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物业管理条例释义之第六十条

编辑:物业经理人2019-05-13

  无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果

  第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款:给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

  【释义】 本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。

  为了确保物业管理工作的正常开展,为了能够给业主提供优质的管理服务,条例第32条第2款规定,我国对物业管理企业实施资质管理制度,具体的办法由国务院建设行政主管部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的,不得从事物业管理业务。

  未取得资质证书而从事物业管理的行政责任的构成要件是:

  1.责任的主体是从事物业管理的企业,而不是企业的具体员工。

  2.该从事物业管理的企业缺乏从事物业管理的资格,即未取得相应的资质证书。

  3.该企业从事了具体的物业管理活动,至于是否造成损害或者是否盈利,在所不问。

  该行政处罚的内容包括:

  1.没收违法所得。所谓没收违法所得,是指行政机关依法将行为人以违法手段取得的金钱及其他财物,收归国有。在没收非法所得的时候,必须注意区分违法所得与违法行为人的其他合法财产。

  2.罚款。凡是未取得资质证书而从事物业管理活动的,在没收非法所得的同时,并处5万元以上20万元以下的罚款,并且,此处的罚款是“并处”而不是“可以并处”。

  无资格从事物业管理活动的损害赔偿责任:这种赔偿责任首先存在着违约责任和侵权责任的竞合问题,即物业管理企业的行为可能既构成违约,也构成侵权;业主委员会既可以要求其承担违约责任,也可以要求其承担侵权责任。

  由于没有资格而从事物业管理的企业与业主委员会之间往往存在物业管理的服务合同,根据该合同的约定,物业管理方有义务提供一个正常的物业管理企业或者其与业主委员会明确约定的物业管理服务。那么,如果,由于该企业实际上并不具备必要的管理资质条件,导致无法满足物业管理的要求,比如说无法及时的对物业进行维修养护,造成物业损失;由于无法提供合同约定的安全保障服务,导致业主受到人身伤害或财产损失,那么,业主委员会有权利依法追究非法从事物业管理的企业的违约责任。在这里,必须明确的是,即使非法从事物业管理的一方,不具备物业管理的资格,但是,这并不影响其与业主委员会的物业管理合同的效力,无资格从事,会导致行政处罚,但不能因此认为其与业主委员会签订的合同无效。

  因为,首先,从业资质是基于行政管理而做出的强制性要求,而并不是合同有效的条件。其次,如果认为这种情况下,合同无效,恰恰反而助长了违法行为人,违法行为人将只需要承担缔约责任,而缔约责任相对于违约责任来讲,要以过错为要件,业主委员会将不得不举证证明物业管理方没有资质证书,即存在着过错和违法性。但是,有时候,要业主或业主委员会对此加以举证是很难的。物业管理企业会通过种种虚假欺骗的方式,使业主委员会相信自己有资质证书。所以,要求业主委员会举证物业管理企业没有资质证书一般来说并不容易。因为,如果业主委员会很容易就可以不被欺骗,从而发现物业管理企业没有相应的资质证书的话,业主委员会一般根本就不会和它签订合同。

  而违约责任则是无过错责任,不管行为人有无过错,只要它没有按照合同履行义务,除非在不可抗力的情况下可以减轻或者免除义务外,义务人都要承担违约的责任。

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篇2:物业管理条例释义之第五十九条

  拒不移交资料的行政责任

  第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

  【释义】 本条规定了拒不移交资料的行政责任。

  在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷,更换物业管理主体时,常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理,对物业进行维修养护所必需的,如果掌握资料的一方拒不移交,将会给对方的工作造成许多障碍,所以,条例特别规定了拒不移交的行政责任。

  本条规定的行政责任的构成要件是:

  1.主体为负有资料移交义务的建设单位、物业管理企业以及业主委员会。

  2.有关义务主体违反本条例的规定,拒不移交有关资料。根据本条例第29条、第37条、第39条的规定,即业主委员会在物业管理企业承接物业时,拒不向物业管理企业移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料给物业管理企业。物业管理企业在物业服务合同终止时,拒不向业主委员会移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料;建设单位在办理物业承接验收手续时,拒不向物业管理企业移交(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(4)物业管理所必需的其他资料。

  本条规定的行政处罚措施主要有:

  1.责令限期改正。即责令在规定的期限内,对资料予以移交。此措施适用于所有的义务主体,即业主委员会、物业管理企业、建设单位。

  2.通报。在经过规定的时间,负有资料移交义务的建筑单位,物业管理企业仍然拒不移交的,对其给与通报批评。这是对违反义务人的声誉的谴责。

  3.罚款。对经过规定的时间,仍然拒不移交资料的建筑单位、物业管理企业,在通报批评的同时,处以1万元以下10万元以上的罚款。

  要注意的是,通报和罚款不适用于业主委员会。原因在于,即使根据条例第37条的规定,业主委员会应当向承接物业的物业管理企业移交第29条第1款规定的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图验收资料。但是,如果业主委员会在签订物业管理合同后反悔,因而拒不交纳资料,物业管理企业也只能依照民法的规定追究业主委员会的合同责任。但是,由于业主委员会代表的是物业消费者的利益,是法规加以保护的弱者,因此,没有理由追究其行政责任,否则就与条例的立法目的背道而驰,也是对业主权利的粗暴干涉。

  上述行政处罚措施仍然由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。

篇3:物业管理条例释义之第五十八条

  建设单位擅自处分的行政责任和民事责任

  第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  【释义】 本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。

  (一)行政责任。

  本条行政责任的构成要件是:

  1.责任主体是建设单位,在这里没有区分是住宅建设单位还是非住宅建设单位。

  2.行政责任人违反了本条例的规定,擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

  具体而言,首先,违反了本条例的规定,即违反了本条例第27条的规定,即业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。处分既包括法律上处分,也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权,出租等等,事实上处分包括拆毁等。处分的对象是物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权等。对于一般的专有部分,由于其权利主体是明晰的,权利人有足够的动力在民事责任的体系框架内去寻求法律救济,自然不在本条的规范之内。但是,对于共用部位、共用设施设备来讲,由于在业主委员会成立之前,建设单位和业主的地位显然是不平等的,业主是分散的、信息缺乏的,单个业主搭便车的心态严重,因此也就缺乏自己主张权利的动力,而建设单位却具有信息、组织的优势,现实中建设单位任意处分的情况比比皆是,业主的合法权益频遭侵犯。仅仅依靠民事责任的事后救济,远远无法有效的遏制侵权行为的生。因此、为了加大对业主利益的保护力度,条例规定要对侵权人加大惩罚力度,依法追究其行政责任。

  行政处罚的内容是罚款,金额在5万元以上20万元以下。

  行政处罚的决定机关是物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门。

  (二)民事责任。

  本条规定了侵权人的民事赔偿责任。根据本条及民法通则的有关规定,建设单位损害赔偿的民事责任的构成要件是:

  1.侵权责任人的行为具有过错和违法性,即建设单位未经同意授权,擅自处分他人所共有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

  2.侵权人的侵权行为造成了业主的损失,包括直接损失和间接损失。前者指的是,由于侵权人的处分行为导致的物业自身价值的减少。后者是指由于侵权行为而导致的物业业主无法使用、收益而遭受的可得利益损失。

  3.损失和侵权人的侵权行为之间具有因果关系,正是由于侵权人的无权处分,导致了损失的发生。

  要明确的是,民事责任和行政责任并不互相排斥,行政责任是对国家承担的责任,带有惩罚性质;而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任,不具惩罚性,一般只有补偿性,目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以,行政责任的承担不影响民事责任,反之亦然。

篇4:物业管理条例释义之第五十七条

  建设单位违反招投标规定的行政责任

  第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

  【释义】 本条规定了建设单位违反招投标规定的行政责任。

  所谓行政责任,是指违反行政法律和法规,而依法必须承担的责任。为了保护业主的合法权益,避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前,在物业前期服务过程中,建设单位和物业管理企业相互勾结,侵害业主合法权益的情况发生,针对目前建设单位私自选聘物业管理企业,导致所选聘的物业管理企业素质差,造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状,条例第24条规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第24条的落实。

  该条责任的构成要件是:

  1.责任主体是住宅物业的建设单位,即为了给业主提供前期的物业管理服务而选聘物业管理企业的该物业的建设单位。

  2.建设单位的行为违反了本条例关于招投标或者协议选择物业管理企业的规定,包括:

  (1)在条例规定必须采用招投标方式时而未采用的,即对投标人超过三个或者住宅规模较大的住宅物业,不按条例要求进行招投标。既包括不进行任何形式上的招投标,也包括虽然有形式上的招投标,但双方恶意串通,虚假招投标的行为。

