物管案例：楼房脱落水泥块砸死住户怎么办

　　物管案例：楼房脱落水泥块砸死住户怎么办

　　在某住宅小区，某住户在住宅小区楼下行走时，不幸被5层楼顶挑檐上脱落下的水泥块砸伤头部，造成重型颅脑损伤，经医院抢救无效死亡。事故发生后，该住户妻子将小区物业管理公司高到法院，要求赔偿。

　　[案例分析]

　　物业管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物业管理公司对受托进行管理的辖区内的房屋进行日常的安全检查和防范，使其保持国家规定和业主要求的安全标准。本案例水泥块的脱落，显然是物业管理公司疏于房屋安全管理造成的，因为屋顶挑檐水泥块脱落非一日所成。而住户的死亡直接原因就是脱落水泥块所致，因此物业管理公司应承担其法律责任。

　　[解决方法]

　　物业管理公司应表明愿在法律规定的范围内向原告赔偿，但对原告没有法律责任的诉讼请求，均不承担法律责任。

　　强化内部管理，制定规章制度，并全面落实。对辖区内物业进行全面检查，彻底消除安全隐患。

　　[相关法规制度]

　　1．物业管理处：工程部工作程序-1

　　日常报修流程

　　1．设备使用部门发现设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。特别紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。

　　2．报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回。公司内所有维修都应有报修单。电话通知的报修应及时补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，这样才算有效的报修单。

　　3．工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时间，根据类别通知班组技工前往检修。

　　4．检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。

　　5．不能马上修复的故障应立即向上报告。属配件原因马上报告领班申领或申购；属于技术或其他原因的应报告主管。

　　6．属于技术或其他原因未能马上修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证公司正常营业不受影响；并联系外协或厂家支持。

　　7．设备故障未能修复，并可能对公司正常营业造成影响的，应报告公司总经理，以便作出适当安排。

　　8．设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。

　　9．重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。

　　2．《物业管理处：工程部工作程序-2》

　　日常巡查检修流程

　　1．当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡查。

　　2．发现异常随时检修，不能修复的报告主管并及时采取措施保证正常的营业不受影响。

　　3．巡查过程中发现的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。

　　4．每班至少进行二次巡查，重点部位至少进行三次巡查，并认真做好巡查记录。

　　5．巡查内容还包括对各部门节能降耗情况的监督。

　　3．《物业管理处：工程部工作程序-3》

　　预防性检修程序

　　1．所有设施制定预防性检修计划，按设备类别定人、定期、定项目、定质量要求进行。

　　2．预防性检修责任人按计划的时间、项目和质量要求认真实施，并做好记录。

　　3．检修时，设备的操作人员应在场协助，便于更好地了解设备构造和性能。

　　4．预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。

　　4．《物业管理处：工程部工作程序-4》

　　设备翻新、改造及增加项目的处理流程

　　1．工程部根据设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。

　　2．经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不影响营业的情况下按方案实施。

　　3．增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。

　　5．《物业管理处：工程部工作程序-6》

　　公司重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程

　　1．公司重大活动及贵宾接待任务由总经理办公室将具体安排通知单告工程部值班室。

　　2．工程部接到重大活动或贵宾接待任务安排通知后，详细了解各项细节，及时与其它部门联系协调，制定工程保障计划。

　　3．提前对涉及重大活动或贵宾接待的场所内的、所有电气设施、水暖洁具、装饰装潢等进行全面的检查维护，必要时进行检修、添置或改造。

　　4．对其他区域也应加强巡检力度，确保万无一失。

　　5．活动或接待期间各岗位人员加强戒备，主管领班应随时在场督促检查，将各项工作具体落实。

　　6．每次任务完成后，都应作总结，不断积累经验。

　　6．《物业管理处：工程部工作程序-7》

　　出租物业设施设备管理模式

　　1．租方与公司物业管理处达成承租意向后，由工程部、物业处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。

　　2．工程部按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表、物业处三方共同签字确认。

　　《物业设施状况记录表》一式多份，除工程部留存一份外，其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。

　　3．承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并接受工程部日常巡查监督管理。

　　4．工程部负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。

　　5．如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理

　　6．承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物业处后，由物业处、工程部、租方代表共同现场核实损毁范围，由工程部根据情况填写记录单，三方签字确认。

