江苏省物业服务收费管理办法(2014)

　　江苏省物业服务收费管理办法

　　苏价规〔20**〕4号

　　省物价局省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知

　　各市、县物价局、建设局(委)、房产局:

　　为促进我省物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合我省实际，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服〔20**〕12号)进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　江苏省物价局江苏省住房和城乡建设厅

　　20**年10月28日

　　第一章总则

　　第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。

　　第五条省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。

　　省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。

　　第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。

　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。

　　第二章物业公共服务收费管理

　　第七条价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。

　　第八条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　第九条物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。

　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　第十条物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其它费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十一条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。

　　第十二条物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　第十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。

　　第三章汽车停放收费管理

　　第十四条汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

　　第十五条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

　　汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。

　　第十六条物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。

　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。

　　第十七条建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县(市、区)价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。

　　第十八条物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

　　人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。

　　第十九条对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。

　　第四章其他服务收费管理

　　第二十条特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十一条代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十二条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十三条代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。

　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

　　第二十四条新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等);业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

　　第五章行为规范管理

　　第二十五条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十六条物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处(乡镇人民政府)的监督。

　　第二十七条物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。

　　实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。

　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。

　　第二十八条业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第二十九条物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

　　第六章监督管理

　　第三十条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。

　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

　　第三十一条价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第三十二条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

　　第七章附则

　　第三十三条各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

　　第三十四条其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。

　　第三十五条本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。

　　第三十六条本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅20**年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服〔20**〕12号)同时废止。

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篇2：广州市关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（2007）

　　广州市物价局转发省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知 穗价〔20**〕56号

　　各区、县级市物价局：

　　现将省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》(粤价〔20**〕284号，附件1)转发给你们，并结合我市实际，提出以下意见，请一并贯彻执行：

　　一、业主委员会成立之前，实行包干制、酬金制的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价;别墅、实行组合制及业主委员会成立之后的住宅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　二、实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》规定的一、二、三级物业管理服务的，物业服务收费标准由业主与物业管理企业根据市物价局、国土资源和房屋管理局制定的住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定;提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务内容，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业管理企业书面报物业所在地的区、县级市价格主管部门核定后执行。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。

　　(一)拟申请核定物业服务收费标准的物业管理企业，应向物业所在地的区、县级市价格主管部门提出调定价书面申请。

　　物业管理企业应提供以下的资料：

　　1.核定物业服务收费标准的书面申请，并明确其提供的一级物业服务等级未涵盖的具体物业服务内容。

　　2.资质证明及营业执照复印件。

　　3.所服务的物业管理区域总平面图复印件。

　　4.中介机构出具的上年度物业管理企业财务审计报告(新建物业除外)。

　　5.房地产开发企业委托物业管理企业提供物业服务的相关合同。

　　6.广州市物业服务收费申报表(附件2)。

　　7.大部分业主对调定价意见的书面材料(新建物业除外)。

　　8.当地价格主管部门所需的其他证明材料。

　　(二)价格主管部门收到申报单位提交的书面申请和齐全的相关资料后，应在30个工作日内完成收费标准的核定。由于客观原因难以在规定时间内作出决策的，应当说明理由并提出核定的最后时限。

　　价格主管部门工作流程：

　　1.受理：如果申报单位提交的资料不全的，应告知其需补充的资料;资料齐全的应及时受理。

　　2.承办：派员到现场调查核实。

　　3.成本监审：根据国家发改委《政府制定价格成本监审办法》对物业管理企业上一个年度的物业服务成本进行审核。

　　4.组织论证：可选择召开座谈会等形式进行论证，听取业主、物业管理企业和有关方面的意见。

　　5.办理审批：核发文件。

　　(三)由区、县级市价格主管部门核定的物业服务收费标准批文，自该物业业主委员会成立之日起停止执行。

　　三、由区、县级市价格主管部门核定收费标准的文件需抄报我局备案。

　　附件：1.省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》(粤价〔20**〕284号)

　　2.广州市物业服务收费申报表

　　3.广州市物业服务收费申报填表说明

　　二○○七年三月六日

　　广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知

　　粤价[20**]284号

　　各地级以上市物价局：

　　为规范我省物业服务收费管理，促进和谐社会建设，现就加强物业服务收费管理有关问题通知如下，请各地结合当地实际，认真贯彻落实。

　　一、物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费，按照属地原则由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，定期公布，并抄送省物价局备案。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　三、各地在制定物业服务收费政府指导价时，要按有关规定实施成本监审，并综合考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素以及广大业主的承受能力，科学合理地制定当地政府指导价标准。公布政府指导价时，必须明确当地物业服务收费政府指导价包含的具体内容。

