《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》政策解读

　　《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》政策解读

　　一、制定文件的背景、依据、目标和任务

　　(一)背景。20**年，国务院公告停止物业服务企业一、二、三级资质行政许可事项，并提出“取消审批后，要通过建立黑名单制度、信息公开等方式加强事中事后监管”。我委制定部门规范性文件《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》(下称《暂行办法》)，对物业企业的监管方式从原来事前审批的资质管理制度转变为以信用管理为主的事中事后监管，符合党中央、国务院关于加强和创新社会治理，加快推进社会信用体系建设的精神。

　　(二)依据。

　　1.国家法律法规：《物业管理条例》、《企业信息公示暂行条例》

　　2.广东省地方性法规：《广东省物业管理条例》、《广东省企业信用信息公开条例》、《广东省市场监管条例》

　　3.政府规章：《广州市物业管理暂行办法》

　　4.国家部委文件：《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》(国发〔20**〕33号)、《国家发展改革委人民银行关于加强和规范守信联合激励和失信联合惩戒对象名单管理工作的指导意见》(发改财金规〔20**〕1798号)、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房[20**]75号)

　　(三)目标和任务。转变对物业服务企业监管方式，加快构建以信用为核心的新型物业管理市场监管体制，依法依规运用信用激励和约束手段，构建政府、社会共同参与的跨部门、跨领域的守信联合激励和失信联合惩戒机制，有效促进物业企业依法诚信经营，维护物业管理市场正常秩序，营造公平诚信的物业管理市场环境，维护业主和物业服务企业的合法权益。

　　二、主要内容

　　(一)《暂行办法》的适用范围。

　　《暂行办法》适用于本市行政区域内的物业服务企业信用管理。本办法所称的物业服务企业是指依法在本市工商登记的经营范围包含物业管理，且已实施物业管理活动的企业。在本市工商登记的企业包括在本市注册的法人企业，以及外地注册法人企业在本市办理分支机构工商登记的企业。

　　(二)信用管理的内容。

　　《暂行办法》所称信用管理，是指行政管理部门及相关机构依法采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒的活动。

　　(三)物业服务企业的守信行为。

　　《暂行办法》所称物业服务企业的守信行为，是指物业服务企业在物业管理活动中自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关合同约定，服务规范，诚信经营，自觉维护物业管理市场秩序，受到政府有关部门奖励或者表彰的行为。

　　(四)物业服务企业的失信行为。

　　《暂行办法》本办法所称物业服务企业的失信行为，是指物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被行政机关、司法机关作出决定或者判决的行为。失信行为按照其严重程度分为轻微、一般、严重三类，分类具体标准如下：

　　1.轻微失信行为，是指企业服务行为不规范，被市、区住房建设行政主管部门责令限期改正的行为;

　　2.一般失信行为，是指企业违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被相关行政管理部门责令限期改正、行政处罚的行为;

　　3.严重失信行为，是指失信行为的严重程度超过轻微和一般的失信行为，具体包括：

　　(1)违反安全生产、消防安全的规定被相关行政管理部门行政处罚的;

　　(2)有围标串标行为被相关行政管理部门行政处罚的;

　　(3)企业有一般失信行为，且在相关行政管理部门作出责令限期改正、行政处罚等行政决定后，逾期拒不履行法定义务，并经相关行政管理部门认定的;

　　(4)被法院列入拒不履行生效法律文书确定义务的失信被执行人名单的。

　　(五)物业服务企业信用信息的内容。

　　物业服务企业信用信息主要包括物业服务企业的基本信息、在管项目信息、业主满意度、守信信息和失信信息，具体内容如下：

　　1.基本信息主要包括：物业服务企业的工商基本登记事项、主要管理人员的个人身份信息和从业状况信息，以及《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》中的营业总收入、主营业务收入、利润总额、纳税总额等财务信息。

　　2.在管项目信息主要包括：物业服务企业本市所有在管物业项目的名称、地址、物业类型、建筑物面积、收费标准、合同期限等信息。

　　3.业主满意度是：单个住宅小区内业主对该小区物业服务企业的服务质量调查问卷打分的算术平均分。

　　4.守信信息是：物业服务企业有守信行为的信息。

　　5.失信信息是：物业服务企业有失信行为的信息。

　　(六)采集业主满意度的方式。

　　住宅小区建立了本市业主决策电子投票系统基础数据库后，住房建设行政主管部门通过电子投票系统向业主的微信发送服务质量调查问卷，发送调查问卷数量不少于该小区业主总人数50%。业主可以通过关注并绑定市住房建设行政主管部门的“广州物业管理”微信公众号接收调查问卷并打分。

　　(七)业主满意度的计分规则。

　　调查问卷由市住房建设行政主管部门负责编制，每份调查问卷总分为100分。

　　单个住宅小区的业主满意度得分等于该小区所有反馈的调查问卷得分之和除以反馈的调查问卷总数量。反馈调查问卷总数量少于该小区业主总人数25%，或者未建立业主决策电子投票系统基础数据库的，该小区调查问卷得分为0分。

