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甘肃省物业管理办法(2018修)

编辑:物业经理人2019-05-29

  甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定

  第146号

  《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》已经20**年10月15日十三届省政府第30次常务会议审议通过,自20**年12月1日起实施。

  省长 唐仁健

  20**年10月17日

  甘肃省人民政府关于修改

  《甘肃省物业管理办法》的决定

  根据深化“放管服”改革要求和《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国务院令第698号),对《甘肃省物业管理办法》作如下修改:

  一、将第四条修改为:县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

  二、将第五条修改为:物业服务企业应当具有独立的法人资格,在领取营业执照后依法从事物业服务活动,接受行政主管部门的监督和指导。

  三、删除第六条。

  四、将第八条第一款修改为:有以下情形之一的,物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域。

  五、将第十条第一款、第二款修改为:物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。

  业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  六、将第十一条第(七)项修改为:有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  七、将第十二条第二款修改为:业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  八、将第十八条第二款修改为:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  九、将第二十一条修改为:住宅物业管理区域内,业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

  投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地县级房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  十、删除第二十二条。

  十一、将第三十八条修改为:物业服务企业要求提前解除物业合同,应提前60天告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

  业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不移交有关资料的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,处1万元以上10万元以下的罚款。

  十二、将第四十一条修改为:房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责,严重影响本行政区域物业管理的,依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  此外,根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。

  本决定自20**年12月1日起实施。

  《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改,重新公布。

  甘肃省物业管理办法

  (20**年3月29日甘肃省人民政府令第26号公布,

  20**年9月9日甘肃省人民政府令第68号第一次修正,

  20**年10月17日甘肃省人民政府令第146号第二次修正)

  第一条 根据国务院《物业管理条例》和有关法律、法规规定,结合我省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。

  新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

  配套设施不全的原有住宅区,由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金,组织整治,创造条件,逐步实行物业管理。

  配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

  第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管理,县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

  其他有关行政主管部门在各自的职责范围内,做好相关的监督管理工作。

  第四条 县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。

  第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格,在领取营业执照后依法从事物业服务活动,接受行政主管部门的监督和指导。

  第六条 划分物业管理区域,应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。

  第七条 有以下情形之一的,物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域,并由1个物业服务企业实施物业管理:

  (一)属于独立封闭式小区的;

  (二)处于同一街区或者位置相邻的;

  (三)配套设施设备可以共享的;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

  (五)其他可以整治成一个物业管理区域的。

  根据前款第(二)、(三)、(五)项确定的物业管理区域,建筑物规模一般不小于3万平方米。

  物业管理区域划分后,县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第八条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项:

  (一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

  (二)共用设施设备情况;

  (三)建设单位、产权单位;

  (四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

  (五)物业服务企业名称、管理时间。

  物业服务企业变更的,业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。

  第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。

  业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

  业主人数在100人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般不得少于30人。

  第十条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第十二条 一个物业管理区域内,已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上,或者达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会。

  符合前款规定的,建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

  第十三条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成。

  县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内,应当以书面形式在物业管理区域内公告。

  第十四条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

  第十五条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  第十六条 业主大会召开时间按规定公布后,业主因故不能参加的,可书面委托代理人参加;业主代表因故不能参加的,其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加;未书面委托他人和另外推选业主代表参加的,视为弃权,但必须服从业主大会的决定。

  第十七条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数,具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定,对业主和使用人具有约束力。

  业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  业主委员会不得从事经营活动,其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

  第十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  业主委员会任期和换届由业主大会决定。

  第十九条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的,由全体业主承担。

  业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

  业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主监督和质询。

  第二十条 住宅物业管理区域内,业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。

  投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地县级房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  第二十一条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后,在业主委员会的监督下,办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。

  第二十二条 商品房销(预)售前,建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本,制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。

  第二十三条 规划、设计新建住宅小区时,应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的2‰-3‰的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上,且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。

