物业知识培训：智能小区系统详细说明

　　物业知识培训：智能小区系统详细说明

　　一、前言

　　随着计算机技术。现代通信技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发达国家应运而生。1984年美国哈特福特市将一座旧式大楼改造，并且对大楼的空调，电梯、照明，防盗等设备采用计算机进行监测控制，为客户提供语音通信。文字处理，电子邮件和情报资料等信息服务，被称为世界上第一座智能化大楼。随后在各国相继形成热潮，我国也引进了这一新技术。

　　智能小区是在智能化大楼的基本含义中扩展和延伸出来的，它通过对小区建筑群四个基本要素(结构。系统。服务，管理以及它们之间的内在关联)的优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。为适应国家加快住宅建设发展的形势，增强小区住宅建设的科技含量，科技人员经反复考察论证，结合国内外智能住宅现状和发展趋势，集成国内外先进的监测。控制和布线产品设备，推出适合我国国情的住宅小区智能化管理系统。此类系统既考虑智能小区的现行建设和长远的发展，也考虑了小区管理系统的灵活性、安全性、市场适应性和住房经济性。

　　二、智能小区系统总体目标和任务

　　2.1总体目标和指导思想

　　2.1.1智能小区工程建设的总体目标

　　在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及IC卡技术基础上，采用系统集成方法，逐步建立一个沟通小区内部住户与住户。住户与小区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪风范的智能化小区。

　　2.1.2智能小区遵循的指导思想

　　(1)坚持高起点，面向二十一世纪，保证系统的先进性和在国内同行业中的领先地位;

　　(2)贯彻“实用、可靠、先进、经济”的八字方针，以应用为导向，推进管理，按急用先上、分步到位的原则进行建设;

　　(3)从现实情况出发，以需求为依据，总体规划、分步实施，确保系统高度集成、总体优化、安全可靠、稳步推进;

　　(4)系统充分考虑功能扩容性和技术升级性，适应当代信息技术迅猛发展的要求，以求最佳效果。

　　2.2智能小区系统的组成

　　按照智能小区的总体目标进行分解，小区智能化系统可具体分解成以下几个子系统，其每个子系统均具有一项具体功能。家庭智能化系统;小区综合布线系统;小区网络、通讯系统;小区CATV系统;小区设备自控(BA)系统;小区安全防范系统;小区对讲系统;小区智能三表抄表系统;小区物业管理及一卡通消费系统;小区停车库管理系统;小区增值服务管理系统。

　　2.3系统的设计原则

　　智能小区系统工程在设计过程中应遵循的原则。

　　2.3.1可行性和适应性

　　系统要保证技术上的可行性和经济上的可能性。

　　2.3.2实用性和经济性

　　系统建设应始终贯彻面向应用，注重实效的方针，坚持实用、经济的原则。

　　2.3.3先进性和成熟性

　　系统设计既要采用先进的概念、技术和方法，又要注意结构、设备、工具的相对成熟。不但能反映当今的先进水平，而且具有发展潜力，能保证在未来若干年内占主导地位。

　　2.3.4开放性和标准性

　　为了满足系统所选用的技术和设备的协同运行能力，系统投资的长期效应以及系统功能不断扩展的需求，必须追求系统的开放性和标准性。

　　2.3.5可靠性和稳定性

　　在考虑技术先进性和开放性的同时，还应从系统结构、技术措施、设备性能、系统管理、厂商技术支持及维修能力等方面着手，确保系统运行的可靠性和稳定性，达到最大的平均无故障时间。

　　2.3.6安全性和保密性

　　在系统设计中，既考虑信息资源的充分共享，更要注意信息的保护和隔离，因此系统应分别针对不同的应用和不同的网络通信环境，采取不同的措施，包括系统安全机制、数据存取的权限控制等。

　　2.3.7可扩展性和易维护性

　　为了适应系统变化的要求，必须充分考虑以最简便的方法、最低的投资，实现系统的扩展和维护。

　　三、智能小区系统及技术概要

　　3.1智能小区系统简介

　　3.1.1设备自动化系统(BAS)

　　智能小区的智能化往往总是从小区设备自动化开始的，小区设备自动化是以计算机控制。管理为核心，并带有各种传感器和执行机构的综合监控性系统，主要是对小区内的电力(空调)、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施进行检测，分散控制、集中管见以达到安全、节能、经济和舒适的目标，实现一体化的监测和控制。

　　3.1.2通信自动化(CAS)

　　小区通信自动化系统是智能小区的中枢神经系统，包括电话通信、计算机网络、卫星电视和闭路电视接收系统，它是小区实现对外界联系，获取信息，感知外部世界，抒发情情感，加强信息交流的关键系统。该系统如电话、传真。可视电话、计算机等，可实现高速信息传输和信息交换及电子邮件，可联接多种通信终端设备，确保小区内数字、文字、声音、图形、图像和电视信息的高速流通，与市内、国内和国外等有关部门实现信息交换和资源共享。

　　3.1.3小区综合布线系统

　　为实现小区管理自动化、通信自动化、控制自动化，保证小区内各类信息传送准确、快捷、安全，最基本的设施就是小区综合布线系统，形象讲，综合布线系统是智能小区的神经系统。实现这个系统的实质是将小区中计算机系统、电话系统、自控、监控系统保安防盗报警系统，电力系统合成一个体系结构完整，设备接口规范，布线施工统一、管理协调方便的体系。

　　3.2智能小区的基本内容及常用设备

　　3.2.1 家庭生活智能系统

　　安保智能:

　　安全(可视)对讲/门禁管理、防盗控制;

　　红外传感器，人体热释电传感器、超声波传感器。

　　开关式传感器、微波传感器、激光传感器、联接110报警机、控制机及计算机软件。

　　(2)消防报警

　　外传报警执行(119火警)、自动喷淋装置;

　　温度传感器、烟雾传感器、煤气泄漏传感器、氧传感器、环境自动调节器(加温、加湿、减湿、空气清新、加氧和空气负离子)。

　　(3)电器(设备)控制管理

　　载波电器控制器、家电自动监测控制(电视机、计算机、音响设备、空调机、其他家电设备);卫生间排气扇控制、水、电、气阀门控制;自动抄表(电表、水表、气表)。

　　(4)厨房智能化

　　电冰箱、洗碗机、电饭煲、微波炉、热水器、食品干燥机，消毒碗柜、抽油烟机、调料柜、冰柜、燃气灶，工作状态监测及控制。

　　(5)家庭保健护理系统(家庭远程医院)

　　检测体温、检测血压、脉搏跳动次数;护理资料、保健资料、急救、求助报警。

　　3.2.2小区管理智能系统

　　(1)小区管理智能系统还包括其它系统。车辆(自行车)管理及收费;

　　(2)给排水控制;城市供水网(水井)--蓄水池--蓄水箱--用户，污水池(化粪池)--城市排水网等设备工作监控;公共区照明自动控制--声光控开关、定时开关、人体热释电开关。

　　(3)保安人员巡更系统;

　　(4)人员进出管理(门禁系统);

