物业服务沟通技巧和方法培训

　　物业服务沟通技巧和方法培训

　　物业管理关键在于沟通。

　　何为沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。

　　那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢？

　　我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。

　　首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识。必须做到以下几点：

　　一、尊重不傲慢

　　我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。

　　二、热情不冷漠

　　物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”而言？

　　三、诚信不敷衍

　　在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现，敷衍了事。

　　四、礼貌不刻薄

　　礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。

　　五、不呆板

　　在工作中坚持原则，按法律、法规办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活。

　　六、负责不推诿

　　该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿。取信于民。

　　做到以上几点，是否就可“一沟就能”了呢？未必，有了正确的思想，还要有适当的工作方法。那么，在物业管理中“沟通”有哪些方法呢？

　　一、说服教育法

　　将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服，是我们在工作中最常用的方法，但往往也是效果比较差的方法，直观的，死板的说教是无能的表现。

　　讲法律、讲政策理所当然，但怎么讲，很有讲究。因此，本方法常常要和别的方法结合使用，方能奏效。

　　二、换位思考法

　　“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者，有时也要换个角度，如果“我是个业主”会怎么想？以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度，如果他是管理者，该如何做？将心比心，相互理解，解决矛盾。

　　三、入乡随俗法

　　在工作中讲普通话是基本要求，但是，根据服务对旬的不责骂，特别对一些老年人，用同样的方言来接待他们，往往会收到事半功倍的效果。“家乡音，一家亲”，同样的方言在情感上已得到了认同，还有什么不好说，不好商量呢？但切记：如果没有说方言的能力，还是说普通话，否则“鹦鹉学舌”，弄巧成拙，业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言，如“苏北话”，不要轻易模仿。

　　四、避实就虚法

　　有时直截了当，直奔主题，往往会使矛盾激化，双方弄僵。还不如避实就虚，先谈点和主题无关的话题，谈点天气，交通什么的，缓和一下气氛，然后再找机会，切入主题。

　　五、投其所好法

　　根据沟通对象的脾气、爱好，可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌，就谈谈牌局对弈；爱好旅游，就谈谈山水；钟爱子女，就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女，赞美她的孩子是沟通最快捷的路径，俗话说，母以子贵嘛！

　　六、以退为进法

　　有时谈僵了，切不可火上浇油，贪一时之快，把该讲的，不该讲的都发泄出来，这样只能把对方逼入对立境地；不如以退为进，来个缓兵之计，劝一句，消消火，待合适机会，或换别人再跟业主沟通。

　　七、委曲求全法

　　有时会遇上不讲理的业户，这时更需要总代表，宽容，大度，切不可以牙还牙、针锋相对，而更应该和颜悦色，轻声细语，即使被骂了也要能够忍耐，小不忍则乱大谋，古人之言不可不听。

　　除了以上各种方法，还可以利用一些非语言因素，更加强“沟通”效果。

　　一、离开冲突现场交谈

　　在冲突现场沟通，只能“触景生情”，越谈越气愤。心态无法平静，还可能有旁观好事者，添油加醋，扰乱局面，可能的话，劝其离开冲突现场，到其他场所交谈沟通较为有利。

　　二、坐下来谈

　　能坐下谈就不要站着，“请坐”不光是礼貌，也是融洽气氛，便于沟通的一个铺垫。

　　三、谈话时保持合适距离和位置

　　根据心理测试，一般人谈话，身体保持1米半的距离为宜，太近会感觉压迫，太远则有生疏之感，且交谈双方所站位置最好呈90度角，面对面有对抗之嫌。

　　总之，物业管理人员应是一名“杂家”，上至天文地理，下至鸡手蒜皮，远至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一点，各种知识都要学习一点。厚积才能薄发，一旦需要时就能即兴发挥，潇洒自如。当然，最重要的是，物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想，再掌握以上所言沟通的方法和技巧，才能是表里如一，长袖善舞，否则，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。

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篇2：物业知识培训：如何与陌生人攀谈(与人沟通技巧)

　　物业知识培训：如何与陌生人攀谈(与人沟通技巧)