　　7．租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由工程部修复。所有损失及费用由物业处负责按契约规定索赔处理。

　　8．出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物业处反映，再由物业处按报修程序通知工程部进行维修。

　　9．工程部按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有计划均事先向物业处反馈，由物业处联系租方做好协调。其它事项按《工程部运作规范》处理。

　　10．工程部负责定期按物业处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物业处。

　　11．出租物业退租时，由工程部、物业处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。

　　12、其它事项按公司物业管理规定处理。

　　7．《物业管理处：工程部工作程序-8》

　　工程部维修服务规范

　　1．接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并仔细听取和记录维修地点及内容等情况。

　　2．维修人员应在接到报修通知5分钟内赶到现场；如客房已经出租，必须由客房服务员陪同，在征得客人同意或不打扰客人的情况下迅速抢修，维修完成后维修人员和服务员共同检查验收签字，并向客人致歉。

　　3．如遇设备损坏较严重，应向客人解释，并告知服务员，由服务员征得客人同意后为客人换一新房。

　　4．如客人挂出“请勿打扰”的警告牌，而在当班时间内无法维修时应在交接班记录本上注明,并叮嘱服务员当客人同意维修后及时通知再次维修。

　　5．未出租的客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租。

　　6．餐饮部的包房或大厅需要维修时，原则上避开早中晚营业高峰，在无人用餐的情况下进行维修，特殊情况应征得客人同意后迅速抢修，修复后立即通知服务人员做好清理善后工作，并向客人致歉。

　　7．认真执行公司制定的其它相关规范。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物管案例：物业管理财务费是否要保密

　　物管案例：物业管理财务费是否要保密

　　劳医生在某高层住宅买了一套房屋，花去半生积蓄。谁知入住后，劳医生发现买房费用只是一个开始，还要交维修基金、管理费押金、装修保证金等等。这些都交齐后，本以为可以安心居住了，谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个费、那个费。劳医生非常疑惑，到管理公司去询问费用的去向，要求管理公司提供财务支出账目。物业管理公司财务人员回答：“财务支出是商业秘密，只可以向业主委员会公开，不是每位业主都可以了解的。”劳医生非常气愤，先是向管理公司投诉该财务人员，又到政府主管部门投诉管理公司乱收费，还发动邻居拒交管理费。

　　[案例分析]

　　物业管理公司是全体业主的“管家”，一切工作都须置于业主的监督下。特别是物业管理费的收取与支出，应定期张榜公布，以便让业主明白物业管理费的来龙去脉。但业主虽然有财务监督权，但行使此项权利的方式并不是通过业主私人查账。一是因为业主个人不具备专业财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提取具有合法效力的审计证明；二是因为如果每个业主都去使用自己的查账权，就会干扰管理公司开展正常工作。

　　本案例所述物业管理公司应明确：业主作为费用支付人，有权利明白自己所缴费用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度，定期公布财务报表，则应尽快实行。如果已有财务公开制度，则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布，请劳医生留意。如果劳医生执意要查帐，财务人员可请劳医生要求业主委员会委托专业审计事务所审查。

　　[解决方法]

　　政府主管部门、业主委员会在接到投诉后，先后对物业管理公司进行审查。经核实该物业管理公司并未乱收费，要求管理公司尽快给业主交待明白。

　　物业管理公司重新修订了财务公开制度，每季度一次，向全体业主公布费用开支情况。

　　同时，物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育，要求其耐心对待业主询问。管理公司主管还登门向劳医生道歉，说明公司的财务制度，并提醒劳医生注意每次的财务公告。

　　[相关法规制度]

