福田区社区居家养老服务工作实施细则(2010)

　　福府办〔20**〕54号

　　各街道办事处、区政府直属各单位：

　　现将《福田区社区居家养老服务工作实施细则》印发给你们，请遵照执行。

　　福田区人民政府办公室

　　二○一○年九月二十九日

　　福田区社区居家养老服务工作实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 根据《深圳市社区居家养老服务实施方案(第二次修订)》(深民函〔20**〕648号)、《深圳市居家养老消费券定点服务机构管理暂行办法》(以下简称《管理办法》)和《深圳市居家养老消费券管理暂行规定》(以简称《管理规定》)(深民〔20**〕23号)要求，结合我区实际，制定本实施细则。

　　第二条 以保障福田区户籍老人群体中的失能老人和特殊群体老人(包括60岁以上生活不能自理老人、“三无”老人、低保老人、重点优抚老人)为重点，实施“老有所助、分类助养”，满足本区老年人日益增长的物质和精神文化需求。

　　第三条 社区居家养老服务是由深圳市居家养老消费券定点服务机构(以下简称“定点服务机构”)在社区内为居家老人提供专业化的服务，内容根据老人的需求设立，主要包括：生活照料、家政服务、康复服务、日托服务、心理咨询、精神慰藉、临终关怀等。

　　第四条 居家养老服务补助是指居家老人向定点服务机构购买养老服务后，政府采取某种形式给予一定的资助。

　　第二章 居家养老服务补助类别

　　第五条 本区对具有福田区户籍老人群体中的失能老人、特殊群体老人给予居家养老服务补助。享受补助的条件、标准如下：

　　(一)60岁以上享受低保且生活不能自理(介护)的老人，按人均500元/月的标准给予补助。

　　(二)60岁以上非低保对象但生活不能自理(介护)的老人，按人均300元/月的标准给予补助。

　　(三)60岁以上“三无”老人、低保老人、重点优抚老人，按人均300元/月的标准给予补助。

　　根据《中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范》规定，生活不能自理(介护)的老人指日常生活行为依赖他人护理的老年人，需深圳市、区直属医院的诊断证明。

　　上述标准，就高不就低，不重复计算。

　　第三章 居家养老服务补助办理程序和监管

　　第六条 申请程序。符合享受居家养老服务补助条件的老人，本人或其亲友可到老人户籍所在地的社区工作站申请居家养老服务补助，并分别提交如下材料，所提交的资料应按A4纸张规格，且真实可靠：

　　(一)60岁以上享受低保且生活不能自理(介护)老人应提交：

　　1、《深圳市福田区社区居家养老服务补助审批表》;

　　2、《深圳市居民最低生活保障金领取证》复印件一份(带原件备查);

　　3、深圳市、区直属医院提供的诊断证明(原件);

　　4、申请人身份证、户口簿复印件一份(带原件备查)。

　　(二)60岁以上非低保对象但生活不能自理(介护)老人应提交：

　　1、《深圳市福田区社区居家养老服务补助审批表》;

　　2、深圳市、区级直属医院提供的诊断证明(原件);

　　3、申请人身份证、户口簿复印件一份(带原件备查)。

　　(三)60岁以上的“三无”老人应提交：

　　1、《深圳市福田区社区居家养老服务补助审批表》;

　　2、户籍所在社区工作站或街道办事处提供的证明;

　　3、申请人身份证、户口簿复印件一份(带原件备查)。

　　(四)60岁以上享受低保老人应提交：

　　1、《深圳市福田区社区居家养老服务补助审批表》;

　　2、《深圳市居民最低生活保障金领取证》复印件一份(带原件备查);

　　3、申请人身份证、户口簿复印件一份(带原件备查)。

　　(五)60岁以上重点优抚老人应提交：

　　1、《深圳市福田区社区居家养老服务补助审批表》;

　　2、重点优抚对象证明复印件一份(带原件备查);

　　3、申请人身份证、户口簿复印件一份(带原件备查)。

　　第七条 核准程序。社区居家养老服务补助申请实行核准备案制，即社区工作站初审，街道办事处核准，报区民政局备案。

　　(一)社区工作站初审。社区工作站收到相关申请后，凡申请材料齐备的应予受理，并在10个工作日内完成初审(含公示时间)。可采取入户调查、邻里访问等形式对申请人提供的材料进行核实，申请人应予配合。社区工作站需将申请人的有关情况张榜公布，接受监督。经核实无误后，由社区工作站上报街道办事处。

　　(二)街道办事处核准。街道办事处对申请人的情况进行审核，并在10个工作日内签署审核意见，对同意补助的，发给《深圳市社区居家养老服务补助核准通知书》;对不同意补助的，书面说明理由。审核意见及相关材料报区民政局备案。

　　第八条 居家养老服务补助的发放和管理

　　(一)补助的形式。社区居家养老服务补助以居家养老消费券(以下简称“消费券”)的形式发放给老人。

　　(二)消费券的发放。各街道办事处按季度向老人发放与补助同等面值的消费券，老人需当季用完消费券，本季度内没有用完消费券的，下季度按上季度实际使用额度给予补助。

　　(三)消费券的使用。老人向经区民政局或区民政局委托的街道办事处确认的定点服务机构购买居家养老服务，并签订服务协议。消费券不能跨季度使用，超出消费券票面金额的由老人用现金支付。

　　(四)消费券的回收。消费券使用完毕或因故终止，由街道办事处统一回收保存，进行造册登记并履行有关签名手续。

　　(五)消费券的监管

　　1、老人或办理人以弄虚作假等手段或骗取消费券或将消费券挪作他用的，一经查实，由区民政局或街道办事处责令老人返还已被骗取或已挪用的补助金额，取消其享受居家养老服务补助的资格，再申请该类补助不予受理，并对情节严重的相关人员追究其法律责任。

　　2、区民政局负责本区消费券的管理，各街道办事处负责本辖区消费券的发放、兑换、结算和回收工作。

　　3、社区工作站每季度统计本社区消费券的实际使用额，并将检查情况报街道办事处, 经街道办事处核查无误汇总，报区民政局作为继续拨付补助资金、消费券的依据。

　　4、为了保证服务的真实性和了解服务的质量，社区工作站每季度要派员电话或上门回访服务机构、老人，并抽查服务协议、服务记录本等相关证明材料，以查看消费券是否当季用完、是否有弄虚作假情况，每季度的回访或抽查老人数不少于本辖区补助总人数的5%以上，并作书面回访记录。街道办事处要定期对服务补助发放情况进行监督检查，确保发放工作质量。

　　5、市、区民政局将对社区居家养老服务补助的申请、管理使用情况、定点服务机构的服务质量等进行定期或不定期的检查与监督。

　　第四章 居家养老服务补助资金来源与管理

　　第九条 资金来源。市福利彩票公益金资助、区财政专项拨款。

　　第十条 资金管理

　　(一)社区居家养老服务补助资金由市福利彩票公益金承担，其开支使用按《深圳市福田区福利彩票公益金和社会捐赠资金使用管理暂行办法》的规定程序办理。

　　(二)开展社区居家养老服务补助及相关管理、监督、评估等工作的经费由区财政承担，其开支使用由区民政局列入部门年度财政预算，经财政部门同意后使用。

　　第五章 定点服务机构及管理

　　第十一条 定点服务机构的类型

　　(一)各类社会福利机构;

