业主家水管破裂漏水之案例

　　案例分析：业主家水管破裂漏水

　　案件回放：

　　今年8月1日，承担浦东新区万邦都市花园物业服务的上海复欣物业管理有限公司万邦都市花园管理处员工在巡逻中发现，某楼101室门缝有水溢出。由于房屋中无人居住，物业公司通过查阅资料，及时与业主取得了联系。业主到达后，物业公司陪同查看，发现业主家中的水管并未损坏，水是从业主厨房楼板底下冒出的。经判断，冒水系地下进水管破裂所致，当即关闭了楼前的进水管水阀，帮助业主清理了近3厘米深的积水。物业公司告知业主，修复损坏的水管应向供水部门报修，但业主报修后自来水公司提出该水管系业主财产，应由物业公司负责维护。在双方推诿之下，物业公司只能接通了一根临时水管为业主供水。

　　今年10月，业主一纸将经营小区供水的上海浦东威立雅自来水有限公司告上法院，要求自来水公司赔偿因水管破裂造成家中装修损失44000余元，后业主又追加复欣物业为第二被告。

　　在法院审理过程中物业公司提出，20**年8月1日管理处员工发现业主家中有水渗出后，是物业公司主动联系业主，及时切除水源，阻止损失进一步扩大。当业主赶来后，物业公司及时帮助业主排除室内积水，后又另行排管设水管解决了业主的临时供水，物业公司已经尽到物业管理企业应尽的责任。

　　经检查，损坏的水管系房屋建造时预铺设在业主大楼地底下的进水暗管，损坏原因系管道老化自然损坏。物业公司在日常服务中无法提前发现管道隐患，物业公司提供的物业服务不存在瑕疵。

　　物业公司还提出，依据20**年9月1日通过实施的《国务院物业管理条例》第五十二条之规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。以及20**年4月1日修改实施的经上海市第十二届人民代表大会常务委员会通过的《上海市住宅物业管理规定》第五十四条之规定：“供水、供电、供气的等专业单位应当承担分户计量表前管线、设施设备的维护责任。”原告应当向责任单位追索赔偿。

　　自来水公司提出，小区大楼水管是全体业主的共同财产，应由业主委托物业服务企业承担维护保养责任。如果移交给自来水公司负责维保，应完成对大楼供水系统进行二次供水改造，然后自来水公司才接收管理。万邦都市花园小区未进行二次供水改造，不应由上水公司承担水管与相关设施的维护责任。

　　自来水公司向法院提供了20**年7月浦东新区北蔡某小区的一个判案，情况与万邦都市花园类似。浦东新区法院认为：“根据《上海市住宅物业管理规定：“供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表前管线、设施设备的维护责任”。“案中被告某某物业公司作为原告房屋所在的物业公司，应当承担分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任”。“该小区为九十年代建造，其供水等设施较陈旧，且未经过二次供水设施改造”。据此，法院判决物业公司承担业主的全部损失。物业公司不服一审判决，上诉到上海市第一中级人民法院，一中院维持浦东新区法院的判决。

　　目前，万邦都市花园业主因供水管道损害赔偿的案件还在审理之中。

　　问题焦点一：供水管道的产权究竟是谁的

　　大楼供水管道是指从住宅小区进水阀门到业主水表前端的管道，包括铺设在小区道路地下的水管，大楼的增压提升水泵，以及进入大楼分配到各家各户的支管。如果这些管道定性为全体业主共有的大楼附属设施，理应由业主自行承担维护保养责任，或以合同形式委托物业公司维护，业主承担维护费用。如果这些管道与设施定性为供水企业的供水设施，那么供水企业就要承担维护责任并承担费用。