  第二十四条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。

  任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。

  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第二十五条 物业管理区域内的机动车停车场(库),应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的,经业主委员会同意后,可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。

  第二十六条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理,物业服务等级标准、基准价及浮动幅度,由省物价、建设行政主管部门制定。

  普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。

  物业管理费按月收取,经业主同意,也可按季收取。

  第二十七条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

  第二十八条 物业服务费主要用于以下事项:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用;

  (二)物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业固定资产折旧;

  (八)物业服务合同约定的其他事项。

  第二十九条 物业管理区域内,供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户,服务过程中产生的损耗由供应单位承担:

  (一)业主专有部分以单个业主作为最终用户;

  (二)业主共有部分以共有业主作为最终用户。

  第三十条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后,仍未进行修缮的,经业主委员会同意,由物业服务企业进行修缮。费用由所有人承担。

  共用物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的,经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮,维修费用由共用物业部分所有人承担。

  物业出现必须维修养护的情形,业主或者物业服务企业未进行维护的,县级房地产行政主管部门应当督促实施。

  第三十一条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作:

  (一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;

  (二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;

  (三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

  县级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

  前期物业服务企业选聘后,建设单位应当和物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。合同内容应当包括物业基本情况,管理服务的具体内容、标准和费用,双方权利和义务,合同期限,违约责任等。

  第三十二条 业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规和管理规约的规定外,还应当经有利害关系业主的书面同意,且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

  第三十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第三十四条 供排水、供电、供气、供热等经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:

  (一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;

  (二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);

  (三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;

  (五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  第三十五条 房屋业主或使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的,应当符合规划设计要求和结构安全标准,并征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意。

  业主或者使用人不得有以下行为:

  (一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等;

  (三)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品;

  (四)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

  第三十六条 物业服务企业要求提前解除物业合同,应提前60天告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。

  业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。

  业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不移交有关资料的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,处1万元以上10万元以下的罚款。

  第三十七条 业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十五条规定的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,恢复原状,按情节轻重,可以并处1000元以上3万元以下罚款。造成他人损失的,应赔偿损失。

  第三十八条 物业服务企业、业主、使用人违反本办法的,按照国务院《物业管理条例》和有关法律、法规的规定予以处罚。

  第三十九条 房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责,严重影响本行政区域物业管理的,依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十条 本办法中以下用语的含义:

  共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  共用设施设备,是指住宅小区或单幢住宅内,共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第四十一条 本办法自20**年5月1日起施行。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2:甘肃新修《甘肃省物业管理办法》

  甘肃:修改后的《甘肃省物业管理办法》自20**年12月1日起实施

  兰州日报/中国甘肃网/20**1025

  物业解除合同应提前60天告知业主委员会

  中国甘肃网10月25日讯 据兰州日报报道 (记者 赵万山) 省政府第30次常务会议近日审议通过《甘肃省人民政府关于修改〈甘肃省物业管理办法〉的决定》(以下简称《决定》),自20**年12月1日起实施。《甘肃省物业管理办法》根据本决定作相应的修改,重新公布。

  《决定》将第四条修改为:县级以上人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。第五条修改为:物业服务企业应当具有独立的法人资格,在领取营业执照后依法从事物业服务活动,接受行政主管部门的监督和指导。

  《决定》将第八条第一款修改为:有以下情形之一的,物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域。第十条第一款、第二款修改为:物业管理区域内的全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第十一条第(七)项修改为:有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  《决定》将第十二条第二款修改为:业主大会决定本办法第十条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十八条第二款修改为:业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。第二十一条修改为:住宅物业管理区域内,业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米(包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积),经物业所在地县级房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  《决定》将第三十八条修改为:物业服务企业要求提前解除物业合同,应提前60天告知业主委员会,按规定做好各项移交工作,并承担相应责任。业主大会决定解聘物业服务企业,业主委员会应当提前60天通知物业服务企业。业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不移交有关资料的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,处1万元以上10万元以下的罚款。

