衡阳市城区房屋产权办证遗留问题处理工作方案(2014)

　　衡政发〔20**〕22号

　　衡阳市人民政府

　　关于印发《衡阳市城区房屋产权办证遗留问题处理工作方案》的通知

　　各城区人民政府，市直有关单位：

　　《衡阳市城区房屋产权办证遗留问题处理工作方案》已经市人民政府研究同意，现予印发，请遵照执行。

　　衡阳市人民政府

　　20**年9月29日

　　衡阳市城区房屋产权办证遗留问题处理工作方案

　　为妥善处理我市城区房屋产权办证遗留问题，切实保护购房人合法权益，维护社会稳定，兑现党的群众路线教育实践活动整改承诺，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，市人民政府决定对市城区房屋产权办证遗留问题进行处理。现制定工作方案如下：

　　一、基本原则

　　(一)购房人办证与追究建设单位法律责任相分离原则;

　　(二)属地管理、部门分工负责原则;

　　(三)分步实施、稳妥推进原则;

　　(四)尊重历史、实事求是、依法办理原则;

　　(五)便民利民、简化程序原则。

　　二、组织领导

　　市人民政府成立处理城区房屋产权办证遗留问题领导小组，负责对城区房屋产权办证遗留问题处理工作统一领导、宏观决策、组织协调。领导小组以联席会议方式开展工作，下设联席会议办公室(以下简称市联席办)，负责领导小组及联席会议日常工作，受理各城区人民政府(含高新技术产业开发区管委会，以下简称高开区管委会)、市直有关集资建房单位办理遗留问题项目资料的申报，组织召集相关部门集中审核，向有关部门下达交办通知。各城区人民政府(含高开区管委会)也要成立相应的领导机构和工作机构，按照分级负责原则抓好本辖区内的工作落实。市直各职能部门要明确责任领导、责任科室、责任人员，主动履责，全力配合，共同做好市城区房屋产权办证遗留问题处理工作。

　　三、受理范围

　　(一)凡20**年12月31日前在市城市规划区范围内建成并实际交付使用的房屋，包括商品房、单位集资房、合作建房、房改房、拆迁安置房、经济适用房等各类没有办理房屋产权的房屋，均可申请纳入遗留问题进行处理。

　　(二)下列房屋不纳入本次办证遗留问题处理范围：

　　1.城区范围内统规统建的安置房，该类房屋办理权属登记按《衡阳市人民政府关于印发〈衡阳市既有安置房的处理意见〉的通知》(衡政发〔20**〕19号)规定处理;

　　2.报建手续齐全、工程建设已经竣工、建设单位和购房人法律关系清楚，房屋尚未交付入住，因建设单位原因没有完成竣工验收、欠缴法定税费的房地产开发项目。

　　四、处理办法

　　(一)办证条件

　　购房人申请登记办证应同时具备以下条件：

　　1.申请办证房屋用地合法、规划不属于必须拆除对象、质量合格、消防符合基本要求、无权属争议、未被纳入征收范围，符合初始登记基本条件;

　　2.购房人能够提供有效购房凭证并依法缴纳办证手续费、物业专项维修基金、契税及其他应由购房人承担的税费。

　　(二)办证准入

　　对于不符合登记办证基本条件，但具备整改条件，通过现场实物验收、责令限期整改、完善手续资料、依法处理处罚后，符合产权登记基本条件的，可纳入本次办证遗留问题处理范围准予办证。

　　(三)税费追缴

　　1.购房人应缴纳的税费：对纳入市城区房屋产权办证遗留问题处理范围的房屋，各购房人办证时应缴纳的各种税款以实际成交金额为基数，由税务部门按照法定税率和标准进行核定;

　　2.建设单位应缴纳的税费：

　　(1)建设单位欠缴的各种税款，由税务部门依照《税收征管法》进行核定;

　　(2)建设单位欠缴的行政事业性收费，由财政部门统一负责、执收部门配合，依照项目规划审批通过时的征收标准进行核定(超规划建设的面积部分按项目竣工时的征收标准进行核定);

　　(3)建设单位欠缴的土地出让金，由市国土资源局依照土地成交或开工时的标准进行核定;

