邓州市物业管理实施细则(2018)

　　邓州市物业管理实施细则(20**)

　　邓政办〔20**〕146号

　　邓州市人民政府办公室

　　关于印发邓州市物业管理实施细则的通知

　　各乡镇人民政府、街区办事处，市政府各部门：

　　《邓州市物业管理实施细则》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请按照要求认真贯彻落实。

　　20**年12月3日

　　邓州市物业管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部110号令)、《河南省物业管理条例》(20**年9月29日河南省人大常委会第31次会议通过)、《河南省物业管理用房管理办法》(豫建〔20**〕24号)、《河南省物业管理区域管理办法》(豫建〔20**〕25号)、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》(豫建〔20**〕26号)等法律、法规，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条　本细则适用于邓州市行政区域内的物业管理活动。

　　本细则所称物业，是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

　　本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

　　第三条 物业管理应当坚持以人为本、诚实信用，坚持依法依规、公开公正，坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

　　第四条 倡导绿色物业管理，鼓励采用国家倡导的新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

　　促进互联网与物业管理的深度融合，物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体，引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理的新模式。

　　鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理向市场化、专业化、法治化方向发展。

　　第五条 市政府加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入全市现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施，建立物业管理综合协调机制，促进物业服务行业发展和文明小区建设。

　　第六条 市房管中心是市物业管理活动的行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)，负责全市物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

　　(一)对物业服务质量进行监督管理;

　　(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;

　　(三)对物业招投标活动进行监督管理;

　　(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

　　(五)处理物业管理中的投诉;

　　(六)对房屋室内装饰装修活动进行监督;

　　(七)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;

　　(八)会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理;

　　(九)建立健全物业管理电子信息平台，负责物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作;

　　(十)对国家物业管理等法律、法规开展法制宣传;

　　(十一)法律、法规规定的其他职责。

　　第七条 街道办事处、乡镇政府，负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。

　　社区居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

　　第八条 物业管理各相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：

　　(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督管理未经竣工验收擅自交房行为，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修违反建筑许可的各种活动，监督物业管理用房建设;

　　(二)规划行政主管部门负责物业管理用房规划、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定;

　　(三)城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;

　　(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动，不正当竞争行为;

　　(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

　　(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;

　　(七)质监行政主管部门负责电梯等特种设备安全和计量监管;

　　(八)财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;

　　(九)环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为;

　　(十)人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查。

　　根据国家机构改革方案要求及城市管理综合执法体制改革后，对有关部门职责分工另有调整的，从其规定。

　　第九条 物业管理行业组织应当在物业管理行政主管部门的指导和监督下，履行联络、协调和服务职责，加强行业自律，规范行业行为，提高物业服务水平。

　　第二章 前期物业管理

　　第十条 建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”向物业管理行政主管部门进行物业管理区域备案，并提交以下资料：

　　(一)河南省物业管理区域备案表;

　　(二)土地权属证明;

　　(三)《建设工程规划许可证》及规划总平面图。

　　物业管理行政主管部门应当通过“河南省房地产开发行业综合管理平台”在三个工作日内完成备案工作，在线打印河南省物业管理区域备案证明。备案内容与物业管理区域划分规定不一致的，物业管理行政管理部门必须告知建设单位，并要求改正。

　　第十一条 建设单位必须将物业管理区域四至、总建筑面积、专有部分数量、共有设施设备等备案信息纳入商品房买卖合同，向物业买受人明示。

　　第十二条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇政府提出申请，由街道办事处或乡镇政府会同物业管理行政主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

　　第十三条 物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。

　　第十四条 新建物业的建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：

　　(一)两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米;超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置;超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置;超过三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置;

　　(二)总建筑面积在5万平方米以下的，物业管理用房应当全部配置在地面以上;总建筑面积在5万平方米以上的，可以在地下(是指规划设计中建筑标高“正负零”以下)配置一定面积的物业管理用房，但地下配置面积不应高于物业管理区域全部物业管理用房面积的百分之二十;建设工程规划全部位于地面以下的，物业管理用房可以全部配置在地面以下。

　　层高不足2.2米或已经列入公共分摊的房屋不计入物业管理用房面积;同一物业管理区域采用分期开发建设的，物业管理用房应当主要安排在首期建设。

　　(三)应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

　　第十五条 业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。

　　第十六条 规划行政主管部门审批建设工程规划时，应当按照本办法规定的标准和要求核实物业管理用房规划情况，同时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

　　规划行政主管部门对物业管理区域、物业管理用房配建面积有异议的，应当征求物业管理行政主管部门意见后确定。

　　第十七条 建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

　　(一)上下水、供电、供热、供气等设施应当具备正常使用功能，并独立计费;

　　(二)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具;

　　(三)物业管理区域内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，必须在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

　　第十八条 建设行政主管部门必须监督建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。

　　第十九条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案时，必须注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围。

　　物业管理行政主管部门必须按照《河南省物业管理条例》和本细则的规定，对建设单位提交的物业管理用房情况进行核实。

　　第二十条 建设单位在申请办理不动产登记时，必须将物业管理用房一并申请登记。

　　第二十一条 物业管理用房日常维修、养护由物业服务企业负责，大中修及翻新改造依法从维修资金中列支。

　　第二十二条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，必须符合国家技术标准和专业技术规范。

　　建设单位在组织竣工验收时，必须通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位必须参加。

　　建设单位在组织竣工验收时，未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

　　建设项目竣工验收合格后，必须将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位必须接收。

　　专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。

　　第二十三条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，必须按照划定的物业管理区域，通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。招投标活动必须按照《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》执行。

　　第二十四条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，必须包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

　　建设单位必须将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并进行公示。

　　物业服务事项主要包括以下内容：物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、美化绿化管理服务;物业管理区域公共秩序维护;车辆停放及场地管理;物业维修、更新、改造和养护的账务管理;物业档案资料的保管;双方约定的其他服务事项。

　　第二十五条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定，向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。物业承接查验必须邀请物业管理行政主管部门、业主代表参加，也可以聘请相关专业机构协助进行。

