物业接管验收工作全攻略

　　物业接管验收工作全攻略

　　物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。

　　①分期验收

　　分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件，且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区，每当一批房屋建成并经过竣工验收后，开发商为了加快资金的周转，急于交付业主使用，即可提前进行接管验收，以使完成的建筑产品及时投入使用，发挥其投资效益。

　　②单项工程验收

　　工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求，经过竣工验收，开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等，然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。

　　③全部工程验收

　　全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案，对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时，便是采用此方法。该公司推行ISO9001:2000国际质量管理体系。在接管刺桐豪园时，制订了自己的标准，他们的标准是在参照建设部《房屋接管验收标准》的基础上，根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据，同时也为具体操作带来了便利。

　　其工作程序如下图:

　　公司领导下达接管验收指令

　　↓

　　公司组建接管验收小组

　　↓

　　作好接管验收准备

　　↓

　　进行资料验收移交

　　要求正确、真实补齐资料

　　验收是否合格

　　(是)↓ (否)

　　进行硬件设施、设备验收

　　要求开发商限时整改

　　是否合格

　　(是)↓ (否)

　　记录归档

　　接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。

　　①接管验收的准备工作

　　新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

　　在接到公司领导的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

　　接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。

　　②资料的接管验收

　　开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

　　③硬件设施、设备的接管验收

　　a)楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有:主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。

　　对主体硬件的接管验收，主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。

　　对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏；楼面有无空鼓，是否露筋；内墙面面层有无剥落、裂缝，有无污渍；门窗是否开启自如，有无晃动和裂缝，位置是否准确，有无翘曲变形；电器插座、开关安装是否牢固；水表、电表安装是否牢固，有无损伤，读数是否正常；给水设施有无渗漏、锈迹，压力是否足够；地漏、排水管道接口是否密实，有无渗漏、堵塞现象，排水是否流畅。验收时如发现问题，记录在案，并要求开发商整改，直至合格。

　　b)公共配套设施接管验收的主要内容包括:天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

　　对公共配套设施的接管验收，主要验收道路路面是否平整，有无水泥块、断裂；消防箱标识是否清楚，玻璃是否完好，消防设施配件是否齐全，消防管标识是否明显，有无漏水，水压是否充足；该小区的停车场为地下停车场，所以检查照明是否充足，标识是否清楚，安全设施、排水设施是否良好；小区花园绿化的树种、绿化水管布局的合理性，绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题，及时向开发商提出意见，要求整改。

　　c)机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符，配件是否齐全，工作状态是否良好运转等。

　　对变配电设备的验收，以设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收，以以设备型号、数量与移交清单相符，动行平稳，安装符合规范，有电梯运行准运证，机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮为验收标准。

　　总之，硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

　　④接管验收遗留问题的处理

　　a)遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》(附件一)中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》(附件二)中并交开发商相关人员签字确认。

　　b)对资料遗留问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。

　　c)对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。

　　d)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

　　⑤《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

　　接管验收应注意的问题

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节，管理公司要高度重视，严格把关，物别要注意以下事项:

　　①接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程，但并不意味着接管验收就没有问题.

　　竣工验收是从大方面把握质量关，许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等，这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时，却要将类似这样的细小问题逐一列明，要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明，在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。

　　②现实的接管验收少有整个物业同时移交

　　虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用，但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面，调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又接管空调系统，至于消防系统的移交可能更迟。因此，物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管，不然就要背着责任走。

　　③接管验收一定要定明接管日期，以便划清责任界线

　　物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责，如在保质其内，非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管，使物业管理公司接管后的设备保持期缩短，物业管理公司应将开发商提出，争取补回原来保质期。

　　验收资料的收集整理

　　资料收集整理的程序

　　物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大，如果没有遵循一定的程序，会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作，物业管理公司一般按以下程序进行：

　　①制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广，如果没有制订一个计划，难免会有一些资料漏掉。走好这一步，具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好计划，应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。

