物管案例：收维修基金并非乱收费

　　物管案例：收维修基金并非乱收费

　　某高层住宅小区建于1986年，商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发的。按国家建设部、财政部的《住宅共用部位设备设施维修基金管理办法》的规定，该小区物业管理处要求用户依照规定，按购房款的2%交纳物业管理维修基金，引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出，为什么还要交钱？再说就是交钱也应由开发商出，管理处是在替开发商转嫁负担。基于收维修基金在业主中造成的反响过于强烈，管理处决定暂缓收维修基金。但小区内的电梯、消防设备已趋于老化，电梯困人现象时有发生，消防设备几近瘫痪，居民投诉不断。

　　[案例分析]

　　案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区，而是几乎每个物业管理公司面临的共同问题。众所周知物业维修金是维持物业状况的重要保证，不仅国家建设部于1999年1月1日起颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，很多省市也都据此制定了物业维修基金的收取办法。但现在很多早期入住的业主不肯补交这笔费用；而新建物业的开发商也迟迟不肯交维修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

　　一是业主把维修基金与物业管理费混为一谈，认为自己既然已交了不少物业管理费，维修费自然应从物业管理费中出，为什么还要另外收费。其实，物业管理公司的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目，较大的维修则需从维修基金中列支，或由业主据实分摊。

　　二是物业维修基金管理有待规范。物业维修基金的管理一般有三种情况：第一种，是由当地房地产行政主管部门代管；第二种，是由业主委员会代管；第三种，是由物业管理公司代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代管虽防止了维修基金的挪用或乱花，但因对具体物业情况了解不全面，易产生审批慢误事及难以达到经济、合理的使用目的；业主委员会或物业管理公司自行代管，两者会因各自出发点不同和目的不同，引发一些事端，而影响到维修基金的正常审批和使用。

　　三是个别物业管理公司乱用维修基金。未把维修基金专款专用，有扩大使用范围现象。如有的物业管理公司把维修基金挪作投资、炒股或进行其他项目维修等；一些公司借机使用维修基金修缮本应从管理费中支出的维修项目。

　　正如案例所述小区那样，维修基金催收难，已严重影响了物业管理的正常开展。一方面由于维修基金不能及时到位，影响了有些共用设施设备的维修和更新，给用户带来不便，引发了投诉；另一方面对那些按时足额缴纳了维修基金的开发商和业主也是不公平的，侵占了他们的权益。

　　[解决方法]

　　该物业管理处认为，维修基金还是应该按规定收取的，但一下子让用户缴齐数额势所难能。在与业主委员会协商后，决定分步筹集。先把收到的维修基金转入指定的代管银行建立专户，并按物业维修基金建立程序操作。不足部分，计划自建立首笔维修基金始，分几年筹集，要求业主每年缴交续筹额的10%，直至达到规定数额为止。为减轻业主负担，物业管理公司决定从每月物业管理费盈余中提取部分资金作维修基金。

　　因该管理处已按规定建立起维修基金账户及收取、使用制度、管理处接下来的工作是向用户宣讲这些程序以及国家的法规，使用户了解维修基金在物业管理中的重要作用，及收取维修基金的严肃性、规范性，催促用户继续交费。同时，管理处利用所收到的维修基金有计划地对小区内的电梯及消防设备进行维修及更换，排除后患。

　　[相关法规制度]

　　1．《物业管理条例》（节选）

　　......第五章 物业的使用与维护

　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　2．《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护往房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。

　　第二条 在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。

　　本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

　　第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

　　维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

　　第六条 公有住房售后的维修基金来源于两部分：

　　1．售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。

　　2．购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

　　第七条 维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

　　维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。

　　第八条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

　　第九条 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。

　　第十条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督。

　　第十一条 业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

　　维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、县人民政府制定。

　　第十二条 物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

　　第十三条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第十四条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

　　第十五条 各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。

　　市、县财政部门和房地产行政主管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐制度等。

　　第十六条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

　　第十七条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和房地产行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。

　　第十八条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门和房地产行政主管部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人员和领导人员的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

