关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定(2018)

　　上海市人民代表大会常务委员会公告第7号

　　《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议于20**年11月22日通过，现予公布，自20**年3月1日起施行。

　　上海市人民代表大会常务委员会

　　20**年11月22日

　　上海市第十五届人民代表大会常务委员会第七次会议决定对《上海市住宅物业管理规定》作如下修改：

　　一、删去第三条第四款。

　　二、将第四条修改为：“市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。

　　“市房屋行政管理部门履行以下职责：

　　“(一)制定本市物业管理相关政策;

　　“(二)建立完善本市物业管理分级培训体系;

　　“(三)指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作;

　　“(四)指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作;

　　“(五)建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台;

　　“(六)实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。

　　“区房屋行政管理部门履行以下职责：

　　“(一)组织实施物业管理相关政策和制度;

　　“(二)实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理;

　　“(三)指导和监督物业管理招投标活动;

　　“(四)实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理;

　　“(五)实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)确认等事项;

　　“(六)指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理;

　　“(七)指导乡镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训;

　　“(八)落实物业管理方面的其他监督管理职责。

　　“本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监督管理、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。”

　　三、将第五条修改为：“区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

　　“乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷;其设立的房屋管理事务机构(以下简称房管机构)承担房屋管理的相关具体事务。

　　“乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：

　　“(一)指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续;

　　“(二)指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;

　　“(三)参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

　　“(四)办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务;

　　“(五)监督业主、使用人按照规定使用和维护物业;

　　“(六)建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报;

　　“(七)建立物业应急服务保障机制;

　　“(八)法律、法规、规章规定的其他职责。”

　　四、增加一条，作为第六条：“本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。

　　“居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。”

　　五、删去第八条第二款。

　　六、将第十一条改为第十二条，修改为：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　“(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　“(二)提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　“(三)提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　“(四)参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权;

　　“(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

　　“(六)监督业主委员会的工作;

　　“(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　“(八)对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　“(九)监督专项维修资金的管理和使用;

　　“(十)法律、法规规定的其他权利。

　　“业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　“(一)遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约;

　　“(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度;

　　“(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　“(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

　　“(五)按时交纳物业服务费;

　　“(六)履行其承担的房屋使用安全责任;

　　“(七)向业主委员会提供联系地址、通讯方式;

　　“(八)法律、法规规定的其他义务。

　　“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”

　　七、将第十四条改为第十五条，增加一款，作为第五款：“乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。”

　　八、将第十九条改为第二十条，修改为：“业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。

　　“业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。

　　“业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。

　　“业主委员会履行下列职责：

　　“(一)召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况;

　　“(二)执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务;

　　“(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　“(四)拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案;

　　“(五)拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;

　　“(六)拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度;

　　“(七)监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集;

　　“(八)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　“(九)监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止;

　　“(十)业主大会赋予的其他职责。

　　“业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，乡、镇人民政府或者街道办事处，居民委员会或者村民委员会的指导和监督。”

　　九、将第二十条改为第二十一条，增加一款，作为第一款：“业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。”

　　原第一款改为第二款，修改为：“业主委员会委员由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。”

　　十、增加一条，作为第二十二条：“乡、镇人民政府或者街道办事处应当会同区房屋行政管理部门定期组织业主委员会委员，进行物业管理相关法律、法规、规章、规范性文件和日常运作规范等培训。”

　　十一、将第二十一条改为第二十三条，修改为：“业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

　　“(一)业主大会会议记录和会议决定;“(二)业主大会议事规则;

　　“(三)管理规约;

　　“(四)专项维修资金管理规约;

　　“(五)业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺;

　　“(六)业主委员会委员的培训记录。

　　“乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。备案证明应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。

　　“业主委员会应当依法刻制和使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称以及届别。”

　　十二、增加一条，作为第二十四条：“业主大会可以根据业主委员会工作情况决定给予业主委员会委员适当的津贴。津贴可以在公共收益中列支，也可以通过其他方式筹集。具体津贴标准，资金筹集、管理和使用办法应当由业主大会决定。”