  《决定》将第四十一条修改为:房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责,严重影响本行政区域物业管理的,依法追究直接负责的主管人员和有关责任人员的责任;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  《决定》删除第六条和第二十二条。此外,根据本决定对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。

篇3:推进《广州市物业管理暂行办法》暂难离行政之手

  推进《广州市物业管理暂行办法》暂难离行政之手

  即将于5月1日实施的《广州市物业管理暂行办法》引起热议,一大倾向就是认为该办法中街道、房管和居委等政府行政主导味太重,有过度干涉业主治权嫌疑,与《物权法》等法规理念不吻合。但依个人拙见,在目前环境下,有效推进物业管理行业建设和规范物管秩序,不但暂时离不开行政之手,反而迫切需要政府方责无旁贷地有效发挥作用。

  现时物管行业主要有两方面问题:由于业委会成立比例太低和作用发挥不佳,难以对物管方形成有效制衡,往往出现业主受制于物管方、业主难以更换物管公司的异象;以房改房为主的老旧住宅区,物业管理覆盖率不高,极小部分有物业管理的,也大都是政府或国企属下物业公司出于缓和职工(业主)治安维稳等压力下的苦苦支撑,基本都是管理水平低、业主怨气大、物业公司亏损经营的困局,这种非市场化的福利型物业管理难以持续但又缺乏退出机制。

  新型小区业委会难以成立,很多时候在于开发商及其关联物业公司的强势阻扰,以及政府部门隐藏在搪塞推责下的拉偏架、不作为;而对房改房等老旧小区来说,业委会难以成立则主要在于业主缺乏掏钱购买服务的理念,和政府部门在利益驱动不足下的职责缺位。前一种情形需要政府部门摆正位置、不为利益集团挟持,后一种情形则需要政府部门的责任担当和主动介入,包括老旧城区中极为关键的物业管理区域的合理划定。这两点都决定了政府必须有所作为,而新出台的暂行办法正是切中了以往部分政府部门“有权有利就抢、有责就推”的要害,直接明确职责、剔除借口,真正利于问题的解决。

  因此,片面地强调业主自治而忽视行政方的有效作为,未免有点脱离现实。当然,基于过往部分政府部门的表现,各方对某些行政弊端保持合理怀疑,既必要也是对现实的清醒认识。那么,政府之手应该如何发挥作用?我认为,政府要加快业主自治和业委会的建设及引导,尤其是要逐步真正放松对民间社会组织的管制和防范心态,在推动业委会建立时,更应恪守组织、引导和监督环节,防止越俎代庖代替业主决策,做到“到位而不越位”。至于老旧城区等福利残留型低端物业管理,政府应从保民生底线的角度,大胆主动介入,必要时亲自上马组织落实基本物管服务。

  (作者系物业管理行业人士)

篇4:铜仁市物业管理办法(2016)

  文章来源 www.fDcew.com

  铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知

  铜府办发〔20**〕66号

  铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知 各区、县、自治县人民政府,铜仁高新区、大龙开发区管委会,市政府各工作部门:

  《铜仁市物业管理办法》已经市人民政府研究同意,现印发给你们,请认真组织实施。

  铜仁市人民政府办公室

  20**年5月31日

  铜仁市物业管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、其他管理人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》以及相关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理,是指业主、物业服务企业或其他管理人对依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地,进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

  第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

  第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。

  第五条 市住房城乡建设局负责监督和指导全市物业管理工作。各区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门负责本辖区物业监督管理工作。

  城管、公安、规划、质监、工信、发改、供电、水务等相关部门依据各自职能职责,做好与物业管理有关的监督管理工作。

  第六条 各区(县、高新区、开发区)人民政府(管委会)

  应当结合本地实际建立、完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制,研究解决与物业管理相关的重大问题。

  第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府会同区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门,指导本辖区的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。

  居(村)民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作,指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