　　第十九条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后来建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的，当地房地产行政主管部门和财政部门应当按照本办法规定制定建立或补充维修基金的具体办法。

　　第二十条 公有住房出售后维修基金的财务管理按照财政部的有关规定执行。

　　第二十一条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第二十二条 非住宅商品房维修基金的管理可以参照本办法执行。

　　第二十三条 本办法由建设部负责解释。

　　第二十四条 本办法自一九九九年一月一日起实行。原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。

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篇2：物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

　　物管案例：住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用

　　去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

　　维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

　　谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

　　[案例分析]

　　维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。

　　至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。

　　从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。

　　[解决办法]

　　情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

　　这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

　　[相关法规制度]

　　1．《服务收费标准作业程序》（节选）

　　一、目的

　　规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。

　　二、适用范围

　　适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

　　......

　　4．有偿服务费用的收缴

　　(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。

　　(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。

　　(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。

　　(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。

　　(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。

　　(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。

　　(7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

　　(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。

　　5．水、电、煤气、电话费用的代收代缴

　　(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。

　　(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。

　　(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。

　　(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。

　　(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。

　　(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。

　　(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。

　　6．兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴

　　(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单（四联）。

　　(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。

　　(3)收费员应于每日下午3时前将当日（前日下午3时~当日下午3时）的收取的账款项填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。

　　(4)每月31日，收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核，如经审核存有疑问，应及时查明予以更正；经审核无误，应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。

　　7．费用收缴资料的保管

　　(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。

　　(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。

　　8．管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。

　　五、记录

　　1．《收费通知单》

　　2．《费用催缴通知单》

　　3．应收管理费用明细表》

　　4．《消费项目清单》

　　5．《费用收缴明细》

　　六、相关支持性文件

　　1．《现金管理标准作业程序》

　　2．《银行存款管理标准作业程序》

　　3．《应收账款管理标准作业程序》

　　4．《会计核算标准作业程序》

篇3：物业管理知识培训：维修管理知识

　　物业管理知识培训：维修管理知识

　　001房屋维修的涵义是:狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮，广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损房屋的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善，装修、装潢改善，同时结合房屋维修加固，增强房屋抗震能力等。

　　002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用，房屋逐渐破损，使用价值逐步降低。

　　003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。

　　004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。

　　005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

　　006房屋维修主要有以下特点:只能在已有的房屋基础上进行；可以借鉴与发展优秀的建筑艺术；工程项目小，零星分散，用料品种多、规格多，新料、旧料都使用；人少但接触的工种多；工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

　　007房屋维修的原则是:“安全、经济、合理、实用”的原则；“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”的原则；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准的原则；为业主或使用人服务的原则；有偿服务的原则。

　　008房屋维修主要有:按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等以下两类标准。

　　009主体工程维修标准是:指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时，不论对哪一类房屋维修，均要求牢固、安全，不留隐患。

　　010楼地面工程维修标准是:应牢固、安全、平整、美观，不空鼓开裂；卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象，防水层密实，无渗漏现象。

　　011天面工程维修标准是:确保安全，平整不渗漏，排水畅通，隔热层完好。

　　012墙面工程维修标准是:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

　　013水、电、卫等设备工程维修标准是:保持完好，保证运行安全，正常使用，及时更换老化管线。

　　014金属构件维修标准是:牢固、安全、不锈蚀。

　　015房屋维修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；综合维修工程等类型。

　　016物业翻新工程的涵义是:凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻新工程。

　　017物业小修工程的涵义是:及时修复小损小坏、保持房屋原来完好等级。

　　018物业中修工程的涵义是:牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程。

　　019物业大修工程的涵义是:牵动和拆换部分主体构件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用设施维修范围是:消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修。

　　021房屋养护的原则是:因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效的合理使用维修基金；最大限度的发挥房屋的有效使用功能。

　　022房屋养护的主要内容是:包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两方面。

　　023房屋的日常养护的来源是:

　　一、住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或非业主使用人进行的房屋二次装修的管理)；

　　二、物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出的养护工程。

　　024房屋的季节性预防养护的来源是:主要有防台风，防梅雨、暴雨，防冻、防寒。

　　025房屋养护服务中存在的问题来源是:开发商建造的房屋质量而引发的问题；由物业管理公司的服务质量而引发的问题；由业主或非业主使用人对房屋的使用而引发的问题。

　　026设备管理的对象是:给排水及卫生设备、供电及照明设备、制冷及供暖设备、运输设备(电梯、自动扶梯)、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、厨房设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备。

　　027设备故障信息的主要来源渠道是:巡查、监测、保养、发现；业主或非业主使用人的投诉。

　　028标高土0.000相当于绝对标高12.000m。

篇4：鞍山市住宅专项维修资金管理办法(2012修正)

　　鞍山市住宅专项维修资金管理办法(20**修正)

　　鞍山市人民政府令 第169号

　　《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》业经20**年11月8日鞍山市第十四届人民政府第75次常务会讨论通过，现予公布，自公布之日起施行。

　　市长 王阳

　　鞍山市人民政府令 第177号

　　《鞍山市人民政府规章修正案》业经20**年8月13日鞍山市第十四届人民政府第148次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。

　　市长：王世伟

　　20**年11月8日

　　鞍山市人民政府规章修正案

　　......

　　三、《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》

　　1. 第三条第四款修改为：“住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用从日常维修费或者物业服务费中列支；私有房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及更新改造费用，由产权人自行承担；日常维修养护责任由物业服务企业或者管房单位承担。”

　　2. 第十一条中“由业主委员会代表业主大会在专户管理银行设置住宅专项维修资金账户。住宅专项维修资金账户应当以物业管理区域为单位设置。”修改为“由业主委员会或者社区居民委员会代表业主大会向市维修资金管理中心提出申请，市维修资金管理中心在专户管理银行设置住宅专项维修资金账户。”

　　3. 第十九条修改为：“发生危及房屋安全、人身财产安全等影响房屋正常使用功能的紧急情况，需要立即采取紧急措施对共用部位、共用设施设备进行大修、中修和更新、改造的，由市房产局与相关部门共同进行勘察鉴定，确定方案并组织实施，维修费用从相关产权人住宅专项维修资金第三级账户中列支。”

　　4. 第三十一条增加一款作为第二款，即：“因产权人拖欠住宅专项维修资金给相关权利人合法权益造成损失的，应当自侵权之日起按拖欠金额加计同期银行贷款利息。”

　　此外，根据以上修改对本规章的条款顺序作相应调整。

　　鞍山市住宅专项维修资金管理办法(20**修正本)

　　第一章 总则

　　第一条 为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 鞍山市市区内的住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅（含商品住宅、经济适用房、安居房、拆迁安置住房、集资建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造的资金。

　　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内产权人或者单幢住宅内产权人及与之结构相连的非住宅产权人共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅产权人或者住宅产权人及有关非住宅产权人共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用从日常维修费或者物业服务费中列支；私有房屋自用部位和自用设施设备的维修养护及更新改造费用，由产权人自行承担；日常维修养护责任由物业服务企业或者管房单位承担。

　　第四条 鞍山市房产局负责全市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作。

　　鞍山市住宅专项维修资金管理中心（以下简称市维修资金管理中心）具体负责住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督工作。

　　鞍山市财政局负责对住宅专项维修资金的管理使用进行监督管理。

　　第五条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第二章 交存和统筹

　　第六条 下列物业的产权人应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

　　（一）住宅，但一个产权人所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

　　（二）住宅小区内的非住宅和住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

　　第七条 商品住宅、非住宅在办理入住手续前，产权人应当按照购房金额2.5%的比例向市房产局交存住宅专项维修资金。

　　经济适用房、安居房、拆迁安置住房、集资建房和保障性住房的产权人在办理入住手续前，应当到市房产局指定的评估机构进行评估，并按照评估价2.5%的比例向市房产局交存住宅专项维修资金。

　　公有住房房改出售的，产权人应当在办理房屋所有权证时，按照房屋的建筑面积以当地现行房改成本价2%的比例向市房产局交存住宅专项维修资金。该部分住宅专项维修资金属于产权人所有。

