物业公共设施、机电设备接管验收重点内容

　　物业公共设施、机电设备接管验收重点内容

　　1、机电设备验收需要哪些资料？

　　答：机电设备验收时需验证机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文版本）、机电设备安装，调试报告、设备保修卡、保修协议等资料。

　　2、机电设备接管验收都有那些项目?

　　答：可分为电梯、发电机、中央空调、生活水泵、消防水泵、高压配电柜、低压配电柜、干式变压器、交通道闸系统、消防系统、闭录监控系统、对讲报警系统、防越界攀爬远红外报警系统、公共天线系统等。

　　3、接管验收时供配电系统有哪些注意事项？

　　答：接管验收时供配电系统要注意，各开关柜容量及母排联络是否与竣工图纸相符；高、低压各开关柜专用操作工具是否齐全、配电柜前后有无绝缘垫（耐压500V及以上）、各开关柜出线有无表明去向的标牌、计量电表有无漏装接地线是否连接，线色地是否正确、配电房内消防系统是否配备合理（例如：烟感数量、分布情况等）；电容柜自动，手动是否工作正常，面版显示与实际是否相符，有无过补或滞后现象。

　　4、生活水泵、消防水泵接管验收时应注意那些问题？

　　答：摇测水泵绝缘电阻最低不小于0.5兆欧、手动盘车要灵活轻快、核验水泵的使用说明书、出厂合格证等第1题中所列资料；手动、自动启、停水泵，控制部分无杂音，无接触不良现象；启动水泵仔细倾听有无杂音，有无震动；测量空载电流和满载电流是否与说明书相符、检查泵体有无渗漏、填料槽是否漏水是否符合标准。

　　5、干式变压器验收时要注意哪些问题？

　　答：验收时要注意：核验说明书与变压器型号、规格是否相符及耐压实验报告等其他文字资料；保护围栏是否符合标准、护栏内有无杂物、母排与变压器出线是否连接紧密牢固、通风散热情况是否良好、接地母排是否连接良好；高压进线有无安全隐患、空载时的声音是否正常、电流，电压与说明书是否相符、有无温度测量装置使用是否正常等。

　　6、有线电视、宽频网络、燃气部分由谁验收？

　　答：由市政相关专业部门或公司验收。

　　7、公共给水管道验收时应注意什么问题?

　　答：验收时注意与市政管道接驳处接口是否牢固；水表安装方向是否正确；排水管道是否畅通、井盖是否完好、管道接口是否密实有无渗漏现象、是否与竣工图纸相符等。

　　公共排水管道验收时要采用《乒乓球试验法》。

　　8、室内公共设施包括哪些内容？

　　答：室内公共实施包括：所有的公共装饰面、电梯前室和入户走廊及附属的灯具、开关、电气插座、门窗、防盗网、公共走廊、楼梯、扶手、油漆、水电表井、大堂、公共洗手间等。（消防栓箱、手动报警按钮、烟感等消防设施单独核验）

　　9、内墙饰面验收时应注意什么问题?

　　答：内墙饰面验收时要注意：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无明显裂缝、无污渍等。

　　10、瓷砖饰面验收时应注意什么问题？

　　答：瓷砖饰面验收时要注意：瓷片粘贴牢固、无缺楞掉角、面层无裂纹、无损伤、无空鼓、色泽一致、对缝砂浆饱满、线条顺直。

　　11、顶棚抹灰面验收时注意哪些问题？

　　顶棚抹灰面要平整、面层涂料均匀、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹。

　　12、公共门窗验收时应注意什么问题？

　　答：公共门、窗验收时应注意：门开启自如、无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确、无翘曲变形；门锁、窗铰链开启灵活、窗销连接牢固；玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹无损伤；油漆均匀、色泽光亮新鲜；不锈钢门表面光亮、无刮花、变形。