　　1．《物业管理企业的权利和义务》

　　一、物业管理企业的权利和义务

　　1．根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。

　　2．依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。

　　3．依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。

　　4．有权制止违反规章制度的行为。

　　5．有权要求业主委员会协助管理。

　　6．有权选聘专业公司承担专项管理业务。

　　7．可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

　　二、物业管理企业的义务

　　1．履行物业管理委托合同，依法经营。

　　2．接受业主委员会和业主及使用人监督。

　　3．重大管理措施应提交业主委员会审议批准。

　　4．接受行政主管部门监督指导。

　　5．至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。

　　6．提供优良生活工作环境，搞好社区文化。

　　7．发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

　　8．物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

　　2．《物业管理企业财务管理规定》

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。

　　除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。

　　第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

　　其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

　　第二章 代管基金

　　第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

　　房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

　　共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

　　第四条 代管基金作为企业长期负债管理。

　　代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

　　代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

　　第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

　　管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

　　商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

　　第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

　　第三章 成本和费用

　　第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。

　　第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

　　直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

　　直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

　　间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

　　第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

　　第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

　　第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

　　第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3％－0.5％计提坏帐准备金，计入管理费用。

　　企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

　　不计提取坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

　　第四章 营业收入及利润

　　第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

　　第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

　　物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

　　物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

　　物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

　　第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

　　物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

　　企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

　　第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

　　第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

　　第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

　　主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

　　营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

　　第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

　　商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

　　第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

　　企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

　　企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

　　第五章 附则

　　第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。

　　第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。

篇3：物管案例：污水管道返水怎么办

　　物管案例：污水管道返水怎么办

　　去年秋天的一个上午，3#楼某室业主给某物业管理公司打来电话，说发现厨房和洗手间内的地漏返水，污水已淹没大厅的部分木地板，要求即刻处理。

　　几分钟后，维修工即带着工具赶到现场，但此时污水已经退去。随后，清洁工也闻讯赶来了，并根据业主的要求迅速将厨房内物品搬出进行了保洁。然后，主管及时安排有关人员尽快更换木地板和橱柜，同时协调责任方与业主就赔偿问题达成共识。业主对物业公司的处理表示满意。问题解决了，但污水管返水因何而起呢？

　　[案例分析]

　　物业管理具体工作中，污水管道返水、堵塞是较为常见的故障。这类故障往往会给业主用户的生活、工作带来许多的不便，无形中也增加了物业管理公司工程部门的工作量，因此，在维修中对其原因的分析和彻底根治，就显得尤为重要。

　　一般来讲，造成污水管道返水、堵塞的原因主要有这样几种情况：一是建设施工阶段不文明施工造成的；二是在业主用户装修阶段的不文明行为造成的；三是业主用户使用不慎不当造成的；四是设计或用材不合理造成的。避免上述情况的出现，物业管理公司应在前期介入阶段就针对设计或用材提出合理化建议；在项目施工建设阶段加强督察，在接管验收阶段认真查验；加强装修阶段的管理巡查，制止不文明的行为出现；业主用户入住后，加强正确使用方法的宣传教育。

　　在日常维修养护中，加强巡视，及时解决隐患；对业主用户的报修，除及时到达服务外，故障排除后，还应仔细分析原因，争取彻底根除。

　　[解决方法]

　　本案例的处理上，物业管理公司首先是三项措施（保洁、更换木地板和橱柜，但这似乎是高档园区，其他辖区要视情对待）一气呵成，这样积极主动地解决问题，减少了业主心中的怨气，便于后续工作的开展。接着物业管理公司及时组织有关人员进行检查分析，最后认定是该楼刚刚入住，污水管的管道内残留建筑垃圾造成的，平时排水量少时污水管道尚无大恙，用水高峰期时则排水不畅，形成返水。

　　为了防止类似问题的再次发生，他们马上协调和督促有关方面对全搂的排污管道进行了一次全面的疏通，从管道中清除了不少水泥块、编织袋等异物，从而彻底消除了污水管道返水的隐患。

　　[相关法规制度]

　　1．《综合维修主管岗位职责》

　　岗位名称：综合维修主管

　　直接上级：工程部经理

　　直接下级：维修领班

　　本职工作：

　　1．对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务；

　　2．熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程；

　　3．负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作；

　　4．负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。

　　5．负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

　　6．负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作；

　　7．负责向工程部经理提交管辖范围内设备设施的更新改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结；

　　8．负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

　　9．负责每周一次对小区内所管辖的设备设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作；

　　10．负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作；

　　11．负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；

　　12．负责每月15日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格；

　　13．负责制定公共区域设备设施管理的各种规章制度，出具设备设施巡检表；

　　14．在部门经理的指导下具体负责小区内改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作；

　　15．负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进维修人员业务素质的不断提高；

　　16．积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本；

　　17．负责向经理提出工程管理方面的合理化建议；

　　18．积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

　　2．《管钳工岗位职责》

　　其主要工作任务是：负责冷热供水系统、排水系统、消防水系统设备的运行管理和维修保养；负责污水处理系统运行管理和维修保养；负责消防门、自动门、窗帘及机械五金构件的维修保养，其主要职责是：