　　同一房屋中包含多种产权类别的，按照建筑面积最大的产权类别交存住宅专项维修资金。

　　公有住房房改出售的，售房单位应当在收到售房款之日起30日内，按照售房款25%的比例提取住宅专项维修资金，并将提取的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。该部分住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第八条 原由国有单位自建而现已弃管的房屋，住宅专项维修资金没有建立或者建立不足的，其剩余公有住房房改所得资金全部用作住宅专项维修资金，由市房产局统筹使用。

　　第九条 房屋所有权转让时，产权人应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并且出具有效证明。该房屋结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应当将个人交存的住宅专项维修资金余额退还。

　　第三章 账户设置和管理

　　第十条 对住宅、非住宅的产权人交存的住宅专项维修资金实行三级账户管理。市房产局与商业银行（以下称专户管理银行）签订托管协议，设置本市住宅专项维修资金第一级账户；每个物业管理区域设置第二级账户；按产权人的房屋产籍号设置第三级账户。

　　对售房单位提取的住宅专项维修资金实行二级账户管理。售房单位与专户管理银行签订托管协议，设置住宅专项维修资金第一级账户；每个物业管理区域设置第二级账户。

　　第十一条 业主大会成立前，住宅、非住宅的产权人交存的住宅专项维修资金，由市房产局代管。业主大会成立后，应当按照下列规定划转住宅、非住宅的产权人交存的住宅专项维修资金：

　　（一）由业主委员会或者社区居民委员会代表业主大会向市维修资金管理中心提出申请，市维修资金管理中心在专户管理银行设置住宅专项维修资金账户。

　　申请设置住宅专项维修资金账户时，应当提交下列材料：

　　1．开户申请；

　　2．业主委员会成立的备案批件；

　　3．物业管理区域内产权人明细表；

　　4．业主委员会公章；

　　5．业主委员会主任的私章、身份证及户口簿。

　　（二）业主大会设置账户后，市房产局应当在30日内核对相关信息，并且通知专户管理银行将该物业管理区域内产权人交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会设置的住宅专项维修资金账户，并且将有关明细移交给业主委员会。

　　（三）业主委员会发生合并、分立或者撤销时，当事人持相关材料到市房产局办理住宅专项维修资金账户变更手续后方可到专户管理银行进行账户变更或者销户。

　　第四章 本金及利息管理

　　第十二条 住宅专项维修资金可以按照国家有关规定用于购买国债或者定期存储。其所得增值收益应当用于共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。业主大会应当在设置住宅专项维修资金账户之前，在市维修资金管理中心的指导下，对存储的种类、方式、期限等相关事项形成书面决议。

　　利用产权人交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意。

　　利用从公有住房房改售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

　　第十三条 住宅专项维修资金第三级账户利率按照中华人民银行挂牌公告的活期储蓄存款利率执行，利息每年年末结算一次。

　　第十四条 下列资金应当转入住宅专项维修资金第二级账户滚存使用：

　　（一）住宅专项维修资金的第二级账户存储利息；

　　（二）利用住宅专项维修资金定期存储或者购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的产权人所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）共用设施设备报废后回收的残值。

　　第五章 使用和分摊管理

　　第十五条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。产权人对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　第十六条 使用住宅、非住宅的产权人交存的住宅专项维修资金，应当具备下列条件：

　　（一）已成立业主委员会并备案；

　　（二）业主委员会设置住宅专项维修资金账户并已按照规定划转住宅专项维修资金；

　　（三）住宅专项维修资金足额交存，或者有部分住宅专项维修资金已交存，未交存的相关产权人补交住宅专项维修资金或者书面承诺按照分摊额承担费用；

　　（四）需要修缮的共用部位、共用设施设备保修期满，并且符合住宅专项维修资金使用范围。

　　第十七条 业主大会成立后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

　　（一）由业主委员会会同物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟大修、中修和更新、改造的项目、工程预算书、工程进度计划、修缮涉及范围内住宅专项维修资金交存情况及拟分摊情况说明，并且提交拟定的具有资质的施工企业及其选定方法。