　　(二)经卫生部门批准的医疗机构和社区健康服务中心;

　　(三)经民政部门登记的社区民间组织;

　　(四)经工商部门批准注册的可以提供居家养老服务项目的单位。

　　第十二条 定点服务机构的确认

　　定点服务机构的确认严格按照《管理办法》执行，具体分上、下半年两次进行。符合开展社区居家养老服务条件的机构，按照《管理办法》的规定提出申请，提供相关申请材料，区民政局或区民政局委托的街道办事处在每年5月、11月组织申请进行审核、评估、核准。经评估核准后，区民政局或区民政局委托的街道办事处与其签订《深圳市居家养老消费券定点服务机构服务协议书》，成为深圳市居家养老消费券定点服务机构。区民政局列出本区内定点服务机构名册，由社区工作站通过服务指南予以公布，或通过媒体、网站等将名册予以公布，供补助对象选择。

　　第十三条 定点服务机构提供服务

　　为老人提供专业化服务的服务人员，实行持证上岗制度，要具有相应职业资格证书和上岗证书。定点服务机构应与接受服务的老人签订服务协议，按照与区民政局或区民政局委托的街道办事处所签订的服务协议约定的项目、价格等提供足量的服务，接受服务的老人在补助金额范围内使用消费券结算居家养老服务费用，并定期向老人所属辖区街道办事处申请兑换消费券。服务过程中如与老人发生纠纷，当事人可自行选择解决方式，如双方协调解决、向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼等。

　　服务人员要热情提供服务，严格按照操作规程进行服务，并保证服务质量，服务完成后如实在老人所持的《深圳市社区居家养老服务记录本》上登记服务内容、时间、费用金额等，并签名确认，然后向老人收取服务费用等额的消费券。严禁无服务、假服务收取消费券的行为。

　　第十四条 消费券结算

　　消费券结算严格按照《管理规定》的要求执行。定点服务机构每季度第一个月的第10日前与老人所属辖区街道办事处结算上一季度消费券，结算需提供《深圳市居家养老消费券定点服务机构服务协议书》、消费券、深圳市社区居家养老服务记录本、合法有效的结算票据以及要求提供的其它材料。非本辖区定点服务机构进行本辖区消费券结算时，还应当向老人所属辖区街道办事处提供老人经常居住地社区工作站出具的居住证明材料。对于超过结算期限的消费券，视为定点服务机构放弃结算，对这部分消费券不再进行结算。定点服务机构如未能提供结算所需资料，各街道办事处应拒绝与其结算。

　　第十五条 定点服务机构的内部管理

　　定点服务机构要按照《管理办法》制定各种管理制度，有序开展服务，实现服务、监管制度化。要依法设置会计账簿，对社区居家养老服务收入进行核算;依法与员工签订劳动合同，确保员工的合法劳动权益;开展员工的业务培训，执行员工持证上岗制度;加强服务监管，保证服务质量等。

　　第十六条 定点服务机构资格的取消

　　定点服务机构违反《管理办法》、《管理规定》、《深圳市居家养老消费券定点服务机构服务协议书》等规定的，区民政局视情况严重程度，给予警告、责令改正等处罚，对多次受处罚的定点服务机构，依规定取消其定点服务机构资格。区民政局定期组织对定点服务机构的服务、管理等进行综合评估，评估后未能达标的，取消其定点服务机构资格。被取消定点服务机构资格的，在两年内提出成为定点服务机构申请的，不予受理。

　　第六章 附 则

　　第十七条 福田区民政局负责本细则的组织实施和解释工作。

　　第十八条 各街道办事处、社区工作站依照深圳市有关社区居家养老的规定及本细则负责具体工作的开展。

　　第十九条 本实施细则自20**年10月1日起实施，《福田区社区居家养老工作实施细则》(福民〔20**〕65号)同时废止。

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篇2：亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则（2012）

　　亳州市物价局、房产局关于印发《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知

　　亳价服[20**]72号

　　各县区物价局、房产局，亳州市城区各物业管理企业：

　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定，结合我市实际，修订《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

　　亳州市物价局 亳州市房地产管理局

　　20**年12月17日

　　亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条　为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定，结合我市实际，制定本细则。

　　第二条　本细则适用于亳州市范围内的物业服务收费及其管理工作。

　　第三条　本细则所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的监督管理，各县物价局和物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。

　　第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　第六条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

　　第二章收费范围

　　第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

　　非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

　　第八条　住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

　　第九条实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

　　第十条物业服务管理一般包括以下内容：　　(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

　　(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;

　　(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;　　(四)车辆停放管理;

　　(五)做好安全防范和秩序维护工作;

　　(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;

　　(七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;

　　(八)业主委托的其他公共性服务内容。

　　第十一条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

　　第十二条　物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　物业服务成本构成一般包括以下部分：

　　(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯检测费用;

　　(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;　　(四)物业服务企业办公费用;

　　(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;

　　(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;　　(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5%。

　　第十三条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。　　物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

　　第三章收费管理

　　第十四条新建住宅小区的开发建设单位应当在办理《商品房预售许可证》前，参照《亳州市住宅小区物业服务等级标准》(附件3)、《亳州市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1)，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准。中标的物业服务企业在与开发建设单位签订正式前期物业服务合同的10个工作日内，将物业综合服务收费标准报价格主管部门备案并申领《服务价格登记证》。

　　物业服务企业备案前期物业服务收费标准时，物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料：1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请;2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;3、成本核算资料;4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);5、物业招标的标书和物业招标结束后的中标通知书; 6、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4)8、其他需报送的资料。

　　价格主管部门和物业行政主管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法收费行为。

　　第十五条前期物业服务住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未全部完工的，业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%，差额部分由开发建设单位承担，待小区配套设施和绿化全部完工，再按约定的物业费标准执行。

　　开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主(物业买受人)签字确认。前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。

　　第十六条　住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年，具备此三个条件之一的，应当召开业主大会，成立业主委员会，业主委员会由业主大会选举产生。

　　第十七条　业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;在新签订物业服务合同时，要在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导、组织下，通过召开业主大会(或书面征求意见)的形式征求业主意见，确定本小区物业服务等级、物业服务收费标准、停车收费标准、物业服务内容等，并在物业管理区域显著位置予以不少于10日的公示，公示期间未提出书面发对意见的视为同意，公示后物业管理企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

　　物业服务企业备案物业服务收费标准时，物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料：1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请; 2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;3、成本核算资料;4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);5、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同;6、新建住宅符合交付使用综合验收备案材料;7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4);8、其他需报送的资料。

