浏阳市关于进一步加强物业管理工作的实施意见(2016)

　　浏政办发〔20**〕6号

　　浏阳市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的实施意见

　　各乡、镇人民政府，街道办事处，市直相关单位：

　　为切实破解物业管理难题，促进物业管理专业化、市场化、规范化发展，实现“美丽浏阳、幸福小区”工作目标，根据国务院《物业管理条例》、《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》等有关法律法规精神，经市人民政府同意，结合我市实际，现提出如下实施意见：

　　一、总体要求和目标任务

　　按照“属地管理、部门联动、业主自治”的原则，通过努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。主要目标任务为：

　　(一)住宅小区物业覆盖面持续扩大。积极推行市场运作为主体的多种物业管理模式，具备条件的小区物业服务覆盖率达100%。

　　(二)业主委员会(以下简称业委会)自治管理作用全面发挥。业主大会和业委会等组织进一步健全，具备条件的物业小区3年内业委会成立率达100%。

　　(三)“幸福小区”建设有力推进。每个街道按管辖小区数量每年分别创建一批省级“示范物业管理小区”和长沙市级“示范物业管理小区”，按10%以上比例每年创建一批浏阳市级“幸福小区”，以示范典型带动全市物业管理事业发展。

　　(四)物业服务费收取率和群众满意度不断提升。进一步健全物业管理工作责任体系，完善上下联动、部门协同的工作机制，物业管理矛盾纠纷得到快速有效处理，住宅小区违章违规行为得到有效遏制，3年内商品住宅小区物业服务费收取率达到90%以上，物业服务投诉量大幅减少。

　　二、理顺体制，建立健全物业工作责任体系

　　(一)强化市级统筹协调和市直部门分工协作

　　1.建立浏阳市物业管理联席会议制度，由市人民政府分管副市长任联席会议召集人，宣传部、政法委、市人民法院、发改局、住建局、公安局、监察局、司法局、民政局、财政局、人社局、环保局、水务局、卫计局、城管局、市场和质量监督局、规划局、住房保障局、供电公司、消防大队、淮川街道、集里街道、荷花街道、关口街道等为成员单位。联席会议办公室设市住房保障局，负责日常事务。联席会议每季度定期召开，协调处理物业管理工作重大问题，成员单位要按各自职能切实履行起物业管理职责。成立物业矛盾纠纷调处中心，综合调处各类物业矛盾纠纷。

　　2.强化小区行政执法。市城管、公安、住建、规划、环保和市场监督管理等部门需进小区到一线严格行政执法，消除小区内执法死角。

　　3.充分发挥住房保障局行业监管职能。市住房保障局要切实加强对物业服务企业的培训、管理和监督，指导督促街道(乡镇)做好业主大会、业委会的筹建改选工作和小区住宅专项维修资金监管等工作。

　　(二)强化街道(乡镇)属地指导监督职责

　　各街道和大瑶、永安、洞阳等乡镇要设立物业管理办公室，配备1-2名专职工作人员(其他有物业项目的乡镇参照执行)，负责对辖区内物业管理的日常工作。要建立物业矛盾纠纷属地化解工作机制，及时调处辖区内物业管理方面的矛盾纠纷。要建立物业管理联席会议制度，牵头组织社区居民委员会、业委会、物业服务企业和相关职能部门参加的联席会议，及时解决物业管理中的综合性问题。要组织、协调和指导业委会的筹建、成立和换届改选工作，对无法组建业委会的小区，指派社区居委会人员对小区实施临时有效物业管理，负责小区业委会的备案工作。

　　(三)强化社区日常管理协调和指导监督职能

　　社区居民委员会负责人为辖区内物业管理第一责任人，要发挥人民调解员参与调处物业矛盾纠纷的积极作用，全面指导小区业主大会、业委会筹建和选举工作，监督物业小区交接工作的承接查验和小区应急维修资金使用申请。在业委会换届、业委会不履行职责的情况下，可由社区居民委员会代行业委会职责。

　　三、引导自治，积极探索切合居民需求的物业管理模式

　　(一)大力推进业委会组织建设和规范运行

　　1.着力规范业委会选举备案。业委会由业主大会或业主代表大会选举产生，100户以上的住宅小区可建立业主代表大会制度(业主代表由相关业主书面授权并经投票选举产生)。业委会应当自选举产生之日起三十日内，向所在街道(乡镇)进行备案。业委会应当按照业主大会表决结果与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，原则上应当通过公开招投标方式聘请物业服务企业，业主委员会须和物业服务企业做好小区物业承接查验档案的移交工作。

　　2.着力规范业委会的日常运作。业委会要依法履行职责，接受属地主管部门和社区居委会的监督及指导。业主大会和业委会日常工作经费的筹集、管理和使用以及业委会成员的工作补贴由业主大会具体规定。业委会工作经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中和物业服务费提取比例中列支。业委会须协助物业服务企业催交物业服务费，每半年在物业管理区域内显著位置公告1次经费收支情况，接受业主的监督。

　　3.探索业委会专业化建设。鼓励住宅小区选举专职人员有偿从事业委会工作，鼓励离退休党员干部在小区为业委会工作发挥积极作用。业委会可设立专职工作人员，协调处理业委会日常事务;试点推行业委会社会团体登记制度，明确业委会负责人法律责任;鼓励成立业委会联合会，制定业委会行业规范标准，促进业委会选举程序化、法制化;联合会可组织业委会指导员队伍，协助业委会做好相关工作，提升业委会建设的规范化水平。小区被推广为市级“幸福小区”的业委会，由市住房保障局按财政统筹安排的专项工作经费进行奖励。

　　(二)以市场运作为主，分类建立符合实际的物业管理模式

　　1.新建住宅小区的物业管理。一是在住宅小区设计方案评审时，需有物业主管部门共同参与，充分考虑后期物业管理的专业意见，按照合法、合理原则，优化物业管理设计方案。二是项目出售前，开发建设单位必须按规定选聘符合资质的物业服务企业落实前期物业管理，未经综合验收合格的住宅项目不得交房和使用，由于综合验收不合格造成延期交房，由开发企业负责按合同约定对业主进行赔偿。三是交付后，业委会尚未成立的，继续实施前期物业管理;业委会成立后，由前期物业、开发企业和业委会做好小区承接查验相关工作，并按规定做好物业管理续聘、新聘或业主自治管理的转换衔接工作。

　　2.老住宅小区的物业管理。一是由业主大会选聘物业服务企业或自行组织实施物业管理，二是在未成立业主大会之前，由街道协助社区对小区延升管理职能，可向物业服务企业购买保洁、公共设施维护等基础性物业服务。三是需改造的老住宅小区，以道路、保洁、路灯、绿化等基础设施为重点，由街道向市人民政府申报改造计划，分期分批进行提档改造，并建立小区应急维修处置方案。

　　3.各类安置性小区(包括拆迁安置、保障性住房小区)的物业管理。各类安置性小区在项目建设规划时，要统一按相关规定设置物管用房，并逐步实施集体土地货币安置小区、居民小区内保障性房源的物业专项维修资金归集，确保房屋后期的正常维护使用和小区的规范管理。由业委会或住户理事会选择自治或选聘物业服务企业，因地制宜落实相应的物业管理模式和等级标准，实行小区物业管理财务公开制度。

