湖北新《物业服务收费管理办法》 物业不能随意调整收费标准

　　湖北新《物业服务收费管理办法》 物业不能随意调整收费标准

　　湖北日报/20**0409

　　近日，湖北省物价局、湖北省住建厅联合印发《湖北省物业服务收费管理办法》，湖北省所有物业服务收费将被纳入监督管理，以有效化解物业服务收费难题，为百姓营造安全、舒适、文明的居住和工作环境。该《办法》将于4月1日起施行。

　　物业不能随意调整收费标准

　　4月起，湖北省物业收费将有统一规范。即，住宅前期物业(开发商房屋交付业主之日至小区业主大会成立)的收费按政府规定标准执行。其他物业收费实行市场调节价，但物业公司不能单方面调整收费标准，必须经业主大会同意，未成立业主大会的小区须经多数业主同意。

　　为避免业主与物业的纠纷，《办法》规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业费，由开发商承担;房屋交付之日后的物业费，由业主承担;房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担物业服务费的比例，由当地价格主管部门会同房产主管部门确定。

　　业主交了物业费，钱用到哪了，也要明明白白。《办法》规定，物业费以建筑面积为计价单位，按月计费。物业公司应在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，接受业主监督。物业公司、业主委员会每半年，必须公示一次物业费收入与使用支出情况，并适时审计。

　　有车库的业主不必再缴停车费

　　《办法》规定，小区内占用公共道路或场地用于停放机动车辆的车位，属全体业主共有，物业公司可收取停车费，但不得另行收取泊车服务费。小区公共区域停车收费的管理、使用等具体事项由业主大会决定，开发商、物业公司不得变相销售。

　　对于已经买了或租了车库(位)的业主，物业公司不得再额外收取停车费。开发商应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，不得高价租售或与商品住房捆绑租售车库(位)。

　　哪些车进小区可以免缴停车费?《办法》列了清单--临时停车不超过30分钟的车辆，为业主提供搬家(配送货物)服务车辆，执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车，邮(快)递车，环卫车，市政设施维护维修车，殡葬车，残疾人专用代步车辆等。

　　物业不得收取装修管理费

　　针对房屋装修收费问题，《办法》要求，物业公司不得随意收取房屋装修保证金，要先出台管理办法对保证金标准、退还时间和相关责任等事项进行具体规定。管理办法可由物业公司与业主协商制定，也可由业主大会制定;房屋装修产生的建筑垃圾，业主可委托物业公司有偿清运，但装修管理费、电梯运料费等，一律不得收取;为业主提供装修、安装、维修等临时性服务的外来人员、车辆，不得收取任何费用。

　　对于实行出入证(卡)管理的小区，开发商或物业公司应当为业主免费配置出入证(卡)，每户人员出入证(卡)不少于3张，车辆识别卡每车一张。业主因遗失、损坏需补办的，可按公示标准收取制作成本费。

　　不得以停水、停电催缴物业费

　　催促业主及时缴纳物业费，物业公司不得以停水、停电相要挟。

　　《办法》规定，业主应按合同约定缴纳物业费，未按约定交纳的，业主委员会、居(村)民委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业公司可依法申请仲裁或者提起诉讼，不得以业主拖欠物业费等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

　　湖北省物价局表示，任何单位和个人不得强制物业公司代收水、电、气、暖等费用或提供无偿服务。物业公司接受委托代收的项目，不得向业主再收手续费。实施自行管理的住宅物业和写字楼、办公楼、工业园区、商业区、宾馆饭店、学校校区等非住宅物业，参照本《办法》相关规定执行。

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篇2：山东省物业服务收费管理办法

　　山东省人民政府令第317号

　　《山东省物业服务收费管理办法》已经20**年5月3日省政府第6次常务会议通过，现予公布，自20**年7月1日起施行。

　　省长龚正

　　20**年5月29日

　　山东省物业服务收费管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。

　　本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

　　第三条省人民政府价格主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。

　　第四条物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。

　　第五条实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行。

　　实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况适时调整。

　　第六条实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。

　　鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。

　　第二章物业公共服务费

　　第七条本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第八条普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。

　　第九条普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

　　普通住宅前期物业服务等级标准由设区的市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。

　　第十条普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。

　　第十一条物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。

　　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。

　　第十二条因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

　　因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

　　物业服务企业应当在调整物业公共服务费标准之日起十日内向所在地价格主管部门备案。

　　第十三条普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。

　　普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。

　　第十四条房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

　　第十五条业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。业主与物

业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，从其约定。

　　经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。

　　物业产权发生转移的，原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。

　　第十六条因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

　　前款规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定；属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。