　　价格主管部门对申报手续、资料齐全的，在20个工作日内批复。

　　第十八条　住宅小区应当成立业主委员会但是尚未成立或业主委员会不能正常运转的，由小区所在的社区居委会代行业主委员会职责，在调整或延期执行普通住宅物业公共服务收费标准时，物业服务企业在社区居委会监督下按前款方式征求意见并公示，社区居委会代业主委员会在收费备案相关资料中予以明确意见，物业服务企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

　　第十九条物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的)，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

　　未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

　　第二十条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且月用电量不足2度的，其物业服务费按房屋所在小区相应等级中“多层”物业费收费标准的90%计收。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。　　交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

　　第二十一条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减收或者免收物业综合服务费用。

　　出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

　　第二十二条 实行政府指导价的物业服务实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。

　　第二十三条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准(附件5)。

　　第四章停车收费

　　第二十四条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取车辆停放管理费(见附件2)。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

　　第二十五条　实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

　　第五章共用设施设备收费

　　第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元防盗门等设施设备运行、检测等费用,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。二次供水用电可据实分摊，张榜公布、接受监督。合同没到期的物业小区收费，仍按原合同执行。重新签订物业服务合同的住宅小区，物业收费必须实行“一费制”。除法律、法规规定外，物业企业不得以任何名义向业主收取装修押金、保证金、车辆出入证押金、办证费等费用，不得向装修人员收取出入证费等。

　　第二十七条　非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。同时，实施收费前应将具体收费标准报价格主管部门备案。

　　第二十八条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。　　第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收

　　益30%用于补贴物业综合服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第六章装饰装修收费

　　第三十条　装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于1.5元收取。　　第三十一条 因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担，并承担相关法律责任。

　　第七章 责任与义务

　　第三十二条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

　　第三十三条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未按规定结清物业费用的，房屋权属登记部门不予受理房屋权属转移登记。

　　第三十四条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

　　第八章监督管理

　　第三十五条 市、县价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对辖区内的物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

　　第三十六条 物业服务等级实行年度考核制度，对服务达不到现行等级标准的物业服务企业降低服务等级。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的法律法规，严格履行物业服务合同，对物业服务企业无证收费、证照超期收费、收费不公示、超标准收费、自立项目收费等违规行为由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规的规定予以处罚。

　　第三十七条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导下具体实行。

　　第三十八条 市辖三县价格主管部门和房地产行政主管部门，可结合本地实际参照本细则执行。

　　第三十九条本细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

　　第四十条 本细则自20**年元月1日起施行。本细则实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。原市物价局、房产局下发的《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(亳价〔20**〕67号)同时废止。

　　附件1：《亳州市住宅小区物业管理服务费等级收费标准》

　　附件2：《亳州市住宅小区车辆停放管理费收费标准》

　　附件3：《亳州市住宅小区物业服务等级标准》

　　附件4： 亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表

　　附件5：××小区物业服务收费公示(式样)

　　二〇一二年十一月日

　　附件1

亳州市住宅小区物业管理服务费等级收费标准

　　(政府指导价格)

级 别	基准价（元/㎡.月）			备 注
	多层（无电梯）	高层（有电梯）	上下浮 动幅度
	标 准	标 准
一级	0.60	1.10	20%	二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用据实合理分摊收取。
二级	0.50	0.90
三级	0.40	0.70
四级	0.30	0.40

　　附件2

亳州市住宅小区车辆停放管理费收费标准

　　(最高限价)

　　(一)室内停车(元/月·辆)

自行车	轻骑(电动、电摩、燃油助力车)	摩托车	小汽车	备注
10	15	20	90	室内固定车位，专人24小时看管

　　(二)室内临时停车：自行车每辆每次0.5元，过夜每辆每次2元;摩托车、电瓶车、三轮车等车辆每辆每次2元，过夜每辆每次3元;小汽车每辆每次5元，过夜每辆每次10元。

　　(三)小区内场地停车(机动车)

	临时停车(元/次.辆)	过夜停车(元/天.辆)	长期停车(元/月·辆)
小型车	5	10	70
中型车	8	15	100

　　说明:1.停车场需有专人定时巡查; 2.长期停车或有特殊约定的双方签定服务协议;3.搬家临时停车不得收费;4.大型车辆和危险标志车辆不得在住宅区内停车。

　　附件3：

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(一级)

序号	内容	服务要求
1	管理处 设置	（1）小区内设置管理处，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。 （2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
2	管理 人员 要求	（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。
3	服务 时间	周一至周日在小区管理处进行业务接待，并提供服务。
4	日常 管理 与服务	（1）24小时受理业主或使用人报修，急修半个小时内到现场处理，一般修理一日内完成（预约除外）。 （2）对业主或使用人的投拆在二天内答复处理。 （3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定行为，现象及时劝阻、制止或报告。 （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （5）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等实行微机查阅]。 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （7）按有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通不低于小区住户的90%。 （9）制定管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况 （10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理房屋档案、日常管理等） （11）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。 （12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （13）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。 （14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （15）对违反“（临时）管理规约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （16）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）户有明显标志。
5	公共区域卫生保洁服务	一、楼内公共区 （1）地面：地面每日拖扫一次，门厅每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。全天候保洁。 （2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹3次，保持无灰尘。 （3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 （4）天花板、公共灯具：每周除尘一次，目视无灰尘、无蜘蛛网。 （5）天台、屋顶、雨蓬：保持清洁、无垃圾。 （6）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾清运日产日清。 （7）公用防盗门等每日擦拭一次。 （8）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
		二、楼外公共区域 （1）道路地面、绿地、阴沟：每日清扫二次以上，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。 （2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。 （3）垃圾箱（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 （4）果皮箱、垃圾桶：每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污。 （5）水 景：每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 （6）消毒灭害：每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 （7）二次供水水箱定期清洗，水质符合卫生要求。
6	公共区域秩序维护	总体要求：住宅小区实施封闭管理；做好安全防范和秩序维护工作。
		人员要求 （1）专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训，协助公安部门做好小区安全防范工作。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 （5）秩序维护人员以中青年为主45周岁以下的人数占总人数的80%以上。
		门 岗 （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6:00-20:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区，进行登记。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
		巡逻岗 （1）秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过二分钟，监控中心有巡更记录。 （2）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。
		技防设施和救助（监控岗） （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
		车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
7	公共区域绿化日常养护服务	基本要求 （1）小区绿地率达40%以上 （2）绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。（3）利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。（4）乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。（5）绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
		草坪 修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
		树木 修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 花坛花境： 一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。
8	共用设备设施日常运行、保养、维修	基本要求 （1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 （2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。 （3）共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。 （4）载人电梯24小时运行。 （5）消防通道畅通，消防设施设备完好，可随时启用。
		路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道、景观灯完好率98%
		房层结构：每年二次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
		门窗：每日一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
		楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏；面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
		围墙：每日一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。
		道路、场地等：循环巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。
		休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：循环巡查休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用，并有记录。
		室外健身设施，儿童乐园等：循环巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。
		安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每周检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(二级)