　　四、加强监管，大力提升物业服务企业管理水平

　　(一)规范物业服务企业准入和退出制度。进驻住宅小区的物业服务企业必须具备相应的服务资质，从事物业管理的项目经理必须持有相应的执业资格证，物业服务企业退出项目必须落实告知、公示和交接制度。对违反相关规定或物业服务履约投诉率较高的不良企业，经督促整改仍不到位的，一律停止申报办理企业资质手续。

　　(二)实行物业收费市场化。前期物业服务收费标准由开发企业在招投标时制定，到物价部门报备。在签订商品房买卖合同时须告知前期物业服务内容和收费标准，对未交房和空置房物业费缴纳标准进行明确。业主大会选聘的物业服务企业物业服务收费标准(包括空置房收费标准)由业主大会确定，业委会与物业企业签订服务合同时须明确。

　　(三)探索建立物业服务履约保证金制度。为督促物业服务企业履行服务合同，提高服务质量，物业服务企业在中标物业管理项目后，可在物业服务合同中明确物业服务履约保证金。履约保证金可参照下列标准：项目总建筑面积10万平方米以内的，每平方米按0.5元缴纳;10万以上超出部分按每平方米0.1元缴纳，保证金总额不超过10万元，帐户由合同具体约定纳入主管部门监督管理。

　　五、分类整治，着力解决当前物业小区管理突出问题

　　(一)加强对违章建设行为的管理。城管部门应加大对物业管理区域内违法搭建、破墙开店、开挖室内地下室、不按设计乱装防盗窗、改变房屋用途、擅自在公共区域放养畜禽、破坏公共绿化设施和违法设置户外广告等违法违规行为的查处力度，在接到物业企业或相关业主投诉举报后应及时派员查处。住建部门应切实强化房屋装修管理，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人。发现可能存在违法违规情形的，要立即进行劝阻，劝阻无效的，要及时报告城管和住建部门。

　　(二)加强物业小区停车管理。公安交警部门应指导物业服务企业、业委会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。物业服务企业要切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，物业服务企业要及时劝阻和管理，物业服务企业管理无效后，公安部门应及时受理投诉并进行处理。

　　(三)加强物业小区治安、环境卫生管理。公安部门负责会同街道(乡镇)健全小区治安立体防控体系，指导和督促物业服务企业建立公共治安秩序维护制度、岗位责任制度，加强小区内出租房屋的登记管理。市场和质量监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，依法取缔物业小区内无照经营行为，相关职能部门应依照各自职责，负责查处物业管理区域内经营性单位产生的油烟、废气和噪声、污水等环境污染问题。

　　六、创新机制，促进住宅小区物业长效管理

　　(一)建立物业矛盾纠纷调处工作机制。一是成立市级物业矛盾纠纷调处中心，聘任2-3名专职人民调解员，负责全市重大、疑难物业矛盾纠纷的调处，调处中心负责指导和考核街道(乡镇)的物业矛盾纠纷调处业务工作。二是街道(乡镇)全面受理和调处辖区内物业管理活动中的各类投诉，指导和考核社区物业矛盾纠纷调处工作。三是社区充分发挥人民调解员作用，具体负责本居住区域内物业纠纷的预防、受理、调解及重大纠纷信息的排查、上报等工作。

　　(二)建立智慧物业新机制。物业企业要突破传统物管模式，实现服务到户管家式物管新理念，充分利用小区物流、电商、广告等新平台，积极开展多种经营物管新模式，提升物业服务水平。

　　(三)建立提高物业服务费收缴率的保障机制。

　　1.市级相关职能部门和街道(乡镇)要督促协调开发建设单位重点解决开发建设遗留问题，督促物业服务企业和业主按合同严格履约，及时快速处理好物业矛盾纠纷。倡导全社会的物业服务消费理念，建立社区、业委会、物业服务企业联动的物业收费共同监督机制，引导督促业主自觉按合同规定交纳物业服务费。有条件的住宅小区可采取水、电、气费用和物业服务费“一卡通”制度的试点，也可逐步推广电梯使用与物业服务收费“一卡通”的模式，提高收缴率。

　　2.各单位要积极引导党员干部和公职人员带头履行《住宅小区物业服务合同》，增强主动缴纳物业服务费的意识，按时足额缴纳物业服务费。对不按时缴纳物业服务费的党员干部和公职人员，业委会可协助物业服务企业发函至欠费人所在单位，由用人单位采取教育、行政、纪律等手段责令缴纳，可将缴纳物业费情况作为党员干部和公职人员履行社会公德义务考核内容之一。

　　3.由市住房保障局指导物业行业协会聘请法律顾问，统一协调物业费欠缴起诉工作。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，由物业服务企业依托法律顾问向欠费人发“律师函”催缴，并依法向人民法院起诉或向仲裁委申请仲裁，物业服务企业也可自行依法起诉。

　　(四)完善维修基金全面保障机制。

　　1.业主购买房屋在合同备案时，须按标准足额缴纳房屋维修资金。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明物业专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　2.业委会和物业服务企业应当及时做好维修资金使用的申报工作。对于发生危及房屋安全情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，可以提出应急维修处置方案，向市维修资金管理中心申请应急使用维修资金。

　　七、落实保障，确保物业管理工作有序开展

　　(一)建立经费投入保障机制。将物业管理经费纳入部门预算统筹安排，财政每年按适当比例增加预算，主要用于：无物管老、旧、安置、保障性住房等小区物业公共管理经费;对业主委员会、物业管理专干考核和培训经费;物业纠纷调解工作经费;对评为省市级“优秀物业小区”和创建本市级“幸福小区”的业委会奖励经费。

　　(二)强化物业管理的监督考核。一是将物业管理工作纳入政府对相关部门和街道(乡镇)的工作绩效考核内容，由市住房保障局具体组织实施;二是由街道(乡镇)对社区居民委员会开展物业管理工作情况进行监督考核，将考核结果报送市住房保障局;三是由市住房保障局对物业服务企业的服务质量及收费情况进行量化考核，考核结果与物业服务企业退出机制、物业管理项目招投标、物业服务企业资质评审挂钩。

　　(三)加强宣传教育和舆论引导。各地各部门要切实加强舆论引导，通过多种途径大力宣传物业管理政策措施，切实强化正面宣传引导，深入报道物业服务管理先进典型，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

　　八、本意见自20**年4月1日起施行。

　　浏阳市人民政府办公室

　　20**年3月1日

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篇2：龙岩市新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见（2018）

　　龙岩市新罗区人民政府批转新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见的通知

　　各镇人民政府、街道办事处，区直各有关单位：

　　经研究，现将区住建局制定的《新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见》批转给你们，请认真组织实施。