　　笔者认为，管道定性为供水企业的供水设施更为合理。理由其一，供水企业向客户供水是以流量表具来计量的，流量表具是供水企业的供水设施，那么流量表具前段的水管只是供水的载体，自然也是供水企业的设施。供水企业向业主提供的用水是作为商品卖给业主的，供水管道可视为运输工具，理当由供水企业承担维护责任。就像商家向客户卖出商品不能再向客户另外索要商品的运输、保管费用一样，乘客购买运输服务，运输企业不能只提供驾驶人员而要求乘客自备交通工具等等。理由其二，过去商品住房公有设施的产权确实存有不明确的地方，如作为商品房配套设施的地下机动车库的归属，物业管理用房的归属以及用水、用电设施的归属等。自20**年颁布实施了《中华人民共和国物权法》，对共有财产的所有权进行了明确的区分。而后《国务院物业管理条例》修订稿再次明确“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。《上海居住物业管理规定》对国务院物业管理规定中“物业管理区域内相关管线和设施”更加明确定义为“分户计量表前管线、设施设备”。把“物业管理企业”理解为就是“供水企业”(见前判案)，实在是一种非常低级的谬误。

　　问题焦点二：二次供水改造与水管维护责任交接有什么关系

　　首先我们先要搞清楚什么是二次供水改造。由于上海地区的部分老旧公房建造年代已久，供水管道与设施陈旧，影响居住地饮水卫生。20**年8月，上海市水务局、上海市房屋资源管理局联合发文《上海市居民住宅二次供水设施管理移交办法》，提出对“居民住宅区域内涉及供水的水箱、水池、管道、阀门、水泵、计量器具及附属设施”进行改造。文件规定，“对已经投入使用，需要进行改造的居民二次供水设施，改造方案依据沪水务(20**)1231号文由供水企业参与审核，由区房地局组织相关单位与部门进行改造”。

　　从改造的内容看，二次供水设施改造主要是对住宅小区的供水管道重新铺设，更换供水水泵与废除屋顶水箱，改为变频水泵供水，减少供水过程的二次污染。从形式生看，二次供水设施改造为解决老旧公房供水过程

　　中二次污染，提高供水质量。同时也解决了管道设施老化，为供水企业提供接收管理的条件，理顺管理责任，二者存有一定的关联关系。

　　20**年6月，上海市人民政府在《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》中，将住宅二次供水改造与供水管线、设施设备管理责任移交列入计划，文中总体目标第(二)提到，“供水、供电部门对住宅小区内相关管线和设施设备维修养护责任落实到位。供水、供电维修养护管理体制得到理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务”。

　　同年10月底，上海市人民政府发布《关于中心城区居民住宅二次供水设施改造和理顺相关管理体制的实施意见》，提出的时间节点是用三年时间，到20**年解决“由于建筑材质标准较低或年久老化等原因，导致自来水的浑浊度、色度和铁等指标时有超标，一定程度上存在着供水二次污染现象;理顺居民住宅二次供水设施由物业企业负责，供水企业只是管到街坊管道为止。这种“分割管理”的体制，容易导致责任不清晰、管理不到位等问题”。

　　笔者认为，住宅二次供水改造与理顺管理是具有一定关联的二个不同法律关系。二次供水改造是针对一些建造年代已久，建筑材料材质标准低的老旧公房，这些公房因存在管道设施锈蚀重，设施设备损坏，有的甚至计量不到户，多户人家合用一只水表的情况。这些房屋主要集中在新、老式里弄房与一些售后公房。如果把这些房屋的用水设施设备直接移交给供水企业确实不具备条件，需要有一个过渡期，予以分布实施。这也是三年行动规划将这部分房屋水管与设备设施进行二次改造与理顺管理责任的入同一计划的关联。

　　二次供水改造不是针对全部住宅。从上世纪九十年代后，随着旧城改造步伐的加快，上海地区新建了大量的商品房住宅。这些房屋一般建筑年代不长，建筑材料较新、供水表具单独到户，其中不少住宅直接使用了变频供水技术，这些住宅不存在二次供水改造。事实上变频供水技术只适用多层建筑与管道压力在每平方厘米4公斤以下‘总楼高在40米以下的小高层建筑。由于受能耗与管道压力等技术限制，不适宜高层建筑。新建的商品房不少是高层住宅甚至100米以上的超高层住宅，对新建商品房住宅，不存在先进行二次供水改造再进行责任移交问题。

　　问题焦点三：当政策与法规发生矛盾是应当如何处理

　　供水设施的维护责任说到底是一个“钱”字。对供水的管道与设施进行日常维护会发生维修养护的费用;对供水增压设备运行会发生运行费用(按照20**年实施的上海物业分等服务收费办法核定，水泵运行费用为每平方米建筑面积每月0.06元人民币);对应供水管道与设施运行故障可能发生的风险也会产生费用，即如本案中因管道破裂跑水所造成的业主财产损失。谁承担供水管道与设施的维护责任，谁就应该承担维护费用。