　　掀起您的话头来--如何与陌生人攀谈

　　懂得怎样毫无拘束地与人结识，能使我们扩大掀起您的话头来--如何与陌生人攀谈朋友的圈子，使生活多彩多姿。

　　那年夏天，台湾淡水火车站是酷热的，可是我站在车站月台上，心情却是凛若冰霜。因为，有位大名鼎鼎的作家就要坐火车到达，而我是学校校刊编辑，奉派前来接他。大人物终于到了，我手足无措，讷讷不能言，片刻之后才勉强说了句:“我也写作。”他很亲切地回答:“那么，我们的话题可多了。”但我却吓得说不出话来，并认为自己已说错话了。

　　碍你陌生口难开

　　很多人都害怕和陌生人接触，“不知道如何开口”、“不知道该说些什么”，这些都是一般人的通病;例如在聚会上我们想不到有什么风趣或是言之有物的话可说;在求职面试时拼命地想给人好印象，却紧张得结结巴巴不知所云。事实上，无论何时，我们遇到看来有趣的人时，心里都会七上八下，不知该怎样打开话匣子。

　　陌生=引人入胜

　　懂得怎样毫无拘束地与人结识，能使我们扩大朋友的圈子，使生活多彩多姿。

　　一位资深的记者谈及从前以记者身份往返于世界各地的经验时表示，和陌生人谈话，就好象你不停地打开礼物，事前却完全不知道里面有什么，充满了惊喜。而陌生人之所以引人入胜，就在于我们对他们的一无所知。

　　他曾经在新奥尔良遇见一位修女，看起来温文尔雅，不问世事。但后来却发现她的工作原来是协助粗野的年轻释囚重新做人。这些年轻的释囚背后，都有一则或数则与众不同的故事，谁会想到，看似如宁静海的修女心灵中，居然背负了那么多人坎坷的人生。是她的人生平静?抑或是你的人生平静?是她的人生多彩?抑或是你的人生多姿?不一样就是价值之所在。

　　在加拿大一列火车上遇到的一位老妇人，她说她正前往北极圈内的一个村庄，因为她听说那里可以见到北极熊在街上行走。而埃及帝王谷的一个计程车司机更招待他到没铺地板的家里喝茶，令他认识到一种与我们迥然不同的生活方式。

　　访问惧怕症

　　所谓访问惧怕症是访问顾客的时候，心理上产生一种不安的表现。而在销售产品时，经常有机会面对形形色色的人，有的是亲友，有的则是陌生人。根据日本经营管理协会理事长驹井进所著《怎样做优秀的推销员》一书中指出，若商品知识不充分、信心缺乏、有纠纷或烦恼、疲劳、焦虑、竞争对手或向繁忙的店铺、高官......等推销商品时，较容易引起惧怕症。因此，在心理上应有万全的准备:

　　1、对“破相”在行。

　　2、预先抱着将遭受百分之百拒绝的可能性心理前往。

　　3、要保持为顾客利益而访问的信心。

　　4、以轻松的心情了解顾客的想法。

　　5、想到是为公司做公共关系而去。

　　6、要认为是推销自己的一个好机会。

　　7、不要纠缠太久，尽可能早一点告辞。

　　8、要抱定早已成交了的想法而去。

　　9、要准备好第二次访问的藉口。

　　10、要留存着兴趣与关心回来。

　　掀起您的话头来

　　如果，您已经具有接近陌生人的心理准备，那么，您如何打开话匣子，摒除那道无形的藩篱呢?以下这些方法可能对您有用。

　　1、坦白说明您的感受:

　　例如您可能在晚宴上对自己嘀咕:我太害羞，与这种宴会格格不入。或是刚好相反，您认为许多人讨厌这种聚会，但是我很喜欢。无论如何，您应该将您的感受向第一个似乎愿意听的人说出来，这个人可能就是您的知音。坦白地说出“我在这里一个人也不认识”或“我不知道该讲些什么”，总比让自己显得拘谨冷漠好得多--最健谈的人就是勇于坦白的人。某次我跟一个电脑专家谈话，通常对这类的访问都应付自如，但，当我发觉自己结结巴巴，不知如何开口时，简直大吃一惊。最后我说:“不知为什么我对您有点害怕。”他听完哈哈大笑，随后大家就自然谈得起来了。