　　(八)业主满意度的采集频次。

　　业主满意度每年度调查1次，有效期截止至第2年度产生新的得分结果之日。

　　(九)认定失信信息的部门和依据。

　　市住房城乡建设行政主管部门认定物业服务企业失信行为的，应当有相关行政管理部门作出的行政决定、人民法院和仲裁机构作出的生效判决、生效裁决作为依据。

　　(十)物业服务企业应当主动报送的信用信息内容以及报送信息的方式。

　　物业服务企业应当在信用信息系统及时、完整、准确、规范填报其企业的基本信息、在管项目信息。基本信息、在管项目信息发生变更的，物业服务企业应当自信息变更之日起10日内在信用信息系统更新。

　　(十一)怎样使用信用信息系统。

　　市住房建设行政主管部门负责统筹建设和维护物业管理信用信息系统(以下简称信用信息系统)。该系统正在建设当中，预计20**年7月份可以投入使用，具体的使用信用信息系统的操作指南会在市建委官网对社会公布，企业可

　　(十二)对守信行为的行政奖励措施。

　　有守信行为的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门可以给予其下列奖励：

　　1.在日常检查、专项检查中减少检查频次;

　　2.开展表彰活动时，优先列入表彰候选名单;

　　3.推荐在“信用广州网”、“信用广东网”和“信用中国网”公示;

　　4.推荐给省、市、区公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法对其给予信用加分等奖励。

　　(十三)对失信行为的行政惩戒措施。

　　对列入信用档案异常名单和信用黑名单的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门可以采取下列惩戒措施：

　　1.将其列入重点监管对象，对其本市范围内的所有在管物业项目加大检查频次;

　　2.对其法定代表人或者驻穗负责人进行提醒、约谈、告诫，并在信用信息系统记录提醒、约谈、告诫的情况;

　　3.建议在“信用广州网”、“信用广东网”和“信用中国网”公示。

　　(十四)对严重失信行为的行政惩戒措施。

　　1.停止其参与本市前期物业管理投标资格;

　　2.告知相关行政管理部门及机构，建议取消其参加评先评优资格;

　　3.告知省、市、区公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法取消或者限制其参与政府采购资格;

　　4.告知相关行政管理部门，建议限制其申请财政性资金项目，限制参与基础设施和公用事业特许经营。

　　(十五)行业协会对失信行为的惩戒措施。

　　1.市物业管理行业协会应当将市住房建设行政主管部门公布的物业服务企业信用信息作为对其进行信用评价的重要依据，可以对有守信行为的企业给予相应奖励措施;对有失信行为的企业实行警告、行业内通报批评、公开谴责、不予接纳、劝退等惩戒措施。

　　2.有严重失信行为的物业服务企业，市物业管理行业协会应当停止其本市所有在管物业项目参与物业管理示范项目评比资格。

　　(十六)对物业服务企业有失信信息的救济及信用修复途径。

　　经行政复议、行政诉讼等其他方式，《暂行办法》第十二条第三款认定物业服务企业失信行为的依据被依法撤销的，物业服务企业有权要求市住房建设行政主管部门及时在影响范围内予以更正;情况属实的，市住房建设行政主管部门应当及时予以更正。

　　一般失信行为的信息公开后，物业服务企业能够主动纠正其失信行为、消除不良社会影响，经市住房建设行政主管部门同意，可以在信息有效期限届满前停止公开。

　　(十七)行政部门公开物业服务企业信息的内容和有效期。

　　市住房建设行政主管部门应当将依法履行职责中掌握的下列物业服务企业信用信息予以公开：

　　1.企业所有在管物业项目的名称、地址、物业类型、建筑物面积;(有效期至物业服务合同有效期届满止)

　　2.企业的信用承诺;(有效期至至企业不从事物业管理活动止)

　　3.业主满意度;(有效期一般不超过1年)

　　4.企业的守信信息;(有效期一般不超过3年)

　　5.企业的失信信息;(轻微失信信息的公开期限截止至市、区住房建设行政主管部门认定物业服务企业已改正违规行为之日，一般失信信息的公开期限不超过1年，严重失信信息的公开期限不超过3年)

　　6.其他依法应当公开的企业信用信息。

　　(十八)行政部门公开物业服务企业信用信息的方式。

　　市住房建设行政主管部门可以通过其门户网站、“广州物业管理”微信公众号、新闻传媒等方式，公开物业服务企业信用信息。

　　市住房建设行政主管部门可以将依法公开的物业服务企业相关信用信息推送至广州市公共信用信息管理系统和省、市公共资源交易电子服务系统，通过‘信用广州网’依法向社会提供查询和数据开放服务。