　　十三、增加一条，作为第二十六条：“业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会临时会议。

　　“业主委员会会议应当有全体委员过半数出席，并邀请物业所在地居民委员会或者村民委员会派员列席，也可以邀请业主旁听。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

　　“业主委员会作出决定应当经全体委员过半数签字同意，在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告，并告知物业所在地居民委员会或者村民委员会。

　　“业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应业主书面要求可以指定一名其他委员召集和主持。”

　　十四、将第二十四条改为第二十八条，第一款修改为：“业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届改选小组，并在业主委员会任期届满前，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　新增一款作为第二款：“业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　原第三款新增一项，作为第二项：“(二)调整物业收费标准;”

　　十五、增加一条，作为第三十一条：“业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格按照本条第二款处理：

　　“(一)已不再是本物业管理区域内业主的;

　　“(二)以书面形式向业主委员会提出辞职的;

　　“(三)因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的;

　　“(四)拒不召集业主委员会会议的;

　　“(五)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的;

　　“(六)违反书面承诺的。

　　“属于前款第一项、第二项情形的，其委员资格自情形发生之日起自然终止;属于前款第三项情形的，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止;属于前款第四项至第六项情形的，经业主大会会议讨论通过，罢免其委员资格。业主委员会应当将委员资格终止或者罢免的情况在物业管理区域内公告。”

　　十六、将第二十七条改为第三十二条，修改为：“业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。

　　“业主委员会出现下列情形之一时，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织召开业主大会会议;业主大会应当启动提前换届改选程序：

　　“(一)业主委员会委员人数不足半数的;

　　“(二)业主委员会连续六个月未开展工作的;

　　“(三)业主委员会作出的决定严重违反法律、法规的;

　　“(四)因其他原因导致业主委员会无法正常运作的。

　　“业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　十七、删去第三十二条。

　　十八、将第三十三条改为第三十七条，第一款修改为：“房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业服务活动实施监督检查。”

　　十九、将第三十五条改为第三十九条，第一款修改为：“选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟订选聘方案。选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。”

　　二十、将第三十六条改为第四十条，修改为：“建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同，并作为房屋销售合同的附件。

　　“鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务企业。

　　“采取招投标方式选聘物业服务企业的，应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行招标。”

　　二十一、将第三十九条改为第四十三条，第一款增加一项，作为第四项：“(四)单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位;”

　　在第二款款尾增加“建设单位应当在物业管理区域内显著位置公开业主共有配套设施设备的位置、面积等信息”。

　　二十二、将第四十条改为第四十四条，增加一款，作为第三款：“物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起三十日内，将物业服务合同报房管机构备案。”

　　二十三、删去第四十三条第二款。

　　增加两款，作为第二款、第三款：“物业服务企业对前款第一项至第三项规定的有关信息资料，应当定期予以公示。

　　“物业服务企业应当采取有效措施，妥善保管在物业服务过程中获得的业主信息资料。”

　　二十四、将第四十四条改为第四十八条，修改为：“物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

　　“同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

　　“市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

　　“物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告;实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。

　　“前款中的公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示。”

　　二十五、增加一条，作为第五十条：“物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

　　“(一)本规定第十一条第一款、第四十七条规定的资料;

　　“(二)物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;

　　“(三)公共收益的结余;

　　“(四)采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物;

　　“(五)物业管理用房;

　　“(六)应当移交的其他资料和财物。”

　　二十六、将第四十六条改为第五十一条，修改为：“利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

　　“公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

　　“公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十;剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。”

　　二十七、增加一条，作为第五十二条：“区房屋行政管理部门应当建立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请，由居民委员会或者村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。

　　“临时物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。”

　　二十八、将第四十七条改为第五十三条，第一款第一项修改为：“(一)自行管理的执行机构以及负责人;”