　　实施承接查验的物业，应当具备以下条件:

　　(一)建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门竣工验收备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

　　(四)道路、车位、绿地、停车棚、智能充电设备、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成;

　　(五)电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

　　(六)分期建设的，已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施;

　　(七)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他条件。

　　第二十六条 建设单位必须依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

　　第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期进行承接查验。建设单位与物业服务企业完成最后一期物业承接查验后，办理物业项目整体交接手续。

　　第二十八条　物业服务企业必须对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

　　(二)共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;

　　(三)共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　第二十九条 物业服务企业必须自物业交接验收后30日内，通过“河南省物业管理综合监管平台”并持下列文件向物业管理行政主管部门办理物业承接验收备案手续：

　　(一)《河南省物业承接查验备案申请表》;

　　(二)前期物业服务合同;

　　(三)临时管理规约;

　　(四)物业承接查验协议;

　　(五)建设单位移交资料清单;

　　(六)查验与交接记录;

　　(七)其他与承接查验有关的文件。

　　第三十条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

　　前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

　　第三十一条 建设单位必须按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　建设单位委托物业服务企业提供物业保修服务的，委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

　　第三章 业主、业主大会及业主委员会

　　第三十二条 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

　　(一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人;

　　(二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人;

　　(三)因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人;

　　(四)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;

　　(五)法律法规规定的其他情形。

　　已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交。

　　第三十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(二)选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权，但被剥夺政治权利人除外;

　　(三)监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;

　　(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;

　　(六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;

　　(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(八)法律、法规规定的其他权利。

　　第三十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务:

　　(一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;

　　(六)按时交纳物业服务费用;

　　(七)法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

　　第三十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

　　业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。

　　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;

　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的;

　　(三)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

　　第三十六条 物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)业主名册;

　　(三)房屋及建筑物面积清册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业管理用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第三十七条 符合成立业主大会条件的，建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

　　单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起，物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

　　新建小区首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担;单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担;老旧小区、公租房小区首次业主大会会议的筹备经费，由市人民政府承担。

　　第三十八条 首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)拟定业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)拟定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)拟定业主委员会组成人员候选人产生办法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法;

　　(六)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

　　第三十九条 业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改业主大会会议表决规则;

　　(三)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

　　(四)确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(六)听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

　　(七)决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配;

　　(八)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(九)决定筹集和使用专项维修资金;

　　(十)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准;

　　(十一)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　(十二)决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第四十条 业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　第四十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主大会。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。

　　第四十二条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

　　第四十三条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。

　　在满足实名投票的条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。市物业管理行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。

　　第四十四条 业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:

　　(一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用;

　　(二)具有完全民事行为能力;

　　(三)热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律;

　　(四)具有一定的组织能力和履职时间;

　　对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。

　　第四十五条 业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名和选举情况进行审查和监督。

　　符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

　　业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居(村)民委员会。

　　第四十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送市物业管理行政主管部门。

　　备案申请资料包括：《河南省业主大会业主委员会备案申请表》;业主大会会议记录;首次业主委员会会议记录;业主大会议事规则;小区管理规约;业主委员会委员基本情况;业主委员会成员及任职名单;《河南省业主大会业主委员会备案证明》。

　　业主委员会必须通过“河南省物业管理综合监管平台”录入备案信息。街道办事处、乡镇政府必须审查申请资料是否准确，是否符合法律法规和规章的规定;核对“河南省物业管理综合监管平台”业主委员会信息录入是否准确，符合相关要求;符合条件的，出具《河南省业主大会业主委员会备案证明》。

　　业主委员会持街道办事处、乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　第四十七条 业主委员会履行下列职责:

　　(一)执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益;

　　(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作;

　　(三)与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约;

　　(六)督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费，组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居(村)民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作;

　　(八)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

　　第四十八条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

　　(一)不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的;

　　(二)利用职务谋取私利的;

　　(三)利用职务侵害他人合法权益的;

　　(四)应当罢免的其他情形。

　　第四十九条 业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:

　　(一)不再具备业主身份的;

　　(二)丧失履行职责能力的;

　　(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

　　(四)任职期间被追究刑事责任的;

　　(五)法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。

　　第五十条 业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时，公安机关依法协助。

　　业主委员会组成人员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

　　第五十一条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

　　第四章 物业管理服务

　　第五十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

　　第五十三条 物业管理行政主管部门必须建立物业服务企业信用档案信息系统，对全市物业服务企业实行统一的信用动态考核管理。

　　第五十四条 业主大会选聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

　　物业服务企业必须自物业服务合同签订之日起十五日内，登陆“河南省物业管理综合监管平台”，填写物业服务合同备案相关信息，扫描上传相关资料(物业服务合同、管理规约)，在线打印《河南省物业服务合同备案申请表》。持以上申请资料报送物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇政府备案。

　　第五十五条 物业服务合同必须对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理和使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

　　第五十六条 承接查验资料属于全体业主所有，物业服务企业必须建立档案，妥善保管，业主有权免费查询。

　　物业服务合同终止的，原物业服务企业必须及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。

　　第五十七条 物业服务企业必须按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，还必须遵守以下规定：

　　(一)严格执行国家和省规定的物业服务技术标准、服务规范;

　　(二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

　　(三)确保消防等公共安全设施完好有效;

　　(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

　　(五)按照有关规定，将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示;

　　(六)在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主关于改进和完善服务的意见和建议;

　　(七)接受社区居民委员会的监督指导，做好社区建设和管理的相关工作。

　　物业管理行政主管部门必须对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入该企业信用档案。

　　第五十八条 物业服务合同期满前3个月，业主委员会必须召开业主大会决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。双方同意续约的，业主委员会与物业服务企业必须重新签订物业服务合同。

　　解除或终止物业服务合同的，双方应依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应提前60日通知。合同解除或终止后，物业服务企业必须与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行交接义务。

　　物业服务企业未履行通知义务以及办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

　　业主大会或者物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

　　第五十九条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

　　业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，必须提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

　　第六十条 物业服务企业必须在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业必须履行以下交接义务，并按约定撤出物业管理区域：