　　(十九)对行政部门公开物业服务企业信息存在错误或者遗漏的的更正补充机制。

　　公民、法人和其他组织有证据证明除失信信息之外的其他公开的物业服务企业信用信息存在错误或者遗漏的，应当实名向市住房建设行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应的证据。

　　市住房建设行政主管部门应当自收到书面异议申请之日起20个工作日内核查和处理，并将处理结果书面告知异议提出人。经核查，市住房建设行政主管部门发现信用信息确实存在错误或者遗漏的，应当在影响范围内做出更正或者补充。异议提出人对核查结果仍有异议的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

　　市住房建设行政主管部门受理异议申请期间认为需要停止公开该信息的;或者异议提出人申请停止公开，市住房建设行政主管部门认为其要求合理的，可以暂停公开。

　　(二十)对行政部门及工作人员在信用信息管理工作发生问题的处理机制。

　　公民、法人和其他组织发现市、区住房建设行政主管部门及其工作人员在物业服务企业信用信息公开活动中不依法履行义务，或者在物业服务企业信用信息公开活动中侵犯其合法权益等违法行为，可以向监察机关、上一级行政部门投诉。

　　(二十一)《暂行办法》的施行日期和有效期限。

　　《暂行办法》自20**年8月1日起施行，有效期3年。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。

　　三、解读途径

　　(一)市政府门户网站、本委官方网站;

　　(二)“广州市物业管理”微信公众号;

　　(三)市物业管理行业协会网站。

　　四、解读时间

　　在《暂行办法》正式颁布后10日内，对社会公布解读材料。

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篇2：安徽省物业服务企业信用管理暂行办法(2019)

　　安徽省物业服务企业信用管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了建立物业服务企业信用体系，促进物业服务企业诚信自律，维护各方合法权益，根据国务院《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》以及国家和本省守信联合激励和失信联合惩戒的有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本省行政区域内物业服务企业的信用管理。

　　本办法所称信用管理，是指相关行政管理部门及机构依法采集记录和公开物业服务企业信用信息，建立物业服务企业信用档案，并对物业服务企业实施守信激励和失信惩戒的活动。

　　第三条 省住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用管理的指导监督和协调，统筹建设物业管理信用信息系统(以下简称信用信息系统)，编制物业服务企业信用信息具体内容。

　　第四条 市、县(区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用管理工作，采集记录和公开物业服务企业信用信息。建立本地区物业服务企业信用档案，会同有关部门开展守信联合激励、失信联合惩戒。

　　第二章 信用信息分类和采集记录

　　第五条 物业服务企业的信用信息分为企业基本信息、失信和守信行为信息。

　　第六条 物业服务企业的基本信息包括：物业服务企业注册信息、业绩信息。企业注册信息包括：物业服务企业的工商基本登记事项。业绩信息包括：在管项目名称、物业类型、地址、建筑物面积、合同期限等信息。

　　第七条 物业服务企业的守信行为信息，是指物业服务企业在物业管理活动中自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关约定，政府有关部门奖励或者表彰等信息。

　　第八条 物业服务企业的失信行为信息，是指物业服务企业在实施物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规、规章、规范性文件或强制性标准等规定，行政机关依法作出行政处罚或其他行政处理决定，或经司法机关认定违法等信息。

　　第九条 信用信息系统通过与工商登记共享获取物业服务企业注册信息。物业服务企业应当在信用信息系统中及时核对，并补充完善其它信息;基本信息发生变更的，应当在10个工作日内进行更新。

　　第十条 各级物业管理行政主管部门按照“谁处罚、谁记录，谁主管、谁负责”的原则，在信用信息系统中及时、完整、准确、规范地采集记录物业服务企业其它信用信息。

　　第三章 信用信息公开和管理

　　第十一条 物业管理行政主管部门可以将履行监管职责中掌握的物业服务企业信息，按照信息公开规定予以公开：

　　(一)企业注册登记有关信息;

　　(二)企业在管项目信息;

　　(三)在管项目的业主满意度(公开期限一般不超过1年);

　　(四)企业的守信行为信息;

　　(五)企业的失信行为信息;

　　(六)其他依法应当公开的企业信用信息。

　　第十二条 企业守信行为信息公开期限一般不超过3年。失信行为信息公开至主管部门认定已改正违法违规行为之日止。公开期限届满后，应当终止公开发布，转为信用档案保存。

　　第十三条 市、县(区)物业管理行政主管部门应当自物业服务企业的失信信息记录之日起10个工作日内，通过其门户网站公开、信用信息系统提示等方式告知物业服务企业。

　　第十四条 对轻微失信行为，信息公开后，物业服务企业能够主动纠正失信行为、消除不良社会影响，经物业管理行政主管部门认定后，可以在信息有效期限届满前停止公开。

　　第十五条 物业服务企业对失信记录信息有异议的，可向作出记录的物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应证据，物业管理行政主管部门应当及时核查，经核查确属失误的，应当删除失信记录;确属无误的，维持原结果，核查结果应当反馈当事人。