　　(5)电视监控及周边红外监控系统。

　　3.2.3通信自动化

　　(1)小区局域网(以太网)、小区程控交换机。网络计算机、传真、电话、可视电话。

　　(2)卫星及闭路电视网

　　有线电视系统、CATV可寻址收费管理系统。

　　语音数据、有线电视两网合一是现在发展的一种新型网络方式，即不用电话网，不用数据网即可实现传输数据，同时实现视频信号传输。

　　3.3智能小区的关键技术

　　智能小区的关键技术包括:综合布线技术;自动控制技术;现代通信技术;计算机网络技术;信息管理技术;多媒体技术;系统集成技术。

　　四、智能小区基本功能介绍

　　近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，人们生活水平和自身素质的提高，以及信息化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。从以往追求居住的物理空间和豪华的装修向着享受现代化精神内涵与浪漫生活情趣的方向发展，追求更高的层次和境界。智能化家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行电子购物。网上医疗诊断、参观虚拟博物馆和图书馆、点播VOD家庭影院，甚至于在数千里之外遥控家里的空调设备进行温度调节和家庭电器的控制，以及照明的亮度调整，当家庭中发生安全报警(包括:盗警。火警、煤气泄漏以及疾病紧急呼救等)，在外的家庭成员可以在接到报警信息以后，通过电话线路查询和确认家庭中的安全状况。

　　4.1家庭智能化系统应完成的基本设施

　　4.1.1家庭智能化系统

　　(1)预留两门直线电话:可实现ISDN、语言信箱、传真、可视电话等。

　　(2)预留两路双口(TV/FM)有线电视接口。

　　(3)一门可视对讲门铃:支持来访者与住户之间的可视对讲、大门保安与住户之间的话音对讲。

　　(4)一路计算机网络接口(独享1ooMBPS):实现INTERNET访问、公共信息查询、E-mail、EDI等相关服务。

　　(5)配备电子水表，电子煤气表，电子电表，门磁开关、红外探测器、紧急救助按钮、辅助求助按钮、煤气泄露报警器及其它安全传感器，实现小区管理中心对每一住户的安全监控。

　　(6)家庭电器设备遥控:在家遥控或在家外通过电话线遥控家里的各种电器设备，包括照明、空调、电话录音等。

　　4.1.2小区综合布线系统

　　随着生活。工作的现代化，智能化，楼宇、小区内需要的系统及设备越来越多，最基本的有通信系统(计算机、电话、电传、传真)、闭路电视系统(有线电视、卫星电视、自办电视等)、公共设备监测控制系统(路灯、楼道灯、小区发电机组、变配电设备、自备水箱等)、报警系统(求助、求救、防盗、消防、监控)、自动化管理系统(抄表、对讲、门禁)、计算机网络系统(交换设备，路由设备、ATM)。如此多的系统，如不采用统一、综合的方式实现，而采取各自规划，各自施工，既造成管理上的混乱，也为今后的维护造成极大困难。

　　智能小区的综合布线将很好的解决这个问题。智能小区综合布线系统是小区管理、生活、通信智能化的神经系统，它以控制、通信、计算机管理为内容，以综合布线为基础，实现小区的控制管理整体智能化。系统的功能实现可以灵活充分的利用每根“神经”，使系统的集中管理水平达到最合理的利用和实施状态，使成本降到最低，性能价格比最佳。我公司推出的智能小区综合布线系统是以ISOll801、TIA/E568国际综合布线标准和中国工程建设标准化协会《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》CECS89:97为基础，充分考虑小区内各项控制管理系统的应用，结合智能小区的具体实际的一套布线系统。该布线系统既有规范性，又有灵活性、实用性。布线系统全部线缆均采用预埋的走线方式。暗敷方式，其布线系统的管理信息出口均采用标准模块化管理，与设备实现最理想的插接，全部线缆采取集中式管理，便于维护和功能扩展。布线系统采用总线型或星型方式，一级或二级管理模式，这是目前国际上广泛采用的最灵活的布线方式。

　　布线系统设备包括光纤，屏蔽、非屏蔽线缆，控制、电源线缆、接插件、信息模块、配线架、19”标准机柜、配线箱等。

　　4.2布线系统的综合性要求

　　小区综合布线系统设计必需综合考虑BA、CA、SA、CATV、计算机网络等系统的信息交互需求，采用先进的、高性能的、灵活的、经济的结构化布线设备充分利用线缆资源，合理设计，系统目的是将小区中计算机、电话，自控安防、电力、照明等系统统一在一个子系统下，形成设备接口，管理协调完整的布线体系。

　　4.3小区布线系统的基本要求

　　楼群布线:大于等于155M带宽;楼宇内部部分大于等于100M带宽;户内布线:大于等于10M带宽布线系统应根据小区楼群及楼宇内部结构化布线图和管线施工图，周密设计，严格施工，为用户提供完善的小区布线系统。

　　4.4小区网络、通讯系统

　　4.4.1 小区网络系统

　　随着计算机技术和网络技术的发展，家庭计算机的普及，“上网”已经成为人们的常用语，各种信息网，服务网已经成为现代人们生活中必不可少的重要内容。小区网络服务中心是智能小区的大脑、信息交换中转站，高速的小区网络中心是小区住户步入信息社会，享受网络世界的重要保证。

　　小区内设一个高速计算机网，为千家万户提供上网服务。家用计算机除可以管理家庭各种电器设备外，同时可利用内部网与小区的其他住户在网上进行交流、娱乐，还可在管理中心查询数据。小区网络面向住户开放公共信息网。社会服务网，并提供国际互联网等服务，使住户生活更方便，达到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可实现家庭办公室的作用。

　　小区网络系统基本要求:小区网络系统是小区综合信息服务中心的基础平台，其设计应充分考虑小区信息流量的需求，以满足二十一世纪宽带多媒体信息交互的要求。同时网络应具备可管理性、可扩展性和可维护性。

　　主干网的设计采用先进主流的网络结构并与本市信息网在技术上保持一致。

　　住户端口带宽大于等于10MBPS(独享)。提供与公共信息网的接口:ISDN、DDN、ATM。

　　*.25、VAST

　　4.4.2 小区通讯系统

　　(1)PAB*(提供400门分机):一部分用于物业管理办公，另一部分用于小区主要交通要道、每栋楼的大门口与小区管理中心的紧急联络。

　　(2)微小区域的无线通信:建立微小范围(半径100-500m)内的收发基站，实现小区内无线手机、寻呼机的无线通讯。

　　(3)卫星通信(VAST)接口:该系统作为有线网的补充建立小区用户与国内、国外进行语音、数据、图像通信的传输通路。

　　(4)每住户提供两门市内直线电话。

　　4.5小区CATV系统

　　电视是千家万户不可缺少的一项娱乐活动。电视用的来源也是多种多样的，有卫星电视、有线电视、共用天线电视、社区自办电视等。通过智能综合布线实现的电视系统使住户共同面对一个“电视台”，即小区综合电视网，本系统布线简单，节目众多，且转换方便，通过增加用户终端设备可实现可寻址自动播放系统(VOD)。