序号	内 容	服务要求
1	管理 处设置	（1）小区内设置管理处，并设客服接待中心，公示服务电话，管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。 （2）办公场所整洁有序
	管理人员要求	（1）小区项目经理持证上岗，有三年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 （3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。
	服务 时间	周一至周五在小区管理处进行业务接待，并提供服务。周六、周日在指定地点进行业务接待。
	日常管理与服务	（1）24小时受理业主或使用人报修，急修一小时内到现场处理，一般修理二日内完成（预约除外）。 （2）对业主或使用人的投拆在三天内答复处理。 （3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （4）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （5）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等实行微机查阅]。 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （7）按照有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少一次且沟通面不低于小区住户的80%。 （9）建立管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务收费的收支情况和物业经营性收支情况。 （10）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等） （11）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话、公告停水、停电及其它服务信息。 （12）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （13）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织一次以上的社区活动。 （14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （15）对违反“（临时）管理公约”或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 （16）小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）户有明显标志。
5	公共区域卫生保洁服务	一、楼内公共区域 （1）地面：地面每两日拖扫一次，其中门厅每日清扫一次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。全天候保洁。 （2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹2次，保持无灰尘。 （3）消防栓、指示牌等公共设施：每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 （4）天花板、公共灯具：每月除尘一次，目视无灰尘、无蜘蛛网。 （5）天台、屋顶、雨蓬：天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。 （6）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾清运日产日清。 （7）公用防盗门等每周擦拭一次。 （8）电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
		二、楼外公共区域 （1）道路地面、绿地、阴沟：道路地面、绿地每日清扫一次，目视地面，绿地清洁无杂物；阴沟每周清扫一次，阴沟无杂物，无积水。广场地砖每月冲洗一次，全天候保洁。 （2）公共灯具、宣传栏、小品等：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每月擦抹、除尘一次）。 （3）垃圾箱（房）：有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱（房）每日清理、冲洗一次以上，垃圾箱（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。 （4）果皮箱、垃圾桶：合理设置，每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 （5）水 景：每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。 （6）消毒灭害：每两月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。 （7）二次供水水箱定期清洗，水质符合卫生要求。
6	公共区域秩序维护	总体要求：住宅小区实施封闭管理；做好安全防范和秩序维护工作。
		人员要求 （1）专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并定期接受培训；协助公安部门做好小区安全防范工作。 （2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 （5）秩序维护人员以中青年为主45周岁以下的人数占总人数的70%以上。
		门岗 （1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，7:00-18:00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 （2）对外来人员进入小区人员进行登记。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通； 对大型物件 搬出实行记录。
		巡逻岗 （1）秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每三小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过五分钟，监控中心有巡更记录。 （2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。
		技防设施和救助（监控岗） （1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等四项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 （3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。
		车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车 辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
7	公共区域绿化日常养护服务	基本要求 （1）小区绿地率达35%以上 （2）绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。（3）利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。（4）乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。 （5）绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。
		草坪 修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
		树木 适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5％；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 一年中有一次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过五处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。
8	共用设备设施日常运行、保养、维修	基本要求： （1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面，地面不破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 （2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。 （3）共用设施设备照项目配套建设，管理责任分工明确、运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设施设备运行台帐、运行记录、检查记录、维修记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施，处理记录。 （4）操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （5）载人电梯24小时运行。 （6）消防通道畅通。
		路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道、景观灯完好率不低于95%
		房层结构：每年一次以上对房层结构、涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
		门窗：每半月一次房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
		楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落、无渗漏；面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
		管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每二个月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
		围墙：每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好，并有记录。
		道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损，并有记录。
		休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用，并有记录。
		室外健身设施，儿童乐园等：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外），并有记录。
		安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(三级)

序号	内 容	服务要求
1	管理处 设置	小区内设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。
	管理人员要求	(1)管理人员、专业操作人员持证上岗。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，服务主动热情。
	服务 时间	周一至周五在小区管理处进行业务接待。
	日常 管理 与服务	（1）设有服务接待中心、公示服务电话，16小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三日内完成（预约除外）。 （2）对业主或使用人的投拆在五天内答复处理。 （3）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （4）建立财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （5）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等），实行微机查阅。 （6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （7）按有关规定和合同约定规范管理、使用专项维修资金。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少一次且的沟通面不低于小区住户的60%。 （9）在小区醒目位置设立公示牌公示服务内容、服务等级、收费项目和收费标准、监督电话，公告停水、停电信息。 （10）建立管理处内部管理制度和考核制度，并按有关规定和合同约定公布物业服务费的收支情况和物业经营性收支情况。 （11）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 （12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准，能提供特约服务。 （13）对违反“（临时）管理公约”或政府有关规定的行为进行劝阻、 制止或报有关部门处理。 （14）小区主出入口设有小区平面示意图、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 （15）能提供二种以上特约服务（有偿）和便民（无偿）服务。
5	公共区域卫生保洁　　　 服务	一、楼内公共区域 （1）地面：每日清扫一次，每天保洁时间6:00--18:00（冬季7:00--16:30），地面无垃圾堆积。 （2）楼梯扶手、栏杆、窗台：每周擦抹1次。 （3）消防栓、指示牌等公共设施：每月擦抹一次。 （4）天花板、公共灯具：每年除尘一次。 （5）天台、屋顶、雨蓬：每年清扫一次。 （6）垃圾收集：根据小区实际情况合理布设垃圾根、果皮箱、垃圾清运日产日清。
		二、楼外公共区域 （1）道路地面、绿地、阴沟：道路地面、绿地每日清扫一次，每日保洁时间6:00--18:00（冬季7:00--16:30），无卫生死角；明沟每周清扫一次。 （2）公共灯具、宣传栏、小品等：每月擦抹一次。 （3）垃圾箱（房）：每月清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁。 （4）消毒灭害：每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次）。 （5）水景：每月一次打捞飘浮杂物、保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或 进行其他处理，保持水体无异味。
6	公共区域秩序维护	总体要求：住宅小区实行封闭管理，不具备封闭条件的小区定时巡查；做好安全防范和秩序维护工作。
		人员要求 （1）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。 （2）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
		门 岗 （1）主出入口设有值班室。 （2）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有详细交接班记录。 （3）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区；对大型物件搬出实行记录。
		巡逻岗 （1）封闭小区白天巡逻不少于四次，夜间巡逻不少于两次，并有巡罗记录。未封闭 小区白天不少于五次，夜间重点部位巡逻每小时一次，并有巡逻记录。 （2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。 （3）设有安全技防设施的实施24小时安全监控并记录及时。
		车辆管理 （1）地面、墙面设置简易的交通标志。 （2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导。 （3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放，车库场地每日清洁一次，小型车辆有露天停车位。
7	公共区域绿化日常养护服务	基本要求 （1）以绿为主、植物选景，小区绿地率30%以上，绿地基本无裸露。 （2）绿地保存率90%，乔灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率95%以上。 （3）有专业人员实施绿地养护管理或委托专业公司实施绿地管理。
		草坪 每年普修二遍以上，切边整理一次以上。每年除草四遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节基本保证有效供水。有积水应及时排除。发现病虫害及时灭杀。
		树木 乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球年剪三遍以上；地被、攀缘植物每年修剪、整理二次以上。 每年中耕除草四次以上，及时拔除杂草，控制大面积杂草发生；每年普施基肥一遍；有针对性及时灭治，年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生；发生倒伏及时扶正、加固。
8	共用设备设施日常运行、保养、维修	基本要求 （1）房屋外观（包括层面、露台）完好、整洁；公共墙面及楼梯间墙面、地面基本无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 （2）根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位、共用设施设备的使用情况，需要维修，属于小修范围内，及时组织修复；属于大、中修范围内，按规定使用专项维修资金。 （3）共用设施设备按照项目配套建设，管理责任分工明确、运转正常、维护良好、保 养检修制度完备，有设备运行记录，对设备维修及重大事故有处理记录。 （4）消防通道畅通；消防设施设备完好，可随时启用。 （5）载人电梯24小时运行。
		路灯、楼道灯、景观灯：路灯、公共楼道灯完好率不低于90%，景观灯完好率不低于90%
		房层结构：每年对房层结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主，使用人。
		门窗：每月一次巡视房屋单元门，楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
		楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无明显剥落；面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。
		管道、排水沟、屋顶、窨井、化粪池：每半年一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。 每年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。窨井、化粪池每半年清掏一次。
		围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。
		道路、场地等：每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。
		休闲椅、室外健身设施等：每周二次以上巡视，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。
		安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证检查清晰完整，设施运行正常。