　　②深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要下到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，使物业管理公司做到自己心里有数，以便于在资料移交时，考察资料的准确性、真实性。

　　③资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时，应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需是相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题，应责返开发商，并要求开发商补全。

　　④资料的整理。资料移交接管完以后，应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下，并进行装订。对每一类的资料进行命名，并在每一类首页注明简要内容，以便于随时调用。

　　⑤资料的存档。移交收集到的资料整后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该小区管理处存档，以便于今后的小区管理。

　　资料收集整理的形式

　　资料的表现的形式有很多种，并不仅仅局限于文字，我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。如小区分布图，可用彩色图片加以美化；小区内的户型可用户型结构图加以表达；小区内不同户型的数量，可用柱状图、砌饼图等图表表示；机电设备的调试报告数据，可用柱状图、曲线图等加以表现；还有一些设备设施无法用文字描述，可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式，这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用，则要视各公司的特点及具体情况而论。

　　资料收集整理的内容

　　在接管验收时，开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料:

　　①物业产权资料:包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图。

　　②综合竣工验收资料:主要包括竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯准用证。

　　③施工设计资料:地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。

　　④机电设备资料:机电设备出厂合格证；机电设备使用说明书(要求中文)；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。

　　⑤业主资料:已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。

　　完善竣工验收的必要措施

　　反复验收

　　现在的验收程序，一般是这样的:首先是开发、承建单位介绍情况，然后由专家们分专业下现场验收，之后重新聚集，分专业讲评、打分、定级，由开发、承建单位表态，最后在验收报告上会签，并对需要整改的项目提出处理意见。

　　讲评时应详细地做好记录，并搞一个验收纪要；对于存在的问题，应列出整改一览表，并定出整改期限。期限结束后，应对存在问题的再次检查，直至完全整改完毕为止，再发合格证。否则，很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场，给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。

　　意见及时

　　在讲评之前，验收部门应与物业管理公司合议一次，理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染，或通过参加前期介入，对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的，他们的意见很有参考价值。

　　物业管理公司在合议时，应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面，事后再提整改意见，那是白费心机的。“人家建设局都通过了，你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”，包括承建单位在内，没有人会理你的。

　　验收全面

　　目前的验收，对室内的装修、水电设施看得比较多，而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致，化粪池和排污井的规格是否规范，水电表的厂家、型号是否为推荐产品，停车场、道路是否符合要求；避雷系统是否可*，等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此，应引起重视，避免顾此失彼。

　　科学验收

　　目前的验收，一般是凭眼力和经验，应增加一些测试仪器、仪表。该试压的就试压，该试流量的就试流量，该测负荷能力的就测负荷能力。尽量用科学的检测方法，对物业进行科学的验收。

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篇2：物业知识教材：物业竣工验收与接管验收

　　物业知识教材：物业竣工验收与接管验收

　　物业的竣工验收

　　(一)竣工验收及验收种类

　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时 ，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开 发商承担的经济和法律责任。

　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　1.隐蔽工程验收

　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均 要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。

　　2.单项工程验收

　　单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然 后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

　　3.分期验收

　　分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。

　　4.全部工程验收

　　全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收--正式验收的顺序进行。

　　物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。

　　(二)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　1.竣工验收的依据

　　①上级主管部门的有关文件。

　　②开发商和建筑商签订的工程合同。

　　③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　④国家现行的施工技术验收规范。

　　⑤建筑安装统计规定。

　　⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　2.验收的标准

　　①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

　　②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。

　　③设备调试、试运转达到设计要求。

　　④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。

　　⑤技术档案资料齐全。

　　3.做好竣工验收工作

　　①建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有:竣工工程项目一览表;图纸会审记录;竣工图;隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单;材料、半成品的试验和检验 记录;永久性的水准点坐标记录;建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证;土建施工的试验记录;土建施工记录;设备安装施工和检验记录;建筑商和设计单位 提供的建筑物使用注意事项;该工程的有关技术决定;工程结算资料、文件和签证等。