　　(一)移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备;

　　(二)移交物业承接查验的有关资料;

　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录;

　　(四)结清预收、代收和预付、代付费用;

　　(五)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡镇人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

　　第六十一条 实行物业管理项目经理执业信用备案制度。物业管理行政主管部门负责建立统一的物业管理项目经理名册。

　　物业服务企业必须向受托管理服务的物业项目委派指定项目经理作为负责人。除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职注册。

　　物业服务企业指定或者更换项目负责人的，应当及时告知业主并报物业管理行政主管部门备案。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

　　第六十二条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第六十三条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

　　第六十四条 物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

　　物业服务企业依约履行合同义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。对于无正当理由拒不交纳物业服务费的业主，业主委员会可以在物业管理区域内显著位置以公告形式进行催交。

　　第六十五条 物业管理行政主管部门必须加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉;引导物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和行业监督作用，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度。

　　物业服务行业协会可以根据物业服务项目类型、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第六十六条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第六十七条 物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)损坏房屋承重结构、主体结构;

　　(二)侵占、损坏共用部位、共用设施设备;

　　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地;

　　(四)违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(五)违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品;

　　(六)擅自架设电线、电缆;

　　(七)高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水;

　　(八)在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电;

　　(九)排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物;

　　(十)制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风;

　　(十一)侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施;

　　(十二)占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材;

　　(十三)在建筑物、构筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物;

　　(十四)擅自改变房屋用途，将住宅变为非住宅，从事餐饮、生产加工、歌舞娱乐等经营活动;

　　(十五)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆;

　　(十六)违反规定饲养动物，干扰他人正常生活;

　　(十七)利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动;

　　(十八)法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

　　违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。

　　第六十八条 禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约。携犬出户的，应当束犬链牵引。

　　第六十九条 鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织，需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合，不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

　　第七十条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人必须按照有关规定向物业管理行政主管部门申请办理开工通知书，凭开工通知书到物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业必须将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　已经办理登记的，物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料，不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域。

　　物业服务企业必须对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

　　因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，业主、物业使用人必须负责修复和赔偿。

　　业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业必须及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业必须及时向物业管理行政主管部门报告，并有权依照管理规约或装饰装修服务协议的有关约定，阻止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

　　第七十一条 建设单位出售物业管理区域内的车库、车位的，必须在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。车库、车位租赁费的标准按照价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定的政府指导价格确定。

　　车库、车位使用人必须遵守管理规约关于停车管理的约定。

　　第七十二条 占用物业管理区域内道路或者其他场地停放车辆的，必须交纳车位场地使用费，收费标准由业主共同决定。车位场地使用费属于全体业主所有，主要用于停车场地的管理、维护以及补充业主大会和业主委员会的活动经费。

　　第七十三条 利用物业管理区域内共用部分设置户外广告或者从事租赁经营活动产生的收益，其分配必须由业主大会决定。未作出决定前，可以用于补充专项维修资金或者用于业主大会的活动经费。

　　第七十四条 供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

　　专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

　　第七十五条 本细则实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。

　　对列入市旧住宅区改造范围的，旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

　　第七十六条 建设单位应当就房屋买卖合同约定的保修期限、范围，承担所销售物业的保修责任;合同没有约定或约定不明确的按照国家、省有关规定执行。

　　在保修期间，建设单位未按规定履行保修义务的，业主、业主委员会、社区居民委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经住宅专项维修资金管理办公室核实后，维修费用由其从质量保修金中列支。

　　第七十七条 物业保修期满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人必须及时修复，相邻业主必须提供便利。

　　第七十八条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部分及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。维修费用经业主共同决定后，在专项维修资金中列支。

　　第七十九条 业主必须按照国家和省有关规定，将首期专项维修资金存入房管行政主管部门设立的专项维修资金专户。开发建设单位不得强制代收住宅专项维修资金。不按规定交存的，房管行政主管部门不予办理商品房合同备案、商品房预告登记。不动产登记机构在进行不动产权登记时，必须核验专项维修资金缴存情况。

　　专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　房管行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则，依法保障专项维修资金的正常合理使用。

　　第八十条 专项维修资金的使用，经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决，也可以采取异议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

　　第八十一条 专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。房管行政主管部门必须建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

　　住宅专项维修资金的财务管理和会计核算必须执行财政部有关规定。财政部门必须加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。

　　第八十二条 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主必须按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

　　物业所有权发生转移时，交存的专项维修资金一并转移给物业买受人。

　　第八十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人必须及时维修养护，有关业主必须给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经相关业主同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人必须予以配合。

　　第八十四条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，物业服务企业必须立即组织应急维修：

　　(一)电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的;

　　(二)屋面、外墙渗漏的;

　　(三)楼体外墙墙面有脱落危险的;

　　(四)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;

　　(五)公共护栏(围)破损严重的;

　　(六)其他紧急情况。

　　出现前款情形之一的，房管行政主管部门接到申请后，必须即刻到现场勘查，符合应急维修条件的，维修资金管理部门应当及时作出核准使用资金的决定。维修工程竣工验收后，维修费用及分摊情况及时向业主公示。

　　第八十五条 电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时，业主、业主委员会、物业服务企业必须及时报告。专业经营单位必须及时维修、养护、更新。

　　第六章 社区物业管理

　　第八十六条 社区物业管理工作，应按照街道办事处、乡镇人民政府负责，社区居委会组织落实，物业管理行政主管部门指导，“以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

　　第八十七条 街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会应把物业管理工作纳入社区建设。对暂时不具备实行专业化物业管理的住宅小区(楼)，应组织安排专职人员进行保洁、秩序维护和公共设施维修;无主管单位的由辖区办事处、乡镇人民政府组织落实，产生的费用由业主承担。对居住分散的住宅楼，应进行划片整合管理。

　　第八十八条 建设、规划、房管、价格、公安、消防、环保、城市管理综合执法、工商、人防、质监等有关部门必须建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。

　　第八十九条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

　　第九十条 物业管理联席会议主要协调下列事项：

　　(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

　　(二)物业服务企业在履行退出程序及交接工作中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的突发事件;