　　（1）熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用。

　　（2）负责污水处理池的日常清洁，及时排除常见的故障，保证系统处于良好运转状态。

　　（3）当班期间及时巡视检查上下系统设备和其他设备的运转情况，并做好巡检记录。

　　（4）及时进行设备的维修保养，维修保养要及时，质量要保证，记录要完整并存档保管。

　　（5）做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导和工程师的指导下进行。

　　（6）积极配合其他工种工作，努力完成领导交给的其他任务。

　　（7）积极参加业余学习和技术培训，不断提高业务技术水平。

篇4：物管案例：房东房客谁承担违约责任

　　物管案例：房东房客谁承担违约责任

　　案例简介：

　　上海某科技有限公司与某物业公司于20**年9月签订房屋租赁合同一份，科技公司租赁物业公司办公房一处，租期5年。20**年3月开始，科技公司就听闻物业公司要将前述房产出售，因未有正式通知，就没深究。

　　20**年9月，科技公司收到法院传票，物业公司以科技公司拖欠房租为由将其起诉到法院，要求解除同科技公司的房屋租赁合同，并要求科技公司履行交付房租义务及承担违约责任。

　　科技公司辩称：造成迟延支付房租的原因不在科技公司，而是物业公司在出售房产时未依法提前通知，尊重其优先购买权，且房产业主几经变换，根本无法交纳房租，要求继续履行合同且不承担违约责任。后法院一审判科技公司败诉，判决解除房屋租赁合同，科技公司于一个月内搬出，并偿还所欠房租。

　　北京信利律师事务所上海分所段德远律师：

　　本案共涉及两层法律关系：一是科技公司未依约定交付房租，构成违约；二是物业公司在将房屋出售时未通知科技公司，侵犯了科技公司的优先购买权。依据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条之规定：出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第230条之规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《上海市房屋租赁条例》第37条第2款之规定：房屋在租赁期间出售的，承租人应当在出售前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。第23条第4款之规定：承租人逾期不支付租金累计超过6个月的，承租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。

　　据此本案中科技公司优先购买权未得到保护并不对抗物业公司要求其支付房租以及因迟延支付房租而要求解除合同的请求。作为买方的第三人支付房款，办理了登记手续的，已经合法取得房产，法院从保护民事流转关系之稳定出发，一般不会认定房屋买卖合同无效。本案中科技公司可另案要求物业公司侵犯其优先购买权之责任，因物业公司转让房产致使其无法支付房租时，可以将到期房租向有关机构提存，而不应消极等待。

篇5：物管案例：业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办

　　物管案例：业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办

　　由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。

　　[案例分析]

　　在物业管理实践中，业主无故拖欠物业管理费是物业管理公司面临的一大难题。根据《物业管理条例》有关规定，业主缴纳物业管理费是应尽的义务，《物业管理服务合同》及《业主公约》等对此都有明确明确表达。就本案例而言，业主委员会与物业管理公司签订的合同，对每一个业主有约束力。物业管理公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。即使是收费标准，业主委员会与物业管理公司在物业管理服务合同中也会有明确约定，根据自治原则，该公司应按照约定缴纳物业管理费用。

　　对于拖欠物业管理费的业主，物业管理公司应根据具体情况，区别对待，采取不同的对策。一般先应以反复的协商为主，再者启动催缴程序，仍不见效可提请仲裁或向人民法院诉讼。

　　[解决方法]

　　为了解决这一问题，该商城管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难，以求得携手维护物业正常运行的共识。

　　在赢得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。

　　[相关法规制度]

　　1．《物业管理公约》

　　前言

　　为了维护业主的合法权益，保持物业的完好美观，加强住宅园区的管理，创造一个舒适、温馨、安全、清洁、优雅、有序的居住生活环境。根据国家和沈阳市的有关政策和法律规定，签订本管理公约。（以下简称公约）