　　四、实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且其物业服务收费标准需突破当地政府指导价标准的，各地物价部门可经成本监审、组织论证后，按优质优价原则核定该物业管理区域的政府指导价，具体操作办法由各地价格主管部门制定。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超出政府指导价。

　　五、各地价格主管部门可对实行政府指导价的各个物业管理区域的具体物业服务收费实行事后备案制度。经备案的物业服务收费应通过价格信息网等方式予以公布，接受社会监督和公众查询。

　　六、物业服务收费实行明码标价。物业交付使用前，建设单位应将前期物业服务内容、服务标准及收费项目、标准作为新建商品房销售明码标价的内容，在销售场所公示。物业交付使用后，物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置将上述内容及特约服务项目及标准进行公示。

　　七、物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。

　　八、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。除上述收费项目外，物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。

　　九、本通知自20**年2月1日起执行。过去有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。执行中出现的新问题，请及时向我局反映。

　　二○○六年十二月二十二日

　　附件2

　　广州市物业服务收费申报表

　　物业服务小区名称

　　物业管理企业名称

　　物业管理企业资格等级

　　物业管理企业法定代表人

　　物业管理企业地址

　　邮政编码

　　财务负责人

　　填表人

　　电话

　　传真

　　物业管理企业盖章

　　年月日

　　附件3

　　广州市物业服务收费申报填表说明

　　一、物业服务定价成本由管理人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、电梯及增压水泵日常运行维护费用、办公费用、固定资产折旧费、经业主大会同意的其它费用等组成。

　　二、管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在物业服务小区从事管理工作的人员工资及按规定提取的福利费、缴纳的各项社会保障费。本办法所称社会保障费，是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等。

　　三、物业共用部位、共用设施设备日常运行及维护费，指为保障物业管理区域内消防、排污、监控、道路、照明等共用部位的正常运转、维护保养所需的日常运行费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等，不包括保修期内的维修费、应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

　　四、绿化养护费，指管理、养护绿化设施的费用，包括绿化工具购置费、劳保用品、农药化肥费、补苗费、绿化用水和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发企业支付的种苗种植费和前期维护费。

　　五、清洁卫生费，指公共区域卫生打扫、经常性的保洁所需费用，包括购置工具、劳保用品、消毒费、化粪池清理、清洁用料、垃圾清运、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

　　六、秩序维护费，包括器材装备费、保安人员人身保险费、由物业管理企业支付的保安服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

　　七、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，指物业服务经营者为小区办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务经营者与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

　　八、电梯及增压水泵日常运行维护费，指为维护电梯及增压水泵正常运行而发生的电费等日常运行、维修费和相应专业人员的工资、福利费、社会保障费等，不包括保修期内的维修费以及应由物业维修专项资金支出的中修、大修和更新、改造费用。

　　九、办公费，指物业管理企业为维护服务小区正常的物业管理活动而用于办公所需的费用，包括办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费、管理费分摊、财务费用等其它费用。

　　管理费分摊，指上级物业服务经营者分摊的管理费用。

　　十、固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内、由物业服务经营者拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。不属于物业服务主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产。

　　十一、经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主大会同意由物业服务费开支的费用。

　　十二、物业服务相关指标。

　　(一)服务小区示范等级，指政府主管部门组织评定的示范优秀小区称号。

　　(二)服务小区绿化率，指小区绿化面积占其总占地面积的比率，计算公式为：

　　服务小区绿化率=小区绿化面积÷小区占地面积×100%

　　(三)服务小区入住率，指小区已入住户数占其总户数的比率，计算公式为：

　　服务小区入住率=小区已入住户数÷小区总户数×100%

　　(四)服务小区物业管理面积，指应收取小区物业服务费的计费建筑面积。

　　(五)物业管理用房面积，指用于物业管理小区的物业管理用房面积，不包括物业经营用房面积。

　　(六)物业服务费收缴率=实收物业服务费÷应收物业服务费×100%

　　(七)服务小区公共配套设施项目，指物业管理小区内设置的网球场、游泳池、健身房、阅览室、活动室、幼儿园等硬件配套设施设备。

篇3：广东省关于加强物业服务收费管理有关问题的通知（2006）

　　广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知

　　粤价〔20**〕284号

　　各地级以上市物价局：

　　为规范我省物业服务收费管理，促进和谐社会建设，现就加强物业服务收费管理有关问题通知如下，请各地结合当地实际，认真贯彻落实。

　　一、物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅(不含别墅)的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费，按照属地原则由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定基准价及浮动幅度，定期公布，并抄送省物价局备案。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　三、各地在制定物业服务收费政府指导价时，要按有关规定实施成本监审，并综合考虑物业服务质量、服务成本、硬件配套设施等因素以及广大业主的承受能力，科学合理地制定当地政府指导价标准。公布政府指导价时，必须明确当地物业服务收费政府指导价包含的具体内容。