亳州市住宅小区物业综合服务等级标准

　　(四级)

　　1、 服务项目按照三级指导标准约定。 2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。 3、管理服务年代较早的住宅小区，达不到三级服务内容与服务标准的等级为四级。

　　附件4

亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表

　　填写日期:

小区名称		小区地址
物业管理 企业名称		企业资质 等级
联系人		联系电话
物业服务 质量等级		收费标准 (元/月·m2)
合同执行期限	年 月 日至 年 月 日
业主委员会或建设单位意见： 业主委员会主任： 或建设单位法人代表： （盖章） 年 月 日
物业管理行政主管部门意见 （盖章） 年 月 日
物价局意见： （盖章） 年 月 日

　　附件5

××小区物业服务收费公示（式样）

　　服务企业：企业资质：负责人： 办公电话：

收费 项目	楼栋号	收 费 标 准	服务等级	备 注
物业 服务费		元/月．平方米
		元/月．平方米
车辆 管理费		元/月．平方米
收费时效：××年×月×日至××年×月×日

　　物业行政主管部门投诉电话：

　　价格举报电话：12358 ××物价局价格监督检查分局监制

　　附：亳州市住宅小区物业综合服务级具体服务标准

篇3：江苏省实施 《域市房屋白蚁防治管理规定》细则（2000）

　　江苏省实施《城市房屋白蚁防治管理规定》细则

　　颁布部门:江苏省建设厅

　　颁布日期:2000/12/29

　　实施日期:2000/12/29

　　各省辖市建委、房管局:

　　为加强我省城市房屋白蚁防治管理，控制白蚁危害，我厅根据国家建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》(建设部令第72号)制定了《江苏省实施〈城市房屋白蚁防治管理规定〉细则》，现印发给你们，请一并贯彻执行。

　　二〇〇〇年十二月二十九日

　　江苏省实施 《域市房屋白蚁防治管理规定》细则

　　第一条 为控制白蚁危害，加强城市房屋的白蚁防治管理，保证城市房屋的安全，根据国家建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》(建设部令第72号)，结合本省实际，制定本实施细则。

　　第二条 本细则适用于本省行政区域内城市房屋的白蚁防治管理。

　　本细则所称的城市房屋白蚁防治管理，是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理.

　　新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理。

　　规划、设计、建设、工程承包、质检、工程监理、物业管理、白蚁防治等单位以及房屋所有人、使用人等，均应遵守本实施细则。

　　第三条 城市房屋白蚁防治工作应当贯彻预防为主，防治结合，综合治理的方针。

　　第四条 鼓励开展城市房屋白蚁防治科学研究，推广应用新药物、新技术、新工艺、新设备。

　　第五条 省建设行政主管部门负责本行政区线内城市房屋白蚁防治的监督管理工作。

　　市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内城市房屋白蚁防治监督管理工作。

　　省辖市房地产行政主管部门可以委托本市白蚁防治管理机构,负责本行政区域内城市房屋白蚁防治的具体管理和指导工作。

　　第六条 市、县人民政府房地产行政主管部门应当按照本细则要求规定白蚁防治单位的业务范围。

　　新建、改建、扩建房屋的白蚁预防工作由市、县房地产行政主管部门委托白蚁防治管理机构统一组织有资质的白蚁防治单位实施。

　　第七条设立白蚁防治单位，应当具备以下条件:

　　(一)有自己的名称和组织机构;

　　(二)有固定的办公地点及场所;

　　(三)有30万元以上的注册资本;

　　(四)有白蚁防治、生物、药物检测和建筑工程等相关专业的专职技术人员及药物检测设备等。

　　第八条 从事白蚁防治的单位必须具有相应的白蚁防治资质。全省实行总量控制和动态管理。白蚁防治单位申请资质由省辖市房地产行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批。

　　白蚁防治资质管理规定由省建设行政主管部门另行制定。

　　第九条 白蚁防治单位必须按照资质等级确定的业务范围从事白蚁防治工作。

　　从事白蚁防治的专业人员必须持有白蚁防治的《岗位证书》。

　　省外白蚁防治单位进入本省行政区域内从事白蚁防治活动，必须持有《企业营业执照》、企业注册地白蚁防治行政主管部门核发的《资质证书》和企业注册地白蚁防治行政主管部门介绍信，在防治项目所在的省辖市房地产行政主管部门办理资质复审手续，经省建设行政主管部门核准后方可在本省从事白蚁防治活动，并接受防治项目所在地白蚁防治管理机构的监督管理。

　　第十务 建设单位应当依法将白蚁预防费用列入建设项目工程概预算。

　　设计单位应将房屋白蚁预防纳入设计文件。

　　第十一条 建设项目开工前，建设单位在申领《建设工程规划许可证》前，应当到所在地白蚁防治管理机构办理白蚁预防登记手续，并签订白蚁预防合同，同时，必须提供建设项目设计说明书、总平面图、平面图、剖(立)面图、装饰样图等资料。

　　装饰装修工程开工前，房屋所有权人、使用人应在办理装饰装修工程施工许可手续前与具有相应资质的白蚁防治单位签订白蚁预防合同。

　　白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。

　　新建、改建、扩建房屋白蚁预防包治期限不得低于15年，包治期限自白蚁预防工程竣工验收之日起计算。

　　装饰装修工程白蚁预防的包治期限以合同约定。

　　第十二条 白蚁防治单位应当建立健全白蚁防治质量保证体系,严格按照国家和省有关城市房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。