　　13、公共楼梯扶手验收时应注意什么问题？

　　答：楼梯、扶手验收时应注意：钢木楼梯安装牢固，无腐蚀、弯曲、油漆完好、色泽均匀表面平滑。

　　14、木装修工程验收时注意什么问题？

　　答：木装修工程验收要注意：表面光洁五毛刺、线条顺直、色泽均匀、无起泡、开裂现象、油漆完好。

　　15、公共电气部分验收时应注意什么问题？

　　答：电气部分验收时应注意：电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定、电源接通正常、接地线连接良好；开关安装牢固，完好无损、开关灵活、接触良好；灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。

　　16、防盗网验收时应注意什么问题？

　　答：防盗网验收时注意：安装要牢固、焊接密实无虚焊、无扭曲变形。

　　17、室外给排水验收是可分为几部分？

　　答：可分为化粪池、污（雨）水井、所有管道、水表井、管道竣工平面图等。

　　18、业主室内给水管道验收时的注意事项？

　　答：室内给水管道验收时注意屋内各种设施安装是否牢固、管道有无渗漏有无锈迹、水流是否畅通、是否有足够压力。

　　19.设备机房接管验收要注重的事项：

　　1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

　　2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

　　3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。

　　4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。

　　5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

　　6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。

　　7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

　　20公共配套设施接管验收标准

　　1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

　　2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。

　　3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

　　4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

　　5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　6、道路：

　　1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；

　　2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

　　4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。

　　7、室外消防栓：

　　1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；

　　2）消防设施配件齐全，摆放整齐；

　　3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

　　8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

　　9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。

　　10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。

　　11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

　　12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。

　　13、车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。

　　14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

　　15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

　　16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

　　17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

　　18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。

　　19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。

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篇2：物业知识培训：物业接管验收

　　物业知识培训：物业接管验收

　　接管验收包括房管部门、物业管理公司或建设单位自身以及个人对物业接管验收。物业公司的接管验收是指接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或者原有房屋等物业的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