　　根据工程项目要求，需要聘请审计机构、监理机构的，同时提交拟定的具有资质的审计机构、监理机构及其选定方法。

　　（二）由业主大会依法讨论通过使用方案。业主委员会将使用方案提交业主大会讨论，讨论完善后，通过使用方案。经修缮涉及范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占产权人总数2/3以上的产权人同意后，形成书面决议。同时，告知物业所在地的社区居民委员会，听取社区居民委员会的建议，接受其监督。业主委员会将相关材料一并报市维修资金管理中心备案。

　　涉及书面征求产权人意见的，表决票可以通过直接和留置两种方式送达。采取留置方式送达涉及的建筑面积及产权人数，不得超过修缮涉及范围内总建筑面积及产权人数的15%。

　　（三）由业主委员会会同物业服务企业组织实施使用方案。业主委员会应当与施工企业签订施工合同。施工企业应当按照施工合同全额垫款进行施工。

　　（四）工程结束后，由业主委员会会同物业服务企业进行竣工验收并出具书面证明。工程保修期满后，由物业服务企业负责日常维修养护。

　　（五）工程竣工验收合格后，业主委员会、物业服务企业应当将工程决算结果向全体产权人公示。第三方审计机构进行工程决算审计的，审计结果应当一并进行公示。

　　（六）公示期满后，业主委员会持相关材料到市维修资金管理中心办理备案手续。市维修资金管理中心受理备案后，应当将住宅专项维修资金支出额按照本办法第二十一条的规定具体分摊，计入相关产权人住宅专项维修资金第三级账户。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至施工企业。

　　发生的审计、监理等项费用从住宅专项维修资金中列支。

　　第十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数1/2的，在新一届业主委员会产生之前，由管房单位作为责任单位，参照本办法第十七条的规定组织使用住宅专项维修资金。其中，业主委员会的职责由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下代为行使。

　　第十九条 发生危及房屋安全、人身财产安全等影响房屋正常使用功能的紧急情况，需要立即采取紧急措施对共用部位、共用设施设备进行大修、中修和更新、改造的，由市房产局与相关部门共同进行勘察鉴定，确定方案并组织实施，维修费用从相关产权人住宅专项维修资金第三级账户中列支。

　　第二十条 公有住房房改出售后，售房单位从售房款中提取的住宅专项维修资金本金及利息由售房单位统筹使用。

　　（一）该部分住宅专项维修资金本金支出以幢为单位，按照每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。该幢房屋住宅专项维修资金每年产生的利息一并统筹支出使用。

　　（二）售房单位每年计划统筹支出的住宅专项维修资金总额等于各单幢房屋每年住宅专项维修资金计划支出额与城维费投资之和。

　　（三）每年年初，售房单位应当编制本年度住宅专项维修资金使用计划。在每年年末，由售房单位上一级主管部门组织工程竣工验收，审计决算。本金支出额按幢分摊到户。结余或者超支部分均转入下一年度列支。

　　第二十一条 住宅、非住宅的产权人交存的住宅专项维修资金的支出，应当按照下列规定，以修缮涉及范围内产权人所拥有的专有部分占修缮涉及范围内建筑物总面积的比例进行分摊：

　　（一）物业管理区域内楼房外共用部位、共用设施设备的住宅专项维修资金支出，由修缮涉及范围内全体产权人按照其所拥有的专有部分占修缮涉及范围内建筑物总面积的比例分摊。

　　（二）单幢楼房的共用部位、共用设施设备的住宅专项维修资金支出，由该幢楼房内全体产权人按照其所拥有的专有部分占该幢楼房总面积的比例分摊。

　　（三）专属于一个单元（层）的共用部位、共用设施设备的住宅专项维修资金支出，由该单元（层）内全体产权人按照其所拥有的专有部分占该单元（层）总建筑面积的比例分摊。

　　（四）专属于一个单元内单侧立厅的共用部位、共用设施设备的住宅专项维修资金支出，由该单元内该侧立厅全体产权人按照其所拥有的专有部分占该单元该侧立厅总建筑面积的比例分摊。