　　白蚁预防工程竣工后，建设单位应当组织竣工验收。验收合格的，由所在地白蚁防治管理机构核发白蚁预防验收合格证明。

　　白蚁预防验收合格证明应当作为建筑工程竣工验收资料归档。

　　白蚁防治单位应按工程项目建立白蚁防治工程档案。工程档案应包括:防治设计方案、施工及药物使用记录、回访记录、验收记录及建设单位提供的各种必要的文件和图纸、《白蚁预防合同》、白蚁预防验收合格证明等。

　　第十三条 工程监理单位应按照施工进度及时督促施工单位配合白蚁防治单位做好房屋白蚁预防工作。

　　开发建设单位在房屋、住宅小区及装饰装修工程竣工验收时，应当查验项目的《白蚁预防合同》等白蚁预防资料。房屋、住宅小区交接时，《白蚁预防合同》白蚁预防验收合格证明等资料应当同时移交给业主。

　　第十四条 白蚁防治应当使用经国家有关部门批准生产的药剂。白蚁防治单位应当建立药剂进出领料制度。药剂必须专仓储存、专人管理。

　　省白蚁防治行业协会可以推荐城市房屋白蚁防治使用的药剂目录。

　　第十五矣 房地产开发企业在办理《商品房销(预)售许可证》和进行商品房的销(预)售时，必须向房地产行政主管部门和购房人出具该项目的《白蚁预防合同》;提供的《住宅质量保证书》中必须载明白蚁预防质量保证期。

　　非房地产开发企业的建设单位在办理房屋产权证书时，必须向房地产行政主管部门出具白蚁预防验收合格证明。

　　第十六条 园林、古建筑、通信设施、水利设施、货物运输、仓储场所等方面的主管部门应加强白蚁蚁情检查，一旦发现蚁情，应当立即向白蚁防治管理机构报告。

　　原有房屋和超过白蚁预防包治期限的房屋发生蚁害的，房屋所有人、使用人或者房屋管理单位必须委托具有白蚁防治资质的单位及时进行灭治。

　　对发生的房屋蚁害，有关责任人不及时灭治的，白蚁防治管理机构应当组织力量进行灭治，费用由有关责任人承担。

　　白蚁灭治电治期限由委托单位和个人与白蚁防治单位以合同约定。

　　房屋所有人、使用人或者房屋管理单位应当配合白蚁防治单位进行白蚁的检查和灭治工作。

　　第十七条 房屋买卖。租赁及产权登记当事人在交易、登记过程中，对未进行过白蚁预防或已超过白蚁预防包治期限的房屋，应当委托具有相应资质的白蚁防治单位对房屋蚁害情况进行检查、鉴定，发现白蚁危害应及时灭治。

　　第十八条 白蚁防治工作人员在检查蚁情和进行灭治工作时，应当出示白蚁防治的《岗位证书》和执业资格证书。

　　第十九务 白蚁防治单位的从业人员应当参加省建设行政主管部门组织的专业培训考核，取得白蚁防治《岗位证书》或执业资格证书，《岗位证书》和执业资格证书由省建设行政主管部门统一制作。

　　第二十条 白蚁防治费主要包括人工、药物、设备及材料消耗、管理和预防质量包治期内的复查复治等费用，应专款专用，不得随意减免或冲抵。

　　房屋白蚁预防费申应留取20%，用于白蚁预防包治朝内的复查和复治。

　　第二十一条 违反本细则规定的行为的法律责任及其实施处罚机关，国家建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》已有规定的,从其规定。

　　第二十二条 村镇房屋白蚁防治管理可参照本细则执行。

　　第二十三条 本细则自发布之日起施行。

篇4：连云港市物业管理实施细则（2006）

　　连云港市政府关于印发连云港市物业管理实施细则的通知

　　连云港市人民政府文件

　　连政发〔20**〕104号

　　市政府关于印发连云港市物业管理实施细则的通知

　　各县、区人民政府、市各委、办、局，市各直属单位：

　　《连云港市物业管理实施细则》已经市十一届政府第49此常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　连云港市物业管理实施细则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条本实施细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条市房产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门。物业所在地房产行政主管部门是该行政区域内的物业管理行政主管部门。规划、建设、城管、环保、公安、司法、民政、财政、物价、工商、税务、广电、供电、电信、邮政等部门，依照各自职责，做好相关工作。

　　第四条新建住宅区应当实行物业管理，在开发建设中应当综合考虑物业管理和社区建设的需要。

　　(一)规划设计时，必须按规定设置物业管理服务用房以及其他配套的共用服务设施。规划部门在审批规划设计方案时，应当征求房产行政主管部门的意见;

　　(二)施工图设计时，供水、供电、供气、供暖等应设置一户一表，与住宅楼同时设计、同步建设;

　　(三)规划部门在核发建设工程规划许可证、建设部门在审查批准初步设计文件、房产部门在核发商品房(预)销售许可证时，应当按照各自职责加强监督，严格把关。

　　第五条建筑面积5万平方米以上的原有住宅区，配套设施比较齐全的，应当实行物业管理;配套设施不全的住宅区，由物业所在地人民政府组织综合整治，完善配套设施、设备，实行物业管理。整治区域内的市政、供水、供电、供气、供暖、通讯、环卫、绿化等设施和设备，由产权单位负责整治。

　　暂不具备实行物业管理的单位生活大院，继续由原产权单位负责维修、管理和整治;原产权单位也可以委托他人统一管理。

　　零星分散住宅(含不达规模的住宅区、原产权单位已不存在的生活大院等)由街道办事处或乡镇人民政府责成社区统一管理。

　　第六条配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，应当实行物业管理。

　　第七条物业所在地人民政府房产行政主管部门或其依法指定的相关机构，具体负责辖区内物业管理的指导和监督工作，其主要职责是：

　　(一)指导并监督业主委员会和物业管理企业开展物业管理工作;

　　(二)参与新建住宅区的综合验收和物业管理配套设施验收;

　　(三)指导辖区内业主委员会的组建工作;

　　(四)指导社区管理及调解组织及时协调处理物业管理中的矛盾纠纷;

　　(五)协助城管、环保、公安等行政主管部门，做好住宅区内违法建筑查处、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。

　　第八条各级人民政府应当扶持物业管理行业。物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。物业管理企业具体享受的税费优惠政策，由市房产行政主管部门会同市财政、税务部门及其他相关部门发文规定。

　　第二章业主自治管理

　　第九条物业管理区域应当按规定建立业主自治管理组织。

　　业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即可以幢、单元等为单位，推选一名代表参加业主大会会议。

　　业主大会的议题应当提前告知业主，业主大会决定的事项应当及时在本物业区域内公布。

　　第十条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第十一条业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票;其他物业以该物业管理区域内建筑面积最小的物业为计票单位，将物业建筑面积除以该最小建筑面积并采用四舍五入的方法计算投票权数。

　　第十二条物业所在地物业管理行政主管部门负责指导业主召开首次业主大会。

　　物业管理行政主管部门负责牵头成立以业主为主体的，街道办事处、乡镇人民政府、派出所、建设单位、社区居委会组成的首次业主大会筹备委员会。受托的物业管理企业可承担相关的事务性工作。