  第二章 业主、业主大会及业主委员会

  第八条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。

  物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者2个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

  区(县、高新区、开发区)人民政府(管委会)住房城乡建设部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。

  第九条 物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:

  (一)交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;

  (二)交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;

  (三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;

  (四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。

  建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起,30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府和县级住房城乡建设行政主管部门,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。

  第十条 符合首次业主大会会议召开条件,且业主书面向街道办事处、乡(镇)人民政府申请组成业主大会筹备组的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到申请之日起60日内,会同县级住房城乡建设行政主管部门组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡(镇)人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成,人数应为7人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。

  第十一条 筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式;

  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积;

  (四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  第十二条 筹备组应当自组成之日起3个月内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。

  第十三条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议,或者经20%以上的业主提议召开业主大会临时会议。

  业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分,占建筑物总面积超过1/2的业主且占

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  总人数超过1/2的业主参加。

  业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的,业主可请求街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开业主大会会议。

  第十四条 业主大会依法履行下列职责:

  (一)制定和修改管理规约及业主大会议事规则;

  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (三)议定业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴;

  (四)实施委托管理或者自行管理;

  (五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (六)筹集和使用专项维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分;

  (九)业主大会依法决定应当由业主共同决定的事项。

  决定前款第六、七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第十五条 业主委员会由5人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过5年,委员可以连选连任。

  业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示,公示期为10天。

  第十六条 业主委员会应当自公示期满之日起3日内召开首次会议,推选主任、副主任和执行委员。

  第十七条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门备案:

  (一)业主大会会议决议;

  (二)业主大会议事规则;

  (三)管理规约;

  (四)业主委员会委员基本情况和联系方式;

  (五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况;

  (六)其他法定材料。

  备案内容发生变更的,应当自变更之日起30日内向区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门进行重新备案。

  第十八条 业主委员会应当履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (二)业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;

  (三)收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行;

  (四)监督管理规约的实施;

  (五)调解物业使用和维护中的纠纷;

  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹、使用和管理,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

  (七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;

  (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第十九条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公示,公示期为5日。业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

  第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

  (一)拒不履行委员职责的;

  (二)业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的;

  (三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

  (四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

  资格终止的业主委员会成员应当自终止之日起3日内将其保管的财物、档案资料、印章等物品移交业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会成员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

  第二十一条 业主委员会任期届满60日之前,应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。

  业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的,或者业主委员会任期内委员人数不足总数的1/2时,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。

  业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

  第二十二条 业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

  第三章 物业交付与前期管理

  第二十三条 本办法所称的前期物业管理,是指商品房买卖合同签订之日起,至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3 个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案。

  第二十四条 房地产开发企业在销售商品房时,应当将前期物业服务合同、临时管理规约向买受人明示,由买受人予以书面承诺。

  第二十五条 商品房交付过程中,房地产开发企业与物业服务企业应当按照国家有关规定,对物业共用部位、共用设施、设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验情况书面告知业主。

  第二十六条 物业交付使用前,房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业服务所必须的其他资料。

  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房、物业管理场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料及上述资料移交给业主委员会。

  第二十七条 物业服务用房由房地产开发企业提供,属全体业主共有,应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积应符合《贵州省物业管理条例》指标要求。以上房屋用于物业管理活动,不得擅自改变用途。

  第四章 物业管理服务

  第二十八条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动,从事特种作业的物业服务人员应当具备相应从业资格。

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  物业服务企业自行招用保安员的,应当依法向公安机关办理备案手续。

  第二十九条 物业服务内容主要包括下列事项,业主与物业服务企业可以参考以下内容,自行在物业服务合同中进行约定:

  (一)综合管理服务;

  (二)公共区域清洁卫生服务;

  (三)公共区域秩序维护服务;

  (四)公共区域绿化日常养护服务;

  (五)共用部位基本维修;

  (六)机动车停车服务;

  (七)高层供水系统;