　　(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(五)需要协调的其他物业管理事项。

　　第九十一条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决;协商不成的，可以向社区居(村)民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

　　第九十二条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动、突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动以及行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

　　第七章 法律责任

　　第九十三条 违反本细则规定，法律、行政法规已有法律责任规定的，从其规定。

　　第九十四条 建设、规划、房管、价格、公安、财政、审计、环保、城市管理综合执法、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分：

　　(一)未按照本细则规定履行监督检查、审核查验职责的;

　　(二)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

　　(三)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

　　第九十五条 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任:

　　(一)未按照本细则规定履行监督检查职责的;

　　(二)未按照本细则规定召集或者参加物业管理联席会议的;

　　(三)未按照本细则规定筹备、组织召开业主大会会议的;

　　(四)发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的;

　　(五)截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的;

　　(六)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

　　第八章 附 则

　　第九十六条 本细则下列用语的含义:

　　(一)最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人。

　　(二)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　(三)专有部分，是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位。

　　(四)专业经营设施设备，是指最终用户分户计量表或者最终用户入户端口以外的变(配)电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置。

　　(五)物业的共用部位，是指物业的主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。

　　(六)物业的共用设施设备，是指物业管理区域内，由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场(库)、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等。

　　第九十七条 本细则规定的专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　第九十八条 本细则规定的业主人数和总人数，按照下列方法认定：

　　(一)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;

　　(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

　　第九十九条 业主大会及业主委员会指导规则、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示范文本、物业服务规范等按照省住房和城乡建设厅规范要求实施。

　　第一百条 本细则自发布之日起实施。

　　河南 南阳

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篇2：阿尔山市物业管理实施细则

　　阿尔山市物业管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、《兴安盟物业管理实施条例》等有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本实施细则 。

　　第二条 阿尔山市行政区域内公共建筑区、商业开发区、住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本实施细则。

　　第三条 阿尔山市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作。

　　阿尔山市规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责做好相关工作。

　　第四条 物业主管部门、街道办事处和乡(镇)人民政府(以下统称镇街)要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业管理的监督指导工作，社区居委会也要明确具体人员做好物业管理的指导工作，并参加行业培训，取得工作资质。

　　镇街负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主或业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。

　　物业管理应当纳入社区管理。社区居民委员会指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责;参与配合街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和纠纷。

　　第五条 镇街应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。镇街为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

　　第六条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理;物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。

　　第七条 要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、镇街、相关部门参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 业主在物业管理活动中，享有国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

　　第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

　　一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过两年的，镇街要及时指导业主成立业主大会筹备组。建设单位应当按照物业所在地的物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明;

　　(二)房屋及建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑规划总平面图;

　　(五)交付使用共用设施设备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十一条　符合成立业主大会条件的，镇街应当在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、镇街代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由镇街代表担任。

　　第十三条 筹备组中业主代表的产生，由镇街或者居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由镇街协调解决。

　　建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

　　第十四条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

　　第十五条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同镇街和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。

　　筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入住宅专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

　　第十六条 业主大会的召开形式、业主代表的产生以及业主大会作出的决定，要按照《物业管理条例》的相关规定执行。

　　业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

　　第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。

　　业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成(经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部)，委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

　　第十八条 业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主大会选举产生的业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案，备案内容执行建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第十九条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。

　　业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告;业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

　　第二十条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地镇街责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由镇街组织召开。

　　业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

　　(一)各类会议记录、纪要;

　　(二)业主委员会及业主大会决议、决定等书面材料;

　　(三)各届业主委员会选举产生、备案的材料;

　　(四)业主名册;

　　(五)物业服务合同;

　　(六)有关法律、法规和业务往来文件;

　　(七)业主和非业主使用人的书面意见、建议书;

　　(八)维修资金收支情况;

　　(九)其他有关资料。

　　第二十一条 业主委员会每届任期3-5年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十四条、第二十五条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

　　第二十二条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并报告物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　第二十三条 对业主委员会主任的工作，百分之七十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织召开业主委员会或业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业服务企业的服务行为。

　　第二十四条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权的业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：

　　(一)不履行委员职责义务、不遵守管理规约，且拒不改正;

　　(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、相关经营业务;

　　(四)谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益;

　　(五)其它侵害业主合法权益的行为。

　　业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

　　第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域的业主(协商选聘的委员除外);

　　(二)因疾病或者其它原因丧失履行职责能力;

　　(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

　　(四)依法追究刑事责任。

　　第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支;没有收益的小区，其经费由全体业主分担，社区居民委员会负责经费收取和管理，也可由业主委员会自行收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

　　业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十七条 新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。

　　第二十八条 开发建设单位应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作：

　　(一)新建现售商品房项目应当在办理现售登记备案前30日完成;

　　(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

　　(三)非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成;

　　新建的5万平方米以上的住宅项目，2万平方米以上的开发项目，实行公开招投标选聘物业服务企业。建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于建筑规模小且投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。

　　前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。

　　第二十九条 新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以一定的标准收取保证金，各地应就绿化成本制定标准;在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。

　　第三十条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费(该费用计入工程成本)，用于物业交付前的前期物业管理，并由辖区物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。

　　第三十一条 建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前向物业主管部门备案。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。

　　第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

　　(一)参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议;

　　(二)掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度;

　　(三)就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作;

　　(四)对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业管理主管部门和街道办事处报告。

　　(五)协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题;

　　(六)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序;

　　(七)根据街道办事处的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

　　第三十三条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。

　　专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

　　专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

　　相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。

　　第三十四条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。

　　业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或在业主委员会的参与下转交给新聘用的物业服务企业。

　　第三十五条 前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，街道办事处及时指导业主召开业主大会和成立业主委员会。

　　业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十六条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自退出物业服务项目和降低物业服务标准。

　　第三十七条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　业主与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

　　第三十八条 物业主管部门会同价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。

　　物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的物业费使用情况，物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况，接受业主的监督。