　　龙岩市新罗区人民政府

　　20**年6月5日

　　新罗区住宅物业管理服务监管考评实施意见

　　区住房和城乡建设局

　　20**年5月15日

　　为进一步规范住宅物业服务活动，加强对住宅物业服务活动的监管和考评，落实物业行政监管部门责任，巩固文明城市创建成果，建立常态长效管理机制。根据住建部办公厅《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔20**〕75号)以及《福建省物业管理条例》和市委、市政府《关于建立健全文明城市建设常态长效机制的若干意见》(岩委发〔20**〕21号)精神，结合中心城区物业服务活动实际，特此提出实施意见：

　　一、考评对象

　　在中心城区范围内从事住宅物业服务活动的物业企业均应按本实施意见的内容和要求做好住宅物业服务活动，并自觉接受监管考评。

　　二、考评单位及职责

　　考评单位：由区住建局牵头，区质监局、消防大队、物业管理站和有关镇(街)组成。

　　考评职责：1.由各镇(街)牵头，成立由所辖的物管站、综治办、文明办、派出所、执法大队、居委会组成的监管考评小组，对小区日常管理包括秩序维护、环境卫生、安全生产、计生综治等情况进行监管考评;2.区消防大队对小区的消防设施建设与维护情况、消防安全措施落实情况进行监管考评;3.区质监局对小区电梯的运行、管理、维保情况进行监管考评。4.区物管站对物业管理服务制度、合同报备、内业材料、设施设备维护记录、业主投诉处理、组织人员培训情况及服务企业行为等进行监管考评，并进行监管考评分数汇总及公示、记录信用档案管理。5.区住建局负责组织监管考评复评，考评汇总、分析、通报，监督物业企业整改落实。

　　三、考评内容

　　实行一个物业管理服务区域一个监管考评评分，监管考评总分为100分，其中，区物业管理站30分、质量技术监督局3分、区消防大队5分、镇街62分，按照新罗区住宅物业管理小区监管考评评分标准实施。

　　四、考评时间及抽检

　　每年进行两次监管考评，上半年和下半年各进行一次，物业服务区域年度监管考评分为两次监管考评分的平均值。

　　区住建局每半年组织相关部门专业人员、镇(街)和居委会分管人员、物业管理专家(从物业管理专家库中随机抽取)随机抽取10%的物业小区进行监管考评复评，专家费用从物业管理经费中列支。

　　五、考评标准

　　1.一个物业服务区域监管考评分低于70分(不含70)的为不合格，70-80分(不含80)的为合格，80-90分(不含90)为良好，90分对上为优秀。

　　2.一个物业服务企业所管理服务的物业区域，不合格占比达40%，年度总监管考评为不合格;优秀占比达40%，同时没有不合格的物业服务区域，年度总监管考评为优秀;优秀占比达20%或良好占比达50%，同时没有不合格物业服务区域，年度总监管考评为良好;其它的为合格。

　　3.未按《物业承接查验办法》规定要求，承接前期物业的物业服务企业，本年度考评为不合格;未纳入物业主管部门信用档案管理的物业企业，当年度考评为不合格。

　　4.未按相关规定进行交接查验和完整移交相关资料的，监管考评分扣20分。

　　5.物业服务企业存在如下过错的情形，监管考评分扣10分。

　　(1)未按照要求建立主管部门企业信用体系认证登记的;

　　(2)公共收益未独立建帐的;

　　(3)合同签订后3个月内未进行项目经理及合同备案的;

　　(4)服务内容约定不明确的。服务内容应包括物业共用部位、公共设施设备的使用、维护和管理;公共绿化维护;公共区域保洁;公共秩序维护;安全防范措施、车辆停放管理;物业更新改造事项;物业管理服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行约定。

　　六、结果运用

　　1.年度总监管考评结果通报各镇(街)，作为镇(街)指导所在物业区域招标选聘物业管理服务、评优评先的标准之一。

　　2.年度总监管考评为不合格物业服务企业，给予年度通报批评，并自结果通报之日起两年内不得参与物业选聘活动。

　　3.年度总监管考评为优秀和良好的物业服务企业，由区住建局发文表彰。优秀物业服务企业在参与中心城市住宅物业服务项目招标时，加计3分;良好物业服务企业在参与中心城市参与住宅物业服务项目招标时，加计1分。

　　4.一个物业服务区域监管考评分为优秀的项目经理优先评选“十佳项目经理”。一个物业服务区域监管考评分为不合格的项目经理不得参与“十佳项目经理”评选，三年内不得申报专家库成员。

　　5.监管考评为不合格物业企业，自考评结果发布之日起一年内，不得作为住建、工商、金融、质监、消防、镇(街)评优评先的候选企业。

　　七、其他说明

　　本意见和《新罗区住宅物业管理小区监管考评评分标准》自修改发布之日起实行，原试行意见自行废止。物业考评过程坚持实事求是，依法依规办事，坚决杜绝讲私情或暗箱操作问题，向全社会进行公示，并接受监督。评分标准由区住建局会同相关部门和镇(街)，根据物业管理法规政策、监管工作实践、年度工作目标进行相应调整，以便于在住宅物业管理小区监管工作取得实效。

　　附件：新罗区物业管理小区考评标准

　　附件

　　新罗区物业管理小区考评标准

　　分值：38分(区物管站、区消防大队、区质监站)