  (八)升降系统;

  (九)维护消防设施;

  (十)其他约定的物业服务事项。

  第三十条 物业服务企业或者其他管理人应当与业主委员会签订物业服务合同,对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

  第三十一条 物业服务企业或者其他管理人可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

  第三十二条 物业服务企业或者其他管理人提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

  (二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

  (三)按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;

  (四)制定、完善物业服务质量控制措施,建立健全物业服务档案保管、移交等制度;

  (五)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

  (六)将物业服务内容、服务标准、收费标准以及涉及公共利益的内容在物业管理区域内长期公示;

  (七)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

  第三十三条 物业服务应履行物业服务合同约定,不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

  物业服务企业或者其他管理人依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时缴纳物业服务费,拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

  第三十四条 物业服务合同期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘、另聘物业服务企业或者其他管理人的决定,并依据合同约定期限书面通知物业服务企业或者其他管理人;合同未约定通知期限的,应当提前30日通知。

  物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业或者其他管理人的决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;任何一方提出终止的,应当提前60日通知对方。

  物业服务企业或者其他管理人,在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后,决定不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的,物业服务企业应当在物业管理区域内,向全体业主公示。合同未约定通知期限的,应当提前60日履行通知义务。

  第三十五条 业主大会决定另聘物业服务企业或者其他管理人的,选聘物业服务企业或者其他管理人的方案应当经业主大会表决通过,并在物业管理区域内公示。

  第三十六条 合同解除或者终止后,物业服务企业或者其他管理人应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)移交物业服务用房;

  (三)结算预收、代收的有关费用;

  (四)法律、法规规定的其他事项。

  第五章 物业的使用与维护

  第三十七条 业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人在物业管理区域内不得有下列行为:

  (一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备;

  (二)擅自改变房屋用途;

  (三)违章搭建建筑物或构筑物;

  (四)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

  (五)擅自占用、挖掘道路、场地;

  (六)随意倾倒垃圾、污物;

  (七)法律、法规禁止的其他行为。

  第三十八条 物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责。

  第三十九条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担,使用业主所缴纳的住宅专项维修资金。

  物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当及时修复,并对造成的损失承担赔偿责任。

  第四十条 物业服务企业或者其他管理人应当建立健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度,按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护,并做好记录。

  电梯、二次供水等特种设备和自动消防设施,由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定,委托专业服务单位负责维护、保养,并明确各方安全管理责任。

  第四十一条 供水、供电、供气等专业经营单位,对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

  第四十二条 物业管理区域内按照规划建设的车位、车库,应当首先满足业主的需要,其归属、处置方式由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。

  约定属于建设单位所有的车位、车库出租的,应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

  约定属于建设单位所有的车位、车库出售时,车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的,每户业主只能购买1个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的,每户业主至少可以购买1个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外,不得出售给业主以外的其他人。

  约定属于建设单位所有的车位、车库出租、出售的,应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租(售)车位、车库的数量、相关证明文件和出租(售)价格及承租(购买)人条件等。

  第四十三条 因规划建设车库不足,业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位,但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。

  第四十四条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,其使用、分配、管理由业主大会决定。

  第六章 监督管理

  第四十五条 住建、规划、城管、公安、质监、发改、工信等部门应当建立投诉、举报受理制度,并在物业管理区域内公布投诉电话,对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。

  第四十六条 物业服务企业或者其他管理人有下列行为之一的,向住房城乡建设部门投诉:

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  (一)未取得资质证书从事物业管理的;

  (二)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;

  (三)套取、挪用物业专项维修资金的;

  (四)工程质量缺陷得不到及时维修的。

  第四十七条 物业服务管理区域内有下列情形的,可以按照下列途径投诉:

  (一)违反本办法第三十七条第(一)至(三)项的,按其职责分工向城乡规划部门投诉、(四)至(六)项的向城管执法部门投诉;

  (二)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的,向公安机关消防机构投诉;