　　第十七条普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。

　　其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

　　第十八条物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。

　　符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

　　第三章机动车停放费

　　第十九条本办法所称机动车停放费，是指在物业管理区域内租赁建设单位的车位、使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位、占用业主共有道路或者其他公共区域停放机动车，由承租人、使用人交纳的车位租赁费、停车服务费、车位场地使用费。

　　第二十条普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

　　第二十一条业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费。

　　普通住宅的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的车位租赁费标准，由承租人与建设单位或者其委托的物业服务企业约定。

　　第二十二条车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。

　　第二十三条使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。

　　普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。

　　车位未停放机动车的，免收停车服务费。

　　第二十四条对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。

　　普通住宅前期物业收取车位场地使用费的，其具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内确定；其他物业管理区域收取车位场地使用费的，其收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会确定。

　　第二十五条停车服务费由物业服务企业收取，车位场地使用费可以由物业服务企业代为收取。

　　长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过二小时的应当免费。

　　第二十六条对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主、物业使用人提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不得收取机动车停放费。

　　第四章其他服务收费

　　第二十七条本办法所称其他服务收费，是指除物业公共服务费、机动车停放费之外，由物业服务企业向业主或者物业使用人提供服务并收取相应的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。

　　第二十八条其他服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主或者物业使用人以及其他有关单位、人员协商约定；国家、省对其他服务收费规定实行政府指导价或者实行其他管理方式的，依照其规定执行。

　　第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，并依法办理有关手续。

　　物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。

　　第三十条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。

　　物业服务企业代为收取、保管前款规定的收益资金的，除扣除相应的管理费和税费外，不得挪作他用。管理费的扣除比例由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门确定。

　　第三十一条业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

　　第三十二条物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。

　　物业服务企业提供前款之外的其他通行设备的，可以收取适当的费用，但应当由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。

　　第三十三条物业服务企业可以按照与业主或者物业使用人的约定，提供机动车看管、家政服务等特约服务并收取相应的费用。具体收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第三十四条供水、供气、供电、供暖和通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

　　物业服务企业接受专业经营单位以及环卫管理单位委托代收费用的

，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位以及环卫管理单位收取报酬。

　　专业经营单位以及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

　　第三十五条物业共用部位、共用设施设备在保修期限内的，维修养护费用由建设单位负担；超过保修期限的，其维修、更新和改造费用应当通过专项维修资金予以列支。

　　第五章监督管理

　　第三十六条县级以上人民政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，建立物业服务收费成本调查和价格监测制度，及时查处物业服务收费违法行为。

　　物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的账簿、文件和其他资料，不得弄虚作假。

　　第三十七条县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，对投诉率高、问题反映集中和达不到服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。

　　物业服务企业应当严格遵守价格法律、法规，全面履行物业服务合同，保证服务质量与收费标准质价相符。

　　第三十八条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。

　　第三十九条物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

　　第四十条物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。

　　物业服务企业依照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。

　　第四十一条建立物业服务收费纠纷调处机制。业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间对物业服务收费有争议的，可以向县级以上人民政府价格主管部门申请调解处理。价格主管部门接到申请后，应当及时进行调解处理。

　　第四十二条建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。

　　第四十三条建立物业服务收费投诉举报处理机制。对因物业服务收费引起的投诉举报，由县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门按照各自职责依法处理。

　　第六章法律责任

　　第四十四条违反本办法规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，从其规定；法律、法规未规定法律责任的，依照本办法的规定实施处罚。

　　第四十五条违反本办法规定，物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送备案，或者未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第四十六条违反本办法规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准，致使物业公共服务费减免，建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处二万元以上五万元以下罚款。

　　第四十七条违反本办法规定，物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准，或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处五万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十八条违反本办法规定，物业服务企业未按照规定免费配备出入证件的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第四十九条违反本办法规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府价格主管部门依照价格法律、法规、规章的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

　　（二）低于服务等级标准提供服务并收费的；

　　（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

　　（四）强制或者变相强制服务并收费的；

　　（五）违反有关规定以保证金、押金等形式变相收费的；

　　（六）不按照规定实行明码标价的；

　　（七）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第五十条违反本办法规定，县级以上人民政府价格主管部门和其他有关部门有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）未按照规定制定和调整物业服务收费标准的；

　　（二）未按照规定建立物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制，并实施物业服务收费监督管理措施的；

　　（三）未按照规定建立物业服务收费纠纷调处机制、信用管理体系和投诉举报处理机制的；

　　（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。

　　第七章附则

　　第五十一条物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费参照本办法执行。

　　第五十二条本办法自20**年7月1日起施行。

篇3：新沂市物业服务收费管理办法(2014年)