　　信号来源主要有:共用天线系统;卫星电视信号;自办电视节目信号;共用天线系统的调频广播节目传播;当地有线电视光纤网络节目。

　　4.6小区设备自控(BA)系统

　　现代智能小区免不了有许多公共设施或设备，如水泵、发电机组，供冷、供热、照明、通风，电梯等设备。而这些设备本身既是管理监测的难点，又往往都是耗能大户，因此如何便利生活、又通过科学手段加强对小区各种公共设备(施)的管理，降低管理成本，提高管理效率，创造舒适的生活环境是小区物业的重要内容之一。传统管理缺乏科学性，物业管理人员劳动强度大，管理档次低。若小区设备(施)控制管理系统的实现是小区公共设备(施)智能管理水平的体现，也是小区物业硬件上档次的表现，同时也是住户的需要。物业管理人员无需亲临现场，一切都可由系统自动完成。

　　如水压降低，监测系统自动通知水泵开启;停电时，发电机组自动开始工作;住宅楼集中供冷热时，外界温度发生变化;中央空调机组将自动随之变化;小区路灯和楼道灯管理系统是由控制中心控制器分别确定开关时间，而楼道灯是否开启由声控开关完成，这样可以确保照明设备白天不亮，晚上有人在楼道行走时，楼道灯自动开启。

　　小区自控系统的基本功能: BA中央监控系统提供与小区网络系统接口;供配电监控;给排水监控;公共照明:包括小区公共场所照明及泛光照明和楼道照明(声控/红外感应/时间表/照度)的控制;背景音乐及紧急广播:要求与安保、消防联动;电梯运行监测;喷泉设施控制。

　　4.7小区安全防范及报警系统

　　小区安全防范报警系统是智能小区实现安全管理的重要系统，主要包括电视监控、防盗报警、求救求助、煤气泄漏报警、消防报警等。

　　小区管理极为重要的内容是确保住宅，住户安全，生活中，人人都可能出现一些意想不到的求助情况，现代居住的格局，邻里常年不来往已是常事，家庭生活稳定性、封闭性越来越强。因此，小区安全防范及报警系统是具有先进的设计和设备，并为小区住户的安全提供保障的必要系统。

　　安全防范报警系统的特点:

　　(1)中央控制系统必需提供与小区网络系统接口。

　　(2)中央控制系统必须与市110，小区音响系统联动。

　　(3)系统误报率小于0.1%。

　　(4)小区电视监控:在小区的出人口、周界、车库、以及重要场所设置监视点。所有摄像点的设置，要求做到可对小区实施全方位的监视布控，并有助于小区的物业管理。

　　(5)防盗报警:在小区每一住户内安装防盗报警装置。当住户家中无人时，可把家庭内的防盗报警系统设置为布防状态，当窃贼闯入时，报警系统自动发出警报并向小区安保中心报警。

　　(6)巡更、周界报警系统:在小区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯由围墙翻入小区作案，保证小区内居民的生活安全;在小区内设置电子巡更系统，让保安人员定时定路线对小区内进行巡视，以弥补其他技防手段的不足，及时发现可疑情况，防患于未然。

　　(7)出入口控制系统:对小区的车辆出入口、楼宇出入口进行监视与控制，小区住户与物业管理人员及保安人员配备不同级别的IC智能卡，对社区住户出入小区进行身份鉴别、确认、及出入信息登记，提供住户出入小区信息的登记与查询功能。

　　(8)消防紧急报警:在小区的各个楼洞内安装消防栓启动按钮，当有火灾发生时，住户可按下此钮，通知物业管理中心，同时系统自动启动背景音响系统中的紧急程序，停止播放背景音乐，插播告警信息。

　　(9)煤气泄露报警:当室内煤气超过正常标准时，煤气泄露报警启动，通知管理中心，井可关闭煤气阀门，启动排气装置。

　　4.8小区对讲系统

　　小区对讲系统是小区管理中心或来访者与用户直接通话的一种快捷通信方式。该系统有助于:

　　(1)来访客人、朋友的通行;

　　(2)紧急呼救的情况询问;

　　(3)紧急事件、公共信息的通知;

　　(4)车辆移动及邮件通知;

　　(5)其它情况的通话。

　　该对讲系统可以在户内、户外、控制中心安装上摄像机，实现可视对讲。系统安全可靠、不占用住户的电话线路，同时住户可将自家的对讲系统设成“免打扰”，这样可以不接受来自中心的询问，紧急处理时可按下紧急按钮后，对讲自动开启、恢复和中心的联系

　　该系统有呼叫应答键，关闭键、免打扰键、控制器、对讲机，并通过专线与中心的对讲控制台相连。线路如有破坏，中心的计算机上会有指示，保证线路安全通畅。

　　系统分为二种:一种是独立单元式。适用于少量住户区域;一种是中心集中式，适用于多栋楼宇区域，并可由计算机记录数据，便于查询。

　　4.9小区智能三表抄表系统

　　传统方式的住户水，电，气表抄表给物业管理和用户带来极大的不便，误差大、时效性差、统计计算工作量大，且带有人为随意性，尤其用户咨询时极不方便，不光是物业管理人员感到头痛的事，用户也感到不满意，甚至经常出现物业管理者和住户之间产生矛盾。智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表方式带来的问题，该系统节省时间、节省人力物力提高工作效率。降低物业管理成本，也解决了用户想及时了解用水、电、气情况的烦恼，真正实现物业管理为用户着想的原则，准确、及时地将住户和物业管理部门所需三表数值反映在中央控制中心计算机上。

　　该系统由采集器、脉冲(电度、煤气、冷热水)表、服务器等组成。利用小区智能布线，将分散在各家各户的水、电、气、表连接形成网络，实现中心实时监测。本系统准确率高，有长时间断电应急备用电源保障，系统安装、调试操作非常方便，适应小区、单位、厂矿等。

　　本系统可连接煤气泄露报警系统同时工作。

　　4.10小区物业管理系统

　　小区物业管理系统是小区管理实现规范化，科学化、程序化的重要系统。该系统主要内容有:

　　(1)工程设计文件管理。

　　提供对小区工程文件的登记、维护、查询检索等管理功能，能有统一的登记录入界面，按查询用户的级别提供查询服务，登记与查询按照工程文件的用途与性质有一定的分类。

　　(2)居民信息管理。

　　建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速，对居民的信息查询应有一定的权限检测，按权限进行查询，分级管理，同是应有变更功能。

　　(3)设备报修、维护管理。

　　以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统计等管理功能，定期产生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用通过收费信息系统进行统一的结算。

　　(4)社区管线信息管理。社区内管线分布情况信有登记录入、维护、查询等管理功能，可在社区网上进行查询，对信息有分级管理与权限查询。

　　(5)物业收费自动化系统。对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理(主要是指对煤气表、电表、水表的自动抄表与电子收费)，提供网上应缴费用的查询，定期催缴，对没有上网能力的住户提供电话查询或者到物业管理中心进行查询，具有收费的登记、转帐、统计功能及收费项目、计费方式的变更登记等功能，同时将其他各子系统相应的收费信息递交收费信息系统进行统一结算，居民可通过小区电子银行或IC卡缴费。

　　(6)来客访问管理。对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

　　(7)设备运行状态信息管理及调控。对小区内各类设备的基本信息及其运行状况进行登记、维护，对修理、更换情况进行汇总。

　　(8)小区GIS系统。对小区的楼宇分布、公共设施分部情况的查询、管理。

　　4.11小区停车库管理系统

　　机动车是现代社会的重要交通工具，随着人们生活水平的提高，私人拥有车辆在现代公寓已是很普遍的，因此公寓停车管理越来越迫切地成为摆在公寓管理者面前的课题。我公司推出的公寓车辆管理系统是您的得力助手。它能将公寓车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使公寓车辆管理更加完善规范。车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。该系统是公寓车辆管理停车场车辆管理的理想系统。