标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
一、内业资料12分
1.物业企业与业主（开发商）双方签订规范的物业服务合同，双方责权利明确。	1	物业服务企业签订物业服务合同。	格式合同并备案的得1分，非格式合同备案的扣10分，不备案的扣20分。
2.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。	1	房屋使用手册有归档、有装饰装修管理规定、业主公约。	制度完善1分，少一项扣0.5分
3.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。	3	①制度、工作标准建立健全	制度完善1分，少一项扣0.5分
		②制定具体落实措施	措施完善1分，少一项扣0.5分
		③有奖惩制度和考核办法并实施	完善1分，少一项扣0.5分
4.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类归档，建立房屋及其配套设施权属清册，管理完善，查阅方便、快捷。	2	①包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类归档，建立房屋及共用设施设备保养、维修记录、巡检记录共用设施设备的台帐及合理归档。	完善1分，每发现一项不齐全或不完善扣0.2分
		②分类清楚完整，查阅方便、快捷	完善1分，每发现一项不符合扣0.5分
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
5.建立各类应急预案，组织培训和演练。	3	①电梯困人、火灾、停电、台风、盗抢及各类突发事件紧急预案制度完整	完整1分，不完善0分
		②有培训记录	符合0.5分
		③演练实施计划及照片，整理成册并归档。	无演练和实施计划扣0.5分，无记录归档扣0.5分，突发事件无记录和归档扣0.5分
6.建立消杀、化粪池清掏、水质检验、绿化除虫等各类制度完整，有实施记录，并定期整理归档。	2	①有消杀、化粪池清掏等记录，有完整消杀实施记录（含温馨提示、消杀物品领用等）。	建立制度1分，未建立扣1分，实施记录1分，提供年度记录备查，缺1项扣0.5分。
		②水质有按规定提供检验记录	记录完整1分
二、企业服务管理8分
1.有完整交接班、值班制度，接受业主和使用人对物业管理服务报修、问询、投诉等各类信息的收集、反馈和处理等记录，有回访制度和记录并归档。	3	①交接班、值班记录是否归档和完整 ②有各类投诉、来人来访记录及反馈、回访处理记录 ③报修、维修处理记录	符合3分，发现一处不符扣0.5分，准备半年以上记录备查
2.关注物管站网站，按照主管部门要求，及时提供企业真实信息，小区按要求进行合同、价格报备。	1	定期关注，按要求提供相关信息，公司和项目及时备案，并按合同要求配备人员。	符合1分，不符合0，准备合同及备案资料
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
3.积极配合物管站组织开展的各类活动和物管站的各项迎检、业主信访投诉、书面信访、12315便民服务平台诉求及*等工作。	1	①积极配合物管站的组织的各类活动的开展	符合0.5分，不符0分
		②及时配合各类信访回复和处理。	符合0.5分，不符0分
4.收费、服务标准在管理处上墙公示。	1	内容含公共部位、公共设施设备、绿化、保洁、秩序维护、安全防范、车辆停放管理等	符合1分，缺1项扣0.5分
5.业主对物业服务诉求及时处理，并进行有效沟通，化解矛盾纠纷。	2	①投诉有记录、有及时安排处理 ②有处理结果 ③对纠纷、矛盾及时与辖区沟通和报告，形成闭合和归档，未形成*及群体事件。	符合2分，缺1项扣0.5分；因处理不及时造成*和信访等事件升级不得分。
三、公共分摊及公共收益5分
1.物业管理企业每季度公开一次水电等公摊（内容含上次读数、本次读数、分表读数、单价等）。	3	①公共水电公摊和代收代缴的账目按规定时间公开（提供记录和照片），停水停电有告知业主，公摊合理，无提供虚假数据。 ②收费标准和服务标准有按规定公示	准备1年以上水电公摊等账目记录备查，公摊不合理或数据不全扣0.5分，未公开扣0.5分。 收费标准及服务标准上墙得2分，内容缺一项扣0.5分。
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
2.公共部分的收益独立建账，账目清楚，定期公示（半年公示一次）。	2	①按季度或半年公示一次	符合1.0分，不符合0分，提供上年度报表、公示照片备查
		②广告招租、公共部位停车收费、游泳池收益等涉及公共部分的收益独立建账	符合1.0分，不符合0分，提供上年度报表备查
四、共用部位及公共设施设备管理5分
1.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范（多层建筑无需配备安全员证）。	2	①高层建筑有消、监控室的配备2个安全员证、不少于2本工程人员证	符合2.0分，无记录和归档扣1分，无安全员扣0.5分，无工程员证扣0.5分
		②按规定建立巡检制度，记录完整并按期归档	符合1.0分，不符合0分
2.各设备房（泵房、低配室、销控室、监控室等）操作流程、管理制度、应急预案、操作证上墙。	2	各类制度、流程上墙，有配备专业技术人员，持证上岗，操作证上墙	现场查验，完整2分，发现一处不符合扣0.5分
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
3.各设备房定期清洁，卫生、整洁，无堆放杂物现象。管网定期擦洗，地面无积水，室内照明、通风、温度适合设备运行。	1	--------	现场查验，符合2分，发现一处不符合扣0.5分
五、电梯管理3分
电梯年检合格并按规定或约定时间运行维保，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案并且每年开展演练，有巡检记录。三方或五方通话畅通。电梯建立一机一档，内容至少包含电梯安全管理制度、维保合同、维保记录、故障处理记录、日常巡检记录、应急救援预案和演练记录。无电梯相关的投诉举报。	3	电梯有月、季度、半年、年度维保记录，有配备电梯安全员并持安全员证，并进行日常巡检。电梯机房、轿厢、轿顶卫生，通风、照明符合要求，无故障发生，有电梯困人应急措施并开展演练。电梯一机一档材料齐全。电梯年检合格，无投诉举报。	现场查验，符合3分，发现一处不符合扣0.5分
六、消防设施管理5分
标准内容	分值	考核内容	考核要点及细则	存在问题
1.每日安排专业持证人员巡检、维护消防设施，定期进行水压测试并记录归档；每月按照要求申报高层消防安全报表。	1	压力表正常，压力在正常范围，进行末端试水水压正常。	现场查验，符合1分，发现一处不符合扣0.5分
2.消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案，灭火器摆放合理，无过期。	4	外观标识、封条明确、完整。	现场查验，符合1分，发现一处不符扣0.5分
		②消防设备保养、巡查、维修记录完整，卫生整洁，管网无明显锈蚀。	原件（提供至少半年记录），符合1分。
		③消防通道通畅。	现场检查，符合1分。
		④每年做好消防安全预案培训、演练和记录并归档。	原件，符合1分。

　　说明：

　　1.本考评标准一年分上半年度与下半年度两次考评，以综合评分为最后得分。

　　2.本表格分为镇街和各职能部门共同考评。

　　3.不按法定程序进入和退出小区物业管理活动的物业(进、出2家)企业，各职能部门的分值全部扣除，不予评分。

　　新罗区住宅物业管理小区监管考评评分标准

　　分值：62分(镇街)