　　第二十二条 使用住宅专项维修资金涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房管房单位应当按照修缮涉及范围内尚未售出住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积占修缮涉及范围内总建筑面积的比例，分摊大修、中修和更新、改造费用。

　　第二十三条 多种产权类别房屋使用住宅专项维修资金，按照下列规定分摊：

　　（一）公有住房与住宅或者非住宅之间使用住宅专项维修资金，由相关产权人按照建筑面积的比例进行分摊。

　　（二）售后公有住房之间使用住宅专项维修资金，由相关产权人按照住宅专项维修资金金额的比例进行分摊。

　　第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏的住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第六章 补交和续筹

　　第二十五条 未交存住宅专项维修资金的，应当按照本办法的规定补交住宅专项维修资金。

　　未按规定足额交存住宅专项维修资金的，在房屋所有权转让时，应当补交住宅专项维修资金。

　　设置住宅专项维修资金第二级账户后，由市维修资金管理中心和业主委员会或者代为行使业主委员会职责的社区居民委员会通知尚未交存住宅专项维修资金的产权人，或者在物业管理区域内进行公示，在3个月内补交住宅专项维修资金。

　　经业主大会同意，定期存储或者购买国债所得增值收益，可以用于垫付未足额交存住宅专项维修资金的产权人应当承担的工程款。在相应产权人交存住宅专项维修资金后，其应当承担的工程款转入所得增值收益中。

　　第二十六条 住宅专项维修资金第二级或者第三级账户资金余额不足应当交存总额的30%时，产权人应当续筹住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金续筹的具体标准，由业主委员会或者代为行使业主委员会职责的社区居民委员会拟定，提交业主大会讨论通过。续筹后的住宅专项维修资金余额，不得低于房屋现行评估价的2.5%。

　　产权人应当按照业主大会续筹住宅专项维修资金的决议，在业主大会讨论通过后30日内，持房屋所有权证到专户管理银行交存住宅专项维修资金。

　　第七章 监督审计

　　第二十七条 业主委员会应当每年至少一次向全体产权人公布下列情况：

　　（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

　　（三）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

　　产权人对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第二十八条 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受产权人、公有住房房改售房单位对其账户中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　专户管理银行应当每月向市维修资金管理中心及业主委员会报送住宅专项维修资金对账单。市维修资金管理中心及业主委员会对住宅专项维修资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　第二十九条 住宅专项维修资金的票据使用、会计核算和财务管理，应当执行财政部门的有关规定，并接受市财政局的监督检查。

　　第三十条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第八章 法律责任

　　第三十一条 逾期不交存、不续筹住宅专项维修资金的，由业主委员会或者代为行使业主委员会职责的社区居民委员会采取相应的催交措施，经催交仍不交存的，可以依法向人民法院提起诉讼，或者由市房产局责令限期交存。

　　因产权人拖欠住宅专项维修资金给相关权利人合法权益造成损失的，应当自侵权之日起按拖欠金额加计同期银行贷款利息。

　　第三十二条 公有住房售房单位未按本办法第七条第五款的规定提取和存储住宅专项维修资金的，或者未按本办法第二十二条的规定分摊大修、中修和更新、改造费用的，由市房产局责令限期改正。

　　第三十三条 开发建设单位未按本办法第二十二条的规定分摊大修、中修和更新、改造费用的，由市房产局责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第三十四条 挪用住宅专项维修资金的，由市房产局追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按照前款规定予以处罚外，还应当由市房产局吊销或者提请颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

　　业主委员会或者代为行使业主委员会职责的社区居民委员会违反本办法第十七条的规定，有隐瞒捏造事实、提供虚假材料等侵犯业主合法权益的行为的，依法追究相关人员的法律责任。

　　第三十五条 市房产局、市财政局工作人员利用职务之便，收受他人财物，不依法履行监督管理职责的，给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附则

