物业有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙案例

　　物业公司有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙吗?

　　北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。

　　有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费，引起业主不满而拒绝交费;有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约;有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。

　　这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款项，最根本的义务是向业主交付房屋。

　　业主已经按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，就是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，这样才是履行了开发商的义务。

　　既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。

　　先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难，可以让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现，而只能以开发商的名义交付房屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业管理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权利内容，增加业主的责任义务。

　　现在我们可以发现问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何，都是物业管理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这就是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满，往往就在于此。

　　总的说来，无论是开发商也好，物业管理公司也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

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篇2：物业租赁案例分析范例

　　案例一 意思表示不真实的租赁合同无效

　　(一)案情介绍

　　黄×有楼房两间,其中一间于1958年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定,出租人在租赁期间如确要收回自用或出卖、出典、拆建等,得于3个月前通知承租人搬迁,承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月,黄×以房屋需要修建和自己急需用房为由,要求收回该房。市百货总店则提出,该房已做为商业网点不能撤销,不同意退租。1982年9月,黄×领到市城建局翻建房屋许可证后,即行拆房改建,因百货总店拒不腾房,拆房中途停止。经市有关部门调解,同年12月出租人在一定压力下,不得已与承租人签定了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租大要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中,出租人没有在公证书正本上签名盖章,并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承认公证文书,坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此,诉讼到法院。法院经审理认为,由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示,故协议无效,不予保护。至于公证问题,出租人没有在公证文书正本上签字,此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下:双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效,出租人因自己急需用房,确要收回自用,承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。

　　(二)范例评析

　　合同,是当事人双方意思表示一致的协议,是一种民事法律行为,它表现的是民事主体基于一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示,是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实,是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中,出租人在有关部门的压力下,不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议,该协议应属无效。

　　出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的,反映了双方的真实意思,是有效的,应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1958年的契约是可以的,应当保护出租人对房屋的合法所有权。

　　案例二 拒付租金的责任

　　(一)案情介绍

　　某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年,王×夫妇去世,某房产为其子女王××、王××继承,并办理了房屋产权转移手续。

　　1983年地震,27号房倒坍,只剩一片瓦砾,26号房虽有破损但不太严重。同年4月,王氏兄弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚,并重新登记。同时将26号房和临建棚租给了新兴食品厂,书面约定,月租金300元,租期15年,违约金比率10%。

　　1984年新兴食品厂欲扩大生产规模,但王氏兄弟资金不足,7月14日双方达成协议,“由新兴食品厂出资,王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续,将原来的临建棚改造为三层楼房,由新兴食品厂继续租用。”19*11月,新兴食品厂实行承包,新厂长金玉上任,认为原临建棚已由食品厂出资改造,该三层楼房的产权应归属食品厂,因此拒付该部分租金1500元,双方发生争议,王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案,经审理于1990年5月12日判决:①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有,王××、王××支付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约,应支付王××、王××5个月的欠缴租金1500元及违约金150元。

　　(二)范例评析

　　某区人民法院的判决是正确的,分述理由如下:

　　(1)某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产,享有所有权,我国《宪法》第13条规定:“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定:“公民依法享有财产继承权。”继承权,是公民财产权利的延伸,是继承人继承被继承人遗产的重要权利。《继承法》第2条规定,“继承自被继承人死亡时开始。”1974年,王某夫妇去世,王××、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人,有权继承其父母所留的某街遗产,对该房屋享有所有权。

　　(2)临建棚应属王××、王××所有。27号房因地震倒坍之后,王氏兄弟共同出资,在此基础上建成四间临建棚,并取得了法定批准手续,重新对产权进行了变更登记,因此,王氏兄弟享有对该临建棚的所有权。

　　(3)王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同,是当事人双方明确权利义务关系并达成一致的协议,是一种民事法律行为,除非法律特别规定,只要双方当事人意思表示真实。

篇3：物业管理招投标案例解析

　　案例一 北京回龙观“竞选”管家

　　--北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标

　　1999年11月8日,由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经济适用房项目--北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全国招标物业管理公司,在全国是第一次;北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活动。

　　本次天鸿集团物业管理招标活动,先后有来自深圳、重庆、西安和北京等地共计30多家物业管理公司报名,经过专家复评,最后选择了具有甲级资质的北京天鸿集团房产经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、深圳长城物业管理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等5家技术力量较强、物业管理水平较高、社会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上,5家物业管理公司向评委介绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想,并回答了评委的提问,最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有限公司在激烈的竞争中以微弱的优势中标。

　　目前全国房地产市场快速发展,竞争日趋激烈,许多开发商都将物业管理作为房地产项目开发的延伸,作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商--北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说:“此次招标正是要改变过去‘重建设轻管理’、‘谁建谁管’的旧模式,将‘开发建设’与‘物业管理’分开,不仅避免过去‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦,同时也可规范市场竞争行为,从而推进物业管理市场化进程。”

　　沈建忠在竞标会上指出:此次物业管理招标活动将对全国的物业管理工作产生很大影响,其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低价位住宅区无法进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区,转变了某些人认为只有高档物业才能进行一流服务、一流物业管理的观念,普通住宅小区也同样需要一流的专业服务;二是这次招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的,为全国物业管理招投标工作积累了经验,是有益的借鉴;三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风,改进服务态度,提高服务质量,在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。

　　案例二 深圳市府物业找“管家”

　　深圳市对政府办公大楼管理公开招标,从而迈出了市府物业管理专业化、社会化、科学化的第一步。

　　主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说:“以后,市政府办的物业将全部采取公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事务管理局为节省财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的一次实践和尝试。”

篇4：物业收费不合理事件案例篇

　　对商家收安装费、入住加收维护费、装修另收管理费......9至11月对物业公司投诉第一人们不禁要问:物业公司,为什么投诉的总是你?