　　第十六条 物业管理行政主管部门发现公开的物业服务企业信用信息存在错误或者遗漏的，应当主动及时更正或者补充。

　　第十七条 公民、法人或其他组织有证据证明已公开的失信信息存在错误或遗漏的，可以向物业管理行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应的证据。物业管理行政主管部门应当自收到书面异议申请之日起20个工作日内进行核查和处理，并将处理结果书面告知异议人。经核查，物业管理行政主管部门发现信用信息确实存在错误或者遗漏的，应当在其影响范围内做出更正或者补充。异议人对核查结果仍有异议的，可以申请复核。

　　第十八条 经有效法律文书依法撤销对物业服务企业严重失信行为的认定的，物业服务企业有权要求物业管理行政主管部门及时更正其失信信息。

　　第四章 信用信息的应用

　　第十九条 物业服务企业在3年内未发生失信行为，或3年内未发生较为严重的失信行为且有守信行为信息的，物业管理行政主管部门可以将其列入本地区物业服务市场主体“红名单”，并给予其下列奖励：

　　(一)在日常检查、专项检查中减少检查频次;

　　(二)开展表彰活动时，优先列入表彰候选名单;

　　(三)推荐在有关信用网公示;

　　(四)推荐给各级公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法对其给予信用加分等奖励。

　　第二十条 鼓励业主大会在选聘物业服务企业时使用物业服务企业信用评价结果，提倡选聘守信物业服务企业。

　　第二十一条 对有失信行为的物业服务企业，物业管理行政主管部门可以对其采取下列惩戒措施：

　　(一)将其列入重点监管对象，对其在本区域内的所有在管物业项目加大检查频次;

　　(二)对其法定代表人或者项目负责人进行提醒、约谈、告诫，并在信用信息系统记录提醒、约谈、告诫的情况;

　　第二十二条 对有较为严重的失信行为的物业服务企业，建议还可以对其采取下列惩戒措施：

　　(一)限制其参加表彰、评先、评优活动;

　　(二)限制其参与本地区物业管理投标资格;

　　(三)告知各级公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法限制其参与政府采购;

　　(四)告知相关行政管理部门，建议限制其申请财政性资金项目，限制参与基础设施和公用事业特许经营;

　　(五)市、县(区)物业管理行政主管部门可根据本地实际，将本地区有严重失信行为、造成不良影响的物业服务企业，纳入物业服务企业失信黑名单，采取严格惩戒措施。

　　第五章 监督管理

　　第二十三条 各级物业管理行政主管部门公开物业服务企业信用信息应当符合法律法规规定，不得编造、篡改企业信用信息，不得收集、公开虚假信息，不得歪曲、篡改公开的物业服务企业信用信息。

　　第二十四条 物业管理行政主管部门依照有关法律、法规、规章规定，对拟公开的物业服务企业信用信息应及时进行审查，对涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私以及法律、法规、规章规定不得公开的其他内容，应当采取保密措施，不得公开。

　　第二十五条 公民、法人和其他组织发现物业管理行政主管部门、其他相关单位及其工作人员在物业服务企业信用信息公开活动中存在不依法履行义务，或在物业服务企业信用信息公开活动中侵犯其合法权益等违法行为的，可以向监察机关或上一级行政主管部门投诉。

　　第六章 附 则

　　第二十六条 本办法自20**年1月1日起施行，有效期5年。

篇3：广州市物业服务企业信用管理暂行办法(2018)

　　广州市住房和城乡建设委员会关于印发广州市物业服务企业信用管理暂行办法的通知

　　穗建规字[20**]20号

　　各有关单位：

　　为建立健全本市物业服务企业信用体系，促进物业服务企业诚信自律，维护公平竞争的物业管理市场秩序，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高政府监管效能，扩大社会监督，我委制定了《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请径向我委反映。

　　特此通知。

　　广州市住房和城乡建设委员会

　　20**年8月21日

　　广州市物业服务企业信用管理暂行办法

　　第一条 为建立健全本市物业服务企业信用体系，促进物业服务企业诚信自律，维护公平竞争的物业管理市场秩序，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高政府监管效能，扩大社会监督，根据《物业管理条例》、《企业信息公示暂行条例》、《广东省物业管理条例》、《广东省企业信用信息公开条例》、《广东省市场监管条例》、《广州市物业管理暂行办法》、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》等有关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务企业信用管理。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法在本市工商登记的经营范围包含物业管理，且已实施物业管理活动的企业。

　　本办法所称信用管理，是指行政管理部门及相关机构依法采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息,建立物业服务企业信用档案,对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒的活动。

　　第三条 行政管理部门及相关机构在实施物业服务企业信用管理时，应遵循公平、公正、公开、及时、准确的原则，依法维护国家利益、社会利益和企业合法权益，保守国家秘密，保护商业秘密和个人隐私。

