物业管理条例释义之第六十五条

　　物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任

　　第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　【释义】 本条规定了物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任。

　　法律责任产生的原因大体上可以分为以下四种:

　　(一)侵权行为。

　　侵权行为是指侵犯他人人身权利、财产权利和政治权利的行为。侵权行为是一种民事违法行为。我国《民法通则》第117条、第118条以及有关法规的规定,侵权行为一经发生,即在加害人和受害人之间产生义务关系,即受害人有要求加害人赔偿其财产或身心损害所产生的经济损失的权利,加害人则负有赔偿这种损失的义务。因侵权行为而产生的债,传统民法上称为“侵权之债”;在我国,通常称为“损害赔偿”。

　　侵权行为有三种归则原则:过错责任原则、无过错责任原则与衡平责任原则。过错责任原则是指在损害他人权益的行为人系故意或过失时才对行为负责。它要求四个构成要件:行为违反法律强制性规范、有损害事实存在、违法行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错。无过错责任原则是指法律规定的主体即使在没有过错时仍应对特定的损害结果负责,这种情况必须要有法律的规定。衡平责任原则又称为公平责任原则,是指与损害的发生各方当事人都没有过错而且又不能使用无过错责任原则,但受害人的损失如果不予补偿显然不公平,可以根据实际情况由当事人分担损失。

　　(二)违约行为。

　　违约行为是指合同当事人不履行或者不完全履行合同的责任。违约责任,是合同一方当事人因违反合同而产生的民事责任。违约责任随合同制的产生而产生,并随之发展而不断完善。在古代,关于合同的违约责任,既是一种财产责任,也是一种人身制裁。今天,现代合同制的违约责任,则仅仅是一种财产责任。法律一般只强制违约者用其财产来弥补给对方所造成的财产损失。没有合同关系,就不可能存在违约责任问题。因此,违约责任只能存在于合同当事人之间。违约责任基于法律的规定或当事人的约定而产生。通常情形下,合同当事人违约之所以承担违约责任,并非出于当事人自己的约定,即使当事人在合同中没有列明违约责任条款,也不影响违约责任的存在。当合同中没有规定违约责任条款时,当事人违约,可根据合同法的规定,仍应承担相应的民事责任。当事人一方既有违约行为,又有侵权行为时,发生法律责任竞合时,则由受损害方选择追究违约责任或者侵权责任。

　　(三)行政违法行为。

　　行政违法行为,是指违反行政管理法规而应受到行政法律制裁的行为。它包括几种情况:国家工作人员执行公务时违反有关法规的行为,如失职、越权、泄密、违反纪律等;法人违反行政管理法规应受行政处罚的行为;公民违反行政管理法规应受行政处罚的行为等等。行政违法行为具有极端的多样性,具体的构成要看各自的行政性法律规范的规定而予以确定。

　　(四)犯罪行为。

　　犯罪行为是指具有严重社会危害性,触犯国家刑事法律,应当受到刑法处罚的行为。这是一种刑事违法行为,其违法性最为严重。犯罪行为必须由四个要素构成:犯罪客体、犯罪客观方面、犯罪主体、犯罪主观方面。犯罪客体是指刑法所保护的,为犯罪行为所侵害的社会关系。犯罪客观方面是指刑法所规定的犯罪行为的客观事实特征,包括危害行为、危害后果、危害行为与危害后果之间的因果关系。犯罪主体是指实施了犯罪行为,依法应当被追究刑事责任的自然人和单位。犯罪的主观方面是指犯罪主体对其所实施的危害性行为及危害后果所持的心理状态,包括故意和过失。故意分为希望危害后果发生的直接故意和放任后果发生的间接故意,过失分为疏忽大意的过失与过于自信的过失。

　　未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的行为违反了本条例第38条的规定,侵犯了业主的所有权,属于行政违法行为,理应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的以下行政处罚:责令限期改正;警告;罚款;将所得收益用于共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

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篇2：物业管理条例释义之第六十四条

　　建设单位(开发商)的法律责任

　　第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　【释义】本条主要是关于违反本条例第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定之行政法律责任,即关于建设单位(开发商)的法律责任。

