物管瑕疵不能成为免交管理费理由

因为小区物管不尽完善,南京市民吴某四年来拒交物管费而被告上法院。为了证明物管未尽责,吴某还申请法院调取了江苏电视台新闻采访录像,但最终法院没有采纳这一证据。7月11日,南京玄武法院判决吴某支付所欠物管费及逾期付款滞纳金。

吴某是玄武区同仁新寓3幢某室的业主,20**年1月16日,吴某和负责小区物管的南京创盛物业管理公司签订了一份“住宅区物业管理服务公约”的合同,当天,吴某向创盛公司交纳了半年的物业管理费126元,但20**年7月17日以后吴某以物管服务不完善为由一直拒绝交纳有关费用。吴某说,四年来自己的合法权利受到了损害。小区内垃圾桶不加盖、楼内充满异味;小区只开一个大门,另外二个消防通道被堵;小区保安不足,曾发生盗窃事件等。创盛公司根本没有完全履行物价部门在收费批文中明确的服务职责。

庭审中,吴某申请法院调取了江苏电视台新闻采访录像。录像中由小区其他业主向记者口述的事实包括电梯时常发生故障、顶楼业主家中被盗,录像画面还反映了小区一处大门未开启及垃圾桶未加盖的情形。创盛公司认为,该录像并不能证实其未尽物业管理职责。

该案主审法官认为,被告所列举的情况只是物管服务中的一些细节,虽然在细节之处被告也应履行合同义务,但任何服务都不是绝对完善、没有任何瑕疵的。只要物管企业积极地改正、完善,这并不应成为业主不交费的理由,否则从根本上也不利于维护生活在物业管理区域内的广大业主的共同利益。据此,法院判决吴某向物管公司支付拖欠的物管费及逾期付款滞纳金。

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篇2：律师说法:未交管理费,水淹木地谁负责

　　张先生:由于物业公司未能给我提供物业管理合同所承诺的服务,所以我今年未向物业公司交纳物业费。前两天,设在楼道内我家门口、控制邻居家暖气的阀门突然爆裂,水流进了我家,将我家的木地板泡变形了,我向物业公司反映,并要求其对我的损失进行赔偿,但物业公司却以我未交纳物业费为由,拒绝对我的损失进行赔偿,请问物业公司的说法成立吗,我该怎么做?

　　律师回复:首先应当确定谁是侵权人,也就是说谁是该段供热管线的管理、维护者。根据我国物业管理条例规定:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　故此,您应当先确定,您所居住的小区是由热力公司集中统一供暖还是由物业公司进行供暖。如果是由物业公司自行进行供暖,那么您可以要求物业公司对您的的损失进行赔偿,物业公司以您未交纳物业费为由拒绝赔偿是不能成立的。当然,如果您居住的小区是由热力公司集中统一供暖,您应当向热力公司要求赔偿。

篇3：房屋没有交付物业管理费怎样交

《羊城晚报》楼市周刊:

我们小区成立了业主委员会,聘请了一个新的物业公司管理小区。新物业公司进来以后遇到一个问题,就是很多业主不交管理费。物业公司要求我们配合他们收取管理费,并且提出,如果这些业主长期不交管理费,他们是撑不下去的,早晚得走。

我们很着急,因为新公司确实管得不错,如果刚刚稳定下来,就又换公司,小区受不了这个折腾,而且换了哪个公司来管都会面临这个问题。于是,我们就去找了其中一些业主,要求他们缴费。谁知,他们很干脆地说,房屋没有交付,根据《物业管理条例》42条规定,交付之前由发展商交管理费。

我们再去找发展商,他们回答得也很干脆,我们不是业主,根据《物业管理条例》42条规定,物业管理费由业主缴纳。我们纳闷了,回去找到《物业管理条例》,42条真的是两个规定都有。

我们又去问发展商,房子到底交付没有,他们又说交付了。我们要求看凭据,他们不肯,说交付的凭据跟我们没有关系。

这下,我们可真是不知让谁交管理费才好,据我们私下了解,小区里有些业主根本就没有约定过交楼时间,我们怀疑他们和发展商有特殊关系,可也没什么凭据。再说了,不管他们和发展商有什么关系,在这样的情况下,物业公司应当向谁收管理费呢?如果起诉该告谁呢?

