金管理、使用的指导和监督。

  第三十四条维修资金管理中心应当建立物业专项维修资金公示和查询制度,接受业主、公有住房售房单位对公共帐户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第三十五条物业专项维修资金账户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的物业专项维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

  第三十六条物业专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

  物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理,应当依法接受财政部门监督。

  第三十七条对于违反本办法规定的单位和个人,由相关主管部门责令改正,并依据有关法律法规进行处理处罚;情节严重的,依法追究刑事责任。

  第五章附则

  第三十八条未成立业主委员会的住宅小区,可以由所在地社区居委会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,代行本办法规定的业主委员会的职责。

  第三十九条各县(市)、南岳区人民政府可以参照本办法执行。

  第四十条本办法自下发之日起施行,原《衡阳市物业维修资金管理办法》(衡政办发〔20**〕18号)文件同时废止。

篇5:北京市住宅专项维修资金管理办法(2009)

  《北京市住宅专项维修资金管理办法》(京建物[20**]836号)

  各区县建委(房管局)、财政局、审计分局,市住房资金管理中心各区县管理部,各有关单位:

  为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号),进一步加强我市住宅专项维修资金管理,根据我市住宅专项维修资金管理工作实际,我们制定了《北京市住宅专项维修资金管理办法》。现印发给你们,请遵照执行。

  特此通知。

  附件:《北京市住宅专项维修资金管理办法》

  附件:

  北京市住宅专项维修资金管理办法

  第一章 总则

  第一条 为加强对本市住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

  本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  第三条 本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

  第五条 市房屋行政主管部门负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。

  市住房资金管理部门负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。

  市财政主管部门、市审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

  区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

  第二章 交存

  第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

  (一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

  (二)住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。

  前款所列物业属于出售公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

  第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,首期住宅专项维修资金的交存标准为:独立式住宅、非住宅为50元/平方米;多层住宅、非住宅为100元/平方米;高层住宅、非住宅为200元/平方米。

  本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑;高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上(含七层)的建筑。

  市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

  第八条 出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:

  (一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

  (二)售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

  第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

  从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

  第十条 业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金,由市住房资金管理部门负责日常管理。

  经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定,由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行,作为住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

  开立住宅专项维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  第十一条 业主大会成立前,售后公有住房住宅专项维修资金,由市住房资金管理部门负责日常管理。

  市住房资金管理部门应当委托本市一家商业银行,作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。

  开立售后公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账;其中,业主交存的住宅专项维修资金,按房屋户门号设分户账。

  第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  预售商品住宅的,建设单位应当在办理房屋初始登记前,将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

  售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续前,将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。

  公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

  第十三条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,建设单位不得将房屋交付购买人;预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

  第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。

  第十五条 经业主大会决议,业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户,并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

  市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内,将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

  划转住宅专项维修资金时,业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时,同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

  第十六条 开立业主大会住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算,不得支取现金,不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。

  住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

  第十七条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户,应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

  业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的,应当经业主大会决定,并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。

  业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债,禁止其它任何有风险的理财或投资,以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和正常使用。

  第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额(售后公有住房不含售房单位交存部分)不足首期交存额30%的,应当及时续交。

  专户管理银行、业主大会开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30%的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内,将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行、业主大会开户银行。

  成立业主大会的,住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确;未成立业主大会的,业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。

  第十九条 本办法实施前,商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的,应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

  业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的,业主委员会应当督促其交纳,也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

  第三章 使用

  第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括:

  (一)屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;

  (二)楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;

  (三)地下室出现渗漏、积水的;

  (四)楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;

  (五)增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;

  (六)外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;

  (七)公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;

  (八)公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

  (九)其它情况。

  第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括:

  (一)电梯主要部件需要进行维修或更换的;

  (二)二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;

  (三)避雷设施不满足安全要求的;

  (四)配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;

  (五)消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;

  (六)楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的;

  (七)其他情况。

  第二十三条 住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,按照下列规定分摊:

  (一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,涉及多个楼幢的,由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用,按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业;其中,售后公有住房应分摊的费用,再按照本条第(二)项的原则进行分摊。

  第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

  第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;

  (二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

  (三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

  (四)物业服务企业或者相关业主持有关材料,向区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门申请列支;其中,使用售后公有住房住宅专项维修资金的,向区、县房改管理部门申请列支;

  (五)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后,向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知;

  (六)市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

  (一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

  (二)业主大会依法通过使用方案;

  (三)物业服务企业组织实施使用方案;

  (四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;

  (五)业主委员会依据使用方案审核同意,并报区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门备案;使用售后公有住房住宅专项维修资金的,经区、县房改管理部门审核同意;区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的,应当责令改正;

  (六)业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知;使用售后公有住房住宅专项维修资金的,区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知;

  (七)业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用,鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

  第二十九条 发生危及房屋使用安全等紧急情况,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的,应当按照以下规定列支住宅专项维修资金:

  (一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前,按照本办法第二十六条第(四)项、第(五)项、第(六)项的规定办理;

  (二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,按照本办法第二十七条第(四)项、第(五)项、第(六)项、第(七)项的规定办理。

  前款所称的紧急情况一般包括:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

  (四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

  (五)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

  工程完工后,物业服务企业、业主委员会(未成立业主大会的,可以由社区居委会召集业主代表)应当组织有关单位验收,并出具工程验收报告。验收合格后,物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

  第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况,未按规定实施维修和更新、改造的,区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门可以组织代修,费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支;其中涉及已售公有住房的,应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

  区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门组织代修的,按照以下程序办理:

  (一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

  (二)由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相关证明;

  (三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

  (四)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户;

  (五)区、县建委(房管局)房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后,向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知;

  (六)市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

  第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

  (一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

  (四)根据物业服务合同约定,属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

  第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:

  (一)住宅专项维修资金的存储利息;

  (二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;

  (三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;

  (四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。

  第四章 监督管理

  第三十三条 房屋所有权转让时,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。

  住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的,受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。

  第三十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行后,业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。

  第三十五条 房屋灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:

  (一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;

  (二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

  第三十六条 市住房资金管理部门应当将代管的住宅专项维修资金按照区、县设账管理,并定期向各区、县人民政府通报该区、县住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。

  第三十七条 市住房资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:

  (一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (二)发生列支的项目、费用和分摊;

  (三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

  (四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

  业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。

  第三十八条 专户管理银行、业主大会开户银行应当每年至少一次向市住房资金管理部门、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

  市住房资金管理部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求开户银行进行复核。

  专户管理银行、业主大会开户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

  第三十九条 代管期间住宅专项维修资金的管理和使用,应当依法接受市审计主管部门的审计监督。

  第四十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

  市财政主管部门应当加强对代管期间住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

  第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理,应当按照财政部门的有关规定执行,并接受市财政主管部门的监督检查。

  第四十二条 对违反本办法规定的单位和个人,按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

  第五章 附则

  第四十三条 本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

  第四十四条 本办法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088号)以及北京市建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心《关于发布<北京市专项维修资金使用管理办法(试行)>的通告》(京建物[20**]2号)同时废止。

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