案例分析:紧急情况下物业管理人员是否有权破门而入

　　案例分析：紧急情况下物业管理人员是否有权破门而入？

　　案例：

　　案例1：某小区一住户家在炖砂锅，在煤气没关的情况下便出去，因时间过长导致窗户、阳台都在冒黑烟。物业公司接到报警后，立即派员赶到出事的住户门口，但无人回应。而此时烟味越来越浓，又有物品烧焦的味道，似有火情发生。在这紧急关头，保安征得隔壁业主的同意，果断从邻居阳台翻过去，迅速打开了阳台上的玻璃门，关闭煤气开关，切断火源，避免了一场危在旦夕的灾难。

　　案例2：住二楼的雷小姐向物业公司反映家中天花板滴水，但物业公司称三楼的业主国庆期间外出，他们无权破门入室检修。结果滴水情形越来越严重，而物业管理公司仍拒绝维修。雷小姐只好求助110，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现原是水管漏水，屋内的东西也被泡得惨不忍睹。对此，雷小姐斥责物业管理公司没有尽职，而三楼住户回来后，对于破门而入的行为又很恼火，三方发生很大矛盾。

　　点评分析：

　　物业公司有时会接到报告说出现紧急情况需要处理，但偏偏主人又不在家，让物业公司颇为头疼。贸然进入吧，侵犯主人的合法权利；不进去吧，又怕耽误引起灾祸。对比以上案例，物业公司究竟有没有权利破门呢？笔者认为，该问题涉及紧急避险的法律规定，要具体问题具体分析。

　　什么是紧急避险呢？就是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害他人人身或财产的行为。

　　我们假设在第一个案例中，着火住户的隔壁业主也不在家，保安为救火只能未经其许可从他家阳台翻过去，这是一种紧急避险的行为。在第二个案例中，三楼严重漏水，损害三楼、二楼住户的财产，也危及电路设施的安全。在三楼家中无人的情况下，不得已破门而入，造成门窗损坏，也是紧急避险行为。

　　《民法通则》第129条规定：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第178条也规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿，可以责令受益人适当补偿。

　　可见，紧急避险因具有合理性、正义性是受到法律保护的，关键在于要控制损害的程度。

　　那么是否意味着一出事物业公司就有权破门而入？当然不是。公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。如何处理住宅不受侵犯和入户抢救的矛盾？关键在于发生的是否属于正在发生、紧迫的、会危及他人人身和财产安全的危险。如果是，可进行紧急避险以排除危险。如果只是类似卫生间小面积渗水之类的现象，物业公司就必须在经主人许可后才能进入维修。如果主人坚决不让维修人员进入，受损害的住户可选择向法院起诉要求排除妨碍和赔偿损失。考虑到诉讼周期较长，在严重影响受害方日常居住生活的情况下，受害方可向法院申请先予执行，先排除妨碍后再通过诉讼方式请求损害赔偿。

　　但笔者并不赞同遇到危险情况时由物业公司单独处理，毕竟在处理火灾、追捕犯罪嫌疑人上，物业公司仍不具备专业技能。所以，正确方式是遇紧急情况，应立即报110或119处理，同时要立即联系住户，在无法联系上或住户因故无法返回时，协助公安、消防人员入户处理。入户时还要特别注意避免对财产造成损害。

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篇2：室内漏水家中无人　破门而入紧急避险损失谁担

雷小姐居住在某大厦二楼,去年国庆节期间,她发现天花板滴水。三楼的业主外出不在家,雷小姐猜想邻居家可能漏水了。她向物业管理公司及时反映了情况,但物业管理公司称:三楼业主不在家,不能入室检修。情形越来越糟,雷小姐的屋子里像下雨一样,天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸湿,其中一些物品受损相当严重,而物业管理公司仍然未来维修。无奈之下,雷小姐拨通了110,在巡警的要求下,物业管理公司砸开了三楼业主的房门,入室维修。这时,发现三楼业主屋内的东西也被浸泡得不成样子了。经过一番抢修,雷小姐家的“雨”终于停了,但她对物业管理公司的“慢出手”表示极为不满,指责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称,三楼业主不在家,公司无权破门而入。三楼业主回来后,对物业管理公司的破门而入行为也很恼火,三方矛盾一时难以化解。

以上案例在住宅小区的发生率较高,对于业主和物业管理人员的看法不一,有必要在住宅小区引入紧急避险概念。 所谓紧急避险,就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。在本案中,三楼漏水,损害了住在二楼的雷小姐的利益。在三楼业主家中无人的情况下,为了减少损害,就必须破门而入进行检修,但客观上又会对该业主的门、窗等财产造成损害,类似这样的行为就是紧急避险行为。

紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害,具有正义合理性,因而我国《民法通则》对此予以认可。但是,三楼住主是无辜的,由于紧急避险而遭受的损失,是否应受赔偿、如何赔偿,都是必须面对的问题。

对于责任问题,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第156条规定:“因紧急避险造成他人损失的,如果险情是由自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的,可以责令受益人适当补偿。”从上面的法律规定可以看出,当出现漏水等情形时,是可以采取紧急避险行为的,在措施得当的情况下,无论是物业管理公司还是二楼业主,都不应承担民事责任。本案中,三楼的业主受到了一些财产损失,作为受益人的雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼业主家中财产的损害,所以该业主实际上也是受益人之一,因此三楼业主也应当承担一部分损失。

无论现在还是将来,物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作,这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中,以维护自己的利益,但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。我国《合同法》第53条规定:“合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或重大过失造成对方财产损失的”,即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害,都是不能免责的。

物业管理公司可根据实际情况将物业管理合同中的免责条款约定为:“物业管理者进行如下物业管理活动时,对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任:

(一)为救助人命而造成的必要财产损失(比如有人在房间中企图自杀,物业管理人员不得不破门、破窗而入);

(二)为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失(比如业主房间内严重漏水、失火又无人在内,为使其避免重大损失,物业管理人员强行入内救治);

(三)为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失;(四)其他类似上述情况的情形。”