　　(4)以单位名义报建、实际由干部职工全额出资的集资建房，法律规定建设单位承担的缴税义务，由单位负责组织核算，集资建房人分摊;

　　3.税收减免：有明确法律、政策依据，购房人和建设单位符合国家减免税条件，依法予以减免。

　　(四)行政处罚

　　对建设单位各类行政违法行为的罚款处罚，按照违法行为发生时的法律依据执行。

　　(五)责任追究

　　1.建设单位不配合遗留问题处理工作，恶意逃避法律责任的，要依法追缴欠费欠税，依法进行行政处罚，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任;

　　2.建设单位欠缴税款、行政规费、土地出让金、罚款的，房产部门可依法暂停其同等价值的房产交易;

　　3.建设单位积极配合遗留问题处理工作，主动履行法律义务，确因实际困难暂时无力缴清所欠税费的，允许其提供相应价值房产作为担保，申请缓交或分期缴纳，对其违法行为视情节从轻、减轻或免予处罚。

　　五、办理程序

　　(一)摸底

　　各城区人民政府(含高开区管委会)负责对本辖区内房屋产权办证遗留问题进行调查摸底，市国土资源、城乡规划、住房和城乡建设、房产等部门要全力配合。要制定时间表，采取发布现场公告、购房人主动申请和全面摸排相结合的方式，对辖区内所有房屋产权办证遗留问题项目进行调查摸底，收集资料，统一格式，以项目为单位，整理汇总向市联席办呈报。摸底排查有遗漏的，今后由各城区人民政府(含高开区管委会)自行负责处理。

　　对市直单位以本单位名义报建、实际由干部职工全额出资的集资建房，符合遗留问题处理范围的，可以单位名义直接呈报市联席办。市联席办不直接受理其他建设单位或个人的办证申请。市信访局、市房产局对相关来信来访要进行全面清查、澄清底子，并将有关情况及时通报各城区人民政府(含高开区管委会)。

　　(二)审核

　　市联席办收到各城区人民政府(含高开区管委会)、市直集资建房单位上报的项目资料后，召集市城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、消防、房产、地税、财政等职能部门进行集中审核，提出审核意见。根据集中审核意见，对所有上报项目分两类情况进行处理：列入可办证处理范围的，由市联席办向市直各职能部门下达交办通知，责令限期处理;不列入可办证处理范围的，移交有权处理的职能部门依法处理。

　　(三)处理

　　对列入可办证处理范围的项目，各职能部门应在收到市联席办交办通知后，立即启动处理程序。建设单位积极配合的，责令限期完善各项报建手续，完成竣工验收备案;建设单位不积极配合或无法完善手续，或建设单位已经不存在的，各职能部门应依职权启动调查和处罚程序。各职能部门应在接到交办通知后30日内完成对建设单位的处理，并将本部门处理结果、是否同意办证的明确意见及相关报建资料、竣工验收资料、房屋质量安全鉴定资料、行政执法文书一并上报市联席办。各职能部门对建设单位应当补缴的税款、行政规费、土地出让金、科处的罚款，必须制作正式的行政执法文书。

　　(四)办证

　　市联席办将项目涉及办证所需的相关资料收集汇总后，提请市人民政府处理城区房屋产权办证遗留问题领导小组进行审定。领导小组联席会议以一事一议的方式，逐个审定呈报项目是否能够办证，并形成专题会议纪要。

　　项目确认可以办证后，由市联席办分别向市房产局、市国土资源局发出办证通知，并移送项目资料。市房产局、市国土资源局应自接到通知之日起立即启动办证程序，申请人提交资料齐备的，应在3个工作日内办理办毕。

　　各城区人民政府(含高开区管委会)、市直集资建房单位要安排专人负责通知建设单位和购房人携带法定资料到市房产局、市国土资源局办理产权登记。

　　建设单位存在的，房屋初始登记仍登记在其名下;建设单位不存在的，原已办理部分转移登记的项目，不再办理初始登记，剩余部分购房人可以直接申请办理转移登记。

　　1.初始登记。市房产局接到市联席办的办证通知后，凭以下资料为遗留问题办理初始登记:

　　(1)初始登记申请表;

　　(2)申请人资料;

　　(3)国有土地使用权证或国土资源部门同意办理意见书(附处理处罚文书);