　　②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

　　③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

　　④办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。

　　二、物业的接管验收

　　(一)接管验收与竣工验收

　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于:

　　1.验收的目的不同

　　接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验;竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

　　2.验收条件不同

　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

　　3.交接对象不同

　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

　　(二)接管验收中应注意的事项

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面:

　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

　　4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商 一次性拨付保修费用。

　　5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

　　6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

　　7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

　　当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

篇3：物业知识教材：物业接管验收

　　物业知识教材：物业接管验收

　　一、接管前的准备工作

　　房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。

　　从理论上讲，早期介入的物业管理企业并一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下:

　　1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。

　　2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。

　　3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制订的《中华人民共和国行业标准--房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有:规划图，竣工图，地下管网竣工图，各类房层清单，单体建筑结构，设备竣工图及合格证或保修书，公用设施，设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。

　　4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。

　　5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。

　　6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。唯此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。

　　7.物业正式出售又称“开盘”，这也是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己见解，促进销售顺利进行。从根本上来讲，促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次，参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及《物业使用公约》、《住户手册》等附件，即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(详见国家建设部《城市住宅小区管理办法》)。

　　二、从房地产开发企业接管

　　建设部第33号令明确规定:房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区的物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理，因此，参与物业开发全过程的物业管理公司最有可能成为接受物业管理委托的公司。

　　三、从管理委员会接管

　　物业管理作为一种经营服务型企业，是受物业产权人及使用人委托实施管理。也就是说，产权人及使用人有权选择管理者，这种权利集中体现在“产权人及使用人代表大会”上。“产权人及使用人代表大会”按召开的时间与形式可分为三种，即首届“产权人及使用人代表大会”、“产权人及使用人代表大会年度会议”、“产权人及使用人代表大会特别会议”。管理委员会由首届“产权人及使用人代表大会”选举产生。

　　建设部第33号令明确规定管委会具有选聘和续聘物业管理公司的权利。首次选聘物业管理公司的工作一般由开发企业完成。管委会组成之后应对所选聘的物业管理公司进行考察，同时对物业管理公司的服务质量进行监督。管理水平低下的物业管理公司将会被管委会解聘。物业管理公司被解聘或者受聘合同到期未获续聘时，管委会可选聘其他物业管理公司接管物业管理工作。

　　物业管理公司在接管使用过程中的物业时，应做好如下工作:

　　(一)收集资料

　　在接管物业时，应收集以下资料:

　　1.物业规划图。

　　2.竣工总平面图。

　　3.单体建筑及结构设备竣工图。

　　4.地下管网竣工图。

　　5.建筑施工图。

　　6.隐蔽工程验收签证。

　　7.沉降观察记录。

　　8.竣工验收证明。

　　(二)接管验收

　　1.接管验收应具备的条件。

　　2.接管验收应验交的资料。

　　3.房屋接管验收。

　　4.质量与使用功能的检验。

　　5.危险和损坏问题的处理。

　　(三)用户基本情况调查

　　可采用入户调查和调查表形式全面了解住户的基本情况。

　　(四)资料归类、存档

　　物业管理资料对管理工作的实际操作具有指导作用，应采取妥善的方式保存、管理。

　　四、接管验收与竣工验收的区别

　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于:

　　1.验收的目的不同

　　接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

　　2.验收条件不同

　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

　　3.交接对象不同

　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

　　五、接管验收中应注意的事项

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面:

　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。

　　4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

　　5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

　　6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

　　7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

　　当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

　　六、接管验收的内容

　　接管验收的主要内容是:

　　(1)主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中，房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国标规定，外墙不得渗水。

　　(2)屋面与楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不允许倒流水和渗漏。

　　(3)装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。

　　(4)电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接。每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。

　　(5)水、卫、消防、采暖。管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。

　　(6)附属工程及其他。如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

　　七、接管验收的作用

　　按管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业管理企业。

　　物业的接管验收，是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要体现在:

　　1.明确交接双方的责、权、利关系

　　通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。

　　2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益

　　通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

　　3.为日后管理创造条件

　　通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。

　　八、接管验收的有关要求与标准

　　物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有:

　　(一)接管验收应提交的资料

　　1.新建房屋接管验收应提交资料

　　(1)产权资料:

　　①项目批准文件；

　　②用地批准文件；

　　③建筑执照；

　　④拆迁资料。

　　(2)技术资料:

　　(1)竣工图--包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸；

　　(2)地质勘察报告；

　　(3)工程合同及开、竣工报告；

　　(4)工程预决算；

　　(5)图纸会审记录；

　　(6)工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录)；

　　(7)隐蔽工程验收签证；

　　(8)沉降观测记录；

　　(9)竣工验收证明书；

　　(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

　　(11)新材料、构配件和鉴定合格证书；

　　(12)水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

　　(13)砂闪、混凝土试块试压报告；

　　(14)供水、供暖、管道煤气的试压报告。

　　2.原有房屋接管验收应验交的资料:

　　(1)产权资料:

　　①房屋所有权证；

　　②土地使用权证；

　　③有关司法、公证文书和协议；

　　④房屋分户使用清册；

　　⑤房屋设备及其固定附着物清册。

　　(2)技术资料:

　　①房地产平面图；

　　②房屋分间平面图；

　　③房屋及设备技术资料。

　　(二)接管验收的标准

　　①主体结构

　　·地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

　　·钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

　　·木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。

　　·砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

　　·凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

　　②外墙不得渗水

　　③屋面

　　·各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

　　·平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

　　·阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。

　　④楼地面

　　·面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

　　·卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

　　·木楼地面应平整牢固，接缝密合。

　　⑤装修

　　·钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

　　·进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

　　·木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

　　·抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

　　·饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

　　·油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

　　2.水电设备设施的现场验收

　　(1)供配电系统的现场验收。主要有如下内容:

　　①检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患(如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等)；接地网有无可靠接地；设备房有无做好“三防”措施(如有无防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网)。

　　②检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧停车功能，应急自动发电功能，能否正常起动等，必保供电线路是否正常供电。

　　③低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧/千伏。应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测。

　　(2)中央空调系统通风工程部分的现场验收。主要有如下内容:

　　①检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范。

　　②检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要求，膨胀水箱能否正常补水，管路最高点和最远点压力是否在0.15兆帕(满负荷情况下)。

　　③检查制冷或制热情况能否满足设计要求。

　　④检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。

　　(3)消防系统的现场验收。主要有如下内容:

　　①检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播。

　　②检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态(防火水阀除外)，消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求。

　　③检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换。

　　④检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等。

　　(4)运输设备的现场验收。主要有如下内容:

　　①直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备。

　　②自动扶梯应运行平稳，无振动，无杂音，扶手带应无钢刺，松紧程度应保持全水平时下垂不大，放松压带轮后应可以用手拖动扶手带。应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。电梯的应急对讲应能可靠对讲，发生消防火警时应能按要求升到顶层，安全钳就能安全动作。

　　(5)管道煤气系统的现场验收。主要检查管道煤气是否按国家标准及地区规范安装，管道安装是否良好，有无漏气现象，煤气表安装的高度是否符合要求等。

　　(6)电信系统的现场验收。要求电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固、电缆敷设应符合国家标准。

　　(7)有线电视网的现场验收。要求有线电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚。

　　(8)闭路监控系统等的现场验收。主要有如下内容:①闭路监控系统应图像清晰、稳定、无变形失真；②防盗对讲设备应对讲良好，声音清晰，无杂音，呼叫反应快灵敏，开锁功能迅速、有效。

　　(9)给排水系统的现场验收。主要以如下内容:

　　①检查自来水公司进水表阀是否好、启闭灵活，高、低蓄水池是否洁净卫生，同时是否采取封闭措施，是否便于检修、清洗，同时是否采取封闭措施，进水管是否有安全保障措施，水泵电机是否安装稳固，运行时应无振动。压力表等是否指示正常，自动控制系统是否运行正常，有无必要的缺水、溢水故障，管路是否安装牢固，无路冒滴漏现象。

　　②压力供水设备安装、使用是否符合国家标准及地区标准，压力是否在正常控制范围内，安全保护是否完善，能否及时动作。

　　③排水管道不应采用陶瓷管、塑料管，应无路冒滴漏现象，防腐措施应符合国家标准，管道接口、检查口不得漏水，检查口应便于维修，管道排水应流畅，集水井、沙井、化粪池应畅能，潜水泵应无堵塞，自动控制正常。

　　3.小区市政验收

　　小区的市政包括小区内的道路、排水涵道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、绿化、环卫设施、环保设施等各方面的措施，其中以下项目验收时，除检验质量外，应注意:

　　(1)道路:有否积水(路面排水反坡)。

　　(2)砂井:沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾。

　　(3)供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后水表读数是否相符。

　　(4)化粪池有无透气管(不能完全密闭)。

　　(5)小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够。

　　(6)小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护。

篇4：物业竣工验收与接管验收

　　物业竣工验收与接管验收

　　一、物业的竣工验收

　　(一)竣工验收及验收种类

　　物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

　　竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如工程达到设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开发商承担的经济和法律责任。

　　建筑工程项目的验收不仅有竣工验收，而且有再建工程验收。它包括隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。

　　1.隐蔽工程验收

　　隐蔽工程验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程，在隐蔽之前所进行的检查验收，它是保证工程质量、防止留有质量隐患的重要措施。隐蔽工程验收的标准为施工图设计和现行技术规范，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均要在隐蔽工程检查签证上签字，并列入工程档案。对于检查中提出不符合质量要求的问题要认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。

　　2.单项工程验收

　　单项工程验收是指某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自行检查工程质量、隐蔽工程验收资料、工程关键部分施工记录以及工程有否漏项等情况，然后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

　　3.分期验收

　　分期验收是指在一个群体工程中分期分批进行建设的工程项目，或个别单位工程在达到使用条件、需要提前动用时所进行的验收。例如住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。

　　4.全部工程验收

　　全部工程验收是指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准即可进行全部工程竣工验收。全部工程竣工验收应在做好验收准备工作的基础上，按预先验收--正式验收的顺序进行。

　　物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑工程项目的验收。物业管理企业应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于避免建筑后遗症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好基础。

　　(二)竣工验收的依据、标准及主要工作

　　1.竣工验收的依据

　　①上级主管部门的有关文件。

　　②开发商和建筑商签订的工程合同。

　　③设计文件、施工图纸和设备技术说明书。

　　④国家现行的施工技术验收规范。

　　⑤建筑安装统计规定。

　　⑥对从国外引进的新技术或成套设备项目，还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

　　2.验收的标准

　　①工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

　　②竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。

　　③设备调试、试运转达到设计要求。

　　④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。

　　⑤技术档案资料齐全。

　　3.做好竣工验收工作

　　①建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、扩建提供依据和办理工程决算，建筑商向开发商提交的资料有：竣工工程项目一览表;图纸会审记录;竣工图;隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单;材料、半成品的试验和检验记录;永久性的水准点坐标记录;建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证;土建施工的试验记录;土建施工记录;设备安装施工和检验记录;建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项;该工程的有关技术决定;工程结算资料、文件和签证等。

　　②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

　　③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

　　④办理工程交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理工程结算手续。除注明承担的保修工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。

　　二、物业的接管验收

　　(一)接管验收与竣工验收

　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：

　　1.验收的目的不同

　　接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验;竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

　　2.验收条件不同

　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

　　3.交接对象不同

　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业，竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

　　(二)接管验收中应注意的事项

　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

　　4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

　　5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

　　6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

　　7.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

　　当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。