  (三)赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉;

  (四)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉;

  (五)物业服务企业违规收费的,向发改部门投诉;

  (六)供水、供气、供电等专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向其主管部门投诉;

  (七)通讯专业经营单位未依法承担通讯线路、设施及相关设备维修养护责任的,向工信部门投诉。

  第四十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者县级房屋行政主管部门,应当责令改正或者撤销,并通告全体业主。

  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的,可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前,不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。

  第七章 责任追究

  第四十九条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的,由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府依法责令其限期改正,违反法律规定的追究其法律责任。

  第五十条 物业服务企业或者其他管理人违反本办法第二十三条,未及时办理物业服务合同备案手续的,由区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门责令其限期改正,并将该违规行为记入物业服务企业或者其他管理人信用档案上报铜仁市住房城乡建设局。

  第五十一条 物业服务企业或者其他管理人违反本办法第三十六条,在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的,由区(县、高新区、开发区)住房城乡建设部门责令其限期改正,将其违规行为记入物业服务企业或者其他管理人信用档案。

  第五十二条 住房城乡建设部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、业主委员会和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务便利收受他人财物或者其他好处的,依法给予纪律处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

  第五十三条 各区(县、高新区、开发区)可根据本办法制定相应的实施细则。本办法由铜仁市住房城乡建设局负责解释,本办法自公布之日起实施。原《铜仁市人民政府办公室关于印发铜仁市物业管理办法的通知》(铜府办发〔20**〕189号)文件同时废止。

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篇5:连云港市物业管理项目经理管理办法(2014)

  市住房局关于印发连云港市物业管理项目经理管理办法的通知

  各县区房产(住建)局,市开发区建设局,徐圩新区规建局:

  现将《连云港市物业管理项目经理管理办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

  连云港市住房保障和房产管理局

  20**年1月13日

  抄送:各物业服务企业

  连云港市物业管理项目经理管理办法

  第一章 总则

  第一条 为进一步加强物业管理行业队伍建设,培养、提高物业管理项目经理业务素质和管理能力,提升物业管理水平,根据《江苏省物业管理条 例》等相关法律、法规规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理项目经理(以下简称项目经理)是指物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。

  第三条 本办法适用于本市行政区域内所有项目经理的培训、执业注册、日常管理和监督考核。

  第四条 市物业管理行政主管部门负责全市项目经理培训、执业注册和考核工作的监督管理,负责建立全市项目经理管理体系档案。

  县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内注册或非本辖区内注册但在本辖区物业管理项目中从事经营管理活动项目经理的日常监管和考核,并建立档案资料库。

  市物业管理协会负责全市项目经理的资格认证培训、发证和继续教育信息登记,并建立档案资料库。

  第五条 项目经理持我市颁发的资格证书上岗,并实行责任制。

  项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规、物业服务合同约定,以及所属物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

  第六条 项目经理应履行下列主要职责:

  (一)根据物业管理法规、规章 、政策规定以及物业服务合同约定,制定物业管理的详细计划和方案并组织实施,保障物业使用的安全方便,保持物业及其设施设备状态完好、运行正常、环境优美、公共秩序良好。

  (二)依照物业服务合同的约定,负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理;负责物业管理区域内环境卫生和日常公共秩序的维护;负责物业共用设施设备和有关资料的查验。

  (三)执行周一至周日物业服务业务接待制度,持证挂牌上岗;负责填写物业管理日志,负责将本人姓名、照片、服务承诺及24小时服务电话在物业管理区域内显著位置公示;建立健全各项管理制度和岗位工作标准,规范项目管理服务人员的行为,及时发现并处理管理服务人员的违规行为。

  (四)公开任职项目的业务办理程序及时限,公开收费事项和标准,公开物业服务内容和标准,并接受业主监督;规范受理业主(使用人)投诉、报修及回访的工作流程,并及时予以处理。