　　要理顺护责任关键是加强监管与打破垄断。《中华人民共和国物权法》颁布实施已经5年多了，政府理顺水电设施管理的的三年行动规划也于20**年到期。那么上海的用水管理部门到底改造了多少，接管了多少?我不敢说没有，至少笔者作为长期从事物业管理的业内人士鲜有耳闻。就自己居住的商品房小区，完全是近年新建的，但向物业公司打听，水管与供水设施设备的维护还是物业公司在管理，水泵运行成本还是在物业管理成本中列支。

　　造成这种现象的关键一是政策界定不清。上海市政府关于二次供水改造中对“需要进行改造”的定义没有进一步明确，是按照建造年限算还是按照房屋性质算;对“由于建筑材质标准较低或年久老化等原因”更无法界定。二是制定的方法欠妥。按照二次供水改造的方案，改造费用是需要通过“三个一点”筹集的，即政府出一点、维修资金承担一点，供水企业贴一点的。对需要改造的住宅，在二次供水改造后需要把维护责任移交给供水企业，又要供水企业补贴部分费用，这种即赔吆喝又赔买卖的事，供水企业会主动去做吗?三是监督不力，即使按照市政府“关于推进二次供水改造”的新闻发布会上提出的“为了防止出现‘盖新住宅、用老办法’的现象，市水务局、市房地资源局现已出台《关于新建居民住宅供水设施验收执行二次供水设施改造标准要求的通知》，明确规定凡新建交付使用、符合标准的居民住宅，由供水企业管理一步到位，直接‘管水到表’”。也未见很好实施。

　　供水企业不主动承担用水管线与设施的维护责任，关键还是利益驱动。供水企业作为具有垄断性质的行业，一个抄报人员的收入可能超过物业管理行业的小区经理，物业公司是无法与其PK的。但供水企业侵占的并非是物业管理企业的利益，物业管理企业是收业主的费用为业主服务的，每月每平方0.06元的供水管理成本实际是每户业主承担的，对每户业主负担不算大，但上海整个住宅加起来，就是一笔很大的数字。这种侵权行为能够长期存在，与供水企业的垄断地位与政府部门的监管不力不无关系。

　　法律是最低标准的规范，依法办事是维护社会秩序的基本准则。退一万步讲，即使上海市政府的二次供水改造与《中华人民共和国物权法》、与《国务院物业管理条例》精神相悖，按照法律、法规、地方性法规、与规范性文件的程序，应当是小法服从大法。只有一旦过了过渡期，供水管道与设施的管理责任自然转移到供水企业的自来水公司，供水企业才有积极性主动推进二次供水改造，才能真正理顺管理责任的关系。(作者系上海复欣物业管理发展有限公司总经济师)

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篇2：物业管理费滞纳金怎么计算法律案例

　　物业管理费滞纳金怎么计算的法律案例

　　1、物业管理公司服务质量差，业主有权拒交管理费吗?

　　2、业主拒交物业管理费，物业管理公司怎么办?

　　3、物业管理费的滞纳金怎么计算?

　　广州市中级人民法院(20**)穗中法民五终字第3900号《民事判决书》载明:

　　上诉人(原审被告)闰某。

　　被上诉人(原审原告)广州z物业管理有限公司。

　　上诉人z因物业管理纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(20**)番法民三初字第1200号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　广州市番禺区人民法院经审理查明:原告是一家具有三级物业管理资质的企业。被告于1996年1月向案外人番禺z房地产有限公司购买位于广州市番禺区石基镇z花园E3一A3的房屋(以下简称涉讼房屋)，涉讼房屋建筑面积为84平方米。

　　1996年3月1日，被告与案外人番禺z房地产有限公司下属部门"番禺z房地产有限公司物业咨询管理"签订《z花园管理公约》(以下简称《公约》)，约定由上述部门对被告购买房屋所在的涉讼小区提供物业管理服务，被告应于每月最后一天预交下月管理费;管理费收费标准为1.5元/平方米。;逾期交纳的，则按未缴付的款项由应付之日起至支付之日止，每天增缴2%滞纳金;如因业主欠款导致引起诉讼的，则所有因该项诉讼而产生的其他一切费用，违约业主对此应负赔偿责任。