　　4.12增值服务系统

　　小区增值服务系统实际是利用小区网络通讯系实现的各种服务，具体内容有:

　　4.12.1总体要求

　　(1)满足小区居民对信息的发布。交流与沟通需求，以及测览Internet和Intranet进行网络娱乐活动，获取远程服务(如远程医疗、远程教育、远程咨询、远程购物、远程阅读等各种要求;

　　(2)为小区物业管理公司进行小区信息系统管理提供快捷。多样的方式方法。保证管理人员能够及时了解到小区内的状况，并能够作出迅速响应或回复，另外对小区居民提供周到、全面的信息服务，或者实现小区服务的信息化;

　　(3)为小区居民和小区物业管理公司之间快速、充分的信息交流提供可靠保证;

　　(4)操作界面统一、使用方便、维护简单、具有可扩展性。

　　4.12.2具体服务要求

　　(1)视频点播业务(VOD);

　　(2)Internet访问服务以及相应计费服务

　　小区居民无须拨号，就能够访问Internet，发布信息到Internet，小区内连接到Internet的服务器拥有独立、公开的IP地址和域名。物业管理公司能够根据一定的规则向小区居民收取一定的服务费用。

　　(3)通用电子邮件服务

　　向小区居民和物业管理人员提供，e-mail服务。小区居民和物业管理人员拥有一个在小区内外都可以使用的e-mail信箱，小区居民和物业管理公司都可以用它来交流信息。

　　(4)个人主页服务

　　允许小区居民在小区的web服务器上发布个人主页。小区居民可以设计、制作并发布表现自己个性和水平的网页，并可以通过小区的web服务器发布到小区的Intranet以及Internet上。

　　(5)Ftp(文件传送)服务

　　允许小区居民在自己的机器和服务器之间传送文件。小区居民可以在自己的机器和服务器之间下载或上传文件。

　　(6)网络域名服务

　　提供小区内部网络中的机器名称和机器物理地址之间的转换。

　　(7)用户求助、咨询服务

　　通过此服务来收集、接收小区居民的意见，小区物业管理公司也可以通过此服务来解答小区居民的疑难问题。

　　(8)网络聊天服务

　　在小区Internet上实现网上聊天服务。小区居民可以和其他的小区居民通过网络聊天或者闲谈。

　　(9)休闲讨论组(论坛)服务

　　提供主题讨论服务。小区居民就某一想法或问题发表意见，其他小区居民对此可以自由发表自己的见解或态度。

　　(10)网络电子公告牌(BBS)服务

　　允许小区居民在网络上写作并发表文章，并允许小区居民查询、阅读其他小区居民所发表的文章。

　　(11)公共信息服务

　　实现信息的网络发布，把小区居民关心，需要的信息及时地放在小区web页面上，让小区居民可以及时获得自己想要的信息，安排生活和活动。

　　(12)用户调查服务

　　提供针对小区居民的意见反馈和小区居民调查活动。及时收集小区居民的相关信息，对小区的建设和服务进行相应改进，或者收集并统计小区居民对某些问题、现象或意向的态度、认识。

　　(13)网上阅读服务

　　允许小区居民远程阅读书籍。小区居民可以在网络上选择并阅读自己喜爱的书籍。

　　(14)网络代购、代订、征订服务

　　小区物业管理公司替小区居民代购。代订物品和票据。小区居民可以通过网络或电话委托物业管理公司订购物品和票据等。

　　(15)远程医疗服务

　　小区物业管理公司使用此服务向小区居民提供远程医疗咨询和诊断。

　　(16)远程教育服务

　　帮助小区物业管理公司在网上开展针对小区居民的按时授课、答疑解惑、作业批改等服务。

　　(17)远程购物服务

　　允许小区居民在网上浏览，订购商品。实现商品的在线浏览和订购，如果是在小区内的网络商店购物，费用可以直接从IC卡划拨。实现一个网络商店供小区居民使用。

　　(18)远程游戏服务

　　允许小区居民联网玩游戏。小区居民可以通过设置在小区内部的服务器玩网络游戏。

　　(19)网上学校

　　提供包括儿童教育、成人教育在内的多层次家庭和业余教育服务。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：探讨小区智能化物业管理

　　探讨小区智能化物业管理

　　序言 在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面，而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，正是适应这种社会需求，智能小区应运而生。

　　本文通过对小区物业自动化管理系统的方案介绍，探讨一下目前国内智能小区一种可实现方案。

　　一、物业管理计算机化

　　随着房产体制改革的不断深化，有关物业的数据越来越庞杂，人们对物业信息的处理要求日益提高，因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然，发展电子计算机在此领域的应用，这是物业管理手段现代化的发展方向。

　　只有利用计算机进行物业管理，特别是进行联网管理，才可能实现物业信息的标准化和规范化，为物业管理工作提供准确及时的信息，有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况，做出经营决策，这样才能使物业管理走向现代化。结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。

　　1.1房产管理子系统

　　1.1.1房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息。

　　1.1.2业主档案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用户)的详细信息，进行住户的入住和迁出操作，户主的照片。 1.1.3产权档案主要功能是储存、输出每套公寓的产权信息，进行产权分配的操作。

　　1.2财务管理子系统

　　实现小区帐务的电子化，并与指定银行协作，实现业主费用的直接划转。

　　1.3收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费）

　　物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上，应该是物业收费的规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用，包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等，此外还包括日常各种服务收费，如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。

　　1.3.1收费标准(各种费用、租金、物业管理费等)主要功能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。

　　1.3.2收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目，为费用收取做准备。

　　1.3.3费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作，输出每一套户的各类费用收欠情况。

　　1.4图形图像管理子系统

　　主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图，套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。

　　1.5办公自动化子系统

　　在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台，实现充分的数据共享，内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。、报修等)、事务处理等。

　　1.5.1文档管理将物业公司发布的文件分类整理，以电子文档形式保存以方便公司人员检索、查询。

　　1.5.2收文管理文件的收发、登记、管理。

　　1.5.3报表管理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。

　　l.5.4接待管理对公司的来宾来客进行登记，为编写公司大事记提供资料。记录各类投诉等转给事务处理过程。

　　1.5.5事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理进行监控登记，为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查询系统提供信息。

　　1.6查询子系统

　　查询系统采用分级密码查询的方式，不同的密码可以查询的范围不同，查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。 为领导了解小区管理状况和决策提供依据。 为一般工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。 为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。

　　1.7Internet和 Internet服务子系统

　　小区租用专线，自身成为一个ISP服务站。小区对外成为一个Internet网站，可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息，提供电子信箱服务:对内形成Intran剖，实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布，网上购物等。

　　1.8维修养护管理子系统

　　1.8.1房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。

　　1.8.2设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。

　　1.8.3统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。

　　1.9公用模块及系统维护

　　在以上子系统中，都包括有如下三个公用模块:查询统计、系统维护和帮助。三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。

　　1.10 IC卡管理子

　　IC卡作为一种信息的存储和传递媒体，在现代社会中得到越来越广泛的应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通，用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通，是小区信息化标志之一，能够提高业主的生活水平，也使物业管理自动化更加成熟。