　　增加两款，作为第三款、第四款：“业主大会聘请单位或者自然人提供保洁、保安、绿化养护、设施设备保养等服务的，应当与其签订服务合同;聘请自然人，被聘用人员可以根据约定自行购买意外伤害等保险，费用由业主大会承担。

　　“业主自行管理物业需要开具收费票据的，业主委员会可以持房管机构的证明材料，向物业所在地的税务部门申请领取。”

　　删去原第四款。

　　二十九、将第四十八条改为第五十四条，修改为：“建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分进行查验，共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地的房管机构参加。

　　“承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托物业服务企业整改。

　　“物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。

　　“物业承接查验的费用由建设单位承担，但另有约定的除外。”

　　三十、删去第四十九条第二款、第三款。

　　三十一、将第五十一条改为第五十七条，第二款修改为：“业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容。”

　　增加一款，作为第三款：“业主、使用人未与物业服务企业签订装饰装修管理协议的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。”

　　原第三款改为第四款，修改为：“物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。”

　　三十二、将第五十五条改为第六十一条，第一款分为两款，作为第一款、第二款，修改为：“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

　　“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。”

　　原第二款改为第三款，修改为：“建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整;业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当在与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。”

　　原第三款改为第四款，修改为：“车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。”

　　三十三、将第五十六条改为第六十二条，第一款修改为：“物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。”

　　三十四、增加一条，作为第六十三条：“区人民政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。”

　　三十五、将第五十七条改为第六十四条，增加一款，作为第二款：“物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前，交纳其应交的专项维修资金，并垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。”

　　三十六、将第五十八条改为第六十五条，修改为：“未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

　　“专项维修资金补建或者再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳，具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项应当由业主大会作出决定。

　　“专项维修资金管理规约未就补建或者再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在本条第一款规定的情形发生之日起九十日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起九十日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的百分之五十。

　　“乡、镇人民政府和街道办事处应当指导、协调专项维修资金补建或者再次筹集工作。

　　“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

　　“业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。”

　　三十七、将第五十九条改为第六十六条，第二款修改为：“业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。”

　　三十八、将第六十条改为第六十七条，修改为：“专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。

　　“业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。”

　　三十九、将第六十六条改为第七十三条，修改为：“发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

　　“发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：

　　“(一)水泵、水箱(池)故障，影响正常使用的;

　　“(二)电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;

　　“(三)火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的;

　　“(四)外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的;

　　“(五)屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

　　“前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：

　　“(一)业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支;

　　“(二)业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。”

　　四十、在第七十六条后增加一条，作为第七十七条：“业主、业主委员会、物业服务企业应当按照本市生活垃圾分类管理的规定，履行相应的义务。”

　　四十一、删去第七十二条、第七十四条、第七十五条。

　　四十二、增加一条，作为第八十一条：“违反本规定第五十条规定，物业服务企业不移交有关资料或者财物的，由区房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。”

　　四十三、增加一条，作为第八十二条：“违反本规定第五十一条规定，业主委员会委员、物业服务企业、自行管理执行机构或者代理记账机构挪用、侵占公共收益的，由区房屋行政管理部门追回挪用、侵占的公共收益，并归还业主，没收违法所得，并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款;挪用、侵占公共收益构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

　　四十四、将第七十七条改为第八十四条，修改为：“违反本规定第五十六条第二款第二项规定，违法搭建建筑物、构筑物的，由城管执法或者规划行政管理部门根据职责分工，依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定予以拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款。”

　　此外，将规定中的“区、县”均修改为“区”、“房管办事处”均修改为“房管机构”、“业主委员会成员”均修改为“业主委员会委员”、“房地产权证书”均修改为“不动产权属证书”，将“初始登记”均修改为“首次登记”，将第十三条中的“物业服务企业用房和业主委员会用房(以下合称物业管理用房)”修改为“物业管理用房”，将第十四条中的“业主大会筹备组(以下简称筹备组)”修改为“筹备组”，删去第十四条、第二十四条中的“会同区、县房屋行政管理部门”“房管办事处代表”，将第二十八条第一款中的“成员”修改为“委员”，将第三十九条第二款中的“房地产登记机构”修改为“不动产登记机构”、“房地产登记册”修改为“不动产登记簿”，并对部分条文的顺序作相应调整。