　　20**年3月28日，原告与涉讼小区的开发商番禺z房地产有限公司签订《物业管理委托合同》(以下简称《委托合同》)，约定:开发商番禺z房地产有限公司将z花园委托于原告进行物业管理，管理期限为20**年3月1日至20**年2月28日，其中物业管理费由原告向业主和物业使用人收取，收费标准为住宅1.50元/平方米;月;促销楼1.00元/平方米;月，其余发展商补贴。原告在庭审时表示，自20**年6月起，其自行将1.50元/平方米;月的收费标准降至1.3元/平方米;月。广州物业管理费标准。

　　从20**年3月起，被告未再向原告缴纳物业管理费。原告为此提供了国内挂号信函以证明其多次向被告催缴管理费，但被告表示从未收到原告所寄的催款函。

　　20**年7月1日，原告在未与业主或业主委员会办理相关交接手续的情况下撤离涉讼小区，后于20**年9月1日再次进入涉讼小区。在原告撤离期间，涉讼小区业主委员会临时聘请了广州市华众物业管理有限公司对小区进行物业服务。原告再次进场后，涉讼小区同时存在原告及广州市华众物业管理有限公司两个物业管理公司。

　　原告称其于20**年3月1日正式撤离了涉讼小区。因多次追讨被告拖欠的物业管理费无果，遂于20**年6月8日向广州市中级人民法院提起诉讼。

　　涉讼小区业委会于20**年11月11日成立，至今未与物业服务公司签订过新的物业服务合同。

　　在诉讼中，原告向广州市中级人民法院撤回20**年9月1日至20**年2月28日期间的管理费及滞纳金的诉讼请求。

　　以上事实，由原告提供的《物业管理委托合同》、《z花园管理公约》、挂号信、房地产权情况证明、《广东省经营服务性收费许可证》、《资质证书》、发票予以证实。

　　广州市番禺区人民法院认为:原告广州z物业管理有限公司具有物业管理资质，被告与案外人番禺z房地产有限公司签订的《公约》及番禺z房地产有限公司与原告签订的《委托合同》是签约各方当事人真实的意思表示，合法有效，对签约各方当事人均具有约束力。虽然广州市番禺区z花园业主委员会已成立，但其成立后未能选聘新的物业管理企业。而原告于20**年3月成立后，一直为z花园进行物业管理，被告实际接受了原告提供的物业管理服务，亦按照1.5元/平方米;月及1.3元/平方米;月的标准向原告缴纳物业管理费至20**年2月，根据公平合理和等价有偿的原则，被告应当按照约定的标准向原告支付拖欠的物业管理费。广州物业管理费标准。按此标准计算，被告每月应向原告缴纳物业管理费109.2元(1.3元/平方米;月×84平方米=109.2元/月)，现原告要求按每月109元的标准计算物业管理费，予以确认。

　　关于滞纳金的问题。因被告拖欠物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。依据《公约》约定，被告应于每月的最后一天预缴下月的管理费，逾期交纳的，按未交款从应付日起计至支付日止，每天增缴2%滞纳金;但因《公约》约定的滞纳金计算标准过高，从公平合理的角度出发，滞纳金可参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从拖欠之日(即次1日)起计至管理费实际清偿日止，每月物业管理费的滞纳金总额以不超出当月管理费的数额为限。

　　对被告认为原告存在多收物业管理费的主张，因无事实和法律的依据，不予采纳。对被告认为原告应退还收楼时缴纳的三个月管理www.pmceo.com费按金378元的主张，因原告对此不予确认，被告在庭审中亦确认上述按金由"z房地产有限公司物业管理部"收取，故对被告的上述主张不予采纳。对被告认为原告应赔偿被告收集证据、出庭应诉、