标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
一、基础管理服务13分
1.物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。设有服务接待中心，公布24小时服务电话。急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。	4	①执行值班制度情况（值班表和值班记录）。	6个月以上值班表和值班记录，符合1分。
		②设立服务电话并在明显位置公布号码。	服务电话公布，符合1分。
		③来电、接待记录和处理记录。	准备6个月以上记录表，符合1分。
		④业主分户档案、管理档案。	符合1分，一项不符合扣1分。
2.房屋外观完好、楼道整洁，屋面无纸屑垃圾，公共部位无卫生死角，干净整洁。	2	①楼道清洁卫生、无乱堆杂物，目视无积水明显垃圾	符合1分，不符合扣1分
		②屋面干净整洁、雨水管网无堵塞，公共部位无卫生死角，干净整洁。	符合1分，不符合扣1分
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
3.公共部位（如小区内外墙）和楼道及地下车位等无乱堆杂物、乱贴乱画、乱设摊点。	2	①楼道、电梯等公共部位无小广告	现场检查；符合1分，不符合扣2分。
		②楼道无乱堆杂物、无乱设摊点	现场检查；符合1分，不符合扣1分。
4.街道居委会通知关于社区的会议及时参加和配合，并提出合理化建议。	2	有会议记录和落实及照片并归档	一次未参加扣1分
5..配合街镇开展迎检、暂住人口登记、卫生费等收取。	1	积极配合街镇迎检工作	符合1分，不符0分
6.配合街镇开展迎检、暂住人口登记、卫生费等收取。	1	积极配合街镇迎检工作	符合1分，不符0分
7.辖区内的公司及项目及时向街道报备。	1	公司报备	符合0.5分，不符合扣0分
		项目报备	符合0.5分，不符合扣0分
二、公共秩序维护管理16分
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
1.有公共秩序维护员（保安员），实行24小时值班及巡逻制度。	4	①公共秩序维护队伍（保安队伍）。	准备某月份保安人员名单，符合1分。
		②实行24小时值班制度，有值班记录、交接班记录且归档。	原件，符合1分。
		③巡逻路线图及巡逻记录。	原件，符合1分。
		④设置监控室，24小时监控和公开值班电话。	准备监控记录，符合1分。或有监控探头损坏7日内未修理现象，扣1分。
2.机动车停车管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记。	2	①机动车停放管理制度完善。	原件，符合1分，不符合0分。
		②机动车辆进出有登记、停放管理有序。	原件，不符合扣1分。现场查验符合1分
3.非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。	2	①非机动车管理制度完善。	原件，符合0.5分。
		②车辆在停车区域内摆放整齐。物业管理区域内无随意停放车辆。	现场检查，符合0.5分。
		③安装充电桩并进行管理（无需安装的须提供物管站已报备说明）	现场检查，符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
4.外来暂住人口和房屋出租情况掌握准确、全面，管理规范有序，及时报备公安派出所及居委会。	2	①登记并建立相关档案	符合1分，不符合0分
		②及时向辖区公安部门和居委会报备	符合1分，不符合0分
5.岗亭、值班室管理规范有序。	3	①岗亭卫生整洁，符合安全要求，有配备灭火器，无乱接电源等现象	现场查看，一处不符合扣0.5分
		②治安问题妥善处理，未发生安全偷盗事件	辖区派出所出具的数据为依据一年内记录，发现一起扣0.5分。
		③无重大治安事故发生，按照辖区派出所出具的案发数据为依据	辖区派出所出具的数据为依据，符合1分，不符合0分。
6.公示24小时值班电话，消控监控24小时有人值班；值班记录完整。	2		符合2分，发现一起扣1分。提供半年以上记录
7.违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途现象的提供履行告知、制止或上报职责的证明资料。	1	---------	现场检查；符合2分，不符合扣2分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
三、车辆管理4.5分
1.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。	1	有明显标识，有防范措施	现场查验，符合1分，不符合0分
2.机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，有外来车辆登记制度，非饥动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。	1	①制度完善，外来车辆有登记	制度完善0.5分
		②无乱停放现象	现场查验，符合0.5分
3.地下停车场干净整洁，无乱堆放杂物。各类指示标记明显，车辆停放有序，无占用消防通道现象。	2.5	①卫生整洁，无杂物，有各类标示标牌	现场查验，符合1分
		②无占用消防通道现象	现场查验，符合0.5分
		③道闸运行正常，消防设施完整。	现场查验，符合1分
四、环境卫生管理6分
1.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。	2	①有专职保洁人员，责任分工明确。	工资表或保洁外包合同，符合1分。
		③保洁检查巡查监督考核管理记录。	记录原件，符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
2.环卫设施设备齐全，日常保洁到位。垃圾袋装并投放到固定地点，垃圾日产日清，积极消灭四害，定期进行卫生消毒灭杀。有分类垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。	4	①有分类垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。	现场检查，符合1分。
		②制定消杀计划，定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂，有消杀记录。	计划原件，符合1分。
		③垃圾日产日清桶干净整洁，每周清洗垃圾桶（箱分），垃圾	现场检查，符合1分。
		④园区共用道理、绿化带、屋面等部位保持干净整洁。	现场检查，符合1分。
3.管理处各类制度上墙，门岗、管理处、保安宿舍等各类物品摆放整齐，清洁卫生。	2	制度上墙	现场检查，符合1分。
		清洁卫生	现场检查，符合1分，一项不符扣0.5分。
五、绿化管理7.5分
1.有专业人员实施绿化养护管理。绿化率达到99%以上。	2	①工资表或绿化外包合同	符合1分。
		②绿化率达到99%，无枯死苗木	符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
2.草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、污物和枯死现象。花卉、绿篱、树木根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持美观。	3	①杂草不得超过5% ②无杂物、纸屑及枯枝烂叶等 ③定期修剪，绿化长势良好	现场检查，一项不符扣1分。
3.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻工作，并有记录归档。	1	-----------	现场检查，符合1分，未记录扣0.5分。
4.定期喷洒药物，预防花草树木病虫害，有完整记录并归档。	1.5	绿化养护计划和实施记录	一项不符扣0.5分。
六、社区文化及精神文明建设15分
1.开展有意义、健康向上的社区文化活动。创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设。	3	①小区内设置宣传栏等宣传设施。	宣传栏照片，符合1分。
		②公开宣传社区文化活动举办社区文化活动并有相关计划、记录、照片等。	符合1分。
		③社会主义核心价值观、防赌赌等公益广告符合要求。	现场检查，符合1分。
标准内容	规定 分值	考评内容	考评要点 及评分细则	得分	存在问题	备注
2.积极开展环保小区、绿色小区、无毒害小区等各类小区创建活动，未发现饲养家禽家畜、无证犬、黄赌毒等现象。	2	有相关计划、记录、照片等。	现场检查和走访业主，符合2分，一项不符扣0.5分。
3.配合街道居委会开展文教、科教、卫生、法律、环保、教育等创建活动扎实，经常性开展丰富多彩、内容健康的这类活动。	2	有相关计划、记录、照片等。	符合2分，不符合0分
4.配合街道办和居委会宣传计划生育政策，对违反计划生育的人员应及时举报。	1	有相关计划、记录、照片等。	现场查看和记录查验，符合1分，不符合0分
5.每年至少组织一次以上小区社区文化活动，并有计划、记录、照片等。	1		提供相关记录等，符合1分，一项不符扣0.5分
6.住房满意率情况。	3	提供业主满意度问卷调查（发放比例不得低于小区住户的80%），内容含管理、卫生、保安等内容，每年不少于一次。	现场检查，查阅调查表：满意度90%以上3分，80%以上2分，70%以上1分，低于70&（不含）不得分，发放率低于80%（不含）的不得分。
7．与物业管理服务相关的网访、信访、*事件处理，群体*处理。	3	准确掌握事件信息，及时报告街镇及行政主管部门，并及时组织力量处理，派人维护群体*秩序。	事件扩大化扣3分。

篇3：平湖市关于加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作的指导意见

　　平湖市人民政府文件

　　平政发〔20**〕183号

　　平湖市人民政府关于加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作的指导意见

　　各镇人民政府、街道办事处，平湖经济开发区管委会(钟埭街道办事处)、独山港区管委会，市政府各部门，市属各单位：

　　为进一步加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，建立健全长效管理机制，提升物业服务标准化和规范化水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区居住生活环境，根据国务院、浙江省《物业管理条例》和《平湖市物业管理实施办法》(平政令第41号)等有关规定，现就加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，提出如下指导意见：

　　一、实施范围

　　市区拆迁安置住宅小区，具体指市区2000年以后建成的未实施市场化物业管理的住宅小区。

　　二、加强规划与建设管理

　　(一)新建市区拆迁安置住宅小区应当按照土地出让的各项指标、条件，在规划、建设、管理的各个环节充分考虑后期物业管理的需要，满足小区物业管理的基本条件。

　　(二)市区拆迁安置住宅小区要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，不得降低建设标准，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准，市规划建设等部门须严格把好审核和批准关。