　　新沂市物价局

　　新沂市房产服务中心 文件

　　新价字〔20**〕54号

　　新房发〔20**〕19号

　　市物价局 市房产服务中心关于印发

　　《新沂市物业服务收费管理办法》的通知

　　市各有关单位：

　　为促进我市物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的的合法权益，根据江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价规[20**]4号)的通知精神，结合我市实际情况，制定了《新沂市物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　新沂市物价局 新沂市房产服务中心

　　20**年6月27日

　　抄送：徐州市物价局、徐州市住房保障和房产管理局，市政府办公室，新安街道办、墨河街道办、北沟街道办、唐店街道办，各镇人民政府，市物价检查分局，各基层物价所

　　新沂市物价局办公室　 20**年6 月27 日印发

　　新沂市物业服务收费管理办法

　　第一章总 则

　　第一条 为提高我市物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据省物价局、省住房和城乡建设厅《关于印发江苏省物业服务收费管理办法的通知》(苏价规[20**]4号)等规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市行政区域内物业服务收费行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主委员会对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和租金、其他服务收费(特约服务费、代办服务费)。

　　第二章 物业公共服务收费管理

　　第四条 普通住宅物业公共服务收费，实行政府指导价;非普通住宅、非住宅物业公共服务收费实行市场调节价。

　　第五条 价格主管部门会同物业管理行政主管部门根据住宅小区实际，对普通住宅前期物业服务收费实行分级分类政府指导价，每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估、调整、确认并公布。

　　普通住宅物业公共服务收费标准在政府指导价(基准价)的基础上，根据物业管理行政主管部门确认的物业管理服务等级标准上下浮动。通过招投标方式选择物业服务企业的，应在政府指导价范围内报价投标。

　　第六条 本办法生效后，原通过招投标确定的物业公共服务费标准，按下列原则予以确认。

　　原中标价格低于规定的基准价及浮动幅度的，按原中标价格继续执行;

　　原中标价格高于规定的基准价及浮动幅度，由中标企业在规定的时间内重新在政府指导价范围内确定物业公共服务收费标准，报价格主管部门备案后执行。

　　第七条 本办法生效后，原由价格主管部门确定的物业公共服务收费标准，按原规定标准执行。因服务成本、服务等级变化等原因需要调整物业公共服务收费标准的，按相关规定办理。

　　第八条 在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务收费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务收费标准，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定，通过物业服务合同进行约定，同时向价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。

　　第九条 非普通住宅、非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：

　　(一)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

　　(二)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用;

　　(三)清洁卫生费用;

　　(四)绿化养护费用;

　　(五)秩序维护费用;

　　(六)办公费用;

　　(七)物业服务企业的固定资产折旧;

　　(八)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　(九)管理费分摊;

　　(十)经业主大会同意的其它费用;

　　(十一)法定税费以及合理利润。

　　第十一条 物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。

　　物业管理区域内的住宅电梯日常运行、维护保养费及年检费、二次供水设施设备的维护费和水箱清洗费等共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用纳入物业服务成本，不得再单独向业主收取或者分摊。

　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。

　　第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算;尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。

　　附属房屋用途变更的，业主应当书面告知物业服务企业，双方以合同约定是否收取物业公共服务费。

　　第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　业主应当按照房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书的约定，自房屋交付之日起交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。

　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用，连续空置预计超过6个月的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，写明空置时间，经物业服务企业确认后，空置期内的物业公共服务费用及公共分摊费用按规定标准70%的比例缴纳。业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过合同约定。

　　对有电梯的普通住宅一楼住户，物业公共服务费应适当酌减，对电梯通向地下车库或储藏室(以下简称地下室)的一楼住户，减少幅度为该小区收费标准的15%;对电梯不通向地下室的一楼住户，减少幅度为该小区收费标准的30%。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第十四条 业主在装修期间产生的装修垃圾清运、电梯使用等具体事项及相关费用由双方通过合同进行约定。

　　第三章 汽车停放收费和租金管理

　　第十五条 业主7座以下小型客车汽车停放费、车位租金实行政府指导价。价格主管部门和物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定、公布基准价与浮动幅度，并适时调整。住宅小区停车场作为经营性停车场对外开放的，汽车停放服务收费标准实行市场调节价。

　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。

　　租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的不得收取租金。

　　第十六条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。

　　汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取;租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。汽车停放费及租金的收费标准应在政府指导价的范围内确定，报价格主管部门备案。