　　物业管理必须与开发建设联系起来,才能更好地完善物业管理。为此应要求开发商承担一定的义务,如开发商没有履行义务,则应承担相应的法律责任。

　　物业管理法律责任的意义在于:约定责任的设定和法定责任的规定,要求人们严格遵循其应尽的义务,从而达到当事人约定所欲达到的目的及法律规定的目的。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式,以保护合法权益、促进义务履行为主要内容,而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面:一是处罚物业管理中的违法行为;二是补偿受害者之损失;三是教育人们遵纪守法。物业管理中涉及的法律责任种类繁多,但均具有必要性的共同特点:即责任人必须严格按法律责任规定的义务内容去履行。法律责任是权利的保障机制,也是执法严肃性的核心。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严,并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务,以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。在物业管理活动中,要使责任人真正不能逃避其应承担的法律责任,完善物业管理法律规范,专设“法律责任”章节,是非常有必要的。

　　在物业管理法律关系各主体中,建设单位(开发商)的法律责任相对简单。其法律责任同样有民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任等几种形式,但主要以前两种形式为主,且这两种形式常常发生一定的重合,即有时要求开发商向不同的主体分别承担民事责任和行政责任。

　　建设单位承担法律责任的行为主要有以下几种:

　　(1)未履行法定前期物业管理义务的行为。指开发建设单位作为新建房出售单位以及公有住宅出售前的管理单位,违反物业管理法规关于前期物业管理的规定,不履行或不完全履行自己在物业管理方面依法应作为的义务之作为。

　　(2)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。主要指新建房出售单位在销售时,未按规定代表物业方向购房者收取法定的物业维修专用基金,或者代收后不按规定及时交存人指定的银行专用账户的行为,此外,公有住房出售单位也可能作出不履行设立物业维修基金法定义务的行为。

　　(3)不履行物业移交法定义务的行为。指房屋出售单位在向物业管理企业、业主委员会移交物业时,未按规定移交有关该宗物业的工程建设资料和提供成本价物业管理用房、微利价部分商业用房的行为。

　　(4)不向业主委员会提供住宅小区物业管理用房和经营用房等等。

　　(5)其他违法行为。如擅自将住宅小区的物业管理项目发包给没有物业管理资质的企业。

篇3：物业管理条例释义之第六十三条

　　挪用专项维修资金的法律责任

　　第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　【释义】 本条是关于挪用专项维修资金的法律责任。

　　物业管理法律责任,有广义和狭义之分。广义的物业管理法律责任,是指一般法律关系主体因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同规定的义务,或者因不当行为行使自己权利,或者因某种法律事实出现,而应承担的法律上的不利法律后果。狭义的物业管理法律责任,是指物业管理法律关系的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的具有国家强制性的不利的法律上的后果。本条采用狭义的概念。

　　物业管理法律责任不同于一般的法律责任,它具有以下特征:一是法定责任与约定责任之结合。物业管理活动因业主与物业管理公司的委托合同而发生。而约定责任,即违约责任,是指合同当事人因违反合同义务所承担的民事责任。合同一旦生效,则在当事人之间产生法律约束力,当事人应依合同约定严格地、全面地履行合同义务,任何一方当事人违反有效合同所定的义务时均应承担违约责任,即违约责任是违反有效合同所定义务的后果。因此,物业管理中发生的法律责任的确定,除依法律相关规定外,还要以合同为根据;二是法律责任具有复合性。涉及物业管理活动的法律责任种类繁多,普遍存在民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并的情形,即出现“法律责任之复合”的现象。这种法律责任的复合性决定了在确定物业管理法律责任时,要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范,这使得不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。

　　挪用专项维修资金的行为,体现了法定责任与违约责任相结合的特点。首先,它是违反了本条例第35条物业服务合同中关于专项维修资金的管理与使用之规定,行为当事人,无论是法人还是自然人,均应承担违约责任;其次,它也违反了本条例第54条第2款关于“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。不得挪作他用”的规定。挪用专项维修资金的行为不仅违反了本条例的规定,也违反了物业服务合同的规定,因此是应受到处罚的行为。

　　挪用专项维修资金的行为,首先涉及行政法律责任。所谓行政法律责任,指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的法律后果。行政法律责任分为两类:一是违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果,即给予直接责任人员或单位主管负责人行政处分;二是指行政相对人的行为违反行政管理法规而承担的不利法律后果。通常,行政责任的构成必须具备以下要件:

　　(1)行政责任发生的前提条件是行政违法或不当行为的存在;

　　(2)行政责任主体是行政机关、或者法律法规授权组织及其工作人员;

　　(3)行政责任是法律规范所确认的责任;

　　(4)行政违法或不当行为必须发生在实施行政职权的过程中。

篇4：物业管理条例释义之第六十二条

　　业管理企业违反委托管理限制之法律责任

　　第六十二条 违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

　　【释义】 本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。

　　物业管理企业在实行物业管理社会化的情形下起着至关重要的作用。在确定法律责任时,首先需要考虑的问题在于谁是物业企业法律责任的承担主体。在某些条件下,不是由物业管理企业,而是由其他主体承担物业管理中所发生的法律责任。