　　IC卡一卡通有以下特点: 在小区范围内用IC卡取代了现金交易，方便了业主。业主通过一张卡就可以完成各种支付、身份认证等多种功能。物业管理以IC卡为媒介，杜绝了现金流通，财务管理可以自动建立各种帐目，自动生成统计用的各种报表，自动建立卡片库，具有多种灵活方便的查询检索功能。提高了财务处理的效率，堵塞了财务管理的漏洞。

　　卡片管理中心可以对所有的卡片独立控制，使其在安防系统中有效或无效，有利于安全防范。管理中心能对所有卡片进行加密、注销和挂失等功能。通过设置不同类型的卡片(如工作人员卡和业主卡〉能够区别对待小区用户和服务人员。

　　IC卡固有的安全性和先进性保证了网上交易、网上支付的可行性和安全性，IC卡的不可伪造性也保证了安防系统的可靠性。

　　IC卡系统功能可分为两部分:金融应用和非金融应用。金融应用中，IC卡作为存折或钱包使用，可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能，包括: 迸出楼门，IC卡可以作为钥匙，这种钥匙不会被伪造。 迸出停车，场，作为合法身份的凭证。 迸出小区大门，作为一种身份证明。 作为娱乐场所的会员卡等。

　　以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位，其工作人员也可以是持卡人，其卡片功能包括了金融应用中的支付功能，还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中，所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人，卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡，作为流动人员的临时身份证，设置会客卡，作为来宾或来访客人的临时身份证等。

　　小区卡片管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作，IC卡系统的财务管理，与各消费场所进行金融结算。 　　考虑到小区的多种应用，包含了电子支付、身份认证等各项功能，小区拟采用接触式和非接触式二合一的IC卡(CPU卡)，以方便用户使用。

　　二、公用设备管理

　　现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制，实现设备管理系统自动化，起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。

　　根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管理内容主要包括:

　　2.1电源开关状态及故障报警高、低压配电柜之状态监测及开/关控制。 高压配电之电流、电压及有功功率监测。 变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测。 各种负载的电流监测。 自动开关、母联开关的投切与故障报警。 多台开关的逻辑控制。 各层配电的状态与故障监测。

　　2.2给排水系统智能化管理

　　给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况，一有异常情况，自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。

　　给排水系统的智能管理有以下功能可供选择: 各水箱、水池、低位预警。 各水泵之运行状态与故障集中监控。 生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。 废水池水位控制水位最高限(HH)报警及夜间抽废水控制。 各水泵定期自动开列保养工作单。 各泵轮流交互使用。 设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状，自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。

　　2.3温度、压力、流量检测: 检测供回水温度、压力、流量。 自动检测总管压力。 自动检测补水泵运行状态。 根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。 开关机过程控制，自动控制相关泵的启停:根据用户侧供水温度，自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力，确定补水泵的启停。 热水循环泵的启停控制。 供热温度的自动调节。 显示各测量参数，修改各设定值。

　　2.4风机的启停状态

　　送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性，自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转以下功能可供选择: 按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。 送排风机状态监控、故障报警。 火警发生时自动开闭送排风机、正压送风机。 正压送风机状态监控，故障报警。

　　2.5照明智能化

　　电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动CCTV系统录像。 庭院照明。 节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。立面、广告灯及路灯时序控制。

　　2.6电梯运行状态及故障报警

　　电梯故障及具体故障类型。 各部电梯运动方向。 各部电梯供电电源状态

　　2.7小区安防系统

　　2.7.1闭路电视监控系统

　　闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地，对小区的人流进行动态控制。

　　各监控点的图像信号，可通过外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。

　　2.7.2门禁系统

　　门禁系统与小区物业管理中的一卡通相结合，主要用于业主出入小区大门和自己所住的单元楼门。

　　2.7.3巡更系统

　　巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全。

　　保安值班人员开始巡更时，必须确认好设定的巡视路线，在规定时间区段内顺序达到每一巡更点，以巡更钥匙去触碰巡更点。如果途中发生意外情况时，及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统通过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来，详细列出巡更日期和经过每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料，以便核对保安值班人员是否按照规定，对每一个要求的巡更点进行巡视，以确保小区和业主的安全。

　　巡更资料可贮存在电脑内，供随时查询，并作考勤记录。

　　三、家庭智能管理

　　家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范，对外通讯等进行集中的智能化操控，使整个住宅运作在最佳状态。它是小区物业管理不可缺少的部分，也是未来住宅智能化的发展趋势。

　　我们采用在每户设置"集中控制盒"的方式，来实现业主家庭的智能化管理。

　　3.1信息采集

　　收集业主家居运行的各种参数，包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示，又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。

　　3.2可视对讲

　　自带可视对讲功能，业主可通过它与访客对讲，观察访客，开启单元门。

　　可视对讲的门口机配备IC卡接口，本楼住户进入时使用小区发放的IC卡。

　　3.3家用电器的启停管理

　　对业主家中的空调等主要电器设备进行控制。

　　家用电器的控制方式如下:业主在外时可通过双音频电话机或手机拨打专用电话号码，若家中无人应答时，集中控制机自动接听电话，并给业主提供语音信息，业主在语音提示下进行相应的操作，遥控启动家中空调等电器，使其在业主到家之前提前开始工作，以提供一舒适的环境。

　　3.4信息服务

　　业主通过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数，如房间温、湿度，三表读数，被控家电状态等，同时可通过网络进行各种交费用的简单查询。并可通过集中控制盒上自带的lC卡接口进行费用的结算。

　　物业管理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及其他有关物业管理方面的通知等。

　　3.5申请社区服务

　　业主需要维修、搬运、送货等社区服务时，通过集中控制盒提供的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是，业主只要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键，业主就与社区服务人员建立了直接的语音联系，业主说出自己的要求。而社区服务中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。

　　3.6防入侵报警

　　连接门磁开关、双鉴探头等防入侵探测器，当有入侵发生时及时发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。

　　集中控制盒具有紧急呼救功能，有紧急情况发生时，业主按动紧急呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。

　　3.7友好的人机界面

　　集中控制盒的可视对讲显示屏除显示访可图象外还可用子交字显示，以汉字方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。

　　3.8分级密码操作

　　集中控制盒的操作分三级密码进行控制，不同级别的操作权限各不相同。

　　3.9集中控制盒的通讯

　　集中控制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区通讯主干的方其通讯协议采用标准的 TCPllP协议，这种方式保证了集中控制盒通讯的开放，高速和信息量，也保证了集中控制盒的功能实现。

　　四、信息网络系统

　　小区信息网络系统工程的建设总目标和规划如下: 建成小区网络系统，为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。 在物业管理处建成网络中心，实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N1C)。 建立社区运行中心、物业管理系统，实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。 建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境，为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手段。 通过网络中心连接lnternet网，满足小区住户获取丰富信息的追求。 提供PPP接入服务，为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。 网络主干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术，满足目前/未来应用对带宽的求。

　　4.提供到住户的10/100M独享带宽。

　　小区社区网络系统工程网络系统的总体结构包括如下的部分：

　　4.1主干网

　　社区网络系统工程主干网是数据信息流动的动脉，同时担负着信息流动的总调度任务。主干网从功能上来看包括四个方面: 为子网间互联提供高速路由，实现核心高速路由交换。 连接全网共享的高性能服务器，如VOD、lntranet服务器。 实现全网的系统管理和安全管理。 实现国际互联网络的连接，拨号接入。