　　本决定自20**年3月1日起施行。《上海市住宅物业管理规定》根据本决定作相应修正后重新公布。

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篇2：国务院公布最新《物业管理条例》 资质规定被删除

　　国务院公布最新《物业管理条例》 资质规定被删除

　　乐居财经/20**0409

　　日前，国务院总理*正式签署第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对18部行政法规的部分条款予以修改，对5部行政法规予以废止，其中包括《物业管理条例》。

　　对比来看，最新《物业管理条例》在对旧版第五十九条条文进行了删除，并对4个条款进行了修改的同时，对其他条文的序号也作了相应调整。具体为，第二十四条删去了条文中的“具有相应资质的”;第三十二条第二款修改为 “国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”;第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”;第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”

　　日前，国务院总理*正式签署第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对18部行政法规的部分条款予以修改，对5部行政法规予以废止，其中包括《物业管理条例》。

　　对比来看，最新《物业管理条例》在对旧版第五十九条条文进行了删除，并对4个条款进行了修改的同时，对其他条文的序号也作了相应调整。具体为，第二十四条删去了条文中的“具有相应资质的”;第三十二条第二款修改为 “国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”;第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”;第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”

篇3：国务院公布最新《物业管理条例》 资质规定被删除

　　国务院公布最新《物业管理条例》 资质规定被删除

　　乐居财经/20**0409

　　日前，国务院总理*正式签署第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对18部行政法规的部分条款予以修改，对5部行政法规予以废止，其中包括《物业管理条例》。

　　对比来看，最新《物业管理条例》在对旧版第五十九条条文进行了删除，并对4个条款进行了修改的同时，对其他条文的序号也作了相应调整。具体为，第二十四条删去了条文中的“具有相应资质的”;第三十二条第二款修改为 “国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”;第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”;第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”

　　日前，国务院总理*正式签署第698号国务院令，公布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，对18部行政法规的部分条款予以修改，对5部行政法规予以废止，其中包括《物业管理条例》。

　　对比来看，最新《物业管理条例》在对旧版第五十九条条文进行了删除，并对4个条款进行了修改的同时，对其他条文的序号也作了相应调整。具体为，第二十四条删去了条文中的“具有相应资质的”;第三十二条第二款修改为 “国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”;第六十条改为第五十九条，删去其中的“情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”;第六十一条改为第六十条，删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”

篇4：房地产公司物业管理规定

　　物业管理规定

　　（一）、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。

　　（二）、前期物业管理的工作设施方式

　　自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划，并按双方认可的计划书进行实施，定期派人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。

　　（三）、物业公司提供前期物业管理的内容

　　1、通过对市场的调研和周边楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。

　　2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。

　　3、对整幢从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。

　　4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。

　　5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。

　　6、对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。

　　7、结合物业管理的实际经验、对**广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收、包括;检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否安全。

　　8对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。

　　9、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。

　　10、协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有;

　　(1)主体结构;地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水；

　　(2)屋面和楼地面;各类屋面必须符合国家建筑设计表准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏；

　　(3)装修;对门窗、玻璃、开门进行检查；

　　(4)电气:线路要求平整、顺直、牢固，过强和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全；

　　(5)水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；

　　（6）附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

　　11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：

　　（1）提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算；

　　（2）设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置；

　　（3）提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、安全管理制度、员工培训计划；

　　（4）提交各岗位的制作范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服www.pmceo.com务、卫生、绿化、工程维护等等；