　　业主委员会或20%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计。

　　第三十九条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。

　　对欠缴物业服务费的，由业主委员会牵头，社区居委会和物业服务企业配合，发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳，业主所在单位有责任协助催缴。业主委员会、社区居委会还可以发挥公众约束力量，建立信誉公告牌，对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公式的方法，让业主共同监督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金。

　　在房产交易时，产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅专项维修资金的证明，否则，房产部门不予办理房产交易手续。

　　实行物业费收取快速处理机制。对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，由街道办事处会同法院、物业服务企业组成快速处理组，召集业主委员会和物业服务企业，当场查明原因并进行调解，对无正当理由拒交的，依法提起诉讼，按法律程序解决。

　　新建小区应设立交费刷卡点，积极推行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

　　第四十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

　　对无正当理由欠缴供热、供水、供电、供燃气等费用的业主，各相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过行政和法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

　　物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：

　　(一)供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位(人)负责;以外由电业部门负责。

　　(二)燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

　　(三)自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内(包括阀门)由产权单位(人)负责;以外由自来水公司负责。

　　(四)下水管道：小区红线内化粪池及管线(不含市政管线)由物业服务企业负责;以外由排水部门负责。

　　(五)电信(网通)管线：楼内电话预埋管线由产权单位(人)负责，其它管线由电信(网通)部门负责。

　　(六)供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

　　第四十一条 物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务内容和服务标准提供服务和收取服务费用。

　　物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门和街道办事处备案。

　　(一)对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回;

　　(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册;

　　(三)移交物业管理用房、场地和其它财物。

　　第四十二条 物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案，给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除;情节严重、构成违法的，依法承担相应责任，撤销企业资质，项目接管保证金全部扣留，纳入住宅专项维修资金管理，有关责任人三年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录超过二次的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。

　　对物业企业的服务，百分之六十以上的业主不认可的，物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

　　第四十三条 非本市物业服务企业依法进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报物业管理行政主管部门备案。

　　第四十四条市物业主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度，健全物业服务企业信用档案制度，并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实行信用信息资源共享，完善社会监督。

　　物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十五条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。

　　临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

　　(一)物业设备设施、工具的使用、维护、管理;

　　(二)住宅专项维修资金的筹集、管理和使用;

　　(三)物业共用部分的经营与收益分配;

　　(四)业主共同利益的维护;

　　(五)业主共同管理权的行使;

　　(六)业主应尽的义务;

　　(七)违反管理规约应当承担的责任。

　　第四十六条 物业管理区域禁止下列行为：

　　(一)改变物业的使用用途;

　　(二)擅自搭建建筑物或构筑物;

　　(三)擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施;

　　(四)损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为;

　　(五)损坏绿地、花草树木、园林小品;

　　(六)任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点;

　　(七)禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生;

　　(八)擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画;

　　(九)制造噪声干扰他人正常生活;

　　(十)其它违反法律、法规和管理规约的行为。

　　物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。

　　对在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌;

　　违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。

　　在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

　　对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关负责查处。

　　第四十七条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。

　　物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理。

　　第四十八条 修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调;因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

　　凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。

　　第四十九条 实行小区内公共部位有偿使用。

　　利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。

　　第五十条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意，业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定。

　　第五十一条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区;进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

　　(一)减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让;

　　(二)禁止鸣号;

　　(三)停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除;

　　(四)不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路;

　　(五)车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

　　物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主;不听劝阻的，对前款第(一)、(二)、(三)、(四)项行为，应当及时告知公安部门予以处理;对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知街道办事处予以处理。

　　第六章 物业管理用房、设施和经费

　　第五十二条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。

　　建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房。

　　物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入住宅专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审(包括环境施工图)，在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

　　物业管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小区居民在500户以下的配置社区办公活动用房不低于300平方米，小区居民在500至1000户的配置社区办公活动用房不低于500平方米，小区居民在1000户以上的每百户配置社区办公活动用房不低于50平方米。

　　第五十三条 物业交付前，建设单位应当按照本条例第五十条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

　　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。

　　第五十四条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

　　物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

　　前期物业服务期间由物业服务企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充住宅专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。

　　第五十五条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。住宅专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。住宅专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

　　住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算。

　　第五十六条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定实施维修和更新、改造的，物业主管部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支;其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　市物业主管部门组织代修的，按照以下程序办理：

　　(一)组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告;

　　(二)由街道办事处或社区居委会、镇人民政府就工程事项出具相关证明;

　　(三)由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定;

　　(四)市物业主管部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户;

　　(五)市物业主管部门审核同意后，发出划转住宅专项维修资金的通知，所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第七章 旧住宅小区物业管理

　　第五十七条 本细则所称旧住宅小区是指城市规划区内房屋建造时间较久(一般为上世纪90年代以前)，房屋年久失修，配套设施缺损，环境脏乱差，通过市场机制难以实现物业管理的住宅小区。

　　第五十八条 市政府应当制定旧住宅小区(或单体楼)综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水、屋面、墙体、道路等配套设施设备进行修缮和改造。要将此项工作纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供卫生保洁、设施设备维护等(排污管线疏通、化粪池清掏)为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。

　　第五十九条 镇街、物业主管部门应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处可以指定居民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。

　　第六十条 旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。

　　第六十一条 对违反本细则的行为，按照国务院颁发《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

　　第八章 附 则

　　第六十二条 本细则下列用语的含义：

　　住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区(含居住小区、住宅组团)。

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照《物业服务合同》约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业服务是指物业服务企业按照《物业服务合同》约定，对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容(项目)质量承担相应职责。

　　公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤、气等能源消耗所产生的费用。

　　小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构(房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等)、室外墙面屋面等部位。

　　小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

　　公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、自行车存车棚、垃圾废物储存设施、专用房屋等设施。

　　第六十三条 本细则施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照本办法前款规定组织办理移交手续,专业单位必须接收。