　　2、谈谈周围环境:

　　如果您十分好奇，您自然会找到谈话题目。有一次一个陌生人审视周围，然后打破沉默，开口跟我说:“在候车站上可以看到人生百态!”这就是一句很好的开场白。

　　3、以对方为话题:

　　人们往往千方百计地想使别人注意自己，但大部份的“成绩”都令人失望，因为他不会关心你、我，他只会关心他自己。因此，以对方作为谈话的开端，往往能令他人产生好感。赞美陌生人的一句“你的衣服色泽搭配得真好，”“你的发型很新潮”。能使他快乐而缓和彼此的生疏。也许，我们大多数人都没有说这话的勇气，不过我们可以说:“您看的那本书正是我最喜欢的。”或是“我看见您走过那家便利店，我想......”。

　　4、提出问题:

　　我们可以把这种谈话视为投球、接球的动作，而许多难忘的谈话也都是由一个问题开始的。我常常问人:“您每天的工作情况怎么样?”通常人们都有会热心的回答。而对较内向、看来羞怯的人，不妨多发问，帮助他把话题延续。

　　5、留心倾听:

　　谈话投机，有一半要靠倾听，倾听是一种艺术，不倾听就不能真正交谈。与刚认识的人谈话时，应该看着他，并对他所讲的话题有所反应，鼓励他继续说下去。如此，倾听即成为一个主动的动作而不是被动，不断地更进一步探索。有效的沟通--有异于无聊的闲谈，目的在于互相发现和了解。很多人无法给他人留下良好的印象，只因为他们不能专心倾听对方说话，只是一味思考自己下一句该说些什么。其实，一个健谈的人同时也是个耐心的倾听着。所以，如果希望他人喜欢您，做一个有耐心的听众，鼓励别人畅所欲言是最大的诀窍。

　　6、不要退缩：

　　要是你发现一个陌生人与你说话，他的眼神又很稳定地凝视着你时，不要因此就不好意思，就退缩。你可以试着往思想性的主题去攀谈，因为这种人对抽象的思考有兴趣。要是在抽象的思考这方面你比较弱，你不妨来提问这方面的问题，让他来教你，双方即满意。

　　总结

　　您对别人好奇，别人也对您好奇，您能增加他们的生活情趣，他们也能增加您的生活情趣。但，若只由对方畅所欲言，而自己吝于付出，则无法达到双向沟通的目的。有的人觉得自己害羞或平淡无奇，他们会说:“我们没有什么值得一谈的事情。”然而，事实上几乎每个人或多或少都有一些可以和别人分享的趣事。许多人会因为自己与别人的见解不同而羞于表达。但，正因为有这种不同，人生才能成为大戏台。

　　如果我们彼此坦诚相待，就能谈得投机。我们需要陌生人的刺激--一个跟我们不同、暂时是个谜的人。此外，和陌生人见面多少对您会有所影响。若是彼此心灵相通，意气相投，也许就能成为您往后生命的一部份。所以，不论到何处，以愉快的心情、甜美的微笑去面对别人，诚恳地与人交谈，不要怕表错情，也不要记恨人;时时想着快乐的事，久而久之，您将发现自己的生活充满乐趣，和陌生人之间隔阂也将很容易地化为乌有。