　　第一章：总则

　　第一条：本公约中的下列用语，除另有注释或有明显其它含义的以外，具有如下含义：

　　l．，园区：指座落于××区××路××号，由××房地产开发有限公司开发的“××××”。

　　2．业主：凡依据《商品房购销合同》，对本园区内的房屋拥有或共同拥有所有权的自然人，法人或其它组织，或依据其它法律文件或法律事实对房屋实际占有、使用的自然人、法人或其它组织。

　　3．管理公司：受××房地产开发有限公司指定××物业管理有限公司为××××的物业管理公司

　　4．单位：指业主依据《商品房购销合同》或其它法律文书、法律事实依法占有，使用的园区内的房屋。

　　5．公共地方：指除业主单位以外，园区围墙以内的所有为业主所设定并供其共同使用的地方或范围，但不包括任何业主依法拥有独立使用权的地方及发展商的声明保留之地方。

　　6．公共设施：指为园区及业主利益而设置的各种地上附着物，架设及敷设的各专用系统及管线。

　　第二条：业主应遵守国家法律、法规及本公约的规定，遵守社会公德。努力成为遵纪守法，思想品德高尚的文明公民。

　　第三条：为实现以上目标，业主与管理公司应全力配合、协作。

　　第二章：业主的权利、义务

　　第四条：业主的权利

　　1．业主独立拥有、使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。

　　2．业主有权将其名下单位连同上述权利及利益，自由出售、馈赠、出租、抵押或其它方式处置或变卖。

　　3．可与其他业主共同使用园区公共地方和公共设施。

　　4．可根据本公约维护自身合法权益。

　　5．对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权

　　第五条：业主的义务

　　l．业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定的物业管理所必须的相关规定。

　　2．依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金款项。

　　3．缴纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用。

　　4．业主在出租、出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续，并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。

　　5．不得改变楼宇的结构、不得更改横梁、支柱等，或加建、扩建、搭建、拆除任何建筑物。

　　6．不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水、电、煤气等供应及排水管道，暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施

　　7．住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或其它商业用途。

　　8．不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。

　　9．楼宇内公共地方不得摆放家具、货物、架设花架、室外天线或其它物品。

　　10．住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画、张贴。

　　11．住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。

　　12．不得往楼下抛弃杂物、生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间放到指定地点。

　　13．业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未成年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业主除应对未成年子女加强教育外，对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。

　　14．遵守管理公司订立的其它管理规章制度。

　　第三章：管理公司的职责及权利

　　第六条：管理公司的职责

　　l．负责园区的管理、经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。

　　2．维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好。

　　3．保持园区内公共地方环境优美、卫生清洁。

　　4．负责园区内公共绿化的维护和管理。

　　5．负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序。

　　第七条：管理公司的权利

　　l．根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形式予以发布。

　　2．有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外，其它机动车辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车、摩托车等在内的各种车辆实行定点停放。

　　3．按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列项目专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监督。

　　4．管理公司根据园区管理收支情况，可适时的调整收费项目和收费标准，但此调整需经园区管委会和物价部门通过。

　　5．采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。

　　6．管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。

　　第四章:违约责任

　　第八条：业主逾期交纳管理费的，应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。

　　第九条：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违约金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。

　　第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5元-5000元为限，管理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。

　　第十一条：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管理公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分，对构成犯罪的移送司法机关。

　　第五章：附则

　　第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。

　　第十三条:本公约可依据有关法律、法规修订或补充，也可经住宅区三分之二以上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。

　　第十四条：管理公司依据与业主委员签订的《委托管理合同》或依据本公约制定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。

　　第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。

　　第十六条：本公约一式二份，业主及管理公司各执一份。

　　2．《财务管理的机构及职责》

　　(一)财务部门机构的设置

　　财会部门一般设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。

　　(二)财会人员的岗位职责

　　1.财会部经理

　　(1)向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋；

　　(2)每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；

　　(3)检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；

　　(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；

　　(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；

　　(6)根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；

　　(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定；

　　(8)研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。

　　2.主管会计

　　(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；

　　(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

　　(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；

　　(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；

　　(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

　　(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。

　　3.出纳

　　(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；

　　(2)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；

　　(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；

　　(4)编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；

　　(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。

　　4.统计员(电脑员)

　　(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；

　　(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；

　　(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。

　　5.收费员

　　物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：

　　(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；

　　(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；

　　(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；

　　(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；

　　(5)完成企业和部门领导交办的其他任务。