　　4.2远程访问

　　远程访问提供电话拨号访问功能，使得异地住户也可以访问社区网络系统。远程工作站通过拨号接入，采用点对点的协议。

　　4.3INTERNET接入

　　社区网络实现与其它网络的互联，使信息交换的范围扩展到整个Internet上。

　　4.4子网

　　小区的网络不仅为用户提供服务，同时还连接着公用设备管理、房屋智能管理和安防系统，所以从逻辑上即可划分为这四个子网。

　　4.5工作组

　　在各子网下连接的个体或个体群组成了工作组。

篇3：物业知识教材：网络智能化小区建设与管理

　　物业知识教材：网络智能化小区建设与管理

　　随着网络技术日新月异的发展,e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活,2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、网络化小区拔地而起,网络已影响人们的生活,历史已进入一个崭新的时代--网络信息时代。

　　一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势

　　信息革命将给整个社会带来巨大的变革,人们的思维方式也将随着“网络信息革命浪潮”的冲击而发生根本性的改变。人们迫切需要获取各方面的信息,可以说谁充分拥有了有利的信息,谁就把握了生存和发展的先机。

　　各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架,人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的,无论是工作还是生活中追求和实现的目标,都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流。随着科学技术的迅猛发展,单纯的电话通讯时代正以前所未有的发展速度向无线移动通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越。“时间就是金钱,时间就是效益”,网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间,人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革,网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中,跨越地域界限、跨越空间概念,“地球村”的实现已不再是遥远的梦想。

　　高速宽频网络技术和市场的成熟与运用,网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延,四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,尤其近两年来房地产开发商更是将建立宽带网络作为新开发楼盘销售的一个市场的卖点,以至于e住宅、SOHO物业持续的市场热销,表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民。

　　信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势。

　　在欧洲智能建筑联盟BRE的大院内就有一座可以称之为网络住宅的三层别墅建筑,它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色,把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来。每个房间里安装了声音、数据、电视网布线,每个房间至少有一个接口,客厅、办公室里安装了更多的接口,用于处理数据与娱乐。ISDN为该住宅提供了10个电话号码,同时具有TNTERNET功能,可以在别墅内任何内部网上的计算机快速进入网上操作。10BT数据网形成一个主服务器,在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站。笔记本电脑可以接到任何房间里的网络上。在住宅的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务。

　　在别墅前门、暖房、蓄水池处还有CCTV的接口,别墅主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况。联合的信号系统如卫星转播等可以在房间内任何屏幕上使用,包括计算机屏幕。网络被组织成为一个家庭互联网,可以分享数据如文件、日记簿、电子邮件。通过互联网还可以进入住宅的管理系统,可以观察家里发生的情况和控制家用电器。别墅中的家电都与网络相连。房屋主人可以通过办公室的电脑,检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目,从INTERNET网上下载到厨房的微波炉显示屏上,对自己的实际操作进行指导。

　　随着IT技术的不断发展,其结果就是计算机网络的普及,智能化和网络化将是未来住宅建设发展的必然趋势。网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端,会在未来的5~10年内走进普通家庭。当网络家用电器通过网络连接起来,能够方便地被使用,使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候,就必须依赖网络住宅。家庭网络上的家用电器既独自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物业网络化管理实施意义

　　1.可以满足消费需要

　　带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,使网络家居为越来越多的人所接受。一个个信息化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成,仅深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,已形成巨大的市场群体。这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业,网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

　　2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来

　　越来越多的智能化配套设施(如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等)进入社区,直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,与每一住户日常生活息息相关。通过网络化管理,可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控,从而可高效地利用这些设施为住户服务,将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

　　3.促进社区管理规范高效运营

　　在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这些工作相当复杂、繁重。网络化管理,可将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

　　4.为物业管理公司带来增值效益

　　住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息。随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”,为物业公司实行个性化服务提供了可能。目前深圳天安数码城、梅林一村等小区,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。

　　网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务,也给管理公司带来了商机。物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VCD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

　　目前住宅大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24h的“巡更”下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了。面对激烈的竞争,物业管理公司必须有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真实地拥有这些服务。

　　5.网络可以补充自身配套的不足

　　通过网络化管理,物业管理公司可以与外面的配套取得联系,将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区,占有客户,也正是他们的发展战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡、某著名学校还将接纳其子女入学,附近某医院还将为其建立医疗档案,其指定装饰公司也会推出优惠服务,附近某家具城将提供折扣优惠等等。物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

　　三、网络化管理在公司内部管理中的应用

　　如果公司下属管理处众多、分散、会造成管理的不便,资源的浪费。网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

　　1.实现高效统一的管理

　　据深圳市住宅局2000年公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场,在全国其他地方管理面积突破3000万㎡大关。有些公司管理面积突破600万㎡。随着市场的变化,小公司的抗风险能力是有限的,大公司的出现,可起到整合市场的功效。

　　发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如点多、片大、线长、不便管理。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入,发挥更大的功效,有效地解决了远程化管理问题。大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,及时调整策略,才有可能走在市场竞争的前列。

　　物业管理的网络化可做到工作统一安排,分头实施;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算;保证公司信息的上传下达快速准确,不会失真;总部领导可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况。

　　2.减少中间环节,有效降低成本,提高工作效率

　　网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,实现管理“扁平化”、无纸化,大大降低管理成本,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息公用,从而有效降低经营成本;网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等,不仅堵住了管理漏洞,还有效降低经营成本。

　　网络化物业管理中的流程化管理,能提高工作效率和服务水准;每一工作环节的下一步做什么,由谁做,系统均有提示,保证工作效率,避免出现推委扯皮现象;统一的规范化工作流程,保证每个管理处都能保持一流的服务水准;使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单,提高工作效率。

　　3.实现交互式管理与个性化服务

　　统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务,缩短了领导与员工的距离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化。

　　四、社区网站建设

　　1.建立社区网站是社会发展的需要

　　物业管理公司建立社区网站是时代发展的要求,更是自身建设的需要。

　　①四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,各种类型的网站为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台。人们未来工作和生活所追求的目标,将更多地通过网络和网站所构成的虚拟社会得以实现。

　　②建立社区网站可以最贴近人们所有的社会活动,通过社区网站所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,建立社区网站是迈进信息化社会的必然趋势。

　　③随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善,人们的工作和生活理念及方式将会发生根本性的改变。建立社区网站,物业管理公司能适应这种改变,向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷优质服务。社区网站的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”,登上更高层次的发展平台,不被时代所抛弃。

　　2.建立社区网站是网络经营公司较佳的切入点

　　网络和网站是当今整个世界共同的热点,有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来。建立社区网站,是网站经营者亟待开发的处女地,从整个社会上看,开发社区网站有着非常广阔的市场前景。

　　网站经营的根本目的,是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务,来追求企业经济效益和社会效益的最大化。开发和建立社区网站,从某种意义上说,它把准了网络经济跳动的“脉搏”。由于社区网站是在特定的区域内为特定的人群服务,因此它容易通过民意调查来充分地了解网民的各种心态,具体而细致地把握到人们实际需求,从而可以真正地解决网站资讯与实际需求的矛盾。由于社区网站是扎根于人们的实际生活中,虽然它的服务半径较小,但它有利于在特定的范围内,实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务。