篇3：业主沟通技巧方法培训

　　业主沟通技巧方法培训

　　一、与客户沟通的原则：

　　1、勿呈一时的口舌之能：

　　(1)如果你逞一时的口舌之能，会获得短暂的胜利之快感\但你绝对不可能说服客户，只会给以后的工作增加难度；

　　(2)真正的沟通技巧，不是与客户争辩，而是让客户接受你的观点；

　　(3)你在与客户沟通时，不要摆出一付教人的样子，不要好像若无其事的样子。

　　2、顾全客人的面子：

　　(1)要想说服客人，你就应该顾全别人的面子，不要一语点破。要给客人有下台阶的机会；

　　(2)顾全客人的面子，客人才能会给你面子；

　　(3)顾全客人的面子，对我们来说并不是一件难事，只要你稍微注意一下你的态度和措辞；

　　3、不要太“卖弄”你的专业术语：

　　(1)千万要记住，平时接触的人当中，他们可能对你的专业根本不懂；

　　(2)在向客户说明专业性用语时，最好的办法就是用简单的例子来比较，让客户容易了解接受；

　　(3)在与客人沟通时，不要老以为自己高人一等。

　　4、维护公司的利益：

　　(1)维护公司的合法利益是每一位员工应该做的，在与客户沟通时，不能以损失公司的利益为代价，博取客户的欢心；

　　(2)更不能以损失公司或他人的利益，来换取客户对个人的感谢或谋取私利。

　　二、与客户沟通的技巧：

　　1、抓住客户的心：

　　(1)摸透对方的心理，是与人沟通良好的前提。只有了解掌握对方心理和需求，才可以在沟通过程中有的放矢；

　　(2)可以适当的投其所好，对方可能会视你为他们知己，那问题可能会较好的解决或起码你已成功一半。

　　2、记住客人的名字：

　　(1)记住客人的名字，可以让人感到愉快且能有一种受重视的满足感，这在沟通交往中是一项非常有用的法宝；

　　(2)记住客人的名字，比任何亲切的言语起作用，更能打动对方的心。

　　3、不要吝啬你的“高帽子”：

　　(1)人性最深切的渴望就是拥有他人的赞赏，这就是人类有别于其他动物的地方；

　　(2)经常给客人戴一戴“高帽”，也许你就会改变一个人的一生；

　　(3)用这种办法，可以进一步发挥人的潜能，使戴高帽人有被重视的感觉。

　　4、学会倾听：

　　(1)在沟通中你要充分重视“听”的重要性，你能善于表达出你的观点与看法，抓住客户的心，使客人接受你的观点与看法。这只是你沟通成功的一半。那成功的另一半就是善于听客人的倾诉。

　　(2)会不会听是一个人会不会与人沟通，能不能与人达到真正沟通的重要标志，做一名忠实的听众，同时，让客人知道你在听，不管是赞扬还是抱怨，你都得认真对待。

　　5、付出你的真诚与热情：

　　(1)人总是以心换心的，你只有对别人真诚，客人才可能对你真诚；

　　(2)在真诚对待客人的同时，还要拥有热情；

　　(3)只有那出你的真诚与热情，沟通才有可能成功。

　　“真诚”是沟通能否取得成功的必要条件。

　　6、到什么山上唱什么歌

　　(1)不同的沟通场合需要不同的沟通方式；

　　(2)对不同人也需要采取不同的沟通方法。

　　7、培养良好的态度

　　(1)只有你具有良好的态度，才能让客人接受你，了解你；

　　(2)在沟通时，要投入你的热情；

　　(3)在沟通时，你要像对待的朋友一样对待你客户。

　　三、入伙期与业主的沟通

　　1、所有管理员必须熟悉办理入伙过程中的业务，

　　2、及时向业户解释入伙资料中业主提出的问题；

　　3、在与业户沟通过程中因问题解释不清楚，应及时向上级主管领导汇报，避免与业主争论，以免造成负面影响。

　　4、对业主提出的问题，非管理处的原因，要马上通知相关部门进行整改，及时跟进整改处理结论，并将整改结果给业主通报。

　　四、客户访问时处理投诉的方法：

　　客户访问是指业户入住后，管理处定期向业户了解对小区管理情况的一种形式。可以通过上门、电话或户外进行联系或专门走访的方式。

　　1、业户投诉或请求主要有上门、电话、信函或向上级及相关部门的反映等形式；

　　2、不管业户投诉或请求的内容错对，管理处客服人员必须给予答复。如业主是通过信函形式反映的事情，管理处客服人员一定要以信函形式回复；

　　3、业户反映的事，我们一定及时处理，并将跟踪处理结果反馈给业主，以显示我们的工作态度及处理问题的能力和速度。