　　(三)建设单位在办理市区拆迁安置住宅小区房屋产权初始登记前，须到市规划建设部门办理房屋交付使用备案手续。

　　三、建立物业管理长效机制

　　(一)新建市区拆迁安置住宅小区，建设单位应在交付使用备案前，按市有关规定全额缴纳物业专项维修资金和物业保修金。安置面积超过原拆除面积的维修资金，由建设单位在房屋交付时向业主收取。已办理初始登记且未建立维修资金的市区拆迁安置住宅小区，由建设单位制定补缴计划，并按照有关规定专款专用，以确保小区共用部位共用设施设备的正常维修。维修资金补缴标准按现行市有关文件规定执行。

　　(二)新建市区拆迁安置住宅小区在按规定配置7‰的物业管理用房(其中3‰为物业办公用房，4‰为物业经营用房)基础上，增配2-3‰的物业经营用房(增配的物业经营用房产权归建设单位所有)。

　　物业经营用房使用用途为商业用房，必须配置在沿街或沿路适于经营的一层位置，如物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%，其超过部分可配置在二层或二层以上。

　　(三)拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置协议时，要将临时管理规约和前期物业服务主要内容作为拆迁协议的附件同时签订。

　　(四)新建市区拆迁安置住宅小区在房屋交付前成立业主委员会(或业主委员会筹备小组)，原则上应通过招投标形式招聘物业服务企业，双方签订合同后，建设单位应做好相关资料的移交工作。

　　(五)物业服务企业应与业主签订规范的物业服务协议，明确双方权利义务;健全各项管理制度，按标准配备各类管理服务人员;必须公示服务内容、收费标准等，接受业主和业主委员会监督。

　　(六)新建市区拆迁安置住宅小区，按地上总建筑面积多层房屋5元/平方米、小高层房屋6元/平方米、高层房屋等7元/平方米的标准，由建设单位在选聘物业服务企业前，按规定交纳初期物业管理费。

　　四、落实物业管理工作责任

　　(一)市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，按照“属地管理”的原则，由所在地街道办事处在小区交付使用前，及时组织小区业主筹建业主大会、成立业主委员会或业主委员会筹备小组;社区、业主委员会等单位协助物业服务企业按时足额收取物业服务费。

　　(二)已建成的市区拆迁安置住宅小区，应在选聘物业服务企业前由所在地街道办事处组织建立业主委员会，原则上由业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　(三)市规划建设局是全市拆迁安置住宅小区物业管理工作的行业主管部门，具体负责物业管理工作的业务指导和监督管理，组织街道、社区、业主委员会等单位对小区物业管理工作实行考核，并将考核结果作为对物业服务企业实行补贴的主要依据。

　　(四)市城市管理部门负责行使小区物业管理区域内市政、绿化、市容、环保、工商管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚;会同相关部门查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、违规装修以及擅自改变房屋使用性质等行为。

　　(五)市公安局负责指导小区落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协助工作。

　　(六)市消防大队负责检查和指导小区物业管理区域内消防设施和消防工作，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(七)市工商局负责查处小区物业管理区域内违法广告和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为，对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)场所的，不予核发营业执照。

　　(八)市环保局负责小区物业管理区域内噪声、油烟、废气等日常监督和管理。

　　(九)市物价局会同市规划建设局加强对物业服务收费的监督。

　　(十)市水务集团做好小区物业管理区域内供水设施的维修和养护;供电局负责小区物业管理区域内供电设施及路灯等维护;供气、广电、通信等单位按照各自职责做好小区物业管理区域内各类管线的管理和维护。

　　其他相关职能部门要认真履行职责，积极受理业主和单位的投诉和举报，及时查处小区物业管理区域内各类违法违章行为，保证居民的正常生活秩序。

　　五、物业管理收费标准和经费补贴

　　(一)新建市区拆迁安置住宅小区物业服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业协商确定。

　　(二)已建成的市区拆迁安置住宅小区物业服务收费标准：多层0.45元/平方米·月(以建筑面积计算)，其中业主交纳0.2元/平方米·月，建设单位补贴0.25元/平方米·月。建设单位连续补贴三年，第四年起由业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准，由业主全额交纳。业主委员会与选聘物业服务企业签订的物业服务合同原则上不少于5年。

　　每年物业服务费收缴、使用和管理等情况，必须及时向业主公布。

　　物业服务收入营业税地方留成部分给予全额补贴，由市和街道财政按财政体制分别承担。

　　(三)资金来源和拨付。新建市区拆迁安置住宅小区初期物业管理费，由建设单位在市区拆迁安置住宅小区选聘物业服务企业前一次性支付给市规划建设局。市规划建设局在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业服务企业，其余部分在房屋交付并经市规划建设局考核合格后划拨。

　　物业服务费补贴，由市规划建设局在组织考核验收合格后，由建设单位按实拨付。

　　(四)考核方式。由市规划建设局组织街道、社区、业主委员会、建设单位等，按考核办法等有关规定，对市区拆迁安置住宅小区物业服务进行考核，经考核合格的予以补贴;同时，市区拆迁安置住宅小区业主物业服务费的年收缴率达到70%以上，按实予以补贴;如收缴率低于70%，按物业服务费补贴总额50%实行补贴。具体考核办法另行制定。

　　(五)市区拆迁安置住宅小区中的低保、特困家庭(凭有效证件或社区证明)免收物业服务费。

　　(六)市供水、供电、供气、电信、有线电视等部门和单位，除向小区物业管理区域内终端用户收取费用外，不得向小区物业服务企业或单位收取其他费用。

　　六、加强组织领导，加大宣传力度

　　市区拆迁安置住宅小区物业管理工作事关广大业主的切身利益，直接影响城市环境和形象，同时也是构建平安平湖、和谐平湖的重要内容之一。市有关部门和所在地街道要高度重视此项工作，切实加强组织领导，落实工作责任，严格监督管理，进一步提升小区物业管理工作水平;要加大物业管理工作宣传力度，教育和引导广大业主依法行使权利、履行义务，自觉执行业主大会的决议、决定，遵守小区管理规约和物业管理有关规定，树立有偿服务意识，按时足额交费，共同营造良好的小区生活环境。

　　七、其他镇、街道拆迁安置住宅小区物业管理，参照本意见执行。

　　八、本意见由市规划建设局负责解释。

　　九、本意见自发布之日起施行。

　　平湖市人民政府

　　二○一○年十二月十六日

篇4：平湖市关于加强市区老住宅小区物业管理工作的指导意见（2010）

　　平湖市人民政府文件

　　平政发〔20**〕184号

　　平湖市人民政府关于加强市区老住宅小区物业管理工作的指导意见

　　各镇人民政府、街道办事处，平湖经济开发区管委会(钟埭街道办事处)、独山港区管委会，市政府各部门，市属各单位：

　　为进一步加强市区老住宅小区物业管理工作，改善和提升小区居住质量，保障业主和物业服务企业的合法权益，充分发挥物业服务在构建和谐社会、建设平安平湖中的作用，根据国务院、浙江省《物业管理条例》和《平湖市物业管理实施办法》(平政令第41号)等有关规定，结合我市实际，现就加强市区老住宅小区物业管理工作，提出如下指导意见：