　　一、接管验收的作用

　　1、明确在物业接管验收中接受双方的责、权、利。

　　2、确保物业使用的安全和正常使用功能。

　　3、为实施专业化、社会化、现代化管理创造条件。

　　4、提高物业的综合效益。

　　5、促进建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验。

　　6、维护业主的利益。

　　二、接管验收的原则

　　1、原则性与灵活性结合

　　2、细致入微与整体把握相结合

　　三、物业接管验收的准备与实施

　　一）接管验收的条件

　　(一)新建房屋接管验收条件

　　1、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格

　　2、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用

　　3、房屋幢、户编号业经有关部门确认

　　(二)原有房屋接管验收条件

　　1、房屋所有权、使用权清楚

　　2、土地使用范围明确

　　二、接管验收应检索提交的资料

　　(一)新建房屋接管验收应提交的资料

　　1、产权资料

　　(1)项目批准文件

　　(2)用地批准文件

　　(3)建筑执照

　　(4)拆迁安置资料

　　2、技术资料

　　(1)竣工图

　　(2)地质勘查报告

　　(3)工程合同及开、竣工报告

　　(4)工程预算决算

　　(5)图纸会审记录

　　(6)工程设计变更通知及技术核定单

　　(7)隐蔽工程验收签证

　　(8)沉降观察记录

　　(9)竣工验收证明书

　　(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书

　　(11)新材料、构配件的鉴定合格证书

　　(12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

　　(13)砂浆、混凝土试块试压报告

　　(14)供水、供暖的试压报告

　　(二)原有房屋接管验收应检索提交的资料

　　1、产权资料

　　(1)房屋所有权证

　　(2)土地使用权证

　　(3)有关司法、公证文书的协议

　　(4)房屋分户使用清册

　　(5)房屋设备及定、附着物清册

　　2、技术资料

　　(1)房地产平面图

　　(2)房屋分间平面图

　　(3)房屋及设备技术资料

　　三、接管验收程序

　　(一)新建房屋的接管验收程序

　　1、建设单位书面提请接管单位验收

　　2、接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间

　　3、接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收

　　4、对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理

　　5、经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件

　　(二)原有房屋接管验收程序。

　　1、移交人书面提请接管单位接管验收

　　2、接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核

　　3、接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验

　　4、对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理

　　5、交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况

　　6、经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

　　四、装修验收

　　(一)装修工程完工后，由业主通知工程部，由工程部会同管理部及相关部门派人验收，单项工程竣工验收可以在全部装修工程竣工前单独进行。

　　(二)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。

　　(三)消防变更工程由业主向消防部门提出验收申请，通过后向管理处提供合格证明，管理公司检查其是否符合管理的规定和要求。

　　(四)竣工验收后，由管理公司向业主出具验收单。

　　(五)业主凭验收单到管理部、保安部办理必要手续，领回装修押金，并缴纳有关专项费用。

篇3：物业管理资格考试题：物业接管验收与撤管

　　物业管理资格考试题：物业接管验收与撤管

　　第一章 物业的接管验收与撤管

　　一、单选题

　　193、新建房屋接管验收应验交的产权资料共()，技术资料共()。

　　A、4项，4项B、5项，5项C、4项，14项D、5项，15项

　　194、采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前()进行。

　　A、10天B、15天C、1个月D、2个月

　　195、在采暖工程验收时，须经过()连续试运行。

　　A、12小时B、24小时C、48小时D、72小时

　　196、在物业的接管验收时，交接物业的双方是()

　　A、业主委员会和物业管理公司B、施工单位和开发建设单位C、房地产行政部门和物业管理企业D、开发建设单位和物业管理企业

　　197、物业接管验收应特别重视()验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。

　　A、设计质量B、施工质量C、综合功能D、附属设备

　　198、()标志着物业正式进入使用阶段。

　　A、竣工验收完成B、接管验收完成C、业主大会召开D、业主委员会成立

　　199、在物业的接管验收中，物业管理企业与开发企业之间的关系是()

　　A、利益关系B、责任关系C、供需关系D、监管关系

　　200、接管验收合格后，接管单位应在()内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。 9*NV

　　A、7天B、15天C、1个月D、2个月

　　201、房屋接管验收交付使用后，如发现重大事故隐患，如属于设计、施工或材料的原因，应由()负责。

　　A、施工单位B、建设单位C、物业管理企业D、业主自己

　　202、新建房屋在保修期内由()负责保修。

　　A、施工单位B、管理单位C、建设单位D、销售单位

　　203、首次选聘物业管理公司由房地产开发企业进行，一般规定不超过()

　　A、两年B、一年C、半年D、三个月

　　204、()是选择物业管理企业时要考察的主要因素

　　A、收费低廉B、规模较大C、社会信誉D、历史长久

　　205、物业管理招标是由()负责，通过竞争择优选聘物业管理企业的一种方法。

　　A、物业开发商B、业主C、物业开发或业主D、房地产管理部门

　　206、物业管理投标是()根据招标文件的要求组织编制标书，参加物业管理资格竞争的一种行为。

　　A、开发商B、业主委员会C、业主大会或业主代表大会D、物业管理企业

　　207、物业管理企业根据招标文件的内容和要求编制的标书要加盖()的印鉴。

　　A、物业管理企业B、管理企业负责人

　　C、物业管理企业及其负责人D、房地产行政管理部门

　　二、多选题

　　208、新建房屋接管验收应验交的产权资料包括()。

　　A、项目批准文件B、用地批准文件C、建筑执照D、拆迁资料

　　209、原有房屋接管验收应验交的技术资料包括()。

　　A、房屋产权证B、房地产平面图C、房屋分间平面图D、房屋及设备技术资料

　　210、接管验收的作用有()。

　　A、明确双方的责权利B、确保物业具备正常的使用功能C、为日后管理创造条件D、检验施工和设计质量

　　211、竣工验收是对()进行全面检验和质量评定。

　　A、施工质量B、设计质量C、使用功能D、日后维修

　　212、物业的接管验收与竣工验收的区别在于()。

　　A、性质不同B、所处的阶段不同C、评定完损等级的标准不同D、物业管理企业的职责不同

　　213、房屋接管验收交付使用后，如发现重大事故隐患，应由()等共同进行分析研究，查明原因。

　　A、接管单位B、建设单位C、设计单位D、施工单位

　　214、对写字楼接管验收的重点是()。

　　A、装饰B、地段C、价格D、一流的设施系统

　　215、提前解聘是在物业管理委托合同履行期间，由于某种原因合同双方或单方提出终止合同的履行，解决的方法有()