　　四、实行政府指导价的物业，物业管理企业向业主提供了最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且其物业服务收费标准需突破当地政府指导价标准的，各地物价部门可经成本监审、组织论证后，按优质优价原则核定该物业管理区域的政府指导价，具体操作办法由各地价格主管部门制定。未经价格主管部门核定的，物业服务收费标准不得超出政府指导价。

　　五、各地价格主管部门可对实行政府指导价的各个物业管理区域的具体物业服务收费实行事后备案制度。经备案的物业服务收费应通过价格信息网等方式予以公布，接受社会监督和公众查询。

　　六、物业服务收费实行明码标价。物业交付使用前，建设单位应将前期物业服务内容、服务标准及收费项目、标准作为新建商品房销售明码标价的内容，在销售场所公示。物业交付使用后，物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置将上述内容及特约服务项目及标准进行公示。

　　七、物业管理企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿，物业管理企业可预收水电费并逐月扣减外，物业管理企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。

　　八、业主对其物业进行室内装修的，物业管理企业可按照当地价格主管部门的规定，与业主(或装修企业)约定装修保证金(押金)、垃圾余泥清运、装修工人出入证押金(或工本费)等费用的具体标准。除上述收费项目外，物业管理企业不得强制收取其它任何与装修相关的费用。

　　九、本通知自20**年2月1日起执行。过去有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。执行中出现的新问题，请及时向我局反映。

　　广东省物价局

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篇4：关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知(2016)

　　广州市发展改革委

　　广州市住房城乡建设委

　　关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知

　　各区发展改革局、住建部门，广州市物业管理行业协会，各有关单位：

　　为进一步规范我市住宅物业服务收费行为，完善物业服务收费形成机制，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》、《广州市物业管理暂行办法》等法律法规、政策规定，结合我市实际，现将我市住宅物业服务收费的有关问题通知如下：

　　一、新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项。

　　三、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位与其选聘的前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则，确定前期物业服务的具体收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。

　　未经批准，建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得超出政府指导价最高收费标准。

　　四、建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当明确约定物业服务项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容，且相关约定应当与建设单位、前期物业服务企业所签订的前期物业服务合同保持一致。

　　五、新建住宅物业建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，其前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，需超出政府指导价2.8元/平方米?月确定前期物业服务收费的，须在发布招标公告前20个工作日向物业所在地的区政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。区政府价格主管部门受理申请后，应在20个工作日内审核完毕。经批准的收费标准，作为新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准。建设单位与前期物业服务企业在不高于最高收费标准的范围内，根据招投标结果协商确定具体收费标准。

　　六、建设单位向区政府价格主管部门提出单独核定新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请时，应当提交以下材料：

　　(一)书面申请。书面申请应当包括申请人的名称、地址、联系方式，新建住宅物业的基本情况，物业服务用房的配备情况，拟定的最高收费标准和理由等有关内容;

　　(二)建设单位营业执照或法人资格证明;

　　(三)《建设用地规划许可证》及附图;

　　(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;

　　(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;

　　(六)拟发布的招标公告;

　　(七)拟提交的招标文件中有关物业服务内容及要求的材料;

　　(八)物业服务成本测算资料。

　　七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行。

　　商品房买卖合同约定的收费标准与前期物业服务合同约定标准不一致的，按较低的收费标准执行。商品房买卖合同约定的收费标准低于前期物业服务合同约定标准的，差额由建设单位承担。

　　八、业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当按照《物权法》、《广州市物业管理暂行办法》等有关规定执行，根据物业服务实际情况，由物业服务企业与业主协商确定。

　　九、住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业主委员会的，物业服务收费实行市场调节价，由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　十、物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理不动产权证的，以不动产权证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。

　　十一、物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。

　　十二、业主进行房屋装修的，物业服务企业可以与业主约定装修保证金的收取和使用方式，但住宅物业的装修保证金不得超过2000元。

　　装修完毕后，经物业服务企业检查，没有造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应当自检查合格之日起5个工作日内全额退还给业主。