　　一、实施范围

　　市区老住宅小区，具体指市区2000年以前建成并通过整治后符合物业管理条件的住宅小区。

　　二、物业服务模式

　　市区老住宅小区物业服务模式，由业主委员会向社区居委会提出申请，报经街道办事处审核、市规划建设局批准后实施。

　　市区老住宅小区物业管理推行由物业服务企业、社区居委会和业主委员会“三位一体”组成的，为小区提供秩序维护、保洁、保绿等(具体以物业服务合同为准)基本服务内容的物业服务模式。

　　物业服务企业负责做好日常物业管理服务，收取物业服务费等相关费用，努力为业主提供安全、整洁、卫生的生活环境;社区居委会负责业主的思想教育和物业管理政策等宣传工作，配合收取物业服务费等相关费用;业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，监督、考评物业服务企业工作，监督管理规约的实施，督促业主交纳物业服务费等相关费用。

　　三、部门工作职责

　　市区老住宅小区物业管理工作按照“属地管理”原则，由所在地街道办事处负责成立小区业主委员会，指导选聘物业服务企业。列入改造的市区老住宅小区，应在整治前成立业主委员会。

　　市规划建设局负责小区物业管理的业务指导、监督工作。

　　市公安局负责指导市区老住宅小区落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协助工作。

　　市城市管理部门负责行使小区物业管理区域内市政、绿化、市容、环保、工商管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚;会同相关部门查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、违规装修和擅自改变房屋使用性质的行为。

　　市工商局负责查处小区物业管理区域内违法广告和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为;对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)场所的，不予核发营业执照。

　　其他相关职能部门要认真履行职责，积极受理业主和单位的投诉和举报，及时查处小区物业管理区域内各类违法违章行为。

　　四、物业服务收费标准及财政补贴

　　(一)市区老住宅小区物业服务收费标准原则上为0.35元/平方米·月，由市财政和街道财政按各50%的比例实行物业服务费补贴，补贴总额度为0.15元/平方米·月，补贴时间为三年;业主在前三年按0.2元/平方米·月的标准交纳物业服务费，第四年起全额交纳，财政不再补贴。业主委员会与选聘物业服务企业签订的物业服务合同原则上不少于5年。

　　每年物业服务费收缴、使用和管理等情况，必须及时向业主公布。

　　(二)市区老住宅小区在整治改造时，应在征求业主同意的前提下，配置4‰的物业管理经营用房;无条件配置物业管理经营用房的，参照同类地段、同类房屋的市场出租价格，由市和街道财政按各50%的比例实行补贴。

　　(三)物业服务收入营业税地方留成部分给予全额补贴，由市和街道财政按财政体制分别承担。

　　五、物业服务考核办法及资金划拨

　　由市规划建设局组织街道、社区、业主委员会等，按有关规定对市区老住宅小区物业服务进行考核，经考核合格的予以财政补贴;同时，市区老住宅小区业主物业服务费的年收缴率达到70%以上，予以财政补贴;如收缴率低于70%，按物业服务费补贴总额50%实行补贴。具体考核办法另行制定。

　　市区老住宅小区物业服务经费由业主交纳的物业服务费和财政补贴组成。财政资金补贴实行一年一补，每年年末由业主委员会、物业服务企业向所在地街道办事处提出申请，形成补贴方案并报经市财政局审核后，市财政补贴资金划转至街道财政。

　　钟埭街道所辖老住宅小区物业服务费市财政补贴部分，按现行财政预算级次结算。

　　六、物业服务退出机制

　　对已实施物业服务的市区老住宅小区，业主物业服务费年收缴比例不到50%的，由业主委员会自行选择物业服务方式。

　　七、整治后符合物业管理条件的城中村(自建房)小区物业管理，参照本意见执行。

　　八、本意见由市规划建设局负责解释。

　　九、本意见自发布之日起施行。

　　平湖市人民政府

　　二○一○年十二月十六日

篇5：转发关于加强小区物业管理促进幸福家园建设的实施意见的通知

　　穗府办函〔20**〕56号

　　转发市国土房管局关于加强小区物业管理促进幸福家园建设的实施意见的通知

　　各区、县级市人民政府，市政府有关部门：

　　市国土房管局《关于加强小区物业管理促进幸福家园建设的实施意见》业经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土房管局反映。

　　广州市人民政府办公厅

　　二○一一年六月十七日

　　关于加强小区物业管理促进幸福家园建设的实施意见

　　市国土房管局

　　为充分发挥小区物业管理在维护社会和谐稳定中的积极作用，促进广州幸福家园建设，特制定以下实施意见：

　　一、总体思路

　　以建设幸福家园为核心，进一步强化对物业服务企业的监管，进一步强化对业主组织的指导，进一步强化物业行业的自律，开创我市后亚运时期物业管理工作的新局面，促进“幸福广州”、“国家中心城市”和全省宜居城乡“首善之区”建设。

　　二、总体目标

　　全面提升我市物业服务水平和服务质量，实现物业服务的专业化、规范化、精细化，实现业主组织运作的理性、民主、守法，实现物业行业的诚信、文明、健康有序，促进幸福家园建设，提高广大业主的幸福指数。

　　三、工作措施

　　(一)加强监管，持续提升物业服务企业专业化、规范化、精细化的管理水平。

　　1.开展和谐物业幸福小区评选活动。制订《广州市和谐物业幸福小区评选工作方案》，在“十二五”期间评选出一批和谐物业幸福小区，形成物业服务行业争先创优和尊重业主的良好氛围。20**年6月底前制订工作方案并实施，20**年底至20**年底创建和谐物业幸福小区累计数分别达到50、150、250、400、550个(市国土房管局牵头，各区、县级市政府配合)。

　　2.实行动态信用系统管理，将企业的物业服务情况与资质直接挂钩。从静态的资质审批向动态的信用管理转变，建立企业信用档案系统，将物业服务企业履行合同、服务质量、服务收费、矛盾纠纷处理等情况与资质管理直接挂钩。试行“总经理接待日”、“设施设备开放日”，探索将业主评价纳入信用管理内容，让服务对象逐步成为最终评价主体，20**年底前制定办法并实施(市国土房管局牵头，各区、县级市政府配合)。

　　3.推行物业承接查验工作，妥善解决房地产开发在物业小区管理中的遗留问题。在承接新建物业前，指导物业服务企业和建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收，明确划分前期房地产开发与后期物业管理的责任，避免因开发建设问题影响业主与物业企业之间的信任关系。规范物业承接查验行为，逐步引入专业机构协助进行，由第三方评估监理机构按照规定的查验技术标准进行验收，20**年起开始实施(市国土房管局牵头，市建委和各区、县级市政府配合)。

