物管案例：物业管理费谁说了算

　　物管案例：物业管理费谁说了算

　　家住广州海珠区某花园的骆先生称，在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司回答说：“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。

　　[案例提示]

　　注意区分购房合同与物业管理服务合同的不同。

　　[案例分析]

　　物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客房往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客房签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，客房可以要求撤销购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提了索赔。

物业经理人网 www.pmceo.coM

篇2：物业案例：购房者何时开始交物业管理费？

　　物业案例：购房者何时开始交物业管理费？

　　物业案例：

　　陈先生于今年2月在海珠区购买了一套新商品房，合同约定9月30日前交楼，在9月交楼前陈先生收到了《收楼通知书》，但《收楼通知书》注明“由合同约定交楼日期起收取管理费”。对此项陈先生不太认同，因为当时签合同时根本没有这一条款，只在补充协议列有：如因买受人提供联系地址不详实或发生变更造成出卖人未能寄出《收楼通知书》，则视为买受人已验收、交付使用。

　　《商品房买卖合同》中明确出卖人必须如期交楼，但根本没有要求业主在约定交楼日期起具体期限内必须收楼，并开始缴交物业管理费，而且直至现在陈先生也没有签署过《物业管理服务协议》，所以陈先生认为这属于“霸王条款”理应拒绝。陈先生提出质疑：难道12月收楼，前两个月的管理费都要补交吗？究竟物业管理费是否应从办理收楼手续后，业主与物业管理处签署《物业管理服务协议》才开始缴交？

　　另外，该小区配有直饮水设备，办理收楼手续时要求业主缴交直饮水系统工料费1500元，但经了解，较多楼盘建有直饮水设备但都没有收取直饮水工料费、材料费等费用，只要不使用是免交一切费用的。到底小区附属配套设施是否应打在建房成本中？更何况直饮水不是强制使用，那费用究竟是否属于乱收费？

　　律师说法：

　　对于以上个案，记者采访了广东环球经纬律师事务所律师周百灵。周律师认为，根据有关规定，商品房买卖合同中应包含前期物业服务合同约定的内容，待业主委员会成立以后，再由其选定物业公司签订《物业管理服务协议》。通常来讲，物业管理费交纳的起点以收楼通知书规定的收楼之日起开始计算。如果开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一段合理时间（通常为1个月）后开始计算，收楼后无论是否实际居住，有关的物业管理费也应交纳；如业主自始至终未曾与有关单位签订过任何物业管理方面的协议，则业主可与物业公司进行协商解决。

　　对于物管公司要求业主缴交直饮水系统工料费1500元的问题，根据规定，物业管理公司可以根据业主委托提供物业合同约定以外的服务项目，报酬另行约定，直饮水属额外项目，业主可以选择是否使用，物业公司必须在如实告知的情况下与业主达成协议，而不能强行收缴。

篇3：物管案例：租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴

　　物管案例：租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴

　　去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物业管理费？

　　[案例分析]

　　根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。

　　在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业费应当由房东承担。

　　根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。

　　[解决方法]

　　物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理解。同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业管理告诉履行必要的手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作，还可避免问题的出现。

　　[相关法规制度]

　　1．城市房屋租赁管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。

　　第三条 房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。

　　承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。

　　第四条 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

　　第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。

　　第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有权证的；

　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）权属有争议的；

　　（五）属于违法建筑的；

　　（六）不符合安全标准的；

　　（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

　　（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

　　（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。

　　租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

　　第八条 国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。

　　省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作。

　　市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。

　　第二章 租赁合同

　　第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款；

　　（一）当事人姓名或者名称及住所；

　　（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

　　（三）租赁用途；

　　（四）租赁期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修缮责任；

　　（七）转租的约定；

　　（八）变更和解除合同的条件；

　　（九）违约责任；

　　（十）当事人约定的其他条款。

　　第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。

　　第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同

　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同；

　　（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；

　　（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

　　（三）当事人协商一致的。

　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

　　第三章 租赁登记

　　第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。

　　答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。

　　第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　第十五条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

　　（一）书面租赁合同；

　　（二）房屋所有权证书；

　　（三）当事人的合法证件；

　　（四）城市人民政府规定的其他文件。

　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

　　出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

　　第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

　　县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。

　　第十七条 《房屋租赁证》由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。

　　第十八条 严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失房屋租赁证应当向原发证机关申请补发。

　　第四章 当事人的权利和义务

　　第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。

　　出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

　　第二十条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。

　　租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。

　　第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。

　　第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书面合同。

　　因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

　　第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；

　　（一）将承租的房屋擅自转租的；

　　（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

　　（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

　　（四）拖欠租金累计六个月以上的；

　　（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

　　（六）租用承租房屋进行违法活动的；

　　（七）故意损坏承租房屋的；

　　（八）法律、法规规定其他可以收回的。

　　第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。

　　第五章 转租

　　第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

　　第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

　　出租人可以从转租中获得收益。

　　第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。

　　第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

　　第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

　　第六章 法律责任

　　第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；

　　（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；

　　（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；

　　（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。

　　第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分，情节严重、构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁，参照本办法执行。

　　第三十六条 省、自治区建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产管理部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第三十七条 本办法由建设部负责解释。

　　第三十八条 本办法自1995年6月1日起施行。