　　3.社区网站资金的筹措

　　建设社区网站就必须投入一定量的资金。物业管理公司是在“以区养区,略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的,即使运作好的企业,其利润的积累也是相当有限的。单靠物业管理公司的自身建设社区网站,其难度是可想而知的。因此,如何处理社区网站建设资金的“瓶颈”现象,是物业管理公司的当务之急。

　　①与网络经营公司合作,充分发挥各自在管理与技术上的优势,共同建立社区网站。物业管理公司有与广大业主(住户)最紧密联系、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系;网站经营公司虽具备了建设网站的经济实力和技术条件,但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络。

　　从各自服务的对象来看,物业管理公司是向广大的业主(住户)提供全方位的优质服务;网站经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务。实际上这里的业主(住户)就是网民,网民也就是业主(住户),仅表述不同。因此,物业管理公司与网站经营公司有着大致相同的经营理念和奋斗目标。

　　从各自服务的过程来看,网站经营公司是通过“高速信息公路”向广大的网民提供及时、准确的服务信息:物业管理公司是向广大业主(住户)提供最终的实际服务。因此,社区网站是物业管理公司及时、准确地掌握广大业主(住户)服务需求的理想途径,物业管理公司是社区网站向广大网民提供各种详实服务信息的最终执行者。

　　上述两个方面表明,采取物业管理公司与网站经营公司双方合作的方式共同经营社区网站,发挥各自在管理与服务、资金与技术的优势,相互取长补短,充分而有机地融合,就可以实现最终的“双赢”。

　　②采取“网站会员制”筹措建设资金。物业管理公司可以通过在管辖区内实行“网站会员制”的方式来筹集建设社区网站的建设资金。对于“休闲会所”,物业管理公司往往是采取“会员制”的形式进行经营管理的,从实际效果来看,这种经营方式广大业主还是乐于接受的,其经济效益也易于达到收支平衡。因此,物业管理公司建设社区网站,同样依据“取之于民、用之于民”的经营方针,设计合理的方案,采用“网站会员制”的方式筹集社区网站的建设资金,也许是物业管理公司解决建设资金问题的有效途径之一。

　　4.物业管理公司建设、经营社区网站的模式

　　管理好社区网站,保证服务和效益双“丰收”,需要物业管理企业根据网站经济规律,按照各自的经营理念,制定出一套适合本企业特点的社区网站经营管理模式。

　　物业管理公司采取与网站经营公司双方共同合作建立社区网站,并在网站经营上对网民实行“会员制”的经营管理模式,有以下几个优点:

　　①由于是按双方共建和“会员制”的建设经营模式,这种思路较为容易地解决网站的前期建设资金和网站基本运作基金,减轻经营网站的财务压力,从而使社区网站能在一开始就形成一个良好的开端。

　　②社区网站上所发布的很多服务资讯,不仅仅是让网民进行一般性的浏览,其最终目的是要将信息转化为具体的服务上。这些具体的服务有一部分与物业管理的传统服务内容相重叠,另一部分是物业管理企业亟待开发的经营服务项目。社区网站的建立所形成的快速互动通道,也将使各种服务在方式、时间和质量上得到很大的改进和提高。因此,双方共建社区网站,可以有效地避免由网站经营公司独立设立社区网站对传统的物业管理工作模式的冲击和造成原有物业管理市场的分化。

　　③由于对业主(住户)实行“会员制”的网站经营策略,必然会出台一系列优惠条件和贴近生活的服务内容吸引广大的业主(住户),从而可以迅速扩大网站在社区的影响力,提高业主(住户)的入会率,增加电脑使用的普及率,加快其向网民转变的进程,为在社区中尽快实现网络虚拟社会和网络智能化物业管理工作模式创造良好的条件。

　　④未来的社区网站不仅是提供各种社会信息和服务资讯的平台,还应是整个社区网络服务的智能化控制中心,物业管理工作也最终需要通过控制中心的功能,形成网络智能化的新型物业管理模式。因此,合作共建方式可以充分发挥双方在各自行业的专业优势,为研究物业管理工作的网络智能化和建设社区智能化网络控制中心奠定良好的基础。

　　⑤双方共建可以使各自的经营管理和专业技术优势得到发挥,扩展物业管理的服务领域和服务内容。网站经营公司在社区中可开展各种电脑技术支援的服务项目,使技术潜能得到进一步的挖掘。物业管理公司一方面可充分利用网站,向业主(住户)广泛地宣传物业管理知识,使他们可以随时在线查阅物业管理相关内容,增加物业管理工作的透明度;另一方面通过网络的互动功能,可以使业主(住户)能够更多、更直接地参与社区的物业管理事务,及时地反映物业管理工作存在的缺陷,提出改进意见和合理化建议,从而促进物业管理工作向更高层次发展;物业管理公司还可以针对居民的需求,在网上开展更为丰富多彩的,甚至传统物业管理方式无法开展的社区安全、教育、医疗和文化娱乐等服务活动,使物业管理工作在未来网络所构成的虚拟社区中继续得到更新和完善。

　　⑥采取“会员制”的经营方式,有利于物业管理公司划分免费服务与有偿服务项目之间的界限,也有利于物业管理公司本着“收支平衡,略有节余”的原则,制定出更加细化和具体化的有偿服务收费标准,从而促进社区的多种经营活动向更广阔的领域开拓和发展。

　　⑦采取“会员制”的经营方式,业主在入会时缴纳一定入会费后,每月只需随同物业管理服务费一起缴纳固定的会员费即可上网和得到有关的免费服务,这种做法既使广大业主在较低的费用下获得较丰厚的回报,又便于物业管理公司能够收取比较稳定的收入,使其成为公司利润增长点。

　　总之,把网络技术科学有机地融入于现代物业管理之中,已是整个物业管理行业刻不容缓的研究课题。社区网站对物业管理行业是一个崭新的事物,采用什么样的管理模式去建立和经营管理社区网站,是物业管理行业面临的重大挑战,需要物业管理行业不断地开拓、改进和完善自我,迎接挑战。

篇4：智能化小区如何使用物业管理系统管理

　　智能化小区如何使用物业管理系统管理

　　近年来，随着人民生活水平的提高，人们对住宅质量提出更高的要求，在此前提下，我 国各地涌现出了一些运用现代的计算机、控制与通信技术的智能化住宅小区。但是许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化的软件在上面运行的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时应该遵循“管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高 效的管理是智能化的真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。为此，作为智能化住宅小 区的实际管理者--物业管理公司应该运用现代化的计算机管理手段，使物业的硬件管理结合软件管理，为物业管理走向 现代化、制度化与规范化创造条件。

　　物业管软件的设计从低到高有三个层次:第一个层次为单项数据处理，模仿手工管理方式，多用于简单的事务性工作，这是目前国内大多数物业管理公司计算机应用水平；第二个层次是数据综合处理，此时计算机应用呈现网络化和实时处理特点，已经具备部分提高物业管理效率的特点；第三个层次则是管理信息系统，此时信息论、控制论、系统工程等优化理论在软件程序中得以运用，计算机网络和数据库的建立，使计算机由管理某个单一系统发展成全面的管理系统。系统集成能力的高低和决策分析功能成为衡量此阶段物业管理软件水平的依据。