　　（5）建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程；

　　（6）设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位；

　　（7）协助房产公司组织开业庆典。

　　12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。

　　13、代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。

　　（四）、房产公司应尽的义务

　　1、房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清洗地表述其要求，尽最可能为物业公司工作提供方便。

　　2、房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应及时通知物业公司。

　　（五）、付款方式

　　本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。

篇5：物业管理公司财务管理规定

　　物业管理公司财务管理规定（暂行）

　　第一章 总则

　　第一条 为维护国家、企业权益，加强本公司财务管理与会计核算工作，促进公司持续发展。根据有关规定，制定本暂行规定。

　　第二条 本公司按有限责任公司的管理规范组织管理。

　　第三条 本公司按《施工、房地产开发企业财务制度》实施财务管理与会计核算。

　　第四条 本公司财务管理与会计核算工作的根本依据是《会计法》、《公司法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》及国家与地方财政部门的有关法规和政策。

　　第二章 管理体制

　　第五条 财务部是公司财务管理与会计工作的职能部门，依照财务会计法规进行财务管理和会计核算工作，根据公司的经营计划、投资计划、财务预算计划以及具体财务开支规定的审批权限审核财务事项，对公司内部各有关部门的财务管理和经济核算工作组织协调和指导，未经财务部审核，任何部门任何人员 不得自行决定财务事项，定期向集团公司报送公司财务报表及资料。

　　第六条 公司各部门和人员均应遵守财务管理制度，按规范办理有关业务事项；认真配合财务部门落实财务管理，按规定要求做好财务会计的基础工作，准确、及时、完整填报各项原始记录及有关资料。

　　第三章 基本要求

　　第七条 财务计划是公司财务收支管理的主要依据，公司根据集团公司下达的财务预算方案安排年（月）度收支计划，确定各项控制定额、指标，作为执行、监督、考核、分析的依据。

　　第八条 收入管理。公司的营业收入、附营收入及营业外收入必须严格按照财务结算制度及时收归公司财务部，各职能部门或人员对业务所涉及的一切应收账款必须由财务部门办理结算手续，除按经济合同执行或本公司特别规定外，一切赊欠款项须按审批权限报经批准。

　　第九条 支出管理。公司的生产、经营、办公、业务活动等正常费用的资金支付，应按不同性质、费用内容由相应的职能部门的经办人员签名，职能部门负责人证明或验收，经财务部门和经理审核批准后方可支付。属投资性开支项目、因定资产购置或超过投资计划须报集团公司批准后方可实施与支付。

　　第十条 财产管理。公司的固定资产、低值易耗品、包装物及其它材物料由所领（使）用的部门和人员负责其实物的保管、维护，定期盘点及按规定办理报废核销手续。

　　第十一条 采购、验收和领用。公司一切物品的采购应有计划或公司领导授权方可办理；所有购进物品须由经办人签名，仓管员验收，领导审批，财务部门方予支付；领用物品须凭有关计划定额或公司领导批示，由领用人、部门负责人签名后办理领用。否则，仓管员应予拒付，财务部门不予核销。

　　第四章 提留与摊销

　　第十二条 固定资产的折旧年限在财务制度规定范围内，由财务部门提出具体的折旧年限，经集团公司决定后执行。

　　第十三条 低值易耗品的摊销办法，根据其单位价值、批量大小、使用期限及对当期财务状况影响程度，采取一次或分期摊销法。

　　第十四条 递延资产摊销，以五年期限按月平均分摊。

　　第十五条 职工奖励基金的提取与使用办法由集团公司决定。

　　第十六条 预提费用、待摊费用等其它提留项目执行办法由集团公司决定。

　　第五章 奖惩办法

　　第十七条 公司对坚持原则、模范执行财务制度、厉行节约、堵塞漏洞、维护公司利益、贡献突出的部门和人员予以表扬或奖励。

　　第十八条 公司对违反财务制度、徇私舞弊、损害公司利益的行为，按情节轻重追究其行政、经济与法律责任。

　　第十九条 奖罚实施办法由公司制订执行。