　　首次业主大会筹备委员会在物业管理行政主管部门指导下具体做好下列工作：

　　(一)协商确定召开业主大会的形式、时间、地点和内容;

　　(二)协商业主委员会组成人数，并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人，候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

　　(三)起草业主委员会选举办法、业主委员会章程和业主公约草案;

　　(四)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

　　第十三条首次业主大会应当审议通过以下事项：

　　(一)业主大会、业主委员章程和议事规则;

　　(二)业主委员会日常工作权限;

　　(三)业主委员会选举办法;

　　(四)业主公约;

　　(五)物业的有关公共管理规定;

　　(六)选举产生业主委员会。

　　第十四条首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起30日内，到物业所在地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会，物业所在地物业管理行政主管部门应当在备案后出具证明文件并予以公布。业主委员会备案时应当提交下列材料：

　　(一)业主委员会备案表;

　　(二)业主代表、业主委员会选举办法及选票;

　　(三)业主公约和业主委员会章程;

　　(四)业主大会审议通过的主要事项。

　　第十五条业主委员会可以通过推选产生主任一名和副主任若干名，业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定不得与有关法律、法规、规章相抵触。

　　第十六条业主委员会依据规定履行职责，督促全体业主、使用人遵守物业管理的有关法律、法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;积极配合社区管理。业主委员会不得从事经营活动。

　　第十七条业主委员会主任享有下列主要权利：

　　(一)负责召开业主委员会会议;

　　(二)经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约和签署文件;

　　(三)业主委员会授权的其他事项。

　　业主委员会主任应当履行下列义务：

　　(一)遵守物业管理有关法律、法规、规章以及本实施细则的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责;

　　(二)完成业主委员会交办的工作;

　　(三)代表业主委员会处理事务;

　　(四)接受相关行政管理部门的培训和指导。

　　第十八条业主委员会委员每届任期3年，可以连选连任。业主委员会任期届满2个月前，物业所在地物业管理行政主管部门应当指导、督促其进行换届选举。原业主委员会未能及时组织换届选举或怠于组织的，由物业所在地物业管理行政主管部门指导成立筹备委员会进行换届工作。

　　第十九条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费应当首先从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，如经费不足，不足部分可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

　　第二十条在物业管理区域内，可以建立由街道办事处(乡镇人民政府)、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)主持，协调处理有关事宜。

　　社区居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受社区居民委员会的管理。

　　第三章物业管理企业

　　第二十一条物业管理企业应当在取得企业法人营业执照之日起30日内，持有关文件向市物业管理行政主管部门和企业登记机关所在地物业管理行政主管部门备案。物业管理企业必须按照国家规定申报物业管理资质，从事与资质相应的物业管理服务活动。

　　已领取国家、省统一制发的物业管理企业资质证书的外市物业管理企业，来本市从事物业管理活动的，应当到市物业管理行政主管部门和物业所在地物业管理行政主管部门备案。

　　第二十二条物业管理企业享有下列权利：

　　(一)依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度;

　　(二)收取物业管理服务费用;

　　(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼;

　　(四)选聘专业公司承担专项经营业务;

　　(五)拒绝任何形式的摊派

　　(六)法律、法规规定的其他权利。

　　物业管理企业承担下列义务：

　　(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

　　(二)履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益

　　(三)接受业主、业主委员会的监督;

　　(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计;

　　(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

　　(六)法律、法规规定的其他义务

　　第二十三条物业管理企业资质实行年检制度。年检的主要内容是物业管理企业的物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

　　第四章物业管理服务和收费

　　第二十四条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约。对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十五条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第二十六条新建住宅区物业销售前，建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入，与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同，承担前期物业服务。物业管理服务费收取标准应在售房前公示。

　　新建住宅区物业出售时，物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业服务合同。该合同中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、物业服务收费标准及其他事项应当与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务合同中有关内容相一致。

　　第二十七条新建住宅区物业交付使用前发生的前期物业服务费用由建设单位承担。

　　业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

　　第二十八条前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　业主委员会成立后应当及时续聘或重新选聘物业管理企业，并签订物业服务合同

　　第二十九条物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，物业管理企业要按照下列要求提供服务：

　　(一)按照国家、省和本市规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务;

　　(二)在业主使用房屋前，将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

　　(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

　　(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同的约定进行维修;

　　(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;

　　(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

　　(七)定期公布物业管理公共服务费和物业维修、更新费用的收支账目，接受质询和审计;

　　(八)建立公开征询业主意见制度，定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(九)发现违反《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、本实施细则或业主公约的行为，应当立即进行劝阻、制止，并向业主委员会、社区和有关行政机关报告，必要时向人民法院提起诉讼;

　　(十)按照物业服务合同的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

　　(十一)物业管理企业应当在社区的指导和监督下做好社区管理、社区服务的相关工作。

　　第三十条物业管理企业因服务合同到期或其他原因退出物业项目管理的，应按照规定的程序办理，并做好交接工作。

　　第三十一条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责物业服务收费的实施和管理工作。

　　第三十二条普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价。非普通住宅以及办公用房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费实行市场调节价。

　　确定政府指导价应以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算，必要时可依法举行价格听证会。

　　以招投标方式确定的前期物业服务收费应报价格主管部门备案。

　　第三十三条物业管理服务费构成因素为：

　　(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;

　　(三)物业管理区域内的清洁卫生费用;

　　(四)物业管理区域内的绿化养护费用;

　　(五)物业管理区域内的秩序维护费用;

　　(六)物业管理企业办公费用;

　　(七)物业管理企业固定资产折旧费用;

　　(八)物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用;

　　(九)经业主大会同意的其他费用;

　　(十)合理利润;

　　(十一)法定税费。

　　第三十四条物业管理服务内容、收费项目、标准等应在经营场所或服务地点醒目位置公示。物业管理企业应每半年向业主、使用人公布财务收支、经营性设施营业收益等情况。

　　第三十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位向业主或者使用人提供的服务，应当按户计量，直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业管理企业签订委托合同，实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时，不得价外加价，并不得向业主另外收取手续费等额外费用。

　　第五章物业的使用和维护

　　第三十六条新建物业在规划建设时，开发建设单位应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。

　　开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房(面积不足30平方米的，按30平方米提供)。其产权属该住宅区全体业主共有，由受托的物业管理企业使用。

　　物业管理服务用房、社区服务用房、幼托所(园)、文体活动用房、菜场、浴室、公厕、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施，应当按照规划用途使用，不得擅自改变用途;确需改变的，应当依法办理相关手续。

　　第三十七条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照有关规定对物业进行接管验收。

　　建设单位向物业管理企业移交物业管理配套设施时，还应当移交下列物业产权资料和技术资料：

　　(一)产权资料：项目批准文件、国有土地使用证、建设工程规划许可证、拆迁安置资料等;

　　(二)技术资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备和附属配套设施、地下管网的竣工图等资料，设施设备安装、使用和维修保养的技术资料，工程开工竣工报告，图纸会审记录(复印件)，供水、供气、供暖的测试报告，隐蔽工程验收签证，竣工验收证明书等;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务合同终止时，物业管理企业应当将管理用房和物业档案资料移交给业主委员会或物业管理行政主管部门指定的机构。