　　(4)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划验收合格证或规划部门同意办理意见书(附处理处罚文书);

　　(5)建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表或房屋质量安全鉴定结论书、消防限期整改通知书、住房和城乡建设部门同意办理意见书(附处理处罚文书);

　　(6)房屋测绘报告。

　　市房产局审查时，应核实拟办证房屋有无查封、抵押登记记录;属于直管公房拆迁的，查清有无赔偿证明和拆迁赔偿协办表。

　　2.转移登记。房屋初始登记完成后，各城区人民政府(含高开区管委会)应责成建设单位向购房人提供不动产营业税发票(或税务部门同意办理转移登记意见书及处理处罚文书)、房屋分户平面图，并通知购房人持以下资料到市房产局产权处申请转移登记：

　　(1)转移登记申请表;

　　(2)申请人资料;

　　(3)产权转移凭据：购房合同(或拆赔协议)及购房发票或收据;

　　(4)房屋分户平面图;

　　(5)契税完税凭证;

　　(6)物业维修基金交款凭证。

　　市房产局产权处在审核申请人的申请资料后，认为有必要的，依法可以就相关登记事项进行公告，公告时间不计入房屋登记的法定时限。

　　3.国有土地使用证分户登记。市国土资源局接到市联席办办证通知后，凭以下资料为遗留问题办理国有土地使用证分户登记：

　　(1)房产证(核查原件并收取复印件);

　　(2)产权人身份证(核查原件并收取复印件);

　　(3)购房合同。

　　(五)追缴

　　各职能部门对遗留问题项目建设单位做出的行政处罚决定或责令补缴税款、行政规费、土地出让金决定，应按规定时间执行到位。对在法定期限内不履行的被处罚人，要依法强制执行。建设单位有履行能力，但故意拖欠、恶意逃避法定义务的，或收缴难度较大的，由各职能部门向指定公安机关移交，并同时向市联席办报告，由市联席办督促追缴。市公安局要成立专案组，对各职能部门移送的材料依法进行审查，涉嫌土地、税收、非法经营犯罪符合立案条件的，一律立案侦查，既要依法追回欠缴的税款、行政规费、土地出让金及罚款，又要依法追究相关单位和责任人的法律责任。

　　六、保障措施

　　(一)加强协调配合。本次市城区房屋办证遗留问题处理，由市人民政府统一领导，各城区人民政府要切实担负属地管理责任，市直相关职能部门要主动作为，依法履行部门职责，服从统一调度。既要加大为购房人办理产权登记的服务力度，又要加大对建设单位欠费欠税的追缴力度，依法主动征稽，严防税费流失。各责任单位要在交办时间内完成对各遗留项目的处理工作并按时向市联席办报告办理结果。

　　(二)积极稳妥推进。各城区人民政府(含高开区管委会)要按照先易后难原则，选择1-2个项目先行试办，在试办过程中不断积累经验，优化办事流程，提高办事效率，然后逐步推开。

　　(三)强化职责分工。各城区人民政府(含高开区管委会)负责本辖区内遗留问题的调查摸底、项目呈报、领办代办、信访维稳等基础工作。市直各相关部门要根据各自职能职责，切实转变观念，提高办事效率，加快处理进度，主动履责，全力配合。公安部门要加大追缴打击力度，加强与法院、检察院的沟通协调，促请对进入法律程序的案件依法快审快结。监察部门要对干扰执法、说情施压、不积极履行法定职责的党员领导干部、国家工作人员，严肃追究党纪政纪责任。

　　(四)严格责任追究。各职能部门对市联席办下达的交办任务，超过交办时间3天仍未办结的，由分管负责人向市联席办写出书面情况说明，超出交办时间5天仍未办结的，由主要负责人写出书面情况说明。市联席办对城区房屋产权办证遗留问题办理进度实行定期考核排位，定期通报。对排位靠后、办事不力、不按时完成交办任务的城区人民政府(含高开区管委会)及市直相关职能部门，市政府将对主要领导、分管领导和经办人员进行严肃问责。

　　七、办理时限

　　本次办证遗留问题处理时限截止日期为20**年12月31日，逾期不办者不再纳入城区房屋产权办证遗留问题处理。同时对相关建设单位，按照前事不清、后事不办的原则，不再受理其新的建设项目报批手续。

　　八、本工作方案于公布之日起执行。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：开发遗留问题拒交费案例

　　开发遗留问题拒交费不合法，物业服务收费须明码标价!