　　4.建立物业项目巡查、报告制度，加大违法、违规行为的处罚力度。区(县级市)物业管理行政主管部门要围绕辖区内物业项目守法履约等情况开展巡查、报告工作，20**年起实现每年对全市近5000个物业项目地毯式巡查一次，20**年起实现每半年地毯式巡查一次，对通过群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，重点督促整改。将巡查和落实《广州市物业服务经理执业信用考核记录暂行办法》(穗国房字〔20**〕369号)有机结合起来，对企业的违法、违规行为采取约谈、告诫、网站曝光和行政执法等方式严肃处理(市国土房管局牵头，各区、县级市政府配合)。

　　5.规范物业服务企业管理权移交行为，加强突发事件的应急处理。制订《广州市物业服务企业退出项目管理办法》，合理界定相关部门职责分工，明确物业管理权移交接管的操作步骤以及突发事件的应急处理方法。对不依法退出和强行进驻的企业，取消该企业2年内参与物业服务项目招投标的资格，其管理的物业项目3年内不得参与物业管理示范项目评选活动，并将相关情况记入物业服务企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布。逾期拒不退出的，依法处五万元以上十五万元以下的罚款，并吊销其资质证书。20**年底前制定管理办法并实施(市国土房管局牵头，市法制办和各区、县级市政府配合)。

　　6.加强专项维修资金管理工作，确保物业“老有所养”。全面摸清全市欠缴专项维修资金的情况，继续加大力度追缴建设单位欠缴的专项维修资金，拟定我市物业专项维修资金管理办法(市国土房管局负责)。

　　7.加强价格管理，建立企业和业主互利共赢的良好局面。引导物业服务企业尊重业主的财产权和管理权，完善物业服务收费公示制度，提高收费的透明度;引导业主区别公共服务与经营性服务的不同，树立权利与责任同在意识、契约意识(市物价局牵头，市国土房管局和各区、县级市政府配合)。

　　(二)加强指导，促进形成业主组织理性、民主、守法的自我管理理念。

　　8.加强外部指导和内部监督，多措并举规范业主组织运作。制订全市统一的业主大会筹备组成立、首届业主大会成立、业主委员会换届选举和业主委员会委员增补的程序指引和相关说明，鼓励广大业主参与小区公共事务的决策，依法、依规行使自身权利，履行相应义务，并加强对业主委员会的监督，20**年10月底前完成(市国土房管局负责)。

　　街道办事处(镇人民政府)和居民委员会(村民委员会)要派出专人跟进业主大会成立和业主委员会选举、运作、换届等工作，各区(县级市)物业行政主管部门给予业务指导(各区、县级市政府负责)。

　　9.引入人民调解机制，发挥其在物业矛盾纠纷调处中的独特优势和职能作用。做好人民调解与物业管理纠纷调处工作的有机衔接，积极受理物业管理纠纷当事人的调解申请，做好纠纷调解工作，防止矛盾纠纷的激化。发挥人民调解在物业管理中的作用，明确市、区(县级市)、街(镇)司法行政部门和居(村)委会在人民调解工作中的职责分工和具体任务。在物业小区中建立人民调解小组，把人民调解组织网络延伸到物业小区(市司法局牵头，各区、县级市政府配合)。

　　10.创新培训形式，扩大培训范围，提高培训成效。采用集中授课、现场参观、经验交流会、专题沙龙、网络视频教学等多种方式，提高基层工作人员物业管理方面特别是指导业主组织的专业理论和实际操作水平，到20**年底，将全市街(镇)和相关居(村)委会从事物业管理的工作人员全部轮训一遍。到20**年底，初步形成基层管理人员业务培训的长效机制，每两年为全面轮训的一个滚动周期，每人次培训不少于20个学时，并逐步引入考核制度。将培训范围扩大到业主、业主委员会(市国土房管局牵头，市法制办和各区、县级市政府配合)。

　　(三)加强自律，着力营造物业行业诚信、文明、健康有序的良好氛围。

　　11.发挥协会的行业自律作用，维护健康有序的市场秩序。制订物业管理行业职业道德标准和相关纪律规则，根据专业分工的客观需求，制订物业管理专项技术标准。对于扰乱市场秩序、参与不正当竞争、损害消费者合法权益的企业，要在政府依法处理的基础上，结合行业规范予以惩戒，形成政府行业监管与协会自律管理有机结合的管理体系。推广优秀企业的经验和做法，指导行业共同发展进步(市国土房管局负责)。

　　12.开展文明行业创建活动，提高行业文明程度和从业人员整体素质。建立并实行优质服务、品牌服务、真心服务的文明行业标准，服务举措承诺兑现率达100%，通过环保节能、使用智能集成系统、拓展延伸服务、实施人性化服务等举措，助力“低碳广州、智慧广州、幸福广州”建设。加强企业文化建设，健全行业激励机制，提高从业人员整体素质和服务水平，发挥典型的榜样示范作用(市国土房管局负责)。

　　13.加强正面引导，增强物业服务行业的认同感和公信力。围绕不同时期广大业主所关心的热点、难点问题，加强与新闻媒体沟通，进行正面引导和专题宣传，扩大宣传的频度和覆盖面，全面营造有利于行业发展的良好氛围。引导物业服务企业加强诚信建设、自觉接受社会监督(市国土房管局牵头，各区、县级市政府配合)。

　　(四)开展既有住宅加建电梯工作，改善旧楼居民群众的居住条件。

　　14.按照市政府工作部署，尽快制定《广州市既有住宅增设电梯试行办法》等规范性文件，明确加建电梯的操作规程和技术指引。推进试点工作，在全市范围内选取1个至2个住宅楼宇作为加建电梯的试点，力争半年内完成，并着手细化业主协商、后续管理等制度(市国土房管局负责加建电梯的试点工作，市法制办负责制定《广州市既有住宅增设电梯试行办法》)。

　　四、保障措施

　　(一)调整和充实物业行政管理专职力量。

　　充实和加强基层物业行政管理工作队伍，由区(县级市)财政出资，通过政府统一招聘人员或购买社会服务的方式，在市国土房管局各区分局(县级市局)、街(镇)和社区居委会3个层面分别新增一定数量的具有物业管理专业知识或从业经历的聘用人员，协助政府开展物业管理日常监管工作，20**年底前完成(各区、县级市政府牵头，市编办、人力资源和社会保障局、国土房管局配合)。

　　(二)健全“市、区、街”三级物业管理工作体系。

　　市国土房管局负责全市物业服务活动的监督管理，制定全市的行业规划、工作计划和规章制度，对市场进行宏观指导和监管，对基层进行业务指导和培训，并加强对三级物业服务企业资质审核等下放业务实施情况的检查、监督、考核和服务。

　　加强区(县级市)政府对辖区国土房管部门的属地管理职责，区(县级市)国土房管主管部门负责本辖区内物业服务活动的具体监督管理，加强对物业企业的规范管理，查处物业管理违法违规案件，对街(镇)工作给予业务指导(市国土房管局牵头，各区、县级市政府配合)。

　　街道办事处(乡镇人民政府)负责组织、指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举、换届，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调处业主、业主委员会、物业服务企业等各方主体之间的纠纷，促进物业服务和社区服务相结合。居民委员会、村民委员会予以协助和配合，维护社区居民合法权益(各区、县级市政府牵头，市民政局配合)。