　　装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的，装修业主应当及时修复，若装修业主不能够及时修复的，可以按双方约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有剩余的，物业服务企业应当将余款在修复完成后的5个工作日内如数退还给业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应当在5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，可以协商解决或者通过司法途径解决。

　　物业服务企业不得收取装修管理服务费。

　　十三、物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，如证件回收后能够多次使用，可以向房屋装修单位按每人每证不超过10元的标准收取出入证押金，证件完好退回后，应当如数退回押金;如证件回收后不能再次使用的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元的标准收取出入证工本费。

　　除前款向房屋装修单位收取的装修工人出入证押金、出入证工本费外，物业服务企业不得擅自向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。

　　十四、装修产生的垃圾余泥由业主自行清运的，物业服务企业不得收费;业主委托物业服务企业清运的，清运费标准由业主与物业服务企业约定。

　　十五、住宅物业管理区域内共用场地、共用设施设备的水电费用分摊，应当按照《广州市物业管理暂行办法》的规定执行。

　　住宅小区物业服务企业办公及生活的自用水电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务企业负担;住宅小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等水电费用，由物业服务费列支;住宅小区开展多种经营活动的水电费用，由该项经营收益列支。以上水电费用均不得向业主分摊。

　　十六、住宅小区内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收费，按不高于该小区住宅物业服务收费标准的原则，由业主或者物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　前款所称教育配套设施，是指符合规划要求配套建设的托儿所、幼儿园和中小学校，不包括其他学校和培训机构及图书馆、美术馆、文化馆(站)、体育场馆、青少年宫等其他公共文化体育设施;医疗卫生配套设施，是指符合规划要求配套建设的医院、卫生院(站)等医疗机构和社区卫生服务机构。

　　十七、住宅小区业主自有产权车位的物业服务收费，在业主大会成立之前实行政府指导价管理，根据不同地区的物业服务成本情况，按每月每车位不高于150元的标准，由停车场经营者与业主通过合同或其他方式约定。

　　在业主大会成立之后该物业服务收费实行市场调节价管理，由双方在物业服务合同中约定。

　　十八、对新建住宅物业依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位(或者物业服务公司)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于4张门禁卡。住宅物业交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。

　　业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业以不盈利为原则适当收取制作工本费。

　　十九、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当将物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业服务内容、收费标准、计收方式等情况发生变化时，物业服务企业应当及时将所标示的相关内容进行调整。

　　新建住宅物业销售时，建设单位应当将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置进行公示。

　　二十、业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的居民委员会、街道办事处(镇人民政府)、房地产行政主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格主管部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　二十一、市发展改革委、市住房城乡建设委会同市物业管理行业协会研究及制定我市住宅物业服务收费的参考标准并向社会公布，引导业主、企业合理确定物业服务的具体收费标准。

　　二十二、本通知自发布之日起施行，有效期三年。有关政策法律依据变化或者有效期届满，根据实施情况依法评估修订。市发展改革委和市住房城乡建设委此前印发的相关物业服务收费政策文件与本通知规定不一致的，以本通知为准。

　　广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设委员会

　　20**年11月8日

篇5：关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知（2010）

　　关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知

　　广州市物价局

　　广州市国土资源和房屋管理局

　　穗价〔20**〕100号

　　关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知

　　各区、县级市物价局、国土资源和房屋管理局，各有关单位：

　　为保护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业稳定、有序和健康地发展，使住宅物业服务更加适应经济社会发展的需求，我们制定了新建住宅前期物业服务收费的政府指导价最高收费标准，现将有关问题通知如下：

　　一、新建住宅物业销售和交付使用之前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，前期物业服务收费实行政府指导价管理。

　　二、新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米·月。建设单位与前期物业服务企业按不超过政府指导价最高收费标准和优质优价的原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。

　　三、新建住宅物业的建设单位依法通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，前期物业服务要求明显超出《广州市住宅物业服务收费参考标准》一级服务内容，拟超出2.8元/平方米·月确定前期物业服务收费的，建设单位应当按照市物价局、国土房管局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗价〔20**〕99 号)有关规定，向物业所在地的区、县级市政府价格主管部门提出单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准的申请。

　　区、县级市政府价格主管部门受理申请后，应当在现场核实、成本测算基础上，严格核定。

　　四、本通知从20**年8月1日起施行，有效期两年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。

　　二○一○年七月十三日

　　主题词：物业 收费 管理 通知

　　抄送：省物价局、住房和城乡建设厅，市政府办公厅，市法制，市物价局价格监督检查分局，市物业管理行业协会，市房地产行业协会。

　　广州市物价局办公室 20**年7月16日印发