  (2)在可以协议选聘具有相应资质的物业管理企业的情况下,未履行相应的批准程序的。根据第24条的规定,如果投标人少于3人,或者住宅的规模较小,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,但是要经过物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的批准。如果未经批准,擅自采取协议选聘的方式,就是对条例第24条的违反。

  做出行政处罚的机关是物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政部门。

  本条规定的行政处罚的方式有:

  (1)责令限期改正,规定在一定的时间内,纠正错误做法,包括恢复招投标,预先申请批准。

  (2)给予警告,警告是对违法者予以告诫和谴责,申明其行为已经构成违法,要求其以后不再重犯,这是针对违法者声誉的一种处罚。

  (3)罚款,强制违法者在一定期限内向国家交纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。本条规定的罚款数额是10万元以下,并且可以和责令限期改正、警告并用。

  要注意的是,本条只是规定了建设单位的行政责任,并没有涉及违法选聘的物业管理合同的效力问题以及由此造成的损失赔偿问题。实际上,正如条例第26条规定的,即使前期物业管理合同约定了期限,但是,只要业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效。前期物业服务合同就终止。如果业主对前期物业管理企业的管理服务不满,可以通过及时的与其他物业管理企业签订合同的方法,而自然的终止前期物业管理合同。当然,如果前期物业管理人在管理过程中有未尽善良管理人义务,造成了业主损失的情况,业主及业主委员会有权要求赔偿损失。

篇5:物业管理条例释义之第五十六条

  责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务

  第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。

  【释义】 本条规定了责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务。

  法条在这里使用了责任人的概念。该条把责任人与物业管理企业相并列,强调责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护。所以,该条的责任人,就不包括承担维修养护义务的物业管理企业本身。因此,所谓责任人主要包括两种情况:一种是物业业主专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人,比如阳台玻璃的安装不够牢固等。这部分的责任人是物业专有人,物业专有人对自己专有的部分,有义务维持其正常的安全状态。如果物业存在着安全隐患,对公共利益和他人的合法利益造成危险的,区分所有人应该及时的维修养护。这种义务来源于所有权的行使本身,所有权人有权利在符合法律规定的范围内自由的使用自己的财产,但是,也有义务尊重他人的人身财产安全,确保物业的正常安全状态,如果物业存在着安全隐患,业主就有义务及时的加以维修养护。

  另外,如果第三人造成了业主专有部分的损害,那么,在对外关系上,物业专有人仍然是责任人,因为,其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人,也就无法行使相应的权利,它只能以物业专有人为责任人,要求其承担维修养护的义务。当然,物业专有人在承担责任之后,可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质,在业主将物业转让给第三人的时候,相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损害只能由其再向出让人追偿。第二种是对共有部分消除危险的责任。它也可以分为两种情况,一种是侵权责任人,对因自己的侵权行为造成物业危险的,比如侵权人在对共有部分施工过程中,擅自破坏承重墙,破坏管道线路等,给他人或公共利益带来了危险或妨碍,作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、消除危险、排除妨碍。另外,如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业管理企业以外的企业或个人,那么,该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中,如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等,根据相邻关系法理,相邻人有提供必要的方便,予以协助配合的义务。

  在责任人不履行维修养护义务的时候,由于损害造成的危险或隐患事关全体物业人的财产人身安全,必须及时加以消除,否则一旦造成后果就不堪设想。为了充分发挥物业财产的效用,杜绝事故的发生,条例规定,经业主大会同意,可以由物业管理企业维修养护,费用由责任人承担。《民法通则》第117条第2款规定,损坏国家的、集体的财产或者他人财产的,应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人并应当赔偿损失。物业业主当然可以根据法律规定,要求侵权人予以维修养护,必要时可以通过诉讼来救济,强制其履行义务。

  但是,这种情况显然要费时费力,所以,条例才作了这样的规定。由于这在本质上是在物业管理企业和全体业主之间形成了一个新的合同义务关系,因此,必须得到业主大会的同意。当然,由物业管理企业维修养护,主要是考虑到物业管理企业熟悉物业情况,有维修养护的经验,并不是因此就对业主大会的意思自治进行限制。所以,条文特别强调了,“可以”由物业管理企业维修养护,而不是“应当”或“必须”由物业管理企业来维修养护。由此所产生的费用由责任人承担,当然,在这里的费用必须是合理的费用,在发生争议时,双方可以请求人民法院予以确认。

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