广州市某花园业主委员会

答疑嘉宾:

广东伯方律师事务所律师陈敏:《物业管理条例》第四十二条第一款的规定是,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用;第二款的规定是,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。其中,前一款是指所有业主都应当缴纳物业管理费,后一款是指买受人和发展商之间,依据物业的交付情况,确定物业管理费的缴纳义务人。

因此,对物业公司而言,只需向业主收取管理费即可,至于物业是否交付,那是发展商和买受人内部的事,跟物业公司无关。

物业公司对业主和发展商之间的交付情况的了解,完全依赖于发展商、业主委员会或业主提供的信息,而且,对所了解到的情况的真伪也无法辨别,因此,要求物业公司根据物业交付情况,确定起诉对象是不公平的。尤其是在出现假买卖、假按揭的情况下,买受人通常是不收楼的,发展商在经营情况好的时候,为避免虚假情况被揭穿,一般都会按时缴纳管理费,但一旦经营出现问题,发展商就不会再支付物业管理费。

如果允许买受人以物业未交付为由拒交管理费,让物业公司和其他业主去承担管理费无法追回所造成的不利后果,就更加不公平。整理/袁蓓

篇4：业主拖欠管理费之案例

　　业主拖欠管理费 明确责任巧处理

　　案例描述:

　　某大厦个别业主因长期不在本大厦居住,同时通讯地址变更频繁,使得信息沟通较为困难,存在拖欠管理费金额大、时间长的情况,严重影响了管理处的服务质量和正运作。

　　处理过程:

　　由财务室对欠费业主进行统计,排列重点催缴对象;会同办公室采集业主通讯记录,最终确定联系方式;将责任落关到个人,谁负责,谁跟踪,同时进行上门收费服务;进行电话联系催缴,宣传物业管理法规知识,让其权衡利弊;寄发书面催缴通知书并明确缴款期限,超过期限仍不前来缴清款项的,管理处将上报公司发送律师函,通过法律途径进行追讨。

　　经过电话催缴和多次沟通,一部分业主主动缴清了欠款,其中有一业主欠费长达45个月之久,只有一人入伙时留下的香港传真电话,多次联系也无答复,后辗转找到其东莞的一个工作电话,通过其秘书转告,业主高兴地前来缴清其欠款。原来其经党在外忙生意,已遗忘了该处房产,业主非常感谢我们的提醒,称赞管理处工作负责,服务非常到位。

　　案例点评:

　　管理费收缴工作是一个很令物业管理企业头痛的事情,如何确保管理费的全额回笼“各村各有各村的高招”,工作细致,适度通融,依靠法律不失为一种较好的解决手段。。

　　当然,在本案例中,作为物业管理处,在一个业主欠费长达45个月后才辗转找到业主,也不能不说明管理处的工作有疏漏之处。

篇5：不满装修管理能否拒交物业管理费

　　徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子,被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主,答复是他家一点也没有漏,并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题,但刘先生心里还是不痛快,认为物业在装修管理上没有尽到责任,所以拒绝缴纳物业管理费。他询问:对物业公司的服务不满意,是否可以不交物业管理费?

分析

　　1.业主混淆了不同的法律关系,该案涉及不同的法律关系,包括业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间的法律关系。

　　2.楼上跑水可能由两种原因引起:房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水,但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关,不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

　　3.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系,开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失,开发商应当承担违约赔偿责任。

　　4.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系,楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯,构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

　　5.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域,该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围,而属于特殊的物业管理服务,对该部分维修应当另行支付费用,业主没有理由拒缴物业管理费。

结论

　　业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上是混淆了业主和小区物业管理委员会(下称“管委会”)之间的权利义务。依据法律、法规的规定或约定,任意一个业主无权单独对物业管理公司的收费标准、物业管理费的使用和管理以及物业服务质量提出异议,业主无权以此作为对抗原告诉讼主张的抗辩事由。理由是:

　　首先,物业管理公司并不只是为某一个或几个业主单独提供服务,而是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托,为整个小区提供物业管理服务,物业管理公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系,而是一对整体业主的合同关系。

　　其次,物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用,(见《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第二条)并非物业管理公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业管理公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业管理公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继,这必然导致全体业主(包括欠费的业主)的共同利益遭受损害。

　　因此,对于物业管理公司收取并使用、管理物业管理费的问题,相关法律、法规设计了一整套完整的监督机制,即业主将其对物业管理公司的监督权让给代表全体业主利益的管委会行使;同时,业主赋予管委会对物业管理公司使用和管理物业管理费以及各种维修基金检查和监督的权利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物业管理公司以及代表全体业主向物业管理公司提出起诉要求赔偿业主损失的权利。

　　与此相对应的是,任何业主无权单独向物业管理公司提出对各项收费标准、对物业管理费的使用和管理异议,且无权以前述异议为抗辩理由对抗业主缴纳物业管理费、代缴费用的义务,只“有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映”。

　　只有在这种法定的机制下,才既能体现业主对物业管理公司的监督,又能保证物业管理公司对小区维护管理的顺利开展,最终确保全体业主的整体利益。(见《北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知》第三项“管委会的职责”、《北京市居住小区物业管理办法》第十七条的相关规定。)

　　由此可见,业主将对物业管理公司使用物业管理费以及各项物业管理工作完成情况的监督审核工作的权利赋予了管委会,业主个人无权对此提出异议,也不能以此作为拒缴物业管理费的抗辩理由。