　　第四条 市住房建设行政主管部门组织实施本办法，负责采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息，统筹建设和维护物业管理信用信息系统(以下简称信用信息系统)，建立本市物业服务企业信用档案，开展守信联合激励、失信联合惩戒等相关工作，指导和监督区住房建设行政主管部门开展其行政区域内信用管理相关工作，指导和监督本市物业管理行业协会开展会员企业信用等级评价。

　　市住房建设行政主管部门应当根据本办法规定和相关法律、法规、规章、规范性文件，另行编制并主动公开物业服务企业的信用信息分类和共享清单;编制依据发生变化的，应当及时调整。

　　市住房建设行政主管部门应当按照国家、省颁布的物业服务企业“红名单”、“黑名单”管理制度，规范本市物业服务企业“红名单”、“黑名单”的产生和发布，实施相应的联合奖惩措施，并建立健全“红名单”、“黑名单”退出机制。

　　第五条 区住房建设行政主管部门负责采集、记录、报送本行政区域内物业服务企业信用信息，开展本行政区域内物业服务企业守信联合激励、失信联合惩戒等相关工作，依法做好本行政区域内物业服务企业信用信息公开工作。

　　第六条 街道办事处、镇人民政府应当按照法定职责监督辖区内物业服务企业的日常活动，负责采集物业服务企业违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准行为的信息，并报送区住房建设行政主管部门及其他相关行政管理部门，协助区住房建设行政主管部门做好物业服务企业信用管理的相关工作。

　　居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府做好前款规定的相关工作。

　　第七条 价格、工业和信息化、公安、民政、规划、交通、城市管理、工商、质监、安全监管、税务、水务、园林、环境保护、卫生防疫、人民防空等行政管理部门应当按照法定职责对物业服务企业进行监督管理，依法处理物业服务企业的违法行为，协助市、区住房建设行政主管部门对物业服务企业的信用管理工作。

　　市工商管理局应当与市住房建设行政主管部门建立物业服务企业工商基本登记信息共享机制，及时向市住房建设行政主管部门提供经营范围包含物业管理的本市登记法人企业和不在本市登记法人企业但在本市登记分支机构的工商基本登记信息。

　　第八条 市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，建立健全会员企业信用评价机制，开展会员企业信用等级评价，协助市、区住房建设行政主管部门开展信用管理工作。

　　第九条 物业服务企业应当加强内部管理和自我约束，自觉守法，诚信经营，接受政府和社会组织、公众的监督，依法承担物业管理活动产生的责任。

　　第十条 物业服务企业应当承诺在物业管理活动中自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关合同约定，服务规范，诚信经营，自觉维护物业管理市场秩序。

　　市、区住房建设行政主管部应当将物业服务企业的信用承诺纳入其信用记录，向社会公开。

　　鼓励物业服务企业在物业管理区域内显著位置公开信用承诺。

　　第十一条 本办法所称物业服务企业的守信行为，是指物业服务企业在物业管理活动中自觉遵守有关法律、法规、规章、规范性文件或者强制性标准，认真履行物业服务合同及物业管理相关合同约定，服务规范，诚信经营，自觉维护物业管理市场秩序，受到政府有关部门奖励或者表彰的行为。

　　第十二条 本办法所称物业服务企业的失信行为，是指物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被行政机关作出行政处罚或其他行政处理决定，或者经司法机关认定违法的行为。

　　失信行为按照其严重程度分为轻微、一般、严重三类，分类具体标准如下：

　　(一)轻微失信行为，是指企业服务行为不规范，被市、区住房建设行政主管部门责令限期改正的行为;

　　(二)一般失信行为，是指企业违反有关法律、法规、规章、规范性文件等规定或者强制性标准，被相关行政管理部门责令限期改正、行政处罚的行为;

　　(三)严重失信行为，是指失信行为的严重程度超过轻微和一般的失信行为，具体包括：

　　1.违反安全生产、消防安全的规定被相关行政管理部门行政处罚的;

　　2.有围标串标行为被相关行政管理部门行政处罚的;

　　3.企业有一般失信行为，且在相关行政管理部门作出责令限期改正、行政处罚等行政决定后，逾期拒不履行法定义务，并经相关行政管理部门认定的;

　　4.被法院列入拒不履行生效法律文书确定义务的失信被执行人名单的。

　　市住房城乡建设行政主管部门认定物业服务企业失信行为的，应当有相关行政管理部门作出的行政处罚和其他行政处理决定、人民法院和仲裁机构作出的生效判决、生效裁决作为依据。

　　第十三条 市、区住房建设行政主管部门采集的物业服务企业信用信息主要包括物业服务企业的基本信息、在管项目信息、业主满意度、守信信息和失信信息，具体内容如下：

　　(一)基本信息，是指物业服务企业的工商基本登记事项、主要管理人员的个人身份信息和从业状况信息，以及《企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告》中的营业总收入、主营业务收入、利润总额、纳税总额等财务信息。