  (五)主动履行工作职责,及时处理好工作范围内的事务,不推脱敷衍,积极带领项目内工作人员为业主(使用人)做好服务。

  (六)加强与业主(使用人)、业主委员会、建设单位,属地街道办事处(乡镇人民政府)、房产、城管、治安、消防、环保等政府相关部门,以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位的沟通与交流,认真听取其意见和建议,不断提高和完善管理服务水平。

  (七)负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件,及时劝阻制止业主(使用人)在物业使用过程中的违法违约行为,并向业主委员会、属地街道办事处(乡镇人民政府)和有关行政管理部门报告。

  (八)接受项目属地街道办事处(乡镇人民政府)及县区物业管理行政主管部门的指导和监督,配合相关部门做好社区管理工作。

  (九)法律法规及物业服务合同约定的其他事项。

  第七条 物业服务企业应向所管项目至少派驻一名项目经理;更换项目经理的,物业服务企业应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置公示;业主委员会经征求业

  文章来源 房 地 产e网 主意见,要求更换项目经理的,物业服务企业应当及时更换,并在物业管理区域内显著位置公示;物业服务企业选派的项目经理作为答辩人参与物业管理项目招投标活动并中标的,该投标答辩人应为中标项目的项目经理。

  第八条 一名项目经理同时管理两个项目的,应当征得两个项目合同甲方的同意,其管理物业建筑面积总和应在30万平方米以内;不得同时管理三个及以上项目。

  第九条 在职项目经理因自身原因需要离职的,应提前一个月向所在企业书面报告,并做好所管项目财务和日常管理事务的交接工作。

  第二章 资格认证

  第十条 市物业管理协会应定期组织项目经理资格认证培训、考试,对考试合格的人员颁发资格证书。参加项目经理资格认证考试的人员,除应遵守国家法律、法规,恪守职业道德外,还需具备下列条 件之一:

  (一)具备物业管理师职称的,从事物业管理工作满1年;

  (二)取得本科学历的,从事物业管理工作满2年;

  (三)取得大专学历的,从事物业管理工作满3年;

  (四)大专以下学历的,从事物业管理工作满4年。

  从事物业管理工作的年限以毕业证书和劳动合同(合同甲方须为依法注册并取得有效资质等级的物业服务企业)为准界定。

  第十一条 资格证书由项目经理本人使用、自行保管,不得涂改、借用。

  第十二条 资格证书应设定有效期,有效期满前一个月,持证人员应及时到发证单位办理延期或换证手续。

  第十三条 资格证书遗失的,应在我市市级报刊上刊登遗失声明,并持本人身份证(委托他人办理的还需提供被委托人身份证原件和复印件)到初始注册地县区物业管理行政主管部门提出补证申请,经主管部门审核同意后,报发证单位办理补证手续。

  第三章 注册管理

  第十四条 发生下列情况之一的,项目经理应在情况发生之日起15日内,持《连云港市物业管理项目经理初始注册(或信息变更)登记表》、本人身份证、项目经理资格证书原件和复印件、任职证明(或解聘证明)、劳动合同等有关资料,到本人身份证载明的住址所在地(非本市住址的到任职企业注册地)县区物业管理行政主管部门申请执业注册登记或变更执业信息。

  (一)新领取资格证书的;

  (二)新接管或变更物业管理项目的;

  (三)离职或变更任职企业的;

  (四)取得补办资格证书的(补登的执业注册信息以项目经理档案记录为准)。

  县区物业管理行政主管部门在接到申请后,应及时予以审核办理,并将相关登记、变更信息于每月底汇总报至市物业管理行政主管部门记入项目经理档案。

  第十五条 外埠来连物业服务企业的项目经理,在未取得我市颁发的物业管理项目经理资格证前,应持本人身份证、物业管理相关从业资格证、劳动合同、企业总部注册地物业管理行政主管部门或行业协会出具的项目经理无违规证明等材料到市物业管理协会登记备案,并根据相关要求按时参加连云港市项目经理资格考试,合格后换发资格证书。