　　一案情简述

　　20**年6月29日盐城**物业公司与**花园业主李*物业费纠纷一案在盐城市房产物业巡回法庭开庭审理。**物业公司要求被告李*支付20**年3月1日至20**年2月28日物业服务费1611.90元以及日万分之五的滞纳金。

　　原告诉称：20**年6月30日原告与**花园业主委员会签订了物业服务合同，合同明确约定收费标准、时间及逾期缴费将承担的后果，对双方权利和义务进行了约定。20**年6月28日与业主委员会续签了物业服务合同，内容与第一份合同相同，收费标准由每月每平米0.5元调至0.6元。被告作为**花园的业主一直未按合同约定支付物业服务费。故请求判令：1、被告立即支付所欠物业费1611.90元。2、依据合同约定，判令被告按欠费年度支付至履行之日止期间日万分之五的滞纳金，其中，20**年3月1日至20**年2月28日物业费755.58元，自20**年4月1日起计算滞纳金;20**年3月1日至20**年2月28日物业费856.32元，自20**年4月1日起计算滞纳金。3、诉讼费用由被告承担。

　　原告举证：1、20**年6月30日原告与业主委员会签订的物业合同。2、20**年6月28日与业主委员会续签的物业合同。3、小区业委会向原告出具的情况说明。4、针对该小区房屋公共部位存在损坏的现象，原告通过业委会向住建部门申请维修基金，在前段时间对包括被告在内的房屋公共部位进行了维修，证明原告按合同约定履行了自己的义务。

　　被告辩称：1、20**年10月份起被告房屋阳台漏水，被告与原告交涉后未果，被告只好自己维修，但至今仍漏水。2、原告未能按合同约定履行义务。3、被告不存在拖欠物业费情况。被告向原告缴纳了20**年、20**年停车费及物业费合计8400元。

　　被告举证：1、小区业主联名信，就小区物业存在问题联名向原告要求限期解决。2、录音材料，被告缴纳20**年、20**年停车费及物业费合计8400元时与原告公司会计的谈话。3、盐城市物价局、房管局小区车位收费规定，不得向停车车位收取物业管理费，在此情况下被告于20**、20**年间缴纳共1200元物业管理费。综上，请求驳回原告诉讼请求。

　　二案例结果

　　经2次开庭审理后，**物业公司与被告李*最终达成协议如下：

　　李*于20**年9月10日前支付所欠物业服务费，如被告到期不能按约履行，原告可申请执行。案件受理费减半收取，由被告承担。

　　三案例分析

　　本案争议的焦点：一是业主能否以开发建设遗留问题为由拒交物业服务费，二是业主能否以物业服务不到位为由拒交物业服务费，三是业主缴纳的8400元是否包含物业公司所要求支付的物业服务费。

　　业主李*房屋漏雨属开发建设遗留问题，业主以开发建设单位遗留问题为由拒交物业费是不合法的。对于开发建设遗留问题，业主应当与开发建设单位通过协商、仲裁或诉讼途径解决，物业公司作为服务单位也应协助业主积极合法维权。本案中**物业公司协助业主李*申请维修资金，维修漏雨房屋，履行了自己的义务，而申请维修资金需要一定时间，业主不应在此期间拒交物业服务费。

　　物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定，业主有权要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主李*以**物业公司未能按合同约定履行义务为由拒交物业服务费是没有法律依据的。

　　根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业公司按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。案例中**物业公司要求业主李*支付的1611.90元为物业公共服务费，而李*无证据证明其所交8400元包括物业公共服务费。经调解，李*最终同意支付之前所欠物业服务费。

　　四实践提示

　　1、根据《江苏省物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。

　　2、物业公司未按合同约定提供服务，业主或物业使用人可向小区业委会反映，由业委会督促物业公司提高服务质量。如小区内无业主委员会的，业主或物业使用人可向物业主管部门举报。

　　3、根据《江苏省物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费实行明码标价，物业公司应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、收费标准等内容，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。