　　1、物业管理软件的构成

　　一个好的物业管理软件，应构建在一个好的网络、数据库、程序语言和操作系统平台上。

　　物业管理软件采用Intranet技术，Intranet技术是在Internet和Client/Server模式下发展起来的系统，采用Intranet作为小区内部信息网络。

　　各部门内的微机均通过网络连接到服务器上，其客户端软件以客户/服务器C/S 模式开发，能为小区内部不同职能部门的合作提供服务，包括文件共享、数据共享等。

　　客户/服务器Client/Server是近年来迅速发展的分布式信息处理体系结构。客户/服务器体系把信息处理过程分成几个部分，并把它分 配到整个计算机网络上，使信息处理过程能最佳地利用计算机的系统资源。在物业管理系统中，为了避免多个用户同时对 同一数据进行操作，减少系统开销，尽可能地少耗用网络资源，系统采用客户、服务器结构。

　　由于在客户/服务器 结构中，前台应用程序并不直接对数据库文件进行操作，必须通过服务器上的数据库引擎来实现，而操纵这些数据库管理 系统最简单的方法就是使用ODBC，通过ODBC打开前台应用程序与后台数据库管理系统的通道，然后使用由ODBC API提供的标准控制函数对服务器上的数据库进行维护。

　　物业管理系统软件应该采用的是多层次Multiple-tier ODBC，这种方式下的驱动程序把命令传达给远程的服务器数据库引擎，并且把处理完的数据返回给前端的应用程序，其执 行效果比自行访问的单一层次ODBC驱动程序要好，可以大大降低服务器的占用时间。

　　小区住户运行浏览器，如PWS、IE，以B/S方式连入小区内部网，浏览器自动下载客户端JAVA小程序，住户即可轻轻松松享受小区的服务与娱乐，又大大减少了软件维护和升级的费用。

　　服务器系统:Windows NT Server4.0、Internet Information Server

　　客户机:Windows98、Windows95、IE5.0

　　开发软件:推荐采用VB5.0、VC或DELPHI4等通用先进的开发语言

　　软件采用客户/服务器分布式信息处理体系。在客户/服务器配置中，数据库引擎和应用程序所需要的 数据都驻留在网络服务器上。工作站是以SQL语句的形式向数据库服务器发出高级请求。SQL是发送给数据库并要求数据库 操作其数据的指令，可与多种数据库相兼容，即服务器可适用多种数据库。考虑到价格因素，推举采用ACCESS数据库，也 可以采用其它具备ODBC接口的通用大型数据库。

　　2、物业管理软件的功能

　　广义的物业管理软件设计应该覆盖物 业管理公司的整个办公自动化系统，它除了包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管 理等功能以外，还应该包括物业管理公司下属的保安部门的安防监控系统软件和应用于社区内部局域网上的Web网站软件。

　　狭义的管理包含传统的资料维护、财产管理、入住装修管理、维修管理、人事管理、财务管理等功能。下 面具体说明各模块软件功能:

　　2.1资料维护

　　初始化物业管理的必需基本数据，如发展商资料，物业基 本资料，房屋基本资料，业主资料，管理员资料，操作员资料等。这些是运行此物业管理软件的前提条件。可以在此项目 中查找、添加、修改、浏览和打印相应的基本资料。

　　2.2 物业财产管理

　　包括房产、设备、道路、卫生绿化、停车管理等。

　　2.2.1 房产管理

　　a、其中提供了房产住户明细表，可以方便地查找打印房号所对应的住户详细信息，包括户主的照片，并可加以编辑修改和统计查询。使本来工作量相当大且繁琐的资料登记和存档工作变得极为方便，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。

　　b、钥匙管理。对住户入住钥匙的领取管理，查询和统计。

　　c、装修管理。包括住户装修申请管理，小区内房屋装修状况的统计查询。

　　d、交接管理。包括接管验收资料的录入整理、分类建档及查询管理。

　　2.2.2 设备管理

　　包括对安全防范设备、卫生绿化设备、水电气油设备和通讯网络设备等的资料维护及维护记录的管理。

　　2.2.3 道路管理

　　对小区内各主干通道、辅助通道和重要的分支通道进行管理。

　　2.2.4 卫生绿化

　　小区内卫生绿化情况的安排和管理。

　　2.2.5 停车管理

　　小区内停车场车位管理和进出车量的登记及停车收费的管理统计等。

　　2.3 入住管理

　　业主入住登记管理入住基本资料、入住户内验收 、打印入住正式通知单、住户家庭资料录入、房产资料查询。

　　2.4 人事管理

　　小区管理人员、居住人员、保安纠察的人事档案及相关资料的管理。

　　2.5 财务管理

　　2.5.1 提供水电费、物业管理费的单价设置，水电费抄表输入、收费管理，物业管理费的收取和查询管理，特约服务、罚款没收管理，工作人员工资的查询管理。

　　2.5.2 只需输入相应的数据既可自动计算出用户的应缴费用，并自动打印出收费单据，并可以E-MAIL形式给住户发出收费通 知单、催款单。对财务数据可进行统计对比，通过财务核算、财务分析为管理者提供公司的资金运营状况，使管理者 及时了解小区物业管理中各项有关业务的收支状况，为其科学决策提供重要依据。

　　2.5.3 对可收费超时期限进行设置，当有住户未能按时缴纳费用时，系统会自动弹出对话框发出报警，并将超时住户资料列出。这使得收费管理和查询非常方便，免除了管理人员的大量重复繁琐的手工查找和计算过程。

　　2.6 保卫治安

　　对小区内保安的巡逻巡更、投拆*、事件处理进行管理。

　　2.7 维修管理

　　2.7.1 包括房屋建筑设备和小区公共设施的维修管理。房屋建筑设备管理中根据住户维修委托书填写维修项目，并登记维修所用的材料及相应费用的收取。公共设施管理中对电梯等公共设施的维修保养记录进行资料管理。

　　2.7.2 对设备和公共设施的检测维修定期查询统计，对比各种数据，可及时进行维护修缮，采取有效措施，对易发生问题的重 要设备建立检修档案，定期强制更换部件和保养，做到防患于未然。

　　2.8 综合查询

　　综合资料的统计查询，包括小区资料、小区地图、楼群查询、娱乐设施、卫生保健、办公设施、公共设备、公共物产以及财务和人事情况的查询。

　　2.9 系统工具

　　2.9.1 包括数据的备份、恢复，操作员的更换、添加、权限的设置。

　　2.9.2 为考虑到系统的安全性，提供了多级权限设置控制功能，可自定义使用权限和密码，系统会自动跟踪、记录所有报警和违规操作记录。

　　2.9.3 系统可进行所要数据的备份，以便系统数据的安全恢复。

　　2.10 办公工具

　　系统应具备日志管理等办公工具，可以用于会议召开、任务分派、日记记录以及自动产生设备维护、费 用交纳等工作，大大提高物业管理人员日常工作效率。

　　狭义的物业管理软件模块设计是参照全国优秀物业管理小区的物业管理流程制定的，可以针对不同岗位单独使用，各个模块之间又共享一个数据库，可以实现数据共享。