　　第三十六条 本办法中下列用语的含义：

　　（一）自用部位、自用设施设备，是指进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。

　　（二）大修，是指需拆换部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的工程。

　　（三）中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并且保持原房的规模与结构的工程。

　　（四）更新、改造，是指对损坏、老化严重、达到使用寿命的原有共用设施设备进行更换或者局部改进，恢复或者完善设施设备的使用性能的工程。

　　第三十七条 海城市、台安县、岫岩满族自治县住宅专项维修资金管理工作可以参照本办法执行。

　　第三十八条 本办法自公布之日起施行。《鞍山市人民政府办公厅关于印发鞍山市住宅专项维修资金管理办法的通知》（鞍政办发〔20**〕56号）同时废止。

篇5：盟共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准

　　盟东城共用部位及共用设施设备运行、维修养护管理标准

　　序号项目“z城”管理标准

　　1)综合管理

　　1.设备用房方便物业管理企业使用，达到集中、集约管理效果、应集中设置（二次供水、消防供水、高低压配电房、消防控制室、监控室与物业服务中心尽可能集中设置。建立房屋及共用设施设备的基础档案。建立房屋及共用设施设备的基础档案。

　　2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

　　3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。

　　4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

　　5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

　　6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

　　7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

　　8.设备机房1）.每月清洁1次，室内无杂物。2）.设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。3）.在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。4）.设施设备标志、标牌齐全。5）.在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。6）.交接班记录、设备运行记录、工作日志、清洁记录等齐全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋结构每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

　　2.建筑部件1）.每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）.每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。3）.每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

　　3.附属构筑物1）.每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。2）.每月检查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大门、围墙、围栏等。4）.每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。5）.每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号线路电涌保护器。

　　3)空调系统

　　1.运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

　　2.运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

　　3.制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

　　4.每年检查1次管道、阀门并除锈。

　　5.每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

　　6.每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每2年清洗消毒1次风管。

　　7.每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

　　4)二次供水设施

　　1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

　　2.每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

　　3.每月切换1次备用水泵。

　　4.每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。

　　5.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

　　6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，实行“双人双锁”保管制度；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

　　5)排水系统

　　1.排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。

　　2.污水泵汛期每日巡视2次，平时每日巡视1次，检查设备运行状态；每周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。

　　3.化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。

　　6)照明和电气设备

　　1.楼内照明每班巡视1次，一般故障8小时内修复；复杂故障1日内修复。

　　2.楼外照明每日巡视1次，一般故障12小时内修复；复杂故障3日内修复；每2周调整1次时间控制器。

　　3.应急照明每日巡视1次，发现故障，即时修复。

　　4.低压柜每日巡视3次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。

　　5.低压配电箱和低压线路每周巡视1次设备运行状况；每半年养护1次，内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1次双路互投开关。

　　6.控制柜每周巡视2次设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每季度校正1次各种电器装置或控制设备的设定值；每年检查2次各类远控装置和节能装置。

　　7.发电机每月试运行1次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每班巡视1次充电机和蓄电池。

　　8.检测每年检验1次电能表。

　　9.配电室、楼层配电间防止小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。

　　7)安全防范系统

　　1.报警控制管理主机每日巡查1次，检查设备运行状态；每日表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　2.对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　3.网络控制箱每季度检查1次外观、接线；每季度表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　4.红外对射探测器每月检查1次接线、探测范围、防水状况等；每月表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　5.图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

　　6.摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

　　7.解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

　　8.云台每季度检查1次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。

　　9.巡更点每周检查1次外观，表面清洁1次；每日存储巡更记录。

　　10.读卡器每周检查1次外观；每周表面清洁1次，查看防水状况。

　　11.电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。

　　12.出门按钮每2周检查1次开锁功能、接线。

　　8)电梯

　　1.电梯在投入使用前按照相关要求向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

　　2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

　　3.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

　　4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

　　5.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

　　6.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

　　9)水景

　　1.启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

　　2.使用期间每日巡查1次喷水池、水泵及其附属设施，每周检查1次防漏电设施。

　　3.设置必要的安全警示标志。

　　4.水质符合卫生要求。