　　第六十四条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业管理参照本实施细则执行。

　　第六十五条 本实施细则自通过之日起施行。

　　本实施细则由阿尔山市建设局负责解释。

篇3：鄂州市物业管理实施细则（2015）

　　鄂州市人民政府关于发布《鄂州市物业管理实施细则》的通知

　　鄂州政规〔20**〕1号

　　各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：

　　《鄂州市物业管理实施细则》经20**年第25次市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。

　　鄂州市人民政府

　　20**年6月2日

　　鄂州市物业管理实施细则

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责全市范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　公安、环保、住建、规划、工商、物价、城管、园林、市政、环卫、供水、电力、供气、通信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。

　　街道办事处、社区居委会负责组织本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作;指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。结合社区网格化管理，配合调解处理物业管理纠纷投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第四条 本市新建住宅区应当实行物业管理。

　　未实行物业管理的旧住宅区，对基础设施比较完善，相对独立，且具备物业服务企业管理条件的，由市房产管理部门、社区居民委员会推荐引进物业服务企业，实施物业管理;对住户少、相对分散的，由社区居民委员会牵头，市房产管理部门指导成立业主委员会，实行业主自行管理;对其它改制、破产企业无人管理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生管理费。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第五条 房屋的所有权人为业主。

　　尚未依法办理所有权登记，但基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有该房屋的人，可以认定为业主。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，主要依据为：

　　(一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理;

　　(二)住宅建筑面积不低于3万平方米;

　　(三)与社区居民委员会自治区域相适应。

　　第七条 业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 已交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。

　　首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由业主大会筹备组(以下简称筹备组)负责组织召开。

　　第九条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。

　　第十条 业主大会确定业主投票权数，专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

　　(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积按照上述面积的统计总和计算;

　　(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数按照上述人数的统计总和计算。

　　第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　采用征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。

　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第三章 前期物业管理

　　第十二条 建设单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同;住宅物业超过3万平方米(含3万平方米)低于20万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用议标方式选聘具有相应资质的物业服务企业;住宅物业超过20万平方米(含20万平方米)的，必须通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　前期物业服务合同可以约定期限;但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第十四条 建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米，并应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号。

　　物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产管理部门依法办理房屋产权登记手续。

　　第十五条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

　　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经建设管理部门核实后，责令由建设单位承担维修责任。

　　第十六条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第十七条 物业服务企业应当在与建设单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向市房产管理部门办理备案手续：

　　(一)物业承接查验备案申报表;

　　(二)前期物业服务合同备案回执;

　　(三)临时管理规约;

　　(四)物业承接查验协议;

　　(五)建设单位移交资料清单;

　　(六)查验记录;

　　(七)交接记录;

　　(八)其他承接查验有关的文件。

　　报送资料齐全、符合法定形式的，市房产管理部门应当出具加盖印章的书面回执。

　　第四章 物业管理服务

　　第十八条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房产管理部门备案。

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　本市物业管理区域实行项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由具备物业管理职业资格的人员担任。物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

　　第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并在15日内向市房产管理部门办理备案。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第二十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第二十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本细则第十六条第一款规定的资料。

　　第二十二条 物业服务合同期限届满60日前，业主委员会应在社区监督下，组织召开业主大会，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第二十三条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　(一)物业服务合同依法、依约解除;

　　(二)除第二十二条第二款规定的情形外，物业服务合同期满未续约;

　　(三)法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第二十四条 物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，做好交接工作，并履行下列义务：

　　(一)移交本细则第十六条第一款规定的资料、保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)清退预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规、规章规定的其他义务。

　　第二十五条 物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。非保障性住房和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。

　　实行政府指导价的，由市物价部门会同市房产管理部门，按照质价相符的原则，以服务等级和物业服务企业资质为依据，制定相对应的指导价标准。

　　物业管理服务价格实行明码标价制度。物业服务企业应将企业名称、收费对象、服务内容及标准、计费方式、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容在小区的显著位置予以公示。

　　物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　第二十六条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置一年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费;超过一年的，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。

　　房屋通过竣工验收并到市房产管理部门备案，达到交付条件，业主收到交付通知并办理完相应手续的，即为交付;业主收到交付通知后无正当理由(30日内)不办理相应手续的，视为交付。

　　第五章 物业配套设施建设、使用与维护

　　第二十七条 按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育、安防等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。

　　第二十八条 旧住宅小区应按照规范要求，逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施;开发主体已消亡的，按属地管理原则，由街道办事处补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。

　　第二十九条 在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。

　　第三十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第三十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第三十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。

　　利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

　　利用物业管理区域内的道路或者其他公共场地设置车位的，应当由业主大会决定车位设置和车位管理等事项。业主大会决定收取场地租赁费的，场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。

　　物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

　　第三十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项以及相关的收费项目告知业主。

　　物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以配合。

　　第三十四条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　维修资金的使用实行两公示，维修施工前对业主签名、施工方案及预算进行公示，维修施工后对工程结算结果进行公示。

　　第三十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要申请使用的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;

　　(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;

　　(三)物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案及预算;

　　(四)物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产管理部门申请列支;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，由公有住房售房单位或其主管部门向市房产管理部门申请列支;

　　(五)市房产管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;

　　(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　第三十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要申请使用的，按照以下程序办理：

　　(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

　　(二)业主大会依法通过使用方案;

　　(三)物业服务企业组织实施使用方案;

　　(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;

　　(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产管理部门备案;市房产管理部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

　　第三十七条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

　　(一)住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本细则第三十五条第四项、第五项、第六项的规定办理;

　　(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本细则第三十六条第四项、第五项的规定办理。

　　发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市房产管理部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

　　第三十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决 定使用。

　　第三十九条 物业使用中禁止下列行为：

　　(一)损坏房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)破坏房屋外貌;

　　(四)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(七)排放有毒、有害物质;

　　(八)在公共区域内种菜、饲养动物等影响他人的;

　　(九)发生超过规定标准的噪声;

　　(十)规划用途为住宅的住宅楼底层(含地下室)和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆、废旧回收等经营场所;

　　(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　第四十条 业主、物业使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，规划部门不得审批。

　　第六章 法律责任

　　第四十一条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商和解;不能协商和解的，由物业所在地街道办事处牵头，房产、司法等部门参与进行调解，调解不成的，依法申请仲裁或者提起民事诉讼。

　　业 主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违反本细则的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。