　　目前,各国民商法均规定,承担物业管理法律责任的主体必须是有民事责任能力的自然人和有独立法人地位的企业。物业管理企业能否承担法律责任关键在于其是否具有法人地位。如果物业管理企业不具备法人条件,则不能独立承担法律责任,当需要承担法律责任时,应由其投资人作为承担法律责任的主体;当然,它自身的财产可以先行用于承担法律责任,不足承担时,则由其投资人补充承担;当物业管理企业虽有财产但拒绝承担时,也可以直接要求投资人承担。

　　关于可承担法律责任的财产范围,如果物业管理企业是法人的,则以其全部财产承担责任。至于什么是“法人的全部财产”,则由《民法通则》第48条予以确定:“全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任。集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任。中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任,法律另有规定的除外。”如果物业管理企业同时是有限责任公司或股份有限公司的,则依据《公司法》第3条第2款规定确定:“有限责任公司,股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司,其全部资本分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。”如果物业管理企业不是法人的,则由其投资人依上述规则确定可承担法律责任的财产范围。

　　物业管理企业承担的法律责任包含民事法律责任、行政法律责任与刑事法律责任。本条实际上规定了物业管理部门对其行政违法行为应承担的行政法律责任。物业管理主管部门会同其他有关主管部门依照各自的职责对实施行政违法行为的物业管理企业进行行政处罚。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第15条规定:“物业管理公司违反本办法规定,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投诉;管委会有权制止,并要求其限期改正;房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(1)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

　　(2)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(3)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

　　(4)私搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;

　　(5)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。”

　　物业管理企业承担行政法律责任的主要行为包括:

　　(1)非法经营行为。指不具备从事物业管理的资质和能力的企业,以物业管理公司的名义违法从事物业经营活动;

　　(2)擅自作为行为。指物业管理企业在实施物业管理过程中,违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定,而擅自作出的犯禁行为;

　　(3)不正当竞争行为。指物业管理企业在市场交易中违反公平竞争的法律规定和公认的商业准则,采用不正当的手段损害其他经营者的合法权益,扰乱社会经济秩序的行为;

篇5：物业管理条例释义之第六十一条

　　第六十一条 违反本条例的规定,物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

　　【释义】 本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任,包括行政责任和民事责任。

　　为了保障物业管理活动的顺利开展,依法维护业主的合法权益,条例不仅规定了物业管理企业的资质要求,而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求,要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。条例第33条规定,从事物业管理的人员,应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。但是如果物业管理企业对此要求置之不理,对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话,第33条关于从业人员资格的要求就会成为虚置,就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以,为了保证第33条的贯彻落实,预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场,本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。

　　(一)行政责任。

　　其责任要件是:(1)物业管理企业聘用了他人从事物业管理。如果所聘用的人员不是进行物业管理,而是在物业管理企业中从事其他工作,如行政服务、后勤保障,党团活动等。那么,即使该人员不具备物业管理的从业资格,物业管理企业也不承担本条所规定的责任。(2)该聘用从事物业管理的人员不具备条例所规定的从业资格。

　　本行政处罚的内容是:(1)责令停止违法行为,即不得继续聘用此类无资格人员从事物业管理活动,凡是已经聘用的,要解除劳动合同。(2)并处5万元以上20万元以下的罚款。

　　行政处罚由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法做出。

　　(二)民事责任。

　　本条同时还规定了赔偿损失的民事责任。这种责任和第60条的损害赔偿责任相同,既可以是违约责任,也可以是侵权责任。责任的构成要件因违约责任还是侵权责任有所不同,对违约责任来讲,构成要件是,物业管理企业违反了合同的约定;造成了损失;违约行为和损失之间有因果关系。违约责任不以过错为要件,除非存在不可抗力减轻责任或免责的情况,只要一方违反了约定,并且因此给业主造成了损失,就要承担违约责任。对侵权责任来讲,责任构成要件则是行为人违反了本条例关于从业人员资格的要求,物业管理企业聘用的人员没有资格而从事物业管理活动,行为人的行为具有违法性和过错;行为人的无资格管理行为给业主造成了损失;损失与行为之间具有因果关系,即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。关于侵权责任和违约责任在物业管理责任上的主要区别,可以参照上述第60条的规定。业主可以根据自具体情况,选择追究其违约责任还是侵权责任。