资料打印等费用的请求，因无事实和法律的依据，不予采纳。

　　原告向广州市番禺区人民法院自愿撤回20**年9月1日至20**年2月28日期间的管理费及滞纳金的请求，如何收取物业管理费。予以准许。

　　综上，被告应向原告交纳管理费3052元[109元/月×28个月(20**年3月至20**年6月)及滞纳金(每月物业管理费滞纳金以当月管理费109元为本金，按中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从次月1日起各计算至实际付清日止，每月滞纳金总额以109元为限)。

　　依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款的规定，判决:一、被告闰某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州z物业管理有限公司支付20**年3月起至20**年6月止的物业管理费3052元及滞纳金(每月物业管理费滞纳金以当月管理费109元为本金，按中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从次月1日起各计至实际付清日止，每月滞纳金总额以109元为限);二、驳回原告广州z物业管理有限公司其余诉讼请求。

　　如果被告z未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费25元，由被告闰某负担。

　　判决后，原审被告z向广州市中级人民法院上诉。

　　广州市番禺区人民法院查明事实无误，广州市中级人民法院予以确认。

　　广州市中级人民法院认为，被上诉人广州z物业管理有限公司具有管理资质，上诉人z与番禺z房地产有限公司签订的《公约》和番禺z房地产有限公司与广州z物业管理有限公司签订的《委托合同》均是签约双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。上诉人z自20**年3月至20**年6月均在上述房屋居住，接受被上诉人广州z物业管理有限公司提供的物业管理服务，依据公平合理原则，应当向被上诉人支付相应的物业管理费用，现上诉人拖欠物业管理费用的事实清楚，依法应当承担民事责任，原审判决要求上诉人向被上诉人交纳管理费和滞纳金并无不当。上诉人上诉提出原审物业管理合同是虚假的，以及被上诉人提供的服务质量差的意见，未能提供相应的证据证实，缺乏事实和法律依据，广州市中级人民法院不予采信。综上所述，广州市番禺区人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下:

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审受理费50元，由z负担。

　　本判决为终审判决。

篇3：物业前介实际案例解析:X写字楼(大厦)

　　物业前介实际案例解析--某写字楼（大厦）

　　【案例】某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：

　　①原设计大厦客梯只有3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑，建议增加2部客梯。

　　②原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。

　　③原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司认为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、增加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。

　　④原设计未考虑自行车停放处，物业管理公司认为自行车仍是客户的主要交通工具，如果不考虑专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不安全。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需要。

　　⑤大厦为中央空调系统，原先考虑将空调能源总消耗按面积分摊收取空调使用费。物业管理公司认为，空调费按面积分摊既不合理也不公平，会造成用多用少一个样、用与不用一个样的结果，而且这种吃大锅饭的现象会造成能源的浪费。因此，建议安装空调计费系统，便于空调费的收取，并节约能源。

　　⑥原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积进行分摊。物业管理公司认为，用电到户、到每个办公室，这是一个基本要求，有利于臼后的电费收取和节约用电。按每层楼计量后分摊，肯定是不合理的。而且现在不到户今后用户意见大还是要到户。与将来再改造相比，在建设期直接安装分户电表，既节约人力物力，又减少不必要的麻烦。因此，建议安装分户电表。

　　⑦原设计未考虑设门禁系统，物业管理公司认为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，安全隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅增加了大厦的安全，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。

篇4：商住项目物业经营管理成本测算案例

　　商住项目物业经营管理成本测算案例

　　一、 物业概况

　　1、 用地面积：9984.85m2

　　2、 总建筑面积：23470m2

　　3、 地上建筑面积：19970 m2

　　4、 地下建筑面积：3500 m2

　　5、 建筑占地面积：4450m2

　　6、 建筑密度：44.6%

　　7、 建筑容积：2.00

　　8、 绿化率：30.4%

　　9、 商铺：9000 m2

　　10、商务公寓：10970 m2

　　11、停车位：92

　　二、 人员配置架构设置

　　说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

　　2、总人数控制在65人以内。

　　三、物管费的成本测算

　　1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

　　（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）

　　人员编制和基本工资标准表（01）

　　序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）

　　一 管理人员 13 2346.00 30500.00

　　四 维修人员 5 1000.00 5000.00

　　二 收费员 3 800.00 2400.00

　　五 治安员 20 750.00 15000.00

　　三 服务员 14 600.00 8400.00

　　六 保洁员 6 550.00 3300.00

　　七 合计 61 / 64600.00

　　(2)费用测算

　　管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

　　工资福利费测算表(02)