　　(二)在管项目信息，是指物业服务企业本市所有在管物业项目的名称、地址、物业类型、建筑物面积、收费标准、合同期限等信息。

　　(三)业主满意度，是指单个住宅小区内业主对该小区物业服务企业的服务质量调查问卷打分的算术平均分。

　　(四)守信信息，是指物业服务企业有守信行为的信息。

　　(五)失信信息，是指物业服务企业有失信行为的信息。

　　第十四条 物业服务企业应当在信用信息系统及时、完整、准确、规范填报其企业的基本信息、在管项目信息。基本信息、在管项目信息发生变更的，物业服务企业应当自信息变更之日起10日内在信用信息系统更新。

　　物业服务企业应当对填报基本信息、在管项目信息的真实性负责。

　　第十五条 住宅小区建立了本市业主决策电子投票系统基础数据库后，住房建设行政主管部门通过电子投票系统向业主的微信发送服务质量调查问卷，发送调查问卷数量不少于该小区业主总人数50%。业主可以通过关注并绑定市住房建设行政主管部门的“广州物业管理”微信公众号接收调查问卷并打分。

　　调查问卷由市住房建设行政主管部门负责编制，每份调查问卷总分为100分。

　　单个住宅小区的业主满意度得分等于该小区所有反馈的调查问卷得分之和除以反馈的调查问卷总数量。反馈调查问卷总数量少于该小区业主总人数25%，或者未建立业主决策电子投票系统基础数据库的，该小区调查问卷得分为0分。

　　业主满意度每年度调查一次，有效期截止至下一年度产生新的得分结果之日。

　　第十六条 市、区住房建设行政主管部门应当在信用信息系统及时、完整、准确、规范地记录物业服务企业的业主满意度、守信信息和失信信息，监督管理信用信息系统中物业服务企业的基本信息和在管项目信息，建立物业服务企业信用档案。

　　因主体认定有误而形成的守信信息和失信信息不予保存。

　　第十七条 市住房建设行政主管部门应当与相关行政管理部门应当及时交换共享信息，并对提供的信息的真实性负责。

　　第十八条 有守信行为的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门可以给予其下列奖励：

　　(一)在日常检查、专项检查中减少检查频次;

　　(二)开展表彰活动时，优先列入表彰候选名单;

　　(三)推荐在“信用广州网”、“信用广东网”和“信用中国网”公示;

　　(四)推荐给省、市、区公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法对其给予信用加分等奖励。

　　第十九条 业主在选聘物业服务企业时可以使用物业服务企业信用信息，提倡业主选聘守信的物业服务企业。

　　第二十条 有失信行为的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门可以对其采取下列惩戒措施：

　　(一)将其列入重点监管对象，对其本市范围内的所有在管物业项目加大检查频次;

　　(二)对其法定代表人或者驻穗负责人进行提醒、约谈、告诫，并在信用信息系统记录提醒、约谈、告诫的情况;

　　(三)建议在“信用广州网”、“信用广东网”和“信用中国网”公示。

　　第二十一条 有严重失信行为的物业服务企业，市、区住房建设行政主管部门还可以对其采取下列惩戒措施：

　　(一)停止其参与本市前期物业管理投标资格;

　　(二)告知相关行政管理部门及机构，建议取消其参加评先评优资格;

　　(三)告知省、市、区公共资源交易机构和相应财政行政管理部门，建议依法取消或者限制其参与政府采购资格;

　　(四)告知相关行政管理部门，建议限制其申请财政性资金项目，限制参与基础设施和公用事业特许经营。

　　第二十二条 市物业管理行业协会应当将市住房建设行政主管部门公布的物业服务企业信用信息作为对其进行信用评价的重要依据，可以对有守信行为的企业给予相应奖励措施;对有失信行为的企业实行警告、行业内通报批评、公开谴责、不予接纳、劝退等惩戒措施。

　　有严重失信行为的物业服务企业，市物业管理行业协会应当停止其本市所有在管物业项目参与物业管理示范项目评比资格。

　　第二十三条 市住房建设行政主管部门应当将依法履行职责中掌握的下列物业服务企业信用信息予以公开：

　　(一)企业所有在管物业项目的名称、地址、物业类型、建筑物面积;

　　(二)企业的信用承诺;

　　(三)业主满意度;

　　(四)企业的守信信息;

　　(五)企业的失信信息;

　　(六)其他依法应当公开的企业信用信息。

　　区住房建设行政主管部门可以依法公开本条第一款的信息。

　　第二十四条 市住房建设行政主管部门可以通过其门户网站、“广州物业管理”微信公众号、新闻传媒等方式，公开本办法第二十三条规定的物业服务企业信用信息。

　　市住房建设行政主管部门可以将依法公开的物业服务企业相关信用信息推送至广州市公共信用信息管理系统和省、市公共资源交易电子服务系统，通过“信用广州网”依法向社会提供查询和数据开放服务。