　　第十七条 对业主7座以上客车、载货汽车、外来车辆经允许进入小区的，停车低于1小时的免收停车费。超过1小时的，汽车停放费由双方协商确定。

　　对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

　　第十八条 对有专人管理的封闭式共用车库(棚)停放自行车、人力三轮车、电动车、摩托车等车辆的，可以收取停车费，具体收费标准报价格主管部门核定后执行。开展其他服务的，由受益人与物业服务企业另行约定。

　　第十九条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金具体收费标准由建设单位在政府指导价的范围内与使用人合同约定，报价格主管部门备案后执行。

　　物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费和租金，物业服务企业应向价格主管部门提供人防行政主管部门批准的文件后，在政府指导价的范围内收取，报价格主管部门备案后执行。

　　人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。具体管理办法按省相关部门规定执行。

　　物业服务企业使用公共地下停车场停放汽车需向有关单位支付租金的，可以向车位使用人收取车位租金。物业服务企业收取车位租金的，应在政府指导价的范围内确定租金标准，并持租赁合同，报价格主管部门备案后执行。

　　第二十条 业主或者物业使用人对汽车停放有安全保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

　　第四章 其他服务收费管理

　　第二十一条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。

　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十二条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主(物业使用人)或其他单位和个人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。

　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。

　　第二十三条 物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。

　　具体分摊办法由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业通过合同约定;业主大会尚未成立的或约定不明确的，物业服务企业应按实际发生的费用，按业主专有部分占建筑物总面积的比例进行合理、公开分摊。

　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收代收代交费用，但预收的期限最长不得超过一年。

　　第二十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十五条 新建住宅小区实行门禁出入证(卡)、电梯乘用卡管理的，建设单位应当免费为业主、物业使用人配置不少于4张出入证(含IC卡等)。证(卡)丢失、毁损的、或业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。

　　第五章行为规范管理

　　第二十六条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。

　　第二十七条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、镇人民政府(街道办事处)的监督。

　　第二十八条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。

　　第二十九条 物业服务企业不得巧立名目向业主、物业使用人、装饰装修企业(个人)及为业主服务的企业(个人)收取各类服务费、管理费、出入证工本费、保证金、押金等费用。

　　第三十条 普通住宅《物业服务合同》签订之日起三十日内，物业服务企业应到价格主管部门、物业管理行政主管部门和镇人民政府(街道办事处)备案，主动接受监督和检查。

　　第三十一条 业主大会成立前，物业服务企业利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，以及其他应当用于业主的收入，应单独核算，用于弥补公共用水、用电费用;业主大会成立后，由业主大会决定。

　　第三十二条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。

　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

　　第六章 监督管理

　　第三十三条 价格主管部门对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

　　物业管理行政主管部门制定或完善普通住宅物业公共服务等级标准，加强对物业服务企业服务行为的监督和管理。

　　物业管理行政主管部门会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督管理。

　　第三十四条 价格主管部门、物业管理行政主管部门对物业服务及收费实行监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：

　　(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

　　(二)不按照规定提供服务而收取费用的;

　　(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

　　(四)强制或者变相强制服务并收费的;

　　(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的;

　　(六)不按规定实行明码标价的;

　　(七)未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的;

　　(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

　　第七章 附则

　　第三十五条 其他管理人的物业服务收费管理，在物业所在镇人民政府(街道办事处)的指导下，可参照本办法执行。

　　第三十六条 本办法由新沂市物价局、新沂市房产服务中心在各自职权范围内负责解释。

　　第三十七条 本办法自20**年7月1日起执行。新沂市物价局、新沂市房产服务中心印发的新价字[20**]42号、新房发[20**]25号，新价字[20**]39号、新房发[20**]14号，新价字[20**]40号、新房发[20**]15号文件同时废止。

篇4：物业服务收费管理纠纷解决

一、物业服务收费管理

服务费是物业管理企业提供服务的基础和报酬来源,所以做好服务收费管理至关重要。

(一)物业服务收费管理的依据

物业服务收费及管理的主要依据是国家发展和改革委员会和建设部制定的《物业服务收费管理办法》,该办法对物业服务收费的性质、范围 、成本或支出构成、定价形式、价格形式、监管,以及收费应遵循的原则、账务公开与审计、服务费的交纳责任、空置物业交费 、公用事业等单位收费责任作了明确的规定,为规范物业收费打下了很好的基础。

(二)物业收费管理的内容

1.物业服务费的收取

物业服务费一般由管理处专门收费员负责向业主收取。通常管理处应在每月某日前,将上月物业服务费明细账及收费通知单及时地送达业主或使用人,并接受其查询。然后在规定时间、由规定人员佩戴专门胸卡上门收取,开具发票。也可在指定的存折账户中统一扣取,或由业主刷卡交费,再寄送或上门送交发票。与此同时,作好欠费业主的催缴、统计、记账工作。