　　A、双方协商B、主管部门调解C、提交法院裁决D、业主大会或业主代表大会决定

　　216、选聘物业管理企业的标准有()。

　　A、企业规模B、人员素质C、社会信誉D、收费合理

　　217、物业管理公司具有良好的社会信誉主要表现在()

　　A、无投诉记录B、高额利润C、所管物业的租金和出租率高于同类物业同期水平D、接管某物业后一直未被解聘

　　218、物业管理招标程序包括()

　　A、选择招标方式B、编制招标文件C、报送政府有关部门批准D、组织勘察现场

　　219、物业管理招标程序包括()

　　A、投标单位资格审查B、报送标书C、开标、评标、决标D、签订物业管理委托合同

　　220、物业管理投标的主要工作有()。

　　A、报送标书B、报送申请书C、编制标书D、编制招标文件

　　三、判断题

　　221、()在对原有房屋的接管验收时属危险房屋的，应由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。

　　222、()物业管理受托业务与收费标准有着密切的关系，受托业务越多，各项业务收费标准相应就会越高。

　　223、()物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备和配套设施，还包括道路、场地和环境绿化等。

　　224、()竣工验收是由房地产开发商和物业管理企业共同组织验收小组进行。

　　225、()接管验收是政府行为，竣工验收是企业行为。

　　226、()一个物业区域竣工投入使用后，首次选聘物业管理企业由有关的房地产开发公司进行。

　　227、()物业管理招标工作应该以公开招标为主，以议标方法为辅。

篇4：物业接管验收工作全攻略

　　物业接管验收工作全攻略

　　物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。

　　①分期验收

　　分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件，且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区，每当一批房屋建成并经过竣工验收后，开发商为了加快资金的周转，急于交付业主使用，即可提前进行接管验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。

　　②单项工程验收

　　工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求，经过竣工验收，开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等，然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。

　　③全部工程验收

　　全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时，便是采用此方法。该公司推行ISO9001:2000国际质量管理体系。在接管刺桐豪园时，制订了自己的标准，他们的标准是在参照建设部《房屋接管验收标准》的基础上，根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据，同时也为具体操作带来了便利。

　　其工作程序如下图:

　　公司领导下达接管验收指令

　　↓

　　公司组建接管验收小组

　　↓

　　作好接管验收准备

　　↓

　　进行资料验收移交

　　要求正确、真实补齐资料

　　验收是否合格

　　(是)↓ (否)

　　进行硬件设施、设备验收

　　要求开发商限时整改

　　是否合格

　　(是)↓ (否)

　　记录归档

　　接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。

　　①接管验收的准备工作

　　新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

　　在接到公司领导的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

　　接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。

　　②资料的接管验收

　　开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

　　③硬件设施、设备的接管验收

　　a)楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有:主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。

　　对主体硬件的接管验收，主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。

　　对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；水表、电表安装是否牢固，有无损伤，读数是否正常；给水设施有无渗漏、锈迹，压力是否足够；地漏、排水管道接口是否密实，有无渗漏、堵塞现象，排水是否流畅。验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。

　　b)公共配套设施接管验收的主要内容包括:天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

　　对公共配套设施的接管验收，主要验收道路路面是否平整，有无水泥块、断裂；消防箱标识是否清楚，玻璃是否完好，消防设施配件是否齐全，消防管标识是否明显，有无漏水，水压是否充足；该小区的停车场为地下停车场，所以检查照明是否充足，标识是否清楚，安全设施、排水设施是否良好；小区花园绿化的树种、绿化水管布局的合理性，绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题，及时向开发商提出意见，要求整改。

　　c)机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。

　　对变配电设备的验收，以设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收，以以设备型号、数量与移交清单相符，动行平稳，安装符合规范，有电梯运行准运证，机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮为验收标准。

　　总之，硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

　　④接管验收遗留问题的处理

　　a)遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》(附件一)中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》(附件二)中并交开发商相关人员签字确认。

　　b)对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。

　　c)对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。

　　d)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

　　⑤《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

　　接管验收应注意的问题

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项:

　　①接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题.