　　第二十五条 市住房建设行政主管部门公开本办法第二十三条规定的物业服务企业信用信息的，应当自信息形成或者变更之日起10个工作日内予以公开，公开期限如下：

　　(一)第二十三条第(一)项公开至物业服务合同有效期届满止;

　　(二)第二十三条第(二)项公开至企业不从事物业管理活动止;

　　(三)第二十三条第(三)项的公开期限一般不超过1年;

　　(四)第二十三条第(四)项的公开期限一般不超过3年;

　　(五)第二十三条第(五)项的公开期限：轻微失信行为信息公开至市、区住房建设行政主管部门认定物业服务企业已改正违规行为之日截止，一般失信行为信息的公开期限不超过1年，严重失信行为信息的公开期限不超过3年。

　　物业服务企业信用信息公开期限届满的，应当终止公开发布，转为档案保存。

　　第二十六条 市住房建设行政主管部门应当自将物业服务企业的失信信息公开之日起10个工作日内，通过在其门户网站公开、信用信息系统提示的方式告知物业服务企业。

　　相关行政管理部门主动撤销本办法第十二条第三款认定物业服务企业失信行为依据的，应当及时告知市住房建设行政主管部门，市住房建设行政主管部门应当及时在影响范围内更正物业服务企业的相应失信信息。

　　经行政复议、行政诉讼等方式，本办法第十二条第三款认定物业服务企业失信行为的依据被依法撤销的，物业服务企业有权要求市住房建设行政主管部门及时在影响范围内更正其失信信息;情况属实的，市住房建设行政主管部门应当及时予以更正。

　　一般失信行为的信息公开后，物业服务企业能够主动纠正其失信行为、消除不良社会影响，经市住房建设行政主管部门同意，可以在信息有效期限届满前停止公开。

　　第二十七条 市、区住房建设行政主管部门发现公开的物业服务企业信用信息存在错误或者遗漏的，应当主动及时更正或者补充。

　　公民、法人和其他组织有证据证明除失信信息之外的其他公开的物业服务企业信用信息存在错误或者遗漏的，应当实名向市住房建设行政主管部门提出书面异议申请，并提供相应的证据。

　　市住房建设行政主管部门应当自收到书面异议申请之日起20个工作日内核查和处理，并将处理结果书面告知异议提出人。经核查，市住房建设行政主管部门发现信用信息确实存在错误或者遗漏的，应当在影响范围内做出更正或者补充。异议提出人对核查结果仍有异议的，可以依法提起行政复议或者诉讼。

　　市住房建设行政主管部门受理异议申请期间认为需要停止公开该信息的;或者异议提出人申请停止公开，市住房建设行政主管部门认为其要求合理的，可以暂停公开。

　　第二十八条 市、区住房建设行政主管部门公开物业服务企业信用信息应当符合法律、法规、规章的规定，不得编造、篡改企业信用信息，不得收集、公开虚假信息。

　　任何单位和个人不得歪曲、篡改公开的物业服务企业信用信息，不得以欺诈、贿赂、侵入计算机网络等方式非法获取未公开的物业服务企业信用信息。

　　第二十九条 市、区住房建设行政主管部门应当依照《中华人民共和国保守国家秘密法》等法律、法规、规章和国家有关规定，对拟公开的物业服务企业信用信息及时进行审查，对涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私以及法律、法规、规章规定不得公开的其他内容,应当采取保密措施，不得公开;市、区住房建设行政主管部门不能确定是否可以公开的，应当报有关主管部门或者同级保密工作部门确定。

　　第三十条 市住房建设行政主管部门与其他行政管理部门之间公开的同一物业服务企业信用信息不一致的，有关行政部门应当自发现之日起10个工作日内共同核实，并予以公示。

　　第三十一条 公民、法人和其他组织发现市、区住房建设行政主管部门及其工作人员在物业服务企业信用信息公开活动中不依法履行义务，或者在物业服务企业信用信息公开活动中侵犯其合法权益等违法行为，可以向监察机关、上一级行政部门投诉。

　　第三十二条 本办法自印发之日起施行，有效期3年。《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》(穗建规字[20**]9号)同时废止。

篇4：《咸宁市关于加强物业管理工作的实施意见》政策解读

　　《咸宁市关于加强物业管理工作的实施意见》政策解读

　　20**年10月8日，咸宁市印发《关于加强物业管理工作的实施意见》(下文简称《实施意见》)，标志咸宁市物业服务和管理工作制度建设方面迈出坚实的一步。为进一步宣传、贯彻和落实好《实施意见》，现解读如下：

