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《咸宁市关于加强物业管理工作的实施意见》政策解读

编辑:物业经理人2019-05-29

  《咸宁市关于加强物业管理工作的实施意见》政策解读

  20**年10月8日,咸宁市印发《关于加强物业管理工作的实施意见》(下文简称《实施意见》),标志咸宁市物业服务和管理工作制度建设方面迈出坚实的一步。为进一步宣传、贯彻和落实好《实施意见》,现解读如下:

  一、制定背景

  (一)背景

  随着咸宁市房地产市场的快速发展,入住小区的人数越来越多,咸宁市物业行业也得到迅速扩展,物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一些作用,但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距,出现了一些新情况、新问题,引起市政府的高度重视和社会各界的广泛关注。具体表现在物业管理体制机制未理顺;开发商遗留问题得不到及时解决;物业服务企业管理不规范、服务不到位;业主物业服务商品意识不强、自律和自治意识不够、业委会组建工作滞后或成立以后运作不规范;老旧小区增多,难以实施专业化物业管理等问题。

  为了解决咸宁市物业管理上的突出问题,促进咸宁市物业服务市场的健康有序的发展,增强人民群众的获得感幸福感安全感,出台一个明确、有效、管用的规范性文件,刻不容缓,意义重大。

  (二)意义

  小区物业管理与人民群众生活息息相关,与城市治理、社区治理、经济社会发展紧密相联,加强物业管理工作,是市委、市政府关注民生的具体体现,是提升城市管理水平的客观需要,是构建和谐社区的重要内容,是推动社会经济高质量发展的组成部分。

  二、政策依据

  《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业承接查验办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》。

  三、内容及亮点

  (一)框架

  《实施意见》分五个部分:1、指导思想和基本原则;2、明确工作职责;3、着力破解物业管理难题;4、加快老旧小区整治改造;5、强化物业管理工作保障。

  (二)主要内容

  1、指导思想和基本原则。坚持一切以人民为中心的发展思想,按照属地管理、分级负责、部门联动、条块结合、行业监督的原则。

  2、明确工作职责。明确房管、民政、住建、规划、公安、环保、城管、工商、质监、安监、物价、教育等部门在小区物业管理中的职责,充分发挥街道办事处(乡镇人民政府)的职能和作用,把社区管理和物业服务结合起来,建立物业管理联席会议制度,构建属地管理与行业监管并重、相关部门各司其职、通力合作的体制机制。

  3、着力破解物业难题。一是通过加强工程验收和承接查验杜绝物业设施设备“带病”交付,强化源头管理;二是从物业服务企业的进入、退出机制、诚信建设、服务标准、智慧物业等方面规范和优化企业服务;三是培育业主自我管理能力;四是大力推进三类小区的创建,分类施策,典型示范。

  4、加快老旧住宅小区整治改造。主要是提出老旧小区改造等方面相关政策和长效管理机制。

  5、强化物业管理工作保障。主要是从加强组织领导、考核方面强化物业管理工作保障。

  (三)亮点

  1、理顺物业管理体制机制。

  “进了小区的门,就是物业的事”认识误区普遍存在,物业小区中的各项矛盾涉及多个不同领域,仅靠房管部门和物业企业难以解决,部分职能部门对小区内的违法违规行为责任不清,主体不明,各自为政,有时还有相互推诿的现象,理顺物业管理体制机制,部门职能进小区迫在眉睫。

  2、深化放管服改革,加强物业行业事中事后监管。

  深化“放管服”的工作要求,物业资质取消后,行业监管从事前监管向加强物业服务行业的事中事后监管转变,加强物业服务企业信用系统建设,建立守信激励和失信惩戒的机制,规范物业服务企业经营服务行为,促进物业服务行业健康有序发展。

  3、构建质价相符的收费体系。

  和物价局联合出台《咸宁市物业服务收费管理实施细则》,把物业服务按标准分为3个等级,每个等级对应不同的服务内容、服务标准和相应的收费标准,构建“质价相符”收费体系,推行优质优价,使业主明白消费,有效对物业企业进行监督,也有利于物业企业规范服务,提高服务质量,促进业主和物业企业的和谐。

  4、创新物业服务管理,探索老旧小区管理长效机制。

  住有所居,居有所安,是党中央提出的具体要求,也是广大人民群众对美好生活的期待和向往,满足基本物业服务需要,是居有所安的重要体现。由于种种原因,目前部分老旧小区存在市场失灵、自治失效,无物业管理或管理不善的问题,为改变这种状况,《实施意见》提出了老旧小区管理的长效机制。

  5、业主欠交物业费经判决生效或仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

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篇2:《物业管理条例》政策解读

政策解读

  一、物业管理条例颁布的背景

  随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系,也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

  在住房制度改革和城市建设发展过程中,物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展,对于改善人民群众的生活、工作环境,提高城市管理水平,扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题,需要通过立法、完善制度加以解决。

  二、新《物业管理条例》的新增规定

  新《物业管理条例》新增规定,物业费应保持相对稳定,确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意。没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  对于在小区中的公共部位进行广告经营等活动,新《条例》也给出了明确规定:未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。另外,物业服务企业不得泄露业主信息,不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为。

  三、物业出现这8种情况,可以拒缴物业管理费

  1、物业费的收取应该从业主收到收楼通知书之日算起,而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开放商没有通知业主收楼,因此延迟收楼的,业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费;

  2、物业公司没有和业主签合同的情况,业主可拒交;

  3、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的,可以拒绝交纳;

  4、物业服务质量过差可暂时拒交,但要有有力的证据,并找寻实质解决办法;

  5、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时,业主有权拒交;

  6、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ,业主对擅自提高的部分可以拒交。

  7、因房屋质量问题还未交房的,物业费是由开发商交纳;

  8、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况,业主可拒交。

  四、新《物业管理条例》明确指出

  物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

问题解答

  一、准备装修自己的房间,需要报备物业吗?

  【答】:是需要的。业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  二、业主大会有什么事是需要一起决定的?

  【答】:下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业;

  (五)筹集和使用专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  三、物业管理费应当怎么收?

  【答】:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

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