　　序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）

　　一 基本工资 64600.00 / 3.234

　　二 福利费 20341.50 注(1) 1.148

　　三 加班费 / / 暂不计

　　四 服装费 1625 注(2) 0.081

　　五 合计 79166.50 / 4.463

　　注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

　　注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：

　　65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

　　2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

　　（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：

　　维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%

　　=（360÷300）×40%

　　=0.48元/月.平方米

　　(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：

　　（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时

　　=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

　　=4752.00元/月

　　分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

　　(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：

　　（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时

　　=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

　　=7920元/月

　　分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

　　维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：

　　（4部×7层）×50元/层/月

　　=28×50

　　=1400元/月

　　分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

　　3、 绿化管理费：

　　小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）

　　绿化管理测算表（3）

　　序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

　　1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

　　2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

　　3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

　　4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001

　　6 合 计 / / 0.039

　　4、 清洁卫生费

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　　清洁卫生费测算见表（04）

　　清洁卫生费测算见表（04）

　　序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）

　　1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008

　　2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008

　　3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013

　　4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012

　　5 水箱清洗 / / /

　　6 合 计 / / 0.041

　　注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。

　　5、 保安费：

　　保安费用测算见表（05）

　　保安费测算表（05）

　　序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2）

　　1 装备费 250元/人.年 5000．00 0．020

　　2 人身保险费 （暂不计） / /

　　3 房租费 （暂不计） / /

　　4 合 计 / / 0．020

　　6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）

　　办公费=12万元÷（12月×19970平方米）

　　=0.501元/月.平方米

　　7、 固定资产折旧费：

　　固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：

　　固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）

　　=0.834元/月.平方米

　　8、 利润：

　　利润取5%，则

　　利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%

　　=7.04×5%

　　=0.352元/月.平方米

　　9、 法定税费：

　　两税一费为前八项之和的5.75%，则

　　税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%

　　=7.392×5.75%

　　=0.425元/月.平方米

　　10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）

　　经营管理服务费汇总表（1-6）

　　序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例

　　1 工资福利费 4.463 57%

　　2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

　　3 绿化管理费 0.039 05%

　　4 清洁卫生费 0.041 0.5%

　　5 保安费 0.020 0.2%

　　6 办公费 0.501 6.4%

　　7 折旧费 0.834 10.5%

　　8 利 润 0.352 4.5%

　　9 法定税费 0.425 5.4%

　　10 合 计 7.817 100%

　　11、 车场管理费收入的补贴：

　　机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。

　　分摊物业管理费=4600÷19970m2

　　=0.230元/月.平方米

　　用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：

　　经营管理费=7.817-0.230

　　=7.587元/月.平方米

篇5：物业案例分析：小区宣传广告引发的投诉

　　物业案例分析：小区宣传广告引发的投诉

　　案例简述：

　　某小区业主投诉管理处利用小区宣传栏发布商业广告，并且发布打着免费咨询、免费义诊旗号的医疗广告，业主怀疑广告内容有一定的虚假性，有可能造成业主损失，强烈要求管理处本着对广大业主生命安全负责的精神，不要只顾赚钱，而要集中精力搞好物业服务工作。并对广告的收入去向进行质询。

　　案例分析：

　　以上业主的投诉我们姑且不论是否有一定偏颇，作为物业公司首先应检讨自己的管理是否存在偏差。小区宣传栏设置的目的是用于信息传递，服务于业主，物业公司作为被委托人，利用小区宣传栏发布相关信息和商业广告本是服务业主的好事情。但是在具体操作时，张贴商业广告的内容、方式、时间应考虑业主的感受，如果能给业主带来附加值当然更好。但"免费健康咨询"的活动背后的确有推销药品和医疗设备，业主不满意的也就在于此，类似服务应慎重选择。另外如果发布商业广告，并从中获取商业利益，其收益不能由物业公司提走，而应主要用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定作用。

　　以上投诉，再次提醒我们，在物业法规日益健全、业主法律意识日益高涨的今天，物业管理的合法性合理性需得到更深层次的关注和切实的提高。