　　竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等，这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时，却要将类似这样的细小问题逐一列明，要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明，在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。

　　②现实的接管验收少有整个物业同时移交

　　虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用，但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又接管空调系统，至于消防系统的移交可能更迟。因此，物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管，不然就要背着责任走。

　　③接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线

　　物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质其内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管，使物业管理公司接管后的设备保持期缩短，物业管理公司应将开发商提出，争取补回原来保质期。

　　验收资料的收集整理

　　资料收集整理的程序

　　物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行：

　　①制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广，如果没有制订一个计划，难免会有一些资料漏掉。走好这一步，具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好计划，应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。

　　②深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，使物业管理公司做到自己心里有数，以便于在资料移交时，考察资料的准确性、真实性。

　　③资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。

　　④资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。对每一类的资料进行命名，并在每一类首页注明简要内容，以便于随时调用。

　　⑤资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。

　　资料收集整理的形式

　　资料的表现的形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。如小区分布图，可用彩色图片加以美化；小区内的户型可用户型结构图加以表达；小区内不同户型的数量，可用柱状图、砌饼图等图表表示；机电设备的调试报告数据，可用柱状图、曲线图等加以表现；还有一些设备设施无法用文字描述，可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式，这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用，则要视各公司的特点及具体情况而论。

　　资料收集整理的内容

　　在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料:

　　①物业产权资料:包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图。

　　②综合竣工验收资料:主要包括竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯准用证。

　　③施工设计资料:地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。

　　④机电设备资料:机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书(要求中文)；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。

　　⑤业主资料:已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。

　　完善竣工验收的必要措施

　　反复验收

　　现在的验收程序，一般是这样的:首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

　　讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止，再发合格证。否则，很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场，给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。

　　意见及时

　　在讲评之前，验收部门应与物业管理公司合议一次，理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染，或通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的，他们的意见很有参考价值。

　　物业管理公司在合议时，应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面，事后再提整改意见，那是白费心机的。“人家建设局都通过了，你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”，包括承建单位在内，没有人会理你的。

　　验收全面

　　目前的验收，对室内的装修、水电设施看得比较多，而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可*，等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此，应引起重视，避免顾此失彼。

　　科学验收

　　目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压，该试流量的就试流量，该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。

篇5：物业知识教材：物业竣工验收与接管验收

　　物业知识教材：物业竣工验收与接管验收

　　物业的竣工验收

　　(一)竣工验收及验收种类

　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时 ，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开 发商承担的经济和法律责任。

　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　1.隐蔽工程验收

　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均 要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。

　　2.单项工程验收

　　单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然 后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

　　3.分期验收

　　分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。

　　4.全部工程验收

　　全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收--正式验收的顺序进行。

　　物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。

　　(二)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　1.竣工验收的依据

　　①上级主管部门的有关文件。

　　②开发商和建筑商签订的工程合同。

　　③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　④国家现行的施工技术验收规范。

　　⑤建筑安装统计规定。

　　⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　2.验收的标准

　　①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

　　②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。

　　③设备调试、试运转达到设计要求。

　　④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。

　　⑤技术档案资料齐全。

　　3.做好竣工验收工作

　　①建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有:竣工工程项目一览表;图纸会审记录;竣工图;隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单;材料、半成品的试验和检验 记录;永久性的水准点坐标记录;建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证;土建施工的试验记录;土建施工记录;设备安装施工和检验记录;建筑商和设计单位 提供的建筑物使用注意事项;该工程的有关技术决定;工程结算资料、文件和签证等。

　　②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

　　③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

　　④办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。

　　二、物业的接管验收

　　(一)接管验收与竣工验收

　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于:

　　1.验收的目的不同

　　接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验;竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

　　2.验收条件不同

　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

　　3.交接对象不同

　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

　　(二)接管验收中应注意的事项

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面:

　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

　　4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商 一次性拨付保修费用。

　　5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

　　6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

　　7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

　　当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。