　　第三十八条　物业管理区域内的住宅不应改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划和房屋安全的要求，并征得业主委员会书面同意后，依法报经物管、规划、建设、国土、城管、环保、工商等行政主管部门批准。

　　第三十九条　业主或使用人装修物业，应当遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，应当事先告知物业管理企业，并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

　　物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

　　(一)装饰装修工程的实施内容;

　　(二)装饰装修工程的实施期限

　　(三)允许施工的时间;

　　(四)废弃物的清运与处置;

　　(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能热水器等的安装要求;

　　(六)禁止行为和注意事项;

　　(七)管理服务费用及押金数量;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议方式;

　　(十)其他需要约定的事项。

　　物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正;对不能改正的，应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第四十条　因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或赔偿。

　　第四十一条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备;

　　(三)私搭乱建;

　　(四)侵占绿地、毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

　　(七)未经批准摆摊设点;

　　(八)无序停放车辆;

　　(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

　　(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

　　(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施;

　　(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

　　第四十二条　任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，与物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予赔偿。

　　第四十三条　一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金)。

　　第四十四条　专项维修资金的筹集、收取、使用、管理，按照国家、省有关规定执行。

　　第四十五条　房屋共用部位、共用设施设备维修需要使用专项维修资金时，应当由物业管理企业编制维修工程预算，经业主委员会审核后报经市、县物业管理行政主管部门批准。工程竣工后，由物业管理行政主管部门牵头指导业主委员会组织验收、审核工程决算。

　　第四十六条　专项维修资金不敷使用时，由业主大会研究决定续筹方案，业主应当按照业主大会决定的方案续缴专项维修资金。

　　第四十七条　专项维修资金属业主所有，专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，严禁挪作它用。

　　专项维修资金收支情况应当在物业管理区域内定期公布，接受业主及业主委员会监督。

　　第四十八条　房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用，按照下列规定承担：

　　(一)房屋室内部分的维修、更新费用，由业主自行承担。

　　(二)物业管理区域内的物业共用部位，共用设施设备的维修、更新费用，由全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，依照本细则设立专项维修资金的，在专项维修资金中列支。

　　物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当督促限期维修。

　　第四十九条　利用物业共用部位、共用设施进行经营或利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益扣除成本后应将70%用于补充专项维修资金，30%用于补贴物业管理公共服务费，业主大会、业主委员会和物业管理企业另有约定的从其约定。

　　第六章投诉

　　第五十条　物业所在地物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和本实施细则行为的投诉。

　　业主委员会应当充分发挥自治职能，先行协调处理业主对物业管理企业、其他业主和单位的投诉。

　　第五十一条　物业所在地街道办事处、乡镇人民政府受理投诉后，应当及时调查处理。投诉人对调查处理意见有异议的，可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

　　物业所在地物业管理行政主管部门受理投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查核实，并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

　　投诉人对物业所在地物业管理行政主管部门的调查处理意见有异议的，可以向市物业管理行政主管部门或其上级主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门或其上级主管部门应当自受理之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

　　第五十二条　投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，物业管理行政主管部门应当自受理之日起5日内，移送有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

　　第七章法律责任

　　第五十三条　业主、使用人违反业主公约、业主临时公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　第五十四条　物业管理企业和业主未按照本实施细则规定和物业服务合同约定履行义务的，当事人一方可以向业主委员会或者物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和物业管理行政主管部门投诉，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第五十五条　业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可以催交，并可按每日万分之五加收滞纳金。逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　第五十六条　资质年检不合格的物业管理企业，颁发资质证书的部门应当责令其限期整改。整改后仍达不到要求的，应当依法降低其资质等级，直至依法注销其资质证书。

　　第五十七条　建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的，由物业所在地物业管理行政主管部门责令其限期提供或补建，逾期不提供或不补建的，应当交纳补建价款，并处以10万元以上50万元以下罚款。

　　第五十八条　物业管理企业违反本实施细则，按照下列规定处罚：

　　(一)未取得资质证书从事物业管理活动的，由市、县物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以10万元以上20万元以下罚款

　　(二)违反合同约定的服务质量标准的，由市、县物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由市、县物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者注销资质证书，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　(四)接到解聘通知后7日内拒不退出其物业管理区域，妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的，或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的，由市、县物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的，市、县物业管理行政主管部门可依法降低其资质等级直至注销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的，应当承担赔偿责任。

　　第五十九条　未按照规定交纳维修资金的单位和个人，由市、县物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。

　　违反本实施细则规定，挪用维修资金的，由市、县物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，颁发资质证书的部门可以注销其资质证书;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六十条　对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设建筑物、构筑物或其他设施以及违反市容、市政管理等法律、法规、规章规定的行为，物业管理企业应当及时予以规劝、制止，制止无效时，可报物业管理行政主管部门和城市管理综合执法部门处理，也可以直接向人民法院提起诉讼。

　　第六十一条　违反本实施细则规定，应当由工商、物价、财政、税务、公安、建设、城管、环保等部门处罚的，依照有关法律、法规、规章的规定执行。

　　第八章附则

　　第六十二条　本实施细则中有关业主、使用人、物业、物业管理区域、物业共用部位、物业共用设施设备等用语的含义，《江苏省物业管理条例》已有规定，从其规定。

　　本实施细则所称物业所在地指物业所在的县、区(含开发区)。

　　第六十三条　本实施细则由连云港市房产管理局负责解释。

　　第六十四条　本实施细则自20**年7月1日起施行，《连云港市住宅小区物业管理办法》(连政发〔1997〕1号)同时废止。

篇5：公司客户投诉经济处罚细则

　　公司客户投诉经济处罚细则

　　第一条 客户投诉处罚的责任归属。业务部门、服务部门以归属至个人为原则，未能明确归属至个人者应归属至部门。

　　第二条 制造部门以各组为最小单位，以归属至责任发生各组为原则，未能明确归属至责任发生组者则归属至全部门。

　　第三条 客户投诉处罚方式

　　1.客户投诉案件处罚依据《客户投诉处罚判定基准》的原则，判定有关部门或个人，予以处罚个人效益奖金，其处罚金额归属公司。

　　2.客户投诉处罚按额度分别处罚。

　　3.客户投诉处罚标准依“客户投诉损失金额核算基准“，责任归属部门的营业人员，以损失金额除以该责任部门的总基点数，再乘以个人的总基点数即为处罚金额。

　　4.客户投诉处罚最高金额以全月效率奖金50%为准，该月份超过50%以上者，逐月分期处罚。

　　第四条 服务部门的处罚方式

　　1.归属至个人者依照制造部各部门的发生部门处罚方式。

　　2.归属至发生部门者依照制造部门全部门的处罚方式。

　　第五条 制造部门的处罚方式

　　1.归属至发生部门者，依《客户投诉罚扣标准》计扣该部门应罚金额。

　　2.归属至全部门营业人员，依《客户投诉处罚标准》每基点数处罚计算全部门每人的基点数。