　　第四十二条 违反本细则第三十九条、第四十条规定的，由公安、环保、住建、规划、工商、城管、房产等部门依照各自职责，依法予以查处;给他人造成损害的，依法承担民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　违反本细则其它规定，依照《物业管理条例》相关规定处理。

　　第七章 附 则

　　第四十三条 各区、开发区(新区)物业管理活动参照本实施细则实行。

　　第四十四条 本细则自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日发布的《鄂州市物业管理实施细则》(鄂州政发〔20**〕26号)宣布作废。

篇4：大学物业管理投标评标标准及细则（100分）

　　大学物业管理投标评标标准及细则(100分)

评标标准及细则（100分）

序号	评标因素	评审内容	分值	评分细则
1	报价	投标人的评审价	20	各投标单位投标价的算术平均数得基准分（14分）。每上升1%扣0.2分，最少扣至10分，每下降1%加0.2分，最多加至20分。
2	整体服务方案策划及实施方案	1、服务定位和目标 2、主要服务参考等级 3、管理各阶段服务的实施安排 4、管理各专项服务的实施安排 5、重点难点的应对措施或改进现状措施 6、服务方式、特色管理或创新管理 7、应急预案和紧急事件处置措施 8、委托专项服务情况 9、文明单位建设思路	20	投标方案与本项目需求的吻合程度，方案的科学性、合理性、先进性等。 包括投标方案是否充分考虑用户的日常用途和需求，服务水平是否符合国家、行业和上海市标准等。 较好的为20-15分，一般的为10-15分，较差的为10-5分。
3	项目人员配置	1、项目管理和专业人员配置 2、服务岗位人员设置 3、人员来源及人员管理机制 4、留用人员安置（如有的话）	5	管理人员、专业人员和劳动力的投入是否满足项目需要，各专业工种人员配置是否合理，人员素质、管理和技术能力、经验、人员来源及，人员管理、培训、考核和激励等机制情况。优于招标文件要求的为5分，符合招标文件要求的为4分，基本符合招标文件要求的为3分，与招标要求有明显不符合的为0分
4	项目经理	1、文化水平 2、资格条件 3、工作经验 4、工作业绩 5、管理能力	5	优秀的为5分，良好的为4分，一般的为3分，较差的为0-2分
5	高校服务经验	在高校服务的时间 服务高校的数量	20	是否具有高校服务的经验，服务经验丰富的较好的为20-15分，一般的为10-15分，没有的为5-10分。
6	服务承诺及优惠承诺	1、承诺的服务质量指标 2、提供的特色服务 3、优惠承诺	10	承诺的各项服务质量指标是否符合招标文件要求，是否针对用户的实际需要提供延伸服务、便利服务等特色服务，是否有其他优惠承诺等。优秀的为10分，良好的为7-9分，一般的为4-6分，较差的为0-3分
7	项目经理现场答辩	1、项目认识、管理思路； 2、专业知识、政策水平； 3、经历经验、处理实际问题能力； 4、仪容举止、沟通能力； 5、逻辑思维、应变能力。	20	1、答题内容符合物业管理服务相关法规、政策情况； 2、答题切合项目以及投标承诺的可信度情况； 3、答题的准确性、逻辑性以及语言表达是否简洁、流畅； 4、答题是否有一定的创意和深度。 具体打分由评委自行评定。 说明：1、答辩时间为10分钟以内； 2、投标人所承诺的项目经理本人必须参加现场答辩。项目经理本人未参加答辩的，答辩评审得分的总分扣除20分作为该投标人的最后答辩得分。 3、现场答辩提问中有关项目现场运行的问题，必须由项目经理本人回答，若非项目经理本人回答的，本题得分扣除5分。

篇5：项目物业管理实施细则品质保障措施

　　项目物业管理实施细则及品质保障措施

　　**物业管理公司将首先组建****项目管理小组，配备各部门专业工作人员，全面负责完成****的前期物业管理工作，打造一个具有****自身特点的物业管理模式：

　　1、保安管理

　　在南都物业日常管理工作中，"人防+技防"始终是保安工作的重中之重。根据开发商提供的资料显示，****具备一定的技防设备设施，这为今后确保小区安全提供了技术保险。但物业管理商仍需建立更为严格的人防安全防范程序，制订出各种防范突发事件的应急措施，包括对小区的外围管理、楼道管理、消防管理、道路车辆管理、电梯管理、地下车位管理以及突发事件的处置方法等，将责任落实到每一位工作人员，确保治安事件发生率为零。

　　根据****分期建设、分批交付的特点，A、B、C三区同时有入库群体、装修群体与工程建设群体的存在，这给安全防范工作带来了一定的难度。**物业管理公司考虑采取内紧外松的安全管理模式，警卫门岗做好小区外围安保工作的同时，内部保安特别注意对重要部位及安全死角做好安全防范工作，尽力把安全隐患降低到最低程度。

　　2、装修管理

　　****简约通透的空间造型充分体现了设计者所追求的建筑风格，其浅色外墙、明亮通透的落地窗构成了别具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整洁，将成为****前期物业管理中的难点。对此，我们将根据以往的装修管理经验：

　　（1）在介入前期物业管理之时，根据楼盘的特点和开发商的要求，制订相应的可操作性的装修管理文本，在与业主、装饰公司三方进行交流和沟通的基础上，最大限度地保持小区整体环境的美观，保证房屋的结构不受破坏。

　　（2）与市、区房管局房屋装修监察部门建立经常性联系，依靠政府职能部门的力量，按照《湖南省城市住宅区物业管理条例》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》来规范业主的房屋装修行为，对违反《装修管理办法》的行为及时作出处理。