  第十六条 项目经理申请登记、变更的执业信息必须与实际相符。经查实发现不相符的,县区物业管理行政主管部门应予以通报批评,并视情节轻重可提请市物业管理行政主管部门审核撤销其资格证书。

  第四章 继续教育管理

  第十七条 项目经理取得资格证书后,应按行业主管部门或市物业管理协会要求按时参加继续教育和相关考试。

  第十八条 继续教育的方式和内容由市物业管理行政主管部门确定,并委托市物业管理协会具体落实。

  第十九条 项目经理接受继续教育情况登记在项目经理资格证书附页备查。

  第五章 档案管理

  第二十条 建立项目经理管理体系档案。档案由市物业管理行政主管部门实行动态管理,内容包括项目经理基本资料和长效考核情况。

  第二十一条 档案信息的征集采取项目经理自行申报的方式,市、县区物业管理行政主管部门也可根据实际情况直接录入相关信息。

  项目经理应按要求及时填报档案信息(奖惩信息应提供相关依据),并经县区物业管理行政主管部门审核登记后,报市物业管理行政主管部门录入。

  第二十二条 全市项目经理管理体系档案记录的内容作为项目经理执业注册、日常考核、评先评优和出具相关证明的主要依据。

  第六章 考核管理

  第二十三条 项目经理的考核管理采取累计扣分制。每年的1月1日至12月31日为一个扣分周期,初始分为18分,扣分周期期满,重新记分。新取得资格证的项目经理其扣分周期自核发证书之日起至当年12月31日,不足3个月的,其当年扣分信息滚入下一个周期。

  第二十四条 县区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应按照《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》规定,对辖区内项目经理的违法违规行为视情节予以扣分处理,并将相关信息及扣分依据报市物业管理行政主管部门备案。

  第二十五条 项目经理按照市、县区物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)整改要求,在限期内完成整改工作,且未造成社会负面影响的,可考虑不予扣分。同一情形受处罚的,不累计扣分,以最高分计算。

  第二十六条 县区物业管理行政主管部门应在每年1月份将辖区内项目经理上一年度的考核扣分情况形成汇总报表,报至市物业管理行政主管部门,录入项目经理档案,并依据扣分结果对项目经理进行如下处理,予以公示。

  (一)项目经理扣分满3分的,不得参加当年的各类个人奖项评比,不予出具项目经理良好信用证明,所管项目一年内不得申报优秀物业管理项目。

  (二)项目经理扣分满5分、未达10分的,除上述第(一)款处理外,一年内不得参加本市物业管理项目招投标活动,且物业服务企业不得将其调任至其他物业管理项目任职项目负责人。

  (三)项目经理扣分满10分、未达18分的,除上述第(二)款处理外,由县区物业管理行政主管部门或所管项目属地街道办事处(乡镇人民政府)给予书面警告,责令其限期整改。

  (四)项目经理扣分满18分的,除上述第(三)款处理外,撤销其资格证,所属物业服务企业应及时撤换项目负责人。

  第二十七条 项目经理被撤销资格证的,自证书撤销之日起两年内不得参加项目经理资格考试,不得作为项目负责

  文章来源 房 地 产e网 人参与本市物业管理项目管理。

  第七章 附则

  第二十八条 扣分的实施由市、县(区)物业管理行政主管部门、项目经理注册地或其所管项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)相关人员以会议形式研究决定。会议可视情邀请其他相关人员参加,市物业管理行政主管部门可根据实际情况对本办法及《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》适时进行调整。

  第二十九条 项目经理执业信息提供单位或个人因提供不真实信息侵害他人合法权益造成损失的,信息提供单位或个人依法承担相应责任。

  第三十条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。

  第三十一条 本办法自20**年3月1日起施行,《连云港市物业管理项目经理工作考核管理办法》(连房[20**]59号)同时废止。

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