　　随着经济的发展,住宅小区已成为城市住房的大流。伴随着小区成长的物业公司,虽然为小区居民提供了便利,但部分物业公司做的还不如人意。本报特将今年以来部分物业收费不合理事件摘录,并请有关专家点评,希望能给广大读者一些帮助。

物业管理条例相关规定

　　物业管理是一种有偿的经营性服务,其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则,由业主和物业管理企业通过合同协商确定。但考虑到目前物业管理市场发育还不完善,需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范,因此,《物业管理条例》规定:

　　一、业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共有设施的用途。

　　二、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　三、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业,物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

　　四、利用物业共有部位、共用设施设备进行经商的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

小区物业加收秩序和公共设施维护费

　　像这样的物业管理条例,几乎在每个小区都有。

　　[事件回放]家住宜昌城区的王先生买了一套住房。他已经交纳了该小区的物业管理费,但所属的物业管理公司对进来为业主装修的工程队还要加收秩序维护每人每天1元和每平方米2.5元的公共设施维护费等费用,否则不让其进行装修和入住。王先生认为,装修公司自己是不可能出钱来装修的,就算出了这部分钱,那也会算进装修成本,最后出钱的还是自己。他认为,自己交了物业管理费就不该再多交这部分钱。

　　[解决方式]主管部门与该物业管理公司联系,并经过协商后,物业管理公司决定退还已收取的秩序维护费和公共设施维护费。

　　[专家提醒]小区的物业管理费就已包含了秩序维护费和公共设施维护费,物业管理公司再自行另立项目收取此类费用,属违规操作。

对业主、装修公司重复收费

　　[事件回放]家住宜昌城区的李先生新房装修,所住小区物业却向李先生和装修公司各收取了押金1000元,并向李先生收取装修管理服务费200元,李先生对此收费标准有所怀疑。他声称,入住该小区的其他部分用户也被收取了该项费用。

　　[解决方式]主管部门与该物业公司联系后,该物业表示,收取押金的主要是担心装修时对楼道、墙面等公共设施造成损坏。但据主管部门调查,200元的装修管理服务费属于自立项目收费,该收费是违规的。主管部门责令该物业公司公告清退多收的装修押金88000元,并要求物业将收取的装修管理服务费200元抵交当年物业管理费。

　　[专家提醒]对于公共设施的维护,已包含在物业管理费中。而且,装修管理费应由装饰办收取,物业公司无权收取该项费用。

楼顶安装热水器物业要收三百元

　　[事件回放]家住宜昌城区的王先生在某小区购买了一套商品房,入住后准备在所住楼顶安装一个太阳能热水器,当他

篇5：业主家中失窃7万多元状告物业败诉案例

　　业主家中失窃7万多元状告物业败诉案例

　　因家中失窃，辽宁省沈阳市市民彭某将小区物业告上法庭，索赔7万余元的被盗损失。沈阳市和平区人民法院日前对这起罕见的业主失窃状告物业案一审宣判，物业不存在违约事实，驳回彭某的诉讼请求。

　　状告物业的彭某家住沈阳市和平区绿景家园小区。今年2月13日，彭某和妻子回河北老家过年。2月23日返回家中时，发现家里被盗。

　　经警方勘查，小偷是从楼道缓步台的窗户翻上三楼阳台外侧，砸碎阳台玻璃入室。经清点，彭某发现自己丢失了笔记本电脑、相机、项链等40余件物品，经济损失达7万多元。

　　让彭某气愤的是，自己家处于小区的中心位置，阳台窗下即小区主干道，是物业保安巡逻必经之处。然而，案发过程中，小区保安并没能及时发现阳台窗玻璃被砸碎的异常情况。他认为，既然交了物业费，物业公司就应承担安保责任，家中被盗是因物业疏于防范，未尽到责任，所以应该赔偿经济损失。

　　今年5月，彭某将小区物业告上法庭，提出7万多元的赔偿请求。

　　经法院审理查明，20**年11月，绿景家园业主委员会与该小区物业签订物业管理委托合同，该合同约定，物业公司维持公共秩序，包括配合协助当地公安机关进行安全监控和巡逻保卫。

　　法院认为，业主彭某与物业之间的物业管理服务关系事实存在，物业是否赔偿彭某的财产损失应看物业是否存在违约行为。由于犯罪嫌疑人在实施犯罪之前无法预见，更无法确定，而彭某家中物品均系私有财产，物业对其既无约定也无法定保管义务。因此，小区物业与彭某家中被窃不存在违约事实，故对彭某的诉讼请求不予支持。