　　（3）在业主装修登记之时，即与之签订装修管理协议，使其明确装修范围和装修责任。

　　（4）由装修专管员、维修工和保安人员组成三级管理小组，对装修户进行巡查，及时了解装修进度，发现声音及时控制，迅速整改，把违章装修的影响控制在最小范围。

　　**物业管理公司将严格遵循"有章可循、违章必纠"的装修管理办法，灵活各种管理手段，与业主讲情、讲理、讲法，做耐心细致的思想工作确保****的建筑整体美观，符合原设计要求。

　　3、智能化设施管理

　　****是智能化程度相对比较高的小区，涉及监（消）控、综合布线、背景音乐、紧急呼叫、可视对讲、户外抄表等系统。这些设施一方面提高了业主的生活质量，另一方面也要求物业管理商不断提高物业管理的技术水准。南都物业对各类物业的机电设备设施和智能化系统维护，如：电梯、空调、高层楼宇消防系统、大型物业安保系统、停车场（库）管理系统积累了丰富的专业知识和管理经验。针对****智能化设施的功能，**物业管理公司将制定出科学规范的运行计划、养护和维修计划以及功能开发计划。

　　4、开展****物业管理的六项品质保证措施

　　（1）运用现代化科学手段，"三防"结合，确保小区安全。

　　虽然****智能化程度比较高，安保设施设备的功能比较齐全，但人防、物防、技防相结合仍然是我们治安管理的基础。"人防"由**物业管理公司保安部统一指挥调度，强调多种结合，即流动岗与固定岗结合、全面防范与重点防范相结合、工装与便装相结合，在小区周边围墙上，设置红外对射装置以提高预警防范能力；充分利用技防的优势，运用****已有的智能化保安设施，如紧急呼叫系统、监（消）控系统、警卫和游动哨等，结合管理处的统一管理、快速高度，确保治安防范万无一换。

　　（2）装修管理上经济、行政、法律、情理四法并用。

　　为了确保****无违章装修，**物业管理公司将针对房屋墙体内综合布线多和户型多的特点，以预防为主，有错必纠，对住户、装修单位员工大力宣传、解答"装修管理条例"，在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，加强追踪监管，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决不了的，通过行政执法部门予以处罚，保证各种矛盾就地解决。

　　（3）加强园区环境保洁工作和环保文化建设。

　　针对****的绿化布局和环保要求，**物业管理公司将由公司管家部、绿化管理中心牵头，制定各项环保、清洁、园林养护等

工作细则，并对小区噪音、水质、空气等要素进行监测，全面加强小区环境文化和环保建设。还将在此基础上做好以下各项工作。

　　①维护好已有的园林绿化，实施由地面向空中延展的立体式绿化工程，加强对小区环保意识的宣传力度，让每位住户都自觉成为小区环保工作的模范执行者和宣传者；

　　②开展垃圾分类收集，建立废电池回收系统，保护生态环境，实施蓝天碧山工程，进一步提升居住品质；

　　③注重小区环境形象（EI），开展小区环境文化建设，统一规划小区的各种自然景观和人文景观。**物业管理公司将制定VI识别手册，环境手册，制定全面的环境管理方案。

　　④成立智能化设施管理小组：**物业管理公司工程管理中心拥有多名宾馆工程管理的资深人士主电梯、空调、强电、弱电等方面的专业技术人员，公司拟抽调部门人员组成智能化设备管理小组，在充分掌握****智能化系统运用基础上，制定出详细的智能化详细运行、维护方案。公司强调"三个到位"，既专业技术人员操作到位，管理人员培训到位，住户设备使用到位（住户能否使用智能化设备是降低小区管理难度、提高管理效率的关键）。**物业管理公司将根据****的智能化设施，编制《****智能化使用手册》，让业主感受到智能化设施给生活带来的方便、安全和快捷。

　　针对不同居住类型住户的特点，**物业管理公司将制定发展****智能化系统的3年规划，提倡网上远程服务，在条件成熟时建立小区局域网，让小区的业主在网上交流沟通，享受服务，享受智能化给居家生活带来的无穷乐趣。

　　（4）开展丰富多彩的社会文化活动，创造良好的社会效益和健康的社会氛围。**物业管理公司注重物业管理工作中的社会文化工作，并把此项工作内容列入每年各小区的年度考核目标。为了卓有成效地开展社会文化活动，公司主办了《南都生活》杂志、社区报刊、社区网站，举办一系列丰富多彩的社区文艺、体育活动，在业主与业主、业主与物管之间建立起一种新型而融洽的工作关系，增加了彼此间的了解，同时也提高了业主门的居住乐趣；**物业管理公司将适时地在****举行一些形式多样、寓教于乐的社会文化活动，例如节假日的业主联欢、暑期的儿童游泳、书法培训、社会实践等活动以及老年人的休身养心、医疗咨询、旅游观光等活动以及重大节日的特殊活动，建立一种健康向上的环境文化、网络文化和精神文化。

　　（5）实现人力、制度、技术的全面保证

　　各项制度的充分保证，是确保****物业管理工作正常运行的基础。**物业管理公司在长期的管理工作中，培养和引进了一大批知识结构全面、业务技能精湛、具有奉献精神的各类专业管理技术人才，积累了丰富的物业管理经验，建立了一套科学、规范的管理制度、各工种的培训制度、品质管理制度和各专业的管理制度。20**年初，公司通过了IS09001：2000版国际质量管理体系的第三方认证，使物业管理工作在人力、制度、技术以及日常管理服务等各方面，得到了科学有效的全方位品质保证。

　　（6）增强成本意识，做好开源节流、增收节支工作。

　　①对员工进行励行节约，勤俭办企业的教育，增强成本意识。在日常管理服务中，自觉地从节约一滴水、一度电做起努力降低管理成本。

　　②随着****开发建设交付使用的进展和业主入库率的提高，从小区客观条件和有利于提高居民生活质量出发，大力开展多种经营（如汽车美容店、家用电器安装维修，24小时便利店，植物配送及各类代办服务等），以增加收入，弥补管理经理的不足；

　　③加强管理成本控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的管理设备和手段，减少人力投入，减少人工开支；

　　④加强各类消耗物料的管理和控制做到计划采购，专人保管，合理领用，杜绝积压、流失和浪费；

　　⑤严格控制费用支取出，****的每一项费用支出实行一支笔审批制；

　　⑥小区内路灯、楼道灯、草坪灯等采用节能型、可控型光源开关装置，减少公共电费的支出。