物业管理企业一般还要负责物业停车场收费及共用物业和场地出租收租等收费工作,这类费用均要单独建账列项。除此之外,有些物业业主委员会经费的具体收取也由物业管理企业人员负责。

2.物业服务费收支账目的公布

物业管理企业应该按照《物业管理服务收费管理办法》、当地政府规定及服务合同的规定与约定,定期向业主公布物业服务费收支账目,并按规定张贴一定时间,账目公布前送交业主委员会审核备存。特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。

(三)物业服务费的追缴

业主享受物业管理企业提供的物业服务,同时就有承担、交纳物业服务费用的义务。逾期欠费业主将被按每日万分之几的比率计算缴纳滞纳金。企业对欠费业主应及时追讨,并且企业有权对欠费期超过一定期限仍不缴费的业主提起讼诉,索赔欠费。

追讨欠费主要有以下几种不同的方法:

(1)一般性追缴。当上月费用拖欠后,物业管理企业在下一次收费时将向业主(使用人)发催款通知单,此单将上次费用以及本次费用一起通知业主(使用人)。如果第二次仍拖欠,物业管理企业将在第三次再次发催款通知单,将前两次的费用和当次费用一并通知,并限期交清。

(2)针对性追缴。物业管理企业对拖欠费用的业主(使用人)应针对不同情况,采取相应措施。对于费用大户,要亲自登门拜访(有时物业管理企业的总经理也要亲自上门)进行劝导和解释,争取用户的理解和支持;对于一些“钉子户”,则应严格按照法律程序执行。

(3)区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况,企业财务部门一方面要及时提醒补交,另一方面应尽可能配合他们的工作时间,采用上门收缴,预约时间等方法,给业主以方便,业主一般也会乐于配合。对于因对服务不满的业主,若企业自身服务确有不足的地方,应尽快改正,满足业主的要求;若业主提出的要求不合理,也应向业主耐心解释。若业主依然如故,物业管理企业就要根据管理制度、服务合同采取停止服务或相应的法律程序来解决。这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。

欠费追缴的一般程序:发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、协商、停止服务或起诉。

费用的追讨是一门学问,物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力,在加强与业主沟通的基础上,善于把握时机,及时协助解决他们的投诉和困难,取得他们的信任和理解。

二、物业服务收费纠纷的解决

(一)物业收费纠纷产生的原因

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篇5：物业服务收费管理办法法规16问

　　1问：新的《物业服务收费管理办法》中，对物业服务收费有何界定？

　　答：新办法说，物业服务收费就是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　2问：政府新的《物业服务收费管理办法》中，指定具体收费价格吗？

　　答：在新收费办法中明确规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

　　3问：按照新的《物业服务收费管理办法》，物业费用价格由谁来定呢？

　　答：新办法明确规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。也就是说，从明年起，物业收费价格由业主和物业公司协商而定。

　　4问：物业公司要把服务内容和收费标准等情况告知业主吗？

　　答：从明年起，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　5问：业主和物业公司如何约定物业服务费用？

　　答：新办法首次提出了“物业服务收费酬金制”的概念，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。在“酬金制”方式下，物业公司只拿应该获得的酬金，其他的物业服务支出费用所有权属于业主，而不属于物业管理企业，这有利于保障物业管理费能够全部用于物业管理，业主明明白白消费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　6问：以后买房签订买卖合同时，在物业管理方面，应当注意签订哪些内容？

　　答：开发商与买房人签订买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及买房人共同利益的约定应当一致。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　7问：物业公司应该多长时间公布一次物业服务资金的收支情况？

　　答：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　8问：业主对物业公司收支情况有质疑，物业公司必须答复吗？

　　答：业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　9问：按照新的物业服务收费办法，物业服务成本和支出如何计算？

　　答：新办法规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下9个部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设www.pmceo.com施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　10问：业主可以查物业公司的账吗？

　　答：物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的

收支情况进行审计。物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

　　11问：业主逾期不交物业费，新办法怎么约定？

　　答：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　12问：已经入住，但是有些物业项目还没有竣工，物业费用由谁来交？

　　答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给买房人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　13问：物业公司代收水电气等费用吗？

　　答：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　14问：由谁决定共用部位和设施设备的经营？经营收入归谁？

　　答：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　15问：如果物业公司的收费违反有关规定，谁负责对它进行处罚？

　　答：新办法规定，政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　16问：从明年开始实行新办法后，以前的老办法怎么执行？

　　答：本办法自20**年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，即：计价费[1996]266号文件，同时废止。