　　一、制定背景

　　(一)背景

　　随着咸宁市房地产市场的快速发展，入住小区的人数越来越多，咸宁市物业行业也得到迅速扩展，物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一些作用，但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距，出现了一些新情况、新问题，引起市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。具体表现在物业管理体制机制未理顺;开发商遗留问题得不到及时解决;物业服务企业管理不规范、服务不到位;业主物业服务商品意识不强、自律和自治意识不够、业委会组建工作滞后或成立以后运作不规范;老旧小区增多，难以实施专业化物业管理等问题。

　　为了解决咸宁市物业管理上的突出问题，促进咸宁市物业服务市场的健康有序的发展，增强人民群众的获得感幸福感安全感，出台一个明确、有效、管用的规范性文件，刻不容缓，意义重大。

　　(二)意义

　　小区物业管理与人民群众生活息息相关，与城市治理、社区治理、经济社会发展紧密相联，加强物业管理工作，是市委、市政府关注民生的具体体现，是提升城市管理水平的客观需要，是构建和谐社区的重要内容，是推动社会经济高质量发展的组成部分。

　　二、政策依据

　　《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业承接查验办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》。

　　三、内容及亮点

　　(一)框架

　　《实施意见》分五个部分：1、指导思想和基本原则;2、明确工作职责;3、着力破解物业管理难题;4、加快老旧小区整治改造;5、强化物业管理工作保障。

　　(二)主要内容

　　1、指导思想和基本原则。坚持一切以人民为中心的发展思想，按照属地管理、分级负责、部门联动、条块结合、行业监督的原则。

　　2、明确工作职责。明确房管、民政、住建、规划、公安、环保、城管、工商、质监、安监、物价、教育等部门在小区物业管理中的职责，充分发挥街道办事处(乡镇人民政府)的职能和作用，把社区管理和物业服务结合起来，建立物业管理联席会议制度，构建属地管理与行业监管并重、相关部门各司其职、通力合作的体制机制。

　　3、着力破解物业难题。一是通过加强工程验收和承接查验杜绝物业设施设备“带病”交付，强化源头管理;二是从物业服务企业的进入、退出机制、诚信建设、服务标准、智慧物业等方面规范和优化企业服务;三是培育业主自我管理能力;四是大力推进三类小区的创建，分类施策，典型示范。

　　4、加快老旧住宅小区整治改造。主要是提出老旧小区改造等方面相关政策和长效管理机制。

　　5、强化物业管理工作保障。主要是从加强组织领导、考核方面强化物业管理工作保障。

　　(三)亮点

　　1、理顺物业管理体制机制。

　　“进了小区的门，就是物业的事”认识误区普遍存在，物业小区中的各项矛盾涉及多个不同领域，仅靠房管部门和物业企业难以解决，部分职能部门对小区内的违法违规行为责任不清，主体不明，各自为政，有时还有相互推诿的现象，理顺物业管理体制机制，部门职能进小区迫在眉睫。

　　2、深化放管服改革，加强物业行业事中事后监管。

　　深化“放管服”的工作要求，物业资质取消后，行业监管从事前监管向加强物业服务行业的事中事后监管转变，加强物业服务企业信用系统建设，建立守信激励和失信惩戒的机制，规范物业服务企业经营服务行为，促进物业服务行业健康有序发展。

　　3、构建质价相符的收费体系。

　　和物价局联合出台《咸宁市物业服务收费管理实施细则》，把物业服务按标准分为3个等级，每个等级对应不同的服务内容、服务标准和相应的收费标准，构建“质价相符”收费体系，推行优质优价，使业主明白消费，有效对物业企业进行监督，也有利于物业企业规范服务，提高服务质量，促进业主和物业企业的和谐。

　　4、创新物业服务管理，探索老旧小区管理长效机制。

　　住有所居，居有所安，是党中央提出的具体要求，也是广大人民群众对美好生活的期待和向往，满足基本物业服务需要，是居有所安的重要体现。由于种种原因，目前部分老旧小区存在市场失灵、自治失效，无物业管理或管理不善的问题，为改变这种状况，《实施意见》提出了老旧小区管理的长效机制。

　　5、业主欠交物业费经判决生效或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

篇5：《物业管理条例》政策解读

政策解读

　　一、物业管理条例颁布的背景

　　随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

　　在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

　　二、新《物业管理条例》的新增规定

　　新《物业管理条例》新增规定，物业费应保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　对于在小区中的公共部位进行广告经营等活动，新《条例》也给出了明确规定：未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。另外，物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

　　三、物业出现这8种情况，可以拒缴物业管理费

　　1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开放商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费;

　　2、物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交;

　　3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;

　　4、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法;

　　5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;

　　6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。

　　7、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳;

　　8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。

　　四、新《物业管理条例》明确指出

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

问题解答

　　一、准备装修自己的房间，需要报备物业吗?

　　【答】：是需要的。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　二、业主大会有什么事是需要一起决定的?

　　【答】：下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　三